1、水果樹林資產(chǎn)評估1.1 水果樹林資產(chǎn)評估的現(xiàn)況1.1 南亞熱帶地區(qū)掀起持續(xù)的“種果熱”優(yōu)越的南亞熱帶氣候,豐富的栽培技術(shù)及管理經(jīng)驗(yàn)領(lǐng)導(dǎo)的正確引導(dǎo),群眾積極參與,使我縣山地綜合開發(fā)出現(xiàn)持久的“種果熱”,且獲得顯著的經(jīng)濟(jì)效益。1996 年農(nóng)民人均1 畝果 ,年產(chǎn)超千斤,預(yù)計(jì)到2000 年 ,人均年產(chǎn)可達(dá)1t 果。1.2 果樹果林市場出現(xiàn)了“交易熱”在市場經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)下,不僅水果樹的鮮果進(jìn)入市場,還有水果樹（水果林）也以商品介入流通領(lǐng)域,進(jìn)行形式多樣的交易,不僅果樹苗,還有水果幼樹、產(chǎn)前期功齡水果樹,乃至進(jìn)入穩(wěn)產(chǎn)的水果林都可以產(chǎn)品的形式進(jìn)行銷售或拍賣。近幾年來,果樹交易額迅速增加,果林交易市場日益繁榮

2、。1.3 應(yīng)運(yùn)而生水果樹林資產(chǎn)“評估熱”水果樹自經(jīng)營、生產(chǎn)、至交易的全過程都需要估值如進(jìn)行拍賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、入股、聯(lián)營、清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng),都需要對其進(jìn)行資產(chǎn)評估。俗稱“搖錢樹”的水果林,被看成是價(jià)值較高和收益較穩(wěn)定的資產(chǎn)。民間果樹自由交易自行評估早就出現(xiàn)。近幾年來,銀行審核貸款抵押物時(shí),把進(jìn)入盛產(chǎn)期的水果列入主要的可靠的抵押效果較理想的抵押對象。去年,我縣的林業(yè)貸款項(xiàng)目,銀行看重以水果林抵押,全年經(jīng)正式評估的水果林資產(chǎn)價(jià)值計(jì)2600 多萬元 ,占林業(yè)山地綜合開發(fā)項(xiàng)目貸款抵押物評估值的87%。1.2 水果樹林資產(chǎn)的特點(diǎn)及構(gòu)成2.1 水果林資產(chǎn)的特點(diǎn)水果林與用材林及竹林比較,其樹種、品種多樣;培良技

3、術(shù)十分復(fù)雜,經(jīng)營管理多種方式,產(chǎn)品加工利用多種多樣,各樹種投入及產(chǎn)出值差異大,同一品種不同集約程度的收益差別也大,這些導(dǎo)致其資產(chǎn)評估難度大。水果林同竹林一樣屬于永續(xù)作物,永續(xù)利用的林種,只要正常的管理,在正常的氣候情況下,則有正常的產(chǎn)量,如產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)小,就有穩(wěn)定的產(chǎn)值。水果林資產(chǎn)評估,不僅要估出現(xiàn)年的純收益值（可稱為現(xiàn)值）,還要預(yù)估未來若干年的現(xiàn)值（預(yù)報(bào)值）。這樣的“虛值”,今后,可以兌現(xiàn),也可能只兌現(xiàn)一部分,或全不兌現(xiàn)。因此,這也是水果林資產(chǎn)評估的又一個(gè)難題。2.2 水果林資產(chǎn)的構(gòu)成水果林資產(chǎn)主要包括果品（鮮果）,果樹 （或果林）和林地（水果園地）三個(gè)部分。三者之間既有區(qū)別,又有聯(lián)系。一般

