1、房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)經(jīng)濟學(xué)王軍武 教授(jioshu)共一百七十八頁緒言(x yn)房地產(chǎn)業(yè)是一個獨立的大產(chǎn)業(yè)，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈中重要一環(huán)，其基本學(xué)科定位應(yīng)是經(jīng)濟學(xué)（產(chǎn)業(yè)）范疇，歸屬于部門(bmn)經(jīng)濟學(xué)。是工程管理專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理方向的一門專業(yè)基礎(chǔ)課。從研究領(lǐng)域來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的理論化和系統(tǒng)化，以揭示和反映房地產(chǎn)經(jīng)濟運行規(guī)律為宗旨，是應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)的一個分支學(xué)科門類。從研究對象來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)既研究經(jīng)濟關(guān)系，也研究資源配置，通過資源配置研究來揭示反映經(jīng)濟關(guān)系和經(jīng)濟規(guī)律。共一百七十八頁緒言(x yn)同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)又是多學(xué)科的交叉(jioch)，具有交叉(ji

2、och)學(xué)科的性質(zhì)：1、與城市經(jīng)濟學(xué)的交叉：城市土地的利用，城市住房，城 市經(jīng)營中的土地經(jīng)營等；2、與資源經(jīng)濟學(xué)的交叉：研究土地開發(fā)利用和土地資源合 理配置；3、與生態(tài)經(jīng)濟學(xué)的交叉：房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展理論和生態(tài) 平衡理論的一致性；4、與金融學(xué)的交叉：房地產(chǎn)業(yè)天然需要金融業(yè)的支持；5、與理論經(jīng)濟學(xué)的交叉：受理論經(jīng)濟學(xué)的指導(dǎo)。共一百七十八頁緒言(x yn)房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)所涉及(shj)的理論不僅多而且復(fù)雜。其理論框架可分三個層次：對房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的研究可采用多種方法，比如：共一百七十八頁講授(jingshu)內(nèi)容：共一百七十八頁一、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)概述(i sh)1、房地產(chǎn)的概念2、房地產(chǎn)的特點(tdin

3、)3、房地產(chǎn)類型4、描述房地產(chǎn)5、房地產(chǎn)業(yè)的概念6、房地產(chǎn)業(yè)的運作過程7、房地產(chǎn)的特征8、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用共一百七十八頁一、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)概述(i sh)1、房地產(chǎn)的概念(ginin)了解房地產(chǎn)的概念，首先需要對以下概念有清晰的認(rèn)識：（1）土地：土地是地球的陸地（內(nèi)陸水域、海）表面范圍內(nèi)，有土壤、巖石、礦藏、水、氣、地質(zhì)、地貌，以及人類活動對上述要素產(chǎn)生的種種結(jié)果所組成的自然經(jīng)濟綜合體：我們可以從土地的自然形態(tài)、用途以及房地產(chǎn)開發(fā)等方面將土地劃分類型。共一百七十八頁1、房地產(chǎn)的概念(ginin)共一百七十八頁1、房地產(chǎn)的概念(ginin)（2）地 產(chǎn)：土地及其相關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利。即土

4、地財產(chǎn)或土地要素所擁有的所有權(quán)和使用權(quán)。（3）房地產(chǎn)：是指房屋及其附屬物（與房屋相關(guān)的建筑物或小區(qū)設(shè)施(shsh)）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與他們相應(yīng)的多種財產(chǎn)權(quán)利?；颍航ㄖ貕K和建筑地塊上以房屋為主的永久性建筑及其衍生的權(quán)力，根據(jù)房屋建筑的不同，可分為住宅房地產(chǎn)、非住宅房地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)。（4）不動產(chǎn)：指不能移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟價值的物及其財產(chǎn)權(quán)利。（建筑物附著物可以理解為動產(chǎn)的不動產(chǎn)化）共一百七十八頁1、房地產(chǎn)的概念(ginin)（5）土地、地產(chǎn)(dchn)、房地產(chǎn)(dchn)及不動產(chǎn)之間的關(guān)系：共一百七十八頁2、房地產(chǎn)的特點(tdin)（1）不可移動性：不

5、像其他商品那樣，可以運輸。這一性質(zhì)使得區(qū)位環(huán)境條件在房地產(chǎn)質(zhì)量、功能及交易價格的分析中格外重要。（2）耐用性：房地產(chǎn)是最具耐耗性的物品。（3）異質(zhì)性：不可能有兩宗完全一樣的房地產(chǎn)。（4）高價值性：從個人或國家來看，其價值都比較高。（5）供給有限性：房屋(fngw)可以建造，但土地資源有限。（6）投資與消費的雙重性：居住使用（消費性）；保值增值（投資性）。（7）房地產(chǎn)實體構(gòu)成的二元性：非勞動產(chǎn)品和勞動產(chǎn)品。共一百七十八頁3、房地產(chǎn)類型(lixng)（1）居住類房地產(chǎn)：專供人們居住的房地產(chǎn)（普通住宅、高級公寓、別墅）（2）商業(yè)類房地產(chǎn)：用于商業(yè)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)（寫字樓、商店、旅館、酒店）（3）休閑

6、類房地產(chǎn)：指娛樂、健身類活動用房地產(chǎn)（體育館、娛樂中心）（4）公共事業(yè)類房地產(chǎn)：指文教衛(wèi)、行政、社會福利、交通郵政等用途房地產(chǎn)（校舍(xiosh)、教堂、醫(yī)院、公園、政府辦公樓、養(yǎng)老院等）（5）工業(yè)類房地產(chǎn)：指生產(chǎn)活動用房地產(chǎn)（工業(yè)廠房、倉庫）共一百七十八頁4、描述(mio sh)房地產(chǎn)（1）位置、四至、形狀（2）面積大小：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍行政管理部門依法確認(rèn)的面積（3）建筑物層數(shù)和高度：住宅13為低層，46多層，79中層，10層以上為高層，30層以上或超過100米為超高層（4）建筑結(jié)構(gòu)：指建筑物中由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐屋面板等承重構(gòu)件組成的體系。（鋼結(jié)構(gòu)、鋼混、磚混、磚木、木結(jié)構(gòu)）（5

7、）建筑物構(gòu)成、建筑質(zhì)量、維護保養(yǎng)(boyng)狀況、采光、通風(fēng)等（6）使用現(xiàn)狀及規(guī)劃設(shè)計要求：包括用途、建筑容積率、建筑覆蓋率等共一百七十八頁4、描述(mio sh)房地產(chǎn)建筑容積率：單位面積土地(td)的建筑面積數(shù)（建筑總面積土地總面積）建筑覆蓋率：單位土地的建筑總面積數(shù)（底層建筑面積土地總面積）（7）描述房地產(chǎn)的其他方面：共一百七十八頁5、房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)的概念中國國民經(jīng)濟行業(yè)分類與代碼16個門類中，第五類（E）為建筑業(yè)，第十一類（K）為房地產(chǎn)業(yè)。聯(lián)合國全部經(jīng)濟活動產(chǎn)業(yè)分類的國際標(biāo)準(zhǔn)中，房地產(chǎn)業(yè)位于十大類經(jīng)濟活動的第八類。廣義的房地產(chǎn)業(yè)兼有第二、三產(chǎn)業(yè)的特征，俠義的房地產(chǎn)業(yè)

