1、123開(kāi)發(fā)商自行租售委托代理租售批發(fā)租售以下情況開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇自行銷售以下情況開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇自行銷售（1） 別墅或高端公寓項(xiàng)目別墅或高端公寓項(xiàng)目（2）處于賣方市場(chǎng)）處于賣方市場(chǎng)（3）項(xiàng)目已經(jīng)有明確的銷售對(duì)象）項(xiàng)目已經(jīng)有明確的銷售對(duì)象兩限房全稱為限房?jī)r(jià)、限套型普通商品兩限房全稱為限房?jī)r(jià)、限套型普通商品住房，也被稱為住房，也被稱為 兩限兩限 商品住房。兩限房指經(jīng)城商品住房。兩限房指經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)，在限制套型比例、限定銷售價(jià)市人民政府批準(zhǔn)，在限制套型比例、限定銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，以競(jìng)格的基礎(chǔ)上，以競(jìng)地價(jià)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的方式，招標(biāo)確、競(jìng)房?jī)r(jià)的方式，招標(biāo)確定住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，由中標(biāo)單位按照約定定住宅項(xiàng)目

2、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，由中標(biāo)單位按照約定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，按照約定價(jià)位面向符合條件的居民銷標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，按照約定價(jià)位面向符合條件的居民銷售的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房售的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。是是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位統(tǒng)包的制改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集過(guò)籌集資金資金，建造的房屋。職工個(gè)人可按，建造的房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)全全額或部分出資、額或部分出資、信貸信貸、建材、建材供應(yīng)供應(yīng)、稅費(fèi)稅費(fèi)等方面給等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按

3、確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。指由開(kāi)發(fā)商直接銷售的方式 “日照海濱教授花園”的房地產(chǎn)營(yíng)銷案例一時(shí)間聲名鵲起，引起了社會(huì)各界的極大關(guān)注。而它的開(kāi)發(fā)商山海天城建集團(tuán)，作為一家以中、高檔住宅開(kāi)發(fā)為主的小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，年開(kāi)發(fā)量?jī)H僅20多萬(wàn)平方米，在業(yè)內(nèi)沒(méi)有什么知名度。但2006年秋發(fā)生的這件事說(shuō)明，該公司的營(yíng)銷戰(zhàn)略運(yùn)作的相當(dāng)成功。事實(shí)也正是如此，日照市作為新興的海濱城市，在國(guó)內(nèi)的知名度也不高，更不要說(shuō)山海天城建集團(tuán)這家小房地產(chǎn)公司了，可是他們卻連續(xù)成功開(kāi)發(fā)了教授花園一、二、三期工程，種下的“梧桐樹(shù)

4、”，引來(lái)了三百名以北大教授為代表的“金鳳凰”教授花園業(yè)主入住園區(qū)。不僅如此，他們開(kāi)發(fā)的房子有80%以上的賣給了外地人，直接把日照的房?jī)r(jià)由每平方米1000多元拉升至每平方米4000多元，創(chuàng)造了2004年一年銷售4個(gè)億的日照市房產(chǎn)銷售新紀(jì)錄。教授花園的成功房地產(chǎn)營(yíng)銷案例值得人們關(guān)注總結(jié)教授花園的成功營(yíng)銷案例的管理經(jīng)驗(yàn)，我們不難得出這樣一個(gè)結(jié)論：一個(gè)樓盤能否對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生吸引力，除了樓盤本身必須具備的基本質(zhì)量外，營(yíng)銷管理是否到位往往能決定它在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的成敗。 分類方式：分類方式： （1）根據(jù)代理機(jī)構(gòu)的）根據(jù)代理機(jī)構(gòu)的組成組成 分為聯(lián)合代理和獨(dú)家代理。 （2）根據(jù)代理委托方的）根據(jù)代理委托方的不同不同

5、 買方代理、賣方代理、雙重代理。 （3）根據(jù)代理機(jī)構(gòu)之間的）根據(jù)代理機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系關(guān)系 首席代理和分代理。由房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)項(xiàng)目的營(yíng)銷方式在此模式中，代理機(jī)構(gòu)或投資客取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一般出現(xiàn)在尾盤項(xiàng)目、房屋出租中一般出現(xiàn)在尾盤項(xiàng)目、房屋出租中1、租房雙方簽訂房屋租賃合同2、房主查看房客身份證，(可向公安局確認(rèn)身份證).并索取復(fù)印件做為合同附件3、房客查看房主產(chǎn)權(quán)證明(可向當(dāng)?shù)禺a(chǎn)交易所進(jìn)行確認(rèn))，房主身份證(可向公安局確認(rèn)身份證.)及兩證的統(tǒng)一(即產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人與身份證相同).并索取復(fù)印件做為合同附件.4、合同簽字(房主方)與產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人相同.如不相同需有產(chǎn)權(quán)人的代理委托書(shū).5、

6、辦理合租合同時(shí)，需有房主方的同意出租證明.6、如果房主要求支付定金，也需要請(qǐng)查看以上證件，一般定金不要超過(guò)月租金的50% 1、不能提供產(chǎn)權(quán)(原件)的房主勿信。 2、產(chǎn)權(quán)證與身份證不對(duì)號(hào)的勿信。 3、向住所公安局確認(rèn)身份證號(hào)碼。 4、向居委會(huì)(或鄰居)了解房東情況.查看描述是否與房主相同。 5、如果房主要求一年一付房租或者要求付大筆的訂金，這樣情況就要特別小心。 1.市場(chǎng)調(diào)查2.參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃及整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程3.幫助置業(yè)人士選擇物業(yè)4.提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售速度內(nèi)容：（1）市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)查（2）市場(chǎng)需求調(diào)查（3）市場(chǎng)供給調(diào)查（4） 市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查（5）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查方法：主要有觀察法、實(shí)驗(yàn)法、訪問(wèn)法和問(wèn)