1、前言前言9月28日，我們飛往鄂爾多斯這是一個怎樣的城市？它經(jīng)歷了哪些發(fā)展歷程？我們的地塊位于這個城市的哪個區(qū)位？這個區(qū)位在城市發(fā)展中所處的地位如何？我們將以什么樣的定位來迎合市場需求？為項(xiàng)目獲取最大的價(jià)值？帶著這些問題，我們實(shí)地走訪了項(xiàng)目地塊，同時也對鄂爾多斯的在售項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)研。我們希望能在認(rèn)識城市發(fā)展，理清項(xiàng)目現(xiàn)狀條件，準(zhǔn)確把握市場脈絡(luò)，認(rèn)真分析區(qū)域客群的基礎(chǔ)上，給予項(xiàng)目最準(zhǔn)確的定位。首先，讓我們對項(xiàng)目有個初步的認(rèn)識首先，讓我們對項(xiàng)目有個初步的認(rèn)識項(xiàng)目初步認(rèn)知項(xiàng)目初步認(rèn)知l 規(guī)模大，地塊較為零散：規(guī)模大，地塊較為零散：總體量約53萬平米，但由四個沿吉勞慶路分布的四個分散地塊組成l 用地性質(zhì)

2、多樣：用地性質(zhì)多樣：涵蓋住宅、商業(yè)金融、辦公多種用地一個規(guī)模大但地塊零散，具一個規(guī)模大但地塊零散，具備綜合體特征的復(fù)雜項(xiàng)目備綜合體特征的復(fù)雜項(xiàng)目1號地號地2號地號地9號地號地8號地號地項(xiàng)目初步認(rèn)知項(xiàng)目初步認(rèn)知地處東勝區(qū)咽喉，位于鐵地處東勝區(qū)咽喉，位于鐵東組團(tuán)和鐵西組團(tuán)交接處東組團(tuán)和鐵西組團(tuán)交接處距離東勝火車站1.5km距離鐵西新區(qū)2.5km距離舊城核心區(qū)3km（10分鐘）距離康巴什新區(qū)30km距離機(jī)場35公里關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：位于城市核心區(qū)位于城市核心區(qū)鐵東組團(tuán)鐵東組團(tuán)東勝區(qū)東勝區(qū)康巴什新區(qū)康巴什新區(qū)鐵西組團(tuán)鐵西組團(tuán)項(xiàng)目初步認(rèn)知項(xiàng)目初步認(rèn)知一個地塊零散、具備綜合體特征的復(fù)雜項(xiàng)目一個地塊零散、具備

3、綜合體特征的復(fù)雜項(xiàng)目地處東勝區(qū)咽喉，位于舊城組團(tuán)和鐵西組團(tuán)交接處地處東勝區(qū)咽喉，位于舊城組團(tuán)和鐵西組團(tuán)交接處物業(yè)覆蓋面廣開發(fā)思路需理清區(qū)域面臨再生需明確地塊在區(qū)域中所處的地位佳佳樂公司成立后的第一個地產(chǎn)項(xiàng)目佳佳樂公司成立后的第一個地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)首個項(xiàng)目企業(yè)首個項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)需把控操作風(fēng)險(xiǎn)需把控 基于項(xiàng)目的前提條件，我們首先需要理清的是項(xiàng)目地塊的區(qū)域?qū)傩曰陧?xiàng)目的前提條件，我們首先需要理清的是項(xiàng)目地塊的區(qū)域?qū)傩远鯛柖嗨沟某鞘袑傩院桶l(fā)展歷程以及未來的發(fā)展方向是什么樣的？鄂爾多斯的城市屬性和發(fā)展歷程以及未來的發(fā)展方向是什么樣的？地塊所在的鐵東區(qū)與鄂爾多斯整體及其它區(qū)域的關(guān)系如何？地塊所在的鐵東區(qū)與鄂爾多

4、斯整體及其它區(qū)域的關(guān)系如何？地塊之于鐵東，乃至東勝區(qū)應(yīng)承擔(dān)怎樣的職能？地塊之于鐵東，乃至東勝區(qū)應(yīng)承擔(dān)怎樣的職能？我們來了解一下地塊所在的城市及區(qū)域情況！我們來了解一下地塊所在的城市及區(qū)域情況！城市概況城市概況 歷史淵源歷史淵源 地理位置地理位置 資源環(huán)境資源環(huán)境 城市人口城市人口 城市交通城市交通經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析城市發(fā)展格局城市發(fā)展格局第一章第一章 鄂爾多斯城市解構(gòu)鄂爾多斯城市解構(gòu)n歷史文化歷史文化鄂爾多斯歷史悠久，是人類文明的發(fā)祥地之一 早在3萬7千年前，“河套人”就在這塊土地上繁衍生息，并創(chuàng)造了著名的“河套文化”。 在3500年前的商代前期，中華游牧民族的曙光便在這里初現(xiàn)，形成了著

5、名的“朱開溝文化”。 公元前2800年公元前2300年，以飾有各種動物圖案的青銅器為代表，形成了著名的“鄂爾多斯青銅文化”。n民族傳統(tǒng)民族傳統(tǒng)進(jìn)入15世紀(jì)中葉，守護(hù)成吉思汗陵寢的蒙古鄂爾多斯部落從蒙古高原進(jìn)駐鄂爾多斯地區(qū)。悠久的歷史、獨(dú)特的區(qū)位，孕育了韻味獨(dú)特、古樸典雅的民族文化。n人文遺跡人文遺跡近代，聲勢浩大的“獨(dú)貴龍”運(yùn)動就在這里爆發(fā)，掀起了“鄂爾多斯風(fēng)暴”?，F(xiàn)在，具有深厚底蘊(yùn)和地域特色的鄂爾多斯文化正譽(yù)滿全國，走向世界。歷史淵源歷史淵源文化源遠(yuǎn)流長文化源遠(yuǎn)流長鄂爾多斯作為河套文化傳承之源頭，在現(xiàn)今的城市發(fā)展中，也亟需重塑這種特有的民族文化。鄂爾多斯作為河套文化傳承之源頭，在現(xiàn)今的城市發(fā)

6、展中，也亟需重塑這種特有的民族文化。地處內(nèi)蒙古自治區(qū)西南部，鄂爾多斯高原腹地。地處內(nèi)蒙古自治區(qū)西南部，鄂爾多斯高原腹地。 西、北、東三面被黃河環(huán)繞，屬黃河上中游地區(qū)，黃河境內(nèi)流長728公里，與黃河北岸的呼和浩特市、與黃河北岸的呼和浩特市、包頭市又形成了內(nèi)蒙古自治區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為活躍的包頭市又形成了內(nèi)蒙古自治區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為活躍的“金三角金三角”。 西與黃河西側(cè)的寧夏接壤。 南以長城為界，與山西、陜西接壤。地理位置地理位置“金三角金三角”之一之一九曲黃河與萬里長城懷抱鄂爾多斯九曲黃河與萬里長城懷抱鄂爾多斯 ，北連包頭、東接呼和浩特，形成內(nèi)蒙金三角，南與晉陜，北連包頭、東接呼和浩特，形成內(nèi)蒙金三角，南

7、與晉陜接壤，西與寧夏毗鄰。接壤，西與寧夏毗鄰。東勝區(qū)東勝區(qū)東勝區(qū)東勝區(qū)東勝區(qū)鳥瞰東勝區(qū)鳥瞰歷史沿革：歷史沿革：經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，伊克昭盟撤盟建市，于2001年9月設(shè)立鄂爾多斯市，2005年，完成撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)工作，將市政府設(shè)在康巴什新區(qū)。行政區(qū)域劃分：行政區(qū)域劃分： 行政區(qū)域面積：鄂爾多斯市域面積8.7萬平方公里。 行政區(qū)域劃分：7旗、1區(qū)、1個獨(dú)立開發(fā)區(qū)、41個建制鎮(zhèn)、3個鄉(xiāng)、6個蘇木、9個辦事處。 七旗一區(qū)包括：伊金霍洛旗、達(dá)拉特旗、杭錦旗、準(zhǔn)格爾旗、烏審旗、鄂托克旗、鄂托克前旗、東勝區(qū)。 鄂爾多斯是一個以蒙古族為主體，漢族占多數(shù)的地級市。2001年撤盟設(shè)市，設(shè)立鄂爾多斯市，年撤盟設(shè)市，設(shè)立鄂爾多斯

