1、目 錄TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc198721644 鞍第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的實施啊方案隘 PAGEREF _Toc198721644 h 耙- 2 - HYPERLINK l _Toc198721645 瓣一、服務(wù)的宗旨、方針及目標(biāo)岸 PAGEREF _Toc198721645 h 拔- 2 - HYPERLINK l _Toc198721646 版二、氨“鞍綜合一體化鞍”把物業(yè)管理哀 PAGEREF _Toc198721646 h 吧- 4 - HYPERLINK l _Toc198721647 哎三、敗“笆一站式盎”柏物業(yè)服務(wù)平臺跋 PAGEREF _To

2、c198721647 h 阿- 5 - HYPERLINK l _Toc198721648 罷四、完善物業(yè)管理運作機制翱 PAGEREF _Toc198721648 h 按- 5 - HYPERLINK l _Toc198721649 笆五、關(guān)注服務(wù)細節(jié)，注重服務(wù)凹的人性化、親情化、特色化扳 PAGEREF _Toc198721649 h 背- 8 - HYPERLINK l _Toc198721650 隘第二節(jié)各項物業(yè)管理服務(wù)、拔物業(yè)維護計劃方案唉 PAGEREF _Toc198721650 h 斑- 9 - HYPERLINK l _Toc198721651 邦一、物業(yè)早期管理方案拔 PA

3、GEREF _Toc198721651 h 靶- 9 - HYPERLINK l _Toc198721652 捌二、設(shè)備設(shè)施管理方案耙 PAGEREF _Toc198721652 h 版- 10 - HYPERLINK l _Toc198721653 拔三、房屋管理方案熬 PAGEREF _Toc198721653 h 伴- 12 - HYPERLINK l _Toc198721654 芭四、公共秩序管理方案胺 PAGEREF _Toc198721654 h 凹- 12 - HYPERLINK l _Toc198721655 八五、清潔綠化管理方案扒 PAGEREF _Toc198721655

4、 h 白- 13 - HYPERLINK l _Toc198721656 叭六、財務(wù)管理方案盎 PAGEREF _Toc198721656 h 伴- 16 - HYPERLINK l _Toc198721657 巴七、質(zhì)量管理方案奧 PAGEREF _Toc198721657 h 瓣- 16 - HYPERLINK l _Toc198721658 搬八、開展社區(qū)文化建設(shè)規(guī)劃方翱案熬 PAGEREF _Toc198721658 h 鞍- 17 - HYPERLINK l _Toc198721659 半第三節(jié) 組織機構(gòu)設(shè)置及人員拜的配備氨 PAGEREF _Toc198721659 h 凹- 18

5、 - HYPERLINK l _Toc198721660 挨一、組織機構(gòu)及人員編制的設(shè)啊置擺 PAGEREF _Toc198721660 h 傲- 18 - HYPERLINK l _Toc198721661 霸二、人員的配備靶 PAGEREF _Toc198721661 h 阿- 21 - HYPERLINK l _Toc198721662 邦第四節(jié) 物資裝備配備計劃艾 PAGEREF _Toc198721662 h 拌- 26 - HYPERLINK l _Toc198721663 愛第五節(jié)第一六三醫(yī)院住宅小礙區(qū)物業(yè)收支預(yù)算懊 PAGEREF _Toc198721663 h 安- 29 -

6、 HYPERLINK l _Toc198721664 案一、吧第一六三醫(yī)院邦住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心控制成瓣本的措施邦 PAGEREF _Toc198721664 h 百- 29 - HYPERLINK l _Toc198721665 胺二、物業(yè)管理收入預(yù)算鞍 PAGEREF _Toc198721665 h 懊- 30 - HYPERLINK l _Toc198721666 耙三、物業(yè)管理費支出測算艾 PAGEREF _Toc198721666 h 礙- 30 - HYPERLINK l _Toc198721667 靶四、收支情況說明氨 PAGEREF _Toc198721667 h 傲- 35

7、- HYPERLINK l _Toc198721668 暗第六節(jié) 物業(yè)管理人情況介紹胺 PAGEREF _Toc198721668 h 唉- 36 - HYPERLINK l _Toc198721669 愛一、湖南泰弘物業(yè)公司簡介澳 PAGEREF _Toc198721669 h 礙- 36 - HYPERLINK l _Toc198721670 奧二、戴德梁行情況簡介岸 PAGEREF _Toc198721670 h 耙- 38 -拌第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的實施爸方案百 熬我公司深知優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理基扮礎(chǔ)是創(chuàng)建和諧的基本條件，提奧出突出企業(yè)的社會責(zé)任感，提爸倡環(huán)保理念，加強與業(yè)主、政阿府基層組織

8、及社會各方的溝通傲，實現(xiàn)“百人.社區(qū).環(huán)境八”隘和諧發(fā)展的理念，并根據(jù)公司阿的實際情況制定了一套具有操拌作性的實施方案：一、服務(wù)的宗旨、方針及目標(biāo)板（一）以懊“安以人為本吧”捌為服務(wù)宗旨襖物業(yè)管理是以服務(wù)為中心，服氨務(wù)是以人為本，因此做好物業(yè)艾管理服務(wù)首先就要服務(wù)好人，芭做好人的工作。堅持拜“啊以人為本奧”襖的服務(wù)宗旨主要體現(xiàn)在兩方面把：對內(nèi)體現(xiàn)我公司注重對各級骯員工的關(guān)心、激勵，做到人盡吧其才；對外體現(xiàn)對業(yè)主、顧客柏的合理需求給予最大程度的滿哀足。要求全體員工樹立良好的啊職業(yè)道德，做誠實的人、守信擺用的人，在服務(wù)的過程中都體岸現(xiàn)腳踏實地、一步一個腳印的絆精神，以柏“哀老老實實做人、實實在在做

9、事案”懊一貫的工作作風(fēng)，使企業(yè)的社鞍會效益得到充分發(fā)揮，更講求襖效益，狠抓現(xiàn)場的科學(xué)和規(guī)范伴有效管理。唉在物業(yè)管理的服務(wù)中物業(yè)公司熬更多的是面對業(yè)主，始終將業(yè)擺主的需求放在第一位，要想了跋解業(yè)主的需求和感受就必須有啊一個暢通快捷的交流渠道，為柏此我公司在將在佰第一六三醫(yī)院經(jīng)濟適用房住宅敗小區(qū)頒項目設(shè)立服務(wù)中心，制定癌“擺投訴受理芭柏跟進胺吧回復(fù)奧隘存檔絆”半的工作流程，每月對各種投訴白進行統(tǒng)計分析，做出針對性改巴進。形成一條快速解決業(yè)主投伴訴的渠道，力爭投訴處理及時鞍率達到100%、投訴回訪率隘達100%、業(yè)主對有效投訴疤的滿意率達到90%以上。白（二）以氨“哀顧客滿意唉”癌為服務(wù)方針翱堅持笆

10、“奧業(yè)主就是我們的顧客百”瓣，服務(wù)要關(guān)注顧客滿意，顧客拌滿意是唯一衡量管理服務(wù)水平柏的標(biāo)準(zhǔn)，也是物業(yè)管理公司制半定長遠的顧客服務(wù)目標(biāo)及戰(zhàn)略瓣的重要依據(jù)。因此關(guān)注顧客滿埃意是“岸以人為本拌”哎的服務(wù)宗旨的延伸，我們知道斑，宗旨是為制定方針提供框架跋，因此從服務(wù)來講，服務(wù)的精傲髓是以人為本，服務(wù)的具體實斑現(xiàn)是以顧客滿意為中心，在服扮務(wù)中，只有顧客感受到服務(wù)的藹滿意，才體現(xiàn)出人本概念，體拌現(xiàn)出服務(wù)人性化。服務(wù)滿意又班要從服務(wù)質(zhì)量著眼，只有服務(wù)隘質(zhì)量的提高、服務(wù)管理的規(guī)范拜、有效，就自然而然形成了顧傲客滿意。拔我公司在每年上下半年都將會拌開展一次顧客滿意度的調(diào)查活皚動，調(diào)查的覆蓋率達85%以敗上，調(diào)查

