1、2015年欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告書目錄1.2欽州政策環(huán)境3.1欽州樓市板塊劃分 3.2.2 市中心板塊樓盤分布圖 、宏觀經(jīng)濟(jì)政策分析國(guó)家房地產(chǎn)宏觀政策2014年，房地產(chǎn)政策一改過去限購(gòu)、限貸、限價(jià)等全面束縛，回歸市場(chǎng)主導(dǎo)常01、2014年1月夫妻雙方房屋、土地權(quán)更名加名免收契稅；2、2014年2月興業(yè)銀行宣布停止夾層融資，拉響房地產(chǎn)融資警報(bào)；3、2014年3月全國(guó)已有40個(gè)城市個(gè)人住房信息與住建部聯(lián)網(wǎng)；4、2014年4月七成城市中小銀行房貸告停，國(guó)有銀行半停貸狀態(tài)；5、2014年7月起各地方政府陸續(xù)松綁限購(gòu)，鼓勵(lì)購(gòu)房；6、2014年9月關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知，松綁限貸；7、201

2、4年年底全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)議表示行政性管制政策將全面退 出、地方救市政策也將續(xù)演松綁。欽州政策環(huán)境1、為避免中央問責(zé)及擴(kuò)大調(diào)控范圍，欽州對(duì)于“限價(jià)令”的執(zhí)行，將仍以一房 一價(jià)公示及嚴(yán)管預(yù)售價(jià)格審核的手段為主。短期內(nèi)不會(huì)出臺(tái)實(shí)際限價(jià)政策；2、嚴(yán)格執(zhí)行中央要求的對(duì)“購(gòu)房條件”嚴(yán)格審查的政策，拉長(zhǎng)備案周期；3、為保障住宅銷售量，欽州繼續(xù)放寬“不限購(gòu)”；4、房產(chǎn)稅未執(zhí)行；5、持續(xù)鼓勵(lì)剛需群體購(gòu)房，繼續(xù)實(shí)施戶口等政策鼓勵(lì)外地居民置業(yè)欽州；6、金融政策基本穩(wěn)定，”認(rèn)貸不認(rèn)購(gòu)”已實(shí)行；7、二手房交易20吩稅未執(zhí)行。欽州市政策影響分析:影響一：政府鼓勵(lì)自住需求購(gòu)房，住宅市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)隨之而變;影響二：

3、購(gòu)房者一步到位的置業(yè)需求凸顯，盡量避免二次換房；影響三：政策的基本穩(wěn)定促使需求大量釋放：剛需產(chǎn)品在政策引導(dǎo)下持續(xù)成為市 場(chǎng)主導(dǎo)，改善型、享受型產(chǎn)品需求量也有所生升溫；影響四：住宅類投資市場(chǎng)萎縮，投資需求轉(zhuǎn)移到商用物業(yè)（集中商業(yè)市場(chǎng)及住宅 底商）；影響五：住宅類物業(yè)價(jià)格有所下降，商用物業(yè)價(jià)格在投資需求推動(dòng)下有所上升。2015年政策預(yù)測(cè)根據(jù)中央政策信號(hào)以及南寧政策實(shí)施情況，預(yù)判2015年欽州政策環(huán)境一一基本與2014年維持不變。限價(jià)令：2014年中央并未提及，未來(lái)不會(huì)有太大力度，對(duì)欽州的影響不大；限購(gòu)令：全國(guó)各地都在 放松限購(gòu)，而欽州并未真正實(shí)施過限購(gòu)；房產(chǎn)稅：可能會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)登記成熟后，房產(chǎn)稅也

