1、SOLANASOLANA藍(lán)色港灣國際商區(qū)項(xiàng)目藍(lán)色港灣國際商區(qū)項(xiàng)目 對(duì)于新生活中心商業(yè)的研究對(duì)于新生活中心商業(yè)的研究序序 對(duì)于新生活中心商業(yè)的研究，必須基于市場(chǎng)、以宏觀的眼光站在商業(yè)發(fā)展潮流的角度來分析對(duì)于新生活中心商業(yè)的研究，必須基于市場(chǎng)、以宏觀的眼光站在商業(yè)發(fā)展潮流的角度來分析問題，借鑒國際國內(nèi)其它同類物業(yè)成功發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以期對(duì)于藍(lán)色港灣項(xiàng)目有更深刻的了解和問題，借鑒國際國內(nèi)其它同類物業(yè)成功發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以期對(duì)于藍(lán)色港灣項(xiàng)目有更深刻的了解和認(rèn)知。認(rèn)知。序序First-First-項(xiàng)目本體研究項(xiàng)目本體研究second-second-新生活商業(yè)中心的研究新生活商業(yè)中心的研究Third-Third-優(yōu)秀

2、商業(yè)項(xiàng)目賞析優(yōu)秀商業(yè)項(xiàng)目賞析項(xiàng)目屬性界定：項(xiàng)目屬性界定：城市中心黃金邊緣位于燕莎商圈和麗都商圈核心 13萬平方米建筑面積頻臨朝陽公園的廣闊湖面和亮馬河外部優(yōu)越的外在資源為項(xiàng)目的定位提供了巨大的可供發(fā)揮的空間外部優(yōu)越的外在資源為項(xiàng)目的定位提供了巨大的可供發(fā)揮的空間和想象力！和想象力！項(xiàng)目設(shè)計(jì)特點(diǎn)解析項(xiàng)目設(shè)計(jì)特點(diǎn)解析環(huán)境和諧：建筑與空間，人與設(shè)施形成了一個(gè)和諧的生態(tài)環(huán)境環(huán)境和諧：建筑與空間，人與設(shè)施形成了一個(gè)和諧的生態(tài)環(huán)境功能和諧：豐富購物，多種餐飲、休閑、娛樂形式相互依賴，和諧并存功能和諧：豐富購物，多種餐飲、休閑、娛樂形式相互依賴，和諧并存城市與生活的完美主張城市與生活的完美主張項(xiàng)目設(shè)計(jì)特點(diǎn)解

3、析項(xiàng)目設(shè)計(jì)特點(diǎn)解析立面風(fēng)格立面風(fēng)格交通流線街區(qū)設(shè)計(jì)廣告導(dǎo)示特點(diǎn)透視特點(diǎn)透視色彩質(zhì)感尊貴休閑符合客戶群品位色彩質(zhì)感尊貴休閑符合客戶群品位與住宅產(chǎn)品風(fēng)格銜接與城市和諧與住宅產(chǎn)品風(fēng)格銜接與城市和諧1.延續(xù)歷史文化記憶文化塑造項(xiàng)目內(nèi)涵延續(xù)歷史文化記憶文化塑造項(xiàng)目內(nèi)涵項(xiàng)目設(shè)計(jì)特點(diǎn)解析項(xiàng)目設(shè)計(jì)特點(diǎn)解析立面風(fēng)格交通流線交通流線街區(qū)設(shè)計(jì)廣告導(dǎo)示特點(diǎn)透視特點(diǎn)透視選址在小區(qū)主入口附近，對(duì)外保持與道路交通良好接駁選址在小區(qū)主入口附近，對(duì)外保持與道路交通良好接駁對(duì)內(nèi)既與小區(qū)住宅保持隔離又保持動(dòng)線貫通對(duì)內(nèi)既與小區(qū)住宅保持隔離又保持動(dòng)線貫通街區(qū)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)不能出現(xiàn)死角街區(qū)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)不能出現(xiàn)死角立體動(dòng)線技術(shù)處理方式：緩坡

4、、扶梯、引導(dǎo)式建筑結(jié)構(gòu)立體動(dòng)線技術(shù)處理方式：緩坡、扶梯、引導(dǎo)式建筑結(jié)構(gòu)項(xiàng)目設(shè)計(jì)特點(diǎn)解析項(xiàng)目設(shè)計(jì)特點(diǎn)解析立面風(fēng)格交通流線街區(qū)設(shè)計(jì)街區(qū)設(shè)計(jì)廣告導(dǎo)示特點(diǎn)透視特點(diǎn)透視街面利用率最大，增加商業(yè)內(nèi)街或內(nèi)廷，街面利用率最大，增加商業(yè)內(nèi)街或內(nèi)廷， 構(gòu)造凹進(jìn)帶形空間或折線構(gòu)造凹進(jìn)帶形空間或折線; ; 造型點(diǎn)與面結(jié)合，商鋪造型采用點(diǎn)面結(jié)造型點(diǎn)與面結(jié)合，商鋪造型采用點(diǎn)面結(jié)合，高低錯(cuò)落，一方面使商鋪具有較強(qiáng)合，高低錯(cuò)落，一方面使商鋪具有較強(qiáng)的標(biāo)志性和可別性，另一方面使整個(gè)商的標(biāo)志性和可別性，另一方面使整個(gè)商業(yè)街生動(dòng)銜接，消除顧客疲勞感，增加業(yè)街生動(dòng)銜接，消除顧客疲勞感，增加休閑意境和購物趣味休閑意境和購物趣味。:項(xiàng)目

