1、.：.；天醉園工程營(yíng)銷謀劃前言 天醉園的出現(xiàn)，表達(dá)了五星公司長(zhǎng)久的戰(zhàn)略目光和做百年企業(yè)的雄心壯志。 天醉園的出現(xiàn)，使五星公司在有意無(wú)意之中闖入了復(fù)合型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這一前端領(lǐng)域的表現(xiàn)，或者說(shuō)，五星公司在有意無(wú)意之間為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的未來(lái)勝利預(yù)備了條件。 天醉園的出現(xiàn)，順應(yīng)了當(dāng)代人、當(dāng)代社會(huì)對(duì)綠色生態(tài)環(huán)境的向往與呼喚，其深沉的開(kāi)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?天醉園在開(kāi)發(fā)方式上，采用了創(chuàng)新謀劃在先，規(guī)劃設(shè)計(jì)在后，讓兩者相互彌補(bǔ)、相映生輝的做法，也是一個(gè)超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式創(chuàng)新，它對(duì)五星公司的未來(lái)事業(yè)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。 背景分析 天醉園位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝，前期果園開(kāi)發(fā)已小見(jiàn)效果，大規(guī)模的

2、綜合性開(kāi)發(fā)即將進(jìn)展。 果園內(nèi)的果樹(shù)如今枇杷為主，同時(shí)預(yù)備開(kāi)展一批相應(yīng)的果樹(shù)，構(gòu)成一個(gè)有多種水果樹(shù)的綜合性果園。 在歷史上，西彭鎮(zhèn)是有栽種水果的悠久歷史的，萬(wàn)畝紅桔的壯觀至今仍為人津津樂(lè)道。如今，西彭鎮(zhèn)政府又提出了建立萬(wàn)畝伏淡季水果的開(kāi)展戰(zhàn)略想象，為金果園的可繼續(xù)性開(kāi)展提供了強(qiáng)有力的支撐。 如今，西彭鎮(zhèn)已有常住人口約五萬(wàn)，隨著渝西經(jīng)濟(jì)走廊的建立和新廠新單位的遷入，西彭鎮(zhèn)的未來(lái)人口還會(huì)大量添加。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑文娛設(shè)備特別是新潮時(shí)髦的休閑文娛設(shè)備曾經(jīng)不能滿足居民們的需求。 重慶主城區(qū)人口已超越600萬(wàn)，主城區(qū)居民的生活程度、消費(fèi)才干都在不斷的提高，休閑文娛的郊區(qū)化由近郊逐漸走向遠(yuǎn)郊是一個(gè)不可阻撓的

3、大趨勢(shì)，南山泉水雞的一條街的繼續(xù)火爆、金刀峽、荷花山莊的興盛都是有力的證明。 不僅如此，重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)也開(kāi)場(chǎng)出現(xiàn)了向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的苗頭，在水一方、水天花園、香格里拉等都是間隔 主城區(qū)有相當(dāng)一段間隔 的。 在未來(lái)的幾年內(nèi)，重慶的交通定會(huì)有一個(gè)更大的改善，原先以為的遠(yuǎn)郊在實(shí)踐上和人們的心思中都將不再那么遙遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)型家用轎車的進(jìn)一步普及也是必然的事，這兩者都極大地有利于如今的遠(yuǎn)郊的旅游、休閑、文娛、房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)展。 綜上所述，金果園開(kāi)展的外部條件是相當(dāng)良好的，時(shí)機(jī)也是相對(duì)成熟的，問(wèn)題僅僅在于，企業(yè)需求有一個(gè)適度超前的、大膽創(chuàng)新的開(kāi)展戰(zhàn)略規(guī)劃，而這一規(guī)劃的中心，是理念系統(tǒng)的謀劃。 以下是這一理念系

4、統(tǒng)謀劃的詳細(xì)內(nèi)容。 主題理念 努力，讓天下客心醉。 語(yǔ)意簡(jiǎn)釋： “努力是一種強(qiáng)大的精神呼喚，是一種耐久的任務(wù)動(dòng)力； “讓是一個(gè)充溢活力與魅力的動(dòng)詞； “天下客超越了詳細(xì)的地域界限，顯示了一種全球化的新視野?！翱图瓤芍父鞣接慰停挚芍纲?gòu)房客戶，一取多得； “心醉指心靈的沉醉，它是一種很美的境界，很高的檔次。 意義簡(jiǎn)釋： 首先，它構(gòu)成了天醉園這一工程的靈魂，更為天醉園人樹(shù)立起遠(yuǎn)大的理想和堅(jiān)決的信心； 其次，它對(duì)天醉園的運(yùn)營(yíng)效力提出了相當(dāng)高的要求，是對(duì)金果園人不斷提高運(yùn)營(yíng)程度、效力質(zhì)量的精神鼓勵(lì)； 第三，它超越了詳細(xì)的行業(yè)領(lǐng)域，包容性很強(qiáng)，適宜于天醉園多功能并存的現(xiàn)狀，也為其未來(lái)的功能擴(kuò)展埋下了伏筆