8、則可列為流通領(lǐng)域的第三產(chǎn)業(yè)。從經(jīng)濟理論角度看，房地產(chǎn)業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營型產(chǎn)業(yè)，兼有第二、三產(chǎn)業(yè)的特征，從核算統(tǒng)計管理來說，房地產(chǎn)業(yè)屬于流通領(lǐng)域或第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)的開發(fā)組織、經(jīng)營管理、買賣和租賃經(jīng)營以及中介、咨詢、評估(pn )等服務(wù)的行業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)）。共一百七十八頁5、房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)的概念房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)形態(tài)分為：（1）房地產(chǎn)開發(fā)組織業(yè)：組織城市的開發(fā)、再開發(fā)，主要是指開發(fā)公司（2）房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)：買賣、交換、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)龋?）房地產(chǎn)中介：咨詢及評估(pn )服務(wù)業(yè)（4）物業(yè)管理業(yè)：物業(yè)管理業(yè)是作為商業(yè)模式運作的產(chǎn)業(yè)（5）房地產(chǎn)行政管理共一百七十八頁6、房地產(chǎn)業(yè)(f

9、n d chn y)的運作過程包括生產(chǎn)、流通、消費三個環(huán)節(jié)（1）生產(chǎn)環(huán)節(jié)：通過對土地進行勞動和資本投入，建設(shè)房屋和城市基礎(chǔ)設(shè)施的過程(guchng)，包括通常所說的房地產(chǎn)開發(fā)過程(guchng)。（2）流通環(huán)節(jié)：供應(yīng)方與消費者之間的買賣、租賃過程，即房地產(chǎn)的銷售與租賃過程。（3）消費環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到使用者手中，進入消費環(huán)節(jié)（進行各種社會化管理，為產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、經(jīng)常性維修保護）共一百七十八頁7、房地產(chǎn)的特征(tzhng)（1）基礎(chǔ)性：生產(chǎn)生活資料（2）先導(dǎo)性：進行國民經(jīng)濟建設(shè)，首先要有房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營提供生產(chǎn)和生活的空間（3）關(guān)聯(lián)性：建筑業(yè)發(fā)展導(dǎo)致建材(jin ci)、冶金、設(shè)計等發(fā)展，進而導(dǎo)

10、致勞動的需求（4）地域性：位置固定性全過程具有地域性價格、發(fā)展因素、政策法規(guī)也有地域性差異（5）周期性：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)周期性波動的特征（發(fā)展復(fù)蘇、繁榮、危機、衰退蕭條四階段）（6）高回報、高風(fēng)險性：價格水平是長期上漲趨勢，過量資金涌入（7）對金融業(yè)的依賴性：房地產(chǎn)高價值性使房地產(chǎn)開發(fā)購買都需要大量資金，必須有金融業(yè)的支持方能持續(xù)發(fā)展共一百七十八頁8、房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)在國民經(jīng)濟中的地位和作用在我國現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)既是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，又是支柱產(chǎn)業(yè)，具有“雙重”產(chǎn)業(yè)地位。（1）房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)定位(dngwi)房地產(chǎn)業(yè)是社會經(jīng)濟活動的基本物質(zhì)前提，是國民經(jīng)濟發(fā)展的基本保證。房地產(chǎn)業(yè)是

11、人口素質(zhì)提高和社會全面進步的基本條件。房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟發(fā)展和城市現(xiàn)代化的重要基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)是社會財富創(chuàng)造的重要源泉。共一百七十八頁8、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位(dwi)和作用（2）房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)定位房地產(chǎn)業(yè)不論是占GDP的比重，還是其增長速度，都具備支柱產(chǎn)業(yè)的條件。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大，能直接或間接地引導(dǎo)和影響很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于高新技術(shù)的應(yīng)用和擴散。（3）房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟變量對國民經(jīng)濟的影響房地產(chǎn)業(yè)增長率、效益增長率、信用規(guī)模、需求和供給水平等方面(fngmin)都能夠直接影響國民經(jīng)濟的發(fā)展。共一百七十八頁二、房地產(chǎn)市場(shchng)1、房地產(chǎn)市場類型2、

12、房地產(chǎn)市場特點3、房地產(chǎn)市場的功能(gngnng)4、房地產(chǎn)市場的供給和需求5、房地產(chǎn)市場運行機制6、房地產(chǎn)市場運行特征7、影響房地產(chǎn)供求的因素8、房地產(chǎn)投資與消費市場9、分類房地產(chǎn)市場及運行規(guī)律共一百七十八頁二、房地產(chǎn)市場(shchng)市場：買賣雙方交易的場所 交易活動(hu dng)發(fā)生的過程房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易活動的總和，是買賣雙方相互作用的一種機制1、房地產(chǎn)市場類型共一百七十八頁1、房地產(chǎn)市場(shchng)類型（1）地產(chǎn)市場A、土地一級市場：是以讓渡一定時期土地使用權(quán)益(quny)為內(nèi)容的地產(chǎn)市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用

13、者的市場， 兩種情況（國家開發(fā)商） 土地批發(fā)市場：開發(fā)企業(yè)或土地使用者向國家一次支出讓金 土地租賃市場：土地使用者每年向國家交納地租B、土地二級市場：土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，放入流通領(lǐng)域進行交易的市場，是指生地熟地 轉(zhuǎn)讓，或者直接建成商品房出售 （開發(fā)商消費者）C、土地三級市場：消費者之間的交易共一百七十八頁1、房地產(chǎn)市場(shchng)類型（2）房地產(chǎn)物業(yè)(w y)市場A、房地產(chǎn)開發(fā)市場：主體房地產(chǎn)開發(fā)商 （指房地產(chǎn)從策劃 建造使用，直至拆毀的全過程）共一百七十八頁1、房地產(chǎn)市場(shchng)類型B、建筑施工市場：主體是建筑商C、房地產(chǎn)物業(yè)交易租賃市場：主要是指出售和出租，主體

14、開發(fā)商或代理商，主體在該市場中： 獲取利潤； 收集用戶的意見反饋從而指導(dǎo)以后(yhu)的開發(fā)經(jīng)營活動； 多種出售和出租形式為用戶提供方便D、房地產(chǎn)金融市場：是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動過程中貨幣資金融通的場所，貫穿于所有市場的各個環(huán)節(jié)。開發(fā)商建筑商工程承包合同共一百七十八頁2、房地產(chǎn)市場(shchng)特點（1）地區(qū)性：不能進行調(diào)劑，因而房價存在極大差異,主要是由房地產(chǎn)的位置固定性和性能差異性決定的。（2）供給調(diào)節(jié)過程滯后性：供不應(yīng)求時，供給的增加需要較長時間；供過于求時，多余的需要較長時間方能被市場消化。（3）壟斷競爭性：交易(jioy)價格及交易(jioy)信息多為非公開的，而且房地產(chǎn)投資決策受價