5、設(shè)計(jì)特點(diǎn)解析項(xiàng)目設(shè)計(jì)特點(diǎn)解析立面風(fēng)格交通流線街區(qū)設(shè)計(jì)廣告導(dǎo)示廣告導(dǎo)示特點(diǎn)透視特點(diǎn)透視標(biāo)志性入口設(shè)計(jì)標(biāo)志性入口設(shè)計(jì)1)1)商業(yè)街形象標(biāo)志；商業(yè)街形象標(biāo)志；2)2)標(biāo)志商業(yè)街入口使街道具有封閉感和內(nèi)聚效應(yīng)，具有內(nèi)吸作用；標(biāo)志商業(yè)街入口使街道具有封閉感和內(nèi)聚效應(yīng)，具有內(nèi)吸作用；3)3)人流引導(dǎo)能抓住人的視線，具有極強(qiáng)的識(shí)別性人流引導(dǎo)能抓住人的視線，具有極強(qiáng)的識(shí)別性商戶廣告商戶廣告1)1)入口處設(shè)置規(guī)劃引導(dǎo)圖或入口處設(shè)置規(guī)劃引導(dǎo)圖或LOGO;2)LOGO;2)店面設(shè)置櫥窗（規(guī)劃預(yù)留廣告位）店面設(shè)置櫥窗（規(guī)劃預(yù)留廣告位）項(xiàng)目設(shè)計(jì)特點(diǎn)解析項(xiàng)目設(shè)計(jì)特點(diǎn)解析藍(lán)色港灣設(shè)計(jì)特點(diǎn)總結(jié)藍(lán)色港灣設(shè)計(jì)特點(diǎn)總結(jié)空間高效合理

6、利用；空間高效合理利用；專門主題、具有鮮明的時(shí)代個(gè)性；專門主題、具有鮮明的時(shí)代個(gè)性；高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法；高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法；與時(shí)俱進(jìn)，展現(xiàn)都市身份色彩；與時(shí)俱進(jìn)，展現(xiàn)都市身份色彩；空調(diào)系統(tǒng)：空調(diào)系統(tǒng)：所有商鋪，均為中央空調(diào)系統(tǒng)，分戶所有商鋪，均為中央空調(diào)系統(tǒng)，分戶計(jì)量計(jì)量給水：生活冷水由市政提供，避免二次污染，給水：生活冷水由市政提供，避免二次污染，2424小時(shí)提供酒店餐飲等用戶生活熱水小時(shí)提供酒店餐飲等用戶生活熱水中水：直接連通市政中心系統(tǒng)網(wǎng)中水：直接連通市政中心系統(tǒng)網(wǎng) 智能化：智能化：樓宇設(shè)備監(jiān)控自動(dòng)化系統(tǒng)樓宇設(shè)備監(jiān)控自動(dòng)化系統(tǒng)電梯：客梯電梯：客梯8 8

7、部部, ,客貨梯客貨梯7 7部部, ,觀光梯觀光梯1 1部部, ,扶梯扶梯3434部部酒店管理系統(tǒng)酒店管理系統(tǒng) 停車場(chǎng)管理系統(tǒng)停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng) 數(shù)字程控交換機(jī)系統(tǒng)數(shù)字程控交換機(jī)系統(tǒng) 有限電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)（酒店、酒吧、有限電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)（酒店、酒吧、SPASPA、KTVKTV等處設(shè)衛(wèi)星電視）等處設(shè)衛(wèi)星電視） 電視會(huì)議系統(tǒng)電視會(huì)議系統(tǒng) 背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)背景音樂及緊急廣播系統(tǒng) 項(xiàng)目智能化系統(tǒng)分析項(xiàng)目智能化系統(tǒng)分析高標(biāo)準(zhǔn)智能化高標(biāo)準(zhǔn)智能化藍(lán)色港灣經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃分析藍(lán)色港灣經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃分析；藍(lán)色港灣國際商區(qū)19棟2至3層的歐式建筑，按不同的區(qū)位，商業(yè)功能劃分為美瑞時(shí)尚百

8、貨、按不同的區(qū)位，商業(yè)功能劃分為美瑞時(shí)尚百貨、活力城主題店、品牌街、亮馬食街、亮碼頭酒吧街、中央廣場(chǎng)等區(qū)域活力城主題店、品牌街、亮馬食街、亮碼頭酒吧街、中央廣場(chǎng)等區(qū)域。包含30多家餐飲美食，20多家臨水酒吧以及傳奇時(shí)代影城、全明星滑冰俱樂部、BHG精品超市等豐富的選擇 美瑞百貨美瑞百貨亮馬食街亮馬食街傳奇影城傳奇影城亮碼頭酒吧街亮碼頭酒吧街中央廣場(chǎng)中央廣場(chǎng)品牌街品牌街14藍(lán)色港灣的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為餐飲、零售/服務(wù)和藝術(shù)休閑娛樂等其中餐飲所占的比重最大，為22%，然后依次為兒童服飾的19%、鞋子和運(yùn)動(dòng)專賣14%類別餐飲健康美容中心運(yùn)動(dòng)專賣兒童服飾居家用品珠寶鞋子合計(jì)數(shù)量31122027151420

