1、4.1 4.1 市場(chǎng)法基本原理市場(chǎng)法基本原理 1、定義、定義 比較法通過(guò)比較待評(píng)估資產(chǎn)與近期售出近期售出的類似資產(chǎn)類似資產(chǎn)（即可參照交易資產(chǎn)）的異同,并據(jù)此對(duì)類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整調(diào)整,從而確定待評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。 2、 前提條件前提條件 充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)交易市場(chǎng)：找參照物 已知參照物交易價(jià)格以及可用于比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)、 功能等 3、基本計(jì)算公式、基本計(jì)算公式 評(píng)估價(jià)值 = 市場(chǎng)參照交易價(jià)格 + 評(píng)估對(duì)象優(yōu)于參照交易物因 素引起的價(jià)格差額 - 評(píng)估對(duì)象劣于參照交易物因 素引起的價(jià)格差額或者評(píng)估價(jià)值 = 參照交易價(jià)格 （1+調(diào)整系數(shù)） 4.市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)值 = 市

2、場(chǎng)參照交易價(jià)格 + 待估對(duì)象優(yōu)于參 照交易物因素引起的價(jià)格差額 待估 對(duì)象劣于參照交易物因素引起的價(jià)格差額 或者 評(píng)估價(jià)值 = 參照交易價(jià)格 修正系數(shù) 由市場(chǎng)法估價(jià)得到的價(jià)格，稱為比準(zhǔn)價(jià) 格。 市場(chǎng)法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。根據(jù)替代原理，在市場(chǎng)上任何經(jīng)濟(jì)主體都謀求以最小的代價(jià)取得最大利潤(rùn)或效用，因此效用均等的物品或服務(wù)其價(jià)格應(yīng)該相等。在一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上，兩個(gè)以上具有替代關(guān)系的商品同時(shí)存在，商品的價(jià)格通過(guò)相互競(jìng)爭(zhēng)，最終促使商品的價(jià)格趨于一致。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上也是這樣，從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格最終會(huì)基本趨于一致。 4.2 市場(chǎng)法適用范圍市場(chǎng)法適用范圍 1、適用于

3、有廣泛市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)類型。（像普通住宅、商鋪、寫字樓、廠房、空地房地產(chǎn)由于數(shù)量眾多、交易頻繁，可搜集到大量的交易實(shí)例，市場(chǎng)比較法具有使用基礎(chǔ)。） 2、適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)。4.3 市場(chǎng)法操作步驟市場(chǎng)法操作步驟4.3.1 搜集交易實(shí)例 搜集的交易實(shí)例內(nèi)容包括： 1、交易雙方的情況及交易目的 2、交易實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)狀況 3、成交價(jià)格及成交日期 4、付款方式表4-1 交易實(shí)例調(diào)查表 名稱 坐落 （規(guī)劃）用途 產(chǎn)權(quán)狀況 賣方 買方 成交價(jià)格 貨幣種類 成交日期 付款方式 面積 個(gè)別因 形狀 素說(shuō)明 地貌 商服繁華度 區(qū)域因 交通通達(dá)度 素說(shuō)明 景觀 交易情 況說(shuō)明 坐落位置簡(jiǎn)圖 建筑平

4、面簡(jiǎn)圖 資料來(lái)源 調(diào)查日期 調(diào)查人 搜集房地產(chǎn)交易實(shí)例的主要途徑有： - 查閱政府有關(guān)部門關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)交易的申報(bào)登記資料； - 查閱各種報(bào)刊上關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)租售的信息； - “假冒”不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買者，與不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)辦人和交易當(dāng)事人洽談，了解各種信息； - 通過(guò)各類不動(dòng)產(chǎn)交易展示會(huì)，索取資料、掌握信息； - 同行之間相互提供信息資料； - 其他途徑獲取資料。4.3.2 選取可比交易實(shí)例 選取與估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)條件相同或相似的、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近的、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的交易實(shí)例。具體要求是： 1、與估價(jià)對(duì)象類似的不動(dòng)產(chǎn)：用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地段應(yīng)相同 2、成交日期與估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相

