1、城市經(jīng)營與城市運(yùn)營清華哈佛UEO計(jì)劃首席學(xué)監(jiān)，北京大學(xué)景觀學(xué)院客座教授，深圳市決策咨詢委員，中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會理事、深圳城市化研究會副會長、中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會戰(zhàn)略咨詢委員會副主任、哈佛大學(xué)“中國城市運(yùn)營商”雙向交流計(jì)劃首席教練。聯(lián)系方式系人：張助理*第1頁，共36頁。一、迅猛的中國城市建設(shè)高潮第2頁，共36頁。200年來社會大轉(zhuǎn)型，目前進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期從19世紀(jì)后半葉50年增一個百分點(diǎn)，本世紀(jì)初每年一個百分點(diǎn)，中國進(jìn)入城市化加速階段。 1980 2011 2040 ？ 703051.61840第3頁，共36頁。COUNTRYLand Area（km2）Pop

2、.Density9Canada32,805,0009,976,140.00 3.00 16Russia143,420,30017,075,200.00 8.00 44Brazil186,112,8008,511,965.00 21.86 77Mexico106,202,9001,972,550.00 53.84 117Slovenia2,011,10020,273.00 99.20 126France60,656,200547,030.00 110.88 130Poland38,635,100312,685.00 123.56 140China1,306,313,8009,596,960.00

3、 136.12 154Italy58,103,000301,230.00 192.89 167Philippines87,857,500300,000.00 292.86 175India1,080,264,4003,287,590.00 328.59 176Japan127,417,200377,835.00 337.23 182Korea (South)48,422,60098,480.00 491.70 第4頁，共36頁。二、城市經(jīng)營15年：政府理財(cái)優(yōu)化“城市是市場中的競爭主體，需要經(jīng)營”?！氨P活城市的資產(chǎn)，變存量為流量”。“城市本身是最大的國有資產(chǎn)，其重要體現(xiàn)是城市土地”?！俺鞘胁皇敲?/p>

4、費(fèi)午餐，公共產(chǎn)品要盡量成為城市商品”?！俺鞘械陌l(fā)展，需要統(tǒng)籌當(dāng)代人和后代人之間的負(fù)擔(dān)”。第5頁，共36頁。經(jīng)營城市的起因基礎(chǔ)設(shè)施欠帳嚴(yán)重：2003年，佛山城鎮(zhèn)生活污水處理率只有36.68%，而按規(guī)劃，2005年佛山的污水處理率要達(dá)到70%，2010年達(dá)到80%以上。90年代中后期全國近23的城市供水不足；約70的城市尚未形成城市干道網(wǎng)；城市排水管網(wǎng)普及率僅60左右，城市污水集中處理率不足10。我國城市燃?xì)鈿饣蕛H60左右； 第6頁，共36頁。經(jīng)營城市的起因財(cái)政壓力推動制度創(chuàng)新。多數(shù)城市處于吃飯財(cái)政時(shí)，預(yù)算內(nèi)財(cái)政根本拿不出足夠的資金投入到城市基礎(chǔ)設(shè)施中來。世界銀行的估計(jì)，我國80年代中期基礎(chǔ)設(shè)施

5、投資占GDP的4.4，90年代中期達(dá)到7.5。要保持GDP的持續(xù)高增長，21世紀(jì)第一個十年中我國基礎(chǔ)設(shè)施投資占GDP的比重將達(dá)到89 第7頁，共36頁。經(jīng)營城市的起因公共經(jīng)濟(jì)效率低下。城市的土地、水面、空間，道路橋梁上的廣告位等等，都是城市的公共資源。政府本應(yīng)以受全社會之托代理者的身份出讓這些“場域”使用權(quán)而獲得租金。但是以往這些資源或是被浪費(fèi)了，或是被低價(jià)尋租了。第8頁，共36頁。競爭性非競爭性排他性、私益物品：食品、服裝、汽車、鋼鐵、電子產(chǎn)品等 、收費(fèi)物品：水務(wù)、燃?xì)?、收費(fèi)公路、有線電視、公共交通、污水處理等 非排他性、公共資源：土地、水資源、地下空間、電磁空間、地下水、等 、公益物品：公

