1、第1頁(yè)，共72頁(yè)。我行私人銀行業(yè)務(wù)發(fā)展的思考案例分析評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的相關(guān)概念經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款評(píng)估的一些基本要求 培訓(xùn)內(nèi)容 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款項(xiàng)目評(píng)估要點(diǎn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款項(xiàng)目評(píng)估第2頁(yè)，共72頁(yè)。 所謂經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，辦法的定義是指“是指已竣工驗(yàn)收并投入運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范、經(jīng)營(yíng)收入穩(wěn)定、現(xiàn)金流充裕、綜合收益較好的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公用房、賓館酒店、SHOPPING MALL（大型購(gòu)物中心）、酒店式公寓、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用房等物業(yè)形式”。 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的相關(guān)概念什么是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)第3頁(yè)，共72頁(yè)。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的相關(guān)概念 我行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的分布第4頁(yè)，共72頁(yè)。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的相關(guān)概念 商業(yè)用

2、房經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款分布第5頁(yè)，共72頁(yè)。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的相關(guān)概念 賓館類經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款分布第6頁(yè)，共72頁(yè)。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的相關(guān)概念 寫字樓類經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款分布第7頁(yè)，共72頁(yè)。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的相關(guān)概念 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款是指我行向具有合法承貸主體資格的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所有權(quán)人發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，以該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入作為主要還款來(lái)源的貸款。 關(guān)鍵點(diǎn)：一是必須是向物業(yè)所有權(quán)人發(fā)放，二是要以物業(yè)抵押，三是主要還款來(lái)源是物業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)收入。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款第8頁(yè)，共72頁(yè)。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的相關(guān)概念 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款項(xiàng)目評(píng)估（以下簡(jiǎn)稱評(píng)估）系指農(nóng)業(yè)銀行根據(jù)貸款的效益性、安全性、流動(dòng)性的要求，運(yùn)用定量

3、和定性分析相結(jié)合的方法，對(duì)列入備選的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款項(xiàng)目，從借款人的資信情況和申請(qǐng)貸款項(xiàng)目的合法性、盈利水平、償債能力、市場(chǎng)環(huán)境、銀行收益以及風(fēng)險(xiǎn)狀況等方面進(jìn)行全面的論證、分析和評(píng)價(jià)，并提出決策性意見或建議的工作過(guò)程。 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款項(xiàng)目評(píng)估第9頁(yè)，共72頁(yè)。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的相關(guān)概念 “貸或不貸” “貸多少” “怎么貸” 經(jīng)營(yíng)物業(yè)貸款項(xiàng)目評(píng)估目的第10頁(yè)，共72頁(yè)。我行私人銀行業(yè)務(wù)發(fā)展的思考案例分析評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的相關(guān)概念經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款評(píng)估的一些基本要求培訓(xùn)項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款項(xiàng)目評(píng)估要點(diǎn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款項(xiàng)目評(píng)估第11頁(yè)，共72頁(yè)。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款評(píng)估的基本要求 客觀公正 科學(xué)

4、規(guī)范 審慎盡責(zé) 及時(shí)有效 評(píng)估原則 第12頁(yè)，共72頁(yè)。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款評(píng)估的基本要求 成立項(xiàng)目評(píng)估組 制定評(píng)估工作計(jì)劃 調(diào)查、收集有關(guān)資料 貸款項(xiàng)目可行性分析 溝通與反饋 評(píng)估報(bào)告撰寫和審核 項(xiàng)目評(píng)估一般程序 第13頁(yè)，共72頁(yè)。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款評(píng)估的基本要求 封面：評(píng)估報(bào)告名稱、評(píng)估單位、評(píng)估時(shí)間。 扉頁(yè)：評(píng)估負(fù)責(zé)人和評(píng)估組人員名單及相關(guān)人員簽名。 目錄：評(píng)估報(bào)告正文、附表和附件的目次索引。 正文：評(píng)估報(bào)告應(yīng)遵循客觀公正、科學(xué)規(guī)范、審慎盡責(zé)和及時(shí)有效 原則；報(bào)告要重點(diǎn)突出，條理清晰，文字簡(jiǎn)練，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，結(jié)論明確。 附表 附件 評(píng)估報(bào)告的格式規(guī)范 第14頁(yè)，共72頁(yè)。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款評(píng)估的基本要求

5、摘要對(duì)評(píng)估報(bào)告內(nèi)容的濃縮和提煉，并對(duì)評(píng)估采用的方法 和依據(jù)進(jìn)行說(shuō)明。第一章借款人資信評(píng)價(jià)第二章物業(yè)基本情況第三章物業(yè)市場(chǎng)分析第四章貸款用途、額度和還款方案評(píng)價(jià)第五章償債能力分析第六章?lián)７绞椒治龅谄哒戮C合分析第八章項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)評(píng)估報(bào)告的正文 第15頁(yè)，共72頁(yè)。我行私人銀行業(yè)務(wù)發(fā)展的思考案例分析評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的相關(guān)概念經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款評(píng)估的一些基本要求培訓(xùn)項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款項(xiàng)目評(píng)估要點(diǎn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款項(xiàng)目評(píng)估第16頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 借款人概況 企業(yè)組織架構(gòu)及經(jīng)營(yíng)者素質(zhì) 借款人經(jīng)營(yíng)情況 借款人財(cái)務(wù)狀況 借款人信用狀況 借款人股東及實(shí)際控制人情況 借款人總體

