1、物業(yè)管理法規(guī)各章習題答案 物業(yè)管理法律答案 各章答案各章答案 物業(yè)管理法規(guī)物業(yè)管理法規(guī)0 物業(yè)管理法律答案第第一一章章一、單選題一、單選題 1.A 2.D 3.D 4.B 5.A二、多選題二、多選題 1.ABCD 2.AB 3.ABCD 4.BCD 5.ABCD 6.ABC 7.AB三、判斷題（在正確的題后打三、判斷題（在正確的題后打，在錯誤的題后打），在錯誤的題后打） 1. 4. 6. 2.，物業(yè)管理條例不是法律，是一部行政法規(guī)。 3.，物業(yè)管理法是調(diào)整物業(yè)范圍的各種社會關系，不僅只包括社經(jīng)濟關系。 5. 物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整的對象是發(fā)生在物業(yè)管理過程中的各種社會關系，不僅平等的社會關系。0 物

2、業(yè)管理法律答案四、簡答題四、簡答題1.答案：1)在小區(qū)濫設廣告，濫行張貼，影響小區(qū)觀瞻。2)毀損共用設施及設備。3)亂搭建，改變房屋和共用設施設備用途。4)管理的共用設備及設施造成他人損害。5)在修繕、拆毀、挪動建筑物及設施設備的管理行為中致人損害。0 物業(yè)管理法律答案2.2.簡述業(yè)主常見的行政違法行為。簡述業(yè)主常見的行政違法行為。答案：答案：1)在房屋裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構。2)業(yè)主未申報登記而裝修的。3)業(yè)主將裝修工程委托給不具有相應資質(zhì)的個人、企業(yè)。4)涉及改變住宅外立面等行為的，未經(jīng)有關部門批準。5)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房或者拆除連接陽臺的磚、混

3、凝土墻體。6)擅自拆改供暖、燃氣管道和設施。7)未經(jīng)原設計單位或具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案，擅自超過設計標準或規(guī)范，增加樓面荷載。0 物業(yè)管理法律答案3.3.舉例說明物業(yè)管理的無過錯法律責任。舉例說明物業(yè)管理的無過錯法律責任。答案：答案：例如，某物業(yè)公司在物業(yè)的外墻面作廣告，但一天突然掉下后把樓下二樓業(yè)主停放在樓下的轎車砸壞。根據(jù)物業(yè)管理的無過錯法律責任的規(guī)定，建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任就屬于無過錯法律責任。因此，該物業(yè)公司就此應承擔無過錯法律責任。0 物業(yè)管理法律答案4.4.簡述物業(yè)管理法

4、調(diào)整的對象。簡述物業(yè)管理法調(diào)整的對象。答案：答案：物業(yè)管理法調(diào)整的對象包括：平等主體之間的物業(yè)管理法律關系和不平等主體之間的物業(yè)管理法律關系。 (1)平等主體之間的物業(yè)管理法律關系主要包括：業(yè)主委員會和物業(yè)公司之間的法律關系；業(yè)主（使用人）之間的法律關系；物業(yè)公司與專業(yè)公司之間的法律關系。 (2)不平等主體之間的物業(yè)管理法律關系主要包括：物業(yè)管理行政主管部門與物業(yè)公司之間的法律關系；物業(yè)管理行政主管部門與業(yè)主組織之間的關系；政府其他行政管理部門與物業(yè)公司之間的關系；政府專業(yè)管理部門與物業(yè)公司之間的關系。0 物業(yè)管理法律答案五、綜合題五、綜合題 案例案例11答案：答案：根據(jù)我國行政處罰法規(guī)定的行

5、政處罰的行使權，只能由行政管理機關。而物業(yè)公司不是國家行政管理機關，不具有罰款的權利。因此，天津怡安物業(yè)公司不能對業(yè)主進行罰款。 案例案例22答案：答案：根據(jù)案情，本案分兩種情形：1）物業(yè)公司除有合同規(guī)定外，如物業(yè)公司的保安在被盜的當日上午巡邏了，對于業(yè)主的物業(yè)被盜就不承擔法律責任。 2）物業(yè)公司除有合同規(guī)定外，如物業(yè)公司的保安在被盜的當日上午未巡邏，對于業(yè)主的物業(yè)被盜就應承擔一定法律責任。0 物業(yè)管理法律答案第第2 2章章一、單選題一、單選題 1.C 2.A 3.B 4. C 二、多選題二、多選題 1.ABC 2. ABCD 3.ABCD 4.ABCD 5.BD 三、判斷題（在正確的題后打三