8、市，2005年完成撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)工作，形成七旗一區(qū)的行政格局。年完成撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)工作，形成七旗一區(qū)的行政格局。地理位置地理位置行政區(qū)域劃分行政區(qū)域劃分資源環(huán)境資源環(huán)境自然環(huán)境自然環(huán)境土地利用率低土地利用率低 鄂爾多斯市地處黃河上中游的鄂爾多斯高原腹地，平均海拔在1000至1500米之間，地形起伏不平，西高東低，地貌復(fù)雜多樣，土地利用效力低。生態(tài)環(huán)境較差生態(tài)環(huán)境較差 北部黃河沖積平原區(qū)約5000平方公里，占全市總面積的6%。 西部坡狀高原區(qū)約2.1萬平方公里，占全市總面積的24%以上。 中部庫布其、毛烏素沙區(qū)庫布其、毛烏素兩大沙漠，位于鄂爾多斯市中部， 面積約3.5萬平方公里，占全市總面積的40%左右。

9、東部丘陵溝壑區(qū)約2.6萬平方公里，占全市總土地面積的30%。自然環(huán)境：土地利用率低、水資源缺乏、生態(tài)環(huán)境較差。自然環(huán)境：土地利用率低、水資源缺乏、生態(tài)環(huán)境較差。東勝區(qū)東勝區(qū)資源環(huán)境資源環(huán)境自然環(huán)境自然環(huán)境水資源缺乏：水資源缺乏：“十年九旱十年九旱”，自然規(guī)律使她成為資源型，自然規(guī)律使她成為資源型缺水地區(qū)缺水地區(qū)城市地貌：城市地貌：鄂爾多斯市西高東低。氣候條件：氣候條件：海拔850米-2149米。溫帶大陸性氣候。年日照時間為27164-31939小時年平均氣溫在5.3-8.7，平均月最低氣溫為10-13，7月平均氣溫為21-25，全年氣溫日差為11-15，年差為45-50。東部地區(qū)降水量為300

10、毫米400毫米，西部地區(qū)降水量為190毫米350毫米，全年降水集中在7-9月。蒸發(fā)量大，年蒸發(fā)量為2000毫米3000毫米。東勝區(qū)城市地貌：處于鄂爾多斯的東部丘陵溝壑區(qū)，西東勝區(qū)城市地貌：處于鄂爾多斯的東部丘陵溝壑區(qū)，西高東低；氣候特征為：春季干旱，夏季溫?zé)?，秋季涼爽，高東低；氣候特征為：春季干旱，夏季溫?zé)?，秋季涼爽，冬季寒冷。季度更替明顯，冬長夏短，四季分明冬季寒冷。季度更替明顯，冬長夏短，四季分明 。 城市四大核心城市資源 “羊羊”：阿爾巴斯白山羊絨，以纖維長、細(xì)著稱于世，享有“纖維鉆石”、“軟黃金”之稱。全市年產(chǎn)阿爾巴斯白山羊絨70多萬公斤，占世界羊絨總產(chǎn)量1/3。 “煤煤”：探明煤炭儲

11、量1496億噸，約占全國已探明儲量的六分之一，其優(yōu)點(diǎn)是低灰、低硫、低磷、高發(fā)熱量，被譽(yù)為世界罕見的“精煤” “土土”：高嶺土儲量為65億噸，在全國硬質(zhì)高嶺土中質(zhì)量最優(yōu)。 “氣氣”：鄂爾多斯天然氣已探明儲量為8788億立方米，約占全國已探明儲量的三分之一。舉世聞名的世界級整裝大氣田蘇里格氣田就位于我市烏審旗境內(nèi)，現(xiàn)探明儲量為5336億立方米。 除此之外，石油、天然堿、食鹽、芒硝、石膏、石灰石等礦藏儲量也很可觀，各類可供工業(yè)開采的礦產(chǎn)有33種之多。鄂爾多斯擁有豐富的煤炭、天然氣、稀土等自然資源，為鄂爾多斯鄂爾多斯擁有豐富的煤炭、天然氣、稀土等自然資源，為鄂爾多斯“煤生錢煤生錢”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模的經(jīng)濟(jì)發(fā)

12、展模式提供了動力。式提供了動力。資源環(huán)境資源環(huán)境城市資源城市資源 城市人口總體特征：鄂爾多斯歷史上就是一個移民城市，當(dāng)前全市現(xiàn)有戶籍人口約160萬人，多數(shù)均為19世紀(jì)末、20世紀(jì)初從山西、陜西來拓荒的移民的后代，蒙古族的人口數(shù)量有限，外來人口約44萬。 城市人口概況：人口低于呼和浩特、包頭，且外來人口數(shù)低于包頭。 工業(yè)快速發(fā)展驅(qū)動城市快速發(fā)展，促進(jìn)城市化進(jìn)程迅猛，從2003年的46.3%提升到2008年的65.01%，年均增長3.74個百分點(diǎn)，遠(yuǎn)超全國平均水平。1990年至2000年10年里，中國的城市化率增長約1個百分點(diǎn)。2000年到2004年的4年里，中國城市化率年均增長約1.5個百分點(diǎn)

13、城市人口城市人口城市人口實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長，外來人口比重有待提升，城市化進(jìn)程加速。城市人口實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長，外來人口比重有待提升，城市化進(jìn)程加速。 20032003 2005城鎮(zhèn)人口136147 20042004 20052005149151155159 20072007 20062006 2008200865.01%城市化率147 公路：109、210國道貫穿市域，并與周邊的110、107國道相連成網(wǎng)，目前正在加快呼包鄂城際環(huán)行路網(wǎng)建設(shè)，構(gòu)建“呼包鄂小時交通圈”。 鐵路：京包、包蘭鐵路圍繞周邊，大準(zhǔn)、準(zhǔn)東、東烏鐵路橫穿東西，包西、包神鐵路貫通南北；即將開通的新京包線將大大縮短出行時間，僅需6-7小時抵

14、京。 航空：2007年建成鄂爾多斯機(jī)場，已開通到達(dá)北京、上海、深圳等地的多條航線，鄂爾多斯機(jī)場與周邊的五大民航機(jī)場形成了便捷的區(qū)域航空網(wǎng)絡(luò) 。鄂爾多斯機(jī)場鄂爾多斯機(jī)場東勝火車站東勝火車站道路、鐵路網(wǎng)絡(luò)逐步形成，呼包鄂道路、鐵路網(wǎng)絡(luò)逐步形成，呼包鄂1小時交通圈構(gòu)建，抵京鐵路的完善，機(jī)場的新建等，將小時交通圈構(gòu)建，抵京鐵路的完善，機(jī)場的新建等，將加強(qiáng)與周邊省市的交通聯(lián)系，增強(qiáng)城市輻射力。加強(qiáng)與周邊省市的交通聯(lián)系，增強(qiáng)城市輻射力。城市交通城市交通城市概況城市概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析城市城市GDPGDP及人均及人均GDPGDP城市居民消費(fèi)水平城市居民消費(fèi)水平城市金融體系城市金融體系產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

15、城市發(fā)展格局城市發(fā)展格局第一章第一章 鄂爾多斯城市解構(gòu)鄂爾多斯城市解構(gòu)39.3%14.6%9.1%城市城市GDP及人均及人均GDP自2001年,國務(wù)院批準(zhǔn)鄂爾多斯設(shè)市后, 鄂爾多斯以跨越式發(fā)展的強(qiáng)勁勢頭,一舉成為諸多城市矚目的黑馬 。截止2008年，鄂爾多斯市多項(xiàng)指標(biāo)在全區(qū)乃至全國排名靠前，發(fā)展速度保持快速增長，目前已逐漸成為內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)發(fā)展龍頭。08年鄂爾多斯第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP產(chǎn)值的58.3%。鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展多項(xiàng)指標(biāo)領(lǐng)跑全國，締造了神奇的鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展多項(xiàng)指標(biāo)領(lǐng)跑全國，締造了神奇的鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。城市居民消費(fèi)水平城市居民消費(fèi)水平鄂爾多斯居民收入：鄂爾多斯居民收入：20

