1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售回款及結(jié)算管理辦法第一章總則第一條為加強(qiáng)銷(xiāo)售回款及結(jié)算業(yè)務(wù)的管理工作，規(guī)范房地產(chǎn)收款環(huán)節(jié)內(nèi)部控制操作程序，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，特制定本辦法。第二條公司各區(qū)域負(fù)責(zé)人為第一責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷(xiāo)售、結(jié)算及回款的管理，督促、協(xié)調(diào)相關(guān)責(zé)任部門(mén)具體實(shí)施。第三條公司營(yíng)銷(xiāo)策劃部、營(yíng)銷(xiāo)代理公司是銷(xiāo)售回款的直接責(zé)任機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)認(rèn)購(gòu)、簽約、銷(xiāo)售欠款催收、按揭資料收集及審核，按揭款項(xiàng)的下發(fā)。第四條公司財(cái)務(wù)部在利潤(rùn)中心負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)本單位房地產(chǎn)銷(xiāo)售收款及結(jié)算內(nèi)部控制的建立建全及組織實(shí)施負(fù)責(zé)，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)負(fù)責(zé)的銷(xiāo)售、銀行按揭回款工作情況進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)、合同、相關(guān)優(yōu)惠政策等單據(jù)的審批情況進(jìn)行審核。財(cái)務(wù)應(yīng)參

2、與對(duì)按揭銀行的后評(píng)估；評(píng)估意見(jiàn)作為按揭銀行分配的參考依據(jù)。第五條公司財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)銷(xiāo)售收款及結(jié)算具體實(shí)施，每周向營(yíng)銷(xiāo)策劃部門(mén)提供定金、合同收款、銀行按揭款項(xiàng)實(shí)際到帳情況信息，營(yíng)銷(xiāo)策劃部門(mén)也應(yīng)統(tǒng)計(jì)除銀行按揭款之外其他款項(xiàng)的實(shí)際收取情況，并定期與財(cái)務(wù)部門(mén)核對(duì)，建立部門(mén)之間業(yè)務(wù)核對(duì)關(guān)系。第六條營(yíng)銷(xiāo)策劃部門(mén)每周要對(duì)簽約銷(xiāo)售額至少進(jìn)行以下進(jìn)行三個(gè)方面工作：（一）是否超過(guò)了合同收款期限；（二）逾期欠款原因分析；（三）對(duì)逾期欠款催收（擬已采取的相關(guān)措施。營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)將分析反饋回財(cái)務(wù)部門(mén)后，財(cái)務(wù)部對(duì)逾期欠款的客戶進(jìn)行檢查，并對(duì)逾期欠款原因的合理性，逾期欠款催收措施的恰當(dāng)性進(jìn)行分析評(píng)估，每周通過(guò)辦公信息平臺(tái)公布，供相

3、關(guān)領(lǐng)導(dǎo)查閱和監(jiān)督，菅銷(xiāo)策劃部門(mén)應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容按約定期限及逾期時(shí)間的長(zhǎng)短建立分級(jí)預(yù)警機(jī)制：1、客戶定購(gòu)后按期簽約的情況。2、首付款交付并按規(guī)定的時(shí)間提交按揭資料的情況。3、按揭資料交齊且工程已符合銀行下款條件的按揭款回款情況4、一次性付款款項(xiàng)交付情況。5、與客戶約定的其他情況。以上分級(jí)預(yù)警機(jī)制的預(yù)警級(jí)別按以下標(biāo)準(zhǔn)劃分：1、至約定期限前2天設(shè)為一級(jí)預(yù)警，應(yīng)及時(shí)提醒客戶按期履約。2、至約定期限客戶沒(méi)有按期履約設(shè)為二級(jí)預(yù)警，應(yīng)催促客戶履約。3、逾期5天的客戶設(shè)為三級(jí)預(yù)警，發(fā)書(shū)面函伴至客戶并告知其將要承擔(dān)的違約責(zé)任。4、逾期10天的客戶設(shè)為四級(jí)預(yù)警，要及時(shí)書(shū)面上報(bào)至公司法務(wù)部處理。以上分級(jí)預(yù)警機(jī)制營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)