6、評(píng)價(jià)第一章 借款人資信評(píng)價(jià) 第17頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 借款人概況 主要調(diào)查借款人歷史沿革、隸屬關(guān)系、企業(yè)類別、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)期限、資質(zhì)等級(jí)等情況。 評(píng)估要點(diǎn)： 1、相關(guān)證件是否齊全有效。 2、借款人歷史沿革、股本構(gòu)成、注冊(cè)資本等情況。 3、借款人經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)期限等。 4、借款人與物業(yè)的關(guān)系。 5、借款人借款行為的合法性。第一章 借款人資信評(píng)價(jià) 第18頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 企業(yè)組織架構(gòu)及經(jīng)營(yíng)者素質(zhì) 主要調(diào)查借款人的企業(yè)組織架構(gòu)、管理模式、部門設(shè)置、法定代表人、高管人員和員工素質(zhì)等情況。 評(píng)估重點(diǎn)： 1、企業(yè)組織架構(gòu)情況。 2、法人代表及高管

7、相關(guān)情況。 3、綜合以上兩個(gè)方面，綜合評(píng)價(jià)借款人的經(jīng)營(yíng)管理水平和運(yùn)作能力。第一章 借款人資信評(píng)價(jià) 第19頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 借款人經(jīng)營(yíng)情況 主要調(diào)查借款人房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r，近3年來(lái)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、銷售情況和持有的物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，在同業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)地位，預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)企業(yè)發(fā)展前景。 評(píng)估重點(diǎn)： 1、借款人近三年房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況。評(píng)價(jià)借款人整體開發(fā)實(shí)力。 2、借款人近三年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和租售情況，評(píng)價(jià)借款人商業(yè)地插開發(fā)和經(jīng)營(yíng)能力。第一章 借款人資信評(píng)價(jià) 第20頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 借款人財(cái)務(wù)情況 通過(guò)對(duì)借款人近三年及近期財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，調(diào)查借款人的資產(chǎn)負(fù)債情況、盈利

8、能力、現(xiàn)金流情況等。 評(píng)估重點(diǎn)： 1、要重點(diǎn)分析借款人資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的合理性和增減變動(dòng)原因。對(duì)于異常變化的科目要重點(diǎn)分析。 2、應(yīng)仔細(xì)查閱借款人的總帳、明細(xì)帳和重要的會(huì)計(jì)原始憑證，評(píng)價(jià)借款人財(cái)務(wù)處理的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合理性。 3、對(duì)現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的構(gòu)成及增減變動(dòng)趨勢(shì)，衡量借款人的償債能力和支付能力。 4、計(jì)算相關(guān)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)第一章 借款人資信評(píng)價(jià) 第21頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 借款人信用狀況 主要調(diào)查借款人信用等級(jí)、借款總額、外擔(dān)保情況和還本付息情況。并對(duì)借款人與我行的合作情況進(jìn)行說(shuō)明。并根據(jù)農(nóng)業(yè)銀行相關(guān)文件和辦法分配或測(cè)算借款人授信額度。 調(diào)查評(píng)估重點(diǎn)： 1、調(diào)查借款人賬戶開

9、立情況、在我行信用等級(jí)和客戶分類情況，通過(guò)人行征信系統(tǒng)查詢借款人銀行負(fù)債和對(duì)外擔(dān)保情況，有無(wú)不良信用記錄。 2、對(duì)不良信用記錄的處理和認(rèn)定。 3、核定相應(yīng)的授信額度。第一章 借款人資信評(píng)價(jià) 第22頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 借款人股東及實(shí)際控制人情況 對(duì)于借款人為項(xiàng)目公司的，除進(jìn)行上述分析評(píng)價(jià)外，還應(yīng)對(duì)借款人的主要股東或?qū)嶋H控制人的情況進(jìn)行分析。 評(píng)估重點(diǎn)： 1、調(diào)查主要股東或?qū)嶋H控制人的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況。 2、調(diào)查股東和實(shí)際控制人的財(cái)務(wù)管理模式和財(cái)務(wù)情況。 3、控股股東或?qū)嶋H控制人的信用情況及與我行合作情況。第一章 借款人資信評(píng)價(jià) 第23頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 借款人總體