11、項目涉及保安、清潔阿、綠化、設(shè)施設(shè)備維護、投訴吧處理、員工工作態(tài)度與工作效敗率等多方面的內(nèi)容，以達到覆板蓋面高、調(diào)查項目全的效果。耙對調(diào)查中業(yè)主反饋的問題公司澳都會進行詳盡地分析與及時的頒整改，對業(yè)主的可行性建議積扳極采納，暫時無法做到的會給芭予認真耐心的解釋。通過改進邦和完善實現(xiàn)業(yè)主的滿意度。（三）“數(shù)據(jù)量化”管理目標(biāo)1、設(shè)備管理目標(biāo)絆確保設(shè)備設(shè)施狀態(tài)良好，運行瓣正常，無重大管理責(zé)任事故；艾各設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無凹雜物唉、灰塵、鼠害、蟲害等發(fā)生，安各種設(shè)備設(shè)施管理指標(biāo)要求保靶持在：芭（1）供水供電、電梯系統(tǒng)完白好率90%以上；埃（2）排水排污系統(tǒng)完好率9熬0%以上；矮（3）消防系統(tǒng)完好率1

12、00鞍%；骯（4）零修、急修及時率90襖%以上；（5）維修合格率100%；柏（6）機房環(huán)境符合設(shè)備要求稗，整潔率90%以上；爸（7）業(yè)主對設(shè)備管理滿意率凹90%以上。2、安全管理目標(biāo)唉（1）杜絕重大傷亡事故。無爸因管理責(zé)任引發(fā)的入內(nèi)盜竊案半件、設(shè)備設(shè)施損壞事故和小區(qū)奧內(nèi)交通事故。半（2）力保無事故發(fā)生。做到邦無因管理原因造成的火警、火絆災(zāi)、刑事案件、惡性打人、傷半人事件發(fā)生。按（3）制定和完善各項應(yīng)急方暗案。小區(qū)內(nèi)遇各類突發(fā)、緊急襖事件，保安人員3分鐘內(nèi)到現(xiàn)昂場。阿（4）業(yè)主對安全管理滿意率半90%以上。3、環(huán)境衛(wèi)生管理目標(biāo)熬（1）制定相關(guān)規(guī)章制度、質(zhì)板量標(biāo)準(zhǔn)，做好各項考核檢查，爸保持衛(wèi)生保潔

13、率90%以上，癌業(yè)主對環(huán)境衛(wèi)生保潔的滿意率熬達到90%。靶（2）小區(qū)環(huán)境消殺達標(biāo)率9胺0%。4、綠化養(yǎng)護目標(biāo)懊落實綠化養(yǎng)護責(zé)任制度，全面芭推行標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的綠化養(yǎng)扒護規(guī)程。制定工作計劃、制度暗、標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程，實施專業(yè)搬化管理。堅持不間斷巡回養(yǎng)護澳、計劃養(yǎng)護及周期養(yǎng)護，并視啊季節(jié)氣候進行綠化植物修剪、胺施肥、殺蟲，確保植物常青，懊長勢良好，造型美觀。綠化養(yǎng)護指標(biāo)為：1）植物成活率90%以上；昂2）業(yè)主對綠化滿意率90%敗以上。二、“綜合一體化”物業(yè)管理叭實行柏“藹綜合一體化耙”爸的物業(yè)管理方式，即對霸第一六三醫(yī)院經(jīng)濟適用房住宅背小區(qū)唉的房屋、公用設(shè)施設(shè)備、消防唉、安全防范、清潔衛(wèi)生、綠化盎保

14、養(yǎng)、停車場管理、社區(qū)文化伴等，由物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一管理壩、協(xié)調(diào)，從總體管理機制上提胺高工作效率和管理效果。物業(yè)稗服務(wù)中心擬設(shè)立工程組、安管愛組、保潔綠化組、前臺四個服皚務(wù)組，實行直線型管理，并由矮這四個專業(yè)服務(wù)組對鞍第一六三醫(yī)院經(jīng)濟適用房住宅案小區(qū)壩實施全面有針對性的物業(yè)服務(wù)；同時，應(yīng)愛第一六三醫(yī)院經(jīng)濟適用房住宅翱小區(qū)矮物業(yè)管理服務(wù)的需求，物業(yè)服礙務(wù)中心實行保安24小時值班半制度，為業(yè)主提供壩“扒全天候奧”傲的保安服務(wù)。背綜合一體化管理并不是一切事擺務(wù)均由物業(yè)服務(wù)中心大包大攬笆，服務(wù)中心在履行物業(yè)管理基愛本職責(zé)的基礎(chǔ)上，在小區(qū)綜合佰管理方面應(yīng)發(fā)揮一個總體協(xié)調(diào)八作用，因此，物業(yè)服務(wù)中心擬笆與當(dāng)?shù)亟?/p>

15、道、居委會、派出所頒建立友好溝通關(guān)系，充分發(fā)揮辦當(dāng)?shù)亟值馈⒕游瘯?、派出所等霸單位的作用，動員各方面力量扮，齊抓共管，以收到標(biāo)本兼治捌的管理效果。三、“一站式”物業(yè)服務(wù)平臺胺我公司擬在實行按“霸綜合一體化拜”八的物業(yè)管理方式基礎(chǔ)上，服務(wù)爸中心將設(shè)立一個白“阿一站式疤”暗物業(yè)服務(wù)前臺，物業(yè)服務(wù)前臺每天上午8：30至下午5：叭30提供現(xiàn)場服務(wù)，并公示2凹4小時投訴電話，為業(yè)主提供凹便捷的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服背務(wù)前臺將提供集客戶接待、電般話咨詢、電話投訴處理、業(yè)主班室內(nèi)裝修受理、業(yè)主有償服務(wù)愛受理（含室內(nèi)鐘點清潔、復(fù)印擺、打印、傳真、工程安裝維修哀服務(wù)等）、房屋二手租賃代理擺、代訂報紙雜志等于一體的服

16、昂務(wù)，以滿足業(yè)主不同的服務(wù)需搬求，同時，物業(yè)服務(wù)前臺將對為業(yè)主提供的各類服務(wù)進行電班話回訪，對業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量滿把意度及時進行調(diào)查了解，以改癌進和提高服務(wù)質(zhì)量。四、完善物業(yè)管理運作機制斑在我公司被委托直接對把第一六三醫(yī)院經(jīng)濟適用房住宅傲小區(qū)骯進行物業(yè)管理后，將制定板第一六三醫(yī)院經(jīng)濟適用房住宅罷小區(qū)鞍物業(yè)管理總體運作方案，并委捌派年富力強、富有責(zé)任心和工絆作經(jīng)驗的服務(wù)中心經(jīng)理進駐敖第一六三醫(yī)院經(jīng)濟適用房住宅鞍小區(qū)藹進行統(tǒng)籌管理及處理物業(yè)日常藹管理事宜，同時，物業(yè)服務(wù)中埃心的其他管理人員將選擇富有霸經(jīng)驗的人員擔(dān)當(dāng)，力求能配合跋日常管理事務(wù)運作。敗公司將與物業(yè)服務(wù)中心實行目挨標(biāo)管理責(zé)任制，落實目標(biāo)管理

17、愛責(zé)任人，同時，物業(yè)服務(wù)中心吧與下屬各部門也實行目標(biāo)管理絆責(zé)任制，確保各項工作計劃落扳實到位，在此基礎(chǔ)上，將健全哀服務(wù)中心的各崗位運作流程、案激勵機制、信息反饋機制。（一）物業(yè)管理運作流程直接負責(zé)及定期報告第一六三醫(yī)院湖南泰弘物業(yè)管理公司相關(guān)行政主管部門第一六三醫(yī)院經(jīng)濟適用房住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心服務(wù)中心各組直接負責(zé)及定期報告委托管理監(jiān)督指導(dǎo)目標(biāo)管理責(zé)任制各項物業(yè)管理服務(wù)運作目標(biāo)管理責(zé)任制及監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)管理運作流程圖。（二）信息反饋機制澳為確保小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量，使案業(yè)戶綜合滿意率保持在85百以上，服務(wù)中心將設(shè)立多渠道背的信息反饋系統(tǒng)，形成信息反伴饋網(wǎng)絡(luò)。監(jiān)督機構(gòu)（服務(wù)中心經(jīng)理）指揮機構(gòu)（服務(wù)中心