4、有了征收的基礎(chǔ)2015年南寧開征可能性都較小，欽州更需時(shí)日；戶籍政策：繼續(xù)鼓勵(lì)外地人落戶欽州市；金融政策：首套房貸款政策主要在利率優(yōu)惠幅度方面變動(dòng)， 已結(jié)清首套房貸款的， 第二套房執(zhí)行首套房貸款政策，多套房在非限購(gòu)城市結(jié)清貸款也可以發(fā)放貸款；不動(dòng)產(chǎn)登記：2015年3月開始實(shí)行。欽州市城市資源規(guī)劃主城區(qū)發(fā)展方向?yàn)闁|拓、南進(jìn)、向海發(fā)展。港區(qū)發(fā)展方向?yàn)橄驏|。在主城區(qū)和港區(qū)之間茅尾海東北沿岸建設(shè)濱海新城。城市發(fā)展目標(biāo)近期目標(biāo)（2012年）：中心城市跨越式發(fā)展的空間格局基本拉開，以濱海休閑度假為主的旅游業(yè)得到積極發(fā)展，臨港工業(yè)得到大力發(fā)展，保稅港區(qū)運(yùn)作良好, 州成為北部灣地區(qū)重要的基礎(chǔ)工業(yè)和出口加工基地

5、中期目標(biāo)（2020年）：基本形成主城區(qū)、茅尾海濱海新城、港區(qū)一體化互動(dòng)發(fā)展 的新格局。欽州成為面向中國(guó)一東盟的區(qū)域性國(guó)際航運(yùn)中心的重要組成部分，區(qū)域性的專業(yè)服務(wù)中心，綜合發(fā)展的開放城市。遠(yuǎn)期目標(biāo)（2025年）：以發(fā)展大型臨海工業(yè)、港口物流，為城市、港口服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)和以濱海休閑度假為主的旅游業(yè)等現(xiàn)代化港口工業(yè)城市，區(qū)域性生產(chǎn)服務(wù)中心，具有嶺南風(fēng)格、東盟風(fēng)情、濱海風(fēng)光的宜商宜居城市。二、2014年欽州商品房數(shù)據(jù)分析供應(yīng)情況現(xiàn)狀：2014年施工1164萬(wàn)nf、竣工131萬(wàn)叭 新開工面積183萬(wàn)褶。預(yù)測(cè)：2015年預(yù)計(jì)在施工、竣工、新開工方面略有上浮。小結(jié)：2014年供應(yīng)量還在繼續(xù)上漲，預(yù)計(jì) 201

6、5年與上年基本持平或小幅上升。需求情況現(xiàn)狀：截至2014年，欽州商品房銷售量111萬(wàn)% 銷售金額：40.32億，分別 同比下降28.3 %和30預(yù)測(cè)：2015年預(yù)計(jì)銷售面積、銷售總額略有回升，但幅度不大。銷售：2014年銷售面積與總額大幅度下降，預(yù)測(cè)2015年將略有回升。銷售均價(jià)情況現(xiàn)狀：2014年價(jià)格有小幅下降，主要是因?yàn)槭苷哂绊戄^大，需求趨向飽和，外地投資客減少，本地客源接受程度以中低房?jī)r(jià)為主。預(yù)測(cè)：2015年樓市價(jià)格基本與上年相持平，不會(huì)有太大波動(dòng)。價(jià)格：2014年單價(jià)為3700元/褶，較上年下降62元/褶，下降1.6%,預(yù)計(jì)后期 有所回升，但幅度不大。土地供應(yīng)情況土地：出讓面積和價(jià)格

7、出現(xiàn)雙低。截至 2014年城鎮(zhèn)商服、住宅土地成交17宗, 面積約639.5畝，成交均價(jià)約 70.49萬(wàn)/畝。總結(jié)及預(yù)測(cè)2015年將在2014年樓市大轉(zhuǎn)折之后，進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平靜的新常態(tài)；國(guó)家對(duì)樓市的行政性管制政策將全面退出，地方救市政策繼續(xù)松綁;房地產(chǎn)企業(yè)的去庫(kù)存和跨界轉(zhuǎn)型將貫穿這一年， 市場(chǎng)也將在全面分化中進(jìn) 入中速增長(zhǎng)，同時(shí)，二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將明顯上升；2015年成交量相比2014年不會(huì)有太大變化，價(jià)格總體上會(huì)有所回升，但 幅度不大。三、欽州房地產(chǎn)板塊概述3.1欽州樓市板塊劃分欽州市區(qū)樓市可細(xì)劃分為五個(gè)板塊：城西板塊、市中心板塊、河?xùn)|新區(qū)板塊、 城北板塊、白石湖板塊。由于個(gè)別板塊規(guī)模