10、評(píng)價(jià) 評(píng)估重點(diǎn)： 1、借款人是否符合我行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)辦法規(guī)定的相關(guān)條件。 2、借款人商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)能力總體評(píng)價(jià)。 3、借款人財(cái)務(wù)狀況和信用狀總體評(píng)價(jià)。第一章 借款人資信評(píng)價(jià) 第24頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 物業(yè)概況 物業(yè)產(chǎn)權(quán)情況 物業(yè)總投資和市場(chǎng)價(jià)值情況 物業(yè)出租和經(jīng)營(yíng)情況 物業(yè)總體評(píng)價(jià)第二章 物業(yè)基本情況 第25頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 物業(yè)概況 主要調(diào)查物業(yè)的地理區(qū)位、建筑業(yè)態(tài)、體量面積，物業(yè)檔次、周邊環(huán)境和配套等指標(biāo)，全面了解物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)情況。 評(píng)估重點(diǎn)： 1、物業(yè)是否具備辦法規(guī)定的相關(guān)準(zhǔn)入條件 2、區(qū)位情況 3、物業(yè)檔次和等級(jí),出租率情況第二章 物業(yè)基本情況

11、第26頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 物業(yè)產(chǎn)權(quán)情況 調(diào)查物業(yè)的權(quán)屬是否清晰、完整，房產(chǎn)權(quán)證辦理情況，有無(wú)對(duì)外抵押，物業(yè)保險(xiǎn)辦理情況，目前保險(xiǎn)受益人等。 評(píng)估重點(diǎn)： 1、把握貸款介入時(shí)機(jī)，差異化準(zhǔn)入條件。 2、對(duì)調(diào)查評(píng)估時(shí)尚未取得產(chǎn)權(quán)證的物業(yè)，應(yīng)一并調(diào)查其建設(shè)合法性手續(xù)情況，確保項(xiàng)目建設(shè)合法合規(guī)。第二章 物業(yè)基本情況第27頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 物業(yè)總投資和市場(chǎng)價(jià)值情況 調(diào)查核實(shí)物業(yè)的實(shí)際投入成本情況和市場(chǎng)估值情況。 評(píng)估重點(diǎn)： 1、核實(shí)物業(yè)的實(shí)際投入成本。 2、正確合理應(yīng)用外部中介機(jī)構(gòu)出具的價(jià)值估價(jià)報(bào)告。 3、遵循審慎原則，科學(xué)合理評(píng)估抵押物市場(chǎng)價(jià)值，防范物業(yè)價(jià)值高估風(fēng)險(xiǎn)。

12、第二章 物業(yè)基本情況第28頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 物業(yè)出租和經(jīng)營(yíng)情況 應(yīng)針對(duì)不同的物業(yè)類型，調(diào)查物業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)和出租情況，結(jié)合財(cái)務(wù)分析對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入及成本支出的構(gòu)成和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析。 評(píng)估重點(diǎn)： 1、酒店類型的物業(yè)收入主要包括客房收入、餐飲收入、娛樂(lè)收入、會(huì)議租賃收入等；成本主要包括酒店日常經(jīng)營(yíng)成本、各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、酒店管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金、保險(xiǎn)費(fèi)和維修費(fèi)等。應(yīng)對(duì)酒店的年平均入住率、客房掛牌價(jià)格及會(huì)員價(jià)格、對(duì)外簽約情況、餐飲上座率及平均消費(fèi)價(jià)格等情況進(jìn)行調(diào)查，對(duì)于聘請(qǐng)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的，評(píng)估還需對(duì)酒店管理公司的行業(yè)地位、管理水平、營(yíng)銷能力等情況進(jìn)行分析。 2、寫字

13、樓類型的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入主要為租賃收入；成本主要包括經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金、保險(xiǎn)費(fèi)和維修費(fèi)等。評(píng)估需對(duì)寫字樓的全年平均出租率、租金價(jià)格水平、物管水平等進(jìn)行調(diào)查，并對(duì)租約期限和內(nèi)容進(jìn)行分析。 3、商業(yè)市場(chǎng)類型的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入主要為租賃收入、扣點(diǎn)收入、自營(yíng)收入、聯(lián)營(yíng)收入等；成本主要包括商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金、保險(xiǎn)費(fèi)和維修費(fèi)等。評(píng)估需對(duì)商場(chǎng)的自營(yíng)（聯(lián)營(yíng)）商品種類、主要品牌、經(jīng)營(yíng)戶數(shù)、平均出租率、租金價(jià)格水平、租金確定方式等等進(jìn)行調(diào)查，并對(duì)租約期限和內(nèi)容進(jìn)行分析。 4、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房類型的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入主要為租賃收入，其承租企業(yè)或其股東應(yīng)以國(guó)內(nèi)外和行業(yè)知名企業(yè)

