1、會計學(xué)1大型住宅區(qū)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)案例介紹大型住宅區(qū)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)案例介紹第一部分：問題的提出 公司目前有三個項(xiàng)目涉及大型住宅區(qū)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)：公司目前有三個項(xiàng)目涉及大型住宅區(qū)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)：住宅總建筑面積：110萬平米商業(yè)總建筑面積：35萬平米住宅總建筑面積：188萬平米商業(yè)總建筑面積：18萬平米住宅總建筑面積：60萬平米商業(yè)總建筑面積：10萬平米面臨的共同問題：面臨的共同問題： 如何進(jìn)行大型住宅區(qū)內(nèi)商業(yè)的定位、規(guī)劃、開發(fā)及后期運(yùn)營管理，使商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)和住宅銷售相互促進(jìn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的差異化競爭優(yōu)勢，同時使商業(yè)成為項(xiàng)目的一個持續(xù)盈利點(diǎn)，使持有的商業(yè)物業(yè)成為公司的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。下面的案例聚焦于如何為

2、大型住宅社區(qū)中零售商業(yè)部分下面的案例聚焦于如何為大型住宅社區(qū)中零售商業(yè)部分的發(fā)展進(jìn)行研究分析的發(fā)展進(jìn)行研究分析。零售商業(yè)社區(qū)商業(yè)市級商業(yè)中心社區(qū)底商社區(qū)商業(yè)街社區(qū)商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)中心城市中心商業(yè)中心城市中心主題式商業(yè)中心郊區(qū)大型商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心分類分類指標(biāo)指標(biāo)選址選址商圈及目標(biāo)客戶商圈及目標(biāo)客戶規(guī)模規(guī)模主力業(yè)態(tài)主力業(yè)態(tài)市級商業(yè)中心城市規(guī)劃的市中心；歷史形成的商業(yè)聚集地國內(nèi)外及本市消費(fèi)者15萬平米以上2家以上的主力店、百貨、超市、專業(yè)店、專賣店、文化娛樂、餐飲區(qū)域商業(yè)中心商務(wù)集聚地或大型居住區(qū)、公共交通集散地周邊商圈半徑10-20公里，該區(qū)域及外來消費(fèi)5-15萬平米百貨店1個、超

3、市、文化娛樂、餐飲社區(qū)商業(yè)社區(qū)內(nèi)部社區(qū)附近居民為主5萬平米以內(nèi)超市、便利店、醫(yī)藥店、菜市場第二部分：案例研究香港APM商場APM交通現(xiàn)狀n 樓 層： LG 至 7 樓；n 天花高度：3.5 米至 4.2 米；n 商鋪分割：流線型商鋪間隔，視線無遮擋；n 扶手電梯：共52 部，另設(shè)2 組快速扶手電梯，將顧客迅速地由 1/F 帶往 3/F 及 5/F，令人流平均分布；n 玻璃天幕：14,500 平方尺的玻璃天幕，引入大量天然光線，營造品味生活的空間感。n 產(chǎn)品定位區(qū)域性地標(biāo)商業(yè)建筑； 集餐飲、娛樂、購物及休閑等多功能于一體的“一站式購物體驗(yàn)”的 Shopping Mall。n 市場定位時尚、年輕、

4、活力。高檔的購物環(huán)境，中檔的時尚品牌，年輕人理想的購物場所。說明:組合比例以商戶個數(shù)進(jìn)行計算;n L11/L6平面圖n 娛樂類n 健身類n 餐飲類L11：游樂場卡拉OK;L6：Relaxing Tea House plus caf Aroma、白木屋、紅蘿卜健與美、PALACE APMn L5平面圖n 音響電器類n 餐飲類L5：潮樓、利苑酒家、吉野家、萬眾電話、三思數(shù)碼、國美電器、激光、 80M 巴士專門店、；豐澤(-Xsite1)、百老匯(-Xsite2)、CMK Electrical Store(-Xsite3)、n L4平面圖n 服裝類n 餐飲類L4：和民居食屋、cha cha-新派亞洲

5、菜、仙跡巖、意粉屋、 Password、adidas、馬拉松、Bossini、SHEro、Rabeanco、御泰坊、小蜜蜂、味千拉面、Microhands、 ViVi Shop2%（Xsite 2)、 Salon Bis IL Colpo Group （Xsite 1) n L3平面圖n 服裝類n 美容護(hù)理類L3：家傳滬曉、和花亭壽司/赤丸制面所、Initial、Bauhaus、Mastermind Production、、Salad、ISO & MCP、The First Shop、Princess、Maybelline、dodo club、Zoom UpExtravaga