4、可以根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行階段性調(diào)整，并和相關(guān)部門(mén)協(xié)商確定后，報(bào)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)實(shí)施。第二章銷(xiāo)售收款準(zhǔn)備工作第七條在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)前，菅銷(xiāo)策劃部門(mén)應(yīng)將擬推出銷(xiāo)售街區(qū)并經(jīng)董事長(zhǎng)核準(zhǔn)的銷(xiāo)售窗口表（項(xiàng)目、幢號(hào)、房號(hào)、建筑面積、已售面積、尚余面積、批準(zhǔn)單價(jià)、合同單價(jià)、合同價(jià)、總價(jià)等信息卜優(yōu)惠政策等相關(guān)材料交財(cái)務(wù)部。財(cái)務(wù)部門(mén)簽收后及時(shí)按稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求編制銷(xiāo)售信息明細(xì)表，將樓盤(pán)銷(xiāo)售信息明細(xì)表導(dǎo)入稅務(wù)開(kāi)票系統(tǒng)，經(jīng)測(cè)試可正常打印發(fā)票。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)根據(jù)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售情況，向稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)購(gòu)一定數(shù)額的發(fā)票，并做好后續(xù)領(lǐng)購(gòu)及保管工作。第八條在每一新項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的前期，應(yīng)由財(cái)務(wù)部門(mén)牽頭對(duì)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)員、收款員、相關(guān)人員進(jìn)行收款、結(jié)算方面

5、的業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn),以便銷(xiāo)售業(yè)務(wù)員、收款員、相關(guān)人員能夠熟悉收款及結(jié)算流程。收款員應(yīng)具有實(shí)際收款工作經(jīng)驗(yàn)，能夠熟練使用POS機(jī)及稅務(wù)開(kāi)票系統(tǒng)，并掌握銀行票據(jù)結(jié)算的基礎(chǔ)知識(shí)。第九條收款員及開(kāi)票員的辦公場(chǎng)所應(yīng)安裝錄像監(jiān)控設(shè)備，采取必要的安全保衛(wèi)措施，以避免和客戶發(fā)生不必要的糾紛。第十條在新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前五天，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)應(yīng)通知公司財(cái)務(wù)部做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，否則由于財(cái)務(wù)準(zhǔn)備工作不足，對(duì)公司產(chǎn)生的損失由營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)承擔(dān)全部責(zé)任。第三章收款、結(jié)算人員崗位職責(zé)第十一條財(cái)務(wù)部門(mén)設(shè)置開(kāi)票員、收款員、收入會(huì)計(jì)銷(xiāo)售收款及結(jié)算崗位，建立內(nèi)部控制及稽核機(jī)制，并由公司出納兼職辦理票據(jù)交存銀行業(yè)務(wù)及POs機(jī)刷卡收取款項(xiàng)進(jìn)帳的逐筆核對(duì)工作。

6、在非集中收款日，開(kāi)票員和收款員的工作可由一人承擔(dān)。第十二條崗位工作職責(zé)（一）開(kāi)票員工作職責(zé)1、從票據(jù)保管人處領(lǐng)取地產(chǎn)公司銷(xiāo)售發(fā)票，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票。2、發(fā)票應(yīng)按順序號(hào)依次使用，所有聯(lián)次一次填開(kāi)，不得涂改。對(duì)于填錯(cuò)的發(fā)票應(yīng)全份保留，并加蓋“作廢”印戳，不得撕毀。3、每日編制、上報(bào)發(fā)票開(kāi)具情況報(bào)表。4、將當(dāng)天的收款信息錄入銷(xiāo)售明源ERP系統(tǒng)。5、上級(jí)交辦的其他事項(xiàng)。（二）收款員工作職責(zé)1、現(xiàn)金收款、房款、定金。2、票據(jù)收款：本票、支票。3、POS機(jī)收款：客戶刷卡后核對(duì)款項(xiàng)金額與信用卡簽名，每日完成POS機(jī)結(jié)賬。4、負(fù)責(zé)去各銀行繳存當(dāng)日收取現(xiàn)金。5、向客戶解釋各項(xiàng)款項(xiàng)收取結(jié)算方面、財(cái)務(wù)