14、為主，具備較強(qiáng)實(shí)力和較高知名度，運(yùn)營(yíng)規(guī)范，發(fā)展前景向好，租期較長(zhǎng)，續(xù)租意向強(qiáng)烈，無(wú)拖欠租金現(xiàn)象。第二章 物業(yè)基本情況第29頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 物業(yè)總體評(píng)價(jià) 評(píng)估重點(diǎn)： 1、物業(yè)是否符合經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理辦法規(guī)定的相關(guān)條件。 2、物業(yè)是否位于傳統(tǒng)的商業(yè)、商務(wù)區(qū)，新興的商業(yè)、商務(wù)區(qū)，還是一般的商業(yè)、商務(wù)區(qū)。 3、物業(yè)的檔次規(guī)模和經(jīng)營(yíng)情況總結(jié)。第二章 物業(yè)基本情況第30頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 物業(yè)區(qū)域市場(chǎng)情況 物業(yè)所屬行業(yè)情況 同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較 項(xiàng)目SWOT分析 市場(chǎng)分析總結(jié) 第三章 物業(yè)市場(chǎng)分析第31頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 物業(yè)區(qū)域市場(chǎng)情況 評(píng)估重點(diǎn)

15、： 1、調(diào)查物業(yè)所處城市以及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、人文環(huán)境、居民收入、消費(fèi)支出以及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃等情況。 2、調(diào)查物業(yè)是否位于城市核心商業(yè)圈內(nèi)，物業(yè)功能是否符合所處區(qū)域的城市功能定位，周邊環(huán)境、交通、人口、商業(yè)氛圍及配套設(shè)施等。第三章 物業(yè)市場(chǎng)分析第32頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 物業(yè)所屬行業(yè)情況 針對(duì)不同類型的物業(yè)，對(duì)城市和區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的同類商業(yè)、酒店、寫字樓等市場(chǎng)進(jìn)行針對(duì)性分析，調(diào)查分析行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和前景，評(píng)價(jià)物業(yè)在當(dāng)?shù)赝瑯I(yè)中的定位和競(jìng)爭(zhēng)力。第三章 物業(yè)市場(chǎng)分析第33頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較 選擇在區(qū)位、業(yè)態(tài)、功能、市場(chǎng)定位等方面具備較強(qiáng)可比性的類似

16、物業(yè)，進(jìn)行同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較和分析，評(píng)估物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。 評(píng)估重點(diǎn)： 1、至少選取3個(gè)以上同類物業(yè)進(jìn)行比較，同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的選取必須合理； 2、對(duì)難以取得完全類似可比物業(yè)的（比如商業(yè)綜合體項(xiàng)目），可分業(yè)態(tài)（商業(yè)、酒店、寫字樓等）選取可比案例進(jìn)行比較分析。第三章 物業(yè)市場(chǎng)分析第34頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 項(xiàng)目SWOT分析 根據(jù)項(xiàng)目自身既定的內(nèi)外在條件進(jìn)行分析，對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（S）、劣勢(shì)（W）、機(jī)會(huì)（O）和威脅（T）的進(jìn)行分析，其中，S、W是內(nèi)部因素，O、T是外部因素。 評(píng)估重點(diǎn)： 通過(guò)列舉法，分析借款人與物業(yè)的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)及核心競(jìng)爭(zhēng)力之所在，要重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目存在的不足和可能面臨的威脅。

17、第三章 物業(yè)市場(chǎng)分析第35頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 項(xiàng)目SWOT分析 第三章 物業(yè)市場(chǎng)分析優(yōu)勢(shì)（Strength）1、自然環(huán)境好。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)水平高。3、品牌優(yōu)勢(shì)明顯。劣勢(shì)（Weakness）1、項(xiàng)目周邊配套缺乏2、市場(chǎng)培育期長(zhǎng)機(jī)會(huì)（Opportunity）1、項(xiàng)目區(qū)域位置不可復(fù)制2、是三亞最后一塊高品質(zhì)濱海“處女地”3、康萊德酒店品牌可填補(bǔ)中國(guó)內(nèi)地酒店品牌空白。威脅（Threat）1、海棠灣地區(qū)酒店品牌較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。2、受國(guó)際經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)影響，外國(guó)游客數(shù)量將有所下滑，給酒店經(jīng)營(yíng)帶來(lái)負(fù)面影響。第36頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 市場(chǎng)分析總結(jié) 根據(jù)前述分析內(nèi)容，綜合評(píng)

18、價(jià)物業(yè)的發(fā)展前景和趨勢(shì)，分析物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。第三章 物業(yè)市場(chǎng)分析第37頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 貸款用途 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款可用于借款人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中合理的資金需求，包括置換借款人為建設(shè)或購(gòu)置該物業(yè)形成的負(fù)債性資金、超出項(xiàng)目資本金規(guī)定比例以上的資金及物業(yè)價(jià)值中的增值資金，物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間維護(hù)、改造、裝修、招商等經(jīng)營(yíng)性資金，置換存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等，不得用于國(guó)家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途，不得用于支付土地出讓金、投資股市，不得用于償還銀行存量不良貸款和違規(guī)貸款，不得用于置換多次借新還舊、展期的貸款。 評(píng)估重點(diǎn)： 1、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款應(yīng)主要用于有明確用途的合理資金需求，如置換借款人