6、、判斷題（在正確的題后打，在錯誤的題后打，在錯誤的題后打） 1.；2.；3.；4.；5. ；6.0 物業(yè)管理法律答案四、簡答題四、簡答題1.1.物業(yè)權屬與物業(yè)權利的區(qū)別物業(yè)權屬與物業(yè)權利的區(qū)別答案：答案：物業(yè)權利指的是權利主體依法可為一定行為或不為一定行為或要求他人為一定行為，側重于權利本身所具有的內(nèi)容。如房屋所有權人擁有占有、使用、從中獲得收益和處分房屋的權利；而物業(yè)權屬則更強調(diào)權利與權利主體的聯(lián)系，是有關行政部門依法行使行政管理職能進行確權后的結果。如土地所有權在我國主體只能是國家和集體。因此，對土地所有權權屬的確認只能是國家或集體所有。2.2.物權法對建筑區(qū)劃內(nèi)的道路的規(guī)定物權法對建筑區(qū)

7、劃內(nèi)的道路的規(guī)定 答案：答案：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。0 物業(yè)管理法律答案 3.3.共同共有房屋和按份共有房屋的區(qū)別共同共有房屋和按份共有房屋的區(qū)別答案：答案： 1) 同共有共房屋的共有人不分份額地共同享有權利和承擔義務。共同共有人對共有的物業(yè)共同享有所有權。共有人按照約定管理共有的物業(yè)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。處分共有的物業(yè)以及對共有的物業(yè)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。 2) 按份共有是指兩個或兩個以上的共有人按照各自的份額分別對共有財產(chǎn)享有權利和承擔義務

8、的一種共有關系。按份共有人對共有的物業(yè)按照其份額享有所有權。對于共有物業(yè)的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。 0 物業(yè)管理法律答案 4.4.外籍人私有房屋權屬登記內(nèi)容外籍人私有房屋權屬登記內(nèi)容答案：答案：外籍人私有房屋是指外籍人在中國境內(nèi)的個人所有、數(shù)人共有的住宅和非住宅房。對于這類房屋的所有權登記，除按城市私有房屋管理條例提交國籍證明、職業(yè)證明外，還應按房屋所有權取得的不同方式，分別提交以下證件和證明文件。(1)新建、翻建的房屋，應提交建筑許可證和建筑圖樣。(2)購買的房屋，應提交原房屋所有權證、買賣合同；購買房

9、地產(chǎn)開發(fā)公司的商品房屋，應當是事先已獲得外銷許可證。(3)接受贈與的房屋，應提交原房屋所有權證，贈與書或遺贈書。(4)交換的房屋，應提交雙方的房屋所有權證、協(xié)議書。(5)繼承的房屋，應提交原房屋所有權證和遺產(chǎn)繼承證明。(6)分割的房屋，應提交原房屋所有權證和房產(chǎn)分割協(xié)議書。 房屋所有權人不能親自辦理登記手續(xù)時，可以委托代理人代理。0 物業(yè)管理法律答案五、綜合題五、綜合題 案例案例11答案：答案：根據(jù)物權法中關于區(qū)分所有權的規(guī)定：小區(qū)內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有。因此，當物業(yè)公司把小區(qū)內(nèi)的道路規(guī)劃成停車位時，供業(yè)主使用不應收取費用。而物業(yè)公司同小區(qū)業(yè)主的車位租賃合同應是無效的合同。 案例案例22答案：答

10、案：根據(jù)案情1）共有人與劉某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。房屋買賣必須登記才生效。2）共有人向天津市某區(qū)房管所提出終止房屋買賣協(xié)議和劉某退回租賃的房屋的請求，人民法院不能支持。理由是：無效的協(xié)議法院不能支持；房屋租賃應按合同規(guī)定的日期，不應由法院裁決。 3）當初房屋買賣是雙方自愿，價格也是雙方自由商定的，但因房屋買賣具有特殊的規(guī)定，不同于一般商品的買賣。若共有人不賣房了，則應退還劉某已經(jīng)支付的8萬元房款，并按協(xié)議規(guī)定，支付相應的違約金，不應是罰款。0 物業(yè)管理法律答案 案例案例33答案答案： 1.市規(guī)劃國土局不構成侵權行為。理由是，國家建設公共設施，有權作出決定。并且市人民政府批準，市環(huán)保局和市公安