6、共空間、公共安全、公共衛(wèi)生、公共行政、生態(tài)環(huán)境、消防、街道、天氣預(yù)報(bào)、有線電視、法律政策等。 城市經(jīng)營的公共經(jīng)濟(jì)學(xué)依據(jù)第9頁，共36頁。經(jīng)營城市，經(jīng)營什么？私益物品：國退民進(jìn)（“靚女先嫁”）收費(fèi)物品：市場化（佛山“可經(jīng)營”項(xiàng)目）公共資源：招拍掛；公益物品：引進(jìn)競爭（公交、環(huán)衛(wèi)、污水處理）。第10頁，共36頁。征收農(nóng)地城市拆遷政府房地產(chǎn)廣場道路征地、拆遷成本土地出讓金收益城市建設(shè)投資土地經(jīng)營收益=土地出讓金 - 征地、拆遷、整理成本房地產(chǎn)價(jià)格=土地出讓金+稅費(fèi)+成本+開發(fā)商利潤工業(yè)用地第11頁，共36頁。費(fèi)部門經(jīng)費(fèi)稅行政支出（吃飯財(cái)政）租城市建設(shè)城市經(jīng)營的重點(diǎn)是土地的有償出讓，短短幾年城市建設(shè)面

7、貌一新。作為公共資源的土地從哪里來的?第12頁，共36頁。收費(fèi)物品私益物品收費(fèi)物品公共資源公益物品公益物品私益物品公共資源政府資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的優(yōu)化第13頁，共36頁。經(jīng)營城市的效果：中國“無可爭議的領(lǐng)先者” 2002年底，世界銀行發(fā)布研究報(bào)告改善中國的投資環(huán)境：“中國在宏觀經(jīng)濟(jì)與政治穩(wěn)定性、在全球市場一體化以及基礎(chǔ)設(shè)施方面相對出色”，與其他發(fā)展中國家相比，在融入全球經(jīng)濟(jì)一體化方面中國所取得的成就尤其突出，是“無可爭議的領(lǐng)先者”，其經(jīng)濟(jì)增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于馬來西亞、泰國、印度、巴西等積極融入全球經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勝者。第14頁，共36頁。第15頁，共36頁。政府“公司化”的危險(xiǎn)政府僅僅關(guān)注財(cái)政效率，而忽視公平，

8、出現(xiàn)“公司化”的危險(xiǎn)，形成社會的不公平。以每畝地城市政府獲利10萬元計(jì)，未來1.5億畝地進(jìn)城將為城市政府帶來15萬億的預(yù)算外收益，相當(dāng)于糧食統(tǒng)購統(tǒng)銷中“剪刀差”的20倍到50倍。基礎(chǔ)設(shè)施、國家壟斷行業(yè)、環(huán)境保護(hù)經(jīng)濟(jì)增長型項(xiàng)目比重過大，教育、衛(wèi)生、就業(yè)等社會發(fā)展型項(xiàng)目不足。第16頁，共36頁。地方政府舉債風(fēng)險(xiǎn)城市投資公司將土地抵押給銀行取得貸款，進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。全球金融危機(jī)爆發(fā)后的18個月，全國城投公司的數(shù)量由4000家暴漲到8800家。一般認(rèn)為，城投公司的總借貸數(shù)約在6-8萬億元之間；史宗瀚（Victor Shih）認(rèn)為這一數(shù)字高達(dá)24.2萬億元。第17頁，共36頁。三、城市運(yùn)營：企業(yè)參

