1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word物業(yè)管理篇 一、物業(yè)管理效勞(xio lo)內(nèi)容(nirng)的物業(yè)管理效勞(xio lo)由物業(yè)管理公司(n s)提供，在工程(gngchng)交付使用后至工程業(yè)主委員會(huì)成立前，物業(yè)管理效勞的主要內(nèi)容如下：1、房屋建設(shè)共用部位的維修，養(yǎng)護(hù)和管理。共用部位是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或公寓樓單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、走廊通道、公寓房屋承重結(jié)構(gòu)、公寓室外墻面、屋面及其他共同部位。2、共同設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。共同設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或公寓樓

2、單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的水泵、排水管道、窨井、垃圾箱房、照明燈具、建筑智能系統(tǒng)、避雷裝置、消防器具、防盜門、信報(bào)箱及其他共用設(shè)施設(shè)備。3、公共綠化1及時(shí)修剪、澆灌、施肥、除蟲等綠化養(yǎng)護(hù)，促使花草樹木正常生長(zhǎng)；2清理公共綠地，保持公共綠地整潔；3必要的補(bǔ)種，保持綠化的完整；4保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境。4、屬配套建筑和設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和管理，包括(boku)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身綠地、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共停車場(chǎng)。5、公共(gnggng)環(huán)境衛(wèi)生1公共場(chǎng)所(n n chn su)清掃、道路的保潔；2公共設(shè)施設(shè)備(shbi)的保潔；3生活(shnghu)及裝修垃圾的收集、清運(yùn)。6、保安1協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)

3、域內(nèi)的公共秩序，進(jìn)行平安防范；2門崗值勤；3物業(yè)區(qū)域內(nèi)巡查；4報(bào)警監(jiān)控。7、交通秩序與車輛停放1外來(lái)車輛進(jìn)出管理；2停車泊位管理；3維護(hù)交通平安；4車輛行駛，停放有序；5退速、限重、禁鳴，保持小區(qū)安靜。8、房屋裝修管理根據(jù)國(guó)家建設(shè)部?住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法?和?長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)住宅裝修管理方法?，對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋裝修行為進(jìn)行管理。9、消防管理1消防器材管理，確保消防器材無(wú)缺少，不失效；2確保(qubo)消防通道暢通；3加強(qiáng)(jiqing)易然、易爆品的管理；4加強(qiáng)消防常識(shí)的宣傳(xunchun)，開(kāi)展義務(wù)消防；5發(fā)生火災(zāi)(huzi)及時(shí)報(bào)警，并積極組織來(lái)災(zāi)火。10、管理(gunl)與物業(yè)相關(guān)的工

4、程圖紙、業(yè)務(wù)使用人檔案與竣工驗(yàn)收資料。11、負(fù)責(zé)向業(yè)務(wù)使用人收取物業(yè)管理效勞費(fèi)。12、業(yè)務(wù)和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備及設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，物業(yè)管理公司須接受委托并合理收費(fèi)。二、物業(yè)管理根本思路考慮到配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較高，又包含多種物業(yè)類型，作為該工程的物業(yè)管理商，除了需要具備專業(yè)細(xì)致的工作態(tài)度外，更需要以富有人情化的管理理念為業(yè)主打造一個(gè)工作與生活的理想空間。南都物業(yè)在充分了解開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)的遠(yuǎn)景規(guī)劃根底上，盡可能地從業(yè)主的生活需求去規(guī)劃物業(yè)管理工作思路：1、采用酒店式效勞管理模式與傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式有機(jī)結(jié)合。是集多層、小高層及各類商教娛樂(lè)設(shè)施為一體的、生活配套齊全的新型高

5、檔住宅區(qū)，在建筑功能、整體環(huán)境乃至客戶群體需求上，都有其特定的效勞與管理要求。它與南都物業(yè)目前管理的杭州南都德加公寓、南都江濱花園有許多相似之外。在長(zhǎng)期的物業(yè)管理工作中，物業(yè)管理公司培養(yǎng)了大批物業(yè)管理專業(yè)人才，積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。南都物業(yè)從接盤管理的第一個(gè)工程起至今，始終將星級(jí)酒店的效勞理念和管理模式與傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，通過(guò)不斷地加強(qiáng)員工培訓(xùn)和現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制，將公司的企業(yè)文化融入到每一位員工敬業(yè)愛(ài)崗的行動(dòng)中。與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)保持經(jīng)常性的溝通、聯(lián)系，進(jìn)行開(kāi)放式的民主化管理，形成了特有的“南都物業(yè)管理模式，得到了業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、政府主管部門的認(rèn)可和社會(huì)的廣泛好評(píng)，也引起了業(yè)界的

