1、2009年5月*金融中心項目產(chǎn)品建議目錄2問題發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品建議341解決方案5市場環(huán)境分析2項目認知3項目認知一、項目認知二、區(qū)域市場分析三、項目價值分析四、項目定位方向項目認知4信達廣場天津中心賽頓中心津匯廣場君隆廣場天津環(huán)球金融中心本項目海河沿線板塊南京路沿線板塊五大道板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域海河U型黃金地段項目位置項目四至：北起大沽北路，南至和平路，東臨營口道，西至承德道6總建筑面積：125355 ，地上建筑面積：93355 ，地下建筑面積：32000 ，地下三層車庫，地上最高44層，建筑高度150米。項目用途：金融寫字樓，混合型公寓，沿街商業(yè)。寫字樓33層,局部34層，位于場地東側(cè)，緊鄰大沽北路和營

2、口道；混合式公寓為兩棟板式高層組成，26層高，位于場地南側(cè), 兩棟樓間距20米。項目認知-立地條件7本項目用地基本成菱形，四面臨路，伴隨大沽北路和營口道的拓寬改造，未來兩條地鐵線從地塊邊界通過，用地北側(cè)地塊為規(guī)劃中的交通樞紐，交通非常便利，未來商業(yè)氣氛和現(xiàn)代高檔寫字樓的市場潛力極大。地塊周圍各種設(shè)施均為最佳。規(guī)劃用地現(xiàn)狀已基本拆遷，道路改造在進行中，開發(fā)條件良好。規(guī)劃范圍：北起大沽北路，南至和平路，東臨營口道，西靠承德道。規(guī)劃總用地面積約1.244公頃。項目認知-立地條件8建筑形式：寫字樓14層為入口大堂、商務(wù)中心、商業(yè)及餐廳等功能；5層以上為寫字樓公寓樓一至四層為入口大堂、商業(yè)和會所,可布置

3、茶室、酒吧、美容美體、健身等功能，公寓五層以上為混合型公寓,一層五戶。地下三層布置人防，平常做停車庫，地下一、二層為停車庫和設(shè)備用房13層為大堂、店鋪、會所項目認知-立地條件9高端城市綜合體豪布斯卡（HOPSCA）項目初步印象為：市場環(huán)境分析一、宏觀環(huán)境分析二、市場分析宏觀環(huán)境分析03-08年天津社會固定資產(chǎn)投資走勢天津市固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)上揚態(tài)勢，其中，2004-2006同比增長平穩(wěn)，從2006年開始增勢強勁。固定資產(chǎn)投資增勢強勁 天津市宏觀經(jīng)濟發(fā)展向好，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于上升周期 03-08年天津房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈現(xiàn)上揚態(tài)勢，其中，從2006年至2008年增長強勁，從

4、趨勢看目前仍處于上升周期。天津宏觀經(jīng)濟天津經(jīng)濟呈現(xiàn)持續(xù)增長態(tài)勢，為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境GDP增長速度房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4%5%停滯甚至倒退5%8%穩(wěn)定發(fā)展8%10%高速發(fā)展10%以上飛速發(fā)展 國家GDP已連續(xù)4年連續(xù)增長10%以上，天津經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，GDP快速增長，天津2008年GDP增長幅度為16.5%，天津市生產(chǎn)總值完成億元，比上年增加億元，增量首次超過億元，國民消費能力快速增長，為房地產(chǎn)業(yè)提供了堅實的發(fā)展基礎(chǔ)我們認為：天津市宏觀經(jīng)濟發(fā)展向好,為天津市商業(yè)地產(chǎn)旺盛需求提供了有力支持。市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析市場存量將保持趨穩(wěn)走勢，但仍高位運行。數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地

5、產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 09年1-4月份出現(xiàn)供小于求現(xiàn)象，主要原因是由于剛性需求的增加與新增供應(yīng)的保守。截止到2009年4月底，天津市商品住宅存量1262.33萬平方米。天津市房地產(chǎn)整體市場情況市場環(huán)境分析潛在供應(yīng)量： 07年-09年5月份之間成交但未開工的純住宅用地104宗，規(guī)劃建筑面積為1377.67萬平米。其中，07年成交但未開工的純住宅用地51宗，規(guī)劃建筑面積735.17萬平米，拿地兩年內(nèi)必須上市,因此，735.17萬平米必須將在09年內(nèi)有所動作。 735.17萬平米按其中30會在09年產(chǎn)生有效的市場供應(yīng)則為220.5萬平米 截止到2009年5月底，天津市商品住宅市場存量1262.33萬平米，