15、格以外的因素影響較大。（4）投機性：僅次于金融市場（5）交易形式多樣性：買賣、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)?，并且交易活動持續(xù)時間較長。共一百七十八頁2、房地產(chǎn)市場(shchng)特點（6）交易復(fù)雜性：房地產(chǎn)交易從有初步意向到交易完成，需要進行尋找買賣雙方、現(xiàn)場考察、查閱資料、簽訂契約、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或設(shè)定登記等等一系列活動。（7）受金融市場的強烈影響性：房地產(chǎn)價值大，其交易對信貸的依賴性較強（8）市場效率低：房地產(chǎn)形式多樣，很多方面存在較多差異(chy)，買賣雙方需要花費相當(dāng)?shù)臅r間和費用進行了解（9）政府干預(yù)性：政府通過財政金融政策、土地利用政策、城市規(guī)劃以及環(huán)境保護等手段來鼓勵或限制房地產(chǎn)開發(fā)共一百七

16、十八頁3、房地產(chǎn)市場(shchng)的功能房地產(chǎn)市場的功能可以歸納為三個方面：資源配置功能、信息傳遞功能、價值實現(xiàn)和價值評價功能，是通過房地產(chǎn)的供求、競爭、價格機制及其相互作用表現(xiàn)出來的。（1）資源配置功能：房地產(chǎn)市場的首要功能，又可分為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供求、優(yōu)化房地產(chǎn)資源的配置兩個層面。（2）信息傳遞功能：是連接房地產(chǎn)開發(fā)和需求的紐帶，也是連接社會(shhu)總供給和總需求的橋梁。（3）價值實現(xiàn)和價值評價功能：房地產(chǎn)市場通過逐步建立健全的價格機制，對房地產(chǎn)的價值進行客觀的評價，使得房地產(chǎn)業(yè)部門及相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門都能得到合理的利潤和滿足自身發(fā)展的資金積累，從而促進各產(chǎn)業(yè)部門的健康發(fā)展乃至整個國民經(jīng)濟的

17、協(xié)調(diào)發(fā)展。共一百七十八頁4、房地產(chǎn)市場的供給(gngj)和需求經(jīng)濟學(xué)中，供給是指在其他條件相同時，賣者在既定的時間和既定的市場上以不同價格所提供的一種商品或勞務(wù)的數(shù)量。需求是指在其他條件相同時，買者在既定的時間和既定的市場上以不同價格所樂意購買的一種商品或勞務(wù)的數(shù)量。4.1 房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)需求是指在一個特定時期內(nèi)，消費者在多種可能的價格下，愿意而且能夠(nnggu)購買的房地產(chǎn)數(shù)量房地產(chǎn)的需求量是在一個特定價格下，消費者愿意而且能夠購買房地產(chǎn)的數(shù)量房地產(chǎn)需求的特點：多樣性、區(qū)域性、層次性、雙重性以及可替代性。共一百七十八頁4.1 房地產(chǎn)需求(xqi)影響房地產(chǎn)需求量的因素有：房地產(chǎn)價格、消費

18、者收入(shur)和消費偏好、替代房地產(chǎn)的價格、預(yù)期房地產(chǎn)價格的變動趨勢以及社會發(fā)展水平和人口因素等。房地產(chǎn)價格：在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)價格高，就會限制房地產(chǎn)的需求，反之依然。但是由于房地產(chǎn)這種特殊商品具有自身的特殊性，所以房地產(chǎn)價格對房地產(chǎn)的影響又呈現(xiàn)出復(fù)雜的變化規(guī)律，如在投機性需求占據(jù)主導(dǎo)地位時，房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)價格往往呈現(xiàn)一種正向變動關(guān)系。消費者收入水平和消費偏好：消費者收入決定消費者的消費邊界，消費偏好則決定其消費結(jié)構(gòu)。消費者預(yù)期：如果消費者的預(yù)測是樂觀的，對房地產(chǎn)需求就會增加，反之減少。共一百七十八頁4.1 房地產(chǎn)需求(xqi)社會經(jīng)濟發(fā)展水平和城市化水平：房地產(chǎn)需求(xq

19、i)與社會經(jīng)濟發(fā)展水平以及城市化水平是一種正相關(guān)的關(guān)系。政策因素：政策因素可以導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的變化、消費者預(yù)期的變化以及融資困難度的變化等，從而影響房地產(chǎn)的需求。價格需求量價格變動對需求量的影響價格需求量價格不變，消費者收入對需求量的影響收入增加共一百七十八頁4.2 房地產(chǎn)供給(gngj)房地產(chǎn)供給(gngj)可以從微觀和宏觀兩個角度理解，宏觀角度的房地產(chǎn)供給(gngj)是指房地產(chǎn)總供給(gngj)，其數(shù)量上應(yīng)該是微觀房地產(chǎn)供給(gngj)的總和。房地產(chǎn)供給是指在一個特定時期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商在多種可能的價格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量供給量是指在一個特定價格下，開發(fā)商愿意而且能夠供給的房地

20、產(chǎn)數(shù)量房地產(chǎn)供給的特點：缺乏彈性層次性滯后性。共一百七十八頁4.2 房地產(chǎn)供給(gngj)影響某一房地產(chǎn)供給的因素有：房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)開發(fā)成本、建筑技術(shù)水平、替代房地產(chǎn)價格、預(yù)期房地產(chǎn)價格變動以及政策因素等。房地產(chǎn)價格：按照供給定理，房地產(chǎn)供給與房地產(chǎn)價格正相關(guān)，即價格與供給量存在著同向變動的關(guān)系(gun x)，在其他條件不變的情況下，供給量隨著價格的上升而增加。房地產(chǎn)開發(fā)成本：即生產(chǎn)要素價格，包括土地價格、建筑材料以及人工費等等。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商可以利用提高容積率以及縮小生產(chǎn)規(guī)模和放慢開發(fā)進度等措施應(yīng)對土地等生產(chǎn)要素的微升，但當(dāng)這些生產(chǎn)要素價格上升較大時則會影響房地產(chǎn)的供給。共一百七

21、十八頁4.2 房地產(chǎn)供給(gngj)房地產(chǎn)開發(fā)商的未來預(yù)期：這種對未來的預(yù)期包括對國民經(jīng)濟發(fā)展形式、通貨膨脹、未來房地產(chǎn)價格(jig)走勢、經(jīng)濟周期的預(yù)期、對國家房地產(chǎn)政策、產(chǎn)業(yè)政策等等的預(yù)期。政策因素：包括房地產(chǎn)政策、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等。價格供給量價格變化對供給量的影響價格供給量價格不變，開發(fā)成本降低對供給量的影響成本降低共一百七十八頁4.3 房地產(chǎn)供求(gngqi)均衡房地產(chǎn)價格的形成是由房地產(chǎn)市場需求和房地產(chǎn)市場供給(gngj)相互作用共同決定：價格的變化與房地產(chǎn)市場均衡的形成q0數(shù)量價格p0sdp1p2s1d1需求曲線供給曲線共一百七十八頁4.4 房地產(chǎn)供求(gngqi)彈性（1