18、經(jīng)理）執(zhí)行機構(gòu)（各專業(yè)人員）業(yè)戶反饋渠道業(yè)戶意見箱業(yè)戶意見調(diào)查定期拜訪業(yè)戶業(yè)戶電話投訴業(yè)戶來訪投訴信息反饋流程圖敖1、在小區(qū)設(shè)置一個業(yè)戶意見挨箱，服務(wù)中心經(jīng)理每周五定時唉開箱，搜集業(yè)戶意見。白2、設(shè)立物業(yè)服務(wù)前臺，每天澳上午8：30至下午5：30矮服務(wù)前臺現(xiàn)場接受業(yè)主投訴，埃同時設(shè)立投訴熱線電話，24巴小時接受業(yè)戶投訴。襖3、每年做一次業(yè)戶意見調(diào)查壩，廣泛征求小區(qū)業(yè)戶意見，并霸將調(diào)查結(jié)果整理匯編成質(zhì)量管爸理標(biāo)志圖，指導(dǎo)改進服務(wù)質(zhì)量哎。傲4、物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理保持與盎業(yè)戶的經(jīng)常聯(lián)系，定期有意識骯地征求業(yè)戶對物業(yè)服務(wù)中心工版作的意見和建議。把五、關(guān)注服務(wù)細節(jié)，注重服務(wù)俺的人性化、親情化、特色化艾物業(yè)

19、管理服務(wù)的對象是人，人氨是有情感的，人的感覺更是不胺容忽視的，提出精細管理的理把念，制定服務(wù)提升明細方案傲，從儀容儀表、禮儀禮貌、斑情感服務(wù)、內(nèi)部管理、配套措案施幾方面對我們的服務(wù)進行提扳升，精心策劃服務(wù)流程和項目爸，規(guī)范員工接待顧客的標(biāo)準(zhǔn)語按言，著裝的統(tǒng)一。力求將服務(wù)拌做到精益求精，為業(yè)戶提供質(zhì)哀量一流的服務(wù)。哎第二節(jié)各項物業(yè)管理服務(wù)、扒物業(yè)維護計劃方案案小區(qū)的物業(yè)管理涉及面很廣，艾在實際操作中，應(yīng)根據(jù)各階段傲的特點，有重點、有步驟逐項笆落實。一、物業(yè)早期管理方案（一)早期介入方案1、介入內(nèi)容：岸(1)從政策法規(guī)的角度，提岸供有關(guān)物業(yè)管理的意見和依據(jù)案；傲(2)從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建俺筑安裝、

20、設(shè)施配置、設(shè)備選型皚等方面提出合理化意見和建議愛。2、管理措施盎(1)熟悉、掌握物業(yè)管理法隘規(guī)政策；敗(2)學(xué)習(xí)、運用各類專業(yè)技骯術(shù)知識，提高早期介入的專業(yè)癌技術(shù)含量；吧(3)制定早期介入計劃，積傲極穩(wěn)妥地開展工作；癌(4)參與有關(guān)工程聯(lián)席會議敗，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；疤(5)深入基層，刻苦鉆研，安確保顧問咨詢質(zhì)量。（二)接管驗收管理方案1、管理內(nèi)容：翱(1)了解接管物業(yè)的基本情般況；暗(2)編制物業(yè)接管驗收計岸劃，確定物業(yè)驗收的標(biāo)準(zhǔn)、八方法和日程安排；拔(3)與開發(fā)、設(shè)計、施工單礙位一起，依照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，八對小區(qū)物業(yè)進行現(xiàn)場初步驗收板，并將驗收結(jié)果記錄在物業(yè)傲交接驗收表上，同時協(xié)調(diào)施頒工單位對驗

21、收中存在的問題整佰改；捌(4)與開發(fā)、施工單位聯(lián)合扮進行小區(qū)物業(yè)交接；埃礙核對、接收各類房屋和鑰匙；盎邦核對、接收各類圖紙資料，并癌加以整理歸檔；核對、接收各類設(shè)施設(shè)備；核對、接收各類標(biāo)識。2、管理措施：搬(1)組建接管驗收小組，負瓣責(zé)小區(qū)的接管驗收工作；(2)制定接管驗收規(guī)程；暗(3)掌握物業(yè)驗收的標(biāo)準(zhǔn)和阿程序；絆(4)按規(guī)定辦理接管驗收手霸續(xù)。（三)業(yè)主入伙管理方案1、管理內(nèi)容：癌(1)在業(yè)主收房時將所有資爸料準(zhǔn)備齊全。柏(2)憑業(yè)主所持的入伙通知版單和各類必備證明，發(fā)放交房版資料。頒(3)收回業(yè)主按規(guī)定填寫的翱各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的傲費用。稗(4)辦理收房手續(xù)。在驗房稗過程中，發(fā)現(xiàn)的

22、房屋質(zhì)量問題拔經(jīng)業(yè)主確認后，填入業(yè)主驗邦收交接表。疤(6)對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房阿屋質(zhì)量問題，及時反饋，盡早阿協(xié)調(diào)解決。2、管理措施：柏(1)制定業(yè)主領(lǐng)房程序昂；扮(2)按照業(yè)主收房程序，安熬排工作流程；拜(3)按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手阿續(xù)。二、設(shè)備設(shè)施管理方案敗根據(jù)我公司管理小區(qū)的工作經(jīng)骯驗及實際情況，在完善補充的稗基礎(chǔ)上，制定出切實可行的適稗合襖第一六三醫(yī)院經(jīng)濟適用房住宅翱小區(qū)跋的設(shè)施設(shè)備維護方案，以利于般員工根據(jù)設(shè)施設(shè)備管理和維修俺保養(yǎng)方案進行工作。矮(一)對供配電系統(tǒng)的運行管扳理和維護保養(yǎng)昂1、建立嚴格的配送電制度和拌電氣維修制度。耙2、值班人員、維修人員必須跋接受過業(yè)務(wù)培訓(xùn)，持證上崗。伴3

23、、加強日常維護檢修及定期佰保養(yǎng)，用電設(shè)備、照明，指示稗、顯示燈等確保完好。所管轄藹范圍內(nèi)的電氣線路安裝要符合愛設(shè)計、施工技術(shù)規(guī)范要求，并八保證用電安全，確保配電設(shè)備背安全高效運行。岸4、加強公共區(qū)域照明、外圍翱照明設(shè)備的日常檢查維護、更拌換燈具等工作。斑5、搞好應(yīng)急發(fā)電設(shè)備的維修絆保養(yǎng)，確保發(fā)電設(shè)備能隨時投哀入運行。霸6、合理輪換使用供配電設(shè)備藹，減少空載損耗及延長使用壽靶命。胺7、遇火災(zāi)、地震、水災(zāi)等災(zāi)懊害時，建立及時切斷電源等有鞍關(guān)搶險、救援措施，并協(xié)助供耙電部門做好安全用電的有關(guān)工熬作。 (二)給排水系統(tǒng)叭1、 給排水系統(tǒng)設(shè)備管理、胺維修保養(yǎng)基本內(nèi)容疤（1）建立正常用水、供水、耙排水的管

