1、金 楓 國 際 項(xiàng) 目銷 售 講 義精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！1區(qū)域消費(fèi)者解析項(xiàng)目市場(chǎng)定位宏觀背景介紹區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解析項(xiàng)目整體企劃形象精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！2本案 木 瀆 鎮(zhèn) 高 新 區(qū) 市 區(qū) 往太湖周邊精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！3新區(qū)概況新區(qū)建設(shè)成科技、文化、生態(tài)、高效的現(xiàn)代化新城市。是國家首批生態(tài)工業(yè)示范園區(qū) 。地塊位于新區(qū)核心區(qū)的西南面，周邊以居民區(qū)為主，有很大的人口居住量。地塊與獅山路商圈的距離在3-4公里左右。位于竹園路的新區(qū)創(chuàng)業(yè)園和珠江路的蘇州創(chuàng)新中心正在建設(shè)中，未來將吸引大量的創(chuàng)業(yè)和研發(fā)類高素質(zhì)人才。地塊北面的竹園路未來將有更

2、為長足的發(fā)展。地塊受新區(qū)影響很大，周邊的社區(qū)居民和企業(yè)員工都是項(xiàng)目的潛在客戶精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！4木瀆鎮(zhèn)概況木瀆全鎮(zhèn)面積34.5平方公里，總?cè)丝?.3萬。城鎮(zhèn)人口占 60%。是長江三角洲著名的“新型示范小城鎮(zhèn)”，是吳中工業(yè)、商貿(mào)、文化重鎮(zhèn)，綜合實(shí)力列“全國百強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)”。木瀆鎮(zhèn)是市政府規(guī)劃的12個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)功能區(qū)之一，規(guī)劃有古鎮(zhèn)區(qū)商貿(mào)中心、金楓商業(yè)廣場(chǎng)、蘇福路汽車商業(yè)廣場(chǎng)、長江路專業(yè)市場(chǎng)四大商圈。地塊所在的金楓路商圈，規(guī)劃總占地400畝。重點(diǎn)引進(jìn)國內(nèi)外知名的商業(yè)業(yè)態(tài)入駐，承擔(dān)的責(zé)任是滿足居民日常的高端的生活的需要，將定位成現(xiàn)代商業(yè)為主體的大型商業(yè)區(qū)。項(xiàng)目處于木瀆規(guī)劃的四大商圈

3、之一金楓路商圈內(nèi)，區(qū)域定位規(guī)劃較好，有著較大的發(fā)展?jié)摿焚Y源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！5區(qū)域消費(fèi)者分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位宏觀背景分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目整體企劃形象精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！6區(qū)域商業(yè)分布本案長江路商圈木瀆鎮(zhèn)商圈區(qū)域社區(qū)商業(yè) 木 瀆 鎮(zhèn) 高 新 區(qū) 市 區(qū) 獅山路商圈精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！7木瀆鎮(zhèn)商圈分析木瀆鎮(zhèn)商業(yè)分析本案 木瀆鎮(zhèn)商業(yè)從竹園路起直至木瀆古鎮(zhèn)商業(yè)，竹園路、金山路、翠坊路，以及花苑街、香港街，因其各自位置而形成不同業(yè)態(tài)，面向消費(fèi)群體和租金情況也各有差異。整體來說，竹園路以小商品零售為主，和以普通餐飲、服飾為主的花苑街、香港街一

4、樣，主要面向外來打工群體；而較高檔次餐飲、休閑娛樂業(yè)主要集中于金山路，主要面向木瀆本地人群、私企業(yè)主位于竹園路北的木瀆新天地商業(yè)項(xiàng)目將于9月底開始動(dòng)工，其規(guī)劃定位為以賓館、KTV為主的休閑娛樂業(yè)木瀆新天地精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！8周邊社區(qū)商業(yè)分析項(xiàng)目周邊有眾多居住社區(qū)，陽光假日、新升新苑、萬楓家園、金色花園、世紀(jì)花園等12個(gè)小區(qū)，一般建有基本生活服務(wù)配套。社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有商鋪多數(shù)以經(jīng)營小型生活服務(wù)類配套為主，如小飯店、理發(fā)店、水果店、小百貨等，還有部分經(jīng)營房產(chǎn)中介和職業(yè)中介。新升新苑內(nèi)餐廳飯館較多，但多數(shù)衛(wèi)生條件較差，檔次較低。陽光假日內(nèi)街還有一些健身SPA，美容院等休閑類業(yè)態(tài)，但

5、受店面規(guī)模的限制，對(duì)居民的吸引力不強(qiáng)。社區(qū)內(nèi)缺乏可用于會(huì)談、交友、待客的休閑類配套，如咖啡店和茶吧等。本案陽光假日新升新苑世紀(jì)花園精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！9 長江路商業(yè)圈要打造成為以教育、文化、商業(yè)、住宅、物流為五大功能的商業(yè)園區(qū)。木瀆還啟動(dòng)長江路和寶帶路的一公里的開發(fā)建設(shè)，開發(fā)的重點(diǎn)為商業(yè)建設(shè)和物流園。長江路的交通優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，與干將路、三香路相連，北接北環(huán)，南接蘇福路、寶帶西路、繞城高速，毗鄰蘇州樂園、蘇州高新開發(fā)區(qū)、明基醫(yī)院，公交線路眾多。 綜合來看，長江路商圈主要發(fā)展專業(yè)商業(yè)市場(chǎng)，少部分商業(yè)服務(wù)于區(qū)域內(nèi)住宅社區(qū)。長江路商圈分析本案精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下

6、載！10獅山路在新區(qū)商業(yè)中處于核心位置。主要商業(yè)有銀行、餐飲、證券交易所、星級(jí)賓館、高檔商業(yè)寫字樓等。淮海街是高新區(qū)娛樂商業(yè)的重要場(chǎng)所，商業(yè)主要以餐飲、休閑、娛樂、辦公文具等經(jīng)濟(jì)形態(tài)為主，其健全的設(shè)施，齊備的相關(guān)服務(wù)配套早已使此地成為高新區(qū)乃至蘇州娛樂、休閑的品牌場(chǎng)所。樂購超市目前為新區(qū)獅山路以南唯一大型商業(yè)超市，面向社區(qū)居民生活配套，將主要輻射周圍玉山路、塔園路、竹園路、長江路沿線大部分居民社區(qū)。獅山路商業(yè)淮海路商業(yè)獅山路商圈分析本案精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！11獅山路目前的主要功能是辦公、金融與餐飲，如福記好世界大酒店、香格里拉大酒店等。此外，新地中心、金河國際、金獅大廈高

7、檔商業(yè)寫字樓大大提升了獅山路的整體檔次。 淮海街匯集了40家料理、燒烤店和30多家酒吧，來此投資開店的個(gè)私老板超過200人。由于淮海路商業(yè)街主要經(jīng)營特色餐飲與娛樂業(yè)，業(yè)種附加值高，所以其月租金也突破200元/平方米。TESCO（樂購超市）運(yùn)營公司：英國TESCO公司開業(yè)時(shí)間：2007年10月(預(yù))建筑面積：總建面約25800平方米規(guī)劃一棟3層大型商業(yè)建筑。底層為零售店鋪和美食區(qū)，二層和三層為超市，屋頂大型停車場(chǎng)，有車位243個(gè)。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！12蘇州第一家綜合性大型購物休閑廣場(chǎng)綠寶廣場(chǎng)，其總建筑面積為275,000m2，包括大型購物中心、美食街、不夜城休閑娛樂中心L