7、方面問(wèn)題，并將相關(guān)信息及時(shí)反饋至公司財(cái)務(wù)部。6、每日按時(shí)編制、上報(bào)收款日?qǐng)?bào)表。7、應(yīng)付案場(chǎng)的突發(fā)事件。8、上級(jí)交辦的其他事項(xiàng)。（三）收入會(huì)計(jì)工作職責(zé)1、核對(duì)收款員上報(bào)的收款日?qǐng)?bào)表、開(kāi)票員上報(bào)的發(fā)票開(kāi)具情況日?qǐng)?bào)表。2、審核收款員、開(kāi)票員移交的各種銷(xiāo)售及收款原始單據(jù)并編制銷(xiāo)售報(bào)表3、根據(jù)收款員、開(kāi)票員移交的資料，在財(cái)務(wù)用友帳務(wù)系統(tǒng)制作相關(guān)會(huì)計(jì)憑證。4、按國(guó)家稅收法律、法規(guī)的的要求進(jìn)行稅款的納稅申報(bào)及銷(xiāo)售發(fā)票申購(gòu)、管理工作。5、定期與出納核對(duì)銷(xiāo)售收入款項(xiàng)到帳情況。6、負(fù)責(zé)對(duì)銀行對(duì)賬單的核對(duì)并對(duì)出納編制的銀行存款余額調(diào)節(jié)表進(jìn)行審核。7、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收款、結(jié)算相關(guān)資料的收集、裝訂及檔案管理。8、定期將

8、按揭貸款到賬情況錄入ERP明源銷(xiāo)售系統(tǒng)，及時(shí)反饋至營(yíng)銷(xiāo)部、營(yíng)銷(xiāo)代理公司。（四）財(cái)務(wù)經(jīng)理工作職責(zé)1、公司財(cái)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)銷(xiāo)售收款及結(jié)算整體工作的組織及協(xié)調(diào)，安排本公司財(cái)務(wù)人員與營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)信息溝通及反饋。2、對(duì)收入會(huì)計(jì)上報(bào)的所有銷(xiāo)售資料及報(bào)表進(jìn)行最終審核。3、對(duì)逾期欠款的分析及催收的監(jiān)控。4、負(fù)責(zé)對(duì)開(kāi)票員、收款員、收入會(huì)計(jì)的工作監(jiān)督及考核工作。5、審核銀行對(duì)賬單并對(duì)銀行存款余額調(diào)節(jié)表進(jìn)行最終簽字確認(rèn)。第四章現(xiàn)金收款流程第十三條收款員在收款前至少應(yīng)對(duì)以下方面對(duì)經(jīng)公司營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)簽字確認(rèn)的認(rèn)購(gòu)書(shū)、合同等單據(jù)進(jìn)行審核：有無(wú)涂改、大小寫(xiě)金額是否正確一致。房款總價(jià)的計(jì)算是否正確，銷(xiāo)售價(jià)格與經(jīng)董事長(zhǎng)或授權(quán)人核準(zhǔn)的銷(xiāo)售窗

9、口表進(jìn)行核對(duì)，相關(guān)優(yōu)惠政策是否符合公司文件的規(guī)定，特殊折扣是否取得董事長(zhǎng)或授權(quán)人批準(zhǔn)。第十四條收到的現(xiàn)金必須經(jīng)驗(yàn)鈔機(jī)清點(diǎn)兩次以上，且用手摸著辨別真?zhèn)渭扒妩c(diǎn)數(shù)量。收到的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)天存入銀行，所有現(xiàn)金收付業(yè)務(wù)應(yīng)在監(jiān)控錄像下進(jìn)行。將現(xiàn)金送存銀行時(shí)，應(yīng)向行政部提出派車(chē)申請(qǐng)，若現(xiàn)金金額超過(guò)20萬(wàn)以上，須通知保安人員隨從，注意保密，確保資金安全。行政部門(mén)應(yīng)重點(diǎn)保證財(cái)務(wù)去銀行解現(xiàn)用車(chē)申請(qǐng)，否則將承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。休息日及特殊事項(xiàng)當(dāng)天收到的大額現(xiàn)金無(wú)法存入銀行時(shí)，應(yīng)報(bào)財(cái)務(wù)經(jīng)理批準(zhǔn)，必要時(shí)財(cái)務(wù)經(jīng)理應(yīng)協(xié)調(diào)物業(yè)公司人員加強(qiáng)保衛(wèi)工作。第十五條收取款項(xiàng)時(shí)，當(dāng)出現(xiàn)實(shí)際付款人與認(rèn)購(gòu)單、合同上的購(gòu)房人名稱不一致時(shí)，應(yīng)要求實(shí)際付款人

