1、第四章第四章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)知識(shí)目標(biāo)知識(shí)目標(biāo) 1.掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)取得的途徑和方式； 2.熟悉國(guó)有土地房屋拆遷補(bǔ)償及農(nóng)村集體土地征用的步驟方式； 3.掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工準(zhǔn)備及建設(shè)過(guò)程管理的主要內(nèi)容。能力目標(biāo)能力目標(biāo) 1.會(huì)幫助公司獲得土地使用權(quán)； 2.能協(xié)助上級(jí)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程管理。學(xué)習(xí)目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo)4.1 4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的類(lèi)型一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的類(lèi)型4.1 4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的類(lèi)型一、房地產(chǎn)

2、開(kāi)發(fā)用地的類(lèi)型4.1 4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的類(lèi)型一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的類(lèi)型4.1 4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的類(lèi)型一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的類(lèi)型按照對(duì)土地開(kāi)發(fā)投入按照對(duì)土地開(kāi)發(fā)投入的形式及程度劃分的形式及程度劃分生地毛地熟地4.1 4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式土地出讓土地出讓土地轉(zhuǎn)讓土地轉(zhuǎn)讓土地劃撥土地劃撥招標(biāo)招標(biāo)拍賣(mài)拍賣(mài)掛牌掛牌協(xié)議協(xié)議4.1 4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使

3、用權(quán)的取得二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式1.1.土地出讓土地出讓4.1 4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式1.1.土地出讓土地出讓招標(biāo)方式招標(biāo)方式發(fā)布招標(biāo)公發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀告或招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)請(qǐng)書(shū)資格審查與資格審查與領(lǐng)取招標(biāo)文領(lǐng)取招標(biāo)文件件投標(biāo)投標(biāo)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、與定標(biāo)與定標(biāo)簽訂合同簽訂合同登記領(lǐng)證登記領(lǐng)證4.1 4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式1.1.土地出讓土

4、地出讓4.1 4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式1.1.土地出讓土地出讓4.1 4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式1.1.土地出讓土地出讓拍賣(mài)方式拍賣(mài)方式發(fā)布拍發(fā)布拍賣(mài)公告賣(mài)公告領(lǐng)取拍領(lǐng)取拍賣(mài)公告賣(mài)公告舉行拍舉行拍賣(mài)活動(dòng)賣(mài)活動(dòng)簽訂合簽訂合同同登記領(lǐng)登記領(lǐng)證證4.1 4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式1.1.土地出讓土

5、地出讓拍賣(mài)方式拍賣(mài)方式4.1 4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式1.1.土地出讓土地出讓拍賣(mài)方式拍賣(mài)方式（一）主持人點(diǎn)算競(jìng)買(mǎi)人；（一）主持人點(diǎn)算競(jìng)買(mǎi)人；（二）主持人介紹拍賣(mài)宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求（二）主持人介紹拍賣(mài)宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；和其他有關(guān)事項(xiàng)；（三）主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒(méi)有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明（三）主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒(méi)有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；確提示；（四）主持人報(bào)出起叫價(jià)；（四）主持人報(bào)出起叫價(jià)；（五）競(jìng)買(mǎi)

6、人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；（五）競(jìng)買(mǎi)人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；（六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)；（六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)；（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒(méi)有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒(méi)有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣(mài)成交；拍賣(mài)成交；（八）主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。（八）主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。 4.1 4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式1.1.土地出讓土地出讓掛牌方式掛牌方式出讓人發(fā)布，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競(jìng)買(mǎi)

7、人的報(bào)價(jià)并，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出讓結(jié)果確定土地使用者。4.1 4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式1.1.土地出讓土地出讓掛牌方式掛牌方式一一 發(fā)布掛牌公告發(fā)布掛牌公告二二 掛牌競(jìng)賣(mài)掛牌競(jìng)賣(mài)三三 成交簽約成交簽約四四 登記領(lǐng)證登記領(lǐng)證掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；（三）在掛牌期限內(nèi)無(wú)

8、應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人要求報(bào)價(jià)的，者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。 4.1 4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式1.1.土地出讓土地出讓掛牌方式掛牌方式4.1 4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式1.1.土地出讓土地出

9、讓掛牌方式掛牌方式4.1 4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式1.1.土地出讓土地出讓協(xié)議方式協(xié)議方式含義：國(guó)有土地的所有者或代表，作為出讓人與要求使含義：國(guó)有土地的所有者或代表，作為出讓人與要求使用國(guó)有土地者，即開(kāi)發(fā)企業(yè)作為受讓人，就出讓土地所用國(guó)有土地者，即開(kāi)發(fā)企業(yè)作為受讓人，就出讓土地所有權(quán)所涉及的有關(guān)事宜，達(dá)成一致意見(jiàn)后，由出讓方向有權(quán)所涉及的有關(guān)事宜，達(dá)成一致意見(jiàn)后，由出讓方向受讓方出讓國(guó)有土地使用權(quán)的一種方式。受讓方出讓國(guó)有土地使用權(quán)的一種方式。申請(qǐng)用地申請(qǐng)用地審查回復(fù)審查回復(fù)簽訂合同簽訂合

