1、長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告一、宏觀背景宏觀背景梳理從緊的樓市調(diào)控遭遇金融危機(jī)而腰斬由美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球性金融危機(jī)，致使國家從緊的樓市調(diào)控政策腰斬。繼而市場(chǎng)萎縮低迷，全國市場(chǎng)跌倒一片，購房者觀望情緒嚴(yán)重，引發(fā)樓市震蕩跳水。政府4萬億緊急救市國務(wù)院4億提振計(jì)劃，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，加大城市基礎(chǔ)建設(shè)投入，棚戶區(qū)改造工程加快。央行多次降息，銀根松動(dòng)、貸款門坎減輕降低發(fā)展商資金壓力與建設(shè)成本、促進(jìn)房地產(chǎn)平衡發(fā)展。放開二套住宅門坎、二成首付、房貸七成利率降低消費(fèi)者的購房門坎和購房壓力、有利于推動(dòng)消費(fèi)者的購房積極性；促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖促市政策保駕護(hù)航貨幣補(bǔ)貼，購房消費(fèi)券、免印花稅，降低契稅等，地區(qū)政府出臺(tái)相應(yīng)的扶持

2、政策，促進(jìn)市場(chǎng)需求，保證市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。救市政策效應(yīng)開始突顯，觀望近一年的購房者，開始介入樓市，樓市漸趨升溫，09年上半年，全國市場(chǎng)重現(xiàn)07年樓市現(xiàn)象?？蛻糁饕詣傂孕枨笈c二次置業(yè)者為主，量?jī)r(jià)齊升是上半年樓市的主要特征。二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景單位:億元單位:億元長沙市近年國民生產(chǎn)總值始終保持兩位數(shù)增長，繼2007年國民生產(chǎn)總值突破2000億后，2008年國民生產(chǎn)總值更是突飛猛增，超過3000億元，同比增長高達(dá)37.02%；長沙市人均GDP連年攀升，平均每年增長速度為17.6%,其中08年增長速度較快,達(dá)到36.09%；經(jīng)濟(jì)水平的大幅度提升為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)單位:億元單位:億元長沙人

3、均可支配收入和消費(fèi)性支出都保持平穩(wěn)增長加，平均增長速度分別保持在12.2和9.2。居民財(cái)富積累日益增加,為市場(chǎng)提供了充足的購買力。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到關(guān)鍵的作用。 良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境為長沙房地產(chǎn)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)單位:億元長沙商品交易市場(chǎng)保持良好增長態(tài)勢(shì)，市區(qū)消費(fèi)品零售總額持續(xù)走高，年平均增長達(dá)到17.56。2008年市區(qū)消費(fèi)品零售總額已經(jīng)占據(jù)了全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的82.81，反映了市區(qū)旺盛的消費(fèi)能力。三、長沙房地產(chǎn)發(fā)展異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常2007銷售面積/竣工面積1.11.69反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)，表明供求關(guān)系趨于平衡商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額1.10.72反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的

4、效益指標(biāo),表明長沙開發(fā)的總體效率不高長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)從04年起步，進(jìn)入了第一個(gè)發(fā)展期，固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資保持高速增長，長沙作為二線城市，依然處在合理健康的發(fā)展?fàn)顩r，處于安全系數(shù)相對(duì)較高的城市長沙市固定資產(chǎn)保持高速的增長態(tài)勢(shì)，年增長率保持在25%左右。固定資產(chǎn)投資高速增長，為長沙市房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境開發(fā)水平依然較低長沙房地產(chǎn)開發(fā)總體效率及利潤率偏低，房地產(chǎn)開發(fā)水平處于開發(fā)起步階段，長沙的市場(chǎng)前景看好，最重要是能打造適應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品近年來，商品房年竣工量和銷售量大幅度增長；自98年至2007年的10年間，商品房竣工量為3528萬平米，銷售面積為3528萬平米，銷售量占竣工量的100%

5、；長沙房地產(chǎn)開發(fā)總體效率不高，07年銷售額與投資額之比僅為0.72三、政策背景中央調(diào)控給樓市松綁中央松動(dòng)二套房貸觀點(diǎn)：兩會(huì)期間，溫家寶提出“對(duì)符合條件的第二套普通自住房購買者，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策” 鑒于房地產(chǎn)行業(yè)特性，金融手段的制約一直以來都是國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要手段，當(dāng)前樓市困境最直接的締造者，而二套房帶則是其中的重要利器。二套房貸的松動(dòng)，雖然不能短時(shí)間大幅度扭轉(zhuǎn)當(dāng)前樓市困局，但無疑釋放出兩個(gè)方面的信號(hào)：給市場(chǎng)帶來利好政策信息，提振市場(chǎng)信心；釋放部分符合條件的實(shí)力消費(fèi)者。當(dāng)然，此次二套房貸的松動(dòng)程度，還是相當(dāng)有限的，距離使商品房成為完全意義上的能夠自由流通的商品尚

