1、上海五角場某商業(yè)項目定位項目背景項目位于上海市五角場商圈較為核心的位置，由于五角場商圈商業(yè)較 為成熟，各類業(yè)態(tài)應有盡有，且2006年萬達在五角場區(qū)域開發(fā)了 6 萬平米體量的商業(yè)及辦公項目，可以說囊獲了各類較為成熟的商業(yè)業(yè) 態(tài)形式，從而使項目開發(fā)商在如此飽和的商業(yè)業(yè)態(tài)環(huán)境下產(chǎn)生困惑， 本項目選擇何種定位導向成為開發(fā)商首先要解決的重要問題。中瑞應項目發(fā)展商之邀請，參與該項目的市場研究及定位工作。中瑞 必須通過周密的市場調(diào)研，以區(qū)域發(fā)展的眼光以及適合項目自身的特 質(zhì)來為項目今后的商業(yè)發(fā)展尋求適合、有特點并能有長期發(fā)展之際的 出路，從而更有力的保證項目最終運作的成功。中瑞對項目的主要研究內(nèi)容以及定位成

2、果市場篇一、區(qū)位分析五角場地處上海楊浦區(qū)北部，是由國定路、政立路、國和路圍成的約3平方公里多的環(huán)形地區(qū)，以邯鄲路、四平路、黃興路、翔殷路、淞 滬路五條發(fā)散型的主干道在這里交會而得名。在這五條馬路中，邯鄲 路是通向市中心的主十道，貫穿復旦大學，四平路直通外灘，緊鄰同 濟大學，黃興路上有大量住宅小區(qū)，接楊浦大橋直達浦東，翔殷路和 淞滬路則是中原社區(qū)和在建的新江灣城通向市中心的主十道這里既 是楊浦區(qū)的核心地帶，也是整個上海的重要文化教育中心。二、功能定位五角場城市副中心功能定位是以知識創(chuàng)新區(qū)公共活動為特色融商 業(yè)、金融、辦公、文化、體育、高科技研發(fā)以及居住為一體的綜合型 市級公共活動中心。三、區(qū)域商

3、業(yè)整體規(guī)劃上海市規(guī)劃局和楊浦區(qū)政府聯(lián)合編制的五角場規(guī)劃，以環(huán)島商圈為核 心，把五角場商業(yè)區(qū)分為南部、中部和北部三個區(qū)域；其中北部地區(qū) 依托江灣新城，將在交通主干道內(nèi)側設廣場型商業(yè)，重點發(fā)展社區(qū)型 商業(yè)；中部區(qū)域?qū)⒁越瓰丑w育大學城公共活動中心為核心，新辟一條長約800米、歐洲建筑風格的步行街，主要發(fā)展知識型的服務業(yè)，以滿足科研開發(fā)、中介服務和娛樂休閑需要；南部以五角場環(huán)島 為中心，呈“一圈五線”的星狀布局，規(guī)劃為市級商業(yè)中心。四、經(jīng)營模式及價格經(jīng)營模式一 角場的商業(yè)價值決定了其商鋪的經(jīng)營模式?jīng)Q只 租不售”為主。租賃價 一 金兩級分化現(xiàn)象明顯。.隨著新建大型商業(yè)項目的出現(xiàn)，商鋪價格出現(xiàn)了明顯的上升

4、， 區(qū)域內(nèi)萬達商業(yè)廣場租賃價格最高，一樓散鋪的平均租金達到 了 20-25元/平方米/天左右，二樓在15-20元/平方米/天左右， 地下一樓在15元/平方米/天左右。.周邊零散型小商鋪隨之水漲船高，但由于交通動線的影響，以 及商家利潤空間的與日俱減，很多商家都無法繼續(xù)維持以致關 閉或轉(zhuǎn)讓門面現(xiàn)象日趨增多，從而現(xiàn)實讓這些零散商鋪的持有 者不得不降低期望值，降低商鋪的租賃價格，目前亞繁時尚名 品街的轉(zhuǎn)讓租賃價為14.5元/平方米/天左右，并有大量空鋪； 黃興路翔殷路商鋪價格在5-6元/平方米/天左右，由于租賃價格 較低，此路段租賃情況良好。五、消費群體分析五角場為明顯的人流量高但客流量低的區(qū)域，針

5、對的消費群體仍然以 區(qū)域客為主導，雖然五角場期望趕超徐家匯，但兩大商圈所處的商業(yè) 發(fā)展階段和定位都具有明顯的差距，盡管增加了萬達和又一城兩個超 大的商業(yè)項目，但五角場商圈短期還是難以趕得上徐家匯，同樣也無 法改變大眾消費群體對徐家匯商業(yè)的認可度，由此也決定了五角場消 費力度的局限性。六、阻礙商業(yè)發(fā)展的客觀因素.目前五角場周邊高檔寫字樓較少，難以支撐高檔品牌的消費。.高架、地下通道在提供便捷交通的同時，也分流了部分客流， 對現(xiàn)有商鋪的人氣產(chǎn)生一定影響。.在消費層次上，五角場商圈面對的消費群體與徐家匯不同，徐家匯憑借其傳統(tǒng)的地理位置和品牌優(yōu)勢，吸引了大量較高層次 的消費者，而五角場短期內(nèi)的消費群體