8、a Piazza、三棟酒店服務(wù)式公寓、三家星級(jí)酒店和三棟高檔辦公大樓，將分期開發(fā)完成。目前已經(jīng)營業(yè)的為一期，建筑總面積約140，000m2。綠寶廣場(chǎng)商業(yè)由開發(fā)公司統(tǒng)一規(guī)劃專業(yè)招商運(yùn)營，一期購物廣場(chǎng)內(nèi)嚴(yán)格規(guī)劃有時(shí)尚品牌、品牌服飾、品牌餐飲、休閑娛樂等區(qū)域，從目前看整體情況較好。一期營業(yè)部分引進(jìn)了5000平米華潤萬家超市和6000平米泰華商場(chǎng)，其余為餐飲店、品牌店。其中品牌餐飲店鋪主力面積在150-300平米，時(shí)尚品牌店鋪主力面積在90-110平米。綠寶廣場(chǎng)分析精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！13獅山購物廣場(chǎng)旨在高水平、高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)地進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，打造高新區(qū)城市形象中心。由AAI、BA

9、U、EDAW和UN四家國際知名設(shè)計(jì)公司參與競(jìng)標(biāo)。 該項(xiàng)目規(guī)劃范圍東至長江路、北至玉山路、西至汾湖路、南至竹園路，總面積約26萬m2。建設(shè)包括住宅、大型shopping mall、百貨商廈、室內(nèi)步行街、文藝中心（影城、書城、文化中心、圖書館等）、娛樂設(shè)施、餐飲、酒店（包括酒店式公寓）、寫字樓、城市開放空間等。同時(shí)，做好輕軌站點(diǎn)和地下空間利用的完整結(jié)合，使得購物廣場(chǎng)在城市功能服務(wù)、空間形態(tài)上成為中央商貿(mào)區(qū)的延續(xù)。獅山廣場(chǎng)分析AAI設(shè)計(jì)方案精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！14區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析商業(yè)定位描述木瀆鎮(zhèn) 商圈周邊社區(qū)商業(yè)長江路 商圈獅山路 商圈綠寶廣場(chǎng)獅山廣場(chǎng)總結(jié)新區(qū)商業(yè)目前發(fā)展

10、較為迅速，以獅山路商貿(mào)金融餐飲、特色休閑娛樂為中心，綠寶廣場(chǎng)、樂購超市為補(bǔ)充，集合鄧蔚路、竹園路等沿街生活配套，已經(jīng)基本涵蓋了居民生活的各個(gè)層次。木瀆鎮(zhèn)商圈和長江路商圈目前主要業(yè)態(tài)主要是特色休閑娛樂、專業(yè)市場(chǎng)、較低檔次服飾，較為零散。綜合考慮區(qū)位，以及結(jié)合新區(qū)、木瀆商業(yè)發(fā)展情況，項(xiàng)目的有效輻射范圍應(yīng)著力于周邊區(qū)域，打造區(qū)域最具競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)的商業(yè)中心。區(qū)域中缺少規(guī)模性中檔次時(shí)尚休閑商業(yè)中心，是本項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。休閑娛樂業(yè)態(tài)、服飾為主，分別定位于木瀆本地居民和外來打工群體?；緸檠亟值赇佇问?，規(guī)模較小。滿足基本生活需求。休閑類商業(yè)因條件限制無法滿足消費(fèi)者需求。以專業(yè)市場(chǎng)為主。社區(qū)商業(yè)基本只輻射自身居住

11、者。商貿(mào)金融餐飲業(yè)態(tài)和特色休閑業(yè)，消費(fèi)較高。樂購超市的即將營業(yè)有效滿足了普通居民生活需求。蘇州首家大型SHOPPINGMALL，輻射整個(gè)新區(qū)范圍，并逐漸影響部分市區(qū)消費(fèi)者。規(guī)劃為新區(qū)城市新形象的大型商業(yè)購物中心。業(yè)態(tài)以SHOPPINGMALL、文化為主。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！15市場(chǎng)木瀆鎮(zhèn)商業(yè)分析精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！16路段業(yè)態(tài)租金客群翠坊街以服飾、餐飲、五金建材等為主要業(yè)態(tài)。集中的品牌店較多，如永和豆?jié){、國美電器、海瀾之家、冠芝霖手機(jī)大賣場(chǎng)等。服飾類除翠坊路上的品牌店外，還有一個(gè)茜施商城，也是服飾較為集中的區(qū)域路段以南地理位置較偏，且店面不規(guī)范，租金

12、相對(duì)較便宜，平均2000/平米，路段以北靠近中山西路，租金約在3000-4000/平米。茜施商城商鋪?zhàn)饨鸺s為1000-1500元/平米。本區(qū)域居住的本地人及外地在蘇州打工者，年輕人居多。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！17路段業(yè)態(tài)租金客群竹園路以服裝、餐飲、人力資源中介等為主要業(yè)態(tài)。雖地理位置較好，但因周邊多為民房，消費(fèi)水平較低，店面租金約在700-1000元/。多為在廠區(qū)上班的打工族，年輕人居多。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！18路段業(yè)態(tài)租金客群金山路以餐飲、娛樂休閑、煙酒行等為主要業(yè)態(tài)。此路段因大多為中、大型以上業(yè)態(tài)，故租金情況未詳，小型店面有業(yè)主購買自行經(jīng)營，也有私

13、人投資出租。金山路到底與中山路交界處一間約10平米煙酒店，租金為2500元/本路段周邊住宅區(qū)、木瀆鎮(zhèn)居民、本區(qū)域外來人口及新區(qū)部分居民。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！19路段業(yè)態(tài)租金客群花苑街以娛樂休閑、餐飲、服飾等為主要業(yè)態(tài)。白天人流量較少，主要集中在晚上19：00-2：00，甚至部分門面（KTV、餐飲等）通宵經(jīng)營。西面靠近香港街，故一間面積約30平米左右的門面，租金約在4-5萬/年（1900元/），越往東面地理位置越偏，故租金約在3萬/年（1200元/ ），且租金每年約有10%的漲幅。人群集中在本區(qū)域居住的本地人及在附近廠區(qū)上班的外地人，年輕人居多。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理

14、資料免費(fèi)下載！20路段業(yè)態(tài)租金客群香港街以服飾、鞋類、休閑娛樂等為主要業(yè)態(tài)。經(jīng)營時(shí)間集中在晚上19：00-2：00，服飾類門面一般要2：00后打烊，但整體站面來看，消費(fèi)檔次不高。與中山西路交界處為入口處，租金相對(duì)較高，面積在20平米左右的店面，租金約為5-6萬/年，往北租金相對(duì)減少，約5萬/年，但差距不大。人群集中在本區(qū)域居住的本地人及在附近廠區(qū)上班的外地人，年輕人居多。返回精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！21區(qū)域酒店式公寓市場(chǎng)分析精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！22個(gè)案分析中澳廣場(chǎng)南北向廊式排列，南向戶型在41平米左右，北邊戶型略小在31平米左右，減少了面積和總價(jià)，提高產(chǎn)

15、品力。連廊式排列導(dǎo)致戶型的通風(fēng)性和采光較差。購買客戶以自住和投資類客戶為主。31平米 北向戶型41平米 南向戶型外立面效果圖精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！23個(gè)案分析東方錦城平面布局成圍合型，兩排公寓間設(shè)計(jì)了一條南北跨度達(dá)15米的中庭，解決了戶型的南北通風(fēng)和采光問題戶型面積在40平米左右，雖做成2房的戶型示意，但實(shí)際北邊戶型進(jìn)深過窄，實(shí)際利用率不高一層平面復(fù)式平面整層平面圖精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！24個(gè)案分析賽格雙城挑高5.4，挑高層沒有樓板分割，讓客戶自主個(gè)性化分割定位SOHO公寓，商務(wù)自住皆可，利用形式多樣由于其地段優(yōu)勢(shì)與電子市場(chǎng)的商業(yè)環(huán)境，以辦公商務(wù)類需求占