9、139百分比22%9%14%19%11%10%14%北京藍(lán)色港灣項(xiàng)目目標(biāo)客戶界定北京藍(lán)色港灣項(xiàng)目目標(biāo)客戶界定招商為王招商為王 -引狼入室、狼羊共舞引狼入室、狼羊共舞 藍(lán)色港灣經(jīng)營模式分析藍(lán)色港灣經(jīng)營模式分析項(xiàng)目為開發(fā)商自身持有物業(yè)，全部物業(yè)只租不售項(xiàng)目為開發(fā)商自身持有物業(yè)，全部物業(yè)只租不售不是招商，而是選商不是招商，而是選商：不是被動(dòng)的接受客戶租賃商鋪，而是要對(duì)入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營管理、經(jīng)營產(chǎn)品、公司經(jīng)營狀況等方面進(jìn)行全方位考察，優(yōu)秀者才能如駐。先大后?。合却蠛笮。捍笮椭髁ι碳业恼猩坛晒κ琼?xiàng)目成功營銷的前提 都市魅力都市魅力 豐富多彩豐富多彩北京首席北京首席“Lifestyle Shoppin

10、g Center”Lifestyle Shopping Center”商業(yè)商業(yè)在這里，流水相伴，如同置身于童話中的王國，處處充滿驚喜。在這里，流水相伴，如同置身于童話中的王國，處處充滿驚喜。 在這里，時(shí)間變的漫長而優(yōu)雅，精心準(zhǔn)備的時(shí)尚，靜待你隨心挑選在這里，時(shí)間變的漫長而優(yōu)雅，精心準(zhǔn)備的時(shí)尚，靜待你隨心挑選。 SOLANASOLANA藍(lán)色港灣形象定位藍(lán)色港灣形象定位解析解析，新生活中心的，新生活中心的概念概念l一站式的便利和滿足一站式的便利和滿足強(qiáng)調(diào)以都市中心為工作生活的核心，重視在都市區(qū)域內(nèi)進(jìn)行有效的合理的填補(bǔ)性開發(fā)利用，整合現(xiàn)代生活諸多要素，確保日常“工作、生活、商務(wù)、飲食、休閑、娛樂”在

11、此范圍內(nèi)迅速得以解決，使現(xiàn)代人的生活需求和心理感受得到最大的保證和滿足。l最具最具“個(gè)性、時(shí)代、效率個(gè)性、時(shí)代、效率”的新都市主義生活主張的新都市主義生活主張“新都市主義”生活模式占據(jù)城市資源交匯的中心地帶，縮短現(xiàn)代人的時(shí)間、交通成本，提升“機(jī)遇、情感”等概率。l高標(biāo)準(zhǔn)生活，崇尚自然與城市的迅速融合高標(biāo)準(zhǔn)生活，崇尚自然與城市的迅速融合“新都市主義”對(duì)自然的重視，對(duì)各個(gè)生活層面的高標(biāo)準(zhǔn)追求，使得生活具備了自然與城市共同融合的特征，使人們可能同時(shí)實(shí)現(xiàn)社會(huì)和自然的回歸。l追求成就感、時(shí)代進(jìn)步追求成就感、時(shí)代進(jìn)步毗鄰都市而居，把握社會(huì)進(jìn)步節(jié)奏，進(jìn)而引發(fā)自我奮斗和追求的成就感，這是當(dāng)代人的主要精神和目標(biāo)

12、所在。藍(lán)色港灣推廣策略藍(lán)色港灣推廣策略打造成北京首屈一指的新生活商業(yè)中心！打造成北京首屈一指的新生活商業(yè)中心！核心策略核心策略1：倡導(dǎo)的一種文化倡導(dǎo)的一種文化核心策略核心策略2：引領(lǐng)的一種風(fēng)尚引領(lǐng)的一種風(fēng)尚核心策略核心策略3：引導(dǎo)的一種消費(fèi)理念引導(dǎo)的一種消費(fèi)理念u以特誘人以特誘人 以獨(dú)特的生活理念聚集人氣以獨(dú)特的生活理念聚集人氣以聲勢(shì)浩大、核心特色商霸之勢(shì)，通過媒體、活動(dòng)宣傳等手段，進(jìn)行全方位推廣，讓項(xiàng)目造成輿論效應(yīng)，心中樹立其時(shí)尚標(biāo)桿形象，最終拉攏人氣。u以勢(shì)帶銷以勢(shì)帶銷 先樹立項(xiàng)目形象，以形象帶動(dòng)招租先樹立項(xiàng)目形象，以形象帶動(dòng)招租利用客戶口碑傳播的特點(diǎn)，提高項(xiàng)目知名度，為項(xiàng)目的招租創(chuàng)造條件

13、。u高舉高打高舉高打 倡導(dǎo)生活方式、形成特有的項(xiàng)目文化倡導(dǎo)生活方式、形成特有的項(xiàng)目文化 高舉品牌形象 ，推廣手段多與SP活動(dòng)，如商場(chǎng)特賣會(huì)，啤酒節(jié)等。豎立項(xiàng)目高姿態(tài)形象。藍(lán)色港灣推廣策略藍(lán)色港灣推廣策略 通過陸續(xù)組織通過陸續(xù)組織SP活動(dòng)，提升項(xiàng)目形象，吸引潛在目標(biāo)客戶的同時(shí)有效增加項(xiàng)目的人活動(dòng)，提升項(xiàng)目形象，吸引潛在目標(biāo)客戶的同時(shí)有效增加項(xiàng)目的人氣。氣。一、不定期的組織品牌特賣會(huì)一、不定期的組織品牌特賣會(huì)二、明星簽售會(huì)二、明星簽售會(huì)三、三、SP活動(dòng)例如啤酒文化節(jié)和活動(dòng)例如啤酒文化節(jié)和藍(lán)色港灣燈光節(jié)等藍(lán)色港灣燈光節(jié)等空間聯(lián)想效應(yīng)空間聯(lián)想效應(yīng)：藍(lán)色港灣項(xiàng)目的包裝有效的建立了客戶對(duì)項(xiàng)目的想像空間。具