16、06年以來，每年增長速度為242008 年接近20000元鄂爾多斯消費(fèi)特征：鄂爾多斯消費(fèi)特征：奢侈品消費(fèi)水平顯著提高奢侈品消費(fèi)水平顯著提高：珠寶、黃金等業(yè)態(tài)在鄂爾多斯聚集性較高；高端品牌車保有量較高。房地產(chǎn)價(jià)格在三個城市中最高房地產(chǎn)價(jià)格在三個城市中最高從人均可支配收入看，鄂爾多斯居民平均收入水平不高，但是高端消費(fèi)水平很強(qiáng)，區(qū)域存在從人均可支配收入看，鄂爾多斯居民平均收入水平不高，但是高端消費(fèi)水平很強(qiáng)，區(qū)域存在大量高端消費(fèi)客群。大量高端消費(fèi)客群。城市金融體系城市金融體系據(jù)內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)信息中心經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展研究中心調(diào)查估算，鄂爾多斯市民間借貸資金運(yùn)作據(jù)內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)信息中心經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展研究中心調(diào)查估算，鄂

17、爾多斯市民間借貸資金運(yùn)作的總量在的總量在300300億億500500億之間億之間 。鄂爾多斯金融主體多元，民間資本充裕。鄂爾多斯金融主體多元，民間資本充裕。鄂爾多斯民間資本充裕，將為城市未來資本市場的發(fā)展帶來機(jī)遇。鄂爾多斯民間資本充裕，將為城市未來資本市場的發(fā)展帶來機(jī)遇。城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征：以第二產(chǎn)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征：以第二產(chǎn)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展核心動力：借助第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展核心動力：借助 “ “羊、煤、土、氣羊、煤、土、氣”等城市優(yōu)勢資源發(fā)展的第二產(chǎn)等城市優(yōu)勢資源發(fā)展的第二產(chǎn)業(yè)，推動經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展。業(yè)，推動經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展。 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征：被動型發(fā)展

18、模式，依靠第二產(chǎn)業(yè)驅(qū)動發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征：被動型發(fā)展模式，依靠第二產(chǎn)業(yè)驅(qū)動發(fā)展。鄂爾多斯產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為核心，第三產(chǎn)業(yè)處于被動發(fā)展?fàn)顟B(tài)。鄂爾多斯產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為核心，第三產(chǎn)業(yè)處于被動發(fā)展?fàn)顟B(tài)。全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)在一定程度上對鄂爾多斯第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展造成不利影響全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)在一定程度上對鄂爾多斯第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展造成不利影響世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，對于能源需求減小，能源價(jià)格下降；經(jīng)濟(jì)危機(jī)、人民幣升值等原因?qū)е陆q紡業(yè)訂單大幅下降，出口銳減；市場需求不足，原材料生產(chǎn)企業(yè)價(jià)格和產(chǎn)量均出現(xiàn)下跌；市場疲軟，需求緊縮，促使冶金、化工等行業(yè)進(jìn)行不同規(guī)模的減產(chǎn)。20082008年底，鄂爾多斯市政府工作會議明確提出：實(shí)

19、施城市產(chǎn)業(yè)年底，鄂爾多斯市政府工作會議明確提出：實(shí)施城市產(chǎn)業(yè) “ “結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型” ” 戰(zhàn)略，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從資戰(zhàn)略，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從資源型產(chǎn)業(yè)為主向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)雙輪驅(qū)動轉(zhuǎn)變。源型產(chǎn)業(yè)為主向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)雙輪驅(qū)動轉(zhuǎn)變。20082008年年1111月至月至20092009年年2 2月煤炭價(jià)格趨勢圖月煤炭價(jià)格趨勢圖20082008年工業(yè)增加值累計(jì)增長速度（年工業(yè)增加值累計(jì)增長速度（% %）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)金融危機(jī)下的調(diào)整金融危機(jī)下的調(diào)整全球金融危機(jī)對鄂爾多斯的第二產(chǎn)業(yè)造成一定的影響，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整戰(zhàn)略呼之欲出。全球金融危機(jī)對鄂爾多斯的第二產(chǎn)業(yè)造成一定的影響，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)

20、構(gòu)的調(diào)整戰(zhàn)略呼之欲出。 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃：鄂爾多斯提出加快發(fā)展以文化旅游、創(chuàng)新服務(wù)為重點(diǎn)的消費(fèi)產(chǎn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃：鄂爾多斯提出加快發(fā)展以文化旅游、創(chuàng)新服務(wù)為重點(diǎn)的消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，推動經(jīng)濟(jì)增長由資源開發(fā)向消費(fèi)拉動轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)鄂爾多斯文化消費(fèi)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新服務(wù)業(yè)，推動經(jīng)濟(jì)增長由資源開發(fā)向消費(fèi)拉動轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)鄂爾多斯文化消費(fèi)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)業(yè)的大繁榮、大發(fā)展。產(chǎn)業(yè)的大繁榮、大發(fā)展。 鄂爾多斯第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要支撐點(diǎn)分析：鄂爾多斯第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要支撐點(diǎn)分析：消費(fèi)釋放的需求消費(fèi)釋放的需求憑借資源優(yōu)勢資源迅速積累的購買力將作為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的條件和基礎(chǔ)。城市的需求城市的需求第三產(chǎn)業(yè)將為鄂爾多斯帶來更大的經(jīng)濟(jì)附加

21、值，拉動城市進(jìn)一步快速發(fā)展?？沙掷m(xù)發(fā)展的需求可持續(xù)發(fā)展的需求從國內(nèi)外眾多資源型城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，城市的可持續(xù)發(fā)展必然伴隨逐漸向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的過程，鄂爾多斯雖然資源豐富，轉(zhuǎn)移趨勢也不可避免。城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型鄂爾多斯城市結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，多行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的戰(zhàn)略，第三產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展?jié)摿薮?。鄂爾多斯城市結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，多行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的戰(zhàn)略，第三產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展?jié)摿薮蟆３鞘懈艣r城市概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析城市發(fā)展格局城市發(fā)展格局 城市格局演變城市格局演變東勝區(qū)規(guī)劃東勝區(qū)規(guī)劃康巴什新區(qū)規(guī)劃康巴什新區(qū)規(guī)劃第一章第一章 鄂爾多斯城市解構(gòu)鄂爾多斯城市解構(gòu)城市格局演變城市格局演變在城市快速發(fā)展驅(qū)動下，城

22、市空間結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，城區(qū)空間向西及西南外拓，邊界不斷擴(kuò)大，在城市快速發(fā)展驅(qū)動下，城市空間結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，城區(qū)空間向西及西南外拓，邊界不斷擴(kuò)大，形成一區(qū)（三大組團(tuán)）的城區(qū)發(fā)展格局。形成一區(qū)（三大組團(tuán)）的城區(qū)發(fā)展格局。城市整體發(fā)展方向：城市整體發(fā)展方向： 向西、向南發(fā)展，形成一區(qū)三組團(tuán)的發(fā)展模式（一區(qū)：東勝區(qū)，三組團(tuán)：鐵東、鐵西、康巴什）各功能區(qū)發(fā)展規(guī)劃：各功能區(qū)發(fā)展規(guī)劃： 鐵東：通過舊城改造，實(shí)現(xiàn)城市功能升級，打造現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)中心 鐵西：政務(wù)中心、商務(wù)中心、居住中心 康巴什：政務(wù)中心、居住中心、文化中心 概況：老城區(qū)外擴(kuò)，以包神鐵路為界分為鐵東和鐵概況：老城區(qū)外擴(kuò)，以包神鐵路為界分為鐵東和鐵西兩區(qū)

23、西兩區(qū) 鐵東區(qū)：以舊城組團(tuán)為核心的東部片區(qū) 鐵西區(qū)：以西部綜合組團(tuán)為主的西部片區(qū) 城市主軸線：城市主軸線： 天驕路北至包頭，南至康巴什 鄂爾多斯大街-連通鐵東和鐵西區(qū) 區(qū)域功能組團(tuán)：區(qū)域功能組團(tuán)： 中部舊城組團(tuán)鐵東區(qū)（商貿(mào)、居住） 東部組團(tuán)（工業(yè)、倉儲） 西部綜合組團(tuán)鐵西區(qū)（行政、商務(wù)、文化） 南部組團(tuán)（居住、倉儲） 北部組團(tuán)（工業(yè)、居?。〇|勝區(qū)規(guī)劃東勝區(qū)規(guī)劃城市工業(yè)化發(fā)展帶動城市外擴(kuò)，東勝區(qū)以老城區(qū)為核心向周邊輻射，以包神鐵路為界形成鐵城市工業(yè)化發(fā)展帶動城市外擴(kuò)，東勝區(qū)以老城區(qū)為核心向周邊輻射，以包神鐵路為界形成鐵東、鐵西兩區(qū)。東、鐵西兩區(qū)。 過去（鐵東舊城區(qū)）：過去（鐵東舊城區(qū)）： 規(guī)模：