16、多數(shù)辦公類設(shè)計(jì)居家類設(shè)計(jì)項(xiàng)目效果圖55平米精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！25酒店式公寓客戶分析購買此類產(chǎn)品的客戶主要分為兩大類：過渡性居住需求和投資性需求過渡性需求客戶：購房原因：此類客戶一般為周邊廠區(qū)上班的白領(lǐng)，都比較年輕，家庭結(jié)構(gòu)簡單。購買原因多數(shù)受經(jīng)濟(jì)實(shí)力限制和家庭結(jié)構(gòu)影響?？紤]因素：由于用于自住，在總價(jià)一定范圍的條件下，會(huì)更多的考慮住房的實(shí)用性。戶型面積小勢(shì)必要求某些結(jié)構(gòu)功能的復(fù)合性，對(duì)于面積小但又功能多的戶型是其最滿意的選擇。投資性需求客戶：購房原因：手頭有閑散資金，其望購買酒店式公寓以帶來較高和穩(wěn)定的收益?？紤]因素：其會(huì)更多關(guān)注購買物業(yè)未來地段的升值潛力、周邊未來的租賃

17、需求，當(dāng)然低成本投入也其考慮的一方面。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！26區(qū)域單身公寓市場(chǎng)分析案名開盤時(shí)間產(chǎn)品類型主力面積（平米）均價(jià)(元/平米）套數(shù)現(xiàn)銷售率中澳廣場(chǎng)07年5月3.3米精裝公寓3877520022560%4.8米精裝復(fù)式31/41720025688%賽格雙城07年7月5.4米毛坯SOHO42-628000180多93%東方錦城預(yù)計(jì)9月4.8米精裝復(fù)式407000170/海德廣場(chǎng)預(yù)計(jì)10月4.95米精裝復(fù)式40/以中澳廣場(chǎng)為例，面積在3141平米的挑高公寓自開盤以來共去化了220多套，較普通單層公寓的去化130多套相比，市場(chǎng)接受度更高。挑高復(fù)式，有著較大的贈(zèng)送空間，提高

18、了產(chǎn)品的附加值，以拉高單價(jià)。在市場(chǎng)中挑高公寓較單層公寓均價(jià)高出2000元/平米左右。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！27區(qū)域消費(fèi)者分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位、建議宏觀背景分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目整體企劃形象精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！28區(qū)域居住小區(qū)情況嘉業(yè)陽光假日金色家園新創(chuàng)竹園白領(lǐng)公寓新升新苑世紀(jì)花園灝景天下萬楓家園 棕櫚灣 瑞景苑 尼盛青年城天平花園君地風(fēng)華香榭蘇地2007-B-10本案地塊周圍2公里范圍內(nèi)現(xiàn)有12個(gè)居住小區(qū)，還有2個(gè)正在開發(fā)建設(shè)中。未來此區(qū)域的住宅類開發(fā)將會(huì)集中在玉山路西段和木瀆鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)竹園路以北區(qū)域，未來還有較大供應(yīng)潛力。周邊社區(qū)內(nèi)現(xiàn)居民約5萬人。新區(qū)的一

19、些老社區(qū)內(nèi)由于有大量廠區(qū)工人租住，人口密度較大。新區(qū)的一些新開發(fā)小區(qū)和木瀆居住小區(qū)居住人口則以2-3人的家庭為主。周邊內(nèi)還有多個(gè)居住項(xiàng)目在開發(fā)中，預(yù)計(jì)此區(qū)域內(nèi)的社區(qū)居住人口2年后將達(dá)到6萬人以上。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！29區(qū)域居住小區(qū)情況區(qū)域類別小區(qū)名稱總戶數(shù)現(xiàn)有人口未來人口住戶基本情況木瀆老社區(qū)天平花園1000多戶約3000約3000以木瀆本地人自主為主,現(xiàn)有部分出租戶香榭400多戶約1200約1200木瀆本地人，部分以二手房購入的新蘇州人和租戶新開發(fā)住宅小區(qū)瑞景苑580戶/約1200木瀆、新區(qū)客戶，年輕人首次置業(yè)者為主棕櫚灣900戶約300約2000以新區(qū)、木瀆客戶為主

20、新區(qū)老社區(qū)新創(chuàng)竹園2200戶約10000約1000050%自住，50%出租。部分為被附近工廠租下作員工宿舍。新升新苑3600戶約14000約14000有原拆遷安置戶、購房自住客戶、租戶世紀(jì)家園1830戶約7000約7000以附近的白領(lǐng)階層為主，房屋大多自主，也有少部分出租金色家園1550戶約6000約600035%原當(dāng)?shù)夭疬w戶自主、65%為周邊工廠中員工購買或租住。萬楓家園1800戶約7000約700045%當(dāng)?shù)夭疬w戶，55%外地人新開發(fā)商品房住宅小區(qū)白領(lǐng)公寓250約100約600以新區(qū)白領(lǐng)自主客戶為主，占到80%灝景天下350約700約900新區(qū)白領(lǐng)高管、部分外籍人士陽光假日2500約250

21、0約6000新區(qū)客戶為主、部分市區(qū)吳中客戶現(xiàn)售項(xiàng)目君地風(fēng)華460戶/約1200新區(qū)白領(lǐng)管理層、當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主尼盛青年城670/約1500項(xiàng)目定位為青年社區(qū)合計(jì)/5180061600/精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！30商品房小區(qū)購房者分析瑞景苑陽光假日尼盛青年城（預(yù)約、到訪）購房客戶以2535歲客戶為主，占到總量的50，以木瀆鎮(zhèn)區(qū)和新區(qū)廠區(qū)中的年輕人為主。由于項(xiàng)目產(chǎn)品種類豐富，客戶層次相差較大，但仍是以2540的中青年為主。項(xiàng)目原本即為了迎合區(qū)域的市場(chǎng)需求，定位成青年社區(qū)。從其前期到訪客戶中3040 歲客戶占到50也充分應(yīng)證了其準(zhǔn)確定位。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！31區(qū)

22、域住戶實(shí)訪案例稱呼：陳先生年齡：29歲居住小區(qū)：陽光假日工作地點(diǎn)：飛思卡爾半導(dǎo)體家庭結(jié)構(gòu)：與配偶同住家庭年收入：1112萬元消費(fèi)習(xí)慣：由于選擇面較小，平時(shí)吃飯只能在新升新苑內(nèi)選擇幾家比較衛(wèi)生點(diǎn)的小飯店，來親朋好友時(shí)選擇去獅山路的幾家飯店；平時(shí)買日常用品選擇去家樂福，服飾類選擇觀前；平時(shí)喜歡打網(wǎng)球，運(yùn)動(dòng)類消費(fèi)投入較大，曾是英派斯體育中心店的會(huì)員。妻子想泡SPA和瑜伽會(huì)所，但社區(qū)內(nèi)的規(guī)模太小，不夠正規(guī)，不會(huì)選擇。稱呼：吳先生年齡：32歲居住小區(qū)：世紀(jì)花園工作地點(diǎn)：新區(qū)富士膠卷家庭結(jié)構(gòu)：與配偶子女同住家庭年收入：78萬元消費(fèi)習(xí)慣：購物目的地還是以石路觀前為主；與朋友吃飯聚會(huì)多數(shù)選擇去2公里外的天府之

