1、.：.；土地增值稅計(jì)算實(shí)例土地增值稅超率累進(jìn)稅率表級(jí)數(shù)土地增值額稅率%速算扣除系數(shù)1增值額未超越扣除工程金額50%的部分3002增值額超越扣除工程金額50%未超越100%的405%3增值額超越扣除工程金額100%未超越200%的5015%4增值額超越扣除工程金額200%的部分6035%例一：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出賣(mài)一幢寫(xiě)字樓，收入總額為10000萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)該寫(xiě)字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)3000萬(wàn)元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬(wàn)元可按轉(zhuǎn)讓工程計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，但其中有50萬(wàn)元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的有關(guān)稅費(fèi)合計(jì)為555萬(wàn)元；該單位所在地政府規(guī)定的

2、其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。答：1獲得土地運(yùn)用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬(wàn)元2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)為3000萬(wàn)元3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=500-50+1000+30005=650萬(wàn)元4允許扣除的稅費(fèi)為555萬(wàn)元5從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%允許扣除額=1000+300020=800萬(wàn)元6允許扣除的工程金額合計(jì)=1000+3000+650+555+800=6005萬(wàn)元7增值額=10000-6005=3995萬(wàn)元8增值率=39956005100=66.53%9應(yīng)納稅額=339540-60055=1297.75萬(wàn)元例二：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)100棟花

3、園別墅，其中80棟出賣(mài)，10棟出租，10棟待售。每棟地價(jià)14.8萬(wàn)元，登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)0.2萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)本錢(qián)包括土地征用及拆迂補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等合計(jì)50萬(wàn)元，貸款支付利息0.5萬(wàn)元(能提供銀行證明)。每棟售價(jià)180萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅率5%，城建稅稅率5%，教育費(fèi)附加征收率3%。問(wèn)該公司應(yīng)交納多少土地增值稅?計(jì)算過(guò)程如下：轉(zhuǎn)讓收入：18080=14400(萬(wàn)元)獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)合計(jì)：(14.8+0.2+50)80=5200(萬(wàn)元)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除：0.580+52005%=300(萬(wàn)元)轉(zhuǎn)讓稅金支出：144005%(1+5%+3%)=777.6(萬(wàn)元)加計(jì)扣

4、除金額：520020%=1040(萬(wàn)元)扣除工程合計(jì)：5200+300+777.6+1040=7317.6(萬(wàn)元)增值額=14400-7317.6=7082.4(萬(wàn)元)增值額與扣除工程金額比率=7082.4/7317.6100%=96.79%應(yīng)納增值稅稅額=7082.440%-7317.65%=2467.08(萬(wàn)元)六、會(huì)計(jì)處置1.轉(zhuǎn)讓獲得收入時(shí)：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 2467.08貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅2467.082.實(shí)踐上交時(shí)：借：應(yīng)交稅金應(yīng)交土地增值稅2467.08貸：銀行存款 2467.08房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅計(jì)算舉例2021年10月21日 例一：甲于2005年4月在東區(qū)購(gòu)得

5、一商鋪，購(gòu)入價(jià)為80萬(wàn)元，支付契稅2.4萬(wàn)元。2021年10月，甲將該商鋪轉(zhuǎn)讓給乙，轉(zhuǎn)讓價(jià)為120萬(wàn)元。1、假設(shè)甲能提供該商鋪的購(gòu)房發(fā)票和評(píng)價(jià)報(bào)告，評(píng)價(jià)價(jià)錢(qián)為108萬(wàn)元，甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何交納土地增值稅？2、假設(shè)甲不能提供該商鋪購(gòu)買(mǎi)原值的合法有效憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何交納土地增值稅？解答：1、甲能提供該商鋪的購(gòu)房發(fā)票等原值憑證，因此應(yīng)按據(jù)實(shí)清算方式征收土地增值稅：第一步，計(jì)算應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅=120-805%=2萬(wàn)元應(yīng)交納城建稅=27%=0.14萬(wàn)元應(yīng)交納教育費(fèi)附加=23%=0.06萬(wàn)元應(yīng)交納印花稅=1200.05%=0.06萬(wàn)元應(yīng)交納堤圍費(fèi)=120-800.1%=0.04萬(wàn)元