6、主要還是依靠周邊區(qū)域 客戶，而區(qū)域客戶的整體消費水平又明顯低于徐家匯商圈，這 樣勢必阻礙了高檔商業(yè)的萌芽與發(fā)展。七、發(fā)展前景雖然五角場商業(yè)發(fā)展存在著種種難以忽視的客觀阻礙因素，但從上海 市的整體規(guī)劃來看，五角場未來的商業(yè)總面積將趕超徐家匯，未來五 角場商圈勢必成為一個繁華的城市副中心。此外作為一個蓬勃發(fā)展的 年輕商圈，五角場商圈有著更大的發(fā)展?jié)摿εc空間。此外，伴隨著楊浦區(qū)北外灘板塊、新江灣城板塊高檔住宅市場供應量 的增加，高消費客群將不斷導入，未來區(qū)域的消費力度將逐漸增強， 五角場作為區(qū)域的主要集中商圈，影響商業(yè)整體形象的低檔物業(yè)勢必 被市場逐漸淘汰，未來中高端物業(yè)必將成為商業(yè)市場發(fā)展的主流。

7、附表：各路段商業(yè)業(yè)態(tài)明細路名主要商戶四平路諾曼底鱷魚、快客便利店、大家足、鞋柜、奧康、傳奇桌球、 西岸咖啡、步源軒、嘉怡美容、恒源祥采芝齋、上海銀行、 永琪美發(fā)、中信銀行、香曼麗兒美容美發(fā)、交通銀行、雪峰 煙雜店、元祖食品黃興路古今內(nèi)衣、美邦、小尾羊火鍋、華豫川酒家、宏圖三胞、宜 湘人家土菜、海爾電器專賣、YDE雅迪爾櫥柜、女人坊、聲 雨竹、華人名架、波司登、香妮萊、老北京鞋業(yè)、三槍內(nèi)衣、 稻草人皮件、雅美皮件、龍攝影婚紗、吳良材眼鏡、老鳳 祥金店、萊麗雅婚紗攝影、東方商廈邯鄲路仁人湯館、水云間、歐陸天使、利特凱絲服飾、香辣蟹、百 早集（護膚）、阿迪達斯專賣、耐克專賣、卡莎布蘭卡（服飾）、達芙

8、妮女鞋、戴安分汽車4S店、民光家紡、東方眼 鏡、港式美食、泰鼎雞、華聯(lián)典當、天堂傘、仙蹤林、淞滬路塞博數(shù)碼廣場、鷺鷺酒家、小南國、必愛歌KTV、麥當勞、萬達商業(yè)廣場、白聯(lián)又一城翔殷路紅星眼鏡、瑞麗體育、申格體育、CAPTAINO專賣、華倫天奴專賣、大西洋百貨國濟路餐飲一條街，各式中式餐飲如譚火鍋、圖門燒烤、四海游龍鍋貼等等八、五角場商業(yè)市場結論.商業(yè)布局一以環(huán)島集中百貨類大型商業(yè)為中心向周圍散鋪 環(huán)形輻射。.商業(yè)業(yè)態(tài)一一類業(yè)態(tài)云集，業(yè)態(tài)種類趨向飽和，中低檔業(yè)態(tài) 為市場主導。.租賃情況一建大型商業(yè)商鋪租賃價格節(jié)節(jié)攀升，租賃情況 良好；相同租金下散鋪經(jīng)營受阻，低租金零散商鋪市場需求旺 盛。.消費群

9、一期內(nèi)區(qū)域客仍為市場消費主力。.發(fā)展前景一一大規(guī)劃決定了商業(yè)發(fā)展的勢在必行，區(qū)域商業(yè)發(fā) 展?jié)摿薮螅淮罅康母邫n住宅供應量的增加，高消費群體不斷 導入，區(qū)域消費力量必將有所增強。項目商業(yè)定位一、定位思考.是選擇完全的錯位經(jīng)營，還是延續(xù)商業(yè)中心的常規(guī)發(fā)展方向.面對目前即將飽和的商業(yè)業(yè)態(tài)，如何在眾多同類經(jīng)營模式下尋 求差異化發(fā)展.從商業(yè)發(fā)展的長遠角度看，那種物業(yè)形態(tài)存活率更高.l前瞻性定位與周期性市場接受度的有機融合與矛盾分化二、整體定位匯天下美食于一體的娛樂休閑餐飲中心三、定位思路. “民以食為天”，餐飲業(yè)是各個商業(yè)行業(yè)中始終歷久不衰的