24、20平方公里 人口：約20萬人 原有功能：鄂爾多斯市政治經(jīng)濟(jì)中心 特征：人口密集、功能相對集中、市政配套最成熟的區(qū)域。 現(xiàn)狀：現(xiàn)狀： 隨著城市化進(jìn)程的加快和行政職能的轉(zhuǎn)移，城區(qū)內(nèi)部以舊城改造為主，重點(diǎn)打造區(qū)域商貿(mào)服務(wù)和城市居住中心。 依托羊絨紡織、生物制藥等新技術(shù)產(chǎn)業(yè)向東部發(fā)展都市型工業(yè)，向南發(fā)展倉儲、生態(tài)區(qū)。 舊城區(qū)的城北汽貿(mào)組團(tuán)也將統(tǒng)一遷至東部工業(yè)拓展區(qū)，打造銅川汽車博覽園。主城區(qū)主城區(qū)鐵東舊城區(qū)鐵東舊城區(qū)城北汽貿(mào)組團(tuán)東勝區(qū)規(guī)劃東勝區(qū)規(guī)劃鐵東功能區(qū)鐵東功能區(qū)鐵東區(qū)是舊市政中心，人口密集、市政配套最成熟，目前主要面臨舊城改造，未來城市功能鐵東區(qū)是舊市政中心，人口密集、市政配套最成熟，目前主要

25、面臨舊城改造，未來城市功能升級，將成為鄂爾多斯商貿(mào)服務(wù)和城市居住中心。升級，將成為鄂爾多斯商貿(mào)服務(wù)和城市居住中心。東部工業(yè)東部工業(yè)拓展區(qū)拓展區(qū)東部東部工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)三臺基三臺基川生態(tài)川生態(tài)區(qū)區(qū)南部南部倉儲區(qū)倉儲區(qū)一一期期二二期期 東勝區(qū)規(guī)劃東勝區(qū)規(guī)劃鐵西功能區(qū)鐵西功能區(qū)開發(fā)時間：開發(fā)時間：20032003年啟動年啟動規(guī)劃規(guī)模：規(guī)劃規(guī)模：2020平方公里平方公里規(guī)劃人口：約規(guī)劃人口：約2020萬人萬人新區(qū)定位：行政商務(wù)中心新區(qū)定位：行政商務(wù)中心分期規(guī)劃：分期規(guī)劃：2 2期期一期規(guī)劃：10平方公里，規(guī)劃為未來城市CBD二期規(guī)劃： 10平方公里， 07年啟動，定位于現(xiàn)代化的總部經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)金融、行政辦公

26、及居住為一體的新城區(qū)鐵西區(qū)是主要以政務(wù)和公園驅(qū)動商務(wù)類房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域，主要承擔(dān)升級城市居住商務(wù)功能鐵西區(qū)是主要以政務(wù)和公園驅(qū)動商務(wù)類房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域，主要承擔(dān)升級城市居住商務(wù)功能的作用。的作用。開發(fā)時間：開發(fā)時間：20042004年開始建設(shè)年開始建設(shè)總規(guī)模：總規(guī)模：3232平方公里，規(guī)劃人口平方公里，規(guī)劃人口3030萬人萬人新區(qū)定位：新區(qū)定位：鄂爾多斯政治經(jīng)濟(jì)文化中心鄂爾多斯政治經(jīng)濟(jì)文化中心新區(qū)規(guī)劃：新區(qū)規(guī)劃： 以中心廣場呈對稱規(guī)劃行政辦公和居住 東部片區(qū)規(guī)劃汽車產(chǎn)業(yè)和學(xué)校教育配套康巴什新區(qū)規(guī)劃康巴什新區(qū)規(guī)劃康巴什新區(qū)是以政務(wù)和文化驅(qū)動居住、商務(wù)類房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域，主要承擔(dān)提升城市形象的康巴

27、什新區(qū)是以政務(wù)和文化驅(qū)動居住、商務(wù)類房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域，主要承擔(dān)提升城市形象的作用。作用。鄂爾多斯城市解構(gòu)小結(jié)鄂爾多斯城市解構(gòu)小結(jié) 隨著經(jīng)濟(jì)和城市化的快速發(fā)展，城市進(jìn)入快速外擴(kuò)階段，發(fā)展重點(diǎn)向西和向南，分別建設(shè)兩個隨著經(jīng)濟(jì)和城市化的快速發(fā)展，城市進(jìn)入快速外擴(kuò)階段，發(fā)展重點(diǎn)向西和向南，分別建設(shè)兩個新區(qū)，利用雙核驅(qū)動新區(qū)發(fā)展。新區(qū)，利用雙核驅(qū)動新區(qū)發(fā)展。 東勝區(qū)一直處于城市發(fā)展最重要位置，鐵東區(qū)是舊市政中心，人口密集、市政配套最成熟，未東勝區(qū)一直處于城市發(fā)展最重要位置，鐵東區(qū)是舊市政中心，人口密集、市政配套最成熟，未來城市功能升級，將成為商貿(mào)服務(wù)和居住中心；鐵西定位于城市來城市功能升級，將成為商貿(mào)服

28、務(wù)和居住中心；鐵西定位于城市CBD，以政務(wù)驅(qū)動房地產(chǎn)開發(fā)，以政務(wù)驅(qū)動房地產(chǎn)開發(fā)，承擔(dān)提升城市商務(wù)居住功能的作用。承擔(dān)提升城市商務(wù)居住功能的作用。 鐵東區(qū)商貿(mào)服務(wù)與居住中心的城市功能定位將提供大量的高端消費(fèi)及居住人群，鐵西商務(wù)區(qū)的鐵東區(qū)商貿(mào)服務(wù)與居住中心的城市功能定位將提供大量的高端消費(fèi)及居住人群，鐵西商務(wù)區(qū)的發(fā)展又將豐富城市各行業(yè)的商務(wù)人士。發(fā)展又將豐富城市各行業(yè)的商務(wù)人士。 康巴什新區(qū)定位于新市政中心，主要以政務(wù)和文化建筑驅(qū)動房地產(chǎn)開發(fā)，承擔(dān)城市形象的樹立康巴什新區(qū)定位于新市政中心，主要以政務(wù)和文化建筑驅(qū)動房地產(chǎn)開發(fā)，承擔(dān)城市形象的樹立和提升的作用。和提升的作用。本案地塊位于市政最為成熟的鐵

29、東區(qū)，又與鐵西的距離較近，占據(jù)城市咽喉之地，有較本案地塊位于市政最為成熟的鐵東區(qū)，又與鐵西的距離較近，占據(jù)城市咽喉之地，有較大的發(fā)展契機(jī)。大的發(fā)展契機(jī)。城市地位重要文化底蘊(yùn)深厚資源基礎(chǔ)雄厚經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型城市空間擴(kuò)張功能格局轉(zhuǎn)變依托已有發(fā)展基礎(chǔ)，鐵東商貿(mào)中心定位凸顯區(qū)域商業(yè)及高端居住前景，依托已有發(fā)展基礎(chǔ)，鐵東商貿(mào)中心定位凸顯區(qū)域商業(yè)及高端居住前景，鐵西商務(wù)中心定位引入大量產(chǎn)業(yè)人群，兩組團(tuán)不同人群的雙核驅(qū)動，將鐵西商務(wù)中心定位引入大量產(chǎn)業(yè)人群，兩組團(tuán)不同人群的雙核驅(qū)動，將給予項(xiàng)目極大的發(fā)展機(jī)會。給予項(xiàng)目極大的發(fā)展機(jī)會。有基礎(chǔ)有變革有前景城市分析予項(xiàng)目的啟示城市分析予項(xiàng)目的啟示項(xiàng)目地塊在