6、nza（X site)n L2平面圖n 餐飲類n 生活品味類L2：肯德基、Olivers Super Sandwiches、 Starbucks、 Addcompany、Laosmiddle、80/20、Funky Gabe、FX Creations、WHY CLUB、Emergency Room、Trendyland、ItsImagical、TEDDY & 1、YumeMUJI無印良品（Xsite)L1： cookedDeli by citysuper 、 JPAPM、 Roma Roma意大利餐廳、紅螞蟻、萬寧、Stage of Playlord、K-2、catalog、Birkensto

7、ck / Converse、New Balance、iiMK、OPA & ceu、Vanilla Dew、時間廊、眼境88、D-1 Optical、Muk、Hiroshima、MAC LOOK、Pilgrim、Mirabell、CAKE BOX、Jelly Belly、零食物語、奇華餅家n L1平面圖n 服裝類n 禮品書籍類n 餐飲類n UC平面圖n 服裝類n 美容護(hù)理類n 時裝配飾類 UC： Esprit 、D-mop、 G2000 / UWN、（b+ab、ETE、5cm、i.t. loves mickey、 Arnold Palmer）、 another、SUZUKI Tokyo caf、

8、 charcoal GREY、Quiksilver Boardriders Club、bread n butter、izzue、Chevignon、Levis、Calvin Klein、lafuma、 H20+、 Underwear、 Joy & Peace、Strawberry、The Body Shop、GLYCEL、Pappagallon C平面圖n 服裝類n 美容護(hù)理類n 時裝配飾類 C：UNITED COLORS OF BENETTON.、Calvin Klein Jeans、agnes b、UNITED COLORS OF BENETTON.、Nautica Jeans、Polo

9、Jeans Company、MORGAN、BASS、Double PhoenixSwatch、Star Jewelry、Swarovski、Lazy Susan、周大福、n G/LG平面圖n 地面G: 交通層;n 地下LG：吉之島超級市場。出租情況n APM出租率為100%；食肆租約最長為5年，時裝等店鋪?zhàn)饧s期約1至3年；n 商鋪尺租介乎于80至250不等，目前每月收租平均約2,000萬元；租戶繳納租金形式為“保底+提成”。人流量n APM過去一年總?cè)肆鬟_(dá)8,000萬人次；n 每日人流量介于23萬至26萬人，最高達(dá)33萬人；n 晚市(晚上9時至凌晨2時)人流約介乎2.5萬至4萬人，占全日人流1

10、0%至20%；n 假日與平日的人流已十分接近。營業(yè)額n APM開業(yè)一年，總營業(yè)額達(dá)26億元，平均每月營業(yè)額介乎2億至2.5億元，全年總租金收入2.8億元，當(dāng)中包括底租2.4億元及租金15%的分成。n 普遍人均消費(fèi)也有500元以上，晚市人均消費(fèi)為800元以上。n 經(jīng)營特色 APM是將AM與PM融合起來，針對年輕人的消費(fèi)習(xí)慣，推行 “夜行零售”概念,延長商場的營業(yè)時間。零售商店延長到晚上12點(diǎn)，餐飲延長至凌晨2時，KTV延長至凌晨6點(diǎn) 。n 迎合年輕人口味每個月以不同主題組織各種推廣活動,過去一年共推出宣傳活動超過500個，活動時間超過700小時。n 清晰的市場定位l 目標(biāo)客戶群的準(zhǔn)確定位(19-

11、39歲);l 超定位的購物環(huán)境，以愉悅的消費(fèi)體驗(yàn)吸引人、留住人。中檔的市場定位，高檔的物業(yè)品質(zhì)定位；l 彌補(bǔ)區(qū)域規(guī)模商業(yè)空白，打造區(qū)域地標(biāo)性的購物中心。n 創(chuàng)新的經(jīng)營理念l 針對年輕人特點(diǎn)，推行“夜行零售”概念,結(jié)合不同業(yè)態(tài)延長商場的營業(yè)時間。n 優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計l 人流的組織。l快速扶手電梯的設(shè)計。商場中空位置設(shè)置2組快速扶手電梯 (由1樓往3樓, 3樓往5樓), 方便顧客前往不同樓層。有效降低了樓層變高后租金快速遞減的效應(yīng)。l利用設(shè)計引導(dǎo)寫字樓顧客。將寫字樓大堂設(shè)計在商場的L2層，通過扶梯從G層上到大堂，在商場的L2，L1，UC層都設(shè)計了休息平臺，并可直接進(jìn)入商場。l 舒服的空間及合理的平面