19、為建設(shè)或購(gòu)置該物業(yè)形成的負(fù)債性資金、物業(yè)經(jīng)營(yíng)性資金、置換存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等。 2、確因競(jìng)爭(zhēng)需要無(wú)法確定貸款明確用途的（如增資資金等），應(yīng)做好信貸資金流向監(jiān)控，確保我行貸款實(shí)際用途合法合規(guī)。 第四章 貸款用途、額度與還款方案評(píng)價(jià) 第38頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 貸款額度 應(yīng)綜合考慮物業(yè)貸款期內(nèi)還貸現(xiàn)金流、抵押物價(jià)值和貸款用途等因素，合理確定經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度。 評(píng)估重點(diǎn)： 1、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度應(yīng)主要依據(jù)物業(yè)還貸現(xiàn)金流確定，同時(shí)還應(yīng)滿足貸款抵押率要求（最高不超過(guò)抵押物價(jià)值的70%，工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)類物業(yè)不超過(guò)60%）。 2、對(duì)新建物業(yè)，貸款額度原則上不應(yīng)超過(guò)物業(yè)總投資。 第四章 貸款用途

20、、額度與還款方案評(píng)價(jià) 第39頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 還款方案 調(diào)查評(píng)估時(shí)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)現(xiàn)金流情況、項(xiàng)目出租前景和租金收取方式制定切實(shí)可行的分期還款方案。 評(píng)估重點(diǎn)： 1、貸款期限一般最長(zhǎng)不超過(guò)10年，可根據(jù)物業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，給于適當(dāng)?shù)膶捪奁?，寬限期最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。 2、應(yīng)采取按季（月）結(jié)息、按季（月）歸還貸款本金的還款方式。 3、采用綜合還貸的，應(yīng)制定明確的按季還款計(jì)劃，物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入以外用于還款的綜合收入應(yīng)分期落實(shí)，并要求每季度留足保證金，防止貸款償還出現(xiàn)缺口。第四章 貸款用途、額度與還款方案評(píng)價(jià) 第40頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 物業(yè)資金結(jié)余預(yù)測(cè) 償債能力分析 敏感性

21、分析第五章 償債能力分析 第41頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 物業(yè)資金結(jié)余預(yù)測(cè) 根據(jù)對(duì)物業(yè)近三年收入與成本支出情況的調(diào)查，對(duì)貸款期內(nèi)物業(yè)的資金收支情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，通過(guò)編制資金結(jié)余情況表，測(cè)算物業(yè)每年可供還本付息的結(jié)余資金，分析其穩(wěn)定性與增長(zhǎng)性。 其中，年度可用還本付息金額凈利潤(rùn)+當(dāng)年計(jì)提折舊+財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息支出）。 評(píng)估重點(diǎn)： 1、對(duì)物業(yè)收入的評(píng)估預(yù)測(cè)，要堅(jiān)持審慎性原則。 2、對(duì)成本支出的預(yù)測(cè)，應(yīng)考慮全面，避免漏項(xiàng)。第五章 償債能力分析 第42頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 償債能力分析 通過(guò)對(duì)物業(yè)貸款償還期內(nèi)資金結(jié)余的測(cè)算，比照經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的分期還款方案，編制貸款還本付息表，分

22、析評(píng)價(jià)物業(yè)的還本付息能力。 評(píng)估重點(diǎn)： 1、經(jīng)營(yíng)性貸款的還款來(lái)源主要為物業(yè)產(chǎn)生的結(jié)余資金，因此評(píng)價(jià)的重點(diǎn)應(yīng)是物業(yè)每年的結(jié)余資金是否能夠還本付息，貸款期內(nèi)能否完全覆蓋全部貸款本息。 2、對(duì)現(xiàn)金流不能覆蓋貸款本息情況的處理措施。第五章 償債能力分析 第43頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 敏感性分析 通過(guò)對(duì)各上述收入與支出敏感性因素的變化分析，測(cè)算當(dāng)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入下降或成本費(fèi)用上升的情況下（一般設(shè)定變化10%），貸款期內(nèi)物業(yè)的資金結(jié)余和還本付息能力的變化情況，綜合評(píng)價(jià)物業(yè)貸款償還的抗壓能力。 第五章 償債能力分析 第44頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款以竣工驗(yàn)收合格、取得房產(chǎn)