9、與城建PPP：公共私營伙伴關(guān)系政府服務(wù)、政府出售、政府間協(xié)議、合同承包、特許經(jīng)營、補(bǔ)助、憑單、自由市場、志愿者服務(wù)、自我服務(wù)BOT、TOT、 BT政企合作成片開發(fā)第18頁，共36頁。倉促上馬的改革2003年“公用事業(yè)市場化元年”。2002年12月27日，建設(shè)部頒布關(guān)于加快市政公用事業(yè)市場化進(jìn)程的意見2004年建設(shè)部發(fā)布市政公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法于5月1日起正式施行。2005年關(guān)于加強(qiáng)市政公用事業(yè)監(jiān)管的意見建城2005154號第19頁，共36頁。城市土地一級開發(fā)政府委托市土地整理儲備中心及分中心，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地一級開發(fā)計(jì)劃，對確定的存量國有土地、擬

10、征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。土地一級開發(fā)項(xiàng)目由市土地儲備中心或分中心組織采取公開招標(biāo)方式確定土地一級開發(fā)單位。 （北京，2003）第20頁，共36頁。政企合作開發(fā)園區(qū)由工業(yè)園區(qū)管委會與企業(yè)形成戰(zhàn)略合作，共同開發(fā)。2002年,固安開發(fā)區(qū)引進(jìn)了專業(yè)開發(fā)區(qū)投資運(yùn)營企業(yè)華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司,以“管委會+公司”的模式對固安工業(yè)園區(qū)進(jìn)行運(yùn)營管理。 “開發(fā)區(qū)工業(yè)化城市化” ，“公園城市、休閑街區(qū)、兒童優(yōu)先、產(chǎn)業(yè)聚集”的規(guī)劃理念, “未來城市試驗(yàn)區(qū)”。 第21頁，共36頁。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展商有實(shí)力有品位的企業(yè)，在地方政府的支持與監(jiān)管下，通過增減掛鉤、占補(bǔ)平衡

11、，從農(nóng)村建設(shè)用地中開拓城市發(fā)展空間，并帶領(lǐng)農(nóng)民走上城市化的快車道。1、區(qū)域競爭力是城鄉(xiāng)發(fā)展商的關(guān)注點(diǎn)2、三農(nóng)狀況的改善是城鄉(xiāng)發(fā)展商的使命3、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開發(fā)成為企業(yè)核心競爭力 第22頁，共36頁。金羅店：一城九鎮(zhèn)亮點(diǎn)羅店北歐新鎮(zhèn)一城九鎮(zhèn)之一,規(guī)劃范圍面積為6.8平方公里。五項(xiàng)工程：上海唯一一家標(biāo)準(zhǔn)36洞高爾夫球場地；280間標(biāo)準(zhǔn)間的超五星級賓館高爾夫賓館、北歐風(fēng)情街、君逸會館以及新的網(wǎng)球場。這種項(xiàng)目簡單地由政府各部門照章辦事是絕對難保成功的。需要有實(shí)力有眼光有胸懷的企業(yè)，擔(dān)負(fù)起將項(xiàng)目推向成功的歷史責(zé)任。企業(yè)與政府合作共同在大都市的郊區(qū)地帶造城，同時(shí)妥善地解決三農(nóng)問題，這將是“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌運(yùn)營商”模式的

12、核心。 第23頁，共36頁。順華：集體土地資產(chǎn)化楊莊村將用于合作的土地及地上附著物進(jìn)行評估，按30%用于解決農(nóng)村人口養(yǎng)老醫(yī)療等保險(xiǎn)費(fèi)用、30%作為村集體預(yù)留管理、40%作價(jià)入股與順華集團(tuán)組建股份公司的思路，實(shí)現(xiàn)土地的資產(chǎn)化。村民形成三塊收入：一是集體福利部分，二是勞動所得，三是村民變股民后的紅利收入；第24頁，共36頁。解決了村民后顧之憂村民養(yǎng)老醫(yī)療保險(xiǎn)通過前兩個30%解決，村民的失業(yè)保險(xiǎn)金和村民福利的發(fā)放也都是通過這兩個30%來解決；村民住宅的解決，通過實(shí)施村民上樓工程，興建村民搬遷樓，鼓勵村民購置商品房等多種方式來實(shí)現(xiàn)。第25頁，共36頁。村民就業(yè)的主要途徑：是順華集團(tuán)通過建設(shè)開發(fā)，創(chuàng)造的