6、關(guān)注。物業(yè)管理公司將借鑒以往成功的經(jīng)驗(yàn)，并針對(duì)長(zhǎng)沙市物業(yè)管理的特點(diǎn)，對(duì)實(shí)施“親情化的居家型酒店效勞管理模式。2、爭(zhēng)創(chuàng)物業(yè)管理優(yōu)秀示范園區(qū)，提高美譽(yù)度，確保(qubo)房產(chǎn)保值增值。介入物業(yè)管理行業(yè)以來(lái)(yli)，南都物業(yè)以“專業(yè)(zhuny)+真誠(chéng)(zhnchng)贏得了業(yè)主的信任和市場(chǎng)，成為行業(yè)(hngy)內(nèi)少數(shù)幾家具有杭州市一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)之一。目前，在物業(yè)管理公司管理的樓盤中，已有相當(dāng)規(guī)模的樓盤榮獲國(guó)家和省、市級(jí)的優(yōu)秀物業(yè)管理榮譽(yù)稱號(hào)詳見(jiàn)榮譽(yù)一覽表。根據(jù)的現(xiàn)有條件，南都物業(yè)方案從接管之日起，制定詳細(xì)的工作目標(biāo)，明確工程前期的具體工作人員，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理工作的籌劃和落實(shí)。公司人事行政

7、部、品質(zhì)管理部、保安部、管家部、工程管理中心、綠化管理中心等專業(yè)部門將進(jìn)行分工合作，對(duì)派駐管理員、當(dāng)?shù)貑T工進(jìn)行質(zhì)量管理、保安管理、設(shè)備管理、保潔綠化管理等專業(yè)化方面的培訓(xùn)、管理、優(yōu)化組合人力資源，提高工作績(jī)效，通過(guò)公司和管理處全體員工的共同努力，力爭(zhēng)在交房后三年內(nèi)依據(jù)入住戶數(shù)使被評(píng)為省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)，或者相應(yīng)類更高的榮譽(yù)稱號(hào)，使的物業(yè)管理工作讓業(yè)主滿意、開(kāi)發(fā)商滿意、物業(yè)公司滿意。3、與在建(zi jin)工程(gngchng)聯(lián)片管理，做到區(qū)域(qy)資料共享，確保平安(png n)無(wú)憂(w yu)。由于工程分三期建設(shè)，分批交付使用，無(wú)形中給物業(yè)管理中心帶來(lái)了一定的難度，南都物業(yè)已在這

8、方面積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。如南都江濱花園分三期建設(shè)，以以完全借鑒其分區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域聯(lián)片管理，確保小區(qū)平安無(wú)憂。例如人流、車流、周邊環(huán)境、裝修與施工及小區(qū)各項(xiàng)配套設(shè)施、社區(qū)活動(dòng)等各項(xiàng)管理和效勞都是需要我們認(rèn)真加以分類管理的方面。為了做好的物業(yè)管理工作，根據(jù)物業(yè)類別多、機(jī)電設(shè)備、智能化設(shè)施技術(shù)要求高的特點(diǎn)，物業(yè)管理公司除了派駐專業(yè)人員進(jìn)行日常管理外，還將充分發(fā)揮公司各專業(yè)管理中心的規(guī)模優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)和設(shè)備優(yōu)勢(shì)進(jìn)行全方位的支持。4、結(jié)合各類專業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，豐富物業(yè)管理內(nèi)容，為業(yè)主提供各類優(yōu)質(zhì)效勞。長(zhǎng)沙(chn sh)以其良好(lingho)的居住品質(zhì)吸引了來(lái)自不同城市的購(gòu)置(guzh)力。據(jù)了解

9、(lioji)，一期預(yù)售異常火爆，除本地購(gòu)置(guzh)自住客戶以外，也有不少的購(gòu)置客戶來(lái)自于浙江及其它周邊城市?？紤]到客戶的不同購(gòu)置用途，南都物業(yè)將提供多種特約效勞，例如與浙江省公眾房網(wǎng)聯(lián)手從事小區(qū)代租代售效勞；由南都酒店效勞公司提供會(huì)所效勞；由工程管理中心全方位為業(yè)主提供一條龍裝修效勞等，不僅使本地業(yè)主感受到星級(jí)管家效勞，也使異地的投資客戶放心購(gòu)置。三、物業(yè)管理實(shí)施細(xì)那么及品質(zhì)保障措施物業(yè)管理公司將首先組建工程管理小組，配備各部門專業(yè)工作人員，全面負(fù)責(zé)完成的前期物業(yè)管理工作，打造一個(gè)具有自身特點(diǎn)的物業(yè)管理模式：1、保安管理在南都物業(yè)日常管理工作中，“人防+技防始終是保安工作的重中之重。根據(jù)