30、城市中的具體情況如何，未來又有什么樣的遠(yuǎn)期前景？項(xiàng)目地塊在城市中的具體情況如何，未來又有什么樣的遠(yuǎn)期前景？第二章第二章 項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊分析地塊指標(biāo)地塊指標(biāo)交通條件交通條件周邊條件周邊條件各地塊條件對比各地塊條件對比區(qū)位特征區(qū)位特征舊城中心鐵西新中心天驕路軸線鄂爾多斯大街軸線鐵東：商貿(mào)中心鐵東：商貿(mào)中心鐵西：商務(wù)中心鐵西：商務(wù)中心地塊位于城市新舊交接處，是城市向西發(fā)展的前沿陣地，具備居住便利性和商業(yè)發(fā)展前景，地塊位于城市新舊交接處，是城市向西發(fā)展的前沿陣地，具備居住便利性和商業(yè)發(fā)展前景，可以利用兩個中心的發(fā)展優(yōu)勢，帶動片區(qū)更新，成為城市功能中心?？梢岳脙蓚€中心的發(fā)展優(yōu)勢，帶動片區(qū)更新，成

31、為城市功能中心。地塊分布地塊分布1 12 29 98 8分為分為4個地塊，沿吉勞慶路零散分布，對于整體社區(qū)品質(zhì)會造成一定影響；地塊形狀均不規(guī)則，個地塊，沿吉勞慶路零散分布，對于整體社區(qū)品質(zhì)會造成一定影響；地塊形狀均不規(guī)則，對產(chǎn)品規(guī)劃將造成一定難度。對產(chǎn)品規(guī)劃將造成一定難度。 地塊具有一定的開發(fā)規(guī)模，但是項(xiàng)目共地塊具有一定的開發(fā)規(guī)模，但是項(xiàng)目共由由4 4個地塊組成，且分布較為零散；個地塊組成，且分布較為零散； 4 4個地塊沿吉勞慶路分布，中間被其它個地塊沿吉勞慶路分布，中間被其它地塊相分割，項(xiàng)目的完整性較差，難以地塊相分割，項(xiàng)目的完整性較差，難以形成具有規(guī)模的大型社區(qū)；形成具有規(guī)模的大型社區(qū)；

32、各個地塊形狀均不規(guī)則，且個別地塊內(nèi)各個地塊形狀均不規(guī)則，且個別地塊內(nèi)部又被其它建筑打亂，對產(chǎn)品規(guī)劃造成部又被其它建筑打亂，對產(chǎn)品規(guī)劃造成一定難度。一定難度。參考指標(biāo)參考指標(biāo) 項(xiàng)目總占地約項(xiàng)目總占地約1717萬平米，地上建筑面積約萬平米，地上建筑面積約5252萬平米，地下建筑面積約萬平米，地下建筑面積約9.59.5萬平米；萬平米； 物業(yè)類別豐富，共有住宅、商業(yè)、辦公、物業(yè)類別豐富，共有住宅、商業(yè)、辦公、酒店四種物業(yè)形式，但主要以住宅和商業(yè)酒店四種物業(yè)形式，但主要以住宅和商業(yè)為主，具有典型的城市綜合體特征，但具為主，具有典型的城市綜合體特征，但具體產(chǎn)品形式還需從市場方面給予論證；體產(chǎn)品形式還需從市

33、場方面給予論證； 整體容積率較高，對項(xiàng)目的產(chǎn)品定位存在整體容積率較高，對項(xiàng)目的產(chǎn)品定位存在一定限制。一定限制。物業(yè)類別豐富，主要以住宅和商業(yè)為主，整體容積率較高，對項(xiàng)目產(chǎn)品定位有一定的限制。物業(yè)類別豐富，主要以住宅和商業(yè)為主，整體容積率較高，對項(xiàng)目產(chǎn)品定位有一定的限制。伊煤路伊化路鄂托克大街天驕路吉勞慶路交通條件交通條件當(dāng)前當(dāng)前內(nèi)部吉勞慶路：內(nèi)部吉勞慶路：吉勞慶路貫穿片區(qū)南北，是地塊對外的主要道路；西側(cè)天驕路：西側(cè)天驕路：鄂爾多斯城市核心軸線，向南通向康巴什新區(qū)，聯(lián)接南北兩城；北側(cè)伊煤路：北側(cè)伊煤路：可到達(dá)天驕路，沿伊煤路直行可到達(dá)城北商貿(mào)物流組團(tuán)；東側(cè)伊化路：東側(cè)伊化路：向南可至鄂爾多斯大街

34、，是未來城市東西向發(fā)展核心軸線；南側(cè)鄂托克大街：南側(cè)鄂托克大街：聯(lián)接?xùn)|勝區(qū)東西組團(tuán)，向西至鐵西一期核心區(qū)，向東至老城中心。當(dāng)前交通條件一般，主要依靠吉勞慶路通往其他的城市主干道，再到達(dá)城市功能核心區(qū)。當(dāng)前交通條件一般，主要依靠吉勞慶路通往其他的城市主干道，再到達(dá)城市功能核心區(qū)。交通條件交通條件遠(yuǎn)期遠(yuǎn)期遠(yuǎn)期片區(qū)內(nèi)路網(wǎng)較為密集，多條道路分別通向天驕路和鄂托克大街，順暢到達(dá)城市功能區(qū)。遠(yuǎn)期片區(qū)內(nèi)路網(wǎng)較為密集，多條道路分別通向天驕路和鄂托克大街，順暢到達(dá)城市功能區(qū)。增加三條東西向道路：增加三條東西向道路：三條道路向西均可到達(dá)天驕路，其中兩條道路向東通往伊化路；增加四條南北向道路：其中增加四條南北向道路

35、：其中兩條道路貫穿南北，北至伊煤路，南至鄂托克大街。周邊條件周邊條件當(dāng)前當(dāng)前天驕路沿線高檔配套：天驕路沿線高檔配套：餐飲：俏江南、成都美食、上島咖啡等娛樂：摩力圣匯俱樂部等寫字樓：創(chuàng)業(yè)大廈等銀行：中國銀行、建設(shè)銀行等鄂托克大街生活配套鄂托克大街生活配套酒店：速8、如家、鼎晟餐飲：全聚德、重慶德莊酒店超市：多樂多、五糧液旗艦店等其他：九九洗車、華碩筆記本、風(fēng)剪云美發(fā)、天馬潔神干洗店等周邊高檔次配套集中在天驕路和鄂托克大街上，能夠滿足日常生活及接待需求，伊煤路和周邊高檔次配套集中在天驕路和鄂托克大街上，能夠滿足日常生活及接待需求，伊煤路和伊化路配套相對低端，地塊片區(qū)內(nèi)部正處于改造期。伊化路配套相對

36、低端，地塊片區(qū)內(nèi)部正處于改造期。周邊條件周邊條件當(dāng)前當(dāng)前吉勞慶路：吉勞慶路：多個項(xiàng)目集中打造高端商業(yè)，延續(xù)路南三江太古項(xiàng)目開發(fā)成功路線，形成城市高端商業(yè)軸線伊煤路：伊煤路：道路南側(cè)改造后，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上的配套升級，天驕小區(qū)居民入住后生活配套將逐步增加；伴隨城市發(fā)展以及區(qū)域城市更新，吉勞慶路將成為城市高端商業(yè)軸線，伊煤路兩側(cè)配套也伴隨城市發(fā)展以及區(qū)域城市更新，吉勞慶路將成為城市高端商業(yè)軸線，伊煤路兩側(cè)配套也將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上升級換代，地塊所在片區(qū)將逐步好轉(zhuǎn)，塑造高端商業(yè)區(qū)的濃厚氛圍。將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上升級換代，地塊所在片區(qū)將逐步好轉(zhuǎn)，塑造高端商業(yè)區(qū)的濃厚氛圍。各地塊分析各地塊分析1號地號地本體條件：本體條

37、件：1號地內(nèi)北部為政府單位辦公樓，存在一定拆遷難度；住宅部分僅有2.8萬平米，占比較??；交通條件：交通條件：1號地南側(cè)道路尚未修建，東側(cè)有現(xiàn)有建筑遮擋，現(xiàn)在通達(dá)性差，遠(yuǎn)期通達(dá)性較好；周邊條件：周邊條件：西側(cè)、北側(cè)、東側(cè)都是檔次較低的已有建筑，且配套較少，南側(cè)為待拆遷的2號地，周邊現(xiàn)有條件對地塊的負(fù)面影響多；南側(cè)2號地修建好后，對地塊能產(chǎn)生較為積極的正面作用。1號地緊鄰伊煤路，公建比例大，周邊環(huán)境較差，且存在一定的拆遷難度，適合遠(yuǎn)期發(fā)展。號地緊鄰伊煤路，公建比例大，周邊環(huán)境較差，且存在一定的拆遷難度，適合遠(yuǎn)期發(fā)展。面積單位：面積單位：m m2 2各地塊分析各地塊分析2號地號地本體條件：本體條件：