13、部分物業(yè)管理、餐飲、售貨、酒店服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位，順華集團(tuán)在未來的商業(yè)設(shè)施等方面給予村民優(yōu)惠，鼓勵村民作為個體勞動者從事經(jīng)營活動，在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)繁榮后衍生出來的服裝加工、個體運(yùn)輸、車輛修理等就業(yè)渠道。第26頁，共36頁。四、企業(yè)參與城市運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)、體制的局限政府發(fā)展觀、體制的影響企業(yè)在城市運(yùn)營中人才、經(jīng)驗(yàn)不足（案例：全國開發(fā)區(qū)產(chǎn)城分割、天津葛沽新農(nóng)村、河南信陽羊山新區(qū)）第27頁，共36頁。2001第28頁，共36頁。Planning Curriculum第29頁，共36頁。第30頁，共36頁。五、卓越的標(biāo)桿1979年初，招商局的一批創(chuàng)業(yè)者在袁庚率領(lǐng)下來到蛇口，開始了大膽的探索：最早

14、按照國際慣例與初創(chuàng)的社會主義市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的機(jī)制；最早更新價(jià)值觀念、時(shí)間觀念、人才觀念；最早成功地建立全新的勞動用工制、干部聘用制、薪酬分配制、住房制度、社會保險(xiǎn)制、工程招標(biāo)制及企業(yè)股份制，被視作改革的“試管”。第31頁，共36頁。難以超越的顛峰經(jīng)過20多年的開發(fā)建設(shè)，招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司已發(fā)展成為一家擁有房地產(chǎn)、現(xiàn)代物流業(yè)、園區(qū)服務(wù)業(yè)、高科技業(yè)等產(chǎn)業(yè)群組，資產(chǎn)規(guī)模達(dá)100多億元的大型投資控股型企業(yè)集團(tuán) 蛇口產(chǎn)生了招商銀行、平安保險(xiǎn)、中集、南玻等一大批優(yōu)秀企業(yè)。 蛇口實(shí)現(xiàn)著袁庚“建設(shè)世界上最適宜人們生活和居住的地方”的理想。第32頁，共36頁。小結(jié)：城市運(yùn)營要點(diǎn)惑：問題識別命：在大區(qū)域中本地

15、的定位運(yùn)：戰(zhàn)略性的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)魂：本地的文化，歷史、傳統(tǒng)夢：愿景行：產(chǎn)業(yè)機(jī)會分析基礎(chǔ)上的系統(tǒng)招商策略 山川地貌前提下的空間規(guī)劃 政企民客共生的社會建設(shè)行動第33頁，共36頁。每一步的研究內(nèi)容第34頁，共36頁。每一步的工作內(nèi)容第35頁，共36頁。1、想要體面生活，又覺得打拼辛苦；想要健康身體，又無法堅(jiān)持運(yùn)動。人最失敗的，莫過于對自己不負(fù)責(zé)任，連答應(yīng)自己的事都辦不到，又何必抱怨這個世界都和你作對？人生的道理很簡單，你想要什么，就去付出足夠的努力。2、時(shí)間是最公平的，活一天就擁有24小時(shí)，差別只是珍惜。你若不相信努力和時(shí)光，時(shí)光一定第一個辜負(fù)你。有夢想就立刻行動，因?yàn)楝F(xiàn)在過的每一天，都是余生中最年輕

