1、獨棟容積率為0.3小獨棟容積率為0.5創(chuàng)新獨棟容積率為0.7根據(jù)客戶目標確定的社區(qū)意向，提出規(guī)模測算前提條件客戶目標打造大連市高端別墅容積率已定0.52社區(qū)形象純別墅社區(qū)物業(yè)組合獨棟、小獨棟、創(chuàng)新獨棟市場實現(xiàn)度高端形象, 高溢價地塊資源山海資源、區(qū)域價值升值潛力根據(jù)各業(yè)態(tài)的目標和市場形象，提出物業(yè)配比的前提條件：獨棟別墅產品占據(jù)最優(yōu)資源，保證低容積率，在項目后期入市實現(xiàn)高溢價。小獨棟為項目主流產品，產品競爭力體現(xiàn)在占據(jù)優(yōu)勢資源和容積率在大連市場處于最低水平；占地規(guī)模占總用地面積的絕對比重。創(chuàng)新獨棟為項目推陳出新的特色產品，用低總價經濟性和創(chuàng)新性為亮點，實現(xiàn)快速走量維持現(xiàn)金流平衡。11本項目的消

2、化速度將根據(jù)市場平均消化情況進行預估市場去化特征消化速度預估產品類型獨棟別墅小獨棟別墅創(chuàng)新獨棟大連獨棟別墅均占有一定海景資源，其中占據(jù)山海資源產品去化較好容積率較低和產品力較高產品去化較好消化速度：本項目占據(jù)優(yōu)勢山海資源，容積率創(chuàng)大連別墅產品首低；去化速度按紅星海去化速度計算：10000/年。占有獨特資源和形成獨棟意向的產品去化較好經濟性低密度產品的去化速度最快消化速度：本項目小獨棟產品占據(jù)山海資源，容積率保持0.5，在大連市場處于較低水平，容易形成獨棟意向。去化速度按藍灣小獨棟消化速度計算，估計25000/年。容積率較低、共享院落心理感覺較開敞的產品消化較好產品力較高項目銷售好本項目創(chuàng)新獨棟

3、為純別墅社區(qū)中特色類別墅產品，占據(jù)山海資源，容積率控制合理0.7，且根據(jù)地勢變動形成特色別院。2通過客戶目標、地形條件及各業(yè)態(tài)市場平臺去化速度，提出三種不同物業(yè)配比方案三種物業(yè)類型配比方案各業(yè)態(tài)消化速度獨棟產品：10000平方米/年小獨棟產品：25000平方米/年項目東南側八號地地勢較高，四面自然屏障形成私密意向，最適宜做獨棟別墅產品，實現(xiàn)高溢價獨棟別墅：8號地占地約9萬平，推導出獨棟別墅最小占地規(guī)模為90000平方米，獨棟最小占比為0.15。獨棟后期集中入市，項目前二期保守去化速度6年左右，根據(jù)客戶目標后一期去化周期需要控制在4年以內，預估去化速度為10000平方米/年，建筑面積控制在40000平方米左右，占地規(guī)?？刂圃?.25以內。獨棟別墅規(guī)模分別取0.15、0.2、0.25計算三種方案，三種方案中其他業(yè)態(tài)規(guī)模符合客戶目標和市場平臺消化速度。適合做獨棟的地塊約9萬平計算模型：占地面積S，容積率0.52獨棟、小獨棟、創(chuàng)新獨棟占地比例為X,Y,ZX+Y+Z=1 0.3SX+0.5SY+0.7SZ=0.52S334經過經濟測算，最佳方案為方案一方案一占地比例占地規(guī)模（萬平方米）建筑面積（萬平方米）獨棟別墅0.1592.7小獨棟別墅0.636.1618