10、開(kāi)發(fā)商提供的資料顯示，具備一定的技防設(shè)備設(shè)施，這為今后確保小區(qū)平安提供了技術(shù)保險(xiǎn)。但物業(yè)管理商仍需建立更為嚴(yán)格的人防平安防范程序，制訂出各種防范突發(fā)事件的應(yīng)急措施，包括對(duì)小區(qū)的外圍管理、樓道管理、消防管理、道路車輛管理、電梯管理、地下車位管理以及突發(fā)事件的處置方法等，將責(zé)任落實(shí)到每一位工作人員，確保治安事件發(fā)生率為零。根據(jù)分期(fn q)建設(shè)、分批交付的特點(diǎn)，A、B、C三區(qū)同時(shí)有入庫(kù)(r k)群體、裝修群體與工程建設(shè)群體的存在，這給平安(png n)防范工作帶來(lái)了一定的難度。物業(yè)管理公司(n s)考慮采取內(nèi)緊外松的平安(png n)管理模式，警衛(wèi)門崗做好小區(qū)外圍安保工作的同時(shí)，內(nèi)部保安特別注意

11、對(duì)重要部位及平安死角做好平安防范工作，盡力把平安隱患降低到最低程度。2、裝修管理簡(jiǎn)約通透的空間造型充分表達(dá)了設(shè)計(jì)者所追求的建筑風(fēng)格，其淺色外墻、明亮通透的落地窗構(gòu)成了別具一格的建筑款型。如何保持建筑外立面的整潔，將成為前期物業(yè)管理中的難點(diǎn)。對(duì)此，我們將根據(jù)以往的裝修管理經(jīng)驗(yàn)：1在介入前期物業(yè)管理之時(shí)，根據(jù)樓盤的特點(diǎn)和開(kāi)發(fā)商的要求，制訂相應(yīng)的可操作性的裝修管理文本，在與業(yè)主、裝飾公司三方進(jìn)行交流和溝通的根底上，最大限度地保持小區(qū)整體環(huán)境的美觀，保證房屋的結(jié)構(gòu)不受破壞。2與市、區(qū)房管局房屋裝修監(jiān)察部門建立經(jīng)常性聯(lián)系，依靠政府職能部門的力量，按照?湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例?及?長(zhǎng)沙市城市房屋裝飾

12、裝修管理?xiàng)l例?來(lái)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主的房屋裝修行為，對(duì)違反?裝修管理方法?的行為及時(shí)作出處理。3在業(yè)主裝修登記之時(shí)，即與之簽訂裝修管理協(xié)議，使其明確裝修范圍和裝修責(zé)任。4由裝修專管員、維修工和保安人員組成三級(jí)管理小組，對(duì)裝修戶進(jìn)行巡查，及時(shí)了解裝修進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)聲音(shngyn)及時(shí)控制，迅速整改，把違章裝修的影響控制在最小范圍。物業(yè)管理公司(n s)將嚴(yán)格遵循“有章可循、違章(wi zhn)必糾的裝修(zhungxi)管理方法(fngf)，靈活各種管理手段，與業(yè)主講情、講理、講法，做耐心細(xì)致的思想工作確保的建筑整體美觀，符合原設(shè)計(jì)要求。3、智能化設(shè)施管理是智能化程度相比照擬高的小區(qū)，涉及監(jiān)消控、綜合布線、

13、背景音樂(lè)、緊急呼叫、可視對(duì)講、戶外抄表等系統(tǒng)。這些設(shè)施一方面提高了業(yè)主的生活質(zhì)量，另一方面也要求物業(yè)管理商不斷提高物業(yè)管理的技術(shù)水準(zhǔn)。南都物業(yè)對(duì)各類物業(yè)的機(jī)電設(shè)備設(shè)施和智能化系統(tǒng)維護(hù)，如：電梯、空調(diào)、高層樓宇消防系統(tǒng)、大型物業(yè)安保系統(tǒng)、停車場(chǎng)庫(kù)管理系統(tǒng)積累了豐富的專業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)。針對(duì)智能化設(shè)施的功能，物業(yè)管理公司將制定出科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)行方案、養(yǎng)護(hù)和維修方案以及功能開(kāi)發(fā)方案。4、開(kāi)展物業(yè)管理的六項(xiàng)品質(zhì)保證措施1運(yùn)用現(xiàn)代化科學(xué)手段，“三防結(jié)合，確保小區(qū)平安。雖然智能化程度比擬高，安保設(shè)施設(shè)備的功能比擬齊全，但人防、物防、技防相結(jié)合仍然是我們治安管理的根底?！叭朔烙晌飿I(yè)管理公司保安部統(tǒng)一指揮調(diào)度，

14、強(qiáng)調(diào)多種結(jié)合，即流動(dòng)崗與固定崗結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合、工裝與便裝相結(jié)合，在小區(qū)周邊圍墻上，設(shè)置紅外對(duì)射裝置以提高預(yù)警防范能力；充分利用技防的優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用已有的智能化保安設(shè)施，如緊急呼叫系統(tǒng)、監(jiān)消控系統(tǒng)、警衛(wèi)和游動(dòng)哨等，結(jié)合管理處的統(tǒng)一管理、快速高度，確保治安防范萬(wàn)無(wú)一換。2裝修管理上經(jīng)濟(jì)、行政、法律、情理(qngl)四法并用。為了確保(qubo)無(wú)違章裝修，物業(yè)管理公司將針對(duì)房屋(fngw)墻體內(nèi)綜合布線多和戶型多的特點(diǎn)，以預(yù)防為主，有錯(cuò)必糾，對(duì)住戶、裝修單位員工大力宣傳、解答“裝修(zhungxi)管理?xiàng)l例，在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān)，并明確雙方的契約關(guān)系(gun x)，加強(qiáng)追蹤監(jiān)管，將違章

