1、第四章房地產(chǎn)評估（）內(nèi)容重點分析習題1231.本章在考試中處于非常重要地位，屬于考試的重點章。2.本章在考試中的題型主要有單選、多選、名詞解釋、簡答和計算，分數(shù)一般在16分左右。3.本章的重點是房地產(chǎn)評估的市場法、收益法（含假設(shè)開發(fā)法、殘余估價法）、成本法；影響地產(chǎn)價格的因素、建筑物評估時需考慮的因素等。內(nèi)容第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述（一）房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物，又稱之為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)存在形態(tài)：單純的土地、單純的建筑物、土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。值趨勢。位置固定性耐用性投資大量性保值增影響因素多樣性（二）房地產(chǎn)的特征（三）房地產(chǎn)的評估程序 第二節(jié) 土地使用權(quán)評估的

2、特點（一）土地使用權(quán)及其實質(zhì) 土地資產(chǎn)可以作為單獨的對象進行評估，也可以與地上建筑物一起作為評估對象進行評估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進行評估（二）土地資產(chǎn)的分類及其特性1資產(chǎn)及其分類按社會經(jīng)濟用途劃分：工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運輸用地、公用事業(yè)用地、文教、科技和衛(wèi)生用地、行政事業(yè)機關(guān)用地、生活住宅用地、園林、風景瀏覽區(qū)、公共休息用地、特殊用地（如軍事設(shè)施用地、監(jiān)獄、垃圾堆放處理場、公墓、火葬場用地） 2土地資產(chǎn)的特性： 自然特性土地面積的有限性土地空間位置的固定性土地使用價值的永續(xù)性和增值土地的不可替代性（2）經(jīng)濟特性可壟斷性經(jīng)濟地理位置的可變性用途多樣性（三）土地資產(chǎn)

3、價格體系 1土地資產(chǎn)價格類型基準地價是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標準價格。是各城鎮(zhèn)按不同的土地級別、不同的地段分別評估和測算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地土地使用權(quán)的平均價格。（1）基準地價在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。（2）標定地價是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應(yīng)達到的地價水平確定的某一宗地或地塊出讓時的最低控制價格標準。它也是土地使用權(quán)出讓時政府首先出示的待出讓土地或地塊的最低地價（標價）的依據(jù)和確認成交地價（或出讓金）的基礎(chǔ)。（3）土地使用權(quán)出讓底價是使用者將已取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一

4、種價格。由于轉(zhuǎn)讓的本身是土地使用者之間的交易，其價格形成也是由交易雙方來決定的。（4）轉(zhuǎn)讓價格地產(chǎn)出租價格亦稱土地使用權(quán)租金價格 （5）出租價格：目前我國的城市地產(chǎn)市場按土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，可劃分為一級市場和二級市場。2土地資產(chǎn)價格的特點土地價格的上漲性土地價格具有明顯的區(qū)域性土地價格主要由土地的需求決定土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定1234影響地產(chǎn)價格的因素行政因素社會因素 一般因素經(jīng)濟因素其他因素影響商業(yè)用地的因素區(qū)域因素影響住宅用地的因素影響工業(yè)用地的因素位置個別因素地形地質(zhì)面積地塊形狀土地利用1一般因素：是指對土地價格高低及其變動具有普遍性、一般性和共同性影響的

5、因素。2區(qū)域因素：是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價的因素，也就是說，土地所在地區(qū)的自然條件與社會經(jīng)濟、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點所影響的地價因素。 影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素：商業(yè)繁華程度、交通便捷度、環(huán)境優(yōu)劣度、規(guī)劃限制、其他因素。3個別因素：是指地產(chǎn)所表現(xiàn)的個別特殊的如位置、面積、地形地質(zhì)、寬度、進深等對地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素。土地利用因素：主要包括容積率和土地用途。容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。貢獻原則替代原則最有效使用原則變動原則供需原則（五）土地使用權(quán)評估的原則第三節(jié) 土地權(quán)屬及其處置（一）土地權(quán)屬的類型土地權(quán)屬按不同角度，可以分為土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、劃撥

6、土地、出讓土地等。 1土地所有權(quán)我國的土地是社會主義公有制， 即全民所有制和勞動群眾集體所有制。2劃撥土地使用權(quán)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)不得單獨設(shè)定抵押權(quán)，依法取得了房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。 3出讓土地使用權(quán) 土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別確定： （1）居住用地70年； （2）工業(yè)用地50年； （3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； （4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； （5）綜合或者其他用地50年。 （二）企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置 土地權(quán)屬處置方式：出讓方式、直接投資入股方式、租賃方式。第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法（）（

