1、xxD-18地塊項(xiàng)目調(diào)研1第一部分：區(qū)域市場(chǎng)分析第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究第三部分：項(xiàng)目地塊及定位研究第四部分：項(xiàng)目產(chǎn)品定位及分析第五部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略第六部分：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略第七部分：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范第八部分：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范2中國(guó)著名的觀音文化之鄉(xiāng)四川盆地中部腹心城市涪江中游，川中政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心成都和重慶兩座特大城市的中心節(jié)點(diǎn)國(guó)家衛(wèi)生城市、 國(guó)家園林城市 中國(guó)優(yōu)秀旅游城市中國(guó)人居范例獎(jiǎng)城市 國(guó)家生態(tài)示范區(qū) 中國(guó)觀音文化之鄉(xiāng)中國(guó)金融生態(tài)城市 全國(guó)現(xiàn)代物流示范城市 全國(guó)綠化模范城市 “小成都”、“東川巨邑”、“川中重鎮(zhèn)”、“西部水都”九大國(guó)家級(jí)城市名片四大城市特性四大城市別稱(chēng)3區(qū)域面積人口河

2、東區(qū)158平方千米10萬(wàn)船山區(qū)618平方千米68萬(wàn)安居區(qū)1258平方千米81萬(wàn)蓬溪縣1251平方千米76萬(wàn)射洪縣1496平方千米104萬(wàn)大英縣703平方千米 55萬(wàn)xx市面積5484平方千米，人口394萬(wàn)人（2009年） 4xx為人口稠密區(qū)，人口密度為每平方公里706人，人口密度遠(yuǎn)大于全國(guó)、全省平均水平。全市人口絕大部分分布在沿涪江兩岸的沖積平壩、沿河兩岸的河谷地帶和丘間小平壩區(qū)。從射洪縣的金華鎮(zhèn)到船山區(qū)的南強(qiáng)鎮(zhèn)，沿涪江兩岸屬人口的特稠密區(qū)，人口密度達(dá)到每平方公里813人。中國(guó)每平方公里平均人口密度為130人，約是世界人口密度的10倍，東部沿海地區(qū)人口密集，每平方公里超過(guò)400人中部地區(qū)每平方

3、公里為200多人西部高原地區(qū)人口稀少，每平方公里不足10人。全國(guó)人口密度xx人口密度5672010年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額523億元，增長(zhǎng)17.5%2010年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額359億元，比上年末增長(zhǎng)14.16%其中，活期存款余額119億元，增長(zhǎng)26.9%其中，定期儲(chǔ)蓄存款余額239億元，增長(zhǎng)8.7%89xx城市規(guī)劃（2009年修編批復(fù)）xx市的城市發(fā)展目標(biāo)為：成渝地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會(huì)文明、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、富有濃郁地方民俗文化和山水城市特色的現(xiàn)代化大城市?！笆濉逼陂g，按照xx市城區(qū)面積100平方公里、100萬(wàn)城市人口的“雙百”目標(biāo)，首先繼續(xù)加大城市化進(jìn)程步伐，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，深

4、入完善城市商業(yè)、產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施，加速聚集商氣、人氣；其次、按照“城市、文化、旅游、產(chǎn)業(yè)互動(dòng)共融”的發(fā)展思路，以發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)為主線，大力發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)，著力實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；10市城區(qū)五大旅游度假區(qū)：建設(shè)中國(guó)觀音文化城、中華玫瑰城、九宗書(shū)院公園、中華養(yǎng)生谷旅游度假區(qū)和觀音湖“一湖三島”五大主體功能區(qū)：活力新城區(qū)（河?xùn)|新區(qū)）、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）、現(xiàn)代物流區(qū)（金家物流園）、新型工業(yè)區(qū)（創(chuàng)新工業(yè)園）、特色安居區(qū)（安居區(qū)）河?xùn)|市中心：河?xùn)|體育中心、文化中心、會(huì)展中心、傳媒中心五大旅游度假區(qū)匯集“xx特色” 11xx城市研究小結(jié)從城市特性、城市名片分析，城市發(fā)展與建設(shè)充滿(mǎn)著巨大的機(jī)會(huì)從高人口密度分析