15、裝修消滅在萌芽狀態(tài)。一旦發(fā)生違章裝修，首先曉之以理、動(dòng)之以情，運(yùn)用情理關(guān)系手段解決。解決不了的，通過(guò)行政執(zhí)法部門予以處分，保證各種矛盾就地解決。3加強(qiáng)園區(qū)環(huán)境保潔工作和環(huán)保文化建設(shè)。針對(duì)的綠化布局和環(huán)保要求，物業(yè)管理公司將由公司管家部、綠化管理中心牽頭，制定各項(xiàng)環(huán)保、清潔、園林養(yǎng)護(hù)等工作細(xì)那么，并對(duì)小區(qū)噪音、水質(zhì)、空氣等要素進(jìn)行監(jiān)測(cè)，全面加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)。還將在此根底上做好以下各項(xiàng)工作。維護(hù)好已有的園林綠化，實(shí)施由地面向空中延展的立體式綠化工程，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)(xio q)環(huán)保意識(shí)的宣傳力度，讓每位住戶都自覺(jué)成為小區(qū)環(huán)保工作的模范執(zhí)行者和宣傳者；開(kāi)展垃圾分類收集，建立廢電池回收系統(tǒng)，保護(hù)

16、生態(tài)環(huán)境，實(shí)施藍(lán)天碧山(b shn)工程，進(jìn)一步提升居住品質(zhì)；注重(zhzhng)小區(qū)環(huán)境形象EI，開(kāi)展小區(qū)環(huán)境文化建設(shè)(jinsh)，統(tǒng)一規(guī)劃小區(qū)的各種自然景觀和人文景觀。物業(yè)管理公司將制定VI識(shí)別手冊(cè)(shuc)，環(huán)境手冊(cè)，制定全面的環(huán)境管理方案。成立智能化設(shè)施管理小組：物業(yè)管理公司工程管理中心擁有多名賓館工程管理的資深人士主電梯、空調(diào)、強(qiáng)電、弱電等方面的專業(yè)技術(shù)人員，公司擬抽調(diào)部門人員組成智能化設(shè)備管理小組，在充分掌握智能化系統(tǒng)運(yùn)用根底上，制定出詳細(xì)的智能化詳細(xì)運(yùn)行、維護(hù)方案。公司強(qiáng)調(diào)“三個(gè)到位，既專業(yè)技術(shù)人員操作到位，管理人員培訓(xùn)到位，住戶設(shè)備使用到位住戶能否使用智能化設(shè)備是降低小區(qū)管

17、理難度、提高管理效率的關(guān)鍵。物業(yè)管理公司將根據(jù)的智能化設(shè)施，編制?智能化使用手冊(cè)?，讓業(yè)主感受到智能化設(shè)施給生活帶來(lái)的方便、平安和快捷。針對(duì)不同居住類型住戶的特點(diǎn)，物業(yè)管理公司將制定開(kāi)展智能化系統(tǒng)的3年規(guī)劃，提倡網(wǎng)上遠(yuǎn)程效勞，在條件成熟時(shí)建立小區(qū)局域網(wǎng)，讓小區(qū)的業(yè)主在網(wǎng)上交流溝通，享受效勞，享受智能化給居家生活帶來(lái)的無(wú)窮樂(lè)趣。4開(kāi)展(kizhn)豐富多彩的社會(huì)文化活動(dòng)，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和健康的社會(huì)氣氛(qfn)。物業(yè)管理公司注重物業(yè)管理工作中的社會(huì)文化工作，并把此項(xiàng)工作內(nèi)容列入每年各小區(qū)的年度考核目標(biāo)。為了(wi le)卓有成效地開(kāi)展社會(huì)文化活動(dòng)，公司主辦了?南都生活(shnghu)?雜志、

18、社區(qū)報(bào)刊、社區(qū)網(wǎng)站，舉辦一系列豐富多彩(fng f du ci)的社區(qū)文藝、體育活動(dòng)，在業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物管之間建立起一種新型而融洽的工作關(guān)系，增加了彼此間的了解，同時(shí)也提高了業(yè)主門的居住樂(lè)趣；物業(yè)管理公司將適時(shí)地在舉行一些形式多樣、寓教于樂(lè)的社會(huì)文化活動(dòng)，例如節(jié)假日的業(yè)主聯(lián)歡、暑期的兒童游泳、書法培訓(xùn)、社會(huì)實(shí)踐等活動(dòng)以及老年人的休身養(yǎng)心、醫(yī)療咨詢、旅游觀光等活動(dòng)以及重大節(jié)日的特殊活動(dòng)，建立一種健康向上的環(huán)境文化、網(wǎng)絡(luò)文化和精神文化。5實(shí)現(xiàn)人力、制度、技術(shù)的全面保證各項(xiàng)制度的充分保證，是確保物業(yè)管理工作正常運(yùn)行的根底。物業(yè)管理公司在長(zhǎng)期的管理工作中，培養(yǎng)和引進(jìn)了一大批知識(shí)結(jié)構(gòu)全面、業(yè)務(wù)技能精

