1、住宅與房地產(chǎn)物業(yè)管理隨著物業(yè)管理行業(yè)在我國的興起和蓬勃發(fā)展，各種各樣的問題也接踵而來，特別是整個(gè)行業(yè)的經(jīng)營效益問 題尤為突出，直接影響了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。如何避免虧損、提高效益，促使物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展， 成為一個(gè)迫切需要解決的問題。一、物業(yè)管理企業(yè)拓展盈利空間的理論思考（一）拓寬物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)涵，提供多樣化的服務(wù)，是創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的根本途徑。當(dāng)前，物業(yè)管理公司主要是通過提供基本服務(wù)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)以及提供一些增值服務(wù)向業(yè)主收取勞 務(wù)費(fèi)來維持經(jīng)營，服務(wù)所利用和組織的資源也比較單一，主要是本公司自己的資源，如公司的專業(yè)技術(shù)、設(shè)備 和管理人員等。但是，由于物業(yè)管理屬于服務(wù)管理領(lǐng)域，而服務(wù)

2、行業(yè)是收益回報(bào)較穩(wěn)定的行業(yè)，物業(yè)管理公司 不可能從基本服務(wù)中獲取高額的利潤；雖然我國絕大多數(shù)的物業(yè)管理公司都設(shè)置了增值服務(wù)項(xiàng)目來彌補(bǔ)利潤的 不足，但由于自身資源、能力以及人員素質(zhì)的限制，服務(wù)層次較低（主要是勞動(dòng)密集型），服務(wù)項(xiàng)目也較少， 所以增值服務(wù)的利潤空間也未能被物業(yè)管理公司充分挖掘。因此，經(jīng)營思路的狹窄就造成了企業(yè)獲利途徑少、 利潤空間小的后果。與此同時(shí)，社會(huì)不同主體對于物業(yè)管理服務(wù)的需求卻是與日俱增，更加趨向多樣化，（1）業(yè)主群體的需求。 隨著人們生活水平的日益提高，收入的不斷增加，各種增值服務(wù)有了更廣泛的市場，其中的利潤空間也越來越 大。由于當(dāng)今社會(huì)競爭日益加劇，工作壓力不斷增強(qiáng)，人

3、們渴望在緊張的工作之余獲得充裕的休息和享受，為 了節(jié)約時(shí)間和“尋找成本”，人們愿意把一部分增值服務(wù)由物業(yè)管理公司來提供。（2）購房者的需求。對于購房者來說，購買物業(yè)是一項(xiàng)長遠(yuǎn)的高額投資，自然希望它能夠保值、增值。因 此，他們在購買物業(yè)之前對將來物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是非常關(guān)心的，而且在購買物業(yè)時(shí)，購房者與開發(fā)商之間 往往存在著某種程度的“信息不對稱”。因此，購房者有向“專家”咨詢的需求，此外，一些人還會(huì)有房產(chǎn)再 投資決策、物業(yè)租售經(jīng)營方案等方面的咨詢需求。（3）房產(chǎn)開發(fā)商的需求?，F(xiàn)在，隨著業(yè)主“買物業(yè)就是買管理和服務(wù)”觀念的增強(qiáng)，開發(fā)商已經(jīng)把物業(yè)管 理服務(wù)看成是售樓的一個(gè)“賣點(diǎn)”因此，他們也愿意聘

4、請富有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司提前介入，參與物業(yè)的開發(fā) 過程，為自己提供咨詢和監(jiān)督服務(wù)，以改進(jìn)物業(yè)的具體設(shè)計(jì)，完善物業(yè)的使用功能。（4）社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商的需求。通過與物業(yè)管理公司形成長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商可以獲得更 多的利益。首先，他可以及時(shí)地得到業(yè)主的需求信息，降低了獲取信息的時(shí)間成本和不確定性，其次，物業(yè)管 理公司可以把業(yè)主的一些專業(yè)性強(qiáng)、他們自身又無能力提供的服務(wù)“外包”給社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商來完成，從而最 大限度地滿足業(yè)主的需求。因此，社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商也有向物業(yè)管理公司購買信息的需求。因此，基于上述多樣的需求，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該進(jìn)一步拓寬經(jīng)營服務(wù)的思路，擴(kuò)大服務(wù)的對象和種類，通 過多樣化的經(jīng)