5、近：1-2年 3、成交價(jià)格為正常價(jià)格，或可修正為正常價(jià)格（正常價(jià)格是由正常交易形成的）非正常交易：非正常交易： 有利害關(guān)系人之間的交易 急買急賣 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易 交易雙方或一方獲取的市場(chǎng)信息不全 交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或特別偏好 相鄰不動(dòng)產(chǎn)的合并交易 特殊方式的交易 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易 4.3.3 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 在對(duì)比較實(shí)例進(jìn)行修正前，應(yīng)先把各比較實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為在比較實(shí)例之間、比較實(shí)例與委估房地產(chǎn)之間具有比較基礎(chǔ)的價(jià)格。所謂具有比較基礎(chǔ)是指單價(jià)的含義統(tǒng)一，面積的內(nèi)容統(tǒng)一，貨幣單位統(tǒng)一。比如，統(tǒng)一調(diào)整為土地單價(jià)或樓面地價(jià)，統(tǒng)一調(diào)整為建筑面積或使用面積，統(tǒng)一調(diào)整為以人民

6、幣表示或以美元表示。4.3.4 進(jìn)行交易情況修正 進(jìn)行交易修正，是為了排除可比實(shí)例交易行為中的某些特殊因素所造成的成交價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。進(jìn)行交易情況修正的一般步驟如下：測(cè)量各特殊因素對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格的影響程度，分析比較相對(duì)于正常交易情況而言，特殊情況下的房地產(chǎn)交易價(jià)格可能產(chǎn)生的偏差大小。測(cè)定方法可以利用已掌握的同類型房地產(chǎn)交易資料分析計(jì)算，確定修正比例或系數(shù)。也可以由估價(jià)人員根據(jù)長(zhǎng)期的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，判斷確定修正比例或系數(shù)。利用修正系數(shù)，修正求得可比實(shí)例的正常價(jià)格。 4.3.5 進(jìn)行交易日期修正 即將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正到估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格。交易日期修正的方法一般有：采用房

7、地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正；利用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正；在無(wú)法取得房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率的情況下，估價(jià)人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況和發(fā)展趨勢(shì)，以及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷，加以修正。此外，房地產(chǎn)價(jià)格還可以通過(guò)分析房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間而變動(dòng)的規(guī)律，采用時(shí)間序列分析方法，建立房地產(chǎn)價(jià)格-時(shí)間模型來(lái)求取。4.3.6 進(jìn)行區(qū)域因素修正 1.修正方法 (1)直接比較修正法：以估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)，與可比實(shí)例相對(duì)應(yīng)的區(qū)域因素逐項(xiàng)比較，然后確定修正比率。 (2)間接比較修正法：以設(shè)定的某標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素為基準(zhǔn)，將估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的區(qū)域因素與其相比較，并根據(jù)比較結(jié)果逐項(xiàng)打分，然后再將分

8、值轉(zhuǎn)化為修正比率。 2.修正內(nèi)容 (1)繁華程度：集聚規(guī)模和服務(wù)等級(jí) (2)交通便捷程度：道路功能及寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對(duì)外交通設(shè)施的分布狀況 (3)環(huán)境：自然、人文環(huán)境條件及環(huán)境質(zhì)量 (4)景觀：人文景觀和自然風(fēng)景 (5)公共設(shè)施配套完備程度：基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)設(shè)施 (6)城市規(guī)劃限制：用途、容積率、覆蓋率、建筑高度4.3.7 進(jìn)行個(gè)別因素修正 1.修正方法：同區(qū)域因素 2.修正內(nèi)容 (1)土地個(gè)別因素修正.包括面積大小、形狀、臨街狀況、土地平整程度、宗地內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限等因素修正； (2)建筑物個(gè)別因素修正.包括新舊程度、裝

9、修、設(shè)施設(shè)備、平面布局、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等因素修正。 式中，r為折現(xiàn)率；m為估價(jià)對(duì)象剩余使用年限；n為可比交易實(shí)例在成交日期的剩余使用年限111111mnrr年限修正系數(shù)4.3.8 綜合修正 市場(chǎng)法基本計(jì)算公式是： 式中：P為待估不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)格； P為可比實(shí)例成交價(jià)格； A為交易情況修正系數(shù)； B為交易日期修正系數(shù)； C為區(qū)域因素修正系數(shù)； D為個(gè)別因素修正系數(shù)。)(100)(100100)()(100pDCBAPP可比實(shí)例交易情況指數(shù)正常交易情況指數(shù))(100A數(shù)可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)100)(B條件指數(shù)可比實(shí)例所處區(qū)域因素條件指數(shù)待估對(duì)象所處區(qū)域因素)(100