23、樂、巴蜀傳香；由于社區(qū)缺乏配套設(shè)施，平時(shí)文化、健身類消費(fèi)較少，但比較喜歡運(yùn)動(dòng)；近期去經(jīng)營范圍較廣的綠寶廣場(chǎng)次數(shù)較多。稱呼：李小姐年齡：25歲居住小區(qū)：新升新苑（租）工作地點(diǎn)：新區(qū)工業(yè)園家庭結(jié)構(gòu)：與男友同住家庭年收入：56萬元消費(fèi)習(xí)慣：吃飯多在小區(qū)內(nèi)小飯館，更多喜歡流行類餐飲，如McDonalds等；由于有較高頻次的購物車，平時(shí)購物消費(fèi)主要去百潤發(fā)何山店，周末時(shí)有時(shí)會(huì)去石路,在流行類服飾上消費(fèi)較多，男友較為喜歡運(yùn)動(dòng)，平時(shí)多數(shù)為運(yùn)動(dòng)休閑類打扮；娛樂類休閑則以網(wǎng)吧和KTV為多，KTV多數(shù)會(huì)選擇去石路。 精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！32區(qū)域消費(fèi)特征分析本區(qū)域的主力消費(fèi)群為周邊住宅小區(qū)住戶

24、，而其中又以年輕人占多數(shù)，年齡25-35歲。居民家庭年收入主要在412萬之間，即平均個(gè)人月收入在20005000元的水平，購買力處于中等水平。購物類消費(fèi)為在大型超市消費(fèi)頻次最高，為日常購物的主要目的地。對(duì)位于自己家附近的大型賣場(chǎng)有較大期待，并表示了很高的未來消費(fèi)意愿度。餐飲類消費(fèi)主要都集中在社區(qū)附近的小飯館，可選擇面較小，檔次較低，品牌餐飲多選擇獅山路、鄧蔚路沿線區(qū)域，距離較遠(yuǎn)。對(duì)休閑娛樂類消費(fèi)基本不在本區(qū)域內(nèi)消費(fèi)，由于周邊缺乏類似商業(yè)配套或有一些規(guī)模較小，檔次、服務(wù)過低過差，吸引不了當(dāng)?shù)乜蛻?。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！33區(qū)域消費(fèi)者分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位宏觀背景分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析

25、項(xiàng)目整體企劃形象精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！34項(xiàng)目地塊解析本案 木 瀆 鎮(zhèn) 高 新 區(qū) 市 區(qū) 項(xiàng)目一期本案精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！35金楓國際商鋪的利好點(diǎn)輕軌1號(hào)線、華潤萬家、金楓核心商業(yè)圈，絕版地脈鼎現(xiàn)商機(jī)旺勢(shì)。大面寬、短進(jìn)深，科學(xué)的人流導(dǎo)向系統(tǒng)開創(chuàng)鋪鋪臨街的商業(yè)效果。1F層高達(dá)5.4M，2、3F高為4.5M，上下可自由分割，金街鋪王實(shí)現(xiàn)利益最大化。最小化投資風(fēng)險(xiǎn)。購物、休閑、餐飲、娛樂無所不能的功能綻放，一站式風(fēng)暴財(cái)富席卷金楓商圈。輻射12個(gè)住宅小區(qū)，鎖定輕軌首站商圈10萬消費(fèi)人群，不可限量的消費(fèi)能力。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！36金楓國

26、際Loft公寓利好點(diǎn)東西邊套有64戶有入戶花園，塑造清新綠色生活場(chǎng)景。雙層小戶，4.98M挑高。自在空間營造唯美生活。 占據(jù)金楓商圈核心地段，輕軌1號(hào)線近在咫尺。40到80平米的精致戶型，一層價(jià)格雙層空間享受。項(xiàng)目本身休閑、購物、餐飲、娛樂一站式休閑場(chǎng)所，以及幾步之遙的華潤萬家超級(jí)賣場(chǎng)給生活帶來超乎想象的便利。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！371234結(jié)合區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)和消費(fèi)者群體分析，我們發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)針對(duì)年輕群體的時(shí)尚運(yùn)動(dòng)休閑商業(yè)中心是本項(xiàng)目主要的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。休閑、娛樂、購物、餐飲一站式休閑場(chǎng)所針對(duì)區(qū)域年輕居住群體的需求，契合市場(chǎng)與新區(qū)大型SHOPPINGMALL錯(cuò)位競(jìng)爭，有效補(bǔ)充木

27、瀆商業(yè)格局在規(guī)劃的金楓商業(yè)區(qū)率先打造年輕化時(shí)尚商業(yè)中心，符合未來商貿(mào)發(fā)展有效利用本項(xiàng)目一期商業(yè)形成的人流構(gòu)成，業(yè)態(tài)上互為補(bǔ)充項(xiàng)目主題定位解析：精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！38項(xiàng)目規(guī)模定位項(xiàng)目定位面向區(qū)域年輕客戶，打造年輕人生活中心項(xiàng)目自身要求30000平米建筑面積結(jié)合項(xiàng)目條件限制，最大量開發(fā)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值部分，故用商業(yè)街式休閑廣場(chǎng)與雙層小戶組合約14000平米商業(yè)街式廣場(chǎng)約20000平米酒店式公寓精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！39核心消費(fèi)群體偶得消費(fèi)群體重要消費(fèi)群體周邊社區(qū)居住群體 占40-60%（以年輕人為主，未來商圈規(guī)劃商務(wù)人士）木瀆本地及新區(qū)居民 占20-40%

28、其它 占5-10%如木瀆旅游、太湖旅游、商務(wù)途徑客戶 目標(biāo)投資客戶：主要為木瀆本地投資客為主目標(biāo)消費(fèi)群體項(xiàng)目商業(yè)部分客戶定位精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！40項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)組合運(yùn)動(dòng)文化休閑時(shí)尚娛樂餐飲精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！41產(chǎn)品定位雙層小戶（Loft）做成4.98米挑高復(fù)式，樓下約2.4米、樓上2.2米戶型有較好的南北通風(fēng)和采光性產(chǎn)品面積在40-80平米的，主力總價(jià)控制在30萬以內(nèi)部分戶型做成2房2廳滿足過渡類需求挑高復(fù)式小戶小面積低總價(jià)居住功能升值潛力區(qū)域酒店式公寓市場(chǎng)分析精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！42產(chǎn)品布局雙層小戶公寓入口公寓入口雙層小戶雙

29、層小戶雙層小戶呈“倒C字形”分布。位于項(xiàng)目商鋪上，即4F以上。項(xiàng)目因?yàn)榈貕K限制有南北和東西朝向，在景觀設(shè)計(jì)上需要重點(diǎn)考慮，尤其是東西向戶型產(chǎn)品。公寓的大堂、入口設(shè)計(jì)在項(xiàng)目東北、東南角，利用1F中商業(yè)價(jià)值不高的商鋪部分。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！43Loft產(chǎn)品戶型圖以及效果圖50平米2房2廳1衛(wèi)底層效果挑高空間臥室效果客廳效果精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！44我們整體定位為：休閑、娛樂、餐飲、購物一站式休閑場(chǎng)所整體經(jīng)營業(yè)態(tài)分類：經(jīng)營業(yè)態(tài)分類：精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！45分區(qū)思考：與超市形成明顯錯(cuò)位競(jìng)爭的休閑特色餐飲類放在西邊，能有效帶動(dòng)項(xiàng)目整體人流

