1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理講授人：郭金金本課程內(nèi)容結(jié)構(gòu)體系一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概論二、房地產(chǎn)項(xiàng)目組織系統(tǒng)三、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃系統(tǒng)四、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析與決策五、房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃與啟動(dòng)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理招標(biāo)管理六、房地產(chǎn)項(xiàng)目組織協(xié)調(diào)與信息管理七、房地產(chǎn)項(xiàng)目控制管理進(jìn)度控制成本控制質(zhì)量控制合同管理安全與環(huán)境管理采購(gòu)管理八、房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)管理九、房地產(chǎn)項(xiàng)目后期管理 第一章 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概論內(nèi)容提要：1項(xiàng)目、房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本概念和特征；2房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程與系統(tǒng)結(jié)構(gòu)及其特點(diǎn)；3房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和內(nèi)容；4房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的原則和一般方法；第一章 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概論1.1項(xiàng)目與房地產(chǎn)項(xiàng)目1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理1.3

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)1.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方法、原則與步驟1.1項(xiàng)目與房地產(chǎn)項(xiàng)目一、項(xiàng)目的定義及其特征1.項(xiàng)目的定義1964年Martino定義：“項(xiàng)目為一個(gè)具有規(guī)定開(kāi)始和結(jié)束時(shí)間的任務(wù)，它需要使用一種或多種資源，具有許多個(gè)為完成該任務(wù)（或項(xiàng)目）所必須完成的相互獨(dú)立、相互聯(lián)系、相互依賴(lài)的活動(dòng)?！?美國(guó)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)（PMI）：項(xiàng)目是為完成某一獨(dú)特的產(chǎn)品或服務(wù)所作的一次性努力。ISO1006定義：“項(xiàng)目具有獨(dú)特的過(guò)程，有開(kāi)始和結(jié)束的日期，由一系列相互協(xié)調(diào)和受控的活動(dòng)組成。其過(guò)程的實(shí)施是為了達(dá)到規(guī)定的目標(biāo)，包括滿(mǎn)足時(shí)間、費(fèi)用和資源等約束條件”；中國(guó)項(xiàng)目管理知識(shí)體系綱要（2002版）定義：“項(xiàng)目是創(chuàng)造獨(dú)

3、特產(chǎn)品、服務(wù)或其他成果的一次性工作任務(wù)。” 德國(guó)DIN（德國(guó)工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）69901認(rèn)為：項(xiàng)目是指總體上符合下列條件的唯一性任務(wù)：具有預(yù)定的目標(biāo)；具有時(shí)間、財(cái)務(wù)、人力和其他限制條件；具有專(zhuān)門(mén)的組織；世界銀行認(rèn)為：“所謂項(xiàng)目，一般是指同一性質(zhì)的投資，或同一部門(mén)內(nèi)一系列有關(guān)或相同的投資，或不同部門(mén)內(nèi)的一系列投資。”項(xiàng)目的定義 總之，項(xiàng)目是指對(duì)確定性對(duì)象在一定約束條件下（人力、時(shí)間、資金和材料等）完成的具有特定目標(biāo)的一次性任務(wù)。項(xiàng)目特征項(xiàng)目的基本特征一次性目標(biāo)明確性資源約束性系統(tǒng)整體性項(xiàng)目對(duì)象確定性組織的臨時(shí)性2.項(xiàng)目的基本特征環(huán)境開(kāi)放性項(xiàng)目的基本特征（1）項(xiàng)目任務(wù)和成果具有一次性（2）項(xiàng)目組織的臨時(shí)性

4、（3）項(xiàng)目對(duì)象具有確定性（4）項(xiàng)目目標(biāo)具有明確性1）工期目標(biāo)2）費(fèi)用目標(biāo)3）質(zhì)量目標(biāo)（5）項(xiàng)目系統(tǒng)具有整體性（6）項(xiàng)目具有資源約束性（7）項(xiàng)目環(huán)境具有開(kāi)放性3.項(xiàng)目與日常作業(yè)的區(qū)別 二、項(xiàng)目的分類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如資源開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等；科研項(xiàng)目，如基礎(chǔ)與應(yīng)用科學(xué)研究項(xiàng)目、科技攻關(guān)項(xiàng)目、“火炬計(jì)劃”項(xiàng)目等；社會(huì)項(xiàng)目，如希望工程項(xiàng)目、人口普查項(xiàng)目、大型體育運(yùn)動(dòng)會(huì)、“扶貧”項(xiàng)目等；國(guó)防項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施投資項(xiàng)目注意：建設(shè)部按專(zhuān)業(yè)將工程項(xiàng)目劃分為33個(gè)類(lèi)別，與此相應(yīng)的施工承包企業(yè)也被劃為33類(lèi)。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的定義及特征1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的定義在一定的時(shí)間、費(fèi)用和質(zhì)量等資源要求