6、市場存量將保持趨穩(wěn)走勢。 09年5月后市場整體面臨的供應(yīng)量（存貨量）將達到1482萬平米。將成為天津市場的高點。09年整體成交量預(yù)估：按近半年（2008年11月-2009年5月）的月均去化速度68.2萬平米/月進行預(yù)測，天津15月共成交 317.66萬平米。則：09年的市場成交量在863.26萬平米左右.天津09年整體市場格局將面臨供大于求的局面。市場環(huán)境分析2008年01月至2009年4月天津市商品住宅走勢圖指標2009年3月2009年4月同比增長（%）環(huán)比增長（%）供求比1.771.76+378.37%-0.59%供應(yīng)量（萬m2）70.0561.66-51.82%-11.97%成交量（萬m

7、2）123.97108.49+130.48%-12.49%成交均價（元/ m2）65556680-4.87%+1.89%成交總額（億元）81.2772.47+119.25%-10.83%存量套數(shù)存量面積（萬）月均去化套數(shù)去化周期（月）192821.4318211數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2009年4月商品住宅供求比為1：1.76，連續(xù)第二個月出現(xiàn)求大于供的局面。商品住宅市場成交量為108.49萬平方米，環(huán)比下降12.49%，同比上漲130.48%。商品住宅成交均價為6680元/平方米，環(huán)比上漲了1.89%，同比下降了4.87%。市場預(yù)計未來呈現(xiàn)供大于求局面市場環(huán)境分析08年5月

8、至09年4月和平區(qū)區(qū)域市場指標和平區(qū)5月成交商品住宅322套，環(huán)比4月上升16.67%。商品住宅成交量為33941.7平方米，成交量環(huán)比上升33.69%。占市內(nèi)六區(qū)總商品住宅成交量的11%左右。本月和平區(qū)成交量持續(xù)連漲的趨勢，成為連續(xù)12個月成交量最大的月份。成交價格繼續(xù)引領(lǐng)天津各區(qū)。指標08-0508-0608-0708-0808-0908-1008-1108-1209-0109-0209-0309-0409-05商品住宅成交面積（萬）0.741.041.090.680.461.021.170.790490.421.782.543.39成交均價（元/）12023132631417717136

9、122261131412761127061499814171145021381215912市場環(huán)境分析明顯可以看出和平區(qū)商品房成交量與井噴式增長的三月相比仍然呈現(xiàn)上升趨勢，并且再創(chuàng)連續(xù)12個月的新高。區(qū)域市場分析21南京路天津市中心商務(wù)商貿(mào)經(jīng)濟帶規(guī)劃面積約121公頃，總長度3.3公里，規(guī)劃了中央商務(wù)區(qū)(CBD)、 中心商業(yè)區(qū)(CRD)、中央信息區(qū)(CID)三個特色功能區(qū)，規(guī)劃時限為16年。和平路濱江道中心商業(yè)區(qū)規(guī)劃“一核”即位于商業(yè)區(qū)核心位置的都市休閑商業(yè)中心 “五區(qū)”商務(wù)旅游區(qū)面積17.45公頃，依托海河景觀帶開 發(fā)，重點建設(shè) 天津環(huán)球金融中心項目等。綜合商業(yè)區(qū)面積46.96公頃，商業(yè)氛圍濃

10、厚、文脈 氣息旺盛、行業(yè)門類齊全的購物、觀光綜合商業(yè)區(qū)。文化體驗區(qū)面積30.78公頃，哈密道寬100米綠軸 景觀帶的開發(fā)和文化產(chǎn)業(yè)項目。風(fēng)貌體驗區(qū)面積11.36公頃，依托中心花園法式風(fēng)情區(qū)，展示中心商業(yè)區(qū)深厚歷史文脈。高端品牌區(qū)面積20.1公頃，依托現(xiàn)有高端品牌商廈 的基礎(chǔ)上，形成天津市獨樹一幟的復(fù)合型高端消費集 聚區(qū)。“五條特色街”濱江道現(xiàn)代商業(yè)街 哈密道生態(tài)文化街和平路綜合商業(yè)街 河南路特色休閑街南京路高端商業(yè)街 項目有利點判讀城市規(guī)劃傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū):1、瞰海2、萬通上游國際3、金領(lǐng)國際4、陸家嘴金融廣場5、仁恒海河廣場6、中新城上城7、壹街區(qū)8、富力城9、海河金灣公寓都市消費娛樂區(qū):10