5、，房地產(chǎn)以及城市建建設(shè)空間大社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)與居民收入水平穩(wěn)步提升城市規(guī)劃為城市確立了良好的藍(lán)圖與發(fā)展目標(biāo) xx樓市板塊效應(yīng)明顯，城北與城中供應(yīng)量越來(lái)越小，河?xùn)|新區(qū)是未來(lái)城市房地產(chǎn)的主要供應(yīng)源，也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最激烈區(qū)域。12第一部分：區(qū)域市場(chǎng)分析第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究第三部分：項(xiàng)目地塊及定位研究第四部分：項(xiàng)目產(chǎn)品定位及分析第五部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略第六部分：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略第七部分：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范13區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究14房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資止跌回升。2010年，xx市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈探底回升態(tài)勢(shì)，累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資67.9億元，比2009年同期增長(zhǎng)15.5%房屋施工面積與新開(kāi)工面積大幅增長(zhǎng)。201

6、0年，全市房屋施工面積629.02萬(wàn)平方米，與2009年同期相比增長(zhǎng)14.1%。全市房屋新開(kāi)工面積379.64萬(wàn)平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)74.4%商品房銷(xiāo)售面積有所下滑。2010年，全年銷(xiāo)售商品房196.96萬(wàn)平方米，與去年同期相比下降17.5%2010年遂市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行15（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。1-4月，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資27.76億元，同比增長(zhǎng)61.6%。2011年xx1-4月份房地產(chǎn)情況（二）房屋施工面積與新開(kāi)工面積。1-4月,全市房屋施工面積432.08萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)53.4%;全市房屋新開(kāi)工面積73.07萬(wàn)平方米，與去年同期相比下降13.7%；全市房屋竣工面積33.8

7、6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.13%。（三）商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額。1-4月，全市銷(xiāo)售商品房37.84萬(wàn)平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)4.6%；銷(xiāo)售金額11.39億元，同比增長(zhǎng)29.94%。（四）房 價(jià)。4月市本級(jí)房?jī)r(jià)與3月相比呈價(jià)滯態(tài)勢(shì)。營(yíng)業(yè)房銷(xiāo)售均價(jià)為8800元/平方米左右，商品住房銷(xiāo)售均價(jià)約為4200元/平方米；存量住房銷(xiāo)售均價(jià)為3600元/平方米。16xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)及需求17xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐年價(jià)格增長(zhǎng)18xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分區(qū)域均價(jià)4400元/區(qū)域均價(jià)4500元/區(qū)域均價(jià)5000元/區(qū)域均價(jià)4600元/19區(qū)域典型項(xiàng)目分析20區(qū)域樓盤(pán)均價(jià)戶(hù)型面積河?xùn)|弗萊明戈高層均價(jià)4900/套三1

8、00-130套四140-180福熙美邸3500元/套二70-90套三100-130東城一品2900元/套三125-140套四140-160歐洲新城4350元/套二70-85套三100-120鼎盛國(guó)際LOFT公寓8000-9600元/ 套一40-50高層均價(jià)4600元/ 二變?nèi)?0-110城南萬(wàn)象新天4800元/套二76-84套三113-117世紀(jì)春天4300元/套二90套三112中央商務(wù)區(qū)翰林名苑4900-5800元/套一47一變二70-92二變?nèi)?5-116二變?nèi)ㄊ孢m）126-165濱江生活帶南濱帝景4700-5300元/套二80-100套三130套四160 xx市典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格及戶(hù)型比例分

9、配21xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)特征22xx市典型項(xiàng)目產(chǎn)品供應(yīng)特征23xx市典型項(xiàng)目產(chǎn)品供應(yīng)特征區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)單層戶(hù)數(shù)（電梯）單層戶(hù)數(shù)（多層）城南景逸華府2梯4戶(hù)無(wú)多層城南新界旺郡2梯5戶(hù)/6戶(hù)/7戶(hù)無(wú)多層城南錦繡南庭2梯4戶(hù)1層2戶(hù)城南南湖逸景2梯4戶(hù)1層3戶(hù)/4戶(hù)城南世紀(jì)春天2梯4戶(hù)1層2戶(hù)城南海棋山水花園2梯4戶(hù)/6戶(hù)無(wú)多層城南時(shí)代領(lǐng)邸2梯5戶(hù)/6戶(hù)無(wú)多層河?xùn)|龍騰御錦2梯20戶(hù)1層2戶(hù)河?xùn)|弗萊明戈2梯4戶(hù)/6戶(hù)1層2戶(hù)河?xùn)|華泰福熙美邸2梯4戶(hù)1層2戶(hù)河?xùn)|學(xué)府馨城2梯4戶(hù)1層2戶(hù)河?xùn)|東城一品1梯3戶(hù)/2梯6戶(hù)無(wú)多層河?xùn)|中鐵龍城2梯4戶(hù)1層2戶(hù)河?xùn)|鼎盛國(guó)際3梯20戶(hù)無(wú)多層河北金海國(guó)際2梯5戶(hù)無(wú)多