24、理制度， 制定操作霸規(guī)程及維修保養(yǎng)計劃并嚴格執(zhí)案行。澳（2）供水管道、水表、水池百、閥門進行經(jīng)常性維護和定期版檢查，確保供水安全；定期對霸排水管道、化糞便池進行維護拜、清渣、清通（由市政環(huán)衛(wèi)清俺運），防止阻塞。凹（3）每周1次巡查給排水設(shè)半施，并記錄設(shè)施相關(guān)情況。氨（4）每月檢查維護給排水設(shè)礙施，確保設(shè)施正常可靠運行。埃（5）每半年對水池、水箱管暗路進行清洗消毒，防止二次供稗水污染。鞍（6）節(jié)約用水，防止跑、冒半、滴、漏和大面積積水的事故盎發(fā)生。背（7）制定事故處理應(yīng)急措施扳，當(dāng)發(fā)生跑水、斷水故障時，骯及時處理，防止事故范圍擴大癌。壩2、排水系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維百修的基本制度(三)消防系統(tǒng)藹1、

25、建立消防管理制度、操作岸規(guī)程、消防設(shè)備設(shè)施日常檢查拜維修保養(yǎng)制度及火警應(yīng)急方案愛等。礙2、制定應(yīng)急搶險措施，當(dāng)發(fā)扒生火災(zāi)報警時，應(yīng)能按應(yīng)急方版案的要求采取現(xiàn)場撲救、緊急挨疏散、對外聯(lián)系協(xié)調(diào)等有效措百施，并在規(guī)定的時間內(nèi)啟動應(yīng)凹急電源，控制事態(tài)發(fā)展，將損艾失降到最低。敗3、做好消防系統(tǒng)各類設(shè)備設(shè)艾施的日常檢查維護保養(yǎng)(控制白計算機除外)，并做好有關(guān)記鞍錄備查。 (四)電梯系統(tǒng)暗電梯系統(tǒng)的日常運作管理及其板維護保養(yǎng)均采取外包的形式委吧托給專業(yè)電梯公司進行，我公翱司擬采取如下措施進行監(jiān)督管襖理：澳1、建立健全電梯維護保養(yǎng)的絆監(jiān)管制度。癌2、制定電梯維護保養(yǎng)檢查計愛劃表，物業(yè)服務(wù)中心工程組人熬員根據(jù)檢

26、查計劃表做好日常巡把查及監(jiān)管工作，并作好記錄。扳3、物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)主管人員將定期及不定期地對電梯維翱護保養(yǎng)工作進行監(jiān)督檢查，發(fā)哀現(xiàn)存在問題，擬以書面形式要凹求限期進行整改。靶4、物業(yè)服務(wù)中心工程組人員靶會同外包電梯公司制定電梯困般人等電梯安全方面的緊急處理壩程序。三、房屋管理方案案房屋共用部位維護管理：根據(jù)靶交房進度，小區(qū)內(nèi)房屋可分為靶業(yè)主(物業(yè)使用人)已收房和扮空置房。 1、業(yè)主己收房：啊a、住宅：房屋交付時，物業(yè)挨服務(wù)中心應(yīng)及時與業(yè)主(物業(yè)辦使用人)簽訂物業(yè)管理公約，伴書面告知裝修管理規(guī)定，督促礙用戶按規(guī)定辦理裝修申請手續(xù)擺，并建立業(yè)主檔案。對違章裝爸修或搭建的和由于裝修而造成芭房屋外立

27、面改變或破損的，須矮及時予以制止，并提請有關(guān)行骯政管理部門依法處理。屋頂不半得安裝任何設(shè)施設(shè)備，樓道墻百面、地面、扶手、電梯前廳應(yīng)芭根據(jù)用戶裝修進度，采取保護班性措施，以確保房屋質(zhì)量和美霸觀，并督促業(yè)主和裝修隊在裝般修施工時保護好智能化系統(tǒng)的皚預(yù)埋管線及各類公共管線設(shè)施胺。裝修垃圾實行袋裝化管理，凹統(tǒng)一時間、統(tǒng)一地點、統(tǒng)一收藹集清運，嚴禁高空拋物。裝修霸結(jié)束后，應(yīng)注重房屋公共部位跋的養(yǎng)護和修繕。疤2、空置房：空置房(含業(yè)主哀托管房)移交后，物業(yè)服務(wù)中熬心應(yīng)每月通風(fēng)清掃一次，并對八房屋和設(shè)施全面檢查(包括墻罷面、管道、門窗、電源線路、扮電表)，對發(fā)現(xiàn)的問題，或盡罷快處理，或及時報告開發(fā)商，耙并督

28、促其予以解決。四、公共秩序管理方案盎我公司擬在岸第一六三醫(yī)院經(jīng)濟適用房住宅昂小區(qū)癌物業(yè)的公共秩序維護管理以頒“把群防為主，物防為輔、全面防岸范安”斑為整體安全管理原則，以下是搬我公司擬設(shè)的公共秩序管理措板施：哎1、提供24小時保安值班服白務(wù)，安管員按兩班制值班，在壩小區(qū)出入口設(shè)置固定值班崗，疤小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)置巡邏崗，以維芭護小區(qū)公共秩序。佰2、外來人員、小區(qū)業(yè)戶裝修版施工人員均在小區(qū)出入口進行瓣登記，特別施工人員及裝修材熬料的出入，必須要有施工許可叭證及出入證及經(jīng)與業(yè)主核實確笆認后方可給予出入。拔4、小區(qū)車輛的出入實行發(fā)卡壩制，臨時出入小區(qū)的車輛在進捌入小區(qū)時，在車庫入口進行登捌記，然后發(fā)放臨時

29、車輛出入卡阿，臨時車輛出小區(qū)時憑發(fā)放的跋臨時車輛出入卡放行。所有的暗車輛出入均需進行嚴格的登記霸，出入登記記錄作為公共秩序柏管理原始資料存檔。靶5、對于保安人員，將統(tǒng)一標(biāo)按識、服飾等，建立出入、交接巴崗、內(nèi)務(wù)管理等制度，規(guī)范管捌理，提高小區(qū)的整體形象。耙6、物業(yè)服務(wù)中心將成立義務(wù)般消防隊，服務(wù)中心所有人員均板為義務(wù)消防隊員，每年定期開版展消防基本防火常識、消防器皚械使用等的培訓(xùn)以及定期進行艾消伴防演習(xí)。五、清潔綠化管理方案(一)管理模式及人員配置礙根據(jù)第一六三醫(yī)院經(jīng)濟適用房住宅埃小區(qū)艾的物業(yè)管理服務(wù)需求，由物業(yè)扳服務(wù)中心經(jīng)理直接對小區(qū)的清邦潔綠化工作實施監(jiān)督管理，每天負責(zé)對小區(qū)的清潔綠化工作芭

30、進行巡檢，以及對清潔綠化人跋員的工作進行監(jiān)督指導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)耙有不符合清潔綠化管理要求之霸處，立即通知清潔綠化人員進般行改進。矮服務(wù)中心人員架構(gòu)及監(jiān)督管理白模式如下：物業(yè)服務(wù)中心保潔綠化組服務(wù)中心經(jīng)理保潔員4人綠化工1人監(jiān)督管理（二）清潔工作范圍翱第一六三醫(yī)院經(jīng)濟適用房住宅跋小區(qū)白各棟樓的樓面、樓梯、樓梯扶絆手、玻璃以及小區(qū)公共區(qū)域的艾道路廣場、停車場等的清潔保藹潔；柏各棟樓的電梯、電梯轎廂的清霸潔保潔；板綠化帶、綠化地的清潔保潔；柏 骯沙井、排水溝、垃圾房、垃圾拌桶的清潔保潔；公告欄、保安崗?fù)で鍧嵄?；消防栓、管、電表箱、信報箱斑小區(qū)垃圾的清運及公共區(qū)域的埃環(huán)境消殺等。懊（三）清潔保潔作業(yè)的管理措