11、局消防支隊審核同意。經(jīng)省電力實驗研究所對類似變電站的實際檢測，認為此類變電站的電磁強度對周圍環(huán)境的影響為零。 2.人民法院應駁回原告的請求，原告所訴事實不符。0 物業(yè)管理法律答案第第3 3章章一、單選題一、單選題 1.A 2.B 3.A 4.A 5.C 6.A 7.B 8.C 9.C 10.C 二、多選題二、多選題 1. ABC 2.ABCD 3. BCD 4.ABCD 5. ABC 6.ABD 7. ABCD三、判斷題（在正確的題后打三、判斷題（在正確的題后打，在錯誤的題后打），在錯誤的題后打） 1.1.； 2.；物業(yè)公司臨時資質(zhì)時間為1年。 3.；如果有限責任公司類型的物業(yè)公司股東人數(shù)較少

12、和規(guī)模較小，可以設1名執(zhí)行董事，不設董事會，可以不設董事長。 4.；5. 0 物業(yè)管理法律答案四、簡答題四、簡答題1.1.物業(yè)服務企業(yè)的權利與義務物業(yè)服務企業(yè)的權利與義務答案：答案：(1)物業(yè)服務企業(yè)的權利1)物業(yè)服務企業(yè)可以制定管理區(qū)域內(nèi)的管理辦法。2)按照物業(yè)服務合同和管理辦法實施管理。3)按照物業(yè)服務合同和有關規(guī)定收取物業(yè)服務費用。4)有權制止和向有關行政主管部門匯報違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)和規(guī)章制度的行為；5)有權要求業(yè)主委員會協(xié)助履行物業(yè)服務合同。6)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目。7)可以接受供水、供電、供氣等單位的委托代收相關費用。

13、8)有權將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)。 9)經(jīng)業(yè)主大會的允許，可以實行多種經(jīng)營。0 物業(yè)管理法律答案 (2)物業(yè)服務企業(yè)的義務1)按照物業(yè)服務合同約定，提供相應服務。2)接受業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會對履行物業(yè)服務合同情況的監(jiān)督。3)重大的管理措施應當提交業(yè)主大會審議決定。4)接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督指導。2.2.簡述物業(yè)服務企業(yè)未取得資質(zhì)證書的法律責任簡述物業(yè)服務企業(yè)未取得資質(zhì)證書的法律責任答案答案：未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損

14、失的，依法承擔賠償責任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，還應由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。3.3.簡述物業(yè)服務企業(yè)各部門的主要職責簡述物業(yè)服務企業(yè)各部門的主要職責答案：略答案：略0 物業(yè)管理法律答案 4.4.資質(zhì)一級企業(yè)標準內(nèi)容資質(zhì)一級企業(yè)標準內(nèi)容答案：答案：(1)注冊資本500萬元以上。(2)具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。(3)管理兩種類型以上的物業(yè)。(4)管理各類物業(yè)建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100%。計算基數(shù)：多層住宅200萬平方米，高層住宅10

15、0萬平方米，獨立式住宅（別墅）15萬平方米，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬平方米。(5)20%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號，20%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。(6)具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度。 (7)建立了專項維修資金管理與使用制度。0 物業(yè)管理法律答案五、綜合題五、綜合題 案例案例11答案：答案： 1）部門或崗位人員的做法不正確。業(yè)主已經(jīng)繳過物業(yè)費，雖然收據(jù)已經(jīng)丟失，但作為負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的客戶部。主要負責日?？蛻艚哟铡⒖蛻敉对V處理、日常物業(yè)管理檔案管理、開展綜合經(jīng)營

16、服務。在發(fā)生業(yè)主收據(jù)丟失的告知后，就應該負責與財務部門核實業(yè)主繳費的情況，不應以業(yè)主沒有收據(jù)為名還反復催繳。 2）客戶服務部 0 物業(yè)管理法律答案 案例案例22答案：答案：根據(jù)案情，保安人員的作法是正確的，理由是：1）公司有規(guī)定，作為公司的保安部必須履行崗位職責，不然就是失職。2）作為物業(yè)小區(qū)的保安人員，對小區(qū)負有安全責任，對出入小區(qū)的人員、車輛、物品有檢查的權利。3）物業(yè)公司與業(yè)主的約定對業(yè)主和租戶都是有約束力的。在本案例中，物業(yè)公司與業(yè)主有租戶搬家需要有業(yè)主的書面通知才能放行的約定，所以，當租戶搬家時，就要有業(yè)主的同意書，不然不能放行。如放行，造成業(yè)主經(jīng)濟損失公司就要負責賠償。3）本案租戶

