1、浙江綠城建筑設(shè)計(jì)有限公司 2016.3 Greentown Architectural Design 天津團(tuán)泊湖項(xiàng)目概念方案團(tuán)泊新城的機(jī)遇與挑戰(zhàn)？壹| 區(qū)域分析本案位于天津市靜?？h團(tuán)泊新城東區(qū)，直線距離距天津市外環(huán)線18km、天津市政府24km、濱海新區(qū)50km。 區(qū)域分析線路一：駕車(chē)前往天津市區(qū)中心最繁華的南開(kāi)區(qū)，經(jīng)205國(guó)道、榮烏高速、天津外環(huán)線，距離30公里，駕車(chē)時(shí)長(zhǎng)40分鐘, 高速過(guò)路費(fèi)5元/10元。線路二：駕車(chē)前往團(tuán)泊新城西區(qū)的品牌折扣商場(chǎng)或天津體育中心，距離17.3公里，駕車(chē)時(shí)長(zhǎng)24min。公共交通：從本案前往主城區(qū)，需步行2.6Km后乘坐公交至海光寺?lián)Q乘地鐵才可至市中心，耗時(shí)2h

2、40min，公共交通非常不便利。天津主城區(qū)獨(dú)流減河海河線路一線路二高速出入口團(tuán)泊洼水庫(kù)高速出入口團(tuán)泊湖西側(cè)商業(yè)、體育、醫(yī)療、教育配套天津地鐵規(guī)劃于團(tuán)泊新城處有2條線路，地鐵Z1線經(jīng)團(tuán)泊新城西區(qū)、市中心前往濱海新城,預(yù)計(jì)2020年通車(chē)。地鐵C4線有望經(jīng)過(guò)團(tuán)泊新城東區(qū)，現(xiàn)正規(guī)劃中。本案地鐵C4線（規(guī)劃中） 地鐵規(guī)劃地鐵Z1線（2020年通車(chē)） 周邊配套休閑度假設(shè)置相對(duì)豐富且距離適中。高質(zhì)量教育、健康、商業(yè)距離較遠(yuǎn)。松江高爾夫團(tuán)泊湖溫泉酒店團(tuán)泊鎮(zhèn)綜合中心光合谷生態(tài)園天大仁愛(ài)學(xué)院大邱莊鎮(zhèn)尚柏奧特萊斯購(gòu)物團(tuán)泊足球場(chǎng)天津體育中心天津國(guó)際網(wǎng)球中心康寧津園養(yǎng)老中心天津體育學(xué)院 樂(lè)樂(lè)島 ：36洞松江高爾夫球場(chǎng)、

3、天津網(wǎng)球中心、團(tuán)泊足球場(chǎng)、天津體育中心（西區(qū)）。 ：團(tuán)泊湖溫泉酒店、光合谷生態(tài)文化園、團(tuán)泊湖濕地保護(hù)區(qū)、樂(lè)樂(lè)島。 ：天大仁愛(ài)學(xué)院、天津中醫(yī)藥大學(xué)（在建）、天津醫(yī)科大學(xué)（在建）。 缺少高質(zhì)量的中小學(xué)。醫(yī)療健康 ：團(tuán)泊醫(yī)院、天津中醫(yī)藥大學(xué)三附院（在建）、天津醫(yī)科大學(xué)國(guó)際醫(yī)學(xué)城（在建）、康寧津園養(yǎng)老中心。缺少近距離三甲醫(yī)院。購(gòu)物消費(fèi) ：尚柏奧特萊斯、團(tuán)泊鎮(zhèn)綜合中心。缺少近距離配套商業(yè)。運(yùn)動(dòng)休閑生態(tài)度假教育設(shè)施醫(yī)療健康購(gòu)物消費(fèi)天津醫(yī)科大學(xué)天津中醫(yī)藥大學(xué)天津團(tuán)泊足球場(chǎng)天津體育中心天津國(guó)際網(wǎng)球中心松江高爾夫球場(chǎng) 周邊配套尚柏奧特萊斯康寧津園養(yǎng)老中心天津醫(yī)科大學(xué)國(guó)際國(guó)際醫(yī)學(xué)城（在建）天大仁愛(ài)學(xué)院 周邊配套光