23、證的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押擔(dān)保，必要時(shí)還應(yīng)提供我行認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押或第三方以及借款人法定代表人或其實(shí)際控制人連帶責(zé)任保證擔(dān)保。 評(píng)估重點(diǎn)： 1、重點(diǎn)調(diào)查物業(yè)的完整性，產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否存在已設(shè)定抵押的情況。 2、對(duì)部分已經(jīng)出售的物業(yè)，在評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)要重點(diǎn)考慮物業(yè)的不完整性對(duì)處置難易程度和變現(xiàn)能力的影響，必要時(shí)提示抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。 3、調(diào)查抵押物價(jià)值是否充分，能否滿足我行辦法的抵押率要求。對(duì)外部中介機(jī)構(gòu)出具的物業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告，應(yīng)對(duì)其理論依據(jù)、估算方法等進(jìn)行分析，評(píng)價(jià)其評(píng)估報(bào)告的合理性和科學(xué)性。 4、對(duì)已簽訂租賃合同的物業(yè)，要調(diào)查租賃合同的具體內(nèi)容，防止出現(xiàn)惡意對(duì)抗我行抵押權(quán)的相關(guān)條款。 5、

24、應(yīng)要求借款人對(duì)物業(yè)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，金額能覆蓋我行貸款本息，并與借款人簽訂續(xù)保協(xié)議，期限不短于我行貸款期限。第六章 貸款方式分析 第45頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 優(yōu)勢(shì)分析 對(duì)物業(yè)和貸款的綜合優(yōu)勢(shì)，主要從物業(yè)、借款人和銀行效益三方面進(jìn)行闡述。 評(píng)估重點(diǎn)： 1、物業(yè)方面，主要從物業(yè)定位、經(jīng)營(yíng)情況、競(jìng)爭(zhēng)能力、抵押物、現(xiàn)金流覆蓋情況等方面判斷是否具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 2、借款人方面，主要從借款人物業(yè)經(jīng)營(yíng)能力、其他收入來(lái)源和股東實(shí)力等方面判斷是否具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 3、銀行方面，主要是貸款效益情況。第七章 綜合分析 第46頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 主要從物業(yè)和借款人等方面評(píng)價(jià)相

25、關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素出現(xiàn)的可能性，以及對(duì)我行貸款安全的影響程度，并提出具體的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。 評(píng)估重點(diǎn)： 1、物業(yè)方面，主要從物業(yè)定位、經(jīng)營(yíng)情況、競(jìng)爭(zhēng)能力、抵押物、現(xiàn)金流覆蓋情況等方面判斷是否存在風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素。 2、借款人方面，主要從借款人資金實(shí)力、負(fù)債情況、對(duì)外投資情況、收入資金監(jiān)管和股東實(shí)力等方面判斷是否存在風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素。第七章 綜合分析 第47頁(yè)，共72頁(yè)。評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析 總結(jié)以上七個(gè)部分的分析評(píng)價(jià)結(jié)果，明確提出是否同意授信及貸款的意見，并確定貸款品種、額度、期限、利率、擔(dān)保方式、提款有效期、寬限期、還款方式和風(fēng)險(xiǎn)防范措施等。根據(jù)貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)情況，提出有針對(duì)性的限制性條款和管理要求

26、。第八章 項(xiàng)目總體評(píng)價(jià) 第48頁(yè)，共72頁(yè)。我行私人銀行業(yè)務(wù)發(fā)展的思考案例分析評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與重點(diǎn)解析經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的相關(guān)概念經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款評(píng)估的一些基本要求 培訓(xùn)項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款項(xiàng)目評(píng)估要點(diǎn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款項(xiàng)目評(píng)估第49頁(yè)，共72頁(yè)。案例分析 借款人A公司在B市開發(fā)建設(shè)了xx商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目（城市綜合體），項(xiàng)目業(yè)態(tài)包括住宅、商業(yè)、公寓、地下車庫(kù)等，其中住宅部分出售、部分商鋪出售，其余大商業(yè)、地下車庫(kù)公司自己持有、出租經(jīng)營(yíng)。本項(xiàng)目我行給于開發(fā)貸款5億元支持，目前貸款余額5億元，項(xiàng)目住宅部分已基本銷售完畢，物業(yè)商業(yè)部分尚未最終竣工決算和驗(yàn)收，房產(chǎn)證也尚未辦理完畢。目前物業(yè)的商業(yè)部分已正式開業(yè)，出租率

27、100%，借款人向我行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，額度12億元。主用于歸還銀行借款5億元，歸還股東借款4.3億元，支付剩余工程款2.5億元。項(xiàng)目簡(jiǎn)介 第50頁(yè)，共72頁(yè)。案例分析 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 第51頁(yè)，共72頁(yè)。案例分析 “xx商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目占地7.8萬(wàn)平米，建筑面積40萬(wàn)平米,本次我行貸款介入的是“xx商業(yè)廣場(chǎng)”商業(yè)及地下車庫(kù)部分，建面合計(jì)22萬(wàn)平米，其中商業(yè)坐落于負(fù)14層，局部3層、面積15.6萬(wàn)平米；地下車庫(kù)位于負(fù)2負(fù)1層、面積6.6萬(wàn)平米。項(xiàng)目簡(jiǎn)介 第52頁(yè)，共72頁(yè)。案例分析評(píng)估主要內(nèi)容 合法性分析 本項(xiàng)目尚未完全竣工和驗(yàn)收，也未辦妥房產(chǎn)權(quán)證，因此，評(píng)估時(shí)對(duì)其建設(shè)合法性進(jìn)行了詳細(xì)分析，避免