4、評估都以果品為基礎(chǔ),當(dāng)其水果產(chǎn)量高,年純收益值高 , 其果樹資產(chǎn)及林地資產(chǎn)價(jià)值也隨之較高。所以,對水果樹鮮果產(chǎn)量的測定是水果林資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)。1.3 水果樹林產(chǎn)量的調(diào)查測定3.1 確定鮮果產(chǎn)量的重點(diǎn)同一品種的果樹,因不同年齡,不同氣候及立地條件,不同經(jīng)營集約度其產(chǎn)量差異較大,水果產(chǎn)期季節(jié)性明顯,采果期又短,評估時(shí)往往是無果期,無法實(shí)際調(diào)查測定目前又沒有系統(tǒng)的果樹產(chǎn)量預(yù)報(bào)表。而果樹的產(chǎn)量直接影響產(chǎn)值,再影響純收益值,故產(chǎn)量指標(biāo)是影響水果林資產(chǎn)評估的最主要因子。3.2 確定鮮果產(chǎn)量的方法1)實(shí)地調(diào)查測定。評估時(shí)正遇產(chǎn)果期,可以實(shí)地抽樣調(diào)查,或者設(shè)標(biāo)準(zhǔn)株測定。但是,評估時(shí)候往往非產(chǎn)果期,所以上級主管

5、部分應(yīng)盡快組織力量,抓住各樹種產(chǎn)果期調(diào)查測產(chǎn),編制各品種果樹林的產(chǎn)量表。2)通過查訪對比確定產(chǎn)量。對鄉(xiāng)村辦的果場,從財(cái)務(wù)上查出3 年來投產(chǎn)果樹的株數(shù)及產(chǎn)量;對私果林 ,無財(cái)務(wù)檔案的,只能訪問1 3 年來的產(chǎn)量情況,也可以查訪鄰近相似果林的產(chǎn)量,通過對比分析,再確定當(dāng)年產(chǎn)量,預(yù)測未來3 年的產(chǎn)量。3)制定不同樹種不同品種果品產(chǎn)量表。果樹是高投入高產(chǎn)出的作物,果樹年齡相同,不同密度果樹單株產(chǎn)量不同,以“株”為單位,比以畝為單位來計(jì)產(chǎn)估價(jià)更適用。當(dāng)果種、立地條件、集約經(jīng)營程度、栽培模式相同,編制果樹產(chǎn)量表有兩種類型,一種是不同年齡果樹單株產(chǎn)量表,另一種是不同冠幅面積果樹單株產(chǎn)量表。(詳見附表)。 由

6、于經(jīng)營集約度不同,相同年齡果樹出現(xiàn)不同冠幅和不同的產(chǎn)量,因而冠幅與單產(chǎn),比年齡與單產(chǎn)相關(guān)較密切,后一種產(chǎn)量表比較實(shí)用。1.4 水果樹林資產(chǎn)評估基本方法4.1 重置成本法在正常投入,科學(xué)栽培管理,果樹發(fā)育正常,當(dāng)年純收益值為負(fù)數(shù)時(shí),尤其是尚未投產(chǎn)果樹,適宜用此法。1)租地或免租經(jīng)營,采用下式計(jì)值Tn=E ni=1 Emj=1Knx (1+P)n-i+1 x (1+r)Tn第n年水果林資產(chǎn)價(jià)(現(xiàn)值);Kn第i年第j項(xiàng)成本；r利潤率；m 成本項(xiàng)數(shù);P利率2)買地經(jīng)營,采用下式Tn=BX (1+P)n+匯 Knx (1+P)n-i+1x (1+r)亦則,需要增加一次性買地費(fèi)用,并按復(fù)利公式計(jì)現(xiàn)值。對于