10、填寫(xiě)委托付款承諾書(shū)，由付款人簽字確認(rèn)或加蓋單位公章。當(dāng)認(rèn)購(gòu)單、合同上的購(gòu)房人名稱發(fā)生變更時(shí)，必須符合公司的相關(guān)審批規(guī)定。第十六條POS機(jī)刷卡收款成功，在當(dāng)天結(jié)帳之前，沒(méi)有特別事項(xiàng)嚴(yán)禁使用撒消項(xiàng)操作。撤消項(xiàng)操作密碼由收入會(huì)計(jì)設(shè)置，特別事項(xiàng)收銀員報(bào)收入會(huì)計(jì)，財(cái)務(wù)經(jīng)理書(shū)面審核確認(rèn)，公司出納應(yīng)根據(jù)銀行進(jìn)帳單、POS機(jī)刷卡存根聯(lián)及銀聯(lián)網(wǎng)上結(jié)算明細(xì)，對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)帳的款項(xiàng)拆分至每筆POS刷卡明細(xì)，編制銀聯(lián)卡對(duì)賬明細(xì)表并負(fù)貴銀行存款余額調(diào)節(jié)表的編制,上報(bào)收入會(huì)計(jì)處審核。第十七條收款員將當(dāng)天的收到的銀行票據(jù)情況登入票據(jù)收發(fā)記錄本，并在當(dāng)天移交至財(cái)務(wù)部銀行出納，由銀行出納當(dāng)天辦理資金進(jìn)帳手續(xù)。票據(jù)移交時(shí)，接收人在票據(jù)

11、收發(fā)記錄本中應(yīng)有簽字記錄，如有特殊情況當(dāng)天不能存入銀行的，需經(jīng)子公司財(cái)務(wù)經(jīng)理批準(zhǔn)，發(fā)現(xiàn)不能進(jìn)帳的票據(jù)當(dāng)日通知營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)與客戶聯(lián)系，追款責(zé)任至入帳為止。第五章定金及房款退付第十八條涉及房屋銷(xiāo)售的所有退款，必須由退款人提出申請(qǐng)，營(yíng)銷(xiāo)策劃部門(mén)按公司規(guī)定的程序辦理批準(zhǔn)退款手續(xù)。（一）涉及房屋銷(xiāo)售的所有退款必須到公司財(cái)務(wù)部辦理。（二）當(dāng)客戶退定金及房款時(shí)，收入會(huì)計(jì)應(yīng)檢查客戶是否已簽退房協(xié)議，退房會(huì)簽單是否經(jīng)董事長(zhǎng)或授權(quán)人簽字確認(rèn)，并將開(kāi)具的發(fā)票收回與存根聯(lián)核對(duì)無(wú)誤后方可辦理付款手續(xù)。（三）營(yíng)銷(xiāo)策劃部門(mén)提供的退房會(huì)簽單應(yīng)包含（不限于）以下內(nèi)容：1、按公司相關(guān)規(guī)定，！已履行完備的審批手續(xù)；2、物業(yè)公司確認(rèn)已結(jié)