5、。 第四、它的外延很寬，如枇杷采果節(jié)的“讓主城區(qū)客人心醉、節(jié)日游園的“讓西彭人心醉、捉魚(yú)蝦螃蟹的“讓孩子們心醉。 第五，它言語(yǔ)精煉，個(gè)性鮮明，內(nèi)外通用，雅俗共賞，易于流傳。 目的客戶 好玩好動(dòng)的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童、少年； 對(duì)現(xiàn)代文娛公園情有獨(dú)鐘的西彭及周邊地域青年； 喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民； 喜歡在大自然的環(huán)境中賞花、品茶、垂釣、養(yǎng)鳥(niǎo)的西彭中老年人； 喜歡周末公園休閑、通俗文化上演、節(jié)日游園活動(dòng)的西彭及周邊地域居民； 具有復(fù)古情結(jié)、回歸自然希望、喜好一點(diǎn)農(nóng)活類勞動(dòng)體驗(yàn)的主城區(qū)居民； 樂(lè)意居住在綠色園林中的、消費(fèi)水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民； 越

6、來(lái)鐘情于純粹的綠色食品的主城區(qū)居民 市場(chǎng)定位 特征定位： 花醉，果醉，景醉、味醉、鳥(niǎo)醉，居家醉。 注： 味醉既指園類自然的香味，又指園內(nèi)天然食品的美味。 居家醉是指住在聯(lián)排別墅中的人為本人的家而沉醉。 性質(zhì)定位： 以果園為主體，融果園、公園、園林、房產(chǎn)為一體的大型多功能社區(qū)。 功能定位： 群眾文娛、旅游觀光、休閑度假、收獲體驗(yàn)、特征餐飲、綠色家居。 目的定位： 近期：重慶的第一流果園、第一流綠色生態(tài)家居園； 中長(zhǎng)期：中國(guó)甚至世界的第一流果園、第一流綠色生態(tài)家居園； 業(yè)態(tài)定位： 順應(yīng)小城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量提升的現(xiàn)代文娛業(yè)； 符合都市人休閑度假消費(fèi)潮流的新型旅游業(yè)； 具有極高的綠色生態(tài)附加值的創(chuàng)新房地

7、產(chǎn)業(yè)。 運(yùn)營(yíng)定位： 以新潮、時(shí)髦、動(dòng)感、歡樂(lè)的公園作為吸引西彭住戶的主要誘餌，兼及白市驛和周邊數(shù)十公里內(nèi)的住戶； 以自然、純真、輕松、安祥的果園作為吸引九龍坡區(qū)及重慶主城區(qū)居民的主要誘餌； 以小河溝的創(chuàng)意性開(kāi)發(fā)體驗(yàn)互動(dòng)式旅游作為吸引重慶主城各區(qū)兒童和少年的主要誘餌； 以每年一度的主題性大節(jié)日主要是枇杷采果節(jié)吸引主城區(qū)一大批游客前來(lái)旅游觀光度假，以每年四度的主題性小節(jié)日吸引西彭與周邊地域較大數(shù)量的居民前來(lái)休閑文娛； 以首創(chuàng)性的、具有獨(dú)特風(fēng)味的“水果大餐或“水果宴會(huì)暫名吸引主城區(qū)一批消費(fèi)水準(zhǔn)高的客人前來(lái)旅游度假。 文化內(nèi)涵 整個(gè)天醉園的文化表象是“自然風(fēng)味的綠色生態(tài)文化，其文化內(nèi)涵那么是“令人稱心

8、乃至打動(dòng)的效力文化，實(shí)施的結(jié)果必然是“讓天下客心醉。 文化內(nèi)涵的目的是：以客為貴，以德運(yùn)營(yíng)，親情彌漫，創(chuàng)新細(xì)節(jié)。 文化內(nèi)涵的表現(xiàn)是： 、要讓一切員工認(rèn)識(shí)到，果園、公園、園林和住宅都只是手段而不是目的，目的只需一個(gè)：讓四面八方的客人客戶對(duì)這兒感到稱心乃至打動(dòng)心醉。 、為了到達(dá)這一目的，僅有硬件上的完善是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必需同時(shí)提高效力程度、提升效力質(zhì)量。 、效力程度的提高和效力質(zhì)量的提升是長(zhǎng)期的乃至無(wú)盡頭的，只需不斷的創(chuàng)新特別是細(xì)節(jié)上的創(chuàng)新，才是獨(dú)一正確的途徑。 、完善的硬件和優(yōu)質(zhì)的效力所構(gòu)成的口碑廣告，將成為最有效的廣告，最有力的促銷，最強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。 建筑特征 一棵令人震驚和贊賞的超級(jí)百果樹(shù) 它