10、C指數(shù)可比實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)待估對(duì)象個(gè)別因素條件)(100D4.3.9 確定比準(zhǔn)價(jià)格 比準(zhǔn)價(jià)格指用比較法評(píng)估出的價(jià)格，常用計(jì)算方法有： - 簡(jiǎn)單算術(shù)平均法 - 加權(quán)算術(shù)平均法 - 中位數(shù)法 - 眾數(shù)法（10個(gè)以上可比實(shí)例） 市場(chǎng)比較法中交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正，可采用百分率法、差額法或者回歸分析法。4.4 4.4 回歸分析法回歸分析法 回歸分析法一般需要至少4050個(gè)可比交易實(shí)例。這種方法遵循一般的多元回歸分析原理，其基本公式如下： 式中， Y價(jià)格或租金 常數(shù) 系數(shù) X影響價(jià)值的因素變量 因素變量不能解釋的價(jià)格差異 該方法可用于辦理大量抵押貸款時(shí)的估價(jià)，可以大大縮短評(píng)估時(shí)間

11、和費(fèi)用。 NNXXXXY3322114.5 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 基準(zhǔn)地價(jià)修正法是將基準(zhǔn)地價(jià)作為市場(chǎng)比較法中的“可比實(shí)例”，然后對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正，得到某一宗地價(jià)格的估價(jià)方法。基準(zhǔn)地價(jià)水平和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)，應(yīng)以當(dāng)?shù)卣嫉臉?biāo)準(zhǔn)作為估價(jià)依據(jù)。 4.6 應(yīng)用舉例 例:待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600平方米，要求估價(jià)其1997年5月的公平市場(chǎng)交易價(jià)格。估價(jià)人員通過(guò)搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料（過(guò)程略），選出3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照，交易實(shí)例有關(guān)情況見表4-2： 表4-2 參照物及估價(jià)對(duì)象資料項(xiàng)目ABC待估對(duì)象坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)繁華區(qū)用地性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商

12、業(yè)土地類型空地空地空地空地價(jià)格總價(jià)25.2萬(wàn)元 49萬(wàn)元 43.5萬(wàn)元 單價(jià)1500元/m2 1400元/m2 1450元/m2 交易日期1996.10 1996.12 1997.11997.5 面積168m2 350m2 300m2 600m2 形狀長(zhǎng)方形 長(zhǎng)方形 長(zhǎng)方形 長(zhǎng)方形 地勢(shì)平坦 平坦 平坦 平坦 地質(zhì)普通 普通 普通 普通 基礎(chǔ)設(shè)施完備較好 較好 較好 交通通訊狀況很好較好 較好 很好剩余使用年限35年 30年 35年 30年 已知以下條件： 交易情況正常： 1996年10月以來(lái)，土地價(jià)格平均每月上漲1%。折現(xiàn)率為8%。 交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一地區(qū)，B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)

13、情況可參照表4-3進(jìn)行判斷：表4-3 區(qū)域因素分值 注：比較標(biāo)準(zhǔn)以待估地塊的各區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn)，即待估地塊的區(qū)域 因素分值為100。待估地塊面積因素對(duì)價(jià)格的影響較各交易實(shí)例高3%。 項(xiàng)目B分值C分值自然條件相同10相同10社會(huì)環(huán)境相同10相同10街道條件稍差8 相同10繁華程度稍差7稍差7交通便捷度稍差8稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車站稍遠(yuǎn)7相同10交通流量稍少8稍少8周圍環(huán)境較差8相同10解:（1）進(jìn)行交易情況修正。 從估價(jià)人員的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易沒(méi)有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無(wú)需修正。 （2）進(jìn)行交易時(shí)間修正。 交易實(shí)例A交易時(shí)間修正系數(shù)=10

14、7/100=1.07 交易實(shí)例B交易時(shí)間修正系數(shù)=105/100=1.05 交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數(shù)=104/100=1.04 （3）進(jìn)行區(qū)域因素修正。 交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一地區(qū)，無(wú)需作區(qū)域因素調(diào)整。 交易實(shí)例B區(qū)域因素修正數(shù)=100/86=1.163 交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)=100/93=1.075 （4）進(jìn)行個(gè)別因素修正。 關(guān)于面積因素修正。由于待估對(duì)象的面積大于3個(gè)交易實(shí)例地塊，就商業(yè)用地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對(duì)價(jià)格的影響較各交易實(shí)例高3%。 土地使用權(quán)年限因素修正。除交易實(shí)例B與待估價(jià)地塊的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A與C均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計(jì)算如下： 交易實(shí)例A及C使用年限修正系數(shù) = 交易實(shí)例A的個(gè)別修正系數(shù)= 交易實(shí)例B的個(gè)別修正系數(shù)=1.03 交易實(shí)例C的個(gè)別修正系數(shù)=9659. 0%)81 (11 %)81 (11 3530995. 09659. 003. 1995. 09659. 0