5、營服務(wù)來創(chuàng)造效益。這樣不但可以充分滿足業(yè)主的需求，提高區(qū)域檔次，而且更重要的是可以開 辟資金來源的渠道，建立起企業(yè)良好的造血機(jī)能，創(chuàng)造源源不斷的利潤。當(dāng)然，多元化發(fā)展在降低單一經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也增加了進(jìn)入其它行業(yè)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)必須注 意結(jié)合實(shí)際，突顯優(yōu)勢，在多元化發(fā)展中處理好與專業(yè)化發(fā)展的關(guān)系，使二者協(xié)同配合，共同促進(jìn)企業(yè)的可持 續(xù)發(fā)展。（二）物業(yè)管理能夠使物業(yè)保值增值，這可以成為企業(yè)盈利的突破點(diǎn)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民生活水平的提高，人們對于房產(chǎn)的保值增值的需求越來越高，尤其是近幾年， 各地房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，使得越來越多的人把購房當(dāng)成是一種投資，因此也更加注重能使房產(chǎn)坐享增值的

6、關(guān) 鍵環(huán)節(jié)物業(yè)管理和服務(wù)。業(yè)主委托物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，表面上看是交錢買物業(yè)管理服務(wù)，還要讓物業(yè)管理公司賺得一部分 利潤，但實(shí)際上，當(dāng)房屋價(jià)值因土地價(jià)值提高和環(huán)境改善而提高時(shí)，延長房子一年的使用壽命，就等于用一年 的物業(yè)管理費(fèi)買來一年的土地增值額。從這種意義上說養(yǎng)房子就不僅是延長使用壽命，而且還是一種投資。這 在商業(yè)房產(chǎn)，尤其是寫字樓物業(yè)中更為突出。由此可見，好的物業(yè)管理的確對物業(yè)的保值增值起到重要作用，因此物業(yè)管理企業(yè)也理應(yīng)分享增值的部分， 這可以體現(xiàn)在物業(yè)管理收費(fèi)中，從而增加盈利。（三）實(shí)行規(guī)?；?jīng)營可以有效地降低管理成本。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的規(guī)模成本遞減原理，生產(chǎn)成本分為可變成本和不變成本

7、。對于物業(yè)管理企業(yè)來說，隨著其 經(jīng)營管理的物業(yè)面積的增多，企業(yè)的一部分管理費(fèi)用并不會(huì)隨著管理規(guī)模發(fā)生數(shù)量變化（即不變成本），這 就會(huì)攤薄單位面積的不變管理成本，所以其單位物業(yè)管理面積的綜合成本就會(huì)降低。所謂無序化管理成本，就是隨著管理的范圍、幅度的擴(kuò)大，其管理的有效性將會(huì)不斷降低，成本也會(huì)增加。當(dāng)前，許多物業(yè)管理公司手中的物業(yè)點(diǎn)過于分散且規(guī)模很小，往往會(huì)造成管理成本居高不下，經(jīng)濟(jì)效益無 法提高。因此，我們應(yīng)該根據(jù)各地區(qū)的不同情況，對物業(yè)管理實(shí)行規(guī)?；?jīng)營，從而降低管理成本，提高經(jīng)濟(jì) 效益。（四）實(shí)行專業(yè)服務(wù)社會(huì)化，也是降低管理成本，增加盈利的有效途徑由于歷史和現(xiàn)實(shí)的原因，目前我國絕大多數(shù)物業(yè)管