10、層24xx市典型項(xiàng)目產(chǎn)品供應(yīng)特征區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)附屬配套設(shè)施城南景逸華府無(wú)城南新界旺郡無(wú)城南錦繡南庭無(wú)城南南湖逸景無(wú)城南世紀(jì)春天網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、露天健身區(qū)城南海棋山水花園無(wú)城南時(shí)代領(lǐng)邸社區(qū)商業(yè)河?xùn)|龍騰御錦網(wǎng)球場(chǎng)、spa健身中心河?xùn)|弗萊明戈社區(qū)商業(yè)河?xùn)|華泰福熙美邸無(wú)河?xùn)|學(xué)府馨城社區(qū)商業(yè)河?xùn)|東城一品社區(qū)商業(yè)河?xùn)|中鐵龍城無(wú)河?xùn)|鼎盛國(guó)際復(fù)合商業(yè)/私產(chǎn)酒店城北金海國(guó)際酒店、商業(yè)25xx2010年成交低于2009年，而新開(kāi)工面積卻增加74.4%，說(shuō)明2011年xx的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇；xx的主流產(chǎn)品特征是90-120平方米，投資型產(chǎn)品和小戶(hù)型產(chǎn)品屬于市場(chǎng)空白；xx2009年價(jià)格增幅幅度較大，僅2010年增幅就達(dá)18%

11、，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)GDP增長(zhǎng)率；1234xx2011年1-4月全市銷(xiāo)售商品房37.84萬(wàn)平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)4.6%；銷(xiāo)售金額11.39億元，同比增長(zhǎng)29.94%；26消費(fèi)者研究27客戶(hù)需求特征客戶(hù)分析主要是與銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的置業(yè)顧問(wèn)現(xiàn)場(chǎng)深度訪談及對(duì)購(gòu)房者的溝通交流綜合得出。訪談結(jié)果如下： （1）主力面積需求主要集中在2房80-90，3房100-120平米； （2）大多客戶(hù)的總價(jià)接受能力在35-45萬(wàn)之間； （3）在與客戶(hù)的訪談中，很多客戶(hù)都流露出投資的意愿，xx目前尚未出現(xiàn)投資型公寓產(chǎn)品，但我司認(rèn)為，這部分需求是確實(shí)存在的，只是目前xx沒(méi)有合適的產(chǎn)品激發(fā)這方面的需求；（4）對(duì)于商業(yè)來(lái)說(shuō)，客戶(hù)主力選擇

12、面積在40-70，接受的總價(jià)在50-70萬(wàn)；28客戶(hù)群體特征（1）目前xx客戶(hù)構(gòu)成主要分為3塊，第一是以市區(qū)為主，約占60%的比例，其中以個(gè)體工商戶(hù)、企亊業(yè)單位職工為主；第二是周邊客戶(hù)約占35%，主要集中在蓬溪、大英、射洪等區(qū)域；第三是外地客戶(hù)約占5%，以重慶、成都投資客戶(hù)為主； （2）家庭結(jié)構(gòu)大多以3口之家為主； （3）購(gòu)買(mǎi)商業(yè)的客戶(hù)以個(gè)體工商戶(hù)、公務(wù)員和外地投資客為主；29客戶(hù)決策模式（1）在選擇項(xiàng)目的旪候，客戶(hù)首先考慮地段和價(jià)格，其次是生活配套和環(huán)境，以及區(qū)域成熟度。（2）大多數(shù)客戶(hù)都希望居住的小區(qū)有優(yōu)異的景觀，物業(yè)管理方面由于xx還處于起步階段，客戶(hù)對(duì)物業(yè)管理沒(méi)有明確的概念，但希望服務(wù)