4、合谷度假區(qū)光合谷溫泉酒店團(tuán)泊湖溫泉酒店團(tuán)泊濕地公園 周邊配套中央大道來(lái)向團(tuán)泊鎮(zhèn)來(lái)向 場(chǎng)地現(xiàn)狀11. 白鷺地塊3. 本案與富力新城之間水面地塊周邊現(xiàn)狀野趣十足，沿地塊河道水面開(kāi)闊。2. 本案與丁香島之間水面23富力新城周邊項(xiàng)目配套對(duì)標(biāo)富力新城內(nèi)部配套：運(yùn)動(dòng)會(huì)所，總計(jì)3500平米，設(shè)置了恒溫游泳池、羽毛球、籃球、乒乓球、瑜伽館、健身房等。在項(xiàng)目售樓處南側(cè)、小區(qū)主入口以及社區(qū)南側(cè)，規(guī)劃建設(shè)面積為3000的商業(yè)生活配套。團(tuán)泊鎮(zhèn)3.2KM周邊項(xiàng)目配套對(duì)標(biāo)融科伍杄島內(nèi)部配套：會(huì)所（含娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、餐飲、小超市等），其余依托團(tuán)泊鎮(zhèn)團(tuán)泊鎮(zhèn)4.7KM周邊項(xiàng)目配套對(duì)標(biāo)泊湖林奇郡內(nèi)部配套：會(huì)所（含健身、娛樂(lè)、少量商業(yè)

5、等），其余依托團(tuán)泊鎮(zhèn)。團(tuán)泊鎮(zhèn)3.4KM周邊項(xiàng)目配套對(duì)標(biāo)白鷺洲內(nèi)部配套：會(huì)所（含健身、娛樂(lè)等），其余依托團(tuán)泊鎮(zhèn)。團(tuán)泊鎮(zhèn)2.2KM周邊項(xiàng)目配套對(duì)標(biāo)結(jié)論：周邊在售地塊建筑形態(tài)單一、總圖排布呆板、風(fēng)格接近、生活配套不完善，基本依托團(tuán)泊鎮(zhèn)。地塊優(yōu)勢(shì) 1.團(tuán)泊洼水庫(kù)自然景觀優(yōu)美2.濕地生態(tài)保護(hù)優(yōu)良3.地?zé)釡厝Y源十分豐富4.遷徙候鳥(niǎo)生態(tài)資源豐富5.地塊四周河道開(kāi)闊，一線景觀優(yōu)良6. 近高爾夫及生態(tài)公園等休閑配套7.近高速出口8. 周邊多為農(nóng)田，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良地塊劣勢(shì)1.距市區(qū)較遠(yuǎn)2.區(qū)域認(rèn)知度一般3.無(wú)一線湖景4.公共交通不完善5.缺乏日常生活配套、醫(yī)療配套優(yōu)劣勢(shì)總結(jié)我們要做什么？貳|打造“北中國(guó)最美水鎮(zhèn)”

6、濕地+溫泉愿景配套齊全、功能豐富、具有生命及商業(yè)活力項(xiàng)目定位濕地溫泉傳統(tǒng)創(chuàng)客度假健康運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生濕地參考案例-杭州西溪國(guó)家濕地公園總體定位生態(tài)濕地團(tuán)泊洼水庫(kù)湖面開(kāi)闊，沿湖濕地資源豐富且生態(tài)保護(hù)較好。本案用地四周水面開(kāi)闊、景觀良好、充滿野趣，可充分利用現(xiàn)有景觀資源，打造景色優(yōu)美的小鎮(zhèn)濕地生態(tài)圈。同時(shí)于小鎮(zhèn)中心中建設(shè)濕地生態(tài)展覽館，為團(tuán)泊洼周邊休閑度假游的游客提供服務(wù)，提升商業(yè)價(jià)值。參考案例哈爾濱太陽(yáng)島國(guó)家濕地公園總體定位生態(tài)濕地參考案例哈爾濱新青國(guó)家濕地公園總體定位生態(tài)濕地參考案例倫敦濕地公園總體定位生態(tài)濕地候鳥(niǎo)遷徙走廊 天津地處西伯利亞至澳大利亞候鳥(niǎo)遷徙走廊上，團(tuán)泊洼水庫(kù)是著名的鳥(niǎo)類(lèi)自然保護(hù)區(qū)，水