14、體而言，就是要塑造出良好的項(xiàng)目形象和發(fā)展前景，以吸引租客和前來消費(fèi)的客戶。調(diào)性：調(diào)性：總體體現(xiàn)時(shí)尚、明快的風(fēng)格，滲入大量歐美文化元素和符號(hào)，烘托熱烈、歡樂的氣氛。色塊上使用鮮艷的紅、橙、黃等顏色，形成視覺爆炸效果。形象體現(xiàn)：形象體現(xiàn)：最終有效實(shí)現(xiàn)品牌和項(xiàng)目價(jià)值的有效提升和互動(dòng)。策略：包裝形象適當(dāng)高于項(xiàng)目形象策略：包裝形象適當(dāng)高于項(xiàng)目形象 藍(lán)色港灣藍(lán)色港灣SWOTSWOT優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) StrengthStrength劣勢(shì)劣勢(shì) WeakWeakn位于城市中心板塊n周邊交通便利n周邊配套完善n商業(yè)自身天賦優(yōu)勢(shì)n傳統(tǒng)的高檔居住板塊n項(xiàng)目的規(guī)劃對(duì)于土地資源和價(jià)值的提升有待發(fā)掘n經(jīng)營業(yè)態(tài)的布局有待改善n停車車

15、位比較匱乏機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) OpportunityOpportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)n中心稀有熱點(diǎn)，持續(xù)需求動(dòng)力n高品質(zhì)項(xiàng)目價(jià)位持續(xù)拉升n周邊云集大量的高檔住宅社區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)的客戶消費(fèi)能力比較強(qiáng)威脅威脅 ThreatenThreaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅減小劣勢(shì)，避免威脅n市中心云集大量的同質(zhì)商家，競(jìng)爭(zhēng)壓力大n受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，北京的商業(yè)地產(chǎn)的租金呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。藍(lán)色港灣藍(lán)色港灣SWOTSWOT分析分析新生活商業(yè)中心的研究新生活商業(yè)中心的研究-發(fā)展起源發(fā)展起源1987年第一家新生活商業(yè)中心出現(xiàn)在美國年第一家

16、新生活商業(yè)中心出現(xiàn)在美國1987年， Poag & McEwen成立Poag & McEwen公司，并創(chuàng)立了他們的第一個(gè)“生活方式中心”。 Poag & McEwen開發(fā)的第一個(gè)“生活方式中心”位于美國田納西州孟菲斯城Germantown區(qū)的Saddle Creek，它的整個(gè)結(jié)構(gòu)和布局采用了曲線式設(shè)計(jì)，建筑物的古典式拱門和回廊體現(xiàn)出一種歐洲式的典雅與傳統(tǒng)，連同中心里的瀑布、長椅和磚鋪人行道共同營造了一個(gè)優(yōu)雅與舒適的購物環(huán)境，中心里的商戶則是著名的品牌店和特色餐館。它的建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境氛圍和商品構(gòu)成都迎合了高收入群體的口味和追求。新生活商業(yè)中心的研究新生活商業(yè)中心的研究-發(fā)

17、展歷史發(fā)展歷史 1990年，美國只有3家“生活方式中心”建成，Mall卻有19家；2004年，新開發(fā)的Mall只有3家，而“生活方式中心”卻達(dá)到16家。2005年有14家“生活方式中心”建成，而Mall只有4家。 90年代末“生活方式中心”開始逐漸興起，2000年以后則呈現(xiàn)了迅速增長的態(tài)勢(shì)。據(jù)估計(jì)，這種增長趨勢(shì)可能會(huì)一直延續(xù)到2008年，在這四年期間“生活方式中心”的增長將達(dá)到20%。27新生活商業(yè)中心的研究新生活商業(yè)中心的研究-產(chǎn)品特色產(chǎn)品特色一個(gè)真正意義開放式的購物中心一個(gè)真正意義開放式的購物中心特點(diǎn)特點(diǎn)1 1：容易到達(dá)開車路程不超過20分鐘特點(diǎn)特點(diǎn)2 2：方便停車顧客可以直接把車停在店鋪

18、的門外，并且有充足的停車位。特點(diǎn)特點(diǎn)3 3：特色建筑以及吸引人的景觀設(shè)計(jì)和氣氛。建筑體量適度和共享空間的設(shè)計(jì)師新生活商業(yè)中心的重點(diǎn)建筑體量適度和共享空間的設(shè)計(jì)師新生活商業(yè)中心的重點(diǎn)新生活商業(yè)中心的研究新生活商業(yè)中心的研究-規(guī)劃特點(diǎn)規(guī)劃特點(diǎn)特點(diǎn)1：設(shè)計(jì)出滿足高消費(fèi)階層口味的帶有開放式空間設(shè)計(jì)的高級(jí)建筑，并通過瀑布、池塘、長椅、磚鋪人行道、亭子等方式營造一個(gè)特定的環(huán)境和氛圍環(huán)境和氛圍；特點(diǎn)2：大量擁有臨街的專業(yè)零售商和餐館。最大的特點(diǎn)在于體量適中、形成聚合性的同時(shí)強(qiáng)調(diào)自身體驗(yàn)最大的特點(diǎn)在于體量適中、形成聚合性的同時(shí)強(qiáng)調(diào)自身體驗(yàn)新生活商業(yè)中心的研究新生活商業(yè)中心的研究商業(yè)業(yè)態(tài)分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析一般無主

