1、最新2022年土地估價師估價實務(wù)備考答疑精選of rural drinking water sources, protection of drinking water sources in rural areas by the end of the delimitation of the scope of protection, complete with warning signs, isolating network protection facilitiesof rural drinking water sources, protection of drinking water sour

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3、ith warning signs, isolating network protection facilities例題3：1.估價對象概況某公司于1995年11月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權(quán)，并于1996年11月在此地塊上建成建筑物B，當時造價為每平方米1200元;其經(jīng)濟耐用年限為55年，目前該類建筑重置價格為每平方米1500元，殘值率為10%，A地塊面積450，建筑面積為400，目前該建筑全部出租，每月實收租金為10000元。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝惤ㄖ鲎庾饨鹨话銥槊吭旅科椒矫?0元，土地及房屋復(fù)原率分別為5%和6%，每年需支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，需支付的年管理費為

4、同類建筑年租金的4%，年維修費為重置價的2%，年保險費為重置價的0.2%。2.估價要求試根據(jù)上述資料估算A地塊在1999年11月的土地使用權(quán)價格。3. 估價過程(1)該宗土地與房屋出租，有經(jīng)濟收益，適宜采用收益復(fù)原法進行估價。(2)計算出租總收益：收益應(yīng)采用客觀收益，即每月每平方米30元。年總收益=3040012=144000元(3)計算出租總費用總費用包括以下幾項：年稅金=20400=8000元年管理費=30400124%=5760元年維修費=15004002%=12000元年保險費=15004000.2%=1200元計算房屋年折舊費房屋的折舊費應(yīng)當根據(jù)房屋的重置價、耐用年限、殘值率進行計算

5、。但本案例中土地使用權(quán)出讓年限，即土地使用者可使用的年期小于房屋耐用年限，而根據(jù)?城市房地產(chǎn)管理法?和國務(wù)院55號令規(guī)定，土地使用權(quán)期滿而使用者未申請續(xù)期的，土地使用權(quán)由國家無償收回，關(guān)于地上建筑物的處置，?城市房地產(chǎn)管理法?未作具體規(guī)定，而國務(wù)院55號令那么規(guī)定由國家無償取得。因此使用者可使用房地產(chǎn)年限不能超過出讓年期。對本案例而言，使用者可使用房地產(chǎn)年限為51-1=49;而房屋在使用期滿并不能由房產(chǎn)主取得。因此，整個房屋重置價必須在可使用年期內(nèi)全部收回，以回收整個投資。因此，本案例中房屋年折舊費為：年折舊費=房屋重置價/房屋可使用年限=1500400/49=12245元所以:總費用=+=3

6、9205元(4)計算房屋出租年純收益：房屋現(xiàn)值=房屋重置價-年折舊費已使用年限=1500400-122453=563265元房屋年純收益=房屋現(xiàn)值房屋復(fù)原率=5632656%=33795.9(元)(5)計算年土地純收益：土地年純收益=(2)-(3)-(4)=144000-39205-33795.9=70999.1(元)(6)確定1999年11月的土地使用權(quán)價格案例土地在1999年11月的土地使用權(quán)剩余使用年期為46年，因此土地使用權(quán)價格為：答復(fù)：題目中：公司于1995年11月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權(quán)，并于1996年11月在此地塊上建成建筑物B，當時造價為每平方米1200元;其經(jīng)濟耐

7、用年限為55年，可以看出經(jīng)濟耐用年限長于土地使用年限，根據(jù)國務(wù)院令，此建筑不計算殘值，具體講解建議看一下：如果房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權(quán)年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根據(jù)?城市房地產(chǎn)管理法?和國務(wù)院(1990)55號令規(guī)定，土地使用期滿而使用者未申請續(xù)期的，土地使用權(quán)由國家無償收回，關(guān)于地上建筑物的處置，?城市房地產(chǎn)管理法?未作具體規(guī)定，而國務(wù)院55號令那么規(guī)定由國家無償取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超過土地使用權(quán)出讓年期。這樣，當房屋耐用年限超過土地使用權(quán)出讓年期時，按土地使用權(quán)出讓年限調(diào)整確定房屋可使用年限，在計算年折舊時也不應(yīng)考慮殘值。相應(yīng)

8、的計算公式為：年折舊費=房屋重置價/房屋可使用年限房屋可使用年限=土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限張老師，您好。在您講的實務(wù)第27講基準地價系數(shù)修正法中，我覺得公式欠妥，Pi=P(1K)TKijF y我覺得應(yīng)該為Pi=P(1K)TKijyF ，為什么呢，因為年期修正也是以基準地價為根底修正的，它和期日修正、容積率修正一樣，都是以基準地價P為基準，所以應(yīng)放在前面，修正完了以后最后再加減開發(fā)程度差異，我覺得這樣才符合邏輯，才符合以基準地價內(nèi)涵為基準的系數(shù)修正。答復(fù)：按照基準低價的內(nèi)涵，應(yīng)當進行開發(fā)程度修正，然后再進行年期修正。因為進行開發(fā)程度修正后，才能到達基準地價修正后的樣點地價價格，最后