11、、君臨天下11、天津環(huán)球金融中心12、同方瞰和平13、金茂現(xiàn)場14、吉利經(jīng)典15、天津中心CBD金融商務(wù)區(qū):16、嘉里中心17、天津公館18、華廈國際公寓19、都市亮點20、華僑御景灣天津未來智慧城:21、鑫瑞名苑22、天津灣海河國際花園23、泰悅豪庭24、融科金月灣25、格調(diào)竹境26、花園5座27、上品1210111314、1516171819202221、2326、272425312576894傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū)都市消費娛樂區(qū)CBD金融商務(wù)區(qū)天津未來智慧城核心區(qū)泛核心區(qū)本項目本項目處于海河經(jīng)濟發(fā)展帶泛核心區(qū)地帶，和平區(qū)一側(cè)，地處海河“金灣”，發(fā)展前景極度看好。海河沿線項目分布項目有利點判讀城市

12、規(guī)劃項目有利點判讀城市規(guī)劃東方巴黎和平區(qū)中心花園法式風(fēng)情區(qū) 以中心花園為核心，東至營口道，西至赤峰道，北至和平路，南至新華路，進行雙向放射，由中心花園沿承德道向海河延伸，將原法國公議局、原法國領(lǐng)事館、原法國兵營、紫竹林教堂等連成一線。規(guī)劃重點依托現(xiàn)有風(fēng)貌建筑與近代歷史文化內(nèi)涵，營造濃郁浪漫的法式風(fēng)情氛圍，建成集文博、娛樂、藝術(shù)、商業(yè)為一體的法蘭西文化特色的高檔旅游休閑商業(yè)文化街區(qū)。 結(jié)論：本項目在區(qū)域內(nèi)屬于全市特色商業(yè)街區(qū)大規(guī)劃的一部分，利于借勢宣傳和推廣，擁有明顯的市場機會。 項目定位方向25項目定位 本項目位于交通便利的頂級區(qū)域的黃金區(qū)段，既有海河景觀，又具交通優(yōu)勢，且雄踞于未來法式商業(yè)風(fēng)

13、情街頂端，中心公園內(nèi)圈聚集了大量旅行社，本區(qū)域內(nèi)大量的商務(wù)人群和公司也提供了非常穩(wěn)定的需求。所以，在本項目內(nèi)整合一個五星級以上品牌酒店，應(yīng)非常適合。 而且參與運營一個酒店，以收益分成的方式體現(xiàn)，該寫字樓將利益最大化。超五星級酒店+純辦公5A甲級服務(wù)式寫字樓26項目定位項目定位方向海河邊的豪布斯卡（HOPSCA）打造版塊內(nèi)首席城市綜合體項目價值分析27項目定位地段價值分析毫無疑問的好地段！本項目百貨大樓海信廣場遠東百貨東方之珠一公里二公里三公里勸業(yè)場濱江商廈中原百貨國際商場津樂匯樂賓百貨百盛萬達影城新世界百貨凱旋門百貨濱江購物中心水牛城家世界陽光廣場食品街服裝街但是地段是最大賣點，卻無法構(gòu)成唯一

14、買點！ 地段價值拐點分析：周邊道路單行道+2車道雙行，商業(yè)動線不便，極度缺乏地上停車位。與商業(yè)中心區(qū)距離尷尬，商業(yè)價值被邊緣化。周邊缺乏大型成片居住區(qū)來帶動本該優(yōu)勢的商業(yè)地段。本項目在各商務(wù)板塊的邊緣，尚未成熟。31SWOT分析競爭優(yōu)勢（Strengths)地理位置好，附近有中央商業(yè)區(qū)、中心功能區(qū)、 中央商務(wù)區(qū)周邊居住環(huán)境成熟，科大大節(jié)省生活成本，屬于不可多得的黃金地段配套優(yōu)勢項目所在地未來前景、潛力巨大。競爭劣勢（Weaknesses)本項目為純公建項目，生活成本和物業(yè)費將遠高于普通住宅，對于慣于投資住宅的客戶群體，將有一定的難度。 交通不方面，區(qū)域內(nèi)多以單行線為主，地上車位稀缺商業(yè)如何以創(chuàng)