9、立在天醉園的大門口或中心。 它那巨碩無(wú)比的下部直徑不低于十米是鋼筋水泥雕塑出來(lái)的，但外形與真樹(shù)相比，足以亂真。 中心主要是空的，以泥土填滿，使樹(shù)根可以直通地下包括外露一部分；也可巧妙設(shè)計(jì)一些彎曲的樹(shù)洞，供孩子們捉迷藏。 上部那么有序地種植一批各種各樣的果樹(shù)，讓其漸漸長(zhǎng)大，仿佛是巨樹(shù)的枝，是巨樹(shù)的天生的組成部分。 還可為其編一個(gè)古老的神話傳說(shuō)故事，讓許多游客更加堅(jiān)信不疑。 果樹(shù)命名為“仙醉百果樹(shù)，由著名書法家題字，由著名文人寫一篇賦，立石碑刻于樹(shù)旁。 這是果園獨(dú)創(chuàng)的特征景觀之一，是它的籠統(tǒng)標(biāo)志之一。 三分之一左右的公園化 它是時(shí)髦氣味濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建筑風(fēng)格； 在資金答應(yīng)的前提下

10、，公園的設(shè)計(jì)建筑應(yīng)敢于適度超前至少要有鮮明的獨(dú)家特征，不要以為遠(yuǎn)郊的公園設(shè)計(jì)就一定比主城區(qū)的公園落后，這方面做好了，也是一個(gè)獨(dú)特的賣點(diǎn)，同時(shí)也能有效阻止競(jìng)爭(zhēng)者的跟進(jìn)。 三分之二左右的果園化 它是天然休閑風(fēng)味為主的果園化，以滿足游人們對(duì)安靜、輕松、新穎、清香的需求為前提； 兩者之間是園林化 目的是將兩者鮮明地隔分開(kāi)來(lái)又巧妙地結(jié)合起來(lái)，可以采用蘇州園林的設(shè)計(jì)風(fēng)格。 其他 小河溝應(yīng)該進(jìn)展創(chuàng)意性的設(shè)計(jì)，做到原始化、參與化、互動(dòng)化，以兒童少年為主要對(duì)象。 一定要設(shè)法營(yíng)造一個(gè)原生態(tài)的田園環(huán)境，吸引大批的白鶴前來(lái)尋食、嬉游，這是長(zhǎng)久大計(jì)，這是永久賣點(diǎn)，花一點(diǎn)代價(jià)也是值得的。 天醉園釋名 第一，“天字在中國(guó)文

11、化中具有獨(dú)特的位置，它是高貴的，如“天子；它是宏偉的，如“天下；它是神奇的，如“天道；“醉字人人都懂，它所組成的心醉、沉醉、迷醉、癡醉都是千秋萬(wàn)古的動(dòng)人之語(yǔ)。 第二，它與主題理念相吻合，或者說(shuō)它從主題理念中幻化而出，兩者水乳交融，相映生輝。 第三，這一稱號(hào)頗有大氣，埋伏著無(wú)限的擴(kuò)展空間，即使金果園擴(kuò)展到畝甚至畝，這個(gè)稱號(hào)不但可以沿用，而且更顯光輝萬(wàn)丈。 第四，這一稱號(hào)聯(lián)想愉快，極具誘惑力，如“天生的令人沉醉的地方、“天都為之醉了，誰(shuí)還能不醉？、“天下人都醉了，他還會(huì)不醉？。 第五，這三個(gè)字起音響亮，抑揚(yáng)頓挫，易念易記，易懂易傳。 第六，這一稱號(hào)和當(dāng)年的“太陽(yáng)神一樣，略帶一點(diǎn)奧秘感，夢(mèng)境感，容易