22、）概念彈性是一個變量對于另一個變量的敏感性的度量。房地產(chǎn)需求（價格）彈性是指房地產(chǎn)價格上升（下降）1，消費者對房地產(chǎn)的需求量將會下降（上升）的百分?jǐn)?shù)，反映(fnyng)了需求量對于價格變化的敏感性。也就是指房地產(chǎn)需求量對房地產(chǎn)價格變動的反映(fnyng)程度。房地產(chǎn)需求（收入）彈性是指收入每增加（減少）一個百分點所引起的房地產(chǎn)需求量增加（減少）的百分點，即房地產(chǎn)需求量的變動對收入變動的反應(yīng)程度。PQ需求S共一百七十八頁4.4 房地產(chǎn)供求(gngqi)彈性房地產(chǎn)供給（價格）彈性是指房地產(chǎn)價格上升（下降）1，開發(fā)商對房地產(chǎn)的供給量將會上升（下降）百分?jǐn)?shù)，反映了供給量對于(duy)價格變化的敏感性。

23、QP供給S共一百七十八頁4.4 房地產(chǎn)供求(gngqi)彈性（2）房地產(chǎn)供給彈性(tnxng)分析由于房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，所以房地產(chǎn)供給彈性在不同的時期具有不同的特點。一般來說，短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小，長期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較大。QP短期內(nèi)供給彈性較小SQPS長期內(nèi)供給彈性較大共一百七十八頁4.4 房地產(chǎn)供求(gngqi)彈性此外，還有對完全(wnqun)無彈性、缺乏彈性、等彈性、有彈性、完全(wnqun)有彈性等情況的描述：QPS0S1S2S3S4共一百七十八頁5、房地產(chǎn)市場(shchng)運行機制（1）短期(dun q)房地產(chǎn)供求：供求數(shù)量PS1bad2d1需求由d1增加到d2，供給調(diào)節(jié)

24、滯后，短期供給不變，價格由a增加到b共一百七十八頁5、房地產(chǎn)市場(shchng)運行機制（2）長期(chngq)房地產(chǎn)供求：Pd2d1供求數(shù)量S1S2S3d3長期供給曲線經(jīng)濟日益增長的地區(qū)，需求穩(wěn)定增長，地價、勞動力成本、建材成本持續(xù)上漲，由于供求的相互影響，價格產(chǎn)生波動：a b c d e，在經(jīng)濟日益衰減的地區(qū)則呈現(xiàn)：e f c g adbacef共一百七十八頁6、房地產(chǎn)市場(shchng)運行特征（1）質(zhì)量、位置相近房地產(chǎn)，價格相近（2）供求均衡，價格穩(wěn)定（3）供過于求，價格下降，開發(fā)項目(xingm)減少，市場成為買方市場；供不應(yīng)求，價格上漲，開發(fā)項目(xingm)增多，市場成為賣方市場

25、（4）市場利率下降，開發(fā)信貸成本降低，開發(fā)量增加，消費信貸成本降低，需求量上漲了；反之亦然（5）需維持適量的房地產(chǎn)“存貨”，即空置率，因時間、地區(qū)不同而不同共一百七十八頁7、影響房地產(chǎn)供求(gngqi)的因素影響房地產(chǎn)供求的因素可概括為一下幾個方面：（1）人口：人口數(shù)量，特別是年齡組成、家庭構(gòu)成等（2）就業(yè)及工資水平（3）利率及抵押貸款條件(tiojin)：利率下降，貸款放松，需求和供給均會上升，反之亦然（4）稅率，土地利用控制，租金水平控制（5）土地價格，建筑工人的工資，建材價格（6）建筑技術(shù)的變化，建筑質(zhì)量（7）售價、空置率共一百七十八頁8、房地產(chǎn)投資(tu z)與消費市場房地產(chǎn)需求可以分

26、為投資性需求和消費性需求，相應(yīng)地，房地產(chǎn)市場也可以分為投資性供給和消費性供給，這樣，房地產(chǎn)市場可以看作是由房地產(chǎn)投資市場和房地產(chǎn)消費市場有機地構(gòu)成。房地產(chǎn)投資市場反映房地產(chǎn)投資性需求和供給之間的關(guān)系，價格是投資市場供求作用的結(jié)果房地產(chǎn)消費市場反映房地產(chǎn)消費性需求和供給之間的關(guān)系，租金是消費市場供求作用的結(jié)果在投資市場上，租金上漲會引起價格上漲，開發(fā)量增加，市場上的供給量增加；在消費市場上，租金上漲，需求量減少，供給量增加，進一步導(dǎo)致(dozh)租金下降共一百七十八頁8、房地產(chǎn)投資(tu z)與消費市場房地產(chǎn)投資與消費市場的運動是沿著租賃(zln)供求作用租金價格開發(fā)量消費市場供給量租賃(zln

27、)供求作用進行的。共一百七十八頁8、房地產(chǎn)投資(tu z)與消費市場投資與消費市場運行分析：A、經(jīng)濟增長(zngzhng)，居民收入提高，房地產(chǎn)需求增加，在供給一定的情況下，租金上漲，導(dǎo)致價格上漲，引起開發(fā)供給量增加，會增加消費市場供應(yīng)量，降低租金，直至運動達到新的均衡，租金價格、開發(fā)量較以前增加；如果經(jīng)濟萎縮，則出現(xiàn)相反情況。B、如果實施寬松的金融政策，投資需求上升，則在租金不變的條件下出現(xiàn)價格上漲，開發(fā)商會增加開發(fā)量，從而增加消費市場供給，降低租金。C、開發(fā)成本的變動如果實施緊縮經(jīng)濟政策，貸款難度增大、資金成本增加或土地供給減少，使地價上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本提高，在房地產(chǎn)價格不變的條件下

28、，開發(fā)量減少，消費市場供給減少，租金上漲。共一百七十八頁9、分類房地產(chǎn)市場及運行(ynxng)規(guī)律由于不同類型的房地產(chǎn)從投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能以及面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途分類，將其分解為若干子市場進行討論。如：居住物業(yè)市場：含普通住宅市場、別墅(bish)市場、公寓市場等商業(yè)物業(yè)市場：寫字樓市場、商場或商鋪市場、酒店市場等工業(yè)物業(yè)市場：標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房市場、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房市場、研究與發(fā)展用房市場等土地市場，是指各種類型用地市場特殊物業(yè)市場。共一百七十八頁9.1 住宅(zhzhi)市場（1）住宅類型和特點類型：按照經(jīng)營方式，住宅分為租賃住宅和出售

29、住宅按照價格構(gòu)成，可分為商品住宅和政策性住宅按照交房方式，可分為現(xiàn)房和期房按層數(shù)的不同，可分低層、多層以及高層等也可以按其他方式，比如新舊程度、銷售對象等。住宅特點：位置的固定性、消費的層次性、需求(xqi)的多樣性、房價的巨額性、購房的投資性，此外還有家庭性以及連續(xù)性等。共一百七十八頁9.1 住宅(zhzhi)市場（2）住宅市場的特點與構(gòu)成特點：經(jīng)營對象的非物流性市場范圍(fnwi)的區(qū)域性流通形式的多樣性構(gòu)成：新住宅供給體系的結(jié)構(gòu)組成主要有市場價商品房、經(jīng)濟適用房、廉租屋等，組成成分的運作方式各不相同。共一百七十八頁9.1 住宅(zhzhi)市場（3）住宅市場的供求與運行特點住宅市場的供求