38、2號地內(nèi)部有不可拆遷建筑，對項(xiàng)目設(shè)計(jì)造成影響，地塊東側(cè)部分已經(jīng)動工；且在四個地塊中建筑面積最大。交通條件：交通條件：2號地東側(cè)為已經(jīng)建好的吉勞慶路，通達(dá)性較好。周邊條件：周邊條件：地塊北側(cè)和南側(cè)為待拆遷區(qū)，西側(cè)為已經(jīng)建成的天驕小區(qū)。未來北側(cè)和南側(cè)地塊建設(shè)完成后，周邊條件較為優(yōu)良。2號地緊鄰吉勞慶路，規(guī)模最大，已號地緊鄰吉勞慶路，規(guī)模最大，已經(jīng)開始建設(shè)，交通通達(dá)性較好，但經(jīng)開始建設(shè)，交通通達(dá)性較好，但周邊條件還有待改善。周邊條件還有待改善。面積單位：面積單位：m m2 2本體條件：本體條件：8號地建筑面積較小，已完成拆遷工作，主要用途為政府辦公及住宅。交通條件：交通條件：東側(cè)為吉勞慶路，北側(cè)、西

39、側(cè)為未來規(guī)劃道路，南側(cè)距離鄂托克大街較近，便利性交高。周邊條件：周邊條件：南側(cè)、西側(cè)均為已有建筑，北側(cè)和東側(cè)待拆遷，但由于距離鄂托克大街較近，配套相對完善；各地塊分析各地塊分析8號地號地8號地距離鄂托克大街較近，交通相號地距離鄂托克大街較近，交通相對便利，配套相對完善，是對便利，配套相對完善，是4個地塊個地塊中條件最成熟的地塊。中條件最成熟的地塊。面積單位：面積單位：m m2 2本體條件：本體條件：9號地現(xiàn)為平房居住區(qū)，還未開始拆遷，在在4各地塊中容積率最高，地塊狹長。交通條件：交通條件：地塊緊鄰城市干道勞吉慶路，通達(dá)性較好，遠(yuǎn)期周邊道路將會優(yōu)化項(xiàng)目通達(dá)性；周邊條件：周邊條件：距離鄂托克大街較

40、近，生活配套相對便利。各地塊分析各地塊分析9號地號地9號地容積率較高，住宅面積最大，號地容積率較高，住宅面積最大，還未開始拆遷，但具備一定的交通和還未開始拆遷，但具備一定的交通和生活便利性。生活便利性。面積單位：面積單位：m m2 2各地塊分析各地塊分析1 12 29 98 8各個地塊特點(diǎn)突出，具備各個地塊特點(diǎn)突出，具備發(fā)展前景，適合隨片區(qū)發(fā)發(fā)展前景，適合隨片區(qū)發(fā)展按節(jié)奏分期重點(diǎn)開發(fā)。展按節(jié)奏分期重點(diǎn)開發(fā)。地塊分析結(jié)論地塊分析結(jié)論兩城交接處，具備居住便利性和商業(yè)發(fā)展前景；具備規(guī)模性，住宅和商業(yè)所占比例較高；當(dāng)前交通具備一定便捷度，未來通達(dá)性良好；各有特點(diǎn)，適合隨片區(qū)發(fā)展按節(jié)奏依次開發(fā)。當(dāng)前配套

41、具備一定檔次性，未來更具規(guī)模性和便利性；地塊指標(biāo)地塊指標(biāo)區(qū)位特征區(qū)位特征周邊條件周邊條件各地塊對比各地塊對比 地塊所在區(qū)位能給予本案良好的地塊所在區(qū)位能給予本案良好的發(fā)展機(jī)會。發(fā)展機(jī)會。 從地塊分布來看并不具有規(guī)模開從地塊分布來看并不具有規(guī)模開發(fā)的優(yōu)勢，且周邊尚未成熟，但未來發(fā)的優(yōu)勢，且周邊尚未成熟，但未來區(qū)域大環(huán)境能給予地塊較好支撐；未區(qū)域大環(huán)境能給予地塊較好支撐；未來隨著項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程的推進(jìn)，后期物來隨著項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程的推進(jìn)，后期物業(yè)將具備更堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)。業(yè)將具備更堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)。擁有資源較佳的地塊條件，市場是否能夠支撐項(xiàng)目多種物業(yè)類型共同存在？擁有資源較佳的地塊條件，市場是否能夠支撐項(xiàng)目多

42、種物業(yè)類型共同存在？鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場又能給項(xiàng)目怎樣的開發(fā)思路指引？鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場又能給項(xiàng)目怎樣的開發(fā)思路指引？項(xiàng)目共分4個地塊，沿吉勞慶路分布零散；地塊分布地塊分布第三章第三章 市場分析市場分析房地產(chǎn)總體市場分析房地產(chǎn)總體市場分析市場運(yùn)行總體特征市場運(yùn)行總體特征土地市場特征土地市場特征市場板塊格局市場板塊格局項(xiàng)目競爭格局分析項(xiàng)目競爭格局分析鐵東房地產(chǎn)市場發(fā)展分析鐵東房地產(chǎn)市場發(fā)展分析鐵西房地產(chǎn)市場發(fā)展分析鐵西房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 從市場整體運(yùn)行來看，鄂爾多斯作為金三角城市中人口最少的一個，其房地產(chǎn)市場發(fā)展卻領(lǐng)先從市場整體運(yùn)行來看，鄂爾多斯作為金三角城市中人口最少的一個，其房地產(chǎn)市場發(fā)展

43、卻領(lǐng)先金三角：金三角： 投資額度領(lǐng)先，且增長速度遠(yuǎn)超呼包 需求量接近包頭，遠(yuǎn)超呼和浩特，且增長速度高于包頭，未來需求將更大 商品房供需基本基本平衡，市場發(fā)展較為健康 商品房銷售均價(jià)領(lǐng)先，且增長速度最快，未來與呼包的均價(jià)將進(jìn)一步拉大 購買力強(qiáng)勁市場運(yùn)行總體特征市場運(yùn)行總體特征整體市場供需兩旺，各項(xiàng)指標(biāo)領(lǐng)先呼包兩市，客戶購買力強(qiáng)勁，市場具備高端化潛質(zhì)。整體市場供需兩旺，各項(xiàng)指標(biāo)領(lǐng)先呼包兩市，客戶購買力強(qiáng)勁，市場具備高端化潛質(zhì)。 近年土地市場特征分析：近年土地市場特征分析： 土地需求逐年遞增，08年同比土地需求上漲25% 土地開發(fā)逐年遞增，08年同比土地開發(fā)量上漲94% 土地價(jià)格持續(xù)走高，土地價(jià)格持

44、續(xù)走高，0808年同比土地價(jià)格上漲年同比土地價(jià)格上漲30%30% 未來中心城區(qū)土地市場發(fā)展分析：未來中心城區(qū)土地市場發(fā)展分析： 商品房土地供應(yīng)較大，可見未來商品房市場競爭加劇不可避免，其中鐵東僅占鐵東僅占22%22% 保障性用房土地供應(yīng)同樣較大，未來細(xì)分低端市場供應(yīng)量大，其中鐵東僅占鐵東僅占19%19%土地市場特征土地市場特征整體市場良好運(yùn)行促進(jìn)了土地市場的旺盛，土地價(jià)值持續(xù)走高，未來大量供應(yīng)將導(dǎo)致市場競整體市場良好運(yùn)行促進(jìn)了土地市場的旺盛，土地價(jià)值持續(xù)走高，未來大量供應(yīng)將導(dǎo)致市場競爭加劇，從區(qū)域來看，競爭將主要集中于康巴什、鐵西兩個組團(tuán)。爭加劇，從區(qū)域來看，競爭將主要集中于康巴什、鐵西兩個組