7、管理不善等原因達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的果樹降價(jià)處理。4.2 收益現(xiàn)值法當(dāng)年純收益值出現(xiàn)正數(shù)時(shí),尤其是進(jìn)入盛產(chǎn)期,產(chǎn)量比較穩(wěn)定的果林和果樹,適宜采用此法。1)盛產(chǎn)期果樹計(jì)價(jià)公式:Tn=En(1+P)u-n-1/P x (1+P)u-nEn計(jì)價(jià)期限內(nèi)的年均純收益值;u;n計(jì)價(jià)年限的下限年度（評估當(dāng)年果樹年齡）;u- n為計(jì)價(jià)年數(shù)2）盛果前期（至進(jìn)入穩(wěn)產(chǎn)期的前1 年止）,果樹計(jì)價(jià)公式Tn=E m-ni=1Ki/（1+P）n-i+1Ei盛果前各年的純收益值則逐年計(jì)算年凈現(xiàn)值的總和。由盛果期轉(zhuǎn)入衰果期,則當(dāng)年純收益值逐漸減少的果樹,也要用上述估值。3）如評估的果樹其計(jì)價(jià)年限處于盛產(chǎn)前期和盛產(chǎn)期,或者處于盛產(chǎn)期和衰果

8、期兩個(gè)階段,應(yīng)分別兩個(gè)階段計(jì)算,再相加為果樹的總現(xiàn)值。如評估果樹計(jì)價(jià)年限包括盛產(chǎn)前期,盛產(chǎn)期和衰果期三階段、應(yīng)分別三段計(jì)算,其總和為果樹的總現(xiàn)值。各種果樹林抵押現(xiàn)值要大于貸款數(shù)額、貸款額不得超過抵押物現(xiàn)值的70%。1.5 水果樹林資產(chǎn)評估的成果資料及附件5.1 水果樹林資產(chǎn)評估的成果資料及附件1 評估季托方和受托方的簽定的評估委托書;2委托方出具的評估水果林資產(chǎn)權(quán)屬證明;3 水果林資產(chǎn)評估報(bào)告（受托方編寫）;4主管部門（林業(yè)局）關(guān)于水果林資產(chǎn)評估的確認(rèn)書；5水果林資產(chǎn)評估平面圖（最女? 1 ： 1萬地形圖）;6水果林資產(chǎn)評估小班表;7 評估機(jī)構(gòu)（受托方）評估資格證書;8 評估委托方的營業(yè)執(zhí)照個(gè)

9、人持身份證復(fù)印件及所在單位證明原件。5.2 作為貸款抵押用的水果林資產(chǎn)評估,還要同銀行一起辦理抵押物登記,主要有 :1 水果林資產(chǎn)抵押具結(jié)書;2 水果林資產(chǎn)抵押登記書;3 水果林資產(chǎn)抵押登記表;4 水果林資產(chǎn)抵押物清單。1.6 水果樹林資產(chǎn)評估運(yùn)作諸問題探析6.1 計(jì)價(jià)年限（u-n）的確定是水果林評估的難點(diǎn)一棵長年生果樹也可年年產(chǎn)果，年年有純收益，對未來的預(yù)報(bào)純收益值算的過高或過低,算多算少主要取決于計(jì)價(jià)年限。在實(shí)際操作中要分別情況確定計(jì)價(jià)的年數(shù)。1 列為貸款抵押的,貸款期3 年 10 年,一般可以貸款期年數(shù)作為計(jì)價(jià)年數(shù)。2 承包或租賃經(jīng)營的,也可以按承包期年數(shù)作為計(jì)價(jià)年數(shù)。3 拍賣（一次性買

10、斷）的穩(wěn)產(chǎn)期果樹,其計(jì)價(jià)年限確定成為難題。但要遵循雙方讓利的原則,民間計(jì)價(jià)年數(shù)為3年 5年。計(jì)價(jià)年限5 年 ,意味著買方將果買后經(jīng)營5 年的純收益值全部付給乙方,還要貼息,從第 6年1.7 年后才能開始得利。如計(jì)價(jià)年數(shù)大于5 年 ,買方獲利更遲更晚。因此,進(jìn)入高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)的名優(yōu)果樹確成“搖錢樹”,不宜拍賣,適宜承包或租賃經(jīng)營,其產(chǎn)權(quán)不變,只是出租經(jīng)營權(quán)。6.2 年純收益值的調(diào)查測算首先要測算年收益值、包括測定鮮果產(chǎn)量和鮮果單價(jià)。其次,計(jì)算經(jīng)營管理及銷售成本、計(jì)算各種稅費(fèi)。最后,得出稅后單株年均純收益值或者逐年純收益值。收益及成本主要從委托的財(cái)務(wù)上查,或訪問社會上同品種同類型果園的投入產(chǎn)出情況。6.