30、量，帶活商業(yè)人氣時(shí)尚購物區(qū)放在北邊入口處，可以充分利用其地段商業(yè)價(jià)值人流量和價(jià)值較低的東邊商鋪定位為動(dòng)感娛樂區(qū)，在商業(yè)街內(nèi)部形成一個(gè)新的人氣聚集點(diǎn)功能定位分區(qū)：精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！46時(shí)尚購物區(qū)1-3F主力店,面積在1500平米左右，可以引進(jìn)品牌餐飲1-2F引進(jìn)專業(yè)運(yùn)動(dòng)品牌代理店3F經(jīng)營家紡布藝、美容會(huì)所1-3F引入品牌中餐館，面積在1000平米左右精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！47流行餐飲區(qū)西邊沿路店鋪引入兩層品牌咖啡屋1F南向部分為酒店式公寓配套2F經(jīng)營休閑茶座、風(fēng)味小吃等3F為健身、瑜伽、足療會(huì)所精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！48動(dòng)感娛樂區(qū)1

31、F為近400平米的電玩城、在配有部分流行飾品、動(dòng)漫店2F為近600平米的連鎖網(wǎng)吧精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！49區(qū)域消費(fèi)者分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位宏觀背景分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目整體企劃形象精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！50 金楓國際是怎樣的項(xiàng)目？項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目的受眾是什么樣的？客戶定位 我們?cè)撛鯓右龑?dǎo)客戶？ 銷售人員說辭精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！51地塊所的位置：它地處竹園路與金楓路黃金路口，與華潤萬家金楓店近在咫尺，輕軌1號(hào)線竹園路站距項(xiàng)目也僅僅只步之遙。真可謂，占據(jù)了蘇州西區(qū)的黃金走廊。 項(xiàng)目是什么樣的？精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！52

32、用國際化的精神內(nèi)涵提升建筑層次，以創(chuàng)新的多元化復(fù)合規(guī)劃方式，把商業(yè)、酒店式公寓兩種物業(yè)形態(tài)疊加。將時(shí)尚商業(yè)、休閑娛樂、城市居住等諸多功能集于一體，無所不能的功能綻放，一站式青年時(shí)尚特區(qū)顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式，試圖在城市中打造一個(gè)真實(shí)現(xiàn)代后街生活。 項(xiàng)目是怎樣的形態(tài)？精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！53 金楓國際是怎樣的項(xiàng)目？項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目的受眾是什么樣的？客戶定位 我們?cè)撛鯓右龑?dǎo)客戶？ 銷售人員說辭精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！54商鋪主力目標(biāo)客戶群特征透析：有一定事業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，并在本區(qū)域和行業(yè)內(nèi)有較高商業(yè)地位的私營業(yè)主； 有強(qiáng)烈投資意識(shí)或事業(yè)小有成就并有一定閑余

33、資金的白領(lǐng)階層，年齡大多在3045歲之間為主；他們有豐富的投資經(jīng)驗(yàn)和獨(dú)到的經(jīng)營眼光，他們希望通過穩(wěn)妥的投資，將兜里的積蓄變成流動(dòng)的資本。 他們一般不受地域限制，更為看重地塊、項(xiàng)目的商業(yè)地位和巨大的增值潛力、投資增值性強(qiáng)。 項(xiàng)目的受眾是什么樣的？精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！55公寓主力目標(biāo)客戶群特征透析：這是一群有活力的年青人，年齡大多在2535歲之間，以2530歲 之間為主；他們的月收入大多在20004000元之間；他們大多剛參加工作，或剛剛結(jié)婚；他們追求潮流，喜歡新鮮事物，對(duì)時(shí)尚玩意充滿熱情，在穿著打 扮上能夠走在時(shí)尚的前沿。項(xiàng)目的受眾是什么樣的？精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資

34、料免費(fèi)下載！56我們的受眾是什么樣的？商鋪目標(biāo)客戶群消費(fèi)心理特征：他們關(guān)心項(xiàng)目所在的地段以及配套是否可以吸納人氣；他們關(guān)心交通是否便利通達(dá)，是否可以帶來巨大的人流量；他們關(guān)心商鋪的布局，擁有怎樣的面寬和進(jìn)深；他們關(guān)心整個(gè)商業(yè)的功能分布以及人流動(dòng)向分布，是否對(duì)他們有利；精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！57我們的受眾是什么樣的？雙層小戶目標(biāo)客戶群消費(fèi)心理特征：他們關(guān)心公寓所在地段，是否出入方便，周邊居住氛圍是否濃厚；他們關(guān)心戶型設(shè)計(jì)是否緊湊舒適，是否符合自己的生活追求；他們關(guān)心公寓配備的購物場(chǎng)所的業(yè)態(tài)是夠齊全，能夠一次性購齊所需物品；他們關(guān)心購物環(huán)境是否干凈舒適，有無品牌店的入??；精品資

35、源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！58所以，商業(yè)項(xiàng)目的受眾是這樣的我們的受眾是什么樣的？有一定事業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力私營業(yè)主；有強(qiáng)烈投資意識(shí)或事業(yè)小有成就并有一定閑余資金的白領(lǐng)階層，年齡大多在3045歲之間為主；精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！59所以，公寓項(xiàng)目的受眾是這樣的我們的受眾是什么樣的？木瀆及新區(qū)本地以及外來工作的年齡在2535之間的追求時(shí)尚的年青人精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！60 金楓國際是怎樣的項(xiàng)目？項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目的受眾是什么樣的？客戶定位 我們?cè)撛鯓右龑?dǎo)客戶？ 銷售人員說辭精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！61我們?cè)撛鯓右龑?dǎo)客戶商鋪：他們關(guān)

36、心項(xiàng)目所在的地段以及配套是否可以吸納人氣；交通是否便利通達(dá)，是否可以帶來巨大的人流量金楓國際地處新區(qū)竹園路和金楓路黃金交叉路口，離輕軌1號(hào)線只有舉步之遙。輕軌每天鎖定10萬消費(fèi)群體的錢袋，近在咫尺的華潤超市給生活帶來便利的同事也帶來了巨大的消費(fèi)人群。這些都為項(xiàng)目帶來超乎想象的消費(fèi)力。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！62我們?cè)撛鯓右龑?dǎo)客戶商鋪：他們關(guān)心商鋪擁有怎樣的進(jìn)深和面寬，整個(gè)商業(yè)的功能布局以及人流動(dòng)向分布；大面寬、短進(jìn)深，科學(xué)的人流導(dǎo)向系統(tǒng)開創(chuàng)鋪鋪臨街的商業(yè)效果。與超市形成明顯錯(cuò)位競(jìng)爭的休閑特色餐飲類放在西邊，有效帶動(dòng)項(xiàng)目整體人流量，帶活商業(yè)人氣。時(shí)尚購物區(qū)放在北邊入口處，可以充

37、分利用其地段商業(yè)價(jià)值。人流量和價(jià)值較低的東邊商鋪定位為動(dòng)感娛樂區(qū)，在商業(yè)街內(nèi)部形成一個(gè)新的人氣聚集點(diǎn)精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！63我們?cè)撛鯓右龑?dǎo)客戶住宅：他們關(guān)心公寓所在地段，是否出入方便，周邊居住氛圍是否濃厚；他們關(guān)心戶型設(shè)計(jì)是否緊湊舒適，是否符合自己的生活追求； 金楓國際星城，獨(dú)占金楓商圈核心地脈 。這個(gè)區(qū)域人口比較集中，片區(qū)內(nèi)集中了12個(gè)不同檔次的住宅，居住氛圍濃厚。4080平米精致雙層小戶，極富人性化的戶型和功能設(shè)計(jì)使生活更加舒適，大尺度開間帶來更多的寬敞與明亮，餐廳與廚房分而不隔，將現(xiàn)代人的便捷生活方式體現(xiàn)的淋漓盡致；臥室良好的私密性只為您擁有更為自由舒展的空間。精品

