1、 從物業(yè)管理角度分析項(xiàng)目開發(fā)的細(xì)節(jié)為了配合公司的房產(chǎn)開發(fā)，更好的為客戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，按照領(lǐng)導(dǎo)指示根據(jù)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)整理出以下在建設(shè)設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，僅供參考?。?）要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、員工、業(yè)主娛樂活動(dòng)室、保安崗?fù)び梅俊⒗占?、物料倉庫、清潔工工具房等），同時(shí)物業(yè)客戶服務(wù)中心設(shè)置需放置在小區(qū)中心位置，以方便業(yè)主辦理業(yè)務(wù)。 （2）配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。 （3）設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。 （4）高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)在條件允許的情況下，視合同約定保潔標(biāo)準(zhǔn)在樓道管道井中設(shè)置

2、一取水口及洗拖把池，為清潔樓道及洗垃圾桶節(jié)約時(shí)間，減少保潔人員配置，同時(shí)可減少由于保潔洗拖把及垃圾桶的運(yùn)送占用電梯。（5）水、電的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。 （6）信報(bào)箱盡量設(shè)計(jì)放在單元門外，減少外來人員的進(jìn)入。 （7）小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。 （8）小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到長沙市戶均車輛比例盡量充足。 （9）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越的。 （10）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯(cuò)落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，

3、合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物。 （11）小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。 （12）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設(shè)施和器械。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  （13）排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采用套管，以方便管體爆裂時(shí)更換。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  （14）現(xiàn)在大部分家庭將陽臺用作洗衣之地，所以設(shè)計(jì)陽臺應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個(gè)地漏（其中一個(gè)為洗水機(jī)排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時(shí)，施工不規(guī)范會(huì)引發(fā)一系列問題。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)   P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  （15）建筑物的可上人平臺可以設(shè)計(jì)成花壇、綠化帶；多層屋

4、頂不上人天臺設(shè)計(jì)成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  （16）電梯候梯間進(jìn)電梯轎箱位置鋪地磚一定要朝外稍傾斜帶點(diǎn)高度，以免水流入燒壞電梯主板等。（17）現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)繞音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時(shí)有人來電來訪時(shí)的尷尬。） P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  （18）樓道（候梯間）側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) &

5、#160;（19）樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  （20）近年來樓頂安全事故頻發(fā)，故建議樓頂消防門可采取斷電開門或設(shè)對講到中控室開門。（21）小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕強(qiáng)風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）。（22） P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 小區(qū)路燈電源最好分單雙控制回路，可以做到最大限度的節(jié)能。（23）垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  

6、;（24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  （25）1、每一個(gè)單元樓道安裝一塊樓燈的計(jì)量電表，用于掌控公用能耗的數(shù)據(jù)。（26）每棟樓安裝一塊計(jì)量水表，方便監(jiān)控用水量，及時(shí)掌握水損情況（很多小區(qū)水嚴(yán)重虧損就是日常監(jiān)控?zé)o法掌握數(shù)據(jù)）。（27）消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個(gè)電表。（28） P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計(jì)量表。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  （29）小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適

7、，一般不要超過管路疏通時(shí)的竹片長度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長度。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  （30）凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  （31） P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  （32）道路、廣場地面要做好放坡處理，嚴(yán)防積水，極易生青苔，造成地滑。（33）地下排水管道管底務(wù)必做好硬化處理，并做好平水實(shí)驗(yàn)，防止落差不均衡，造成積污，嚴(yán)重者可導(dǎo)致底層住戶返水。（34）所有單元進(jìn)戶門應(yīng)設(shè)計(jì)遮雨棚（防雨水和淋

8、花水）。 （35） P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  商鋪前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被忽視，設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮進(jìn)去。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  （36）建筑上盡量不要出現(xiàn)公共平臺與單元戶內(nèi)連同或戶戶連同，極易發(fā)生隱私侵犯及安全事故。（37）重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái)），特別是崗?fù)みB接管網(wǎng)井道需要預(yù)設(shè)一預(yù)備管道。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設(shè)計(jì)時(shí)最好設(shè)置套管。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要一步到位： P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  

9、（38）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  （39）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計(jì)中加以考慮。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  （40）陽臺設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮進(jìn)去。（41） 小區(qū)盡可能少設(shè)計(jì)水榭等：、危險(xiǎn)系數(shù)倍增；、換水成本很高。（42）前期施工時(shí)，可以考慮在隱蔽位置打一水井。、可以補(bǔ)充前期施工水的需要；、后繼物業(yè)管理時(shí)綠化和景觀用水將節(jié)約。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  （4

10、3）公共通道盡可能不用大理石等石材，養(yǎng)護(hù)成本過高。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  （44）樓頂給水管等應(yīng)做好防凍處理，以免冬季天寒對水管造成損害。(45)小區(qū)不設(shè)計(jì)籃球場場所，以免影響相臨業(yè)主的休息。（46）小區(qū)幼兒園僅可能有獨(dú)立入口，如與小區(qū)一起將增加治安及停車的難度。（47）消防樓道窗戶設(shè)計(jì)盡量與住戶陽臺錯(cuò)開位置，以免導(dǎo)致安全隱患。（48）對小區(qū)（大廈）的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實(shí)體公司，在價(jià)格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價(jià)格適中的那家。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  （49）小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種

11、建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  （50）涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  （51）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)單位就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)

12、（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價(jià)目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  （52）一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  （53）小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗(yàn)許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗(yàn)合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準(zhǔn)許使用，還有

13、消防報(bào)警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  （54）為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨(dú)立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計(jì)量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時(shí)可臨時(shí)切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識別標(biāo)記，合理分配。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  （55）各前期物業(yè)專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、消防報(bào)警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) （56）重要的土建要確保一定抽驗(yàn)合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收、且要有物管人員參加。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  （57）物業(yè)的竣工驗(yàn)收，物管人員應(yīng)會(huì)同參加，對不符合物管要求的工程項(xiàng)目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設(shè)備設(shè)施）的二次接管驗(yàn)收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。 P 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)  （58）嚴(yán)格