31、伴施拌為加強小區(qū)公共區(qū)域和作業(yè)現(xiàn)按場的有效管理，實施現(xiàn)場檢查皚和跟蹤清潔工作目標(biāo)的落實，笆及時糾正不合格服務(wù)，擬采取耙如下措施進行管理：叭1、根據(jù)小區(qū)清潔工作的總體埃范圍和程序細則，制訂一份清矮潔工作計劃表，詳細列明各項白清潔項目及時間安排。保潔員埃根據(jù)清潔工作計劃表實施清潔挨保潔作業(yè)。辦2、為確保清潔保潔的質(zhì)量和艾工作效率，公司管理人員和相背關(guān)清潔作業(yè)監(jiān)管人員需按要求芭填寫 岸“鞍衛(wèi)生檢查表矮”啊、班“捌投訴處理單拔”傲、捌“八交接班本扒”霸等，完善管理制度。邦3、定期的清潔大做工作要求礙按照操作規(guī)程進行規(guī)范作業(yè)，白并落實安全作業(yè)管理措施，做拜到安全、文明作業(yè) 。擺4、各項已完成的定期清潔工

32、瓣作項目，要求及時向管理部門鞍或客戶申報接受檢查。翱5、保潔員在實施清潔保潔作礙業(yè)時，要求在作業(yè)范圍設(shè)置明安顯的告示牌或標(biāo)志，如“扮小心地滑巴”疤、胺“癌高空作業(yè)唉”俺、懊“唉清潔進行中扒”奧等，以確保安全作業(yè)。背6、在作業(yè)過程中，必須愛護巴場內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，有義務(wù)維佰護設(shè)備、設(shè)施的安全，節(jié)約使叭用水電資源。岸7、所有的清潔大做項目如打霸蠟、洗地氈等及有礙正常秩序按的工作，應(yīng)在出入人多時間以懊外進行，以保障樓內(nèi)正常秩序案，已獲客戶特別同意的清潔項拌目除外。案8、在節(jié)、假日期間，安排適唉當(dāng)人員在樓內(nèi)清潔值班。如有背特別需要（可預(yù)見災(zāi)害如臺風(fēng)、暴雨）協(xié)助做好預(yù)防工作措胺施。突發(fā)災(zāi)害事故（爆管、水皚

33、浸等），將安排保潔員以及器拜械到現(xiàn)場幫助解救工作。（三）綠化管理措施：百住宅小區(qū)的綠化是小區(qū)環(huán)境質(zhì)霸量的一個重要指標(biāo)。由于人類板對大自然特別是綠化有一種天伴然的親近感，綠化帶來的是清擺新的空氣和夏天的陰涼，因此按在視覺上業(yè)主對家居環(huán)境首要艾的要求就是一個良好的綠化環(huán)盎境，綠化的規(guī)劃和視覺效果有時直接決定了小區(qū)的檔次。我藹公司擬將小區(qū)的綠化管理維護拜擺到一個重要的位置上，并擬佰采取如下管理措施：背日常綠化維護保養(yǎng)工作內(nèi)容及拔工作頻度：班綠化園林植物的整形與造型：半每年進行2次；鞍綠化園林植物及綠化地的施肥熬：每年1次；氨澆水：因時因地制宜按需供水傲；澆水時間夏季早晚為宜，冬奧季中午為宜；懊除雜草

34、：平時1遍/月，下雨阿除外；補缺視缺苗情況及時補缺；俺消殺1遍/月，發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅；愛綠化地的保潔：要求隨時保持懊綠化地干凈。胺物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理及清潔綠化般領(lǐng)班每天對小區(qū)的綠化管理工邦作進行巡檢，要求巡檢內(nèi)容主捌要如下： 叭（1）喬木整枝、造型修剪；巴花卉、樹木施肥；岸（2）灌木、綠蘺、樹木、草靶地、花卉澆水；埃（3）除雜草、補種、治病殺芭蟲；愛（4）清理枯枝落葉、綠地石襖塊，松土，防風(fēng)防澇；骯3、建立健全綠化養(yǎng)護管理規(guī)靶定及綠化人員的考核制度。六、財務(wù)管理方案1、管理內(nèi)容：(1)加強現(xiàn)金收支管理；(2)搞好財務(wù)核算；(3)財務(wù)收支狀況每年公布岸一次；斑(4)做好年度預(yù)算和決算工澳作；哀(5

35、)認真審核報銷票據(jù)，嚴八格控制費用報銷；骯(6)及時掌握財務(wù)收支狀況般，做好財務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策胺提供依據(jù)。2、管理措施：搬(1)根據(jù)財務(wù)法規(guī)政策，制伴定財務(wù)管理制度；罷(2)財務(wù)人員持證上崗，規(guī)拔范操作；百(3)抓好財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)哀，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；(4)加強成本控制；拜(5)加強財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)檢矮查盎。七、質(zhì)量管理方案1、管理內(nèi)容：斑(1)按照IS09001質(zhì)邦量體系標(biāo)準(zhǔn)，制定小區(qū)質(zhì)量工伴作計劃；哀(2)實施所制訂的工作計劃拜和措施；安(3)對照計劃，檢查執(zhí)行的皚情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)拔存在的問題；扒(4)根據(jù)檢查的結(jié)果，采取百相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取邦教訓(xùn)。2、管理措施：阿(1

36、)抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)邦習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工拜作；癌(2)制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證扳質(zhì)量管理工作落到實處；埃(3)接受公司對小區(qū)管理工辦作的現(xiàn)場指導(dǎo)；氨(4)配合公司開展質(zhì)量體系背審核。凹八、開展社區(qū)文化建設(shè)規(guī)劃方百案暗開展社區(qū)文化建設(shè)，對于促進霸社會主義精神文明建設(shè)，活躍伴社區(qū)氛圍，豐富業(yè)主生活，陶藹冶業(yè)主情操，具有重大意義。拔因此，要根據(jù)小區(qū)業(yè)主的需求吧，充分考慮各年齡層次、職業(yè)般層次特點，與居委會配合開展各種社區(qū)活動。通過社區(qū)文化扒建設(shè)，使廣大業(yè)主有共同的追瓣求目標(biāo)，有正確的價值觀念、罷價值判斷、價值標(biāo)準(zhǔn)和價值取壩向，有現(xiàn)代的社區(qū)意識，有較扮強的社區(qū)精神。八 社區(qū)文化建設(shè)從廣義上大約耙

37、可分為以下幾項：(一)環(huán)境建設(shè)：扮1、道路整潔，綠化茂盛，空伴氣清新，房屋外觀統(tǒng)一和諧章吧搭建，配套設(shè)施齊全。癌2、各類標(biāo)識(警示、導(dǎo)向)昂設(shè)計美觀，布局合理，功能全柏面。巴3、告示牌、宣傳牌、宣傳欄敖的設(shè)置賞心悅目，內(nèi)容健康向跋上。 (二)精神文明建設(shè)斑1、綠化自然，如開展認養(yǎng)樹半木活動。巴2、保護環(huán)境，如開展收集廢敗電池活動。白3、宏揚公德，如開展尊老愛艾幼人活動。瓣4、發(fā)揚傳統(tǒng)，如開展軍民共敖建活動。(三)文化建設(shè)巴 從小區(qū)實際出發(fā)，開哎展豐富多彩的社區(qū)文化活動。皚1、每年組織不少于1次活動艾，如新春元宵聯(lián)歡、五一游園皚、中秋賞月等等。哀2、各類競賽，具體內(nèi)容將視愛會所配套而定。翱第三節(jié)

38、 組織機構(gòu)設(shè)置及人員皚的配備艾一、組織機構(gòu)及人員編制的設(shè)捌置拜為實現(xiàn)對扮第一六三醫(yī)院經(jīng)濟適用房住宅敖小區(qū)胺物業(yè)管理項目各項管理質(zhì)量目暗標(biāo)的承諾，我公司擬本著柏“背精干、高效、以事定崗、以崗癌定人胺”骯的原則來確定人員編制。根據(jù)按第一六三醫(yī)院經(jīng)濟適用房住宅翱小區(qū)笆的物業(yè)狀況和管理需求，癌第一六三醫(yī)院經(jīng)濟適用房住宅藹小區(qū)懊物業(yè)服務(wù)中心擬設(shè)工程組、安拔管組、保潔綠化組和接待前臺氨四個服務(wù)組，物業(yè)服務(wù)中心的稗客戶投訴/接待、業(yè)務(wù)經(jīng)營、盎清潔、綠化、社區(qū)文化建設(shè)等板由服務(wù)中心統(tǒng)一管理敖。靶1、物業(yè)服務(wù)中心組織機構(gòu)設(shè)背置及人員編制：工程組保安組保潔綠化組客戶前臺服務(wù)中心經(jīng)理第一六三醫(yī)院住宅小區(qū)服務(wù)中心湖南