12、功能布局。l在有限的空間內(nèi)設(shè)計了通透的中庭，屋頂大量使用玻璃，節(jié)能又較好的采光效果，同時很好展示了各層鋪面，也充分利用中庭組織了各種推廣活動，取得了聚集人流的作用;l餐飲功能布局合理。將餐飲安排在1-6層，將消費(fèi)者引入到每一層；餐飲作為目的性消費(fèi)，有意識安排在每層非主要位置。l 人性化的設(shè)計與關(guān)懷l視像等候、休息區(qū)。設(shè)有多個視像等候區(qū),擺放設(shè)計獨(dú)特的座椅, 讓顧客可于舒適的環(huán)境下等候朋友或休息。l現(xiàn)代化洗手間。增加了女廁廁格，男女廁格比例為1:2；洗手間的設(shè)計采用大量玻璃, 展現(xiàn)動人的剪影作裝飾, 并設(shè)置多部LCD,分別播放為男士及女士度身訂造的潮流信息。l購物便利柜。地庫設(shè)有多組便利柜, 方

13、便顧客暫放貨品, 以便購物后仍可繼續(xù)輕松購物。l嬰兒護(hù)理間。以可愛小孩為主題, 布置為攝影藝術(shù)廊, 生動有趣。設(shè)備齊全, 方便家長為孩子換片、育嬰。n 成功打造項(xiàng)目品牌APM。l APM已經(jīng)成為香港一個知名的商場品牌。n 結(jié)合目標(biāo)客戶設(shè)計時尚、新潮的元素l 為了滿足年輕人喜好數(shù)碼影像潮流,設(shè)置了超過100部Plasma TV (等離子電視屏幕)及LCD(液晶體顯示屏幕), 分布于商場內(nèi)不同角落。全日播放包括新聞、潮訊、 電影、音樂及歌星動態(tài)等信息；l 豪華舒適Palace APM戲院, 在大堂、放映廳以至洗手間的設(shè)計及功能注入現(xiàn)代藝術(shù)設(shè)計元素。上海百聯(lián)西郊購物中心 n開發(fā)時機(jī)：n項(xiàng)目開發(fā)時周邊

14、社區(qū)已成熟起來，但商業(yè)配套卻很落后；n項(xiàng)目周圍仍有部分中高檔物業(yè)在不斷開發(fā)，具有消費(fèi)能力的人口在不斷導(dǎo)入中。主力店專業(yè)賣場專賣店餐飲娛樂社區(qū)服務(wù)30251021104 上海大寧國際商業(yè)廣場大大寧寧路路共和新路共和新路大寧國際購物中心閘北體育館大寧靈石公園多媒體谷辦公園區(qū)國際居住區(qū)功能功能面積面積主力品牌主力品牌酒店30，000平米喜來登酒店（四星）零售50，000平米大潤發(fā)超市；德國C&A、加拿大TXT系列服裝品牌、 In-Base時尚服飾品牌、 Belleuve系列品牌、Cabbeen的男女系列品牌、 Sport100等；國美電器。餐飲40，000平米星巴克、一茶一坐、棒約翰、漢堡王、哈根達(dá)斯、日本元?dú)饪救狻⒅惺叫〕缘?、西式甜點(diǎn)屋、香港茶餐廳等。娛樂15，000平米韓國CJ-CGV株式會社和上影集團(tuán)共同投資的五星級電影院，日本的BNB KTV，兒童游樂場。文化/教育10，000平米孔祥東音樂藝術(shù)學(xué)校，創(chuàng)意學(xué)校、藝術(shù)家工作室等。辦公樓及SOHO商住樓40，000平米四座寫字樓（四層以上）整售給花旗集團(tuán)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)5，000平米銀行、旅行社、社保中心等購買能力不斷提高，這些都為商業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)會和保證。第三部分：幾點(diǎn)認(rèn)識 n品牌主力店有較強(qiáng)的號召力和抗風(fēng)險能力。（百聯(lián)西郊商業(yè)廣場）APMn