30、可從以下幾個(j )方面來理解：潛在總供給與潛在總需求意愿總供給與意愿總需求實際總供給與實際總需求、有效總供給與有效總需求住宅市場運行的特點：住宅市場供求在總量上難以達到均衡，但在一定時間、一定區(qū)域又可能達到在結(jié)構(gòu)上的平衡住宅供應(yīng)的相對滯后性短期供求的不均衡性與長期供求的均衡性。共一百七十八頁9.2 非住宅市場(shchng)非住宅房地產(chǎn)市場包括商業(yè)房地產(chǎn)市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場以及其他(qt)類型的房地產(chǎn)市場。（1）商業(yè)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)與運行特點：結(jié)構(gòu)：商業(yè)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)相對簡單，基本上是由用于商業(yè)機構(gòu)經(jīng)營辦公的寫字樓市場和用于商品服務(wù)的商貿(mào)娛樂中心房地產(chǎn)市場組成。運行特點：需求彈性較大，且受到

31、多種綜合因素的影響供給緊張，供給彈性較小對價格等因素較為敏感。共一百七十八頁9.2 非住宅市場(shchng)（2）工業(yè)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)與供求平衡的調(diào)整：結(jié)構(gòu)：工業(yè)房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)可以按照房地產(chǎn)服務(wù)的對象和工業(yè)產(chǎn)業(yè)類型劃分，比如按工業(yè)產(chǎn)業(yè)類型劃分為：勞動密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)技術(shù)密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)調(diào)整工業(yè)房地產(chǎn)供求平衡應(yīng)注意(zh y)的因素：經(jīng)濟增長和工業(yè)房地產(chǎn)使用需求長期利率與工業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)品的需求短期信貸、開發(fā)成本和工業(yè)房地產(chǎn)的新增供給。共一百七十八頁三、房地產(chǎn)價格(jig)1、地租理論(lln)2、土地價格3、建筑物價格4、房地產(chǎn)價格5、房地產(chǎn)價格種類共一百七十八頁1、地租(d

32、z)理論地租：是租地人為了(wi le)得到使用自己資本的生產(chǎn)經(jīng)營場所（土地），要在一定期限內(nèi)按契約規(guī)定，支付給他所使用土地的所有者的一個貨幣額。租地人取得平均利潤，土地所有人取得超額利潤，即地租。地租包括絕對地租、級差地租、壟斷地租共一百七十八頁1、地租(dz)理論（1）產(chǎn)生地租的條件兩個(lin )直接條件：社會生產(chǎn)力有一定發(fā)展，出現(xiàn)剩余勞動；土地所有權(quán)與使用權(quán)分離原始社會生產(chǎn)力低沒有剩余勞動土地統(tǒng)一公有沒有地租奴隸社會有剩余勞動土地所有權(quán)與使用權(quán)為奴隸主所有也沒有地租封建社會生產(chǎn)力提高剩余勞動增加，農(nóng)民在地主所有的土地上勞動，產(chǎn)生封建地租資本主義社會產(chǎn)生現(xiàn)代地租社會主義：以前在農(nóng)村，土地

33、所有權(quán)與使用權(quán)歸集體經(jīng)濟組織所有；現(xiàn)在，主要進行承包，因此存在地租。共一百七十八頁1、地租(dz)理論（2）級差地租舉例：某國絕大多數(shù)工廠是用蒸汽機推動的，少數(shù)用自然瀑布。前者耗費資本100的商品量取得的市場價格為115，利潤率為15，后者生產(chǎn)同樣的商品的資本耗費為90，但按115出售，利潤率為25。這樣就有10的超額利潤(cho l rn)，他不是產(chǎn)生于資本，而是產(chǎn)生于對一種能夠壟斷且已經(jīng)被壟斷的、數(shù)量有限的自然力的利用。10的超額利潤落入瀑布者手中，轉(zhuǎn)化為地租。定義：這種產(chǎn)生于支配著可壟斷自然力的個別資本的個別生產(chǎn)價格和投入該生產(chǎn)部門的一級資本的社會生產(chǎn)價格之間的差額，就是級差地租。來源：

34、由于經(jīng)營較好土地企業(yè)的個別生產(chǎn)價格與由經(jīng)營劣等地企業(yè)的個別生產(chǎn)價格決定的社會生產(chǎn)價格之間的差額所產(chǎn)生的超額利潤，是超額利潤的轉(zhuǎn)化形式。共一百七十八頁1、地租(dz)理論A、級差地租：是由土地的肥沃程度(chngd)不同和位置差異引起的：土地等級投入資本平均利潤產(chǎn)量個別生產(chǎn)價格社會生產(chǎn)價格利潤級差地租全部產(chǎn)品單位產(chǎn)品全部產(chǎn)品單位產(chǎn)品劣5010160606060100中501026030120607060優(yōu)50104601524060190180共一百七十八頁1、地租(dz)理論B、級差地租：在同一塊土地(td)上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不同所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化形成的地租土地等級投

35、入資本平均利潤產(chǎn)量個別生產(chǎn)價格社會生產(chǎn)價格利潤級差地租全部產(chǎn)品單位產(chǎn)品全部產(chǎn)品單位產(chǎn)品劣50101606060601000中5010260301206070600追加5010360201806013012060共一百七十八頁1、地租(dz)理論（3）絕對地租（農(nóng)業(yè)）定義：由土地所有權(quán)存在所決定的不論租種什么樣的土地都必須交納的地租成為絕對地租。農(nóng)產(chǎn)品按劣等土地決定的社會生產(chǎn)價格出售，但實際是農(nóng)產(chǎn)品市場價格是高于社會生產(chǎn)價格的，這樣，劣等土地除能提供平均利潤外，還有一個余額，這個(zh ge)余額就形成了絕對地租，被土地所有者占有。形成原因：土地所有權(quán)的壟斷。共一百七十八頁1、地租(dz)理論（

36、4）城市地租特性：以農(nóng)業(yè)地租為基礎(chǔ)因位置而形成(xngchng)的級差地租是城市地租的主要形式商業(yè)地租是城市地租的典型形態(tài)城市地租具有相當(dāng)大的壟斷性城市土地投資的地租效應(yīng)具有明顯的擴散性比農(nóng)業(yè)地租更具積累性城市地租等于位置地租加上農(nóng)業(yè)地租。共一百七十八頁1、地租(dz)理論、城市級差地租：由于土地(td)位置引起的相對較高的利潤轉(zhuǎn)化為地租。、城市級差地租：在城市一定面積的某土地上，在投資界限范圍內(nèi)連續(xù)追加投資，建筑面積由小到大，建筑產(chǎn)品的價值增加，由此產(chǎn)生的建筑產(chǎn)品總價值與總建筑生產(chǎn)成本之間的差額，轉(zhuǎn)化為地租，即為地租。共一百七十八頁1、地租(dz)理論、城市絕對地租：城市土地使用者所必須交納

37、的最低額度的地租，其基礎(chǔ)是農(nóng)業(yè)地租，即農(nóng)業(yè)用地時的全部地租，也是絕對地租和級差地租之和，其量的最低限則是作為農(nóng)業(yè)用地（優(yōu)等）時的全部地租。、城市壟斷地租：像北京王府井，上海南京路等極為稀缺的商業(yè)黃金地段上進行經(jīng)營，可獲特別高的超額利潤。由于土地所有者對這種求過于供的珍稀土地的壟斷，這種超額利潤就轉(zhuǎn)化為壟斷地租。壟斷地租：來自于特別優(yōu)越的位置；不是(b shi)來自于出售商品的壟斷價格。共一百七十八頁1、地租(dz)理論、區(qū)位地租：城市居民對距城市中心不同距離位置土地(td)的地租支付能力（意愿），稱為居住競租能力曲線：距市中心距離地租區(qū)位地租距市中心距離地租abca：住宅b：商業(yè)c：工業(yè)共一百