11、3 基準(zhǔn)日價(jià)格的確定果樹產(chǎn)果的季節(jié)性強(qiáng),評估時(shí)常非產(chǎn)果期,市場上沒有銷售評估的水果,或銷售的水果非評估區(qū)生產(chǎn)的,是從外地調(diào)入的,在本地是該品種水果的淡季,價(jià)格可能偏高。所以,當(dāng)水果樹評估基準(zhǔn)日沒有產(chǎn)果時(shí),應(yīng)于上一個(gè)產(chǎn)果期距評估日最近的價(jià)格為依據(jù)。同一品種果樹,不同年度或季度因鮮果單價(jià)不同,以致評估水果樹的現(xiàn)值也不同。如我縣蘆柑樹 ,1996 年的銷售價(jià)較高,去年評估的單株蘆柑價(jià)值較高,1997 年的銷售價(jià)較低,今年評估的單株蘆柑價(jià)值就較低。6.4 年利率的確定年利率較大時(shí),評估水果樹的現(xiàn)值偏小,反之,其現(xiàn)值偏大。水果樹經(jīng)營屬開發(fā)性。一般年利率不宜超過人民銀行頒布的一年期存款年利率,或者略偏低1

12、 2 個(gè)百分點(diǎn)。去年,我縣評估的年利率全部為6%,今年年利息又降低,目前評估的年利率暫定為5%。6.5 Q （1（總收益現(xiàn)值換算系數(shù)）的計(jì)算按Q=（1+P）u-n-1/P x（1+P）u-n計(jì)算。進(jìn)入穩(wěn)產(chǎn)期水果 樹計(jì)算出不同所利率,不同計(jì)價(jià)年限的Q 值 ,并系統(tǒng)的列表,比較直觀,便于查算。祥見附表。6.6 地價(jià)計(jì)算及風(fēng)險(xiǎn)分析租地經(jīng)營和買地經(jīng)營的林地費(fèi)用已列入當(dāng)年的成本計(jì)值,不另計(jì)價(jià)。抵押、承包經(jīng)營的,一般的沒有計(jì)算地價(jià)。山地所有權(quán)屬于國家的或集體的,其山地所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)經(jīng)常分離。由于 ,水果林與山地互為一體,不可分離,對沒有計(jì)算地價(jià)的水果林,其山地應(yīng)隨果樹一起,由經(jīng)營者自主經(jīng)營。水果林資產(chǎn)評估

13、受病蟲為害、火災(zāi)、災(zāi)害性氣候,市場價(jià)格等方面風(fēng)險(xiǎn)的影響,風(fēng)險(xiǎn)分析比評估計(jì)價(jià)還復(fù)雜,本縣的水果林資產(chǎn)評估沒有進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析把此分析交給委托方,農(nóng)行或買賣雙方。6.7 評估有效期和權(quán)屬問題水果林列入貸款抵押的,評估機(jī)構(gòu)協(xié)同銀行部門跟蹤復(fù)查,發(fā)現(xiàn)失管 , 人為破壞嚴(yán)重,火災(zāi)的及時(shí)處理。未投產(chǎn)或初產(chǎn)水果樹抵押的,評估有效期1 年,滿1 年后應(yīng)復(fù)評。 評估水果樹林權(quán)屬由評估委托方出具證明,對權(quán)屬負(fù)有法律責(zé)任,保證沒有轉(zhuǎn)讓、拍賣、抵押,保證水果樹林產(chǎn)權(quán)確屬委托方所有。如果長期租地或已買地經(jīng)營或是集體土地劃出承包開發(fā)經(jīng)營的,還要由地權(quán)所有者出具證明的,審核土地經(jīng)營合同原件,審查出權(quán)證。6.8 抵押期間收獲量和