19、湛、具有奉獻(xiàn)精神的各類專業(yè)管理技術(shù)人才，積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，建立了一套科學(xué)、標(biāo)準(zhǔn)的管理制度、各工種的培訓(xùn)制度、品質(zhì)管理制度和各專業(yè)的管理制度。2003年初，公司通過(guò)了IS09001：2000版國(guó)際質(zhì)量管理體系的第三方認(rèn)證，使物業(yè)管理工作在人力、制度、技術(shù)以及日常管理效勞等各方面，得到了科學(xué)有效的全方位品質(zhì)保證。6增強(qiáng)(zngqing)本錢(bn qin)意識(shí)，做好開(kāi)源節(jié)流、增收節(jié)支(zng shu ji zh)工作。對(duì)員工進(jìn)行勵(lì)行節(jié)約(jiyu)，勤儉辦企業(yè)的教育，增強(qiáng)本錢(bn qin)意識(shí)。在日常管理效勞中，自覺(jué)地從節(jié)約一滴水、一度電做起努力降低管理本錢。隨著開(kāi)發(fā)建設(shè)交付使用的進(jìn)展和

20、業(yè)主入庫(kù)率的提高，從小區(qū)客觀條件和有利于提高居民生活質(zhì)量出發(fā)，大力開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)如汽車美容店、家用電器安裝維修，24小時(shí)便利店，植物配送及各類代辦效勞等，以增加收入，彌補(bǔ)管理經(jīng)理的缺乏；加強(qiáng)管理本錢控制，在確保效勞質(zhì)量的前提下，引進(jìn)現(xiàn)代化的管理設(shè)備和手段，減少人力投入，減少人工開(kāi)支；加強(qiáng)各類消耗物料的管理和控制做到方案采購(gòu)，專人保管，合理領(lǐng)用，杜絕積壓、流失和浪費(fèi)；嚴(yán)格控制費(fèi)用支取出，的每一項(xiàng)費(fèi)用支出實(shí)行一支筆審批制；小區(qū)內(nèi)路燈、樓道燈、草坪燈等采用節(jié)能型、可控型光源開(kāi)關(guān)裝置，減少公共電費(fèi)的支出。四、物業(yè)管理構(gòu)架五、管理制度1、業(yè)務(wù)(yw)公眾管理?業(yè)主(yzh)公約?公共設(shè)施管理制度?精神文明

21、(jn shn wn mn)建設(shè)公約?環(huán)境(hunjng)、衛(wèi)生、綠化管理制度?商業(yè)(shngy)網(wǎng)點(diǎn)管理制度?人員及車輛進(jìn)出管理制度?車輛管理制度?停車場(chǎng)管理制度?貯藏室使用管理制度?治安管理制度?電梯使用管理制度?裝修管理制度?管理處裝修管理巡視制度?消防管理制度?空調(diào)等大型設(shè)施安裝管理制度?2、內(nèi)部動(dòng)作1管理處日常管理?管理處主任崗位職責(zé)?會(huì)計(jì)崗位職責(zé)?出納崗位職責(zé)?管理處收費(fèi)員崗位職責(zé)?管理處行政(xngzhng)管理制度?文員(wn yun)崗位職責(zé)?采購(gòu)員崗位職責(zé)?員工(yungng)守那么(n me)?值班(zh bn)制度?回訪制度?樓宇房屋檔案管理制度?住戶檔案管理規(guī)定?告示

22、欄及各類標(biāo)識(shí)的管理制度?開(kāi)展社會(huì)文化活動(dòng)管理制度?效勞意見(jiàn)征詢、處理規(guī)定?投訴處理流程圖?效勞質(zhì)量考評(píng)與處理規(guī)定?住宅家中發(fā)生刑事和治安災(zāi)害事故的處理規(guī)定?強(qiáng)熱帶風(fēng)暴襲擊前后的考前須知?管理處裝修管理巡視制度?2維修日常管理?維修主管崗位職責(zé)?維修工崗位職責(zé)?高配值班人員職責(zé)?弱電維修人員崗位職責(zé)?電梯管理人員崗位職責(zé)?夜間值班制度?維修材料(cilio)、工具管理制度?配電房及系統(tǒng)管理值班(zh bn)制度?水泵房巡查、維護(hù)(wih)、保養(yǎng)制度?電梯(dint)監(jiān)督管理制度?公共設(shè)備巡視(xnsh)維護(hù)保養(yǎng)制度?電工平安操作規(guī)程?用戶報(bào)修工作程序?維修效勞、投訴處理工作程序?維修工作程序?戶