38、七十八頁2、土地價格土地價格是購買土地所支付的貨幣數(shù)額。從土地價格的構(gòu)成來看，土地價格應(yīng)由三部分組成，真正的地租、土地資本折舊及土地資本的利息，即三部分總和的資本化為土地價格。特點：土地價格是關(guān)于土地權(quán)益的價格，不同于一般商品價格的確定土地價格主要由土地需求決定土地價格呈現(xiàn)(chngxin)上升趨勢土地價格具有地域性及個案性共一百七十八頁2、土地價格（1）古典理論從賣方來講，土地價格是所出租或出售土地的地租資本化收入；從買方來講，土地價格是資本化的，因而是提前支付(zhf)的地租，地價是地租受益的現(xiàn)值之和。土地價格第n年的地租(dz)折現(xiàn)率共一百七十八頁2、土地價格（2）現(xiàn)代理論：地價直接由土

39、地資產(chǎn)的買賣所決定，地價不僅受到持有者土地利用收益的影響，還受到將來賣掉土地時所產(chǎn)生(chnshng)的收益（資本收益或土地增值收益）的影響。其中(qzhng)：PVR（n1）為到n1年后的土地利用收益R的現(xiàn)值之和n年后的預(yù)期地價共一百七十八頁2、土地價格（3）我國城鎮(zhèn)(chngzhn)土地價格構(gòu)成：共一百七十八頁3、建筑物價格(jig)建筑物價格是指建成后建筑物的價格，不包括土地價格，由建筑生產(chǎn)費用加一定的利潤等形成的。構(gòu)成：建筑物價格建筑工程費用（土建、給排水等）設(shè)備(shbi)及安裝工程費用（機械、電器等）其他費用（設(shè)計費、管理費、利潤等）共一百七十八頁4、房地產(chǎn)價格(jig)房地產(chǎn)價格

40、是建筑物連同其所占用土地的價格，是房地產(chǎn)市場供求相互作用形成(xngchng)的。全國各地的商品房價格構(gòu)成：共一百七十八頁4、房地產(chǎn)價格(jig)（1）土地開發(fā)費包括征地補償費或拆遷安置費、七通一平費用，勘查設(shè)計、土地出讓金等（2）房屋開發(fā)費包括建筑安裝工程費、附屬工程費、室外工程費（3）各種配套及稅費包括公共建筑配套工程費、環(huán)境衛(wèi)生綠化工程費、兩稅(lin shu)一費（營業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅、教育附加費）以及管理費（4）開發(fā)商利潤一般情況下：土地費占總價格的20，建安工程費占40，市政公共設(shè)施費占2030，各種稅費占1020共一百七十八頁4、房地產(chǎn)價格(jig)目前房地產(chǎn)價格理論中存在的問

41、題(wnt)：A、土地出讓金內(nèi)涵界定問題(重復(fù)計算)；B、成本中沒有貸款利息。此外，政府價格管理部門對商品房價格的構(gòu)成界定：商品房價格成本利潤稅金地段差價應(yīng)該包括管理費用與貸款利息并不是價格構(gòu)成因素，而且在土地費用中已經(jīng)體現(xiàn)共一百七十八頁4、房地產(chǎn)價格(jig)按理論價格計算商品房價格的基本構(gòu)成應(yīng)包括兩部分，即成本和利潤。成本是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所耗費的物化勞動和活勞動的貨幣表現(xiàn)(bioxin)，利潤是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營全過程中所創(chuàng)造的全部剩余價值?？v觀房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營全過程，商品房價格應(yīng)包括：共一百七十八頁商 品 房 價 格生 產(chǎn) 過 程土地(td)價格或土地(td)出讓金住房(zhfng)建造價格流

42、 通 過 程商品房銷售成本及利潤農(nóng)地轉(zhuǎn)市地地價市地地價攤消費、保險費、投資利息、管理費、住房銷售稅、經(jīng)營利潤勘查設(shè)計費、建筑材料費、建筑施工費以及投資利息、管理費以及房屋建筑利潤耕地占用稅、土地補償費、安置補助費、地上附著物及青苗補償費、土地開發(fā)費以及投資利息、管理費、土地開發(fā)利潤拆遷安置費、土地再開發(fā)費以及投資利息、管理費、土地開發(fā)利潤4、房地產(chǎn)價格共一百七十八頁4、房地產(chǎn)價格(jig)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(qy)取得土地的途徑一般有兩條：一是農(nóng)村土地轉(zhuǎn)為城市土地：二是城市土地的再開發(fā)：共一百七十八頁5、房地產(chǎn)價格(jig)種類5.1 商品房價格、經(jīng)濟適用房價格商品房價格：是房地產(chǎn)市場(shchn

43、g)價格，由完整的土地價格和建筑物價格構(gòu)成，包括建筑物所有權(quán)和若干年的土地使用權(quán)。經(jīng)濟適用房價格：向中、低收入階層出售的住房價格，由建筑物價格和不完全土地價格構(gòu)成，包括建筑物所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。共一百七十八頁5.1 商品房價格(jig)、經(jīng)濟適用房價格(jig)商品房價格構(gòu)成具體包括： 征地及拆遷補償安置費； 勘查(kn ch)設(shè)計及前期工程費； 住宅建筑及設(shè)備安裝工程費； 小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和非經(jīng)營性公用配套設(shè)施建設(shè)費； 貸款利息； 稅金； 以項費用之和為基數(shù)13管理費； （3以內(nèi)的）利潤。共一百七十八頁5.2 標(biāo)準(zhǔn)價、成本價標(biāo)準(zhǔn)價是以城鎮(zhèn)中低收入職工家庭經(jīng)濟承受能力確定的共有住房出售價格，

44、不同買房職工還可享受不等的工齡折扣等。以其購買的住房，包括部分建筑物所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)，是一種過渡價格形式。成本價是向中低階層按優(yōu)惠的房地產(chǎn)開發(fā)成本出手住房的價格，以成本價格購買的房地產(chǎn)，包括建筑物所有權(quán)和劃撥土地的使用權(quán)。具體(jt)包括商品房價格構(gòu)成中的項 此外還有廉租金、準(zhǔn)成本（福利租金）、成本（標(biāo)準(zhǔn)）租金、市場租金等。共一百七十八頁5.3 房地產(chǎn)租金(zjn)細(xì)分房地產(chǎn)市場價格相對應(yīng)的房地產(chǎn)租金細(xì)分為： 維修費； 管理費； 折舊費； 投資利息； 稅金； 保險費； 經(jīng)營(jngyng)利潤； 地租。 維修費：是正常使用和定期維修的前提下，按年計算的平均維修支出，每月每平方米維修費折舊