38、資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！64我們?cè)撛鯓右龑?dǎo)客戶住宅：他們關(guān)心公寓配備的購物場(chǎng)所的業(yè)態(tài)是否夠齊全，能否一次性購齊所需物品；購物環(huán)境是否干凈舒適，有無品牌店的入??； 華潤萬家給生活帶來超乎想象的便捷，3000種商品盡情挑選，400停車位免費(fèi)泊車：項(xiàng)目本身配備大型商業(yè)，分娛樂、餐飲、購物不同的功能區(qū)域。在這里有最前沿的商品，最High的娛樂場(chǎng)所，最全面的時(shí)尚資訊一站式青年時(shí)尚特區(qū)將顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式。 精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！651.滿足項(xiàng)目容積率，提升項(xiàng)目的總商業(yè)面積2.實(shí)現(xiàn)商鋪分割銷售的可操作性3.優(yōu)化項(xiàng)目整體的人流動(dòng)線4.最大化項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值的5.實(shí)現(xiàn)商鋪與公寓

39、的和諧排布金楓國際規(guī)劃設(shè)計(jì)過程： 項(xiàng)目狀況：2#樓地上總建筑面積為330273平方米，容積率為3.6。規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！66原方案為集中式整鋪商業(yè)，共建五層。一層建筑面積：72019平方米,二層建筑面積:6469.6平方米,三至五層建筑面積全為6132.3平方米,中間有約1200平方米的中廳。方案一精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！67集中式商鋪面積過大，總價(jià)高，相對(duì)購買人群少。集中性商鋪在今后的運(yùn)營中各商家之間會(huì)相互影響，開發(fā)商牽扯的精力也較多。大型商家多數(shù)以租賃形式入住，整層購買較少，銷售上會(huì)有很大阻力。在開發(fā)商需快速回籠資金的情況下（出售形式

40、），此種規(guī)劃設(shè)計(jì)無法達(dá)到其需求。一至三層商業(yè)價(jià)值較高，但四層以上出售的商業(yè)價(jià)值極低，商業(yè)面積利用率不高，回報(bào)率較低。入口處直線設(shè)計(jì)，起不到吸引人氣的作用。問題發(fā)現(xiàn)精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！68設(shè)計(jì)成分割式店鋪，面積基本在100-300平方米。好處：銷售較容易，顧客選擇性大，可以選擇只要一樓，也可以選擇只要二、三樓或是一、二、三樓，銷售較為靈活，回籠資金較快。開發(fā)商賣掉后沒有后顧之憂，經(jīng)營者之間獨(dú)立經(jīng)營，互不影響?？紤]到容積率的問題，建議建兩坐Loft式的酒店式公寓，此種公寓市場(chǎng)需求量大，便于回收資金。解決方法精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！69人流動(dòng)線自動(dòng)扶梯、樓梯2

41、F內(nèi)側(cè)回廊2-3F商業(yè)2/3F外廊2/3F外廊方案二精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！70新升新苑世紀(jì)花園項(xiàng)目采取分割式店鋪設(shè)計(jì)，以實(shí)現(xiàn)銷售，快速收益。采取內(nèi)部設(shè)置中庭形式，帶活內(nèi)街人氣，提高商業(yè)價(jià)值。內(nèi)庭突出時(shí)尚現(xiàn)代感，同時(shí)注重景觀設(shè)置，體現(xiàn)休閑休息的功能。單套店鋪開間8.4米，進(jìn)深12-16米左右，單層面積在100-134平米。也兼顧到樓上酒店式公寓設(shè)計(jì)，減少內(nèi)柱。項(xiàng)目外立面進(jìn)行時(shí)尚風(fēng)格設(shè)計(jì)，形成豐富色彩、形狀效果，打造標(biāo)志型建筑。外陽臺(tái)設(shè)置提升產(chǎn)品力，同時(shí)也有助于休閑娛樂等業(yè)態(tài)經(jīng)營需求。 入口設(shè)置景觀式自動(dòng)扶梯、樓梯，景觀內(nèi)回廊，提升二三樓商業(yè)價(jià)值。 2F商戶設(shè)置外景觀陽臺(tái)，制造

42、豐富外立面，以及升樓上商鋪的產(chǎn)品力。 酒店式公寓呈“倒C字形”分布。位于項(xiàng)目商鋪上，即4F以上。項(xiàng)目因?yàn)榈貕K限制有南北和東西朝向，在景觀設(shè)計(jì)上需要重點(diǎn)考慮，尤其是東西向戶型產(chǎn)品。公寓的大堂、入口設(shè)計(jì)在項(xiàng)目東北、東南角，利用1F中商業(yè)價(jià)值不高的商鋪部分。設(shè)計(jì)分析精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！71問題發(fā)現(xiàn)地塊占地面積較小，中庭面積設(shè)置受限。樓梯的排布，需要考慮到消防規(guī)范等眾多因素，疏散人群無法使用自動(dòng)扶梯，且面積不夠。東西向酒店式公寓存在西曬，朝向較差等問題，居住舒適度較低。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！72酒店式公寓放在南北兩面，下面為二層或三層商業(yè)。北面與南面的酒店式公

43、寓相連接，可做空中花園、綠化及更有特色的創(chuàng)新，目的讓業(yè)主住的更加舒適，更好地提升了酒店式公寓的價(jià)值。同時(shí)在酒店式公寓與三樓商鋪的價(jià)格相差不大的情況下，也可以解決三樓商業(yè)不容易銷售的風(fēng)險(xiǎn)。西、南面地理位置較好，故商鋪雙面開門。解決方法精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！73因設(shè)計(jì)公司在排面積時(shí)，商業(yè)面積達(dá)不到開發(fā)商要求，故設(shè)計(jì)稿又改為了集中式商業(yè)形式，但此次的集中式商業(yè)可以分割。方案三精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！74解決方法此設(shè)計(jì)類似集中式滿鋪商業(yè)模式，商鋪分割較難。即便可以分割，人流動(dòng)線不合理。商鋪面積分配不合理，項(xiàng)目的南面與西面商業(yè)價(jià)值最高，但商業(yè)面積分布相對(duì)卻較少。重新

44、考慮設(shè)計(jì)分割式商鋪形式精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！75總結(jié)方案四分割式商鋪形式。入口處虎口設(shè)計(jì)，吸引人流。項(xiàng)目兩端將會(huì)引進(jìn)兩大主力店，呈啞鈴式結(jié)構(gòu)，目的吸引人氣。中庭面積向東北方向延伸，增大面積。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！76問題發(fā)現(xiàn)中庭面積過大，過多占用商業(yè)面積，總收益減少。中庭面積過小，空間過于壓抑，難以聚集人氣。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！77方案五平面示意圖立面效果圖精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！78設(shè)計(jì)分析外力面新穎、現(xiàn)代、時(shí)尚，對(duì)客戶有吸引力采取商業(yè)街形式，更符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者購物習(xí)慣，利于吸引人氣。中間采取兩個(gè)小中庭設(shè)計(jì)，規(guī)劃為

45、休閑空間，成為未來人氣聚集點(diǎn)，且人流動(dòng)線也更為合理。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！79問題發(fā)現(xiàn)商鋪排布較難，部分商鋪會(huì)進(jìn)深較大，無法達(dá)到要求的商業(yè)面積。由于商鋪分割較為不規(guī)則，樓上酒店式公寓排布較難。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！801、商業(yè)面積保證在13000-14000平方米2、商鋪可分可合3、最大價(jià)值地使銷售利潤最大化此次討論開發(fā)商與設(shè)計(jì)公司、我方達(dá)成共識(shí)，必須在以下三種條件下規(guī)劃：討論結(jié)果精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！81方案六1F2F精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！82分割式商鋪模式商業(yè)面積排布達(dá)14700平方米 入口處設(shè)在北面，并配有景