10、同登記領(lǐng)證登記領(lǐng)證4.1 4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式1.1.土地出讓土地出讓協(xié)議方式協(xié)議方式4.1 4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式1.1.土地出讓土地出讓協(xié)議方式協(xié)議方式供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；向用地者的；法律、法規(guī)規(guī)定

11、可以協(xié)議出讓的其他情形。法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)的；批準(zhǔn)的；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)的；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)的；出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查批準(zhǔn)的；出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查批準(zhǔn)的；4.1 4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式2.2.土地轉(zhuǎn)讓土地轉(zhuǎn)讓擁有國(guó)有土地使用權(quán)的用地者，通過(guò)擁有國(guó)有土地使用權(quán)的用地者，通過(guò)出售、交換、贈(zèng)與或其他

12、合法方式將出售、交換、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。1.1.已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金并已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書(shū)；取得土地使用權(quán)證書(shū)；2.2.屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的資總額的25%25%以上；以上；3.3.形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。4.1 4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式3.3.土地劃撥土地劃撥經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，將某塊土地的土地使用權(quán)無(wú)經(jīng)縣級(jí)以上

13、人民政府依法批準(zhǔn)，將某塊土地的土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為，或者在土地使用者繳納補(bǔ)償、償交付給土地使用者的行為，或者在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將改塊土地交付其使用的行為。安置等費(fèi)用后，將改塊土地交付其使用的行為。1.1.國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2.2.城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；3.3.國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；4.4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以為的耕地超過(guò)基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以為的耕地超過(guò)3535公頃的，其他土地超

14、過(guò)公頃的，其他土地超過(guò)7070公頃的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；公頃的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；征用省、自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的土地，由省、自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)；征用省、自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的土地，由省、自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)；征用耕地征用耕地3 3畝以下，其他土地畝以下，其他土地1010畝以下，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。畝以下，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。4.1 4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)的取得二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式二、獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑和方式3.3.土地劃撥土地劃撥4.2 4.2 國(guó)有土地房屋拆遷與補(bǔ)償國(guó)有土地房屋拆遷與補(bǔ)償一、國(guó)有土地上房屋拆遷的實(shí)施步驟一、國(guó)有土地上房屋拆遷的實(shí)施步驟拆遷申請(qǐng)

15、拆遷申請(qǐng)簽訂拆遷協(xié)議拆遷實(shí)施4.2 4.2 國(guó)有土地房屋拆遷與補(bǔ)償國(guó)有土地房屋拆遷與補(bǔ)償一、國(guó)有土地上房屋拆遷的實(shí)施步驟一、國(guó)有土地上房屋拆遷的實(shí)施步驟拆遷中的問(wèn)題拆遷中的問(wèn)題4.2 4.2 國(guó)有土地房屋拆遷與補(bǔ)償國(guó)有土地房屋拆遷與補(bǔ)償一、國(guó)有土地上房屋拆遷的實(shí)施步驟一、國(guó)有土地上房屋拆遷的實(shí)施步驟拆遷中的問(wèn)題拆遷中的問(wèn)題最牛釘子戶最牛釘子戶4.2 4.2 國(guó)有土地房屋拆遷與補(bǔ)償國(guó)有土地房屋拆遷與補(bǔ)償二、國(guó)有土地上房屋拆遷補(bǔ)償與安置二、國(guó)有土地上房屋拆遷補(bǔ)償與安置房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換貨幣補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合補(bǔ)償相結(jié)合拆遷補(bǔ)償拆遷補(bǔ)償4.2 4.2 國(guó)有土地房屋

16、拆遷與補(bǔ)償國(guó)有土地房屋拆遷與補(bǔ)償二、國(guó)有土地上房屋拆遷補(bǔ)償與安置二、國(guó)有土地上房屋拆遷補(bǔ)償與安置過(guò)渡性安置過(guò)渡性安置永久性安置永久性安置拆遷安置拆遷安置4.3 4.3 農(nóng)村集體所有土地征用農(nóng)村集體所有土地征用一、實(shí)施步驟一、實(shí)施步驟用地單位申請(qǐng)選址商定補(bǔ)償安置方案核定用地面積出讓或劃撥土地頒布土地使用證4.3 4.3 農(nóng)村集體所有土地征用農(nóng)村集體所有土地征用二、補(bǔ)償費(fèi)用二、補(bǔ)償費(fèi)用1 1、土地補(bǔ)償費(fèi)。標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征收前、土地補(bǔ)償費(fèi)。標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征收前3 3年平均年產(chǎn)值的年平均年產(chǎn)值的6 6至至1010倍。倍。2 2、安置補(bǔ)償費(fèi)。每一個(gè)需要安置的農(nóng)用人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為被征地、安置補(bǔ)償費(fèi)