39、泰弘物業(yè)管理有限公司 2、組織機構(gòu)設(shè)置說明：半組織機構(gòu)的設(shè)置原則是精干高靶效、一專多能。物業(yè)服務(wù)中心班內(nèi)部實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理敗環(huán)節(jié)，提高工作效率。服務(wù)中奧心實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的服務(wù)中心翱經(jīng)理負責(zé)制。服務(wù)中心設(shè)工程八組、安管組、保潔綠化組、服百務(wù)前臺四個服務(wù)組。懊3、服務(wù)中心各職能部門的工壩作職責(zé)具體分工如下：物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理：阿執(zhí)行公司決議，負責(zé)把第一六三醫(yī)院經(jīng)濟適用房住宅百小區(qū)日常工作的整 背體計劃、協(xié)調(diào)、組織、控制及疤跟進落實；拔（2）對項目的服務(wù)質(zhì)量及經(jīng)百營成本進行目標(biāo)控制；爸（3）制定各部門目標(biāo)管理責(zé)襖任計劃及管理質(zhì)量目標(biāo)，并監(jiān)暗督各部門落實執(zhí)行；（4）參照住宅小區(qū)相關(guān)物業(yè)版管理標(biāo)準(zhǔn)，

40、對項目每日的管理班情況進行現(xiàn)場檢查及督導(dǎo)落實骯整改；癌（5）每月對小區(qū)的管理實效癌進行綜合評審考核，并對存在般問題組織及時、有效的專項整襖改，保障高質(zhì)量的社區(qū)管理及隘服務(wù)；版（6）負責(zé)物業(yè)服務(wù)中心系統(tǒng)把培訓(xùn)計劃的制定及培訓(xùn)工作的暗組織和落實；白及時統(tǒng)籌調(diào)動人力資源，配合唉開發(fā)商相關(guān)部門完成各項專項敗服務(wù)?？蛻舴?wù)前臺：熬（1）接受業(yè)戶咨詢、意見、阿建議、投訴、求助、質(zhì)疑等工隘作；耙（2）接受業(yè)戶的零星報修工芭作，并及時反饋工程組，安排半維修人員及時上門進行維修服骯務(wù)；襖（3）按有關(guān)規(guī)定和合同約定胺公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服版務(wù)資金的收支情況；白（4）負責(zé)小區(qū)物業(yè)管理費的翱收繳、催繳工作；（5）

41、負責(zé)社區(qū)文化建設(shè)；罷（6）負責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的清案潔、保潔、環(huán)境消殺、垃圾清擺運工作；吧（7）負責(zé)小區(qū)內(nèi)園林綠化的昂養(yǎng)護工作。工程組：佰（1）按有關(guān)公共設(shè)備、設(shè)施襖的專業(yè)驗收標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)瓣備臺帳，制定小區(qū)公共設(shè)備設(shè)跋施、系統(tǒng)的維護、保養(yǎng)計劃；拜（2）每月按維護、保養(yǎng)計劃傲及驗收標(biāo)準(zhǔn)對各設(shè)備、設(shè)施進巴行有效維護，以延長設(shè)備的使懊用壽命，并作好保養(yǎng)記錄，存笆檔；愛（3）每日對小區(qū)公共設(shè)備設(shè)笆施進行運行巡檢，作好運行記扳錄，確保其正常運行；板（4）對房屋共用部位進行日般常管理和維護，做好檢修記錄襖和保養(yǎng)記錄；瓣（5）根據(jù)房屋實際使用年限柏，適時檢查房屋共用部位的使安用狀況，需要維修，屬于小修捌范圍

42、的，及時組織修復(fù)；屬于辦大、中修范圍的鞍，及時編制維修計劃和住房專白項維修資金使用計劃，向相關(guān)搬主管部門提出報告與建議，根板據(jù)上級部門的決定，組織維修絆；靶（6）負責(zé)物業(yè)的裝修審核、跋監(jiān)督管理工作；百（7）協(xié)助開發(fā)商相關(guān)部門有搬效落實物業(yè)的質(zhì)量返修工作；芭（8）定期對小區(qū)的能源消耗扳進行檢查、分析及調(diào)整，降低藹小區(qū)公共損耗；爸（9）結(jié)合業(yè)戶的實際需求，扳為業(yè)戶提供物業(yè)裝修設(shè)計、施案工外聯(lián)、方案審定，以及日常皚的家居維修等各類專項服務(wù)，辦增加有償經(jīng)營收入；靶（10）提供零星急修上門服罷務(wù)，做好完整的報修、維修和辦回訪記錄。 安管組：皚（1）落實小區(qū)的安全防范、壩消防、交通等管理，制定小區(qū)愛公共安

43、防、交通管理及巡更等伴設(shè)備、設(shè)施、器材的定期保養(yǎng)搬計劃，并組織有效落實；笆（2）定期組織各類治安、消拔防公益宣傳，引導(dǎo)業(yè)戶正視家拌居治安、消防自我防護，確保柏小區(qū)整體安全；叭（3）處理各種突發(fā)事件并協(xié)板助公安機關(guān)偵破發(fā)生的治安、佰刑事案件；拔（4）小區(qū)主出入口24小時矮值勤，對重點區(qū)域、重點部位邦每2小時至少巡查1次；百（5）對進出小區(qū)的車輛實施百證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通癌行、停放；般（6）對進出小區(qū)的裝修、家辦政等勞務(wù)人員及大件物品實行扳臨時出入證管理；唉（7）每年對服務(wù)人員進行消啊防培訓(xùn)，對火災(zāi)、治安、公共霸衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，柏事發(fā)時及時報告有關(guān)部門，并拜協(xié)助采取相應(yīng)措施。二、人

44、員的配備柏結(jié)合安第一六三醫(yī)院經(jīng)濟適用房住宅靶小區(qū)跋實際服務(wù)需求以及物業(yè)服務(wù)中骯心各職能部門的分工，我公司埃擬以翱“皚精干、高效、敬業(yè)艾”瓣的原則，配備人員采用規(guī)范化胺管理和人性化管理相結(jié)合的方埃式，運用激勵機制，充分調(diào)動疤全體員工的工作積極性。嚴格案考核，確保管理目標(biāo)得以實現(xiàn)俺。背對物業(yè)管理機構(gòu)的設(shè)置和人員案的配備暫作如下安排： 埃 1、機構(gòu)設(shè)置：隘物業(yè)服務(wù)中心實行經(jīng)理負責(zé)制八，按淺縱深垂直職能管理，成扳立扒第一六三醫(yī)院經(jīng)濟適用房住宅昂小區(qū)岸物業(yè)服務(wù)中心。第一六三醫(yī)院經(jīng)濟適用房住宅小區(qū)物業(yè)管理處71人服務(wù)中心經(jīng)理1人湖南泰弘物業(yè)管理有限公司接待兼檔案管理1人綠化工1人工程技工2人早班保安員3人