8、理企業(yè)都是“小而全”的管理模式，這樣就帶來一個(gè)兩 難的選擇若要滿足各項(xiàng)管理服務(wù)需求，必須配齊各類專業(yè)人才，否則會(huì)面臨質(zhì)量低下的后果，而配齊專業(yè)人才， 各類專業(yè)任務(wù)量又相對不足，形成成本壓力。從香港的成功經(jīng)驗(yàn)看，從事樓宇、商業(yè)大廈和公共屋村管理的管 理機(jī)構(gòu)人員組成都少而精，管理機(jī)構(gòu)將保安、清潔、維修等工作都以合同形式發(fā)包給專業(yè)公司、承包商去做。 物業(yè)管理人員主要是按照合同進(jìn)行管理和協(xié)調(diào)。除日常需要少數(shù)維修人員外，各種專業(yè)技術(shù)人員都不需配置， 物業(yè)管理公司成為物業(yè)管理的組織者，管理開支大為減少，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)定期對承包商和專業(yè)公司進(jìn)行考核， 評(píng)價(jià)其工作業(yè)績，按照市場公平競爭、優(yōu)勝劣汰的原則進(jìn)行選擇。

9、這種社會(huì)化經(jīng)營方式，不僅能最大限度地發(fā) 揮人力資源優(yōu)勢和專業(yè)優(yōu)勢，而且能使管理成本大為降低。因此，由物業(yè)管理公司統(tǒng)籌、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督， 把一些具體事務(wù)交由社會(huì)上的專業(yè)公司，可以有效地降低管理成本，增加企業(yè)的利潤。二、物業(yè)管理行業(yè)盈利能力的重新定位樹立“以人為本”的服務(wù)理念，不能只滿足于當(dāng)好管家。物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，企業(yè)必須要徹底擺 脫傳統(tǒng)的以管理者自居的觀念，正確認(rèn)識(shí)和擺正自己的位置。要清楚地意識(shí)到自己是管理服務(wù)型企業(yè)，只有通 過提供全面、及時(shí)、周到、安全、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，得到業(yè)主認(rèn)可，企業(yè)才能不斷生存與發(fā)展。所以，物業(yè)管理公 司要不斷強(qiáng)化“以人為本”的服務(wù)理念，深化服務(wù)內(nèi)涵，力求達(dá)到服務(wù)的

10、最佳效果，這才是擴(kuò)大利潤來源的根 本出路。以物業(yè)的經(jīng)營、管理一體化發(fā)展為特點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)“一業(yè)為主，多元經(jīng)營”的發(fā)展格局。 在將物業(yè)管理、經(jīng)營融為一體的同時(shí)，不斷研發(fā)新的服務(wù)項(xiàng)目，拓展新的經(jīng)營領(lǐng)域。積極參與、經(jīng)營房地產(chǎn)行 業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷售等方面的咨詢與策劃，介入與物業(yè)管理密切相關(guān)的行業(yè)， 如物業(yè)租賃、商業(yè)服務(wù)、文化、餐飲、建材、裝飾等，通過開發(fā)物業(yè)的整體功能，提高物業(yè)的增值潛力，來增 強(qiáng)企業(yè)的競爭能力和盈利能力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。以資本運(yùn)作為紐帶，有效利用名牌企業(yè)的品牌優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，運(yùn)用合資經(jīng)營、合作經(jīng)營、 兼并、重組、收購等方式，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要