28、項(xiàng)目建設(shè)時(shí)的合法性手續(xù)不完備給后續(xù)房產(chǎn)證的辦理帶來(lái)障礙。本項(xiàng)目四證齊全，合法性手續(xù)完備。 同時(shí)項(xiàng)目評(píng)估時(shí)也對(duì)房產(chǎn)證和土地證的預(yù)計(jì)取得面積進(jìn)行了預(yù)測(cè)，土地證的面積采取的是按市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偂５?3頁(yè)，共72頁(yè)。案例分析評(píng)估主要內(nèi)容 項(xiàng)目成本投入和市場(chǎng)估值情況 通過(guò)合理的對(duì)土地、在建工程投入等成本進(jìn)行分?jǐn)偅刂乖u(píng)估日， “商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目商業(yè)及地下部分已投入成本11.5億元，另外“應(yīng)付帳款”科目反映應(yīng)付工程款2.5億元，剩余已基本不需再額外投入，物業(yè)實(shí)際投入成本約12億元。 本項(xiàng)目商業(yè)部分由一家一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具了房地產(chǎn)抵押預(yù)評(píng)報(bào)告，經(jīng)采取收益法測(cè)算（折現(xiàn)率取10），“成都萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”

29、市場(chǎng)價(jià)值為17億元。 第54頁(yè)，共72頁(yè)。案例分析評(píng)估主要內(nèi)容 物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理 該物業(yè)除住宅、公寓、辦公用房對(duì)外銷售外，剩余商業(yè)用房和地下車庫(kù)全部持有并用作出租，借款人收取租金。同時(shí)，物業(yè)日常管理費(fèi)用由集團(tuán)下屬的另一家管理有限公司負(fù)責(zé)。并收取相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用。 “xx商業(yè)廣場(chǎng)”商業(yè)用房面積15.6萬(wàn)平米（不含地下車庫(kù)），實(shí)際可供出租面積為14.1萬(wàn)平米。目前已全部對(duì)外出租，簽約率100，第55頁(yè)，共72頁(yè)。案例分析評(píng)估主要內(nèi)容 償債能力分析 還款來(lái)源組成 本次貸款第一還款來(lái)源為“xx商業(yè)廣場(chǎng)”物業(yè)實(shí)現(xiàn)的收入，主要分為四部分，第一部分為主力店租金收入；第二部分為步行街小商鋪?zhàn)饨鹗杖耄坏谌糠譃橥?/p>

30、車場(chǎng)停車收入；第四部分為戶外廣告收入。 另?yè)?jù)企業(yè)介紹，xx市出于招商引資考慮，對(duì)大型商業(yè)投資項(xiàng)目實(shí)行稅收優(yōu)惠（約占總稅收的13%，采取先征后返），由于這部分退稅收入沒(méi)有政策依據(jù)，數(shù)額不大且穩(wěn)定性差，處于審慎考慮，評(píng)估不予考慮。 第56頁(yè)，共72頁(yè)。案例分析評(píng)估主要內(nèi)容 償債能力分析 主力店租金收入測(cè)算 “xx商業(yè)廣場(chǎng)”主力店共13家，其中既有完全固定租金方式，也有采用返點(diǎn)提成，還有采用保底提成的，評(píng)估中要根據(jù)實(shí)際情況區(qū)別對(duì)待。 據(jù)測(cè)算，在我行10年期貸款期限內(nèi)，13家主力店面的租金收入合計(jì)112029萬(wàn)元。 第57頁(yè)，共72頁(yè)。案例分析評(píng)估主要內(nèi)容 償債能力分析 步行街小商鋪?zhàn)饨鹗杖霚y(cè)算 “x

31、x商業(yè)廣場(chǎng)”步行街小商鋪共3層，一層計(jì)租面積5545.9平米，二層6516.98平米，三層5594.76平米，合計(jì)17657.61平米。評(píng)估取權(quán)重值，即一樓均價(jià)200元/平方米，二樓150元/平方米，三樓40元/平方米，租金的增長(zhǎng)基本依據(jù)租賃合同約定，并適當(dāng)考慮前兩年租金優(yōu)惠和空置等因素。 根據(jù)以上測(cè)算依據(jù)，在我行10年期貸款期限內(nèi)，步行街小商鋪的租金收入合計(jì)38826萬(wàn)元。 第58頁(yè)，共72頁(yè)。案例分析評(píng)估主要內(nèi)容 償債能力分析 地下車庫(kù)停車收入測(cè)算 本次貸款擬用于抵押的地下停車位共1855個(gè)，地面停車位75個(gè)。評(píng)估假設(shè)地下停車位90%可用于出租，地面停車位100%用于出租經(jīng)營(yíng)。根據(jù)對(duì)成都同