6、差距甚遠(yuǎn)。而其事實(shí)意義上的對(duì)樓市的促進(jìn)作用，還需觀其后效。央行銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手調(diào)整信貸、支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資 中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)23日聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的十條意見。意見具體內(nèi)容如下：落實(shí)好房地產(chǎn)信貸政策，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。做好對(duì)有實(shí)力、有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目的融資支持和配套金融服務(wù)。支持資信條件較好的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券和開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道觀點(diǎn)：此次銀監(jiān)會(huì)的十條意見，體現(xiàn)了以下兩點(diǎn)：一是釋放出信貸對(duì)房地產(chǎn)融資的支持；二是對(duì)金融支持的對(duì)象做出分化，有保有放。一部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)是金融支持的主要對(duì)象，這樣做一方面優(yōu)化的市場(chǎng)供應(yīng)主題，另一方

7、面控制了銀行風(fēng)險(xiǎn)。地方政府欲“促保救市” 1月19日，長沙市房產(chǎn)局官方網(wǎng)站公告以最簡(jiǎn)明的形式表明，房產(chǎn)部門有意在商品房項(xiàng)目中收購一批符合條件的商品房作為廉租房長沙市09年住房政策的核心老城改造及棚戶區(qū)拆遷3月17日開始，由長沙事建委牽頭的一起購房網(wǎng)搭建團(tuán)購平臺(tái)，并對(duì)參與團(tuán)購消費(fèi)者發(fā)放2萬元購房消費(fèi)券觀點(diǎn)： 長沙市先后出臺(tái)系列措施救市，其核心則是加大保障房和住房保障對(duì)象的扶持力度用以消耗商品房市場(chǎng)存量各區(qū)政府加大本區(qū)域房地產(chǎn)扶持力度、爭(zhēng)取更多資源 長沙市開福區(qū)政府補(bǔ)貼最高達(dá)3萬元。凡從3月2日起至7月5日，在開福區(qū)內(nèi)指定參加活動(dòng)的樓盤購房者，均可獲得最高達(dá)3萬元補(bǔ)貼。雨花區(qū)、岳麓區(qū)也先后出臺(tái)類似

8、措施鼓勵(lì)區(qū)域樓市消費(fèi)。觀點(diǎn)： 各區(qū)政府在樓市存量巨大的情況下出臺(tái)促進(jìn)本區(qū)樓市消費(fèi)政策，從一定程度上說，是在爭(zhēng)取有限的客戶資源，促進(jìn)本區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)定，同時(shí)也為本區(qū)發(fā)展吸收大批人群，為本區(qū)發(fā)展帶來動(dòng)力。四、城市建設(shè)與規(guī)劃長株潭城市群發(fā)展推動(dòng)長沙經(jīng)濟(jì)加速運(yùn)行長株潭規(guī)劃進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性階段，城市規(guī)劃的大力運(yùn)行推動(dòng)城市化率加快，城區(qū)人口劇增，也必將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)加速發(fā)展長株潭一體化到2020年，長株潭區(qū)域城鎮(zhèn)化水平達(dá)到60至62，4500平方公里的核心地區(qū)人口規(guī)模為700萬至750萬人，人均GDP達(dá)到8萬元以上，發(fā)展成為在華中經(jīng)濟(jì)圈中具有舉足輕重地位、在國內(nèi)具有很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的組群式的特大型城市化地域之一。根

9、據(jù)湖南省政府公布的長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃獲批兩型社會(huì)試驗(yàn)區(qū) 2007年12月14日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)、國家發(fā)改委正式下文，批準(zhǔn)長株潭城市群為全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)(簡(jiǎn)稱“兩型社會(huì)”)，建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。長株潭城市群作為國務(wù)院批準(zhǔn)的第四個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，其無論對(duì)帶動(dòng)湖南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還是對(duì)促進(jìn)中部地區(qū)崛起都起著舉足輕重的作用。大河西為先導(dǎo)區(qū)。 在兩型社會(huì)和融城背景下，新的城市版圖涌現(xiàn)，武廣新城、新南城、新河三角洲、金星北、大河西先導(dǎo)區(qū)等一系列的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域出現(xiàn)，城市擴(kuò)張迅速2020年長株潭“兩型”社會(huì)建成，09年將完成投資700億 兩型社會(huì)分三階段完成：第一階段， 2008-2010年，全面