8、不大，所以又常把市中心板塊和城西板塊統(tǒng)稱市中心區(qū)（或稱老城區(qū)）板塊，把河?xùn)|新區(qū)板塊和白石湖板塊統(tǒng)稱河?xùn)|區(qū)板塊。因此也可以說(shuō)，欽州樓市共分為三大板塊。1、市中心板塊：分為老城區(qū)和新城區(qū)兩個(gè)片區(qū)。區(qū)域發(fā)展成熟、建成度高，現(xiàn) 階段區(qū)域僅有約20個(gè)項(xiàng)目在售、主要分布在欽州灣大道兩側(cè)、南珠西大街以及 育才路附近。2、欽北城區(qū)板塊：區(qū)域發(fā)展較慢，城區(qū)建成度低，以汽配集群、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市 場(chǎng)為主，現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)僅有約 8個(gè)項(xiàng)目在售，僅1個(gè)新增項(xiàng)目推出市場(chǎng)。3、城西板塊：屬于欽州房地產(chǎn)開發(fā)較早區(qū)域，均屬于環(huán)線物業(yè)，項(xiàng)目多分布在北部灣大道兩側(cè)，現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)約 3個(gè)項(xiàng)目在售，多屬于尾盤銷售，僅1個(gè)新增 項(xiàng)目推出市場(chǎng)。

9、4、河?xùn)|新區(qū)板塊：屬于近幾年的欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)板塊，區(qū)域發(fā)展日趨成熟，憑借新行政中心區(qū)的發(fā)展規(guī)劃利好，居住環(huán)境、交通、學(xué)校、體育等配套設(shè)施品 質(zhì)優(yōu)勢(shì)突出?，F(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目 21個(gè)，新推出項(xiàng)目2個(gè)。5、白石湖新區(qū)板塊：屬于欽州南拓未來(lái)發(fā)展的新興區(qū)域，即以白石湖 CBD為核 心的濱海新城片區(qū)。區(qū)域發(fā)展目前尚處初始階段，建成度低， 現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)主要 的在售項(xiàng)目?jī)H5個(gè)，3個(gè)住宅項(xiàng)目，2個(gè)專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目。3.2各板塊樓盤分布河?xùn)|區(qū)板塊樓盤分布圖市中心板塊樓盤分布圖城北區(qū)板塊樓盤分布圖各板塊在售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)情況市中心板塊（含城西板塊）約有 20個(gè)在售項(xiàng)目，總建筑面積約 260萬(wàn)m2, 占18%河?xùn)|區(qū)（含白

10、石湖板塊）板塊約有 26個(gè)在售項(xiàng)目，總建筑面積約1000 萬(wàn)nf,占68%城北區(qū)板塊約有7在售項(xiàng)目，總建筑面積約200萬(wàn)褶，占8% 3 個(gè)板塊約合1460萬(wàn)褶。政府“東拓、南進(jìn)，向海發(fā)展”方向不變，河?xùn)|新區(qū)和白石湖片區(qū)是今后房 地產(chǎn)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域，且松宇、正坤、彬輝、韓國(guó)故事等項(xiàng)目也將在2015年內(nèi)入市，在售及將推出的項(xiàng)目共30多個(gè)，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。四、2014年欽州住宅市場(chǎng)備案前三甲樓盤分析2014年欽州樓盤備案排行前三甲排行項(xiàng)目名稱備案套數(shù)1人和春天376套2恒祥豪苑326套3，巨大綠洲309套個(gè)案分析長(zhǎng)融，人和春天推貨部署項(xiàng)目在2014年上半年主推“書香里C組團(tuán)”共有11棟，總貨量991套，