13、水平能夠越高越好，服務(wù)項(xiàng)目越多越好。 （3）購(gòu)買(mǎi)商業(yè)的客戶(hù)，大多數(shù)第一看重的是地段，其次是未來(lái)發(fā)展，第三是價(jià)格，第四是商業(yè)管理。30政策研究31宏觀因素影響下的中國(guó)地產(chǎn)走向2010.1.10國(guó)十一條二套房首付40%、信貸風(fēng)險(xiǎn)管理、差別化的住房稅收政策、加大保障性房建設(shè)等2010.4.17國(guó)十條建立問(wèn)責(zé)機(jī)制、差別化住房信貸政策、二手房首付50%、三套房停貸、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等2011.1.13國(guó)八條不足5年?duì)I業(yè)稅全額征收、二套房首付60%、貸款利率1.1倍、外地人士限購(gòu)、明確問(wèn)責(zé)機(jī)制等發(fā)改委：5月1日起商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)2011年3月22日宣布，發(fā)展改革委日前發(fā)布商品房銷(xiāo)售明

14、碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，明文規(guī)定從5月1日起商品房銷(xiāo)售實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。商品房銷(xiāo)售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外后，可以自行降價(jià)，打折銷(xiāo)售，但漲價(jià)必須重新申報(bào)備案32金融政策-加息金融政策-上調(diào)存款準(zhǔn)備金率33一線房企對(duì)于宏觀綜合政策的反應(yīng)兩轉(zhuǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)，調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重原本是不溫不火的商業(yè)地產(chǎn)，卻在住宅市場(chǎng)舉步維艱之年迎來(lái)跨越式增長(zhǎng)，眾多靠住宅項(xiàng)目“持家”的一線房企，紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，持有商業(yè)比例持續(xù)加大轉(zhuǎn)戰(zhàn)：一線房企紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三城市一線知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市可以看出，目前一線城市的發(fā)展確實(shí)有限，而相對(duì)來(lái)說(shuō)，

15、二三線城市卻有很大的發(fā)展空間34xx市確定2011年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)-2011年03月28日限價(jià)不限購(gòu)亂漲價(jià)的將取消預(yù)售許可證根據(jù)xx市實(shí)際情況，近日，市住建部門(mén)向媒體公布了住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，xx市2011年新建房屋價(jià)格增長(zhǎng)幅度控制在12%以?xún)?nèi)加大市場(chǎng)供應(yīng)今年將建保障性安居住房15404套據(jù)了解，“十二五”期間，xx市力爭(zhēng)完成建設(shè)保障性住房和改造棚戶(hù)區(qū)53500套（戶(hù)），其中保障性住房47500戶(hù)，各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造5993戶(hù)規(guī)范交易行為年內(nèi)擬將備案進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)交易35加大保障房的供應(yīng)爭(zhēng)奪首置客戶(hù)和中低端客戶(hù)，競(jìng)爭(zhēng)加劇宏觀政策xx樓市限價(jià)不限購(gòu)國(guó)八條不能胡亂漲價(jià)，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必采取高價(jià)高折扣的方式銷(xiāo)售本土需求

16、影響較小，催生外地來(lái)xx投資型需求增加加息和調(diào)整準(zhǔn)備金房貸難度進(jìn)一步增加，特別是二套房和商業(yè)貸款，直接影響開(kāi)發(fā)商資金鏈36xx樓市研究小結(jié)xx作為一個(gè)三、四線城市，對(duì)政策的敏感度遠(yuǎn)低于一線城市，但這并不能表明xx房地產(chǎn)市場(chǎng)是穩(wěn)定的，政策永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的導(dǎo)向。隨著投資全國(guó)化、媒體影響日益強(qiáng)大、投資者掌握知識(shí)的能力加強(qiáng)等因素影響，目前xx市場(chǎng)大多數(shù)樓盤(pán)出現(xiàn)圈地銷(xiāo)售現(xiàn)象，xx這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景令人擔(dān)憂，特別是當(dāng)媒體全面報(bào)道房地產(chǎn)形勢(shì)后，普通購(gòu)房者開(kāi)始有意識(shí)進(jìn)行判斷。 做為開(kāi)發(fā)企業(yè)，在xx外部條件無(wú)法控制時(shí)，本項(xiàng)目需做好自身產(chǎn)品的品質(zhì)及口碑打造，制定符合發(fā)展及符合市場(chǎng)變化的策略，本項(xiàng)目可以實(shí)行既動(dòng)