45、晚班保安員3人戴德梁行顧問公司客戶前臺保潔員4人保潔綠化組工程組安管組領(lǐng)班1人接待兼出納1人納1藹根據(jù)以上服務(wù)中心各職能部門邦的組織機構(gòu)及人員配備，服務(wù)藹中心共設(shè)置21人。1、人員配備標(biāo)準(zhǔn)：（1）配備人員17人：其中：服務(wù)中心經(jīng)理1人；哎客服服務(wù)前臺2人：接待兼文拜案管理1人；接待兼出納1人擺；八工程組（2人）：水電技工2氨人；埃安管組（7人）：領(lǐng)班兼機動耙1人，把門崗安管員2人（分2班，共捌4人）；扒巡邏崗1人（分2班，共2人埃）。敖清潔綠化班（5人）保潔員4半人； 澳 綠化工1人 八 敗三、服務(wù)中心各崗位人員的任版職條件要求及主要工作職責(zé)1、服務(wù)中心經(jīng)理：任職要求：癌（1）大專以上學(xué)歷，具

46、有小矮區(qū)/小區(qū)物業(yè)管理整體運作管搬理工作經(jīng)驗5年以上;搬（2）熟悉物業(yè)管理行業(yè)新動暗態(tài)及物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)法律知靶識和法律處理程序;擺（3）具有獨擋一面的領(lǐng)導(dǎo)能捌力、溝通協(xié)調(diào)能力;白（4）持有物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理熬資格證書。主要職責(zé)：瓣（1）主要負責(zé)敖第一六三醫(yī)院經(jīng)濟適用房住宅稗小區(qū)奧物業(yè)管理的整體運作管理，監(jiān)跋督指導(dǎo)各部門工作；搬（2）負責(zé)服務(wù)中心的人員培昂訓(xùn)、考核和管理工作；稗（3）負責(zé)與當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行扳政主管部門、街道、派出所、盎供水和供電部門以及開發(fā)商/盎業(yè)主委員會、公司等的協(xié)調(diào)溝奧通工作；拔（5）負責(zé)服務(wù)中心各類管理絆規(guī)章制度的制定工作;皚（6）負責(zé)小區(qū)的投訴處理、拜服務(wù)接待等工作。2、出

47、納：任職要求：搬（1）中專以上文化，須有長啊沙市戶口人士提供擔(dān)保；盎（2）具有財務(wù)收費工作經(jīng)驗八；（3）細心、責(zé)任感強。主要職責(zé)：翱（1）負責(zé)第一六三醫(yī)院經(jīng)濟適用房住宅唉小區(qū)耙的收費、現(xiàn)金管理、費用的支邦付（報銷）工作；版（2）負責(zé)服務(wù)中心的稅務(wù)辦理、各類費用控制等工作。3、接待員：任職要求：捌（1）大專以上文化，物業(yè)管笆理專業(yè)優(yōu)先；靶（2）具有物業(yè)管理工作經(jīng)驗絆；礙（3）有銷售樓宇經(jīng)驗者優(yōu)先扒；澳（4）熟悉電腦辦公軟件操作辦。主要職責(zé)：般（1）負責(zé)服務(wù)中心客戶服務(wù)哎接待、投訴處理等；拔（2）負責(zé)業(yè)戶二次裝修管理爸；矮（3）負責(zé)對服務(wù)中心各崗位矮質(zhì)量的跟蹤、監(jiān)督；奧（4）社區(qū)文化建設(shè)，配合當(dāng)疤

48、地社區(qū)搞好各項群眾性文化娛半樂活動。埃（5）負責(zé)服務(wù)中心所有檔案擺管理。4、保潔員：任職要求：八（1）初中以上學(xué)歷，健康、愛勤勞，為人老實；愛（2）有小區(qū)/大廈清潔保潔頒作業(yè)工作經(jīng)驗；罷（3）熟悉清潔作業(yè)程序以及搬清潔器械、材料使用特性。主要職責(zé)：邦（1）負責(zé)小區(qū)內(nèi)各道路、廣擺場、綠化地、沙井、樓道、樓挨梯及扶手、電梯、停車場、天鞍臺、魚池等的清潔保潔工作；稗（2）負責(zé)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境消殺凹和垃圾清運等工作。5、綠化工任職要求：半（1）中專以上學(xué)歷，有小區(qū)邦園林綠化維護保養(yǎng)工作經(jīng)驗；胺（2）熟悉剪草機、高枝剪等澳綠化工具的操作技能。主要職責(zé)：耙（1）負責(zé)盎第一六三醫(yī)院經(jīng)濟適用房住宅佰小區(qū)翱園林植物

49、、綠化帶、草皮等養(yǎng)絆護工作。6、工程技工：任職要求：暗男，高中或中專以上文化，持百有電工及其它特種作業(yè)操作證藹，具有物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備維護阿保養(yǎng)工作經(jīng)驗。主要職責(zé)：俺（1）負責(zé)小區(qū)的各公用設(shè)施盎及設(shè)備系統(tǒng)的維護保養(yǎng)工作；挨（2）負責(zé)小區(qū)各業(yè)主服務(wù)的氨需求提供各類小修、零修服務(wù)襖。7、安全領(lǐng)班：任職要求：胺（1）大專以上文化，持有退罷伍證，具有3年以上小區(qū)保安哀管理經(jīng)驗；扳（2）能獨立處理應(yīng)付各種突凹發(fā)事件。主要職責(zé)：爸（1）負責(zé)小區(qū)的治安、秩序凹管理工作；礙（2）負責(zé)小區(qū)安管隊伍建設(shè)骯、領(lǐng)導(dǎo)和管理工作。8、安管員：任職要求：俺（1）男，高中以上文化，身藹體健康，身高案1.73m半以上，有退伍證；

50、柏（2）有小區(qū)/大廈物業(yè)管理唉保安工作經(jīng)驗，安全防范意識百強，具有高度警覺性和責(zé)任心扒。工作職責(zé)：白負責(zé)小區(qū)安全防范、車輛管理霸以及消防安全管理等工作。第四節(jié) 物資裝備配備計劃傲物質(zhì)裝備計劃必須按照必需、礙實用、節(jié)儉的原則，取之于物奧業(yè)，用之于物業(yè)，根據(jù)翱第一六三醫(yī)院經(jīng)濟適用房住宅白小區(qū)礙的物業(yè)類型及我公司在物業(yè)管背理行業(yè)的實踐經(jīng)驗，擬作如下板物質(zhì)裝備計劃：名 稱數(shù)量預(yù)算金額用途一、辦公開辦物品電腦2臺10000辦公用佳能彩色噴墨打印機1臺2600辦公用對講機(含電池、沖電器)4臺2400工作聯(lián)絡(luò)用現(xiàn)金保險箱1臺1600現(xiàn)金管理用辦公桌5張2000辦公用辦公椅5張500辦公用接待桌1張800接

51、待用接待椅2張120接待用茶幾1張150接待用沙發(fā)1套800接待用標(biāo)識1批1000小區(qū)形象管理用飲水機1臺300接待用報紙架1個50接待用白板1塊50工作通知用空調(diào)1臺2000辦公用電話機4臺800辦公用小計25170二、維修工器具開辦物品名 稱數(shù)量預(yù)算金額用途公制套筒1套800工程維修用日立手電鉆1臺300工程維修用雙梅花扳手1套300工程維修用上海龍牌切割機1把480工程維修用液壓導(dǎo)線鉗1套250工程維修用鋁合金梯1把300工程維修用萬用表1個1200工程維修用鉗表1個130工程維修用兆歐表1個130工程維修用高壓兆歐表1個270工程維修用泥瓦、木工、電工工具1套500工程維修用安全帽2頂

52、100工程維修用小計4760三、消防安全管理裝備雨衣/雨鞋3套300保安工作用警棍3根150安防用消防斧頭1批300消防防范用防毒面具1批300消防防范用滅火器1批400消防防范用小計1450四、保安宿舍裝備鐵床7張2100保安生活用桌椅2套300保安生活用衣柜5個500保安生活用熱水器1臺350保安生活用小計3250保安生活用以上合計：34630元。裝備配備說明:頒1、對于服務(wù)中心需求的部分班非每日常用的大件裝備由我公懊司根據(jù)其實際需求統(tǒng)一調(diào)配，捌如：管道清疏機、剪草機、手瓣提砂輪機、電鋸等，因此，此艾裝備配備計劃中未作計劃。霸2、根據(jù)上述物質(zhì)裝備配備計把劃，我公司接管后，前期需投癌入346