6、第二步，計(jì)算應(yīng)交納土地增值稅扣除工程金額=評(píng)價(jià)價(jià)錢(qián)+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7萬(wàn)元增值額=120-112.7=7.3萬(wàn)元增值率=7.3/112.7=6.48%50%，適用30%稅率應(yīng)交納土地增值稅=7.330%=2.19萬(wàn)元。2、甲不能提供該商鋪購(gòu)買(mǎi)原值的合法有效憑證，因此應(yīng)按核定清算方式征收土地增值稅：應(yīng)交納土地增值稅=1202%=2.4萬(wàn)元。例二、甲于2005年4月在東區(qū)購(gòu)得一工業(yè)用地，購(gòu)入價(jià)地價(jià)款為1000萬(wàn)元，交納契稅30萬(wàn)元。2021年10月，甲將該土地轉(zhuǎn)讓給乙，轉(zhuǎn)讓價(jià)為1100萬(wàn)元。1、假設(shè)甲能提供該土地購(gòu)入發(fā)票等

7、原值憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何交納土地增值稅？2、假設(shè)甲不提供該土地購(gòu)入原值的合法有效憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何交納土地增值稅？解答：1、甲能提供該土地購(gòu)入發(fā)票等原值憑證，因此應(yīng)按據(jù)實(shí)清算方式征收土地增值稅：第一步，計(jì)算應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅=1100-10005%=5萬(wàn)元應(yīng)交納城建稅=57%=0.35萬(wàn)元應(yīng)交納教育費(fèi)附加=53%=0.15萬(wàn)元應(yīng)交納印花稅=11000.05%=0.55萬(wàn)元應(yīng)交納堤圍費(fèi)=1100-10000.1%=0.1萬(wàn)元；第二步，計(jì)算應(yīng)交納土地增值稅扣除工程金額=1000+30+5+0.35+0.15+0.55+0.1=1036.15萬(wàn)元增值額=1100-1036.15

8、=63.85萬(wàn)元增值率=63.85/1036.15=6.16%50%，適用30%稅率應(yīng)交納土地增值稅=63.8530%=19.155萬(wàn)元。2、甲不能提供該土地購(gòu)入原值的合法有效憑證，因此應(yīng)按核定清算方式征收土地增值稅：應(yīng)交納土地增值稅=11003%=33萬(wàn)元。土地增值稅計(jì)算舉例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造商品房一幢，建房總支出3000萬(wàn)元，有關(guān)費(fèi)用為：支付地價(jià)款200萬(wàn)元；土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)120萬(wàn)元；前期工程費(fèi)180萬(wàn)元；根底設(shè)備費(fèi)200萬(wàn)元；建筑安裝工程費(fèi)1500萬(wàn)元；公共配套設(shè)備費(fèi)200萬(wàn)元。期間費(fèi)用600萬(wàn)元，其中利息支出500萬(wàn)元(利息能按房地產(chǎn)工程分?jǐn)偅⒂薪鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明)。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房賣(mài)出，獲得收入6000萬(wàn)元，并按規(guī)定交納了營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅和教育費(fèi)附加，請(qǐng)計(jì)算應(yīng)交納多少土地增值稅(扣除比例為5%)。參考答案：(1)收入總額6000萬(wàn)元。(2)計(jì)算扣除工程金額：支付地價(jià)款200萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)=120+180+200+1500+200=2200萬(wàn)元應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=60005=300萬(wàn)元應(yīng)納城建稅和教育費(fèi)附加=600057%+3=30萬(wàn)元扣除工程金額=200+2200+500+(200+2200)5%+300+30+2(200+2200)2