17、既售的策略，在xx市場(chǎng)樹(shù)立良好口碑，得到購(gòu)房者的信任，這樣才能在變化的市場(chǎng)形勢(shì)下立足、發(fā)展。37第一部分：區(qū)域市場(chǎng)分析第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究第三部分：項(xiàng)目地塊及定位研究第四部分：項(xiàng)目產(chǎn)品定位及分析第五部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略第六部分：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略第七部分：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范38河?xùn)|新區(qū)-項(xiàng)目D-18地塊地塊位置：河?xùn)|新區(qū)東平大道以東，市中級(jí)人民法院辦公樓以北用地性質(zhì)：商業(yè)、住宅用地。地塊指標(biāo)：34583.41（51.87畝）其中：A地塊14651.47（商務(wù)、金融）；B地塊19931.94（商業(yè)、住宅用地）。地塊現(xiàn)狀：項(xiàng)目地塊相對(duì)平整，沒(méi)有地形高差。綜述：是河?xùn)|新區(qū)拓展的重點(diǎn)區(qū)域和未來(lái)區(qū)域中心。3

18、9軟件外包園配套商住區(qū)軟件外包園辦公區(qū)40 優(yōu)勢(shì) 1.EBD城市中心區(qū)位，河?xùn)|新區(qū)中央 2.地塊內(nèi)外部條件好，可塑性強(qiáng) 3.區(qū)域成長(zhǎng)性好，利于塑造河?xùn)|中心形象 4.濕地公園及江景 劣勢(shì)1.項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不濃2.河?xùn)|新區(qū)人氣較少3.區(qū)域環(huán)境一般，宜居二字牽強(qiáng)4.中高端客戶(hù)宜被分流5.綜合體帶來(lái)的抵消性抗性 威脅 1. 項(xiàng)目面臨區(qū)域內(nèi)激勵(lì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 2.項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃暫缺乏興奮點(diǎn) 3.客戶(hù)更認(rèn)可其它項(xiàng)目生活氛圍（配套、環(huán)境方面） 4.同檔次產(chǎn)品供應(yīng)量過(guò)大，同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì) 機(jī)會(huì) 1.自主購(gòu)房對(duì)高性?xún)r(jià)比，高品質(zhì)住宅需求旺盛 2.多種概念樓市并存，客戶(hù)認(rèn)識(shí)尚淺利于引導(dǎo) 3.引入全新住宅概念，認(rèn)同客

19、戶(hù)層次接近 4.鼎盛國(guó)際大型商業(yè)帶動(dòng)人流量，對(duì)本項(xiàng)目起到利好因素 5.高品質(zhì)產(chǎn)品的完美詮釋及高附加值的體現(xiàn)地塊SWOT分析41河?xùn)|新區(qū)-區(qū)域發(fā)展規(guī)劃第一個(gè)階段2002年9月新區(qū)成立到2004年9月新區(qū)成立開(kāi)發(fā)建設(shè)啟動(dòng)階段第二個(gè)階段2004年9月到2007年12月城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段第三個(gè)階段2008年以后以形成城市經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)為主的全面開(kāi)發(fā)建設(shè)階段河?xùn)|市中心的建成，將極大提升xx城市品位、完善城市功能，對(duì)建設(shè)綠色xx、健康xx、和諧xx、現(xiàn)代xx必將起著重大的推動(dòng)作用會(huì)展中心會(huì)展業(yè)的發(fā)展平臺(tái) 體育中心張揚(yáng)城市“運(yùn)動(dòng)精神”文化中心文化大餐薈萃 傳媒中心培育城市文化的“溫床” 為加快xx城市化進(jìn)程

20、，改善老城擁擠的現(xiàn)狀，提升xx城市形象，拉動(dòng)xx經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 2002年市委、市政府確定開(kāi)發(fā)建設(shè)河?xùn)|，作為擴(kuò)展xx城市規(guī)模、完善城市功能、提高城市品味、塑造城市形象的重要區(qū)域42市場(chǎng)環(huán)境分析河?xùn)|新區(qū)項(xiàng)目的主流產(chǎn)品是80-120的居住型戶(hù)型為主。河?xùn)|新區(qū)的市場(chǎng)空白點(diǎn)是商務(wù)屬性的產(chǎn)品和投資型產(chǎn)品。區(qū)域樓盤(pán)均價(jià)戶(hù)型面積河?xùn)|弗萊明戈高層均價(jià)4900/套三100-130套四140-180福熙美邸3500元/套二70-90套三100-130東城一品2900元/ （2010年五月份）套三125-140套四140-160歐洲新城4350元/套二70-85套三100-120鼎盛國(guó)際LOFT公寓8000-9600元