17、如有損失，由業(yè)主賠償。 案例案例33答案：答案：1.工程處作法不合適。因為，工程部是負責具體業(yè)務施工安裝、維修的部門，不負責綜合業(yè)務，所以，在沒有收到管理處派單的情況下，承接制作業(yè)務是錯誤的行為。 2.管理處的做法正確。因為，管理處是負責管理轄區(qū)內(nèi)的綜合業(yè)務工作的開展，業(yè)主安裝廣告燈箱修應同管理處聯(lián)系，管理處同意后，在通知工程處。因此，管理處的做法是正確的。 0 物業(yè)管理法律答案第第4 4章章二、單選題二、單選題 1.C 2.D 3.A 4. B 5.C 6.C 7.B 8.A 9.D 10.C 三、多選題三、多選題 1. ABCD 2.ABCD 3. ABCD 4.BCD 5. ABC 四、

18、判斷題（在正確的題后打四、判斷題（在正確的題后打，在錯誤的題后打），在錯誤的題后打） 1.； 2.；業(yè)主大會有權在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主決定重大管理事項。3.；業(yè)主委員會可以監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的工作，但不能撤換物業(yè)服務企業(yè)。4.；業(yè)主大會可以招標選聘物業(yè)服務企業(yè)。五、簡答題五、簡答題答案：略0 物業(yè)管理法律答案六、綜合題六、綜合題 案例案例11答案：答案：1）張某的做法不合理。物業(yè)管理條例規(guī)定，交房后，業(yè)主是否入住都應該交納物業(yè)費。因此，張某以未辦理入住手續(xù)，拒絕交納物業(yè)管理費是不合理的。 2）客戶服務部 案例案例22答案答案：根據(jù)物業(yè)相鄰權的規(guī)定，不得妨礙鄰人的生活，造成損失承擔賠償責任。

19、至于地面如確實開發(fā)商的問題，在保質(zhì)期內(nèi)，李某可以賠償后再向開發(fā)商索賠。因此，李某應就衛(wèi)生間地面漏水影響造成吳某的衛(wèi)生間的墻壁破損進行賠償。 案例案例33答案：答案：1）根據(jù)民法通則的規(guī)定，在特殊情形下，為保護財產(chǎn)可以采取緊急避險措施。而本案中，符合緊急避險的條件，劉某與物業(yè)的作法是符合法律規(guī)定的。2）居民張某離家不管閉水管龍頭，造成漏水，使樓下居民劉某家造成危害，這在主觀上就存在過錯，對劉某造成的損失應當賠償。 基于以上原因，物業(yè)公司和劉某對張某不應賠償，而張某應當賠償劉某損失。0 物業(yè)管理法律答案第第5 5章章一、單選題一、單選題 1.A 2.A 3.A 4. C 5.C 二、多選題二、多選

20、題 1. ABC 2.ABCD 3. ABCD 4.ABCD 5. ABCD 三、判斷題（在正確的題后打三、判斷題（在正確的題后打，在錯誤的題后打），在錯誤的題后打） 1. 2. 3.4. 5. 6. 7.四、簡答題四、簡答題答案：答案：略0 物業(yè)管理法律答案五、綜合題五、綜合題 案例1答案：乙、丙、丁企業(yè)的標書。案例2答案： 1）天澤公司不可以同時代理多家投標企業(yè)遞交標書。2）投標者不可以同時遞交多份標書。 3）在宣布本次投標作廢后，招標者說明，應邀參加二次招標的本次投標企業(yè)所交納的保證金一律不予退還，待二次招標結束再根據(jù)中標情況予以退還。招標者做法不正確。0 物業(yè)管理法律答案第第6 6章章

21、一、單選題一、單選題 1.A 2.C 3. C 4. B 5. B二、多選題二、多選題 1.ABCD 2.ABCD 3.ABCD 4.ABCD 5.ABCD 三、判斷題（在正確的題后打三、判斷題（在正確的題后打，在錯誤的題后打），在錯誤的題后打） 1.；2.；3.；4.； 5. 四、綜合題四、綜合題 案例案例11答案答案： 1)物業(yè)公司應在危險的建筑、設施設置警示標志，而本案天成物業(yè)公司并沒有采取措施，應承當賠償誤工費和醫(yī)藥費等。 2）小區(qū)道路在保修期內(nèi)，維修費應該由建筑開發(fā)商支付。道路是由物業(yè)公司負責管理的公共部分，發(fā)生塌陷時沒有造成事故，而在小區(qū)居民多次找到天成物業(yè)公司后，物業(yè)公司竟然不問