45、費維修費率（68） 管理費：為維修房屋出租的正常運轉(zhuǎn)，所付出的管理人員的工資、辦公經(jīng)費等，每月每平方米管理費折舊費管理費率（12） 折舊費：對房屋使用過程中因自然或人為的損耗引起房屋價值減少的補償，直線法，每月每平方米折舊費成本價格（1殘值率）折舊年限12，折舊年限為50年，殘值率為2共一百七十八頁5.3 房地產(chǎn)租金(zjn)細(xì)分 投資利息：對商品房產(chǎn)權(quán)人在住房出租期間出讓資金使用權(quán)的一種補償 稅金：住房產(chǎn)權(quán)人向國家交納的稅收，評估價 12 保險費：將住房投保而向保險公司支付的費用， 月保險費（投保金額 年保險費率）12 經(jīng)營利潤：商品房出租人在租賃經(jīng)營活動中應(yīng)得(yn d)的經(jīng)營利潤 地租：

46、商品房產(chǎn)權(quán)人向房屋承租人收取的土地費用， 月地租（土地價格 年利息率）12其中：廉租金： 準(zhǔn)成本租金： 成本租金： 市場租金：全部共一百七十八頁四、房地產(chǎn)投資(tu z)1、房地產(chǎn)投資概論2、房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法 2.1 確定性評價(pngji)方法 2.2 不確定性評價方法3、房地產(chǎn)投資組合共一百七十八頁四、房地產(chǎn)投資(tu z)1、房地產(chǎn)投資概論(giln)（1）一般房地產(chǎn)投資程序：房地產(chǎn)開發(fā)程序中的八個步驟投資機會尋找與篩選細(xì)化投資方案可行性研究合同談判正式簽署有關(guān)合同協(xié)議工程建設(shè)竣工投入使用房地產(chǎn)資產(chǎn)管理共一百七十八頁1、房地產(chǎn)投資(tu z)概論（2）房地產(chǎn)投資目標(biāo)投資目標(biāo)決定投資

47、方向，并且是評價投資效果的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)項目投資的目標(biāo)同一般投資項目投資目標(biāo)類似，一般來講，投資目標(biāo)分為以下幾種：a、最大投資利潤(lrn)；b、投資本金的安全與保值；c、增值潛力；d、減少通貨膨脹損失。共一百七十八頁1、房地產(chǎn)投資(tu z)概論（3）房地產(chǎn)投資的類型從房地產(chǎn)投資的方式劃分，可以分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資兩種，房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)等一系列活動，建成可以滿足某種需要的房屋，然后通過租售給置業(yè)人士的過程。其目的是獲得最大化的投資利潤。房地產(chǎn)置業(yè)投資是指投資者購買已經(jīng)建成的物業(yè)（包括新建和二手房）的行為，其目的是通過轉(zhuǎn)售或出租來

48、獲取資本(zbn)收益或者穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。此外，還可以從其他角度來劃分房地產(chǎn)投資的類型，比如從投資對象上分為地產(chǎn)投資和房產(chǎn)投資，或者分為商業(yè)用房投資、工業(yè)用房投資以及住宅投資等等。共一百七十八頁1、房地產(chǎn)投資(tu z)概論（4）房地產(chǎn)投資(tu z)的一般風(fēng)險根據(jù)投資組合理論風(fēng)險分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險。共一百七十八頁2、房地產(chǎn)項目(xingm)經(jīng)濟評價方法房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價主要是指從財務(wù)角度對投資項目進行評價，從投資項目的運作過程來看，應(yīng)主要包括預(yù)測性評價、建設(shè)期評價以及項目后評價。評價的方法大致(dzh)分為確定性和不確定性兩種。這里重點介紹事前預(yù)測性評價方法和評價指標(biāo)。投資評價預(yù)

49、測性評價建設(shè)期評價項目后評價確定性評價：靜態(tài)或動態(tài)不確定性評價共一百七十八頁2、房地產(chǎn)項目(xingm)經(jīng)濟評價方法確定性因素的評價又有靜態(tài)評價方法和動態(tài)評價方法，靜態(tài)評價方法的評價指標(biāo)包括(boku)投資回收期、投資收益率、開發(fā)成本利潤率等，動態(tài)指標(biāo)包括(boku)凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期；不確定性評價方法主要是指敏感性分析、概率分析等。2.1.1 靜態(tài)方法靜態(tài)方法不考慮資金的時間價值，即資金流量不需要進行折現(xiàn)，故也稱為非折現(xiàn)法。這種方法簡單易行，但不能反映投資項目整個壽命期內(nèi)真實的現(xiàn)金流量，因此常用于短期、小型投資項目評價。共一百七十八頁2.1 確定性評價(pngji)

50、方法靜態(tài)評價的主要(zhyo)評價指標(biāo)：共一百七十八頁2.1 確定性評價(pngji)方法例：開發(fā)階段建設(shè)階段銷售階段年份012345凈現(xiàn)金流量-500-60-1400-145034003900累計-500-560-1960-3410-103890共一百七十八頁2.1 確定性評價(pngji)方法此外，還有投資(tu z)利稅率和資本金利潤率：共一百七十八頁2.1 確定性評價(pngji)方法2.1.2 動態(tài)方法動態(tài)評價方法在經(jīng)濟分析中考慮資金的時間價值，同靜態(tài)評價方法相比，動態(tài)評價可以對項目凈效益的判斷更準(zhǔn)確，同時能夠把各個可行方案或項目進行(jnxng)排序和比較，因此是房地產(chǎn)投資項目分析

51、的主要方法；缺點是計算相對復(fù)雜。共一百七十八頁2.1 確定性評價(pngji)方法主要(zhyo)評價指標(biāo)：A、凈現(xiàn)值（Net Present Value）：凈現(xiàn)值有財務(wù)凈現(xiàn)值和經(jīng)濟凈現(xiàn)值之分，這里只討論財務(wù)凈現(xiàn)值。在計算期內(nèi)，將各年（期）的凈現(xiàn)金流量按預(yù)先規(guī)定的折現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率分別折算到項目實施開始時的現(xiàn)值之和，稱為財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）。共一百七十八頁2.1 確定性評價(pngji)方法B、凈現(xiàn)值率（NPVR）凈現(xiàn)值率是項目凈現(xiàn)值與總投資現(xiàn)值的比率，它表示動態(tài)單位投資的凈收益的大小，在各方案總投資不同的情況下，應(yīng)采用凈現(xiàn)值率比選方案。C、內(nèi)部收益率（Internal Revenue Ra

52、te）：內(nèi)部收益率是在投資活動有效期內(nèi)，開發(fā)項目的逐年現(xiàn)金流入的現(xiàn)值之和等于現(xiàn)金流出現(xiàn)值總額(zng )，即凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率。其意義在于他是一個項目能夠接受的最大貼現(xiàn)率。共一百七十八頁2.1 確定性評價(pngji)方法一般采用插值法近似求解(qi ji)，公式如下：用幾何意義（相似三角形）來說明這一公式求解過程：iNPVi1=14%i2=16%IRR=?共一百七十八頁2.1 確定性評價(pngji)方法例：某項目在試算過程(guchng)中，其凈現(xiàn)值由正變負(fù)只出現(xiàn)一次。當(dāng)i等于14時，凈現(xiàn)值為86.45萬元，當(dāng)i取值16時，凈現(xiàn)值為-66.71萬元，因此，該投資項目的內(nèi)部收益率在1416之

