1、建設法規(guī)建設法規(guī)第第 11 11 章章第第1 1節(jié)節(jié) 房地產管理法律制度概述房地產管理法律制度概述 第第1111章章11.1.1 11.1.1 房地產相關概念房地產相關概念 1.房產2.地產3.房地產11.1.2 11.1.2 房地產的法律特征房地產的法律特征11.1.3 房地產管理法規(guī)房地產管理法規(guī)第第2 2節(jié)節(jié) 房地產開發(fā)用地房地產開發(fā)用地11.2.1 土地使用權出讓1.概念2.出讓方式3.出讓最高年限居住 工業(yè) 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育商業(yè)、旅游、娛樂 綜合或其他 70年 50年 50年 40年 50年 用地類型 年限 4.招標拍賣掛牌出讓方式比較招標招標拍賣拍賣掛牌掛牌底價是否公開

2、底價是否公開不公開不公開公開底價由誰確定底價由誰確定招標委員會拍賣委員會委托人交易決策組織交易決策組織招標委員會拍賣委員會委托人報價方式報價方式填寫投標書舉牌交易中心電腦報價報價次數(shù)報價次數(shù)一次多次可多次競買（投）人數(shù)競買（投）人數(shù)3人2人1人公告發(fā)布地點公告發(fā)布地點交易中心、互聯(lián)網(wǎng)、報紙交易中心、互聯(lián)網(wǎng)、報紙一般在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)公告期限公告期限拍賣前不少于30日不少于30日公告發(fā)布方公告發(fā)布方委托機構委托機構委托機構5.土地出讓的一般程序擬定方案 正式報批 組織實施 登記發(fā)證 出讓方獲取出讓文件繳納投標或競買保證金簽訂成交確認書簽訂國有土地使用權出讓合同 領取國有土地使用權證書受讓方11.

3、2.2 土地使用權劃撥1.概念2.特征（1）沒有明確的使用年限（2）無須支付土地使用權出讓金 （3）不能隨意轉讓、出租和抵押 3.以劃撥形式獲得土地使用權的用地類型 國家機關用地和軍事用地 城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地 國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設用地以劃撥方式供應第第3 3節(jié)節(jié) 房地產交易房地產交易11.3.1 房地產交易概述1.概念2.一般規(guī)定11.3.2 房地產轉讓1.概念2.房地產轉讓的禁止條件3.房地產轉讓的必備條件4.商品房預售（1）概念（2）商品房預售許可制度（3）商品房預售合同（4）商品房預售款的監(jiān)管（5）未

4、竣工的預售商品房的再轉讓11.3.3 房地產抵押1.概念2.房地產抵押的法律特征 （1）房地產抵押具有從屬性，其抵押權從屬于債權。（2）房地產抵押是以不動產即房地產為標的作抵押的。 （3）房地產抵押權人享有從抵押房地產的價款中優(yōu)先受償?shù)臋嗬?（4）房地產抵押具有物上追及力。 3.禁止抵押的房地產禁止抵押的房地產 （1）權屬有爭議的房地產； （2）用于教育、醫(yī)療、市政等公用福利事業(yè)的房地產； （3）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物； （4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產； （5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產； （6）依法不得抵押的其他房地產。4.在建工程抵押

5、5.個人住房貸款抵押（1）借款人必須具備的條件（2）借款人應提供的資料（3）貸款程序（4）貸款期限和利率（5）貸款抵押11.3.4 房屋租賃1.概念2.房屋租賃合同（1）租賃合同效力（2）租賃合同登記備案房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)，是否無效？ （3）租賃合同的解除3.租賃房屋轉租4.買賣不破租賃 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。 但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 5.承租人優(yōu)先購買權 （1）概念（2）適

6、用注意事項 出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應予支持。 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買權。 （3）對抗承租人優(yōu)先購買權的法定事由 1）房屋共有人行使優(yōu)先購買權的；2）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；3）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；4）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。 第四節(jié)第四節(jié) 房地產權屬登記房地產權屬登記11.4.1 房地產權屬登記概述1.概念2.作用 3.房地產權證書11.4.2 土地登記11.4.3 房屋權