1、XXX公司本錢核算管理制度（2022版）第一章總那么第一條為加強本錢管理，規(guī)范和統(tǒng)一集團公司及子公司房地產開發(fā)企業(yè)本錢核 算，正確計算開發(fā)產品本錢，便于本錢資料的比擬和分析，制定本制度。第二條本制度適用于集團、全資、控股子公司的房地產開發(fā)企業(yè)。第三條集團財務管理中心負責本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況。各子公司房地產開發(fā)企業(yè)負責嚴格按照國家以及集團本錢管理的要求，正確組織 本錢核算工作，建立本錢核算責任制，完善本錢核算基礎工作，改進本錢核算辦 法，合理確定本錢計算對象，正確歸集和分配開發(fā)本錢及費用，及時、準確、完 整地提供本錢核算資料，并及時發(fā)現本錢管理中存在的問題，不斷尋求降低本錢 的

2、途徑，同時對在本規(guī)范實施過程中發(fā)生的問題及時向集團公司財務部門反應。第二章本錢核算的基本程序建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；室外背景音樂；室外零星設施：兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座 椅、陽傘等。7、公共配套設施費指房屋開發(fā)過程中，根據有關法規(guī)，產權及收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有 償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，包 括居委會、派出

3、所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的根據法規(guī)或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業(yè)委會 的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、 游泳池、球場等設施的支出；開發(fā)小區(qū)內城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施工程不能有償轉讓和取得經營收益 權時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府 法規(guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本本錢工程。如開發(fā)商通過補 交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，那么 應作為經營性工程獨立核算。該本錢工程下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如：(1)游

4、泳池：土建、設備、設施；(2 )業(yè)主會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構；(3)幼兒園：建造本錢及配套資產購置；(4)學校：建造本錢及配套資產購置；(5)球場;(6)設備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；(7 )車站建造費：土建、設備、各項設施。8、開發(fā)間接費開發(fā)間接費核算與工程開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的本錢費用 性支出；以及工程營銷設施建造費。工程管理費Q)工程監(jiān)理費：支付給聘請的工程或工程監(jiān)理單位的費用；(2)預結算編審費：支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用；(3)行政管理費：直接從事工程開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費 以及直接從事工程開發(fā)的部門的

5、行政費；(4)施工合同外獎金：趕工獎、進度獎；(5)工程質量監(jiān)督費：建設主管部門的質監(jiān)費；平安監(jiān)督費：建設主管部門的安監(jiān)費；工程保險費。營銷設施建造費(1)廣告設施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；(2)銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用；(3)售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；樣板間：包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；其他。資本化借款費用包括直接用于工程開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以 及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因

6、借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。物業(yè)管理完善費包括按規(guī)定應由開發(fā)商承當的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。第五章會計科目與帳簿設置第九條開發(fā)本錢科目該科目核算產品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。各級明細科目的設置詳見房地 產本錢核算科目明細表。在各級明細科目下，應按各本錢核算對象設立核算工程，本錢核算對象可分層次 設立。為了歸集暫時不能確定特定本錢核算對象的本錢，以及需要先歸集后分配的成 本，在每個工程的本錢核算對象中，加設一條待分攤本錢進行歸集。工程開工前，所有本錢均在本錢核算對象備開發(fā)土地中核算；工程開工后, 將已開工局部逐期自備

7、開發(fā)土地中轉入在建X期。第十條開發(fā)間接費科目1、該科目歸集和分配與工程開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成 本費用性支出；以及工程營銷設施建造費。2、這類費用先歸集，再按一定標準分配計入各本錢核算對象。各級明細科目的 設置詳見房地產本錢核算科目明細表。第十一條預提費用科目 核算按權責發(fā)生制原那么計提的，應由本受益期、受益對象承當的已經發(fā)生或將要 發(fā)生、但尚未支付的本錢、費用。1、費用預提的時間：至少每季度末預提一次；2費用預提的范圍：對完工開發(fā)產品應進行本錢預提，未完工產品按實際支付金 額核算本錢；3、費用預提的金額：以工程進度計劃中的動態(tài)本錢總額減帳面已列入本錢總額 的差額計提；4、

8、核算方法：預提時，借記開發(fā)本錢一本錢預提及結轉，貸記本科目；次 月月初，再將上述分錄用紅字沖回。第十二條“待攤費用科目按權責發(fā)生制原那么核算在本期發(fā)生但應由本期及以后各期共同負擔的、分攤期限 在一年以內的費用。第十三條完工開發(fā)產品科目核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產品的庫存實際本錢。第十四條房地產本錢核算科目明細表一級科目二級科目三級科目四級科目核算工程備注開發(fā)本錢土地獲得價款按前述明細各本錢核算對 象本錢核算對象可分層次 設立。開發(fā)前期準備費按前述明細按前述明細各本錢核算對 象主體建筑工程 斐按前述明細按前述明細各本錢核算對 象主體安裝工程贄按前述明細按前述明細各本錢核算對象社區(qū)管網、水 電