46、觀設(shè)置 西面、中間、東面商鋪采用逐漸突出，讓顧問在入口處就能看到里面的商鋪形態(tài)，有吸引力 東南方向設(shè)置休閑廣場(chǎng)，聚集了東南、西南方向的商鋪人氣 外力面現(xiàn)代、時(shí)尚、有吸引力 設(shè)計(jì)分析精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！83東西向酒店式公寓存在西曬、朝向較差問題，居住舒適度較低，且有離高壓線較近。東面商業(yè)街的人流會(huì)較少 北面道路共12米，其中有華潤6米，本項(xiàng)目6米，但必須作為道路使用，不能做入口景觀 項(xiàng)目南側(cè)缺少入口處沿小區(qū)東面的商鋪，商業(yè)價(jià)值極低，面積排布上浪費(fèi)較大 二樓沒有設(shè)計(jì)回廊，減少了商業(yè)價(jià)值 問題發(fā)現(xiàn)精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！84酒店式公寓設(shè)置在北面。北面的商鋪可更

47、好地利用，設(shè)計(jì)成雙面開，最北面商鋪面積較小，可集中做一些小吃，如麻辣燙等。入口處仍在北面，但在東北向處設(shè)一個(gè)小廣場(chǎng)，與西南向的廣場(chǎng)形成啞鈴式結(jié)構(gòu)，目的提升內(nèi)部商業(yè)街的人氣，使人流動(dòng)線更為合理。項(xiàng)目南側(cè)設(shè)置入口，吸引南向人流。 。解決方法精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！85方案七1F2F精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！86分割式商業(yè)模式，商業(yè)面積將達(dá)到13000-14000平方米左右。入口處“虎口”設(shè)計(jì)吸入人流，開間為12米?？稍O(shè)計(jì)一些小型水景、綠化等，將外街人流吸引入內(nèi)。 西南向設(shè)置廣場(chǎng)，此廣場(chǎng)可相對(duì)大些，考慮到今后可配合商家做一些促銷活動(dòng)等。東北向設(shè)置小型廣場(chǎng)，與西南方向

48、的廣場(chǎng)呈啞鈴形。使商業(yè)街的人流動(dòng)線自然順暢中間商鋪的中間位置預(yù)留兩個(gè)電梯位供中間商鋪使用，增加附加值。 東南角處設(shè)置一樓至二樓的自動(dòng)扶梯，顧客從南面入口進(jìn)入，可直接通過自動(dòng)扶梯上二樓，提升了二樓商鋪?zhàn)陨淼膬r(jià)值。酒店式公寓35米每層，1-3層為商業(yè)，4至13層為酒店式公寓共10層，層高共35米。主力面積為35-40平方米。二樓設(shè)計(jì)回廊，增加商業(yè)價(jià)值。中間的商鋪與東、西面商鋪用天橋連接一樓商鋪層高做到5米，二、三樓層高做到4米，加上酒店式公寓的35米，正好滿足限高48米的要求，同時(shí)也保證了容積率 設(shè)計(jì)分析精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！87進(jìn)一步優(yōu)化金楓路上南面的側(cè)入口也要達(dá)到12米從入

49、口處向里所看到的商鋪不能為一條直線型，而應(yīng)設(shè)計(jì)成有進(jìn)有退，有折線感自動(dòng)扶梯的設(shè)置，會(huì)減少部分商業(yè)面積 在做轉(zhuǎn)角動(dòng)線或景觀處理時(shí)，需考慮到柱點(diǎn)問題精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！88最終方案精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！89效果圖精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！90商業(yè)說辭住宅說辭客戶答疑精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！91商鋪說辭（1）您好，這是我們的金楓國際項(xiàng)目！金楓國際這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目位于新區(qū)與木瀆交界處，在竹園路與金楓路交界口，同時(shí)正處于木瀆政府規(guī)劃的商業(yè)圈內(nèi)，區(qū)域定位規(guī)劃較好，發(fā)展?jié)摿^大。我們項(xiàng)目的開發(fā)商是金竹置業(yè)，占地面積18畝，規(guī)劃成2萬平米

50、住宅和1.37萬平米商業(yè)，項(xiàng)目13層為商鋪，411層為挑高式住宅，共有住宅約400套，商鋪約100套，建有地下停車庫，共有車位約400個(gè)，商業(yè)廣場(chǎng)中有頂層綠化，于2007年下半年開工，預(yù)計(jì)2008年年底以毛坯形式交房，使用年限為40年。目前本項(xiàng)目可貸款銀行擬定為中國建設(shè)銀行。途徑的公交線路有2、4、38、64、69、622路等。周邊有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、銀行、醫(yī)院、超市、未來輕軌一號(hào)線等。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！92商鋪說辭（2）為了滿足不同商家對(duì)面積的要求，我們項(xiàng)目中的商鋪設(shè)立為可分可割式的，單間店鋪開間4米，進(jìn)深8米左右，單層面積在120平米左右，一樓層高5.5米，二、三

51、樓層高4.5米，這樣方便用戶分割成上下兩層，提高空間的利用價(jià)值。我們的商鋪是一到三層一起賣，目前初步價(jià)格在15000元左右。整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)我們?cè)O(shè)計(jì)成為了一個(gè)立體、環(huán)繞式的整體格局，內(nèi)部設(shè)置成中庭形式，帶活內(nèi)街人氣，提高商業(yè)價(jià)值。商鋪不同區(qū)域都具有不同的商業(yè)價(jià)值，東面的商鋪共兩層，單套總價(jià)低，南面的商鋪采光充足，西面的商鋪緊靠金楓路，銷售商機(jī)大，商業(yè)價(jià)值高，北面的商鋪緊靠華潤萬家，保證足夠的人口數(shù)量，中間設(shè)采光天井，保證到每套商鋪的采光與通風(fēng)。整個(gè)商鋪不管是平層還是上下層都設(shè)為獨(dú)立、可分可割式，滿足各種各樣的經(jīng)營需要。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！93商鋪說辭（3）周邊以居民區(qū)為主,周

52、圍2公里范圍內(nèi)現(xiàn)有12個(gè)居住小區(qū),周邊社區(qū)現(xiàn)有居民約5萬人,預(yù)計(jì)在2年內(nèi)將達(dá)到6萬人以上,老社區(qū)內(nèi)居住的主要為在附近工廠工作的年輕打工者,新社區(qū)居住的為首次置業(yè)的年輕人及周邊企業(yè)的白領(lǐng)為主,他們正是本項(xiàng)目的主力消費(fèi)人群，他們對(duì)于在自己家附近擁有一個(gè)集購物,娛樂休閑為主的中高檔次的商業(yè)中心有較大的期待。而位于竹園路的新區(qū)創(chuàng)業(yè)園和珠江路的蘇州創(chuàng)新中心正在建設(shè)中,也將在今后吸引大量的創(chuàng)業(yè)和研發(fā)類高素質(zhì)人才，隨著新的地塊的開發(fā),以及對(duì)商圈外圍的輻射,本項(xiàng)目總的目標(biāo)消費(fèi)人群在10萬左右。本項(xiàng)目上411層是400套住宅，算每套兩個(gè)人,這樣每天都有800人的絕對(duì)人口數(shù)量。本項(xiàng)目位于規(guī)劃中輕軌一號(hào)線的第2站，