21、/套一40-50商業(yè)均價(jià)1600元/ 150-20043區(qū)域特性河?xùn)|新區(qū)、市中心、提升xx形象力與經(jīng)濟(jì)的新城，低入駐率自身特性A地塊：商業(yè)；B地塊：商業(yè)、住宅一體，開(kāi)放式街區(qū)，高價(jià)值財(cái)富之地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)居住型物業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重，投資型物業(yè)屬于市場(chǎng)空白點(diǎn)企業(yè)戰(zhàn)略低地價(jià)拿地，側(cè)重經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出效益，同時(shí)提升企業(yè)與項(xiàng)目品牌和市場(chǎng)價(jià)值城市形象河?xùn)|新區(qū)商務(wù)區(qū)地標(biāo)，濱江親水城市新空間，集商業(yè)、辦公和居住一體項(xiàng)目地塊定位因素匯總44職業(yè)特征：（1）擁有中型或中小型企業(yè)的民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)主（2）擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的之投資者（3）經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的人士（4）企業(yè)事業(yè)機(jī)關(guān)

22、之高層國(guó)家干部（5）在大型企業(yè)公司或事業(yè)單位，年收入10萬(wàn)以上的高層管理人士（6）營(yíng)商有成之中小型私企老板,有一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模個(gè)體商戶(hù)（7）外出務(wù)工或經(jīng)商的的成功返鄉(xiāng)置業(yè)者，已取得一定成就之外地成功人士年齡結(jié)構(gòu)：（1）是60年-75年出生的社會(huì)中堅(jiān)人士來(lái)源區(qū)域：（1）xx本地的投資者或者經(jīng)營(yíng)者（2）成渝2地的投資者項(xiàng)目目標(biāo)客群定位45主要街區(qū)人流量調(diào)查46大中型餐飲市場(chǎng)容量與潛量已經(jīng)飽和大中型品牌超市無(wú)公交車(chē)車(chē)站目前已經(jīng)引入部分公交線路生活服務(wù)社區(qū)商業(yè)缺乏銀行網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施缺乏第三產(chǎn)業(yè)中介缺乏通信網(wǎng)點(diǎn)缺乏文化生活場(chǎng)所無(wú)星級(jí)酒店 目前正籌備建設(shè)（錦江五星級(jí)酒店）體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)體育中心農(nóng)產(chǎn)品菜市河?xùn)|商貿(mào)城，位置

23、較偏各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)缺乏整體規(guī)劃水平高、打造的平臺(tái)高但后繼入駐跟進(jìn)乏力、缺少人氣項(xiàng)目所在區(qū)域配套設(shè)施區(qū)域現(xiàn)狀47體育中心項(xiàng)目位于河?xùn)|新區(qū)東平大道以東，中級(jí)人民法院辦公樓以北。項(xiàng)目處于未來(lái)規(guī)劃的中央商務(wù)區(qū)，周邊有體育中心、五星級(jí)酒店、xx最大的濕地公園、長(zhǎng)江岸線。濕地公園五星級(jí)酒店項(xiàng)目項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境環(huán)境分析48河?xùn)|競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目多以“裸賣(mài)”為主，未統(tǒng)一規(guī)劃，未招商；一層商業(yè)面積在40-100，2-4層面積多在200-400；項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)體量區(qū)位商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)體量（）均價(jià)備注河?xùn)|寶島風(fēng)情700015000-五彩江岸500013000-14000-五彩金海岸350016000已售完五彩

24、大世界1500016000已售完圣蓮港200016000-人間天上400011000-五彩威尼斯500016000-五彩多明戈450016000-18000-五彩新天地700015000-16000-河?xùn)|商貿(mào)城1500016000-西部唐都2000016000買(mǎi)一層送一層?xùn)|匯商業(yè)廣場(chǎng)110007000-鼎盛國(guó)際12000016000-城西美寧商業(yè)廣場(chǎng)130000價(jià)格未出，估計(jì)1層均價(jià)27000蘇寧、家樂(lè)福、茂業(yè)濱江 商業(yè)帶濱海名域130001層：16000-19000-兩濱麗景100001層：16000-合計(jì)251000492015年達(dá)到18萬(wàn)人2015年末20平方公里文化旅游產(chǎn)業(yè)園及行政文化