9、、安防工程 費按前述明細按前述明細各本錢核算對 象園林環(huán)境工程 戲按前述明細各本錢核算對 象公共配套設施 費按前述明細各本錢核算對 喙開發(fā)間接費按前述明細按前述明細各本錢核算對 象自一級科目開發(fā)間接費 轉入本錢預提及結 傳各本錢核算對 象開發(fā)間接費工程名稱工程管理費按前述明細定期轉入開發(fā)本錢營銷設施建 造費用按前述明細資本化利息物業(yè)管理完 善費其他完工開發(fā)產 品工程名稱具體期以及 配套資產名 稱住宅、商鋪、寫 字樓、車庫及車 位、其他第六章本錢費用的歸集與分配第十五條土地獲得價款 一般能分清本錢核算對象的，可直接將土地本錢計入特定的本錢核算對象中；如 果分不清本錢核算對象，可先在土地獲得價款之

10、待分攤本錢”的核算工程 進行歸集,然后再在有關本錢核算對象間分配；也可以不進行歸集而直接通過設 定分攤方法分配計入有關本錢核算對象。有關分配方法如下：1、按建筑面積計征（或補償）時的分配方法：按本錢核算對象的建筑面積或計 容面積來分攤。2、按占地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時的分配方法：方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地本錢分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內的 土地本錢，按小區(qū)內房屋等本錢核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進 行直接分配；然后將分配到小區(qū)內道路、廣場等公用場所占地面積的土地本錢, 按房屋等本錢核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等本錢核算對象的的 開發(fā)本錢；房屋

11、等本錢核算對象的直接分配數加間接分配數，即為該房屋等本錢 核算對象應負擔的土地本錢。方法二：也可將公用占地面積先分攤到房屋等本錢核算對象的占地面積上，房屋 等本錢核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的土地 本錢來分配。第十六條開發(fā)前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網、水電、 安防工程費、園林環(huán)境工程費、公共配套設施費。能夠分清本錢核算對象的，可直接計入本錢核算對象的相應本錢工程；應由兩個 或兩個以上的本錢核算對象負擔的費用，可通過各本錢工程下的待分攤本錢 之核算工程進行歸集，再按下表所示分攤標準分配計入各本錢核算對象：本錢工程分攤標分攤標準開發(fā)前期準備費按

12、可售面積分攤主體建筑工程費(1)扣除直接費用后，可售面積分攤；公享性不強并可區(qū)分，按占地面積分攤。配套設施費按可售面準開發(fā)前期準備 費按可售面積分 攤主體建筑工程 費（1）扣除直接 費用后，按建筑面 積分攤；按建筑面積分攤；開發(fā)前期準備費按可售面積分攤主體建筑工程費（1）扣除直接費用后，按建筑面積分攤；主體建筑工程費（1）扣除直接費用后，按建筑面積分攤；（2）根據經驗系數和建筑面積，確定標準分攤。主體安裝工程費（1）扣除直接費用后，按建筑面積分攤；主體安裝工程費（1）扣除直接費用后，按建筑面積分攤；（2）根據造價經驗系數和建筑面積相乘，確定標準分攤。社區(qū)管網工程費按可 售面積分攤；假設能區(qū)分可

13、按占地面積分攤。園林環(huán)境工程費公享性強，按可售 面積分攤；公享性不強并可區(qū)分，按占地面積分攤。配套設施費按可售面積分 攤。第十七條開發(fā)間接費社區(qū)管網工程費按可售面積分攤；假設能區(qū)分可按占地面積分攤。園林環(huán)境工程費公享性強，按積分攤。第十七條開發(fā)間接費園林環(huán)境工程費公享性強，按可售面積分攤；公享性不強并可區(qū)分，按占地面積分攤。配套設施費按可售面積分攤。第十七條開發(fā)間接費配套設施費按可售面積分攤。第十七條開發(fā)間按可售面積分攤。第十七條開發(fā)間接費第十七條開發(fā)間接費1、應先通過開發(fā)間接費科目分工程歸集開發(fā)間接費的實際發(fā)生數，在每月 （季床 根據其實際發(fā)生數按一定標準分配計入各開發(fā)工程的各本錢核算對象。

14、2、車位及車庫、其他配套設施及留作自用的固定資產，均不分配開發(fā)間接費。第七章本錢報表第十八條本錢報表是本錢信息管理的中心，通過本錢報表可動態(tài)了解工程本錢總 體情況、與目標本錢的偏差情況、本錢管理中存在的問題等信息。各公司都應按 期完整、詳細、動態(tài)的編制本錢報表并及時上報集團公司財務部門。第十九條本錢報表有開發(fā)本錢計算分配表、在建開發(fā)產品本錢表、已 完工開發(fā)產品本錢表等。第八章附那么第二十條本制度未涉及或未盡的本錢核算事項片安國家或公司有關本錢管理的規(guī) 定執(zhí)行。第二十一條本制度規(guī)定與相關法律法規(guī)或公司章程相抵觸時，以相關法律法 規(guī)、公司章程的規(guī)定為準。第二十二條 本制度（草案）經集團公司董事會審