12、引發(fā)人們的獵奇心和留意力，比起那些太實(shí)太詳細(xì)了的稱號(hào)，它提供的想象空間要大得多。 廣告詞創(chuàng)意 中心廣告詞： 天下賓客，天天心醉。 果園廣告詞： 花香飄十里，果鄉(xiāng)惹人醉。 公園廣告詞： 這里盛產(chǎn)笑聲和歡樂(lè)。 別墅廣告詞： 經(jīng)常夢(mèng)見(jiàn)的家園天醉園。 系列廣告詞： 果令人醉、花令人醉、鳥(niǎo)令人醉、景令人醉、味令人醉、家令人醉、誰(shuí)能不心醉？！ 來(lái)吧，朋友，年華似水流，生命假設(shè)籃。 這里的生活是綠色的、清香的、美味的。 親手采果，其樂(lè)融融。 享用人生的歡樂(lè)，品味自然的碩果。 果香百年，笑盈四季。 在綠色的果園中享用人生的成果。 系列廣告詞以后在營(yíng)銷謀劃中將視情而進(jìn)展新的創(chuàng)作。 市場(chǎng)賣點(diǎn) 中心賣點(diǎn)： 一個(gè)讓人

13、為花醉、為果醉、為景醉、為味醉、為鳥(niǎo)醉、為居家醉的好地方。 主力賣點(diǎn)： 、十三萬(wàn)多平米的特大型百果園。 、成片成林的大型枇杷園。 、空氣質(zhì)量良好的綠色生態(tài)環(huán)境， 、每年一度的歡樂(lè)枇杷采果節(jié)。 、時(shí)髦、新潮、動(dòng)感、歡樂(lè)的大型公園。 、優(yōu)良的讓客人稱心的效力質(zhì)量。 、無(wú)污染無(wú)公害的新穎菜、肉、果。 輔助賣點(diǎn)： 、枇杷花開(kāi)、桃李花開(kāi)和其他花開(kāi)的時(shí)節(jié)。 、果樹(shù)的命名、出租和領(lǐng)養(yǎng)。 、小河溝的兒童活動(dòng)。 、公園興辦的節(jié)日活動(dòng)或游園活動(dòng)。 、一些體驗(yàn)式的農(nóng)活勞動(dòng)。 賣點(diǎn)的系統(tǒng)優(yōu)化、詳細(xì)展現(xiàn)將在營(yíng)銷謀劃中進(jìn)展創(chuàng)新謀劃。 別墅建議 它應(yīng)該是超前性開(kāi)發(fā)的、極具綜合誘惑力、順該當(dāng)代社會(huì)潮流的新型復(fù)合房地產(chǎn)住宅，市

14、場(chǎng)前景應(yīng)該是相當(dāng)好的。 動(dòng)手不要太早，要有一定的耐心等待果園的成熟、市場(chǎng)的成熟和旅游休閑消費(fèi)新浪潮的到來(lái)。 但也不能太晚，特別要留意主城區(qū)之方面的消費(fèi)動(dòng)向，與之相吻合。 宣傳不宜過(guò)早，以免驚醒競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 它與果園應(yīng)該有所間隔而又渾然一體。 它的建筑風(fēng)格應(yīng)該是與果園有所區(qū)別而又有所相聯(lián)。 要留意的是，它應(yīng)該防止遭到公園區(qū)喧嘩的影響，這一點(diǎn)如今就要想到，在整體的設(shè)計(jì)中一定要留意到，到時(shí)才留意就太晚了。 它的價(jià)位應(yīng)該是中檔偏上或高檔偏中，不過(guò)詳細(xì)的價(jià)位還得當(dāng)時(shí)據(jù)情而定。 其他想象 以上是一些相關(guān)的創(chuàng)新想象，僅供參考： 為居民區(qū)引入“森林員樹(shù)種，呵斥高檔次別墅的概念或構(gòu)成獨(dú)特的賣點(diǎn)，價(jià)錢能夠賣得更高一些 中心亭取名為“醉翁亭，古塔狀，里面可有許多西彭歷史上的照片或文物，添加天醉園的歷史文化含量 知青的歷史文物搜集一些菜品當(dāng)中的知青菜以勾起一部分中年人的回想和思念 思索到城鄉(xiāng)文明的落差效應(yīng)，公園區(qū)可以購(gòu)買主城區(qū)的二手文娛設(shè)備，以節(jié)約資金；或租賃一批二手文娛設(shè)備，不斷更新 盡快進(jìn)展商標(biāo)注冊(cè)，將“天醉園維護(hù)起來(lái)，以免被它人掠奪。 可思索聘中國(guó)一流水果專家聘為顧問(wèn) 可用竹籃帶果，減少污染 種植一片野菜，無(wú)污染的 不用化肥，天然肥料不用飼料添加劑，土豬土雞土鴨 引入南山的泉水雞 維護(hù)周邊環(huán)境，本人打井取水，