19、力店，業(yè)態(tài)布局更為合理一般無主力店，業(yè)態(tài)布局更為合理在統(tǒng)計(jì)調(diào)查的106家“生活方式中心”的5238家商鋪中，只有33家百貨商場(chǎng)，占總量0.6%。折扣店則更少，只有21家，占0.4%。傳統(tǒng)百貨店等不再承擔(dān)主力店，取值為大型餐飲、娛樂業(yè)態(tài)（尤其電影院），這使生活方式中心的選址更為靈活。）新生活商業(yè)中心的研究新生活商業(yè)中心的研究-商業(yè)業(yè)態(tài)分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析餐飲業(yè)態(tài)是新生活中心商業(yè)的關(guān)鍵所在餐飲業(yè)態(tài)是新生活中心商業(yè)的關(guān)鍵所在特點(diǎn)1：在餐飲方面，Mall更多采用“大食代”式的快餐廣場(chǎng)形式特點(diǎn)2：“生活方式中心”是以餐館為主，它的目的不是為了讓消費(fèi)者坐下來休息而是為了給消費(fèi)者提供一個(gè)社交的場(chǎng)所，鼓勵(lì)消費(fèi)者參

20、與社交生活。特點(diǎn)3：餐館在“生活方式中心”的非主力店中所占的比例為11.3，而在Mall中只占4.8，從這個(gè)數(shù)據(jù)就可以看出餐館在“生活方式中心”中的重要性。新生活商業(yè)中心的研究新生活商業(yè)中心的研究-商業(yè)功能研究商業(yè)功能研究新生活商業(yè)中心的購物功能多以專賣店的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)新生活商業(yè)中心的購物功能多以專賣店的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)對(duì)美國106家現(xiàn)有的“生活方式中心”中的5238家商戶進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，女裝店在所有類別的店鋪中數(shù)量是最多的，占總量的12.5；緊隨其后的是占12.2的餐館，而運(yùn)動(dòng)鞋、童鞋、男鞋、汽車用具和工藝品店的數(shù)量最少。新生活商業(yè)中心的研究新生活商業(yè)中心的研究目標(biāo)客戶研究目標(biāo)客戶

21、研究新生活商業(yè)中心的目標(biāo)客戶多為中高端收入的人群新生活商業(yè)中心的目標(biāo)客戶多為中高端收入的人群客戶消費(fèi)能力穩(wěn)定、對(duì)于品牌忠誠度高客戶消費(fèi)能力穩(wěn)定、對(duì)于品牌忠誠度高 典型的“生活方式中心”的消費(fèi)者定位主要是富裕的高消費(fèi)階層。根據(jù)ICSC的數(shù)據(jù)，“生活方式中心”消費(fèi)者的家庭收入介于6.3萬美元10.7萬美元之間，平均家庭收入為8.5萬美元，其中57%的消費(fèi)者家庭收入超過7.5萬美元。根據(jù)2003年的數(shù)據(jù)，美國家庭平均收入為4.6868萬美元，27.4%的家庭收入超過7.5萬美元。ICSC的另一組數(shù)據(jù)顯示，“生活方式中心”的典型消費(fèi)者的平均年齡為39.6歲，可以看出“生活方式中心”主要吸引的是那些35

22、歲54歲的高收入人群，這與Mall的消費(fèi)群體的年齡相比更偏向于中年人，而這是一個(gè)相當(dāng)忠誠的消費(fèi)群體，因此對(duì)而這是一個(gè)相當(dāng)忠誠的消費(fèi)群體，因此對(duì)“生活方式中心生活方式中心”來說是來說是一個(gè)穩(wěn)定的投資因素一個(gè)穩(wěn)定的投資因素。新生活商業(yè)中心的研究新生活商業(yè)中心的研究新生活商業(yè)中心和新生活商業(yè)中心和SHOPPINGMALL的對(duì)比的對(duì)比新生活商業(yè)中心新生活商業(yè)中心SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL規(guī)劃模式開放街區(qū)半開放或者封閉主力店可以無主力店有主力店經(jīng)營業(yè)態(tài)偏重餐飲和娛樂偏重購物規(guī)模體量一般5-6萬體量一般10萬以上目標(biāo)客戶定位高檔定位中高檔、全客層新生活商業(yè)中心的研究新生活商業(yè)中心的研

23、究新生活商業(yè)中心的起源多源自于生活態(tài)度的變化新生活商業(yè)中心的起源多源自于生活態(tài)度的變化1、購物不僅是單純的購物，也是休閑、放松的一種生活方式。例如電影等休閑娛、樂業(yè)的興起。家庭用餐頻率的降低，外出就餐的概率增加。2、傳統(tǒng)式封閉式購物中心已成熟，人們渴望開放或半開放的自然的購物環(huán)境。3、開發(fā)商降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的要求。新生活商業(yè)中心的研究新生活商業(yè)中心的研究新生活商業(yè)中心在中國的適用性新生活商業(yè)中心在中國的適用性上海目前偏向于生活方式中心的商業(yè)項(xiàng)目：上海目前偏向于生活方式中心的商業(yè)項(xiàng)目：新天地、大寧國際、大拇指商業(yè)等新天地、大寧國際、大拇指商業(yè)等目前僅在一線城市或少量二線城市適合連鎖商戶的數(shù)量不足，需