7、一）市場法 1市場法及其適用條件市場法：也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進行交易的類似土地加以比較，從已進行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。 2市場法應(yīng)用的步驟與過程（1）廣泛搜集交易資料，確定比較案例 （2）進行交易情況的修正（3）進行交易時間的修正（4）進行區(qū)域因素修正（5）進行個別因素修正：個別因素修正的內(nèi)容主要包括土地使用年限、容積率、臨街寬度、臨街深度、面積、形狀、地形、地質(zhì)等土地使用年限修正時，修正系數(shù)可用下列公式計算：容積率的修正計算公式為 （6）確定待估土地評估值 （二）收益法 1收益法 土地使用權(quán)評估中的收益法，亦稱收益還原法，是指通過預(yù)測土

8、地未來產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原利率將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評估值的方法。土地使用權(quán)評估中的收益法的應(yīng)用，重要的是要確定土地的收益額、土地還原利率和土地收益年限。 2土地收益額的估算（1）土地收益的分類： 實際收益：是指在現(xiàn)狀下實際獲得的收益，實際收益一般來說不能用于評估，因為個別人或個別企業(yè)的經(jīng)營能力等對實際收益的影響較大?？陀^收益：是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評估的依據(jù)。注意評估中的收益應(yīng)該是客觀收益。土地收益包括有形收益和無形收益，計算收益時不僅要包括有形收益，還要包括各項無形收益。 （2）土地純收益的計算步驟： 3土地

9、還原利率及其估算（1）利用收益還原法公式，通過搜集市場上相同或相似的土地純收益、價格等資料，反推算出還原利率。 （2）通過完全利率加上風險調(diào)整值的方法求取還原利率。 還原利率=安全利率+風險調(diào)整值4土地收益年限及其測算 土地收益年限是指待估土地從評估時點開始，其收益能力延續(xù)的時間長度，通常以年為單位。土地的收益年限一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。（三）成本法 1成本法及其適用范圍成本法：亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價格的一種評估方法（二）成本法評估的步驟5估算利潤6估算土地增值收益4估算利息2估算土地開發(fā)費

10、1估算土地取得費3.估算稅費 7估算土地使用權(quán)評估值 （四）假設(shè)開發(fā)法（收益法的變形）假設(shè)開發(fā)法：亦稱剩余法，這種方法是在評估待估土地價格時，將待估土地的預(yù)期開發(fā)后的價值，扣除其正常的開發(fā)費用、銷售費用、稅金及開發(fā)利潤，從而估算待估土地價格的一種方法。第五節(jié) 建筑物評估的特點（一）建筑物及其分類1定義建筑物：是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。2 建筑物分類方法 按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)工業(yè)用建筑物民用建筑按建筑物使用功能分類（二）建筑物評估時需考慮的因素應(yīng)考慮物理因素、環(huán)境優(yōu)劣的影響、經(jīng)濟地理因素、新舊程度、用途、產(chǎn)權(quán)、政策因素、供需狀況、其他。

11、替代原則最有效使用原則房地合一原則供需原則（三）建筑物評估的原則第六節(jié) 建筑物評估的方法（）（一）成本法 建筑物評估值=建筑物重置成本實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值1建筑物成本構(gòu)成：建筑安裝工程費、前期費用、其他費用、間接費用、合理利潤、資金成本、稅金。2建筑物重置成本的估算方法（1）預(yù)決算調(diào)整法（2）重編預(yù)算法（3）價格指數(shù)調(diào)整法：是根據(jù)建筑物的賬面成本，運用建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或其他相關(guān)價格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。 3建筑物實體性貶值率及成新率的估算建筑物實體性貶值率或成新率的測算主要采用使用年限法和打分法。4建筑物的功能性貶值：是指由于建筑物用途、使用強度、設(shè)計、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損失。5建筑物經(jīng)濟性貶值： 是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價值貶損。從現(xiàn)象上看，建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟性貶值，一般都伴隨著利用率下降，如商業(yè)用房的空房率增加，出租面積減少，工業(yè)用房大量閑置等。選擇作比較的交易實例資料收集交易行為的補正交易日期的修正區(qū)域因素的修正個別因素的修正（二）市場法 1.應(yīng)用市場法評估建筑物的程序市場法公式 2.市場法公式：評估值=ni=1(交易實例i交易行為的修正系數(shù))交