53、潛在消費(fèi)群體龐大，人流量可達(dá)100000人/天。輕軌一號(hào)線將金楓國際帶入不同尋常的商業(yè)氛圍，每天直接鎖定周邊100000消費(fèi)人群的錢袋。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！94商鋪說辭（4）近在咫尺的華潤萬家，它的開張營業(yè)也將為金楓國際帶來極高的商業(yè)附加值。華潤萬家是全國性大型超市的代表之一，它的駐扎漸漸成為了一個(gè)地區(qū)商業(yè)繁華的象征，為金楓國際帶來便捷的同時(shí)也給本項(xiàng)目帶來了巨大的潛在消費(fèi)人群。本項(xiàng)目享受著現(xiàn)代商業(yè)集合群的繁華，集合眾多公交線路，其價(jià)值不言而喻，這樣的地段將成為新一代財(cái)富主人的心靈向往，可以率先領(lǐng)略到投資居住的無限魅力。本項(xiàng)目正處于木瀆政府規(guī)劃建設(shè)中的商業(yè)中心，從國家政策上

54、得到了相當(dāng)好的支持，未來前景發(fā)展美好。對(duì)于銀行貸款方面，購買第一套者，首付50%，貸款利率為同期銀行商業(yè)貸款利率；購買第二套以上者，首付50%，貸款利率為同期銀行商業(yè)貸款利率的1.1倍。綜合考慮，結(jié)合新區(qū)、木瀆的發(fā)展情況，加上輕軌1號(hào)線的經(jīng)過、華潤萬家人氣、周邊12個(gè)小區(qū)絕對(duì)人口數(shù)量，在加上木瀆政府的商業(yè)規(guī)劃，金楓國際一定會(huì)給您帶來無限的商機(jī)。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！95商業(yè)說辭住宅說辭客戶答疑精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！96住宅說辭（1）您好，這是我們的金楓國際項(xiàng)目！金楓國際這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目位于新區(qū)與木瀆交界處，在竹園路與金楓路交界口，同時(shí)正處于木瀆政府規(guī)劃的商業(yè)

55、圈內(nèi)，區(qū)域定位規(guī)劃較好，發(fā)展?jié)摿^大。我們項(xiàng)目的開發(fā)商是金竹置業(yè)，占地面積18畝，規(guī)劃成2萬平米住宅和1.37萬平米商業(yè)，項(xiàng)目13層為商鋪，411層為挑高式住宅，共有住宅約400套，商鋪100余套，建有地下停車庫，共有車位約400個(gè)，商業(yè)廣場(chǎng)中有頂層綠化，于2007年年底開工，預(yù)計(jì)2008年年底以毛坯形式交房，使用年限為40年。目前本項(xiàng)目可貸款銀行擬定為中國建設(shè)銀行。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！97住宅說辭（2）我們的住宅分為南北兩幢，建造風(fēng)格為挑高式小戶型，層高4.98米，這樣戶主可以從中間隔開，全面利用空間，也就是用單層的價(jià)格買到雙層的面積。住宅樓下就是商業(yè)廣場(chǎng)，后邊則是華潤

56、萬家，絕對(duì)方便了居民的日常生活。住宅主要分為三種戶型：40平米、60平米、80平米。第一：40平米小戶型，面積小，戶型緊湊，空間利用率高，適合單身或兩口之家居住，更直接的就是 總價(jià)低。在房屋內(nèi)部設(shè)計(jì)時(shí)，考慮到有限空間的合理利用，我們?cè)O(shè)計(jì)了直上直下的樓梯，臥室、辦公一體化來節(jié)約空間。同時(shí)此戶型可設(shè)計(jì)為干濕分離的洗手間，保持房間一定的濕度。第二：60平米，戶型中等，進(jìn)門就是樓梯，既方便又節(jié)約空間。進(jìn)門同時(shí)可看到大型的落地窗，讓小空間有大視野。在一樓廚房與餐廳分而不隔，體現(xiàn)現(xiàn)代家居理念。樓上獨(dú)立臥室，有良好的私密性。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！98住宅說辭（3）第三：80平米、進(jìn)門就是

57、入戶花園，給人以自然親切的感覺；并分布在東西兩側(cè)，采光與通風(fēng)都非常好。室內(nèi)呈正方形，讓你的空間利用率達(dá)到最高，并設(shè)有觀景臺(tái)，讓您可以享受更寬闊的視野。大空間讓辦公區(qū)域與會(huì)客區(qū)域明顯分開；客廳共享空間，適合辦公與居住同時(shí)進(jìn)行。80平米也同時(shí)方便外來人員遷轉(zhuǎn)戶口。本項(xiàng)目位于規(guī)劃中輕軌一號(hào)線的第2站，途徑的公交線路有2、4、38、64、69、622路等，為人們的出行提供了方便。周邊有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、銀行、醫(yī)院、超市華潤萬家有30000余中商品，400個(gè)免費(fèi)停車位，方便了居民的日常生活需要。對(duì)于銀行貸款方面，購買第一套者，首付50%，貸款利率為同期銀行商業(yè)貸款利率；購買第二套以上者，首付50%，貸

58、款利率為同期銀行商業(yè)貸款利率的1.1倍。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！99商業(yè)說辭住宅說辭客戶答疑精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！100客戶答疑問卷（1）一、開發(fā)商：1、本案的開發(fā)商是哪一家公司？曾經(jīng)開發(fā)過哪些項(xiàng)目？本案的開發(fā)商是蘇州市金竹置業(yè)發(fā)展有限公司，蘇州市金竹置業(yè)發(fā)展有限公司創(chuàng)建與2005年6月，司經(jīng)營范圍設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)信息咨詢。房地產(chǎn)卡法資質(zhì)為叁級(jí)。公司成立伊始，正著手開發(fā)金楓商業(yè)廣場(chǎng)，用地面積48056.4平方米。公司本著“以人為本，品質(zhì)至上”的原則，全力打造和諧地產(chǎn)。為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的快速發(fā)展，努力把公司建設(shè)成一支專業(yè)的房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，打造公司自

59、己的品牌。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！101客戶答疑問卷（2）2、本案的建筑單位為哪家公司？資質(zhì)等級(jí)？答：金竹置業(yè) 資質(zhì)等級(jí)三級(jí)3、本案的建筑設(shè)計(jì)是哪家單位？答：土木文化4、本案的景觀設(shè)計(jì)是哪家單位？答：5、本案的施工監(jiān)理是哪家單位？答：6、本案所聘請(qǐng)的物業(yè)公司是哪家單位？答：精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！102客戶答疑問卷（3）二、基地：1、項(xiàng)目的基地面積是多少？答：約為18畝2、你們項(xiàng)目總建筑面積是多少？答：約3.4萬平方米，其中商鋪約為1.4萬平方米。3、你們項(xiàng)目住宅建筑面積是多少？答：住宅2萬平方米左右4、項(xiàng)目容積率是多少？答：2.0精品資源網(wǎng)（），提供海量管

60、理資料免費(fèi)下載！103客戶答疑問卷（4）5、項(xiàng)目的綠化率是多少？總綠化面積是多少？答：25% 。6、你們項(xiàng)目建筑密度是多少？答：45%。7、本項(xiàng)目是否有商業(yè)配套？有哪些？答：有 娛樂休閑、時(shí)尚購物、餐飲8、你們項(xiàng)目周邊是否有幼兒園、小學(xué)答：有木瀆第五小學(xué)及其附屬幼兒園。9、你們項(xiàng)目的日照間距是多少？答：10、項(xiàng)目內(nèi)是否有公共活動(dòng)用房？多少面積？答：無。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！104客戶答疑問卷（5）11、項(xiàng)目的配電房在項(xiàng)目的什么位置？多大面積？答：未定。12、項(xiàng)目的車庫是怎么規(guī)劃的答：規(guī)劃為地下車位。13、項(xiàng)目的停車位有多少個(gè)？答：400個(gè)。14、項(xiàng)目共有多少數(shù)？答：公寓公有