15、新來形成有效需求，無疑是風(fēng)險所在寫字樓大堂偏小影響項目檔次。市場機會（ Opportunity)天津市經(jīng)濟的快速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展區(qū)域周邊的規(guī)劃力度加大所產(chǎn)生的拉動作用未來前 景良好的板塊隨著區(qū)域周邊中高檔項目的陸續(xù)開動，帶來大量商務(wù)、商業(yè)需求區(qū)域內(nèi)寫字樓同質(zhì)化嚴重純粹精品、主題項目少市場威脅（ threats)未來寫字樓市場同質(zhì)產(chǎn)品增多，競爭激勵。未來2年天津市大牌商業(yè)項目海量上市，蘊含極大競爭。能否提早入市，并在產(chǎn)品營造中盡量避免同質(zhì)化競爭因素，將成為未來決勝的關(guān)鍵。32問題發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品問題點：本項目最大問題來源于商業(yè) 1.商業(yè)價值邊緣化與商業(yè)中心區(qū)距離尷尬，商業(yè)價值被邊緣化。周邊缺乏大型

16、成片居住區(qū)來帶動本該優(yōu)勢的商業(yè)地段。本項目在各商務(wù)板塊的邊緣，尚未成熟。 2.產(chǎn)品自身問題商業(yè)首層單體面積過大，進深過長，影響去化。問題發(fā)現(xiàn)34問題發(fā)現(xiàn)如何定位形象包裝客群定位項目面臨的核心問題市場空間客群增長性需求點1：當(dāng)前城市核心板塊環(huán)境下項目如何定位、形象包裝、客群定位需求點2：項目地處和平核心位置，綜合性項目客群如何保證整體項目35項目需求市場需求項目功能定位產(chǎn)品適用性分析客群分析綜合體項目研究綜合體的核心問題綜合體定位客群增長性綜合體運營模式需求點1：成何核心綜合體如何定位需求點2：如何保證城市核心綜合體項目客群增長需求點2：綜合體項目內(nèi)具體經(jīng)營模式36解決方案解決方案37針對*金融

17、中心的需求點，我們將提供有針對性的專業(yè)服務(wù) 項目市場定位報告：和平區(qū)域市場環(huán)境研究競品研究項目市場需求研究項目產(chǎn)品研究項目定位論述項目客群定位建議項目推廣和形象包裝建議報告一項目研究38針對*金融中心的需求點，我們將提供有針對性的專業(yè)服務(wù) 城市核心地段綜合體研究市場需求研究綜合體項目定位功能建議客群定位研究綜合體產(chǎn)品研究綜合體內(nèi)運營模式建議二、城市綜合體研究報告二城市綜合體研究39附件：城市綜合體個案信達廣場天津中心賽頓中心津匯廣場君隆廣場天津環(huán)球金融中心本項目海河沿線板塊南京路沿線板塊五大道板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域海河U型黃金地段競品分布項目四至：北起大沽北路，南至和平路，東臨營口道，西至承德道天津津

18、灣廣場天津大悅城41天津環(huán)球金融中心項目基礎(chǔ)資料地理位置：天津和平區(qū)大沽路與興安路交口開發(fā)商：金融街（天津）置業(yè)有限公司占地面積：5.3 萬平方米建筑面積：60 萬平方米建筑最高處高度：336.9米建筑層數(shù)：寫字樓75F；公寓41F開盤時間：2009 年3 月入住時間：2010 年4 月容積率：津門4.8；津塔11.7物業(yè)管理：金融街第一太平戴維斯配套：5A智能化寫字樓、5星級配套公寓、停車場、會議中心、游泳池、餐廳、超五星級圣瑞吉斯酒店、精品商業(yè)42天津環(huán)球金融中心產(chǎn)品定位戶型配比寫字樓：辦公面積為2000 平方米，自由組合。酒店式公寓：主力戶型為177-360 平方米，客群來源主要是天津本區(qū)域自主居住為主，主要是知名企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)鏈將涵蓋銀行、保險、證券、會計、審計、評估、中介、法律、信息、咨詢等諸多方面的高端服務(wù)行業(yè)。43天津中心項目基礎(chǔ)資料地理位置：和平區(qū)南京路與營口道交口辦公等級：甲級占地面積：18105 平方米建筑面積：15 萬平方米租售狀況：寫字樓部分：出售酒店式公寓：預(yù)計以出租為主開盤時間：2007.6.15入住時間：2009-04得房率：70%物業(yè)管理：世邦魏理仕，物業(yè)費：