11、素的優(yōu)化組合，通過輸入管理模式、實(shí)施品牌化、規(guī)模化經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)資 源共享和低成本的市場擴(kuò)張，不斷拓寬物業(yè)管理的范圍和內(nèi)容，真正做到“以名牌闖天下，以質(zhì)量取天下，以 服務(wù)守天下”，最終形成跨地區(qū)、跨行業(yè)的大型物業(yè)管理集團(tuán)，在激烈的市場競爭中求得生存與發(fā)展。將技術(shù)優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為市場優(yōu)勢，走專業(yè)化發(fā)展之路。根據(jù)企業(yè)自身優(yōu)勢，發(fā)展如清潔、綠化、消殺等基礎(chǔ) 服務(wù)項(xiàng)目，機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施、智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、施工、改造、保養(yǎng)、維修，物業(yè)管理軟件系統(tǒng)的研制、 開發(fā)等技術(shù)服務(wù)項(xiàng)目，使物業(yè)管理服務(wù)過程中的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)由簡單維護(hù)型、勞動(dòng)密集型向技術(shù)維護(hù)型、 知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變；順應(yīng)現(xiàn)代信息科技飛速發(fā)展的要求，積極實(shí)施網(wǎng)

12、絡(luò)化、智能化管理，降低人力成本，提高服 務(wù)質(zhì)量，通過成立專業(yè)公司的方式，實(shí)施專業(yè)化經(jīng)營，參與市場競爭，以此作為新的利潤增長點(diǎn)，拓展企業(yè)的 盈利空間。三、物業(yè)管理企業(yè)盈利點(diǎn)的設(shè)計(jì)1、介入物業(yè)租賃代理業(yè)務(wù)，作為物業(yè)管理主業(yè)的補(bǔ)充，通過提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，提高租金和增加出租率， 以此來增加盈利。物業(yè)管理企業(yè)可以利用自身對物業(yè)熟悉的優(yōu)勢，為業(yè)主和租房者提供高效優(yōu)質(zhì)的專業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè) 從事物業(yè)出租代理對三方都有好處對于租房者來說，不用和業(yè)主直接見面，討價(jià)還價(jià)，不僅大大減少了交易成 本，而且還因?yàn)橛形飿I(yè)管理企業(yè)做中介，減少了上當(dāng)受騙的可能；對業(yè)主來說，作為投資者不用投入太多的精 力，即可獲得可觀的回報(bào)，

13、而對物業(yè)管理企業(yè)來說，則可利用專業(yè)優(yōu)勢獲得一定的中介利潤。在物業(yè)出租前，進(jìn)行物業(yè)的租賃營銷，對物業(yè)管理者而言是非常必要的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該精心制定市場 推廣策略，利用廣告宣傳等各種營銷手段，來充分展示物業(yè)的特點(diǎn)和優(yōu)勢，提高市場知名度，從而為提高出租 率和租金水平創(chuàng)造條件。在物業(yè)出租之后，物業(yè)管理企業(yè)通過為租客提供周到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，爭取使租客在其租 約期滿后能夠續(xù)租，也為物業(yè)創(chuàng)造一種良好的聲譽(yù)，以此來吸引新的租客，從而提高市場競爭力，也使提高租 金成為可能。租金和出租率得到了保證，也就意味著物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取有保障，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候還可以提高收 費(fèi)，從而為企業(yè)創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益。2、從房產(chǎn)售價(jià)

14、的提高中分享盈利部分。在購買新商品房時(shí)，無論是住宅還是商業(yè)樓宇，日后物業(yè)管理水平的高低已經(jīng)日益成為購房者所考慮的一 個(gè)重要因素。在房地產(chǎn)業(yè)競爭激烈的今天，對于開發(fā)商而言，再拼價(jià)格實(shí)為下策，而重視了物業(yè)管理，就可以 提高房子的檔次，讓購房者放心，并以此作為售房的一大“賣點(diǎn)”，可以使房產(chǎn)的需求量增加，售價(jià)提高。因 此，在與開發(fā)商共同打造房產(chǎn)品牌的過程中，物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)分享其中的一部分盈利，以此作為開展物業(yè)管 理的啟動(dòng)資金，解決企業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足的狀況，獲得良性發(fā)展。3、通過開展以市場為導(dǎo)向的多種經(jīng)營，提供多樣化的服務(wù)，來拓展盈利空間。企業(yè)可以充分挖掘市場需求，通過開展以下經(jīng)營服務(wù)活動(dòng)來獲取收益：（