23、內(nèi)停電處理程序?小區(qū)停電處理程序?小區(qū)停水處理程序?戶內(nèi)浸水處理程序?公共場(chǎng)所水浸處理程序?二次供水管理規(guī)程?3保安日常管理?保安隊(duì)長(zhǎng)職責(zé)、權(quán)限?保安班長(zhǎng)職責(zé)、權(quán)限?保安員職責(zé)、權(quán)限?保安員紀(jì)律?保安員儀容儀表的規(guī)定?保安員備勤制度?夜間查崗制度?保安宿舍管理規(guī)定?保安門崗崗位(gng wi)操作規(guī)程?巡邏崗位(gng wi)操作規(guī)程?監(jiān)控中心(zhngxn)崗位操作規(guī)程?交接班操作規(guī)程(cozuguchng)?警械(jn xi)警具的使用、管理制度?保安執(zhí)勤管理規(guī)定?保安處理問(wèn)題的原那么和方法?業(yè)主住戶發(fā)生刑事和災(zāi)害事故處理流程圖?4消防日常管理?消防組織及其職責(zé)?指揮員消防工作職責(zé)?消防隊(duì)

24、紀(jì)律規(guī)定?消防管理制度?臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)平安規(guī)定?消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用標(biāo)準(zhǔn)?火警處理程序?消防應(yīng)急處理流程?5保潔日常管理?保潔主管崗位職責(zé)?保潔員崗位職責(zé)?保潔員的紀(jì)律規(guī)定?保潔員禮儀規(guī)定?保潔員的平安操作規(guī)定?閑置(xinzh)樓宇空房(kn fn)的保潔(bo ji)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)?“災(zāi)四害(s hi)操作(cozu)規(guī)定?環(huán)衛(wèi)設(shè)施管理規(guī)定?常見(jiàn)異常情況報(bào)告與處理方法?樓道保潔員工電梯廳操作程序?處圍保潔清掃操作程序?地下室保潔操作程序?小區(qū)垃圾清運(yùn)操作程序?公共樓道保潔操作程序?綠化帶保潔操作程序?保潔工作品質(zhì)保障程序?保潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?6家政效勞日常管理制度?家政人員工作職責(zé)?家政操作平安制度?家政

25、人員禮儀效勞標(biāo)準(zhǔn)?家政效勞地毯保養(yǎng)維護(hù)程序?家政效勞玻璃及各種墻面的保養(yǎng)維護(hù)程序?家政效勞植物的簡(jiǎn)單養(yǎng)護(hù)程序?家政效勞銅器的保養(yǎng)維護(hù)程序?家政效勞客廳的家政操作程序?家政效勞臥室的家政操作程序?家政效勞廚房清潔程序?家政效勞衛(wèi)生間清潔程序?家政(jizhng)效勞(xio lo)杯子的消毒(xio d)程序?家政(jizhng)效勞(xio lo)地面打蠟操作程序?家政效勞廚房清潔程序?家政效勞吸塵器的操作程序?家政過(guò)程中抹布使用程序?7綠化日常管理?綠化組的職責(zé)?綠化班長(zhǎng)職責(zé)?綠化員職責(zé)?綠化設(shè)備、工具控制制度?花木養(yǎng)護(hù)操作規(guī)程?澆水操作規(guī)程?草坪養(yǎng)護(hù)的操作規(guī)程?喬木、灌木、綠蘺及花型的修剪

26、規(guī)程?松木、除草的操作規(guī)程?防治病蟲害規(guī)程?綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)?所列規(guī)章制度，因章節(jié)太多，未編入產(chǎn)品說(shuō)明書，詳細(xì)內(nèi)容可到物業(yè)管理公司進(jìn)行查閱及交房時(shí)參閱?業(yè)主手冊(cè)?六、物業(yè)管理承諾與措施目標(biāo)名稱目標(biāo)管理措施房屋配套設(shè)施完好率99%采用專人管理和工程部控制相結(jié)合的工作方法，分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人，建立完善的巡查制度，嚴(yán)格裝修審批管理，健全檔案紀(jì)錄。房屋急修零修及時(shí)率99%建立嚴(yán)格的修繕制度，急修、搶修接報(bào)后一小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)修理；一般維修接報(bào)后24小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理。以優(yōu)質(zhì)效勞為本，實(shí)行24小時(shí)值班制度。維修工程質(zhì)量合格率100%建立維修回訪制度，及時(shí)征求住戶意見(jiàn)，保證反應(yīng)渠道暢通，以確保維修效勞質(zhì)量。清潔保潔