5、下，為形成一定生產(chǎn)能力（或使用功能）的固定資產(chǎn)投資，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)。2.房地產(chǎn)項(xiàng)目特征（1）項(xiàng)目時(shí)間目標(biāo)的限定性較強(qiáng)。1）房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金占用量較大 2）市場(chǎng)需求變化較快3）市場(chǎng)上同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)要求較高（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目的費(fèi)用目標(biāo)較強(qiáng)（4）房地產(chǎn)項(xiàng)目具有較強(qiáng)的系統(tǒng)性（5）房地產(chǎn)項(xiàng)目具有特定的程序性（6）房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的特殊性（7）政策法律條文的多樣性四、房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)1房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程（1）項(xiàng)目前期策劃和確立階段（2）項(xiàng)目設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段（3）項(xiàng)目施工階段（4）項(xiàng)目使用階段房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程使用（物業(yè)管理）項(xiàng)目構(gòu)思構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)可行性研究批準(zhǔn)立項(xiàng)設(shè)計(jì)、計(jì)劃

6、招標(biāo)、施工準(zhǔn)備開(kāi)始施工實(shí)施（預(yù)售活動(dòng)）交付使用責(zé)任結(jié)束圖1-1 房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程2房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)結(jié)構(gòu)目標(biāo)系統(tǒng)對(duì)象系統(tǒng)行為系統(tǒng)組織系統(tǒng)（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)系統(tǒng)（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)系統(tǒng)實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目所要達(dá)到的最終狀態(tài)的描述系統(tǒng)。是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的一條主線(xiàn)，由項(xiàng)目任務(wù)書(shū)、技術(shù)規(guī)范、合同文件等說(shuō)明（定義）的抽象系統(tǒng)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)與實(shí)施過(guò)程中 ，需注意：1）多級(jí)性2）完整性3）均衡性4）動(dòng)態(tài)性 （2）房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)象系統(tǒng)實(shí)質(zhì)：行為的對(duì)象（房地產(chǎn)項(xiàng)目本身），可進(jìn)行實(shí)體分解為許多分部、許多功能面組合起來(lái)的綜合體，有自身的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)形式。通過(guò)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)文件等來(lái)定義，通過(guò)實(shí)施來(lái)完成。應(yīng)注

7、意：1）系統(tǒng)空間布置合理專(zhuān)業(yè)功能協(xié)調(diào)一致2）系統(tǒng)結(jié)構(gòu)合理資源分配合理3）系統(tǒng)與環(huán)境協(xié)調(diào)與大環(huán)境融合（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為系統(tǒng)實(shí)質(zhì)：完成項(xiàng)目任務(wù)所必需的項(xiàng)目活動(dòng)。由項(xiàng)目結(jié)構(gòu)圖、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃、實(shí)施計(jì)劃、資源計(jì)劃等表示的抽象系統(tǒng)。應(yīng)注意：1）系統(tǒng)完整性2）系統(tǒng)有序性3）系統(tǒng)和諧性（4）房地產(chǎn)項(xiàng)目組織系統(tǒng)實(shí)質(zhì)：由完成項(xiàng)目任務(wù)的行為主體所構(gòu)成的系統(tǒng)，是許多人和組織共同形成的一個(gè)具體系統(tǒng)，如建設(shè)單位（業(yè)主）、設(shè)計(jì)單位、施工單位（承包商）、供應(yīng)商、上層主管單位等。應(yīng)注意1）系統(tǒng)目標(biāo)的明確性2）系統(tǒng)開(kāi)放性3）系統(tǒng)動(dòng)態(tài)性3房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)的特點(diǎn)（1）結(jié)合性（2）相關(guān)性（3）目的性（4）開(kāi)放性（5）動(dòng)態(tài)性（6）不確定性