15、1）利用自身資源，在為業(yè)主提供 基本服務(wù)的基礎(chǔ)上充分開展增值服務(wù)，擴(kuò)大勞務(wù)服務(wù)費(fèi)的來源，如家政服務(wù)、汽車美容、裝飾裝修、綠化保養(yǎng)、 房屋和家用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、禮儀服務(wù)、洗衣、送奶送報(bào)等；（2）通過創(chuàng)建信息服務(wù)平臺(tái)！把小區(qū)業(yè)主的需求 信息、“出售”給社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商，獲取信息服務(wù)費(fèi)；（3）利用掌握的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)向業(yè)主和房產(chǎn)開發(fā)商提 供咨詢、策劃等服務(wù)，收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)。例如，可以向業(yè)主提供房屋接管驗(yàn)收服務(wù)，用專業(yè)的眼光指導(dǎo)其收 房，查看房屋內(nèi)外各種設(shè)施設(shè)備的完好程度和狀態(tài)。（4）在取得相應(yīng)的經(jīng)營許可后開展多種物業(yè)經(jīng)營，如幼兒 園、餐廳、超市、美容美發(fā)中心、停車場、會(huì)所（現(xiàn)在比較流行集健身、棋牌、

16、球場、書報(bào)閱覽、衣物干洗、 酒吧等服務(wù)項(xiàng)目于一身的小區(qū)會(huì)所）及康體娛樂設(shè)施等；（5）公共場地或建筑物共用部位的經(jīng)營，如戶外廣 告、公共場地出租等；（6）通過對經(jīng)營性物業(yè)進(jìn)行技術(shù)性改造或功能、環(huán)境的配套，提高物業(yè)的盈利能力，從 而獲得相應(yīng)的利潤；（7）通過開展豐富的社區(qū)文化活動(dòng)，營造良好的生活氛圍，向業(yè)主提供“情感”服務(wù)，雖 然不能直接從中獲得收入，但它能間接的創(chuàng)造利潤一方面有利于開展日常管理工作，業(yè)主也愿意把更多的增值 服務(wù)委托給物業(yè)管理企業(yè)，另一方面也有利于企業(yè)收集和積累關(guān)于業(yè)主群體的需求信息，因此，“情感”服務(wù) 對于增加企業(yè)盈利也發(fā)揮著十分重要的作用。4、推行物業(yè)管理酬金制，保障物業(yè)管理企

17、業(yè)的合法收益水平。物業(yè)管理酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定的比例或固定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)， 其余全部用于物業(yè)管理區(qū)域的管理和維護(hù)支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行酬金制，物業(yè)管理公司要按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)算對小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理活 動(dòng)，并通過建立相應(yīng)的年度預(yù)算、服務(wù)費(fèi)收支情況報(bào)告、審計(jì)監(jiān)督制度以及獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制等，使業(yè)主能夠更好地行 使監(jiān)督、檢查、質(zhì)詢的權(quán)利，保障自己的合法權(quán)益。因此，推行物業(yè)管理酬金制，可以更加科學(xué)合理地將業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)使用在為業(yè)主服務(wù)的項(xiàng)目上， 同時(shí)也保障了物業(yè)管理企業(yè)能夠明明白白地獲得應(yīng)有的利潤，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營的良性循環(huán)。5、實(shí)施“ 1拖N ”管理模式，充分發(fā)揮規(guī)模經(jīng)營的效益。在管理跨度加大、規(guī)模優(yōu)勢凸現(xiàn)的情況下，實(shí)施“ 1拖N ”的管理架構(gòu)可以有效地彌補(bǔ)當(dāng)前物業(yè)管理企 業(yè)“小而全”的不足?！?1拖N ”即確定一個(gè)資深的小區(qū)管理部為區(qū)域管理中心，由它攜帶周邊幾個(gè)管理部 作為小區(qū)服務(wù)中心