17、。每一個(gè)需要安置的農(nóng)用人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為被征地單位平均每人占有的耕地被征收前單位平均每人占有的耕地被征收前3 3年平均年產(chǎn)值的年平均年產(chǎn)值的4 4至至6 6倍。倍。3 3、地上附著物和青苗的的補(bǔ)償費(fèi)。地上物附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)被征、地上附著物和青苗的的補(bǔ)償費(fèi)。地上物附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)被征收土地上人工形成的房屋、構(gòu)筑物、樹(shù)木、農(nóng)作物等的補(bǔ)償費(fèi)用。收土地上人工形成的房屋、構(gòu)筑物、樹(shù)木、農(nóng)作物等的補(bǔ)償費(fèi)用。4 4、對(duì)征收菜地的特別規(guī)定，即用地單位除繳納上述費(fèi)用外，還須繳納新菜、對(duì)征收菜地的特別規(guī)定，即用地單位除繳納上述費(fèi)用外，還須繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。依照上述規(guī)定支

18、付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)，尚不足以維持被征地地農(nóng)民原依照上述規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)，尚不足以維持被征地地農(nóng)民原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前3 3年平均年產(chǎn)值的年平均年產(chǎn)值的3030倍。倍。4.4 4.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工準(zhǔn)備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工準(zhǔn)備一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批程序一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批程序開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)項(xiàng)目定點(diǎn)獲得規(guī)劃意見(jiàn)規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)書(shū)獲得建設(shè)用地建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)

19、劃許可證申請(qǐng)開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)拆遷安置與籌集資金設(shè)計(jì)與報(bào)建，領(lǐng)取建設(shè)工程建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃許可證4.4 4.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工準(zhǔn)備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工準(zhǔn)備二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工申請(qǐng)與審批二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工申請(qǐng)與審批辦理辦理建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證: :需準(zhǔn)備文件如下：需準(zhǔn)備文件如下：1.1.建筑工程施工許可申請(qǐng)表一建筑工程施工許可申請(qǐng)表一式兩份式兩份2.2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證及及附件附件3.3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證及及附件附件4.4.施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)文件審查通知施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)文件審查通知書(shū)書(shū)5.5.經(jīng)過(guò)備案的施工合同經(jīng)過(guò)備

20、案的施工合同6.6.監(jiān)理單位中標(biāo)通知書(shū)監(jiān)理單位中標(biāo)通知書(shū)7.7.項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)證明項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)證明8.8.年度施工計(jì)劃年度施工計(jì)劃9.9.人防工程備案通知書(shū)人防工程備案通知書(shū)10.10.園林局伐移樹(shù)木批準(zhǔn)文件園林局伐移樹(shù)木批準(zhǔn)文件11.11.四源費(fèi)統(tǒng)一收費(fèi)憑證四源費(fèi)統(tǒng)一收費(fèi)憑證12.12.質(zhì)量監(jiān)督通知書(shū)質(zhì)量監(jiān)督通知書(shū)13.13.安全監(jiān)督通知書(shū)安全監(jiān)督通知書(shū)14.14.建筑節(jié)能新型墻體收費(fèi)憑證建筑節(jié)能新型墻體收費(fèi)憑證15.15.統(tǒng)計(jì)局登記通知統(tǒng)計(jì)局登記通知4.4 4.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工準(zhǔn)備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工準(zhǔn)備4.5 4.5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程管理

21、一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理的方式一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理的方式1.1.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的特點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的特點(diǎn)管理理論、方法、手段的科學(xué)化管理理論、方法、手段的科學(xué)化管理的社會(huì)化和專(zhuān)業(yè)化管理的社會(huì)化和專(zhuān)業(yè)化管理的復(fù)雜性（成本、質(zhì)量、時(shí)間）管理的復(fù)雜性（成本、質(zhì)量、時(shí)間）管理的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化管理的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化管理國(guó)際化管理國(guó)際化4.5 4.5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理的方式一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理的方式2.2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理方式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理方式管理方式主體特點(diǎn)傳統(tǒng)項(xiàng)目管理方式建筑師、咨詢工程師、承包商管理方法成熟，

22、設(shè)計(jì)可控，監(jiān)理可選。管理費(fèi)較高建筑工程管理方式（CM）建設(shè)單位，CM單位邊設(shè)計(jì)，邊施工，縮短周期，節(jié)約資金，減少風(fēng)險(xiǎn)。分項(xiàng)招標(biāo)導(dǎo)致承包費(fèi)高設(shè)計(jì)-建造方式（D-B）業(yè)主、設(shè)計(jì)-建造總承包商避免了設(shè)計(jì)和施工的矛盾，顯著降低成本和縮短工期設(shè)計(jì)-管理模式（D-M）業(yè)主、設(shè)計(jì)-管理公司、施工總承包商4.5 4.5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程管理二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理的內(nèi)容二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理的內(nèi)容1.1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工控制進(jìn)度控制進(jìn)度控制動(dòng)態(tài)控制原理、系統(tǒng)控制原理、信息反饋動(dòng)態(tài)控制原理、系統(tǒng)控制原理、信息反饋原理、彈性原理、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃原理原理、彈性原理、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃原理質(zhì)量控制質(zhì)量控制開(kāi)工前質(zhì)