53、間，通過線性插值公式計算得到：在幾何圖形中，連接正負(fù)轉(zhuǎn)換時的NPV的直線與橫坐標(biāo)的交點，即凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率15.13為所求的內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率大于或等于基準(zhǔn)收益率時，說明項目可行，否則，應(yīng)予以否定。共一百七十八頁2.1 確定性評價(pngji)方法D、動態(tài)投資回收期累計(li j)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零的時間即為動態(tài)投資回收期。計算公式：i15，回收期8-1+171/11447.15累計凈現(xiàn)金流-500-800-4800-9300-8350-435065056509600現(xiàn)值-500-261-3025-29595431989216218801144累計-500-761-3786-6745-

54、6202-4213-2051-171973共一百七十八頁2.2 不確定性評價(pngji)方法房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，存在許多不確定因素，比如，租金和售價、建筑成本、開發(fā)周期等，這些因素會影響到房地產(chǎn)投資利潤。所以不確定因素變動給投資收益帶來的影響，是投資決策的一個重要內(nèi)容。2.2.1 房地產(chǎn)投資項目敏感性分析房地產(chǎn)投資項目評估的敏感性分析，是分析和預(yù)測房地產(chǎn)投資收益評價指標(biāo)對若干不確定性因素變動的敏感程度的一種方法(fngf)。如果某個因素的微小變動對投資經(jīng)濟效益造成較大影響，那么就說明該項目對這個因素敏感。步驟：、確定分析指標(biāo)；、確定可能發(fā)生變動的影響因素；、設(shè)定不確定性因素的額變化范圍；、

55、根據(jù)設(shè)定的不確定因素的變化值，重新計算投資項目的經(jīng)濟評價指標(biāo)，找出敏感性因素。共一百七十八頁2.2 不確定性評價(pngji)方法2.2.1 房地產(chǎn)投資項目敏感性分析敏感性分析有單變量敏感性分析和多變量敏感性分析。單變量敏感性分析是基本方法。在進行單變量分析時，要假定各變量之間相互獨立，然后每次只考察一個變量的變化，同時假定其他變量保持不變，觀察所選定的經(jīng)濟評價指標(biāo)的變化情況。多變量敏感性分析是分析兩個或兩個以上考察變量同時發(fā)生變動(bindng)，選定的經(jīng)濟評價指標(biāo)如何變動(bindng)的一種方法。多個變量同時發(fā)生變化的情況非常普遍，所以，多變量敏感性分析方法有很強的實用性。共一百七十八頁

56、2.2 不確定性評價(pngji)方法例：一個投資者準(zhǔn)備投資一個工業(yè)(gngy)廠房項目，規(guī)劃建筑面積2000平米，建造成本為200元每平米，年租金32.5元每平米，利息率為7.38，建設(shè)期12個月。（現(xiàn)金流量表略）敏感性分析結(jié)果：單因素變動引起的投資利潤率變動的敏感性分析 變動幅度變動因素初始值-10初始值+10地價+3.8-3.5建造成本+7.6-6.7租金-12.4+12.5 共一百七十八頁2.2 不確定性評價(pngji)方法2.2.2 概率分析敏感性分析能夠用來研究不確定性因素的變化對投資價值的影響(yngxing)程度，但在實際投資過程中，不同因素變動的可能性是不一樣的，幾乎不會發(fā)

57、生變動的因素即使是敏感因素，也無需過多關(guān)注。概率分析根據(jù)不確定性因素取值的概率分布，預(yù)測投資經(jīng)濟效果，即確定不確定因素的變動范圍與變動幾率，因此也稱為風(fēng)險分析。共一百七十八頁2.2 不確定性評價(pngji)方法概率分析的步驟： 選定一個不確定因素作為分析(fnx)對象，同時假定其余因素為確定性因素； 設(shè)定該因素的變化范圍； 確定每一個取值概率，并且使概率之和為1； 計算該不確定因素的數(shù)學(xué)期望值和標(biāo)準(zhǔn)差； 根據(jù)計算結(jié)果計算投資經(jīng)濟評價指標(biāo)； 將新得到的指標(biāo)值與初始值進行比較，作出決策。共一百七十八頁3、房地產(chǎn)投資(tu z)組合房地產(chǎn)投資包含兩類風(fēng)險，即系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險。對于非系統(tǒng)風(fēng)險，投

58、資者可以通過調(diào)整投資組合策略分散風(fēng)險，使得(sh de)組合投資的風(fēng)險度降低，保證投資者獲得穩(wěn)定的投資收益。當(dāng)一個投資者將資金按不同的比例投入到兩個或兩個以上房地產(chǎn)項目時，其全部投資就構(gòu)成了一個投資組合，資產(chǎn)組合的收益和風(fēng)險與單個資產(chǎn)不同，適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)組合可以起到分散風(fēng)險的作用。共一百七十八頁五、房地產(chǎn)金融(jnrng)1、房地產(chǎn)金融概述2、房地產(chǎn)金融市場3、國外房地產(chǎn)金融4、我國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀及存在的問題5、住房抵押貸款證券化共一百七十八頁五、房地產(chǎn)金融(jnrng)房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營相聯(lián)系的貨幣資本融通和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資活動。房地產(chǎn)金融的任務(wù)是以最有效的方式、方法及工具向社會籌

59、集資金，并用于支持和配合房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和消費方面合理的資金融通。由于房地產(chǎn)投資具有投資大、周期長、周轉(zhuǎn)(zhuzhun)慢等特點，因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持；同時由于房地產(chǎn)的價值增值性和永續(xù)利用性，使得房地產(chǎn)成為一種優(yōu)良的抵押品，因此房地產(chǎn)信貸也構(gòu)成了金融業(yè)的一項重要內(nèi)容。共一百七十八頁1、房地產(chǎn)金融(jnrng)概述1.1 房地產(chǎn)金融的概念與特點廣義房地產(chǎn)金融包含房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融兩個方面，投資側(cè)重研究投資決策，而金融則側(cè)重于房地產(chǎn)資金融通渠道、資金融通方式、資金融通成本和項目融資可行性等問題的研究。特點：（1）資金來源的短期性和資金運用的長期性（2）資金來源的固定性和資金運用

60、的特定性（3）房地產(chǎn)金融有很強的政策性，風(fēng)險和收益(shuy)受宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響共一百七十八頁1.2 影響(yngxing)房地產(chǎn)金融的因素1.2 影響房地產(chǎn)金融的因素從融資機構(gòu)的角度看，影響房地產(chǎn)金融的眾多因素包括(boku)外部因素和內(nèi)部因素。外部因素：（1）居民收入水平及人均可支配收入（2）住房價格與房租水平（3）通貨膨脹率（4）企業(yè)經(jīng)營狀況（5）金融政策共一百七十八頁1.2 影響(yngxing)房地產(chǎn)金融的因素內(nèi)部因素：內(nèi)部因素是指房地產(chǎn)金融體系內(nèi)，能夠影響房地產(chǎn)金融的要素。（1）首期付款比例（2）貸款年限（3）抵押貸款利率水平（4）融資(rn z)工具和還款方式共一百七十八頁1.3