24、要引進(jìn)新的商戶業(yè)態(tài)方面因地制宜，可與文化、體育、體驗(yàn)等其他元素結(jié)合建筑形態(tài)建筑形態(tài)注重建筑特色，甚至達(dá)到建筑形式至上；建筑與文化、業(yè)態(tài)、乃至生活態(tài)度相互融合；功能定位功能定位注重功能和業(yè)態(tài)的復(fù)合型；以同一生活方式為結(jié)合點(diǎn)，講多功能與業(yè)態(tài)聚合；注意內(nèi)部合理的功能分區(qū)與動(dòng)線規(guī)劃；業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位餐飲業(yè)態(tài)面積比例達(dá)到30%乃至40%以上；餐飲比例與購物比例相當(dāng)；餐飲主體以主題特色餐飲、商務(wù)餐飲為主，以組合吸引人流，帶動(dòng)購物；新生活商業(yè)中心的研究新生活商業(yè)中心的研究案例借鑒案例借鑒37u石庫門，是上海歷史流金歲月的見證，代表上海獨(dú)特風(fēng)貌的住宅建筑。u1997年，作為國際大都市的上海尚沒有一個(gè)地方能夠?qū)?/p>

25、餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等全部集在一起的場(chǎng)所。n上海新天地的出現(xiàn)，開創(chuàng)了傳統(tǒng)歷史文化與現(xiàn)代都市生活的融合方式；n上海新天地的出現(xiàn)，改變了一個(gè)城市人的生活方式；n上海新天地的出現(xiàn)，凸顯并代表了上海時(shí)尚風(fēng)情的城市氣質(zhì)綜合的時(shí)尚休閑場(chǎng)所上海具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)38建筑特色建筑特色極致的傳統(tǒng)與極致的現(xiàn)代化的融合極致的傳統(tǒng)與極致的現(xiàn)代化的融合新天地北里的改造保留了大量原有房屋富有特色的石門建筑元素，對(duì)上海20年代建筑文化進(jìn)行了最大化的傳承；青磚步行道，紅青相間的清水磚墻，厚重的烏漆大門以及那雕著巴洛克風(fēng)格卷渦青磚步行道，紅青相間的清水磚墻，厚重的烏漆大門以及那雕著巴洛克風(fēng)格卷渦狀山花的門楣

26、狀山花的門楣, ,人們漫步在這里，仿佛回到了解放前的大上海人們漫步在這里，仿佛回到了解放前的大上海原風(fēng)貌的石庫門建筑形態(tài)與格局國際時(shí)尚潮流的匯聚地琉璃工房主題餐廳琉璃工房主題餐廳巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室明星文化與創(chuàng)意餐飲國際畫廊巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室明星文化與創(chuàng)意餐飲國際畫廊時(shí)裝店、主題餐廳、咖啡酒吧時(shí)裝店、主題餐廳、咖啡酒吧39功能作用功能作用包含包含一站式一站式的休閑文化消費(fèi)，各功能融合互動(dòng)，成的休閑文化消費(fèi)，各功能融合互動(dòng)，成為最具活力的城市一極為最具活力的城市一極北里南里u以石庫門建筑為主的北里，集合了來自世界各地風(fēng)情餐廳、咖啡室、酒吧、以石庫門建筑為主的北里，集合了來自世界各地

27、風(fēng)情餐廳、咖啡室、酒吧、精品商店等，充分展現(xiàn)了新天地的國際元素。精品商店等，充分展現(xiàn)了新天地的國際元素。u南里以反映時(shí)代特征的新建筑為主，包括總建面達(dá)南里以反映時(shí)代特征的新建筑為主，包括總建面達(dá)2.52.5平米的購物、娛樂、休閑平米的購物、娛樂、休閑中心，配合少量石庫門建筑，是時(shí)尚青年一族的休閑娛樂場(chǎng)所。中心，配合少量石庫門建筑，是時(shí)尚青年一族的休閑娛樂場(chǎng)所。先北后南40餐飲餐飲零售零售/ /服務(wù)服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂藝術(shù)休閑娛樂22家，其中11家為歐美風(fēng)味24家，主要為工藝品、飾品、家居用品12家，主要為酒吧、藝術(shù)工作室、迪士高等3540354020251.21.4萬1.21.4萬0.70.88萬

28、平米n北里業(yè)態(tài)主要為餐飲、零售/服務(wù)和藝術(shù)休閑娛樂，3.5萬平n南里以一座總建面為2.5萬平米的購物、娛樂、休閑中心為主。該中心共五層，商業(yè)業(yè)態(tài)包括國際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂部（53套單元）、麥當(dāng)勞餐廳、哈根達(dá)司、甜品店等。餐飲餐飲零售零售/ /服務(wù)服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂藝術(shù)休閑娛樂3745180.82萬平1萬平0.4萬平估算的業(yè)態(tài)比例估算的業(yè)態(tài)比例零售：餐飲：休閑零售：餐飲：休閑娛樂娛樂3838：4242：2020日本東京表參道日本東京表參道表參道是東京的四個(gè)主要特色街頭時(shí)裝店的聚集地之一, 這里云集歐洲、日本等頂級(jí)設(shè)計(jì)師的作品,流行元素含量很高,櫥窗內(nèi)的衣飾擺放非常有創(chuàng)意高，櫥

29、窗內(nèi)的衣飾擺放非常有創(chuàng)意，世界著名品牌的諸多旗艦店也設(shè)置在此處，可以說表參道是世界品牌世界著名品牌的諸多旗艦店也設(shè)置在此處，可以說表參道是世界品牌的亞洲展覽中心。的亞洲展覽中心。表參道廣場(chǎng)(OMOTESANDO HILLS)作為表參道的標(biāo)志性建筑，2006年2月11日開募 Tips:Tips: 近近幾幾年，日本年，日本建筑界和地產(chǎn)建筑界和地產(chǎn)特別喜特別喜歡歡丘（丘（HillsHills）這個(gè)概念）這個(gè)概念, , 即即“建筑建筑群群”-在一大遍土地上在一大遍土地上實(shí)踐建筑美學(xué)實(shí)踐建筑美學(xué)。六本木。六本木山山丘丘ROPPONGI ROPPONGI HILLSHILLS和和表表參參道道廣場(chǎng)廣場(chǎng)OMO