11、下 半年主要是進(jìn)行C區(qū)的清盤，和推售D區(qū)的部分樓棟。項(xiàng)目推貨形式主要還是“小步快跑式”。2014年共開盤加推6次，平均經(jīng)過2個(gè)月預(yù)約期，就開一次盤全年價(jià)格走勢(shì)長(zhǎng)融人和春天的價(jià)格一定程度上代表著河?xùn)|區(qū)的均價(jià)，1-5月均價(jià)在3850 元/nf左右，到了 6月推出C區(qū)品質(zhì)最高的3#和7#樓，一下就把價(jià)格拔高到4100 元/nf,通過6-9月的去化，10月推出D區(qū)新品，均價(jià)又回落到3800元/褶。入市開盤貨量從2014年3月份C區(qū)1#、2齦開盤，5月份C區(qū)5#樓開盤，6月份C區(qū)3#、7#樓開盤，共有896套入市，共銷售590套，銷售率65.85%。戶型特點(diǎn)主打戶型為“ N+1,戶型特點(diǎn)是贈(zèng)送面積多，面

12、積小房子多。代表戶型為：2+1房78平米，3+1房106-107 nf, C區(qū)2+1房108 1tf，樓中 樓133.71 m20 D區(qū)新推出的戶型主要是99-141褶的三房、四房。主要折扣優(yōu)惠第一季度：總價(jià)減1萬(wàn)X 98預(yù)約客戶額外多一個(gè)99折，當(dāng)天成交客戶再多一個(gè)99折，一次性付款客戶再額外多一個(gè) 99折第二季度：一次性：總價(jià)-1萬(wàn)X 95X94,按揭：總價(jià)-1萬(wàn)X 98X94,開盤額外98第三季度：全線清盤,3988 元/ m203388元/nf起，二房一口價(jià) 3688元/% 三房一口價(jià)第四季度：預(yù)約減30000元，次性97折，按揭99折，盤額為99折。主要營(yíng)銷手段人和春天的戶外廣告較多

13、，網(wǎng)絡(luò)廣告少，人和春天暖場(chǎng)活動(dòng)較多， 有相親活 動(dòng)、攝影活動(dòng)、周末親子活動(dòng)、宣傳文化活動(dòng)等，配合現(xiàn)場(chǎng)的一些促銷活動(dòng)。限量一口價(jià)4.2.2.1 推貨部署項(xiàng)目采用集中式開盤，預(yù)約周期較長(zhǎng)，然后-一隊(duì)人貝里有暖場(chǎng)活動(dòng)一次開盤，也是該項(xiàng)目一期最后一次開盤。開盤時(shí)間在 2014年1月份，推出6# 樓，共200套貨量。其余的時(shí)間主要都在消化開盤貨量為主。到了下半年進(jìn)入尾 盤清貨階段。全年價(jià)格走勢(shì)2014年2月份價(jià)格有小幅度上漲，3月份之后價(jià)格回落到3800元/褶，之后 一直基本保持在3800元/左右，6月份之后，該盤進(jìn)入尾盤清貨階段，產(chǎn)品主 要為樓中樓和大戶型，所以均價(jià)一直保持在3800元/左右。開盤入市

14、貨量2014年全年有1#、5#、10#、12#樓開盤入市，共計(jì) 200套，而包括1#、 5#、10#、12#余貨量總約有500套左右，共銷售470套，銷售率約為94%戶型特點(diǎn)項(xiàng)目戶型，主要由2房103-107 m大3房129147.81褶和部分四樓中 樓房210 m2組成的。戶型主要特點(diǎn)是沒有N+1戶型，在同等房數(shù)的情況下，恒祥 豪苑的面積比其它項(xiàng)目的面積高出10-15 m2,所以性價(jià)比較低。主要折扣優(yōu)惠一房：2500元禮包、二房：3000元禮包、三房及150褶以下的樓中樓：5000 元禮包，四房和150 1tf以上的樓中樓享8000元禮包認(rèn)購(gòu)房源選擇一次性付款的享原價(jià) 93折，正常按揭的享原