22、不顧，此次事故完全是因物業(yè)公司管理不善。所以，物業(yè)公司應承當賠償誤工費和醫(yī)藥費等。0 物業(yè)管理法律答案 案例案例22答案答案： (1)本次事故，電梯廠家應承擔責任。(2)受害人的損失，小區(qū)物業(yè)公司有責任賠償。(3)事故原因是電梯產(chǎn)品本身問題，與順泰公司無關，但對物業(yè)設備造成的損失，雖是生產(chǎn)廠家的問題，但也先由使用人先賠付。因此，物業(yè)公司先賠受害人，然后再向電梯廠家追償。 案例案例33答案答案：根據(jù)出租合同法規(guī)定，出租人對出租的房屋負有修繕的義務，不承擔責任的，承租人可以自己修繕，費用由出租人承擔。另，租期兩年，未到期，不能解除租賃合同。所以，本案馬某修繕房屋，不然出費用，租賃合同有效，不能解除

23、。0 物業(yè)管理法律答案第第7 7章章一、單選題一、單選題 1.A 2.A 3.D 4. D 5.B 二、多選題二、多選題 1. CD 2.ABCD 3. ABC 4.ABCD 5. AB 三、判斷題（在正確的題后打三、判斷題（在正確的題后打，在錯誤的題后打，在錯誤的題后打） 1.；物業(yè)公司公眾代辦性服務收費并不是向業(yè)主收取的手續(xù)費。 2.；3.；4.； 5. 物業(yè)公司收費靠的是與業(yè)主簽的合同，合同只對業(yè)主有約束力，因此，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主也要繳納物業(yè)費。 6.，物業(yè)服務合同沒有報有關物業(yè)管理行政主管部門備案，不影響合同效力。0 物業(yè)管理法律答案四、綜合題四

24、、綜合題 案例案例11答案：答案：本案中，物業(yè)公司并沒有收取業(yè)主的摩托車保管費，因此其不應對住戶丟車一事負責。還舉證，該市物價局頒布的某市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費實施細則（試行）的第7條第2款規(guī)定，摩托車停放保管服務費為每月每輛25元。但有小偷于夜晚將大門鏈條鎖剪斷潛入小區(qū)，偷走數(shù)輛住戶的摩托車，大門并沒保安人員負責，這與物業(yè)公司承諾的24小時管理有很大出入，則違背了合同的約定。所以，物業(yè)公司應承擔經(jīng)濟賠償責任。 案例案例22答案：答案：1）天澤公司不可以同時代理多家投標企業(yè)遞交標書。2）投標者不可以同時遞交多份標書。 3）在宣布本次投標作廢后，招標者說明，應邀參加二次招標的本次投標企業(yè)所

25、交納的保證金一律不予退還，待二次招標結束再根據(jù)中標情況予以退還。招標者做法不正確。0 物業(yè)管理法律答案第第8 8章章一、單選題一、單選題 1.C 2.C 3. 4. B 5.C 二、多選題二、多選題 1.ABCD 2.ABCD 3.ABCD 4.ABCD 5. ABCD 三、判斷題（在正確的題后打三、判斷題（在正確的題后打，在錯誤的題后打），在錯誤的題后打） 1.；2.；房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的也有優(yōu)先受償權。3.；4.； 5. ；面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房，而不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房價款返還買受人。0 物業(yè)管理法律答案四、綜合題四、綜合題 案例案例11答案：答案：根據(jù)租賃合同的規(guī)定

26、，買賣不破租賃的原則，承租人具有優(yōu)先權。本案中，泰達汽車維修中心與電纜廠簽訂房屋租賃協(xié)議，期限為2005年1月1日至2015年12月31日，租賃期限為10年。而2006年電纜廠就將出租的房地產(chǎn)轉讓新陽公司，并沒有通知電纜廠。所以，泰達汽車維修中心有優(yōu)先購買權，電纜廠和新陽公司的買賣行為無效，并泰達汽車維修中心租賃協(xié)議依然有效。 案例案例22答案答案：根據(jù)商品房銷售管理辦法，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)的費用。本案中，雖然開發(fā)商獲得商品房預售許可證，但并未獲得土地使用權證書，并不符合商品房預售的條件。（至于開發(fā)商如何辦得商品房預售許可證與本

27、案無關）因此，江豐房地產(chǎn)開發(fā)公司預收工貿(mào)公司850萬元房款應退還。0 物業(yè)管理法律答案 案例案例33答案：答案： 根據(jù)轉租的規(guī)定，物業(yè)轉租，應當訂立書面轉租合同。轉租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照有關規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。本案中，個體工商戶轉租合同并未通知商業(yè)大廈，同受讓人訂立書面轉租合同。所以，原承租人有優(yōu)先購買權。 案例案例44答案答案：根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，1）抵押人出租抵押房地產(chǎn)的應先通知抵押權人，抵押權人不同意的不得出租，出租合同無效；2）租賃合同無期限的可視為無定期，無定期的合同可以隨時解除，只要給承租人一定期限。 在本案中，陳某與張某的房屋租賃合同并沒有約定租賃期限，張某出租抵押