7、域遼闊，水產(chǎn)資源及水生物蘊(yùn)含極廣，盛產(chǎn)魚(yú)蝦，棲息著40多種珍禽。每年候鳥(niǎo)遷徙的時(shí)節(jié)，會(huì)有大量的候鳥(niǎo)在此聚集。于小鎮(zhèn)中打造觀賞喂食區(qū)，提升客戶體驗(yàn)及價(jià)值。天津 候鳥(niǎo)遷徙路線圖總體定位溫泉賞楓 冥想溫泉總圖鄰水別墅造景親水平臺(tái)總體定位參考案例日本虹夕諾雅深根自然充分利用本案周邊豐富的生態(tài)及地?zé)豳Y源，將水引入小鎮(zhèn)、溫泉引入庭院。結(jié)合現(xiàn)狀地貌，打造園區(qū)內(nèi)全年無(wú)休的如畫(huà)風(fēng)景。春日賞櫻、夏日綠意、秋日賞楓、冬日觀雪地?zé)釡厝较頊厝ピ海捎蓸I(yè)主自由選配，提升生活品質(zhì)、增加銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)。并于公共活動(dòng)區(qū)域設(shè)置溫泉洗手池，豐富用戶體驗(yàn)?？傮w定位傳統(tǒng)參考案例烏鎮(zhèn)水鄉(xiāng)建筑形態(tài)參考案例杭州湖濱商業(yè)街建筑形態(tài)里坊制：是中國(guó)

8、古代主要的城鄉(xiāng)規(guī)劃基本單位和居住管理制度的復(fù)合體。來(lái)源于閭里制度（西周時(shí)期）周朝王城為“國(guó)”郊外為“野”分開(kāi)管理齊國(guó)“五家為軌十軌為里”嚴(yán)格管理西漢長(zhǎng)安九市分設(shè)閭里立墻作門(mén)三國(guó)分區(qū)明確中軸對(duì)稱(chēng)等級(jí)森嚴(yán)全城分為若干“里”作為居住區(qū)商業(yè)手工業(yè)設(shè)在“市”定時(shí)開(kāi)閉坊里之間用坊墻分隔，布局規(guī)整，便于管理。建筑形態(tài)里坊制的由來(lái)北方的平原廣闊有利于規(guī)整連綿的里坊制布局形式合院文化深入人心對(duì)于住宅有獨(dú)而不孤的偏好胡同文化注重鄰里關(guān)系強(qiáng)調(diào)戶與戶之間交流建筑形態(tài)里坊制的優(yōu)勢(shì)院子間 嬉戲空間廣場(chǎng)上 交流空間合院內(nèi) 專(zhuān)屬空間建筑形態(tài)小鎮(zhèn)的里坊制規(guī)劃創(chuàng)客萬(wàn)科25米公寓設(shè)計(jì)理念： 米公寓秉承“云地產(chǎn)”概念，以互聯(lián)網(wǎng)思維，

9、創(chuàng)造集納會(huì)客模式、辦公模式、睡眠模式三位一體的白邊空間，為年輕人而生，營(yíng)造獨(dú)一無(wú)二的居住、辦公、投資體驗(yàn)。憑借媲美酒店式公寓的品質(zhì)和超低總價(jià)，超脫建筑層面，實(shí)現(xiàn)了居住、商用、投資等多重價(jià)值。目標(biāo)客戶： 白領(lǐng) 設(shè)計(jì)師 投資客 文字工作者 藝術(shù)工作者 剛畢業(yè)的大學(xué)生辦公睡眠米公寓聚合住宿功能為主 + 青年公寓公寓創(chuàng)新案例借鑒You+社區(qū) 小米公寓公寓創(chuàng)新案例借鑒設(shè)計(jì)理念： YOU+國(guó)際青年社區(qū)是一個(gè)面向現(xiàn)代都市青年的連鎖生活社區(qū)，專(zhuān)注于打造高品質(zhì)個(gè)性化的青年社區(qū)。整個(gè)青年社區(qū)融入了loft設(shè)計(jì)風(fēng)格；房間里配備了懸空架床、柜子與獨(dú)立衛(wèi)浴。 房間的設(shè)計(jì)雖然簡(jiǎn)單，但每個(gè)房間都一定有一面明亮的大窗戶，完全