25、中心人口規(guī)模城市定位已建成xx最大的濕地公園，正在修建市體育中心、錦江五星級(jí)酒店等。河?xùn)|現(xiàn)狀未來(lái)發(fā)展項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境區(qū)域未來(lái)規(guī)劃50河?xùn)|會(huì)成為未來(lái)xx人口遷移和城市發(fā)展的主要方向；xx向東，會(huì)成為今后主流的居住方向河?xùn)|擁有最大的濕地公園和長(zhǎng)江岸線，會(huì)成為比xx中心城區(qū)更適合人居的中高端區(qū)域；河?xùn)|新區(qū)是xx市委、市政府確定打造的文化旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)，現(xiàn)代新城形象已經(jīng)彰顯；123但我們已經(jīng)看到，河?xùn)|新區(qū)周邊競(jìng)品項(xiàng)目，已多數(shù)消化，周邊項(xiàng)目業(yè)主逐漸入駐，本案項(xiàng)目?jī)H僅需要的是一個(gè)契機(jī)，來(lái)帶動(dòng)整個(gè)商住鏈的發(fā)展；4511地段規(guī)劃優(yōu)河?xùn)|新區(qū)的未來(lái)規(guī)劃、xx城市發(fā)展的未來(lái)規(guī)劃，都為項(xiàng)目的提供了絕佳的利好支撐。集成高

26、品質(zhì)周邊競(jìng)品項(xiàng)目無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃，較為散亂，而項(xiàng)目體量一般，經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃后，高品質(zhì)會(huì)成為項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)之一。2景觀資源好xx最大的濕地公園，長(zhǎng)江岸線，這不僅對(duì)住宅是優(yōu)勢(shì)，對(duì)商業(yè)，同樣是優(yōu)勢(shì).34發(fā)展機(jī)會(huì)佳項(xiàng)目周邊有五星級(jí)錦江酒店，體育中心、很多住宅項(xiàng)目、有獨(dú)立的商業(yè)體，聚合了酒店、人氣、運(yùn)動(dòng)設(shè)施等諸多優(yōu)勢(shì)資源。商住一體核心競(jìng)爭(zhēng)力52項(xiàng)目整體定位唯一性：河?xùn)|新區(qū)軟件外包產(chǎn)業(yè)園區(qū)，地標(biāo)財(cái)富產(chǎn)業(yè)資源型：河?xùn)|新區(qū)中央核心區(qū)域親水生態(tài)景觀資源不動(dòng)產(chǎn)投資類(lèi)：通過(guò)對(duì)全國(guó)以及區(qū)域商住購(gòu)買(mǎi)行為的確立項(xiàng)目為投資類(lèi)產(chǎn)品集成式：住宅+商業(yè)+辦公，集成式商住綜合體，具有商住持續(xù)自身能力外包產(chǎn)業(yè)園區(qū)&BLOCK綜合體53綜合評(píng)述

27、錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)從本案目前的配套及環(huán)境狀況來(lái)看，明顯環(huán)境較差，雖然交通情況較好，地塊內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃也屬優(yōu)秀，但周邊居住環(huán)境不理想，商業(yè)配套雜亂。因此本項(xiàng)目適合塑造成對(duì)于交通及品質(zhì)條件較為看重，但對(duì)周邊配套要求較高的社區(qū)，在生活理念上與市區(qū)樓盤(pán)加以區(qū)隔，形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。售賣(mài)未來(lái)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，本地塊屬于先規(guī)劃、后建設(shè)的發(fā)展型城市改造板塊，地塊周邊的居住環(huán)境、生活在未來(lái)將會(huì)比較濃厚，周邊的配套也會(huì)隨著城市的發(fā)展而改善，本項(xiàng)目所處區(qū)域未來(lái)被大力看好。54第一部分：區(qū)域市場(chǎng)分析第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究第三部分：項(xiàng)目地塊及定位研究第四部分：項(xiàng)目產(chǎn)品定位及分析第五部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略第六部分：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略第七部分：項(xiàng)目