8、1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的歷史發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的含義及特點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的職能房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的類(lèi)型一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的歷史發(fā)展1房地產(chǎn)項(xiàng)目管理產(chǎn)生的背景（1）社會(huì)生產(chǎn)力高速發(fā)展，大型及特大型房地產(chǎn)項(xiàng)目越來(lái)越多。 （2）現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展為項(xiàng)目管理理論和方法的發(fā)展提供了基礎(chǔ)和可能性。經(jīng)濟(jì)論、系統(tǒng)論、信息論、控制論；計(jì)算機(jī)技術(shù)、運(yùn)籌學(xué)、預(yù)測(cè)技術(shù)、決策技術(shù)2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的發(fā)展在20世紀(jì)50年代以后發(fā)展起來(lái)的，經(jīng)歷了如下幾個(gè)階段：20世紀(jì)50年代，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)（CPM和PERT網(wǎng)絡(luò)）應(yīng)用于工程項(xiàng)目（主要是美國(guó)的軍事工程項(xiàng)目），并取得了很大成功。美國(guó)1957年的北極星導(dǎo)彈研制和后來(lái)的登月計(jì)劃

9、。60年代，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃分析進(jìn)行工期計(jì)劃和控制。70年代初,計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)分析程序已十分成熟，提出項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。到了70年代末，80年代初，計(jì)算機(jī)普及，使項(xiàng)目管理理論和方法的應(yīng)用走向了更為廣闊的領(lǐng)域。 80年代，人們進(jìn)一步擴(kuò)大了項(xiàng)目管理的研究領(lǐng)域，包括合同管理、界面管理、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理、項(xiàng)目組織行為和溝通方法?？梢?jiàn)，在項(xiàng)目管理發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理漸漸地成長(zhǎng)和成熟起來(lái)的。 二、房地產(chǎn)發(fā)項(xiàng)目管理的含義及特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的含義為實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者在一定約束條件下，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀(guān)點(diǎn)、理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用全過(guò)程進(jìn)行

10、計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制的綜合管理活動(dòng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的特點(diǎn)一次性管理約束性強(qiáng)的控制管理全過(guò)程綜合管理 2.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的特點(diǎn)各階段的進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全的管理嚴(yán)密管理，認(rèn)真配備項(xiàng)目人員，設(shè)置項(xiàng)目機(jī)構(gòu)明確的目標(biāo)（成本低、進(jìn)度快、質(zhì)量好），限定的時(shí)間和資源，既定的功能要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)指導(dǎo)性三、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的職能工程項(xiàng)目管理的職能計(jì)劃職能組織職能協(xié)調(diào)職能控制職能計(jì)劃職能計(jì)劃職能分為以下相互關(guān)聯(lián)的四個(gè)階段：第一階段：確定目標(biāo)及其先后順序；第二階段：預(yù)測(cè)對(duì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)可能產(chǎn)生影響的未來(lái)事態(tài)；第三階段：確定預(yù)算；第四階段：分析評(píng)價(jià)，選出最優(yōu)方案最優(yōu)方案的要求： 靈活性、全面性、協(xié)調(diào)性和明確性。組織職能

11、組織職能是劃分投資建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、建立各單位在個(gè)階段的任務(wù)，并為達(dá)到內(nèi)部所必需的各種業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行分類(lèi)組合；把監(jiān)督每類(lèi)業(yè)務(wù)活動(dòng)的職權(quán)授予主要人員，規(guī)定工程項(xiàng)目中各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，制定以責(zé)任制為中心的工作制度，確保工程項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。組織職能的工作內(nèi)容組織設(shè)計(jì)組織聯(lián)系組織運(yùn)行組織行為組織調(diào)整 組織職能的工作內(nèi)容前提：選擇適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目管理的組織形式協(xié)調(diào)職能協(xié)調(diào)管理又稱(chēng)界面管理或結(jié)合部管理。協(xié)調(diào)的內(nèi)容主要包括：人際關(guān)系的協(xié)調(diào)組織關(guān)系的協(xié)調(diào)供求關(guān)系的協(xié)調(diào)配合關(guān)系的協(xié)調(diào)約束關(guān)系的協(xié)調(diào)控制職能控制職能是管理人員為保證實(shí)際工作按照計(jì)劃完成所采取的一切措施活動(dòng)。 項(xiàng)目管理采取動(dòng)態(tài)調(diào)整和優(yōu)化控制的方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)