15、議通過后施行，修訂亦同。本 制度解釋權歸集團財務管理中心。第四條本錢核算的一般步驟依次如下：1、根據本錢核算對象確實定原那么和工程特點，確定本錢核算對象。2、設置有關本錢核算會計科目，核算和歸集開發(fā)本錢及費用。3、按受益原那么和配比原那么，確定應分攤本錢費用在各本錢核算對象之間的分配 方法、標準。4、將歸集的開發(fā)本錢費用按確定的方法、標準在各本錢核算對象之間進行分配。5、編制工程開發(fā)本錢計算表，計算各本錢核算對象的開發(fā)總本錢。6、正確劃分已完工和在建開發(fā)產品之間的開發(fā)本錢，分別結轉完工開發(fā)產品成 本。7、正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），根據有關規(guī)定分別 計算可售面積、不可售

16、面積應負擔的本錢，正確結轉完工開發(fā)產品的銷售本錢。8、編制本錢報表，根據本錢核算和管理要求，總括反映各本錢核算對象的本錢 情況。第三章本錢核算對象確實定第五條本錢核算對象確實定原那么L滿足本錢計算的需要；2、便于本錢費用的歸集；3、利于本錢的及時結算；4、適應本錢監(jiān)控的要求。第六條本錢核算對象確實定方法各公司可根據本錢核算對象確實定原那么，并結合工程實際情況，確定具體本錢核 算對象。1、成片分期（區(qū)）開發(fā)的工程，可以以各期（區(qū)）為本錢核算對象。2、同一工程有商業(yè)裙樓、公寓、寫字樓、酒店等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分 本錢核算對象的基礎上，還應按功能劃分本錢核算對象。3、同一小區(qū)、同一期有高層、

17、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分本錢 核算對象。4、根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不管其支出是否攤入房屋等開發(fā)產品本錢，均應單獨作為本錢核算對象。對于只為一個 房屋等開發(fā)工程服務的、應攤入房屋等開發(fā)工程本錢且造價較低的配套設施，可 以不單獨作為本錢核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)工程的本錢。第四章本錢費用工程及核算內容第七條本錢費用工程 開發(fā)產品本錢核算應視開發(fā)產品的具體情況，按制造本錢法設置本錢工程。本錢 工程一般包括以下八項:L 土地獲得價款;2、開發(fā)前期準備費；3、主體建筑工程費；4、主體安裝工程費；5、社區(qū)管網、水電、安防工程費；6、園林環(huán)

18、境工程費；7、公共配套設施費；8、開發(fā)間接費。第八條各本錢工程的核算內容L 土地獲得價款指為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內容：政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納 的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面 積補交的地價。合作款項：補償合作方地價、合作工程建房轉入分給合作方的房屋本錢和相 應稅金等。紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、 接口補償費。拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動 遷支出，農作物補償費，危房補償費等。2、開發(fā)前期準備費：指在取得土地開發(fā)

19、權之后、工程開發(fā)前期的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、 可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：勘察設計費(1)勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費, 沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建 筑面積丈量費等。(2)規(guī)劃設計費：規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體 規(guī)劃設計費。設計費：施工圖設計費、修改設計費、環(huán)境景觀設計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。(3)建筑研究用房費：包括材料及施工費。報批報建增容費Q)報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、

20、交易中心手續(xù)費、人防報 建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈 量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基 金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。工程整體性報批報建費：工程報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費。(2)增容費：包括水、電、煤氣增容費。三通一平費：(1)臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。(2)臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、 遷移、臨時變壓器安裝及撤除費用。(3)臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改 造、遷移等費用。(

21、4)場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房撤除等費用。臨時設施費(1)臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用。(2)臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。(4)臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。3、主體建筑工程費指工程開發(fā)過程中發(fā)生的主體內列入土建預算內的各項費用。主要包括：基礎造價：包括土石方、樁基、護壁(坡)工程費，基礎處理費、樁基咨詢 及檢測費、降水。結構及粗裝修造價：主要包括已框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、 找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底 層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空

22、層，原那么上架空層結構列入裙樓、有轉換層 結構并入塔樓）。門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內門、外墻門窗、防火門的費用。公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬 的精裝修費用。戶內精裝修費：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。4、主體安裝工程費室內水暖氣電管線設備費；（1）室內給排水系統(tǒng)費（自來水/排水/直飲水/熱水）；（2）室內采暖系統(tǒng)費（地板熱/電熱膜/分戶燃氣爐/管道系統(tǒng)/暖氣片）；（3）室內燃氣系統(tǒng)費;（4）室內電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、 燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋。室內設備及其安裝費Q）通風空調系統(tǒng)費：包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統(tǒng)費用；(