9、，進行年期修正。得到土地價格。老師我想問一下。在制定容積率表和地價修正系數(shù)表的時候，怎么確定他是用定比或是用環(huán)比呢?(如(1+1%)n次方，1%*n，)答復(fù)：假設(shè)說是增加，那么要用定比，假設(shè)說是遞增需要用環(huán)比。(1)市場比擬法測算中，交易日期修正指數(shù)(地價指數(shù))確實定。在計算地價指數(shù)時，應(yīng)注意兩點：一是根據(jù)不同時段的地價變動差異，分段計算;二是根據(jù)地價變動的不同規(guī)律，采用不同的公式計算。1)如果某類用地的地價變動用百分點形式表示，通常表述為地價以某年為基期，以后平均每年(或每月)增加幾個百分點。那么基期年的地價指數(shù)為100，以后某一時點的地價指數(shù)為：地價指數(shù)=niri+100 (i=1t)式中

10、：n代表年(月)數(shù);r表示每年(月)增加的百分點;i表示不同期間;t表示期間數(shù)。2)如果地價變動用環(huán)比形式表示，通常表述為地價在某一期間平均每年(月)遞增百分之幾，那么基期年的地價指數(shù)為100(基期年可根據(jù)情況確定，不影響計算結(jié)果，但只能有一個基期年)，以后某一時點的地價指數(shù)計算公式為：地價指數(shù)=(1+ri)ni100 (i=1t)2022年土地估價師實務(wù)根底：剩余法相關(guān)知識對某復(fù)合結(jié)局事件(A，B，C)，它的有關(guān)(暴露)因素在特定的范圍內(nèi)(a,b,c)，通過先前的歸納又知道b說明B，c說明C，那么剩余的a必定說明A。1.1 根本公式以剩余法評估土地價格用以下公式：V=A-B-C (21)式中

11、：V：待估土地價格A：開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值B：整個開發(fā)工程的開發(fā)本錢C：開發(fā)商合理利潤1.2 程序：(1) 調(diào)查待估宗地的根本情況;(2) 確定待估宗地的最有效利用方式;(3) 估計開發(fā)建設(shè)周期和投資進度安排;(4) 估算開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值;(5) 估算開發(fā)本錢和開發(fā)商合理利潤;(6) 確定待估宗地的土地價格。1.3 估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值必須根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢,采用市場比擬法與長期趨勢法結(jié)合進行。對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的土地或房地產(chǎn)價值，也可以根據(jù)同一市場狀況采用收益復(fù)原法與長期趨勢法來確定其價值

12、。1.4 確定開發(fā)周期和投資進度安排應(yīng)參照類似不動產(chǎn)的開發(fā)過程進行確定。1.5 確定開發(fā)本錢開發(fā)本錢是工程開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費用的總和。在土地開發(fā)工程中，整個開發(fā)工程的開發(fā)本錢包括購地稅費、將土地開發(fā)成熟地的開發(fā)費用、管理費用、投資利息和銷售稅費;在房地產(chǎn)開發(fā)工程中，整個工程的開發(fā)本錢包括購地稅費、房屋建造本錢、管理費用、投資利息和銷售稅費。1.6 計算利息地價款、土地開發(fā)費用或房屋建造本錢、管理費用和購地稅費等全部預(yù)付資本要計算利息。銷售稅費不計利息。利息的計算要充分考慮資本投入的進度安排，按復(fù)利計算。在實際評估工作中，也可把土地或房地產(chǎn)的未來價值及開發(fā)本錢用折現(xiàn)的方法貼現(xiàn)至估價期日，

13、從而在剩余法公式中沒有利息項。折現(xiàn)率和利息率的選取應(yīng)參照同期銀行公布的貸款利率。1.7 計算利潤開發(fā)工程正常利潤一般以土地或房地產(chǎn)總價值或全部預(yù)付資本的一定比例計算。利潤率宜采用同一市場上類似土地或房地產(chǎn)開發(fā)工程的平均利潤率。1.8 現(xiàn)有房地產(chǎn)工程的土地估價運用剩余法評估現(xiàn)有房地產(chǎn)工程的土地價格，其公式如下：V=Vr-Ph-T (22)式中：V：土地價格Vr：房地產(chǎn)交易價格Ph：房屋現(xiàn)值T：交易稅費房地產(chǎn)交易價格可用正常交易成交價格，或采用市場比擬法確定，或結(jié)合房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況和市場條件運用收益復(fù)原法確定。1.9 適用范圍剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價。允許運用于以下情形：(1

14、)待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價;(2)僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價;(3)現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價的單獨評估。2022年實務(wù)根底輔導(dǎo)：路線價估價法的操作步驟路線價估價法的操作步驟路線價是一種以深度修正系數(shù)表和其他因素修訂系數(shù)表作為比擬標準，利用現(xiàn)有的路線價進行修訂，從而快速方便地得到宗地價格的估價方法。利用路線價估價法評估宗地地價的一般程序：1.確定待估宗地所處的路線價區(qū)段和路線價;根據(jù)待估宗地的具體位置，對照城鎮(zhèn)路線價區(qū)段圖、路線價圖、表等，確定待估宗地所處的路線價區(qū)段和所臨街道的路線價，作為進一步修訂的基準。2.確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件(包括宗地寬度，容積率，出讓、轉(zhuǎn)讓年期，朝向，地價分配率);查閱土地