45、團(tuán)。市場板塊格局市場板塊格局鐵西區(qū)鐵西區(qū)鐵東區(qū)鐵東區(qū)康巴什區(qū)康巴什區(qū) 當(dāng)前，鄂爾多斯房地產(chǎn)市場板塊格局大體分為當(dāng)前，鄂爾多斯房地產(chǎn)市場板塊格局大體分為三個，即鐵東、鐵西和康巴什。三個，即鐵東、鐵西和康巴什。 鐵東：即東勝舊城區(qū)，以居住類項(xiàng)目為主，鐵東：即東勝舊城區(qū)，以居住類項(xiàng)目為主，代表項(xiàng)目：公園大道，三江太古，億利濱河灣等。 鐵西：鐵西：東勝新城新興區(qū)域，主要為商務(wù)集東勝新城新興區(qū)域，主要為商務(wù)集中區(qū)，以商務(wù)綜合體項(xiàng)目為主，中區(qū)，以商務(wù)綜合體項(xiàng)目為主，代表項(xiàng)目：萬正廣場等。 康巴什：康巴什：城市外擴(kuò)新興區(qū)域，未來城市行政中心，市場發(fā)展不成熟，距離市核心區(qū)較遠(yuǎn)，與本案關(guān)聯(lián)性不大。代表項(xiàng)目：東方

46、紐蘭蒂、錦繡山莊等。鐵東區(qū)整體市場發(fā)展研判：鐵東區(qū)整體市場發(fā)展研判：整體發(fā)展趨勢：未來發(fā)展以商業(yè)、居住、商務(wù)等多元化物業(yè)為驅(qū)動，整體發(fā)展高端趨勢明顯核心物業(yè)：公寓、商業(yè)、高端住宅供應(yīng)趨勢：整體供應(yīng)有限鐵西區(qū)整體市場發(fā)展研判：鐵西區(qū)整體市場發(fā)展研判：整體發(fā)展趨勢：前期仍以居住為驅(qū)動，后期將以商務(wù)為驅(qū)動，分散開發(fā)的模式將導(dǎo)致鐵西具備物業(yè)功能，難以聚集為功能中心核心物業(yè)：商務(wù)供應(yīng)趨勢：未來供應(yīng)巨大康巴什區(qū)整體市場發(fā)展研判：康巴什區(qū)整體市場發(fā)展研判：發(fā)展趨勢：以公建驅(qū)動，市場化不足，未來整體存在高度不確定性核心物業(yè)：住宅供應(yīng)趨勢：未來供應(yīng)較小針對鐵東整體市場的競爭：針對鐵東整體市場的競爭：競爭關(guān)聯(lián)性：

47、較大本項(xiàng)目優(yōu)勢機(jī)遇：承接老城功能外承接老城功能外移移競爭策略：打造細(xì)分高端市場，樹打造細(xì)分高端市場，樹立區(qū)域高端形象，發(fā)揮城市格局核立區(qū)域高端形象，發(fā)揮城市格局核心地位心地位針對鐵西整體市場的競爭：針對鐵西整體市場的競爭：整體競爭關(guān)聯(lián)性：較大本項(xiàng)目優(yōu)勢機(jī)遇：后發(fā)優(yōu)勢，與后發(fā)優(yōu)勢，與鐵西一體化機(jī)遇鐵西一體化機(jī)遇總體競爭策略：與鐵西發(fā)展錯位，與鐵西發(fā)展錯位，前期打造高端商業(yè)區(qū)，后期打造前期打造高端商業(yè)區(qū)，后期打造高端居住區(qū)高端居住區(qū)針對康巴什整體市場的競爭：針對康巴什整體市場的競爭：整體競爭關(guān)聯(lián)性：較小本項(xiàng)目優(yōu)勢機(jī)遇：近鄰老城、成近鄰老城、成熟度高，市場化程度高熟度高，市場化程度高總體競爭策略：打

48、造高端居住區(qū)打造高端居住區(qū)與本項(xiàng)目競爭格局分析與本項(xiàng)目競爭格局分析康巴什與本項(xiàng)目的競爭關(guān)聯(lián)性極小，下面重點(diǎn)從鐵東與鐵西的房地產(chǎn)市場進(jìn)行詳細(xì)分析?？蛋褪才c本項(xiàng)目的競爭關(guān)聯(lián)性極小，下面重點(diǎn)從鐵東與鐵西的房地產(chǎn)市場進(jìn)行詳細(xì)分析。第三章第三章 市場分析市場分析房地產(chǎn)總體市場分析房地產(chǎn)總體市場分析鐵東房地產(chǎn)市場發(fā)展分析鐵東房地產(chǎn)市場發(fā)展分析鐵東房地產(chǎn)市場概況鐵東房地產(chǎn)市場概況鐵東住宅市場分析鐵東住宅市場分析鐵東寫字樓市場分析鐵東寫字樓市場分析代表性項(xiàng)目分析代表性項(xiàng)目分析鐵西房地產(chǎn)市場發(fā)展分析鐵西房地產(chǎn)市場發(fā)展分析鐵東市場概況鐵東市場概況區(qū)域概況區(qū)域概況 過去：鄂爾多斯唯一的城區(qū) 現(xiàn)在：作為城市三大核心區(qū)

49、域之一 規(guī)模：30平方公里，常住人口約60萬，外地人口約占一半 區(qū)域特征：人口密集、功能復(fù)合、配套完善市場概況市場概況 鐵東之于市場：鐵東作為老城區(qū)，經(jīng)歷城市房地產(chǎn)市場從無到有，從零散發(fā)展到快速發(fā)展的歷程 市場之于鐵東：房地產(chǎn)同樣也驅(qū)動鐵東區(qū)實(shí)現(xiàn)了城市更新與功能升級鐵東作為城市老城區(qū)，見證了整個城市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展，同時房地產(chǎn)也驅(qū)動鐵東區(qū)實(shí)現(xiàn)鐵東作為城市老城區(qū)，見證了整個城市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展，同時房地產(chǎn)也驅(qū)動鐵東區(qū)實(shí)現(xiàn)了城市更新與城市功能的升級。了城市更新與城市功能的升級。 土地供應(yīng)現(xiàn)狀：土地供應(yīng)現(xiàn)狀： 土地來源主要依靠舊城改造，拆遷難度大，成本高，供應(yīng)量小 土地供應(yīng)分布：土地供應(yīng)分布：鐵

50、東老城核心區(qū)周邊土地基本開發(fā)殆盡，可供應(yīng)土地主要城市邊緣區(qū)域，且基本無大規(guī)模土地供應(yīng) 未來幾年土地供應(yīng)規(guī)模：未來幾年土地供應(yīng)規(guī)模：鐵東市場概況鐵東市場概況土地市場特征土地市場特征鐵東區(qū)土地供應(yīng)主要以舊城改造取得，目前基本開發(fā)殆盡，未來供應(yīng)有限。鐵東區(qū)土地供應(yīng)主要以舊城改造取得，目前基本開發(fā)殆盡，未來供應(yīng)有限。分布特征： 05年以后隨著老城核心區(qū)外擴(kuò)的進(jìn)行；目前住宅市場格局主要由老城區(qū)向城東方向發(fā)展；未來會逐漸向城南、城北兩個方向延伸。鐵東住宅市場鐵東住宅市場現(xiàn)狀居住物業(yè)發(fā)展伴隨城市核心區(qū)外擴(kuò)，呈現(xiàn)居住外移的格局演變?，F(xiàn)狀居住物業(yè)發(fā)展伴隨城市核心區(qū)外擴(kuò)，呈現(xiàn)居住外移的格局演變。市場供應(yīng)量不小，但

51、需求更為旺盛，現(xiàn)有供應(yīng)不能滿足強(qiáng)大的市場需求。市場供應(yīng)量不小，但需求更為旺盛，現(xiàn)有供應(yīng)不能滿足強(qiáng)大的市場需求。供應(yīng)規(guī)模：約51萬，但多數(shù)項(xiàng)目已進(jìn)入尾盤期需求特征：需求量較大，市場客群尋求更為高端的產(chǎn)品鐵東住宅市場鐵東住宅市場基本供應(yīng)情況基本供應(yīng)情況鐵東住宅市場鐵東住宅市場產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征：產(chǎn)品特征：以在售項(xiàng)目例，產(chǎn)品逐步向小高、高層產(chǎn)品演變，產(chǎn)品檔次中端化，三江太古廣場目前為區(qū)域內(nèi)最高端項(xiàng)目，但產(chǎn)品品質(zhì)仍有很大提升空間。戶型供應(yīng)：戶型供應(yīng)：戶型面積區(qū)間跨度大，100-450之間，整體來看，以舒適型戶型為主。鐵東住宅市場鐵東住宅市場價(jià)格水平價(jià)格水平銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：目前區(qū)域在售項(xiàng)目均價(jià)