53、30元的物質(zhì)裝備，癌以使壩第一六三醫(yī)院經(jīng)濟適用房住宅叭小區(qū)柏的物業(yè)管理工作正常運行，此拌項前期投入費用擬在物業(yè)管理爸費中分三年進行攤分。挨第五節(jié)搬第一六三醫(yī)院住宅小區(qū)俺物業(yè)收支預(yù)算隘一、第一六三醫(yī)院霸住宅小區(qū)班物業(yè)服務(wù)中心控制成本的主要吧措施半物業(yè)管理作為微利行業(yè)，主要爸靠規(guī)范的內(nèi)部管理，靠有效的半成本控制來創(chuàng)造經(jīng)濟效益。特伴別是針對邦第一六三醫(yī)院瓣住宅小區(qū)唉這類智能建筑型物業(yè)，如何充凹分利用有限的管理費用提供更百全面、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，靶是非常重要而實際的問題，我壩公司擬將采取如下做法：岸1、合理安排維修資金的使用叭，保證吧第一六三醫(yī)院白住宅小區(qū)襖項目物業(yè)維修、改造工程良性八運作。跋2、通

54、過精確的測算和合理的疤安排，制定有效的節(jié)能措施，唉降低物業(yè)運行公共能源費用，拔減少啊第一六三醫(yī)院跋住宅小區(qū)巴項目的物業(yè)服務(wù)運行開支。瓣3、充分利用我公司豐富的設(shè)盎備保養(yǎng)經(jīng)驗以及設(shè)備專業(yè)管理扮人才，盡可能利用自身資源實半施設(shè)備的維護及大、中修改造盎，減少外包項目，有效降低設(shè)按備保養(yǎng)費用和運行費用。般4、加強員工培訓(xùn)，發(fā)揮員工頒“佰一專多能艾”拜的作用，合理安排崗位，盡量熬精簡人員。哀5、利用公司的財務(wù)預(yù)算控制愛體系，采用成本倒算原則，制澳定切實可行的物業(yè)管理收支年柏度預(yù)算。在執(zhí)行預(yù)算過程中實靶行成本否決制，即預(yù)算中未列佰項目堅決控制或從簡；同時，邦采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)把據(jù)評價、庫房挖潛等有

55、效手段叭，使成本控制落實在物業(yè)管理哀全員、全要素、全過程中。6、服務(wù)中心物質(zhì)實行合格長哎期供用商供應(yīng)制度。所有材料俺均到合格供應(yīng)商處采購，同時俺，與合格供應(yīng)商簽訂供貨協(xié)議疤，要求其價格必須低于市場同骯類產(chǎn)品的價格且必須是正品。疤這樣，既能保證產(chǎn)品質(zhì)量，亦暗可大大降低成本費用。佰7、加強對所有服務(wù)項目的日癌常巡視。對可能存在故障隱患矮之處加強巡視，提前發(fā)現(xiàn)提前哎處理，將故障發(fā)生消滅在萌芽巴狀態(tài)，以降低運行及維修成本耙。頒8、充分有效發(fā)揮罷第一六三醫(yī)院翱住宅小區(qū)隘智能化系統(tǒng)的功能，對各設(shè)備案系統(tǒng)的運行參數(shù)適時調(diào)整，使啊其既達到最佳使用效果，以減拔少設(shè)備設(shè)施的磨損和能耗，減皚少維修費用及水、電運行成

56、本。耙通過以上成本控制措施，服務(wù)辦中心將節(jié)約下來的費用用于進斑一步提高物業(yè)管理服務(wù)水平的奧工作中，實現(xiàn)管理水平不斷提爸升的良性循環(huán)。二、物業(yè)管理收入預(yù)算序號項 目每月收入金額(元)說 明1住宅物業(yè)服務(wù)費收入45562高層住宅面積：40983.51平方米收費標(biāo)準(zhǔn)：1.1元/平方米/月管理費收入:44180元/月(98%)會所面積:691.11平方米收費標(biāo)準(zhǔn):2.0元/平方米/月管理費收入:1382元/月2室內(nèi)汽車車位管理費收入3255室內(nèi)汽車車位數(shù)：155個產(chǎn)權(quán)車位收費標(biāo)準(zhǔn)：30元/個/月（70%）管理費收入3255元/月 3車位臨保費收入1000按湖南省相關(guān)法規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)每月按1000元計(含摩

57、托車臨保費)收 入 合 計498171+2+3愛說明：以上住宅管理費按98傲%、車輛停車費收入按100皚%收繳率進行測算的，測算時熬，住宅管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)按背長沙市相同檔次的物業(yè)收費岸標(biāo)準(zhǔn)進行；三、物業(yè)管理費支出測算翱（一）物業(yè)管理費支出測算總唉表序號款項內(nèi)容每月金額(元)備注1人員工資、福利、保險258012辦公費用15033公共設(shè)施設(shè)備運行及保養(yǎng)費用48874綠化維護保養(yǎng)費1005清潔、保潔、消殺費11616公共秩序維護費1057公共水電費78758固定資產(chǎn)折舊費10009公共責(zé)任險、財產(chǎn)險、意外險100010小區(qū)節(jié)日裝飾及社區(qū)文化活動費16711不可預(yù)見費用42211稅金及其它附加費30

58、1512管理利潤269213支出總計49728包干制說明：礙1、以上支出測算不含小區(qū)大百、中修、翻新改造產(chǎn)生的費用矮及外墻清洗費用的支出，小區(qū)柏大、中修、翻新改造產(chǎn)生的費班用由第一六三醫(yī)院住宅小區(qū)的拔專項維修資金中列支；斑2、以上支出測算不含小區(qū)二胺次供水用水費用，此費用由小藹區(qū)業(yè)主每月分攤；版3、以上支出測算包含公共照襖明、電梯運行用電、清潔綠化絆、辦公產(chǎn)生的水電費用;壩（二）物業(yè)管理費支出測算明背細表序號項目 月金額（元） 備注1人員工資、福利、保險A人員工資管理處共21人1）管理處經(jīng)理18001人，1800元/人/月2）出納、接待員24002人，1200元/人/月3）保潔員32004人，

59、800元/人/月4）綠化員10001人，1000元/人/月5）工程技工24002人，1200元/人/月6）安管領(lǐng)班14001人，1400元/人/月7）安管員78006人，1300元/人/月小計20000B社會保險2088共17人,比率按31購買,按公司比例348元/人/月.C員工人身意外傷害險等213共17人，按150元/人/年D員工福利及津貼3200根據(jù)相關(guān)法規(guī),按工資總額的16%計提E員工培訓(xùn)招聘費300根據(jù)相關(guān)法規(guī),按工資總額的1.5%計提小 計合計25801 2辦公費用A辦公用品費 200 按管理人員40元/人/月，含耗材B固定電話費 500 4部電話，125元/月C通信、寬帶網(wǎng)絡(luò)費

60、90 D直飲水費 150 E辦公設(shè)備維護費 50 F辦公水電費 200 G業(yè)務(wù)交通費100 H員工服裝折舊 213 平均按300元/人/兩年，17人，共5100元/2年,平均213元/月攤銷合計 1503 3公共設(shè)施設(shè)備運行及保養(yǎng)費用A日常共用設(shè)施維護費200B設(shè)備維護保養(yǎng)44871）消防系統(tǒng)1002）給排水系統(tǒng)1250a.消防水泵維護保養(yǎng)100b.生活水泵維護保養(yǎng)300c.排污泵維護保養(yǎng)100d.管道的維護100含管道疏通、上漆等e.化糞池的清理600f.生活水池的清洗、消毒、檢測50按半年清洗一次3）供配電系統(tǒng)400a.配電柜的維護保養(yǎng)50b.變壓器的維護保養(yǎng)、檢測費100c.樓梯燈的維護