10、啟動(dòng)各項(xiàng)改革，初步形成長株潭與周邊岳陽、衡陽、常德、益陽、婁底等市協(xié)調(diào)發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化格局。 2009年，將把項(xiàng)目建設(shè)作為試驗(yàn)區(qū)建設(shè)的首要抓手，力爭(zhēng)新開工134個(gè)重大項(xiàng)目，完成投資700億元左右。第二階段， 2011-2015年，是縱深推進(jìn)各項(xiàng)改革，初步形成節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增長方式和消費(fèi)模式。 第三階段，從2015-2020年，完成“兩型”社會(huì)建設(shè)綜合配套改革的主要任務(wù)，實(shí)現(xiàn)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與人口資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。 2010年“兩型”社會(huì)要完成的目標(biāo) 湖南空港將能滿足1800萬人次年旅客吞吐量、年貨郵吞吐量20萬噸。2007年12月27日，長沙黃花國際機(jī)場(chǎng)年旅客吞吐

11、量才首次突破800萬人次。長沙黃花機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建工程已于2007年7月開工，將于2010年全部建成投入使用。 湖南省將形成20家主營業(yè)務(wù)收入過100億、50家過50億元的企業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值占GDP的比重提高到20%，建成具有全國影響力的綜合性文化娛樂中心。 市民還將迎來湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶第一期的建成，初步感受這一條集生態(tài)、文化、居住、教育、研發(fā)、觀光等功能于一體的綠色長廊。新河三角洲的規(guī)劃給長沙北城帶來巨大的機(jī)遇新河三角洲，是在長沙市“一江兩岸，山水洲城”城市經(jīng)營理念下的重點(diǎn)工程之一 ，整體定位為長沙文化“曼哈頓” 。它集湘江風(fēng)光帶、文化公園、大型中心廣場(chǎng)，圖書館、博物館、音樂廳、星級(jí)酒店與寫

12、字樓、商業(yè)、居宅于一體。開發(fā)建設(shè)總投資約120億元初步規(guī)劃高檔商住樓建筑面積約160萬平方米左右，圖書館、博物館、音樂廳以及酒店會(huì)議中心等服務(wù)設(shè)施，規(guī)劃總建筑面積約24萬平方米左右 。初步常住人口規(guī)劃5萬人左右，流動(dòng)人口規(guī)劃10萬人左右.建成后將吸納人口規(guī)模3.1萬人，人均建設(shè)用地64. 63m2。是長沙目前舊城改造史上規(guī)模最大、投資最多的項(xiàng)目。新河三角洲的建設(shè)，無論是對(duì)長沙市的舊城提質(zhì)改造還是對(duì)新城的景觀打造，都是一件很有意義的大好事,同時(shí)對(duì)北城片區(qū)的發(fā)展帶來新的巨大的機(jī)遇。老城區(qū)改造力度逐步加大，帶來房地產(chǎn)發(fā)展新機(jī)遇棚戶區(qū)的改造，不僅僅是老城區(qū)價(jià)值的提升，更為將來的樓市帶來了大量的被迫性剛

13、性置業(yè)需求。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)背景下，按照政府的部署，“加快棚戶區(qū)改造”成為此次拉動(dòng)內(nèi)需的一個(gè)重點(diǎn)方向。長沙棚戶區(qū)改造任務(wù)繁重，全市二環(huán)線內(nèi)有4.2萬棟，5萬多戶，18萬多人生活在成片棚戶區(qū)內(nèi)，總面積734萬平方米。2008年，長沙市棚改開工項(xiàng)目已有18個(gè)；2009年確定開工建設(shè)項(xiàng)目共19個(gè)，中山西路、朝陽一村、東牌樓、長沙三角洲、金谷（赤崗沖）、南湖片、濱江新城、桐梓坡大板房、望月湖舊城等一批棚戶區(qū)將啟動(dòng)改造.南湖片區(qū)是長沙市今年最大的棚戶區(qū)之一 ，約聚集有3萬棚戶居民。 根據(jù)中共長沙市委會(huì)市政府關(guān)于安居工程和棚改工作實(shí)施意見，2012年末將達(dá)到人均35的小康居住水平目標(biāo)大 背 景：全球金融風(fēng)暴，中國經(jīng)濟(jì)回落，宏觀調(diào)控給樓市松綁，中 國經(jīng)濟(jì)樓市火爆于09年上半年神話再現(xiàn)政府態(tài)度：擴(kuò)內(nèi)需，救經(jīng)濟(jì)，初步放寬樓市政策，默許地方政府救市；長沙政府超前出招，擴(kuò)大商品房銷售客戶來源。長沙機(jī)會(huì)：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境良好，為地產(chǎn)發(fā)展打下