28、銷(xiāo)售及組織第八部分：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范55A區(qū)及B區(qū)產(chǎn)品定位一、A區(qū)商業(yè)： 1.項(xiàng)目商業(yè)做1-2層，不超過(guò)三層； 2.銷(xiāo)售以單一層和單二層銷(xiāo)售也可分割銷(xiāo)售； 3.兩棟商業(yè)樓可做LOFT公寓，可辦公及居住； 4.LOFT公寓單層面控制在40-50,層高：5.2-5.6m。二、B區(qū)住宅： 1.項(xiàng)目4棟住宅做點(diǎn)式塔樓； 2.根據(jù)xx市場(chǎng)情況，進(jìn)一步調(diào)整。56一層商業(yè)二層商業(yè)A區(qū)商業(yè)產(chǎn)品分析商業(yè)層高建議一層層高約:5.2-5.6m二層層高約：4.2-4.6m商業(yè)劃分建議分隔： 主要考慮柱作為分隔基礎(chǔ) 面寬不能低于4m 通道不能低于1.5m，主通道約:2-3.5m57B區(qū)住宅產(chǎn)品分析N+M戶(hù)型： N：固定面

29、積 M：可變動(dòng)面積原因：（1）樓體不規(guī)則的朝向是銷(xiāo)售中的難點(diǎn)，通過(guò)新式產(chǎn)品的設(shè)計(jì)減弱朝向問(wèn)題；（2）利用商住樓的性質(zhì)，充分體現(xiàn)產(chǎn)品的附加值，結(jié)合產(chǎn)品的新穎、新奇程度，快速吸引客戶(hù)注意；（3）N+M戶(hù)型在xx市場(chǎng)受關(guān)注比較高，其優(yōu)勢(shì)超過(guò)LOFT公寓，贈(zèng)送面積大；（4）140%的超高得房率，滿(mǎn)足了消費(fèi)者追求經(jīng)濟(jì)適用的心理；58B區(qū)住宅面積配比及分析產(chǎn)品戶(hù)型面積戶(hù)數(shù)比例 N+M二室+三室80-10070%三室+四室100-13030%分析： （1）由于N+M的改變，建筑成本的增高，銷(xiāo)售價(jià)格高于平層的價(jià)格，考慮到區(qū)域接受的總價(jià)因素，因此將面積設(shè)置的偏小；可變的面積可以增加賣(mài)點(diǎn)，在使用上得房率可以最大化

30、； （2）從功能上考慮，在xx市居住的人群都為追求功能性的住宅，所以設(shè)置成為二室和三室最為適用的功能性。 （3）依據(jù)xx河?xùn)|新區(qū)市場(chǎng)消化量及消化速度看80-100為消化速度最快的，也是現(xiàn)在市場(chǎng)剩余量不多的，提供這樣的產(chǎn)品可以完全被市場(chǎng)接受； （4）戶(hù)型設(shè)計(jì)室居于功能型與舒適型中間的，既滿(mǎn)足了區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的心理，又提升了項(xiàng)目的檔次。59xxN+M戶(hù)型案例全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面原始戶(hù)型套型圖戶(hù)型裝修效果圖60 xxN+M戶(hù)型案例全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面原始戶(hù)型套型圖戶(hù)型裝修效果圖61xxN+M戶(hù)型案例戶(hù)型分布圖此圖為以上戶(hù)型分布圖62住宅套型面積建議與設(shè)計(jì)原則套型范圍：80120平米設(shè)計(jì)原則：1.錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，

31、不宜將產(chǎn)品面積設(shè)置過(guò)大，化解大盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)。2.受政策影響，必須保證90平方米以下套型充足設(shè)置，轉(zhuǎn)變贏利模式，在高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量方面爭(zhēng)取更多的利潤(rùn)空間。3.注重一次置業(yè)兩房基本功能設(shè)置。經(jīng)濟(jì)型三房滿(mǎn)足”一步到位“式購(gòu)房需求。4.主力戶(hù)型設(shè)置約10平米的贈(zèng)送空間，提升整體性?xún)r(jià)比，增加居住舒適性。5.注重頂層、底層產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)均好性，有助于整體去化。6.注重高層產(chǎn)品的創(chuàng)新開(kāi)發(fā)。7.考慮投資型特殊高品質(zhì)產(chǎn)品提升競(jìng)爭(zhēng)力。63實(shí)現(xiàn)品質(zhì)差異化 高檔住宅設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)的功能分區(qū)。戶(hù)型分割、空間分配、通風(fēng)采光設(shè)計(jì)、功能劃分和連接的合理性。入戶(hù)花園、挑高露臺(tái)、寬廳、步入式衣帽間等，很多只有豪宅才會(huì)考慮的元素，本項(xiàng)目也應(yīng)該