28、房地產(chǎn)的沒通知工商銀行。所以，張某抵押后，不可以與他人訂立租賃合同，陳某的租賃關系無效，不能得到人民法院保護。人民法院應拍賣抵押房屋，從變賣中優(yōu)先受償。0 物業(yè)管理法律答案第第9 9章章一、單選題一、單選題 1.B 2.C 3. B 4. D 5.A 二、多選題二、多選題 1. ABCD 2.ABCD 3. ABCD 4.ABCD 5. ABCD 三、判斷題（在正確的題后打三、判斷題（在正確的題后打，在錯誤的題后打，在錯誤的題后打） 1.； 2.；不僅取得執(zhí)業(yè)資格證書，還得注冊。 3.；4.； 5. 0 物業(yè)管理法律答案四、綜合題四、綜合題 案例案例11答案：答案：(1)中介服務公司的作法不妥

29、當。因為，商品房銷售管理辦法第25條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產(chǎn)中介服務機構訂立書面委托合同，而本案中，中介服務公司并沒有與開發(fā)公司簽訂合同。(2)中介服務公司應當承擔賠償責任。 (3)該套房屋應歸王某所有。房地產(chǎn)是特殊商品，所有權應按房屋所有權證。而本案中，王某付清了全部房款，并憑購房合同及發(fā)票向房管局辦理了產(chǎn)權登記手續(xù)，領取了房屋所有權證。中介公司違規(guī)造成他人損失，應當負賠償劉某的經(jīng)濟損失。劉某退還房屋。 案例案例22答案：答案：根據(jù)合同法的規(guī)定，合同簽訂后，交納定金的，對方違約的須雙倍償還定金。而本案中，趙某與怡安房屋中介交易所簽訂了購房協(xié)議書。并在協(xié)議合同中明確規(guī)定：如怡安房屋

30、交易所不能滿足趙某的要求，就視為違約，同時趙某交納購房定金2萬元?，F(xiàn)中介交易所違約，所以應雙倍償還定金。0 物業(yè)管理法律答案第第1010章章三、單選題三、單選題 1.D 2.C 3.B 4. D 5.B 四、多選題四、多選題 1.ABCD 2.ABCD 3.ACD 4.ABCD 5. ABCD 6.ABCD 7.ABCD 8.ABCD五、判斷題（在正確的題后打五、判斷題（在正確的題后打，在錯誤的題后打），在錯誤的題后打） 1.； 2.；3.；5.；7. 9. 10. 4.； 物業(yè)的上訴程序，是指上一級人民法院對第一審人民法院已經(jīng)判決和裁定的，但未生效的案件提起上訴而對案件審理的程序。 6.，當

31、事人不服一審裁定的，應在裁定書送達之日起10日內(nèi)向上級人民法院提出上訟。 8.，物業(yè)管理行政糾紛，不是審理中不能調(diào)解，而是行政糾紛就不能調(diào)解。0 物業(yè)管理法律答案六、綜合題六、綜合題 案例1答案： 1)董女士與物業(yè)公司的糾紛屬于民事糾紛。 2)董女士拆除部分房屋南側陽臺墻，就是不破壞了樓房整體結構、影響了房屋安全，也影響物業(yè)整體外觀。根據(jù)現(xiàn)行法律，董女士要拆改房屋結構，應先向房屋主管部門申請，然后在向物業(yè)公司申請。董女士的行為沒有得到有關部門的允許，所以董女士應恢復陽臺原狀。 案例案例22答案答案：1) 王某與劉某的租期如2年，應簽訂書面合同。2) 王某要求提高租金價格是正確的。合同法規(guī)定，出

32、租房屋的，租期6個月以上的應簽訂書面合同，未簽訂的合同為不定期租賃。而不定期租賃，雙方當事人均可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。因此，王某隨時有權漲房租。 3) 仲裁機構受理后，應作如下處理：王某給劉某一定期限（根據(jù)實際情況定），然后解除合同。0 物業(yè)管理法律答案 作業(yè)答案作業(yè)答案 物業(yè)管理法規(guī)物業(yè)管理法規(guī)0 物業(yè)管理法律答案第第1 1章章 案例案例1 1 答案答案：飼養(yǎng)的動物造成他人損害的侵權行為適用無過錯責任原則，除非證明受害人自己有過錯，或者由于第三人的過錯所至。在本案中，劉某狗將李某狗咬，李某花費2000元給狗治傷，致使李某受到損害，損失2000元的事實。