52、約6500-7500左右，價(jià)格水平較高。三江太古廣場目前售價(jià)成為區(qū)域標(biāo)桿，引領(lǐng)區(qū)域市場價(jià)格。價(jià)格增長：較08年區(qū)域價(jià)格平均漲幅10%-12%。銷售價(jià)格水平較高，價(jià)格增長速度飛快，區(qū)域標(biāo)桿性項(xiàng)目價(jià)格以超過銷售價(jià)格水平較高，價(jià)格增長速度飛快，區(qū)域標(biāo)桿性項(xiàng)目價(jià)格以超過8000元元/。去化速度：去化速度： 較快，08年底以來平均100套/月 如三江太古等09年8月剛?cè)胧械捻?xiàng)目，目前已銷售至尾聲，可見客戶對高端產(chǎn)品的追捧程度?？蛻籼卣鳎嚎蛻籼卣鳎?主要以中高端客戶為主，高端客戶外流； 客群普遍具有極強(qiáng)的消費(fèi)能力，對高端產(chǎn)品的需求凸顯。鐵東住宅市場鐵東住宅市場銷售特征銷售特征區(qū)域在售項(xiàng)目去化速度均較快，且

53、客戶對高端產(chǎn)品的需求性尤為凸顯，區(qū)域缺乏高端項(xiàng)目，區(qū)域在售項(xiàng)目去化速度均較快，且客戶對高端產(chǎn)品的需求性尤為凸顯，區(qū)域缺乏高端項(xiàng)目，使客戶需求不能得以釋放。使客戶需求不能得以釋放。 未來潛在供應(yīng)主要有鄂絨項(xiàng)目、水岸國際后期、上未來潛在供應(yīng)主要有鄂絨項(xiàng)目、水岸國際后期、上河國際等項(xiàng)目，集中在更為城市邊緣的南部物流區(qū)河國際等項(xiàng)目，集中在更為城市邊緣的南部物流區(qū) 未來供應(yīng)總規(guī)模：約未來供應(yīng)總規(guī)模：約150150萬平米萬平米鐵東住宅市場鐵東住宅市場潛在供應(yīng)潛在供應(yīng)潛在供應(yīng)有限，主要集中在更為城市邊緣的南部物流區(qū)。潛在供應(yīng)有限，主要集中在更為城市邊緣的南部物流區(qū)。 分布特征：分布特征：在售項(xiàng)目主要分布在老

54、城區(qū) 供求關(guān)系：供求關(guān)系：供應(yīng)、需求量均較大，且呈現(xiàn)供不應(yīng)求市場態(tài)勢 價(jià)格走勢：價(jià)格走勢：09年上半年均價(jià)約4500，比08年整體均價(jià)上漲12.5% 整體檔次：整體檔次：以中檔產(chǎn)品為主，缺乏有亮點(diǎn)的高端產(chǎn)品，產(chǎn)品品質(zhì)不高 市場表現(xiàn)：市場表現(xiàn)：整體表現(xiàn)較好，細(xì)分高端市場表現(xiàn)較為突出 客戶總體特征：客戶總體特征： 職業(yè)目的：投資、自住需求均較旺盛 需求特征：客戶需求升級明顯，主要價(jià)值訴求點(diǎn)：增值保值、產(chǎn)品升級、環(huán)境、品牌等訴求鐵東住宅市場鐵東住宅市場總體特征總體特征目前鐵東市場住宅供應(yīng)量有限，且整體檔次較低，目前鐵東市場住宅供應(yīng)量有限，且整體檔次較低，09年入市的項(xiàng)目基本消化一空，說明市年入市的項(xiàng)

55、目基本消化一空，說明市場需求旺盛，尤其相對高端的項(xiàng)目市場表現(xiàn)更為突出。場需求旺盛，尤其相對高端的項(xiàng)目市場表現(xiàn)更為突出。鐵東住宅市場鐵東住宅市場發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢市場表現(xiàn)：市場表現(xiàn)：市場表現(xiàn)供需兩旺，高端產(chǎn)品市場表現(xiàn)尤市場表現(xiàn)供需兩旺，高端產(chǎn)品市場表現(xiàn)尤為突出。為突出。產(chǎn)品呈現(xiàn)高端化趨勢，但現(xiàn)狀產(chǎn)品依然存產(chǎn)品呈現(xiàn)高端化趨勢，但現(xiàn)狀產(chǎn)品依然存在較大可提升空間。在較大可提升空間?？蛻籼卣鳎嚎蛻籼卣鳎焊叨丝蛻糍徺I力強(qiáng)勁，對高端住宅需求高端客戶購買力強(qiáng)勁，對高端住宅需求旺盛。旺盛。客戶升級需求明顯，主要體現(xiàn)出對環(huán)境、客戶升級需求明顯，主要體現(xiàn)出對環(huán)境、產(chǎn)品的升級需求。產(chǎn)品的升級需求。住宅物業(yè)市場整體表現(xiàn)較

56、好，高端住宅物業(yè)市場具備較好發(fā)展空間住宅物業(yè)市場整體表現(xiàn)較好，高端住宅物業(yè)市場具備較好發(fā)展空間天驕路天驕路鄂爾多斯大街鄂爾多斯大街1 14 46 612125 510102 214148 8 7 7111113139 96 63 38 8寫字樓集群寫字樓集群商住樓集群商住樓集群鐵東寫字樓市場鐵東寫字樓市場發(fā)展概況：發(fā)展概況：寫字樓市場發(fā)展主要從寫字樓市場發(fā)展主要從05年后開始，年后開始，現(xiàn)狀基本開發(fā)完畢，無潛在供應(yīng)現(xiàn)狀基本開發(fā)完畢，無潛在供應(yīng)分布特征：多數(shù)分布于天驕路和鄂爾多斯沿線，分布特征：多數(shù)分布于天驕路和鄂爾多斯沿線，形成一定聚集形成一定聚集鐵東寫字樓市場鐵東寫字樓市場供應(yīng)項(xiàng)目供應(yīng)項(xiàng)目市

57、場供求：市場供求：供應(yīng)量：約供應(yīng)量：約30萬平米，在售規(guī)模萬平米，在售規(guī)模10萬左右萬左右需求量：在售項(xiàng)目基本售罄，但區(qū)域商務(wù)氛圍仍然缺乏，主要商務(wù)需求傾向于鐵西。需求量：在售項(xiàng)目基本售罄，但區(qū)域商務(wù)氛圍仍然缺乏，主要商務(wù)需求傾向于鐵西。鐵東寫字樓市場鐵東寫字樓市場價(jià)格表現(xiàn)價(jià)格表現(xiàn)租售特征：租售特征：價(jià)格：均價(jià)價(jià)格：均價(jià)6000-7000元元/平米（平米（09年上年上半年在售項(xiàng)目均價(jià)）。半年在售項(xiàng)目均價(jià)）。去化：去化速度水平一般，平均去化：去化速度水平一般，平均3000-4000平米平米/月。月。市場租金：平均市場租金：平均23元元/平米平米.天。天。同區(qū)域的寫字樓與住宅售價(jià)相差不大，同區(qū)域的寫字樓與住宅售價(jià)相差不大，但從價(jià)格增長速度來看，寫字樓不如住但從價(jià)格增長速度來看，寫字樓不如住宅價(jià)格增長的快。宅價(jià)格增長的快。寫字樓市場租金水平較好，但區(qū)域商務(wù)寫字樓市場租金水平較好，但區(qū)域商務(wù)區(qū)已向鐵西轉(zhuǎn)移，寫字樓市場提升空間區(qū)已向鐵西轉(zhuǎn)移，寫字樓市場提升空間有限。有限。產(chǎn)品類型與檔次：產(chǎn)品類型與檔次：類型：類型：08年前多商住產(chǎn)品開發(fā)，年前多商住產(chǎn)品開發(fā)，08年后寫字樓產(chǎn)品居多，且明顯呈現(xiàn)出年后寫字樓產(chǎn)品居多，且明顯呈現(xiàn)出由南往由南往北商住物業(yè)向?qū)懽謽俏飿I(yè)過渡北商住物業(yè)向?qū)懽謽俏飿I(yè)過渡檔次：現(xiàn)狀整體檔次較低，且呈現(xiàn)出檔次：現(xiàn)狀整體檔次較低，且呈現(xiàn)出由南往北檔次逐步提升態(tài)勢由南往北檔次