30、TESANDO HILLSOMOTESANDO HILLS就是其中的杰出代表就是其中的杰出代表。 表參道廣場(chǎng)(OMOTESANDO HILLS)是由成功建造六本木Hills成名的的森集團(tuán)所投資建設(shè)，為展現(xiàn)融合了日本的和和重生和和重生等元素，創(chuàng)造出日本獨(dú)特風(fēng)格的建建筑，森集團(tuán)延請(qǐng)日本知名建筑師安藤忠雄著手設(shè)計(jì) 長達(dá)250公尺的表參道Hills日本東京表參道日本東京表參道 表參道廣場(chǎng)地下三個(gè)樓層是大型停車場(chǎng)，而店家總數(shù)高達(dá)九十三家的名店商場(chǎng)，則是從B3至3F。商業(yè)區(qū)以外的3F到6F規(guī)劃為租賃住戶，屋頂并附設(shè)有都會(huì)中難得一見綠意的空中庭園屋頂并附設(shè)有都會(huì)中難得一見綠意的空中庭園。 是個(gè)方正平整的規(guī)矩

31、設(shè)計(jì)，但從內(nèi)部的高空俯視下來便能察覺，整體造形猶如一艘巨大的方舟，掏空的寬廣中庭毫不吝嗇地讓陽光從半透明天窗自然流泄。店鋪圍繞著中庭的四周環(huán)然佇立，樓層與樓層之間盡可能地排除了到處都是殺風(fēng)景的電扶梯景觀，整體徐緩的逛街坡道，讓人不自覺地團(tuán)團(tuán)逛繞于其中，省去上下樓梯的麻煩，也同時(shí)讓人感覺不出爬升下降的辛苦。 日本東京表參道日本東京表參道 表參道廣場(chǎng)內(nèi)部坡道的坡度與表參大道的實(shí)際坡度相同，也就是說顧客雖然身在室內(nèi)，卻也能夠自然地享受到彷如漫步在表參道上的逛街樂趣。 綠藤蔓延的同潤館公寓，超過半個(gè)世紀(jì)以來，一直是原宿表參道周邊最具特色的代表性建筑物。 如何讓大家珍貴的這份都市記憶給繼承延續(xù)下去、如何

32、讓新的建筑物與 周圍景觀調(diào)和、如何讓匯集的店家與人潮隨時(shí)刺激互動(dòng)而產(chǎn)生更上層樓的蛻變，是表參道Hills建筑設(shè)計(jì)師安藤忠雄最大的挑戰(zhàn)。 日本東京表參道日本東京表參道 建成于2003年，又稱六本木之丘ROPPONGI HILLS ，位于日本東京鬧區(qū)內(nèi)的六本木，由森集團(tuán)主導(dǎo)開發(fā)，是日本目前規(guī)模最大的都市再開發(fā)計(jì)劃之一。這個(gè)占地接近120000平方米的新地標(biāo)，按照下個(gè)世紀(jì)東京理想風(fēng)貌而建，籌劃達(dá)17年，投資近170億人民幣，開始啟用后，風(fēng)靡全日本。六本木之丘集中了時(shí)尚名店、五星級(jí)酒店、餐廳、朝日電視臺(tái)、美術(shù)館、住宅公寓，緊臨地鐵都營大江戶線，已被視為新世紀(jì)的城市綜合體。 六本木新城六本木新城1986

33、1986年，隨著東京港區(qū)重劃區(qū)完成，朝日電視臺(tái)一度遷移。由于，森林年，隨著東京港區(qū)重劃區(qū)完成，朝日電視臺(tái)一度遷移。由于，森林大樓權(quán)利變換成為當(dāng)?shù)貦?quán)者，以這里為主緊跟著東京港區(qū)重劃區(qū)的大規(guī)大樓權(quán)利變換成為當(dāng)?shù)貦?quán)者，以這里為主緊跟著東京港區(qū)重劃區(qū)的大規(guī)模的都市重新開發(fā)計(jì)劃是在森林大樓內(nèi)開始。模的都市重新開發(fā)計(jì)劃是在森林大樓內(nèi)開始。 19931993年，推動(dòng)森林大樓開端東京都也增加，開始六本木六丁目地區(qū)第一年，推動(dòng)森林大樓開端東京都也增加，開始六本木六丁目地區(qū)第一種市區(qū)重新開發(fā)事業(yè)。種市區(qū)重新開發(fā)事業(yè)。 19951995年，東京都公布都市計(jì)劃決定。記住教訓(xùn)阪神大地震，這一年抗震年，東京都公布都市計(jì)劃

34、決定。記住教訓(xùn)阪神大地震，這一年抗震構(gòu)造被組成。構(gòu)造被組成。 19961996年，年，“6.6 6.6 計(jì)劃計(jì)劃”發(fā)表。發(fā)表。 19971997年，港區(qū)實(shí)施地區(qū)的地區(qū)公告。東京都、港區(qū)，公共設(shè)施管理人員年，港區(qū)實(shí)施地區(qū)的地區(qū)公告。東京都、港區(qū)，公共設(shè)施管理人員同意，最后計(jì)劃方案歸結(jié)。同意，最后計(jì)劃方案歸結(jié)。 19981998年，六本木六丁目地區(qū)重新開發(fā)準(zhǔn)備工會(huì)設(shè)立。年，六本木六丁目地區(qū)重新開發(fā)準(zhǔn)備工會(huì)設(shè)立。 19991999年，東京都權(quán)利變換計(jì)劃被批準(zhǔn)，開始遷入臨時(shí)住宅。年，東京都權(quán)利變換計(jì)劃被批準(zhǔn)，開始遷入臨時(shí)住宅。 20002000年，完工?？偼顿Y大約年，完工?？偼顿Y大約27002700億