33、因此，本案中劉某雖然沒有過錯，但是符合無過錯法律責任的構成要件，所以劉某應當賠償給狗治療的2000元費用。 案例案例2 2 答案答案：物業(yè)公司的作法不正確。根據(jù)我國行政處罰法規(guī)定的行政處罰的行使權，只能由行政管理機關，而物業(yè)公司不是國家行政管理機關，不具有罰款的權利。物業(yè)公司與業(yè)主的問題可在裝修合同中規(guī)定相應金額的違約金，當業(yè)主違約時，就可交納該違約金。這樣物業(yè)公司就可以達到統(tǒng)一監(jiān)督管理的目的，而不違法。0 物業(yè)管理法律答案第第2 2章章1.1.答案答案: :公告的主要原因是為了征詢要登記的房地產(chǎn)權屬的異議，為了進一步了解產(chǎn)權權屬而向社會發(fā)出產(chǎn)權征詢過程。征詢異議，就是將已經(jīng)初步核定的房屋所有

34、權主要情況予以公布，以征求與產(chǎn)權有利害關系者對房屋產(chǎn)權的異議（其中也包括申請登記者對登記情況是否有異議）便于登記機關及時發(fā)現(xiàn)登記中的問題，以提高登記的準確性。 2. 2.答案答案：墻界表是產(chǎn)權人向房地產(chǎn)登記機關提供的房屋（院落）四周墻體、使用土地的歸屬的自我認定及有利害關系的鄰戶對其認定的承認和證明的書面申報。需要提交的證件根據(jù)登記種類和房地產(chǎn)的不同而有所不同。在登記時可根據(jù)城市私有房屋管理條例、城鎮(zhèn)房屋所有權登記暫行辦法、城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行辦法，以及房地產(chǎn)所在地人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的規(guī)定提交相應證件。0 物業(yè)管理法律答案第第3 3章章 案例案例11答案答案：1）物業(yè)服務企業(yè)承擔責

35、任。物業(yè)服務企業(yè)必須保證小區(qū)的建筑、道路安全性，不能威脅業(yè)主生命的安全，小區(qū)臨時施工必須有醒目的警示牌，提醒業(yè)主、行人注意安全，而小區(qū)夜間施工沒有設置指示燈，也沒有設置屏障，因此，負有賠償責任。 2）工程隊是否承擔責任。工程隊在施工時，就應該設置指示燈和屏障，保證施工的安全性，沒有履行職責，是直接造成這次事故的責任人。因此，負有賠償責任。 3）業(yè)主可以分別向物業(yè)服務企業(yè)和工程隊主張賠償責任。 案例案例22答案：答案： 根據(jù)中華人民共和國公司登記管理條例和中華人民共和國企業(yè)法人登記管理條例及物業(yè)管理行業(yè)管理相關規(guī)定、地方法規(guī)規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)的設立程序一般包括可行性研究、名稱預先核準、資質(zhì)審批、

36、工商注冊登記、稅務登記和公章刻制等幾個步驟。0 物業(yè)管理法律答案第第4 4章章 案例案例11答案答案：1）業(yè)主張某必須承擔承擔責任。在物業(yè)管理的過程中，業(yè)主同物業(yè)公司的關系是通過物業(yè)服務合同來約定的，這份合同對業(yè)主形成的，而對其他關系人不構成權利義務的約束力。例如，業(yè)主同租賃人之間的關系。因此，業(yè)主出租房屋，承租人造成的責任，由業(yè)主承擔，但業(yè)主承擔責任后，可向承租人追償。所以，在本案中，業(yè)主張某應承擔賠償責任。 2）趙某承擔責任。趙某是這次責任的直接責任人，是由他寵物羊損害了植物，理應賠償。0 物業(yè)管理法律答案 案例案例22答案答案： 張某的作法不正確。物業(yè)服務費是物業(yè)服務合同約定的重要內(nèi)容之

37、一。收費是嚴格按合同來履行，業(yè)主不交費，就是不履行合同，就是違約，還要交違約金。即使公司管理服務不符合要求，也不能以此來作為不交費的理由，除非業(yè)主與公司在物業(yè)服務合同中有規(guī)定，公司的現(xiàn)行為以構成先違約。至于公司的服務問題，業(yè)主可以同公司協(xié)商或采取民事訴訟的辦法來解決，而不能以物業(yè)公司服務不到位為由拒絕交納物業(yè)服務費，這是兩種行為。0 物業(yè)管理法律答案 第第5 5章章1.1.簡述公開招標優(yōu)點與缺點簡述公開招標優(yōu)點與缺點 答：答：公開招標優(yōu)點是：透明度高，規(guī)范性好，系統(tǒng)、完整，能夠很好體現(xiàn)招標公平、公正、合理的原則，招標方選擇范圍較大。缺點是：競標單位多，工作量大，時間長，成本較高。適用于規(guī)模較大