14、評估機(jī)構(gòu)抵押期間,委托方要保護(hù)好和經(jīng)營好抵押的水果樹林,收益仍歸委托方,發(fā)現(xiàn)毀滅性或?yàn)?zāi)害性損失,應(yīng)及時(shí)報(bào)評估機(jī)構(gòu)和銀行（貸款）部門,共同處理。水果林屬于森林資產(chǎn)的范疇,應(yīng)由森林資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估。目前我省、市、縣尚未正式成立評估機(jī)構(gòu)。我縣早在1993 年就開始用材林資產(chǎn)評估工作,沒有評估機(jī)構(gòu),請行家來評估,做公正人就行 ,1997 年我縣國有企業(yè)和集體企業(yè)農(nóng)業(yè)林業(yè)開發(fā)項(xiàng)目貸款,需要抵押。銀行等部門選重以盛產(chǎn)期的水果林及可伐的成熟用材林。對抵押林資產(chǎn)的評估,開始由有評估資格的縣律師事務(wù)所牽頭 ,聘請林業(yè)農(nóng)業(yè)專家（工程師以上）參加評估。不久改由縣林業(yè)局森林資產(chǎn)評估小組評估理由是森林資產(chǎn)主管部門是林業(yè)

15、局,林業(yè)局具備評估能力,能夠信任評估工作,尚且評估報(bào)告還要經(jīng)過林業(yè)主管部門審核,驗(yàn)證和確認(rèn)?？h林業(yè)局得到銀行部門認(rèn)可后,開展 10 多次國有及集體所有水果林資產(chǎn)評估工作。目前,我省森林資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)設(shè)置工作滯后,應(yīng)盡快由省、市、縣逐級成立,逐級培訓(xùn)人員,使森林資產(chǎn)評估制度化、程序化、規(guī)范化、法制化。6.9 株數(shù)及面積的調(diào)查對盛果期或價(jià)值高的果樹應(yīng)逐株調(diào)查統(tǒng)計(jì),如若面積大、株數(shù)很多的水果林或水果樹，應(yīng)先確定面積，再設(shè)標(biāo)地或樣，調(diào)查每畝株數(shù)，才能計(jì)算總株數(shù)。有 1 ： 1萬地形圖 ,又有明顯地貌地物點(diǎn)及界線的,可用地形圖現(xiàn)地勾繪,再計(jì)算面積,否則,要用森林羅盤儀實(shí)測繪制平面圖,再計(jì)算面積。7 估值實(shí)例及分析1）進(jìn)入盛產(chǎn)期水果樹,列為貸款抵押物,產(chǎn)權(quán)經(jīng)營權(quán)不變的,例如23 年生荔枝林作貸款抵押,貸款期限4年，每株年純收益值120元，年利率5%,可以貸款期作為計(jì)價(jià)年數(shù)，查Q值表，每株荔枝樹現(xiàn)值（抵押價(jià)值）為:T=EX Q=120X 3.5460=425.52（元/株）2）進(jìn)入盛產(chǎn)期水果樹,采取承包經(jīng)營,果樹產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離,承包期滿、果樹歸還出包方。例如 ,11 年生蘆柑出包經(jīng)營,承包期 10 年 ,其間每株年均純收益值75 元 ,可以承包期作為計(jì)價(jià)年數(shù)，年利率5%,查Q值表，每株蘆柑10年的現(xiàn)值為：T=EX Q=70X 7.7217=540.52（元/株）。如采取一次性付清承包