15、價(jià)94折，首付分 期的享受原價(jià)95折。對(duì)目前所有的四房和樓中樓，享受總價(jià)減1萬(wàn)的優(yōu)惠，再送三年物業(yè)管理費(fèi)。主要營(yíng)銷手段項(xiàng)目上半年主要以低折扣點(diǎn)數(shù)，1房作為特價(jià)房，抽獎(jiǎng)活動(dòng)，團(tuán)購(gòu)活動(dòng)等配 合周末暖場(chǎng)活動(dòng)（如：攝影大賽、寵物比賽活動(dòng)等）進(jìn)行促銷活動(dòng)。到了下半年 尾盤清貨階段，主要剩余大戶型，貨量少，所以基本沒有推廣和舉行活動(dòng)。4.2.3欽州恒大綠洲推貨部署恒大綠洲2014年上半年主要在消化2013年所推售的貨量，直到8月才推出 22#樓，該樓棟主要以小戶型為主，去化速度非常慢。所以 2014年該項(xiàng)目主要還 是在消化之前所推出的樓棟。4.2.3.2全年價(jià)格走勢(shì)2014年初，銷售價(jià)格曾經(jīng)達(dá)到4700元

16、/ nf,從3月開始，價(jià)格開始下降， 一直到7月，價(jià)格還保持在4500元/褶左右，到8月份全部是小戶型的22齦推 出之后，銷售均價(jià)下降到了 4300元/褶，由于在欽州小戶型走量速度慢，所以該項(xiàng)目被迫降價(jià)走量，目前價(jià)格降到 4200元/nf左右開盤入市貨量項(xiàng)目2014年新推180套貨量，但是由于2013年剩余貨量較多，主要是消化 2013年的貨量。戶型特點(diǎn)項(xiàng)目戶型主要是46 1tf單身公寓、777 1tf二房，99 1tf小三房、120-140 nf的 三房和90-101褶兩房，部分141.14褶的四房和164 1tf的五房。戶型方正，沒有“ N+1”戶型。主要折扣優(yōu)惠上半年折扣集中在：按揭98

17、折；一次性95折；下半年折扣集中在：一成分期首付，貼息5年。主要營(yíng)銷手段項(xiàng)目戶外廣告多，網(wǎng)絡(luò)推廣力度大，主要以泛銷售、首付分期為主，配合暖 場(chǎng)活動(dòng)吸引人氣。五、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告總結(jié)總的來(lái)說(shuō)，2014年，房地產(chǎn)政策一改過去限購(gòu)、限貸、限價(jià)等全面束縛， 回歸市場(chǎng)主導(dǎo)常態(tài)。2014年年底召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)首次在 2015年重點(diǎn)工作中，也是8年來(lái)首次未提“房地產(chǎn)調(diào)控”、“限購(gòu)”兩個(gè)牽動(dòng)行 業(yè)命運(yùn)的關(guān)鍵詞，意味著2015年中央層面不會(huì)對(duì)樓市進(jìn)行大力度調(diào)控。目前市場(chǎng)去化率處于平穩(wěn)較低水平， 市場(chǎng)存量不斷激增，供大于求的局面依 舊不變，且承愈演愈烈之勢(shì)，再加上政策的影響，價(jià)格也回歸理性，甚至有小幅 度下滑。土地市場(chǎng)也急速冷卻，成交土地面積大幅度下降，成交價(jià)格也有小幅度下降，反映各開發(fā)商處于觀望態(tài)度。但政府“東拓、南進(jìn)，向海發(fā)展”方向不變，新型城鎮(zhèn)化將會(huì)帶來(lái)大量剛需，政府持續(xù)招商引資、多個(gè)工業(yè)園和專業(yè)市場(chǎng)將創(chuàng)造眾多就業(yè)崗位，人口的吸附性 增強(qiáng)。政府也持續(xù)鼓勵(lì)剛需群體購(gòu)房，繼續(xù)實(shí)施戶口等政策鼓勵(lì)外地居民置業(yè)欽 州。具體樓盤方面，樓盤銷量前三甲為：人和春天、恒祥豪苑和恒大綠洲。經(jīng)分 析，他們的主要特點(diǎn)為，十分注重體驗(yàn)式營(yíng)銷，無(wú)論是現(xiàn)場(chǎng)氛圍或者是暖場(chǎng)活動(dòng)， 都十分注重客戶現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)；老帶新也是他們的重要著眼點(diǎn)，十分注重口碑的營(yíng)造。 價(jià)格也十分有