27、率99%實(shí)施保潔區(qū)域定崗定位，進(jìn)行8小時(shí)保潔工作，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度道路及停車場(chǎng)完好率98%落實(shí)責(zé)任到人，堅(jiān)持對(duì)道路、路燈及停車場(chǎng)等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)。并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用。公共配套設(shè)施完好率99%小區(qū)治安案件發(fā)生率因管理原因造成治安案件發(fā)生率為0實(shí)行24小時(shí)保安執(zhí)勤、巡邏制度。由監(jiān)控中心24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度。根據(jù)實(shí)際情況明確每個(gè)保安隊(duì)員的責(zé)任范圍，以確保小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)平安。違章處理率100%建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。物業(yè)管理滿意率96

28、%采取現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，開(kāi)展溫馨效勞、親情效勞、助殘效勞，完善社會(huì)效勞，在日常工作中注意收集住戶的廣泛意見(jiàn)，加強(qiáng)住管雙方的溝通交流，以確保業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的滿意。消防設(shè)施設(shè)備完好率100%設(shè)立專職消防小組，確保專職消防員，定時(shí)定期巡查。工程管理中心按方案守時(shí)維護(hù)，確保設(shè)施完好。投訴處理率100%按照政策規(guī)定做好做細(xì)各項(xiàng)工作，采取措施，加強(qiáng)與住戶的溝通，定期走訪住戶，征求管理意見(jiàn)，強(qiáng)化效勞意識(shí)，提高員工素質(zhì)，及時(shí)為住戶排擾解難。投訴處理有結(jié)果、有記錄和回訪。綠化完好率96%建立專業(yè)化管理養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，責(zé)任到人，片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)修復(fù)，確保小區(qū)公共綠化無(wú)破壞、無(wú)踐踏、無(wú)黃土

29、祼露附一：入伙(r hu)裝修管理1、裝修(zhungxi)違章發(fā)生率不超過(guò)1%；2、裝修(zhungxi)違章處理率100%，及時(shí)(jsh)率98%；3、裝修(zhungxi)對(duì)外立面破壞率為0；4、裝修(zhungxi)糾紛處理率100%5、圖紙(tzh)收集、歸檔率100%；6、裝修期間公共設(shè)施妥善保護(hù)，裝修期過(guò)后，公共設(shè)備、設(shè)施完好率98%；7、裝修垃圾定點(diǎn)堆放，不影響小區(qū)環(huán)境；8、對(duì)裝修民工嚴(yán)格管理，不影響已入住業(yè)主的正常生活；9、對(duì)各崗位員工進(jìn)行職能培訓(xùn)，明確分工；嚴(yán)格審核裝修施工圖、設(shè)計(jì)圖，裝修專管員每天巡視交作好記錄。附二：商鋪店面的標(biāo)準(zhǔn)化管理1、裝修設(shè)計(jì)確定商鋪店面招牌的整體

30、設(shè)計(jì)思路門面招牌的款型、風(fēng)格與環(huán)境和諧，充分表達(dá)時(shí)代感；重點(diǎn)對(duì)水施、電施等公共管線圖進(jìn)行嚴(yán)格審查，作好記錄；裝修前須告知業(yè)主辦理工商、消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫等方面的報(bào)批手續(xù)；2、日常管理晝液不間斷巡視；加強(qiáng)對(duì)消防、環(huán)保(hunbo)的管理；協(xié)調(diào)(xitio)商鋪與居民之間產(chǎn)生的矛盾，如：聲、氣、水、光等；適時(shí)幫助商鋪進(jìn)行(jnxng)宣傳推廣工作。附三：全民(qunmn)效勞(xio lo)工程1、公共效勞內(nèi)容無(wú)償效勞不定期舉辦各類公益性義務(wù)活動(dòng)；提供各類信息查詢：戶口、醫(yī)療、餐飲、裝飾、交通、保險(xiǎn)、就業(yè)等；在小區(qū)內(nèi)設(shè)置全民箱：常用五金工具、打氣筒、針線等；代辦銀行/煤氣/電信/有線電視開(kāi)戶、代

31、叫出租車；利用小區(qū)宣傳煤體，長(zhǎng)期進(jìn)行各類居家常識(shí)介紹，倡導(dǎo)文明科學(xué)的生活方式；提供每日氣象報(bào)告，代送桶裝水，清洗飲水機(jī)；調(diào)節(jié)電視節(jié)目、代訂各類報(bào)刊、 留言效勞；向在小區(qū)舉辦婚禮的新人贈(zèng)送鮮花，以示祝賀。2、特約效勞有償效勞業(yè)主及租戶室內(nèi)、外委托清潔效勞；業(yè)主及租戶的自用電器設(shè)備維修保養(yǎng)效勞；住戶的 、復(fù)印、長(zhǎng)途電訊效勞；報(bào)刊、書籍代理訂閱效勞；文字(wnz)打印效勞(xio lo)；住戶室內(nèi)(sh ni)二次裝修效勞(xio lo)；住戶特殊(tsh)用品聯(lián)系采購(gòu)效勞；住戶指定臨時(shí)設(shè)保安效勞；租戶搬家委托效勞；辦公室內(nèi)花卉擺放效勞；住戶重要特殊物品轉(zhuǎn)送效勞；聘請(qǐng)醫(yī)療專家效勞；委托房屋租賃效勞；