35、日?qǐng)A（約億日?qǐng)A（約170170億人民幣）億人民幣）20032003年年4 4月月2525日，開始營業(yè)。日，開始營業(yè)。六本木六本木時(shí)間表時(shí)間表摩天大樓摩天大樓：森林大樓（Roppongi Hills Mori Tower），地上53層，地下4層，內(nèi)有東京凱悅大酒店、森美術(shù)館、六本木新城TOHO影城等設(shè)施。雅虎、樂天、活力門雅虎、樂天、活力門等眾多日本知名企業(yè)總部，也位于此大樓。朝日電視臺(tái)大樓：朝日電視臺(tái)大樓：為朝日電視臺(tái)的新總部所在，地上5層，地下2層，占地廣大。其中，大樓一樓設(shè)有公眾開放空間，除了紀(jì)念品專賣店之外，還設(shè)有介紹朝日電視臺(tái)各節(jié)目的展覽專區(qū)等朝日電視臺(tái)有關(guān)的設(shè)施。 露天廣場(chǎng)：露天廣場(chǎng)

36、：六本木新城露天廣場(chǎng)（Roppongi Hills Arena）。六本木新城露天廣場(chǎng)外觀上，有著圓形巨大遮雨蓬，具有強(qiáng)烈的聚集導(dǎo)向作用的多功能露天娛樂場(chǎng)所。廣場(chǎng)上的活動(dòng)多以世界性的娛樂節(jié)目為主流。住宅區(qū)：六本木新城住宅大廈 六本木主要建筑六本木主要建筑- 六本木新城六本木新城亮點(diǎn)亮點(diǎn)1 1：從地下鐵日比谷線六本木車站往地鐵明冠，登上長長的電扶梯便是六本木新城的玄關(guān)，到達(dá)66廣場(chǎng),可以見到被稱為Maman蜘蛛的巨大雕塑，眼前聳立著森大廈。亮點(diǎn)亮點(diǎn)2 2：從49樓到53樓是森藝術(shù)中心，是展示以現(xiàn)代藝術(shù)為中心的森美術(shù)館，有鑲嵌著360度玻璃墻的觀景臺(tái)東京城市觀景 六本木新城六本木新城建筑亮點(diǎn)：建筑亮

37、點(diǎn)：亮點(diǎn)亮點(diǎn)3 3：毛利庭園旁的半開放性街道。以總是大排長龍的小籠包專門店為首，集結(jié)了東洋風(fēng)味的餐廳和商店。在六本木新城地區(qū)有時(shí)可碰到舉辦活動(dòng)。櫸樹坂大道區(qū)有電影院，引進(jìn)全9個(gè)銀幕是東京內(nèi)最大的綜合電影院。毛利庭園是長府毛利藩的宅邸遺跡，是座優(yōu)美的回游式日本庭園。毛利庭園對(duì)面的圓形大樓是朝日電視的總公司。 六本木新城六本木新城建筑亮點(diǎn)：建筑亮點(diǎn)：亮點(diǎn)亮點(diǎn)4 4：West Walk位于森大廈中，是陽光注入具有開放感的購物中心，集結(jié)著流行服裝發(fā)表會(huì)和受歡迎的餐廳。六本木櫸樹坂大道是橫跨六本木新城東西約400公尺樹木并列的街道，進(jìn)入眼簾的是LOUIS VUITTON BOUTIQUE具有特征的外觀。

38、在六本木櫸樹坂大道林立著各國的名牌商店、老字號(hào)飲食店、時(shí)髦的咖啡店。 六本木新城六本木新城建筑亮點(diǎn)：建筑亮點(diǎn)：亮點(diǎn)亮點(diǎn)5 5：位于劇場(chǎng)樓頂?shù)摹拔萆贤ピ骸狈N植著水稻和其他植物，儼然是一個(gè)小型的生態(tài)公園。收獲和播種季節(jié)，邀請(qǐng)?jiān)诹灸拘鲁寝k公和居住的人參與勞動(dòng)，帶給大家美好種植體驗(yàn)的同時(shí)也降低了樓頂?shù)臏囟?，是非常好的生態(tài)環(huán)保設(shè)計(jì)。 六本木新城六本木新城亮點(diǎn)亮點(diǎn)6 6：六本木之丘是個(gè)充滿藝術(shù)氣息、具有豐富感性的開放空間。藝術(shù)便是其當(dāng)初興建的概念，不光只在美術(shù)館，廣場(chǎng)或是大街小巷里，藝術(shù)作品更是星羅棋布，日常生活中自然地展現(xiàn)出親和力的一面。目前六本木之丘主要在八個(gè)公共空間內(nèi)，設(shè)置藝術(shù)作品及藝術(shù)風(fēng)空間，每件作品都是目前六本木之丘主要在八個(gè)公共空間內(nèi)，設(shè)置藝術(shù)作品及藝術(shù)風(fēng)空間，每件作品都是出自于享譽(yù)國際的各國設(shè)計(jì)師的巧手每作作品充滿融合于街道中