38、的物業(yè)項目，尤其是收益性物業(yè)。0 物業(yè)管理法律答案第第6 6章章1.1.答：答：(1)驗收主體不同，接管驗收主體是物業(yè)服務企業(yè)；竣工驗收的主體是房地產(chǎn)開發(fā)建設單位和城市建設行政主管部門。(2)驗收性質(zhì)不同，接管驗收是為了再次檢驗物業(yè)主體結構安全與滿足使用功能的狀況；而竣工驗收是為了查驗房地產(chǎn)建設工程項目是否達到規(guī)劃設計文件和建筑施工安裝所規(guī)定的要求。(3)驗收目的不同，接管驗收是物業(yè)公司為分清管理責任；竣工驗收是工程項目建成后，對工程質(zhì)量合格與否的驗收。(4)移交對象不同，接管驗收后，物業(yè)由建設單位轉交給物業(yè)公司；竣工驗收后，物業(yè)由施工單位轉交給建設單位。案例2答：凡人為造成綠化及設施損壞的，

39、根據(jù)政府的有關規(guī)定和管理合同的有關條文進行賠償和罰款處理。如屬兒童所為，應由家長負責支付款項。所以，本案中應由業(yè)主劉某賠償500元0 物業(yè)管理法律答案第第9 9章章1.1.答答：有下列情況之一的，由原注冊機構注銷：不具備完全民事行為能力；受刑事處罰的；脫離房地產(chǎn)經(jīng)紀工作崗位連續(xù)2年（含2年）以上；同時在兩個及兩個以上的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構進行房地產(chǎn)經(jīng)紀活動；嚴重違反職業(yè)道德和經(jīng)紀行業(yè)管理規(guī)定第第1010章章 案例案例11答答:1）房產(chǎn)權屬管理部門作法不正確。根據(jù)法律，有糾紛的房產(chǎn)不能抵押，而房產(chǎn)權屬管理部門卻在明明知道當事人房產(chǎn)有爭議，出具房產(chǎn)他項權利證書。2）銀行的損失，可以向張某追償；也可以向房

40、產(chǎn)權屬管理部門要求賠償。根據(jù)國家賠償法，行政機關的工作人員作出的行為致使損害發(fā)生的，行政機關負有賠償責任。0 物業(yè)管理法律答案模擬試題答案模擬試題答案物業(yè)管理法規(guī)物業(yè)管理法規(guī)0 物業(yè)管理法律答案物業(yè)法規(guī)模擬試卷（一）物業(yè)法規(guī)模擬試卷（一）一、單選題（每題一、單選題（每題1 1分，共計分，共計1515題）題） 1.B 2.C 3.B 4.C 5.D 6.D 7.B 8.B 9.B 10.D 11.A 12.D 13.B 14.B 15.C二、多選題（每題二、多選題（每題2 2分，共計分，共計3030題）題） 1.ABCD 2.ABCD 3.ABCD 4.ABCD 5.ABCD 6.BCD 7.A

41、BC 8.CD 9.ABC 10.ABCD 11.ABCD 12.CD 13.ABCD 14.ACD 15.ABCD 三、判斷題（在正確的題后打三、判斷題（在正確的題后打，在錯誤的題后打，在錯誤的題后打，共計，共計2020分）分）1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16.17.18. 19.；款可以罰，是房地產(chǎn)主管部門，金額為500元1000元。20.0 物業(yè)管理法律答案 四、綜合案例題四、綜合案例題 案例1答案：根據(jù)案情分析1.當?shù)毓?級風，不屬于發(fā)生不可抗力，不夠成免責條件。因此，責任人夠不成免責。 2.物業(yè)公司雖然出租外墻面，不是使用人，但物業(yè)公司必須保證小區(qū)的物業(yè)設備設施及附屬安全可靠，對業(yè)主的安全負有責任。另外，出租人還應當負管理不善的責任。因此，物業(yè)公司應承擔賠償責任。 3.廣告公司畢竟是使用人，對安裝的廣告的安全性應有保證，不能對物、人構成威脅，而現(xiàn)廣告公司的廣告體落下造成他人的經(jīng)濟損失。因此，應當承擔賠償責任。 0 物業(yè)管理法律答案 案例案例22答案答案：從事物業(yè)咨詢業(yè)務的，具有房地產(chǎn)相關專業(yè)中等以上學歷、初級以上專業(yè)技術職稱的人員須占總人數(shù)的