32、委托房屋轉(zhuǎn)讓效勞。七、平安防范系統(tǒng)一個(gè)現(xiàn)代的、環(huán)境靜謐的住宅小區(qū)，是人們心中夢(mèng)寐以求、安居樂(lè)業(yè)的理想境地。南都除了在居住區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)消防設(shè)施與通道，實(shí)行人車分流與人員車輛出入管制確保平安外，還設(shè)置了24小時(shí)保安值班巡邏、周界防越報(bào)警系統(tǒng)、區(qū)內(nèi)戶外保安監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇單元可視對(duì)講系統(tǒng)以及室內(nèi)報(bào)警防盜系統(tǒng)用戶自行選購(gòu)等五級(jí)平安防范報(bào)警系統(tǒng)，住戶已無(wú)須加裝既影響室內(nèi)生活品質(zhì)，又降低小區(qū)整體風(fēng)格的防鋼網(wǎng)，可真正實(shí)現(xiàn)人與自然無(wú)拘的融通。1、24小時(shí)保安值班巡邏物業(yè)管理區(qū)實(shí)行(shxng)24小時(shí)保安執(zhí)勤、巡邏制度(zhd)，由監(jiān)控中心24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度，并根據(jù)實(shí)際情況明確每個(gè)保安隊(duì)員的責(zé)任范圍，

33、進(jìn)行(jnxng)嚴(yán)密巡邏、執(zhí)勤，以確保小區(qū)居民(jmn)人身財(cái)產(chǎn)平安(png n)。2、周界防越報(bào)警系統(tǒng)功能介紹周界防越報(bào)警系統(tǒng)有如下特點(diǎn)：1通過(guò)在小區(qū)的周邊圍墻上安裝該系統(tǒng)，一旦有人非法翻墻進(jìn)入，遠(yuǎn)紅外線自動(dòng)觸發(fā)保安值班室中心的控制主機(jī)自動(dòng)報(bào)警提示，并同時(shí)顯示非法闖入?yún)^(qū)域，以便使小區(qū)保安值班人員準(zhǔn)確及時(shí)趕到被闖區(qū)域。2探頭采用四紅外光檢索，能精確區(qū)分被闖入物體的大小，如貓、老鼠等不報(bào)警，如小孩、大人那么立即報(bào)警。3報(bào)警探頭采用直線對(duì)射型，如小區(qū)住戶在其邊緣行走，此探頭不報(bào)警。4如遇有人觸摸周邊圍墻上的探頭或非法撤除，該探頭自動(dòng)觸發(fā)報(bào)警。3、區(qū)內(nèi)戶外保安監(jiān)控系統(tǒng)戶外保安監(jiān)控系統(tǒng)采用24小時(shí)實(shí)

34、時(shí)監(jiān)控，合理布點(diǎn)，消除小區(qū)戶外的保安平安防范死角，其特點(diǎn)有1系統(tǒng)配有自動(dòng)巡檢攝像機(jī)，24小時(shí)不間斷監(jiān)視小區(qū)的重要區(qū)域，從而使保安中心值班人員隨時(shí)了解整個(gè)小區(qū)情況，一旦中心監(jiān)視器上出現(xiàn)可疑人員，立即派員趕到。2為保證夜間正常工作，并能顯示清晰的圖像(t xin)，小區(qū)所有攝像機(jī)均采用高清晰度的攝像探頭。3配置(pizh)24小時(shí)長(zhǎng)時(shí)記錄，不停記錄被監(jiān)控的圖像(t xin)，以便事后隨時(shí)準(zhǔn)確查閱。4、樓宇單元(dnyun)可視對(duì)講系統(tǒng)的樓宇單元(dnyun)可視對(duì)講機(jī)作為平安防范設(shè)施，在給用戶帶來(lái)平安感的同時(shí)，也帶來(lái)了通訊的便利。訪客在進(jìn)入單元門之前，可首先和住戶取得聯(lián)系，如無(wú)人應(yīng)答就可不必進(jìn)入，確保內(nèi)部平安和寧?kù)o。1可視對(duì)講?？腿藖?lái)訪，通過(guò)室外機(jī)撥打住戶號(hào)碼，對(duì)應(yīng)的室內(nèi)機(jī)即發(fā)出振鈴聲，同時(shí)電視屏幕自動(dòng)翻開(kāi)，并顯示出來(lái)訪客人。主要摘下室內(nèi)機(jī)既可對(duì)話，如不想接見(jiàn)來(lái)訪客人，可不拿話機(jī)，以過(guò)濾訪客，免除不必要的干擾。2門控功能。主要如需接見(jiàn)訪客，只需按下室內(nèi)機(jī)開(kāi)門鍵，大門既可自動(dòng)翻開(kāi)。訪客進(jìn)入后，大門自動(dòng)關(guān)閉。管理中心亦可控制大門開(kāi)關(guān)。3聯(lián)網(wǎng)報(bào)警功能。住戶可