32、類市場(chǎng)的調(diào)查，本次評(píng)估對(duì)本項(xiàng)目地下停車位按5元/2小時(shí)、地面停車位按3元/2小時(shí)計(jì)算，并假設(shè)每天周轉(zhuǎn)5次，停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前5年每年上漲10%，第6-10年每年上漲5%。 根據(jù)以上測(cè)算依據(jù)，在我行10年期貸款期限內(nèi)，停車位的租金收入合計(jì)22822萬(wàn)元。第59頁(yè)，共72頁(yè)。案例分析評(píng)估主要內(nèi)容 償債能力分析 廣場(chǎng)廣告收入測(cè)算 廣場(chǎng)廣告面積共計(jì)2260.23平方米，為部分主力店的免費(fèi)廣告面積1782.5平方米，剩余477.73平方米廣告位可對(duì)外租賃，目前租賃單價(jià)為2000元/年平米，預(yù)計(jì)年漲幅3，則我行10年貸款期限內(nèi)共可實(shí)現(xiàn)廣告收入1098萬(wàn)元。 第60頁(yè)，共72頁(yè)。案例分析評(píng)估主要內(nèi)容 償債能力分析

33、 支出測(cè)算 本物業(yè)支出主要有以下四部分： 一是稅金。房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅等，合計(jì)按照租金收入的17.65征收（稅目及稅率：房產(chǎn)稅12、營(yíng)業(yè)稅、城建稅及附加稅共計(jì)5.55、副食品調(diào)控基金0.1、合計(jì)17.65）。 二是職工工資及福利費(fèi)。 三是維修費(fèi)。通?？砂捶慨a(chǎn)原值的1%-2%計(jì)算。 四是保險(xiǎn)費(fèi)。房產(chǎn)原值的1計(jì)算。第61頁(yè)，共72頁(yè)。案例分析評(píng)估主要內(nèi)容 償債能力分析 折舊計(jì)算 “xx商業(yè)廣場(chǎng)”目前尚未取得決算報(bào)告，項(xiàng)目已累計(jì)投入成本115313萬(wàn)元。以上投入可歸集到：房產(chǎn)原值91045萬(wàn)元、土地原值24268萬(wàn)元。 在計(jì)算提取折舊時(shí)，按5的殘值率，房產(chǎn)折舊年限為20年，土地折舊年限為38年限

34、，則每年提取的折舊為4932萬(wàn)元。 第62頁(yè)，共72頁(yè)。案例分析評(píng)估主要內(nèi)容 償債能力分析 還款方式設(shè)定 本次申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款12億元，借款期10年，其中寬限期一年，寬限期后按季等額本息還款，若承貸企業(yè)最大還款能力不足以償還當(dāng)期本息，則由股東補(bǔ)足還款資金缺口。 寬限期內(nèi)：每季應(yīng)還利息額1200007.83%42349萬(wàn)元 寬限期后：按12億元貸款，還款方案為2009-2010年每年還本金8000萬(wàn)（每季度2000萬(wàn)），2011-2012年每年還本金12000萬(wàn)（每季度3000萬(wàn)），2013-2017年每年還本金16000萬(wàn)（每季度4000萬(wàn)）。 第63頁(yè)，共72頁(yè)。案例分析評(píng)估主要內(nèi)容

35、償債能力分析 收支結(jié)余測(cè)算 經(jīng)測(cè)算，在10年貸款期限，物業(yè)累計(jì)收入為174775萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本5307萬(wàn)元，稅金（包括房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅等）30848萬(wàn)元，累計(jì)折舊49320萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用58177萬(wàn)元，利潤(rùn)31123萬(wàn)元，凈利潤(rùn)22202萬(wàn)元。10年借款期內(nèi)承貸物業(yè)累計(jì)產(chǎn)生129699萬(wàn)元現(xiàn)金流可用于支付貸款本息，而經(jīng)測(cè)算，12億元貸款、按擬定的還款方式，10年期限內(nèi)共須支付貸款本息共計(jì)178177萬(wàn)元，即僅靠該物業(yè)自身產(chǎn)生的現(xiàn)金流不足以歸還我行全部貸款本息，須采取綜合還款方式。評(píng)估預(yù)計(jì)該物業(yè)自身可形成現(xiàn)金流129699萬(wàn)元，占還款來(lái)源的72.79（129699萬(wàn)元/178177萬(wàn)元），即剩余48478萬(wàn)元需由其股東補(bǔ)充還款。第64頁(yè)，共72頁(yè)。案例分析評(píng)估主要內(nèi)容 償債能力分析 對(duì)貸款方案的調(diào)整 考慮貸款額度為12億元時(shí)，承貸企業(yè)還款壓力較大，其股東補(bǔ)充還款數(shù)額占比偏高，經(jīng)與借款人商談，評(píng)估采取了第二套方案，貸款額度調(diào)減至10億元，還款方案相應(yīng)調(diào)整為：寬限期一年，2009-2010年