12、清各項(xiàng)費(fèi)用（適用于已交房情況）；3、工程部確認(rèn)房屋完損情況（適用于已交房情況）。第六章交房及發(fā)票的開(kāi)具第十九條開(kāi)票員與收款員崗位分別設(shè)置時(shí)，二人在同一地點(diǎn)辦公，當(dāng)收款員款項(xiàng)收取后，POS機(jī)刷卡等收款單據(jù)移交至開(kāi)票員、開(kāi)票員根據(jù)相關(guān)要求進(jìn)行發(fā)票的開(kāi)具，開(kāi)票員開(kāi)好發(fā)票經(jīng)收款員核對(duì)無(wú)誤后，由收款員加蓋發(fā)票專用章交至客戶。開(kāi)票員開(kāi)具發(fā)票時(shí)注意以下事項(xiàng)（一）開(kāi)具發(fā)票時(shí)，|應(yīng)查看購(gòu)房人身份證原件。以便將相關(guān)信息錄入開(kāi)票系統(tǒng)。（二）當(dāng)客戶直接將購(gòu)房資金存入公司帳戶時(shí)，開(kāi)票員應(yīng)取得公司財(cái)務(wù)部收入會(huì)計(jì)確認(rèn)后方可開(kāi)具相應(yīng)發(fā)票。（三）開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票（辦理產(chǎn)權(quán)證使用）前，應(yīng)確認(rèn)所有房款均已收齊并收回前期開(kāi)具的所有預(yù)收款

13、、定金發(fā)票。（四）開(kāi)票員應(yīng)將發(fā)票的記帳聯(lián)及存根聯(lián)妥善保管，定期移交至收入會(huì)計(jì)。在交房前五天。營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)應(yīng)通知財(cái)務(wù)部門(mén)，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)向營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)提供客戶久款明細(xì)表，對(duì)未交齊房款的客戶不得交房，在辦理交房手續(xù)的前一天，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)對(duì)支票、按揭等未達(dá)帳款再次確認(rèn)，并將相關(guān)情況及時(shí)反饋至營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)。第二十條銷(xiāo)售收款、結(jié)算的簡(jiǎn)要控制流程如下：第七章按揭款項(xiàng)結(jié)算第二十一條公司營(yíng)銷(xiāo)策劃部是銷(xiāo)售按揭回款的直接責(zé)任機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)認(rèn)購(gòu)、簽約、銷(xiāo)售欠款催收、按揭資料收集及審核，提交銷(xiāo)售日?qǐng)?bào)、銷(xiāo)售情況報(bào)表。公司營(yíng)銷(xiāo)策劃部設(shè)置銀行按揭專員崗位，負(fù)責(zé)對(duì)銀行按揭工作人員、客戶、銷(xiāo)售代理公司之間的溝通與協(xié)調(diào)，并對(duì)客戶提供的按揭資料情況

14、及款項(xiàng)下放工作進(jìn)行信息歸集、整理，定期編制相關(guān)報(bào)表。第二十二條在按揭銀行的選取方面，財(cái)務(wù)人員要對(duì)各家銀行服務(wù)質(zhì)量和工作效率作出評(píng)價(jià)，在選取按揭銀行時(shí)，相關(guān)部門(mén)要參考財(cái)務(wù)部門(mén)的意見(jiàn)。第二十三條出納收到銀行出具的客戶按揭款進(jìn)賬單通知，當(dāng)日移交給收入會(huì)計(jì)，收入會(huì)計(jì)收到按揭客戶的按揭款進(jìn)張單時(shí)，查找客戶合同檔案，核對(duì)合同中列示按揭款項(xiàng)金額是否與銀行進(jìn)賬單金額一致。第二十四條收入會(huì)計(jì)應(yīng)及時(shí)將相關(guān)信息錄入明源銷(xiāo)售系統(tǒng)，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)負(fù)責(zé)逐筆核每一客戶按揭款項(xiàng)的下放情況。對(duì)逾期于按揭回款事項(xiàng)，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)按揭專員必須向銷(xiāo)代公司業(yè)務(wù)人員、客戶、銀行按揭人員查清原因，（擬已采取的相關(guān)措施，并追究相關(guān)人員責(zé)任。第二十五條營(yíng)銷(xiāo)部、財(cái)務(wù)部在辦理營(yíng)銷(xiāo)代理公司傭金款項(xiàng)結(jié)算時(shí)，應(yīng)扣除未全額收款（包括按揭未回款）的銷(xiāo)售回款，督促代理公司向業(yè)主及時(shí)催收余款包括按揭款。第八章房屋差價(jià)款項(xiàng)結(jié)算第二十六條在房屋交付后，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)及向財(cái)務(wù)部提供經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)量的房屋面積表和補(bǔ)退款差價(jià)明細(xì)表，并按公司