12、行控制，具體體現(xiàn)：預(yù)先控制 現(xiàn)場(chǎng)控制反饋原理四、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理類(lèi)型建設(shè)單位的項(xiàng)目管理包括項(xiàng)目的決策階段和實(shí)施階段的各個(gè)環(huán)節(jié)。在實(shí)施階段的主要目標(biāo)是投資、質(zhì)量、進(jìn)度，主要工作是組織協(xié)調(diào)、合同管理、投資控制、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、信息管理。咨詢(xún)單位（監(jiān)理公司）的項(xiàng)目管理監(jiān)理合同設(shè)計(jì)單位進(jìn)的項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)合同施工單位的項(xiàng)目管理施工合同，施工項(xiàng)目管理的周期包括施工投標(biāo)、簽訂施工合同、施工準(zhǔn)備、施工、交工驗(yàn)收和保修等施工全過(guò)程。具體的目標(biāo)是施工質(zhì)量、成本、進(jìn)度、施工安全和現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化。1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)1.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)體系總目標(biāo)爭(zhēng)取項(xiàng)目的成功實(shí)施。必須做好的工作：（1）充分調(diào)研，制定正確的、科

13、學(xué)的、符合實(shí)際的、可執(zhí)行的項(xiàng)目目標(biāo)計(jì)劃。（2）要對(duì)項(xiàng)目技術(shù)方案進(jìn)行科學(xué)、經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)。（3）要建立一支有力的高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理三大基本目標(biāo)：功能（質(zhì)量）、進(jìn)度（工期）、費(fèi)用（成本）如圖1-2所示）。費(fèi)用（成本）功能（質(zhì)量）進(jìn)度（工期）圖1-2 項(xiàng)目管理目標(biāo)體系三大基本目標(biāo)關(guān)系：（1）三大基本目標(biāo)共同構(gòu)成項(xiàng)目管理的互相聯(lián)系、相互影響目標(biāo)系統(tǒng)。（2）這三個(gè)基本目標(biāo)在項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、計(jì)劃過(guò)程中經(jīng)歷由總體到個(gè)體，由概念到實(shí)施，由簡(jiǎn)單到詳細(xì)的過(guò)程。（3）三個(gè)基本目標(biāo)結(jié)構(gòu)關(guān)系的均衡性和合理性，構(gòu)成項(xiàng)目管理目標(biāo)的基本邏輯關(guān)系，任何強(qiáng)調(diào)最短工期、最高質(zhì)量、最低成本都是片面的。2.項(xiàng)目管理的工

14、作內(nèi)容（1）按系統(tǒng)工程理論，項(xiàng)目管理系統(tǒng)：“預(yù)測(cè)決策計(jì)劃控制反饋修正決策計(jì)劃”等職能的結(jié)合體。（2）按項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程項(xiàng)目管理系統(tǒng)幾個(gè)階段：1）項(xiàng)目的定義、目標(biāo)設(shè)計(jì)和可行性研究2）項(xiàng)目的系統(tǒng)分析3）項(xiàng)目的計(jì)劃管理4）項(xiàng)目的組織管理 5）項(xiàng)目的信息管理6）項(xiàng)目的實(shí)施控制7）項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)管理8）項(xiàng)目的后期管理（3）按照項(xiàng)目管理的工作任務(wù)1）成本管理 2）工期管理3）質(zhì)量控制4）現(xiàn)場(chǎng)管理5）組織和信息管理6）合同管理7）風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目組織系統(tǒng)項(xiàng)目計(jì)劃系統(tǒng)項(xiàng)目控制系統(tǒng)組織協(xié)調(diào)與信息管理系統(tǒng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)管理系統(tǒng)項(xiàng)目后管理系統(tǒng)項(xiàng) 目 管 理 系 統(tǒng)圖1-3 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)綜上所述：項(xiàng)目管理本身是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)，它不僅由許多子項(xiàng)、分項(xiàng)、工程活動(dòng)所構(gòu)成，而且是一個(gè)完整的工作過(guò)程（包括預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、控制、反饋等），是項(xiàng)目全部管理任務(wù)（如工期、費(fèi)用、質(zhì)量、合同、資源、組織、信息等）的結(jié)合體。所以要取得項(xiàng)目的成功，必須對(duì)項(xiàng)目管理的整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行全面地管理。 1.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方法、原則與步驟（1）按管理目標(biāo)劃分進(jìn)度管理方法、質(zhì)量管理方法、成本管理方法、安全管理方法和現(xiàn)場(chǎng)管理方法。（2）按管理方法的量化程度劃分定性方法、定量方法和綜合管理方法（3）按管理方法的專(zhuān)業(yè)性質(zhì)分行政管理方法、 經(jīng)濟(jì)管理方法、 法律管理方法 另外，管理技術(shù)方法：網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