10、不會(huì)讓人有擁擠壓抑的感覺(jué)。更重要的是，you+允許家友在房間里隨意創(chuàng)作，完全展現(xiàn)自己的個(gè)性。退房后這些設(shè)計(jì)還不要求還原，也不會(huì)扣押金。 住宿功能為主+創(chuàng)業(yè)功能為輔+青年公寓創(chuàng)客空間公寓創(chuàng)新案例借鑒設(shè)計(jì)理念： 運(yùn)用O2O模式的雙向結(jié)合，和網(wǎng)上購(gòu)物類(lèi)似，每個(gè)環(huán)節(jié)都在網(wǎng)上進(jìn)行，為流動(dòng)人群提供O2O模式的辦公場(chǎng)所，以創(chuàng)業(yè)企業(yè)的需求為導(dǎo)向，以全球范圍內(nèi)的服務(wù)資源的整合為基礎(chǔ)，街區(qū)積極引進(jìn)各類(lèi)創(chuàng)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)打造“創(chuàng)業(yè)投融資+創(chuàng)業(yè)展示”兩大核心功能，以及“創(chuàng)業(yè)交流+創(chuàng)業(yè)會(huì)客廳+創(chuàng)業(yè)媒體+專(zhuān)業(yè)孵化+創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)”五大重點(diǎn)功能。望京SOHO丹棱SOHO中關(guān)村SOHO創(chuàng)業(yè)功能為主+青年辦公+住宿功能為輔0.7容積

11、率 我們?cè)趺醋觯咳容積率0.7，全合院標(biāo)準(zhǔn)總圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積432893.77平總建筑面積393000平地上建筑面積303000平其中小鎮(zhèn)中心2000平合院301000平地下建筑面積90000平容積率0.7建筑密度40%容積率0.7，全合院優(yōu)化總圖建筑密度超標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積432893.77平總建筑面積393000平地上建筑面積308310平其中小鎮(zhèn)中心2000平合院252310平地下建筑面積90000平容積率0.7建筑密度42%交通分析圖商業(yè)步行街小區(qū)主干道景觀分析圖湖景觀帶中心綠化配套分析圖小鎮(zhèn)中心組團(tuán)配套組團(tuán)分區(qū)圖小區(qū)組團(tuán)容積率0.7，合院+多層公寓+地面集中停車(chē)總圖經(jīng)

12、濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積432893.77平總建筑面積305560平地上建筑面積305560平其中小鎮(zhèn)中心2000平合院247400平公寓56160平地下建筑面積0平容積率0.7建筑密度38%容積率0.7，合院+多層公寓+地面集中停車(chē)總圖容積率0.7，合院+多層公寓+地面集中停車(chē)總圖容積率0.7，合院+小高層公寓+地面集中停車(chē)總圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積432893.77平總建筑面積320310平地上建筑面積308310平其中小鎮(zhèn)中心2000平合院252310平公寓54000平地下建筑面積12000平容積率0.7建筑密度36%容積率0.7，合院+小高層公寓+地面集中停車(chē)總圖容積率0.7，合院+小高層

13、公寓+地面集中停車(chē)總圖容積率0.7，合院+50米高層公寓+地面集中停車(chē)總圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積432893.77平總建筑面積318140平地上建筑面積306140平其中小鎮(zhèn)中心2000平合院261900平公寓42240平地下建筑面積12000平容積率0.7建筑密度35%容積率0.7，合院+50米高層公寓+地面集中停車(chē)總圖容積率0.7，合院+50米高層公寓+地面集中停車(chē)總圖容積率0.7，合院+100米高層公寓+地面集中停車(chē)總圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積432893.77平總建筑面積317660平地上建筑面積305660平其中小鎮(zhèn)中心2000平合院261900平公寓41760平地下建筑面積12000平容積率0.7建筑密度35%容積率0.7，合院+100米高層公寓+地面集中停車(chē)總圖容積率0.7，合院+100米高層公寓+地面集中停車(chē)總圖容積率0.7