16、的一天。3、無論正在經(jīng)歷什么，都請不要輕言放棄，因?yàn)閺膩頉]有一種堅(jiān)持會被辜負(fù)。誰的人生不是荊棘前行，生活從來不會一蹴而就，也不會永遠(yuǎn)安穩(wěn)，只要努力，就能做獨(dú)一無二平凡可貴的自己。4、努力本就是年輕人應(yīng)有的狀態(tài)，是件充實(shí)且美好的事，可一旦有了表演的成分，就會顯得廉價(jià)，努力，不該是為了朋友圈多獲得幾個贊，不該是每次長篇贅述后的自我感動，它是一件平凡而自然而然的事，最佳的努力不過是：但行好事，莫問前程。愿努力，成就更好的你！5、付出努力卻沒能實(shí)現(xiàn)的夢想，愛了很久卻沒能在一起的人，活得用力卻平淡寂寞的青春，遺憾是每一次小的挫折，它磨去最初柔軟的心智、讓我們懂得累積時(shí)間的力量；那些孤獨(dú)沉寂的時(shí)光，讓我們

17、學(xué)會守候內(nèi)心的平和與堅(jiān)定。那些脆弱的不完美，都會在努力和堅(jiān)持下，改變模樣。6、人生中總會有一段艱難的路，需要自己獨(dú)自走完，沒人幫助，沒人陪伴，不必畏懼，昂頭走過去就是了，經(jīng)歷所有的挫折與磨難，你會發(fā)現(xiàn)，自己遠(yuǎn)比想象中要強(qiáng)大得多。多走彎路，才會找到捷徑，經(jīng)歷也是人生，修煉一顆強(qiáng)大的內(nèi)心，做更好的自己！7、“一定要成功”這種內(nèi)在的推動力是我們生命中最神奇最有趣的東西。一個人要做成大事，絕不能缺少這種力量，因?yàn)檫@種力量能夠驅(qū)動人不停地提高自己的能力。一個人只有先在心里肯定自己，相信自己，才能成就自己！8、人生的旅途中，最清晰的腳印，往往印在最泥濘的路上，所以，別畏懼暫時(shí)的困頓，即使無人鼓掌，也要全情

18、投入，優(yōu)雅堅(jiān)持。真正改變命運(yùn)的，并不是等來的機(jī)遇，而是我們的態(tài)度。9、這世上沒有所謂的天才，也沒有不勞而獲的回報(bào)，你所看到的每個光鮮人物，其背后都付出了令人震驚的努力。請相信，你的潛力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有爆發(fā)出來，不要給自己的人生設(shè)限，你自以為的極限，只是別人的起點(diǎn)。寫給渴望突破瓶頸、實(shí)現(xiàn)快速跨越的你。10、生活中，有人給予幫助，那是幸運(yùn)，沒人給予幫助，那是命運(yùn)。我們要學(xué)會在幸運(yùn)青睞自己的時(shí)候?qū)W會感恩，在命運(yùn)磨練自己的時(shí)候?qū)W會堅(jiān)韌。這既是對自己的尊重，也是對自己的負(fù)責(zé)。11、失敗不可怕，可怕的是從來沒有努力過，還怡然自得地安慰自己，連一點(diǎn)點(diǎn)的懊悔都被麻木所掩蓋下去。不能怕，沒什么比自己背叛自己更可怕。12、跌倒了，一定要爬起來。不爬起來，別人會看不起你，你自己也會失去機(jī)會。在人前微笑，在人后落淚，可這是每個人都要學(xué)會的成長。13、要相信，這個世界上永遠(yuǎn)能夠依靠的只有你自己。所以，管別人怎么看，堅(jiān)持自己的堅(jiān)持，直到堅(jiān)持不下去為止。14、也許你想要的未來在別人眼里不值一提，也許你已經(jīng)很努力了可還是有人不滿意，也許你的理想離你的距離從來沒有拉近過.但請你繼續(xù)向前走，因?yàn)閯e人看不到你的努力，你卻始終看得見自己。15、所有的輝煌和偉大，一定伴隨著挫折和跌倒；所有的風(fēng)光背后，一定都是一串串揉和著淚水和汗水的腳印。16、成功的反義詞不是失敗，而是從未行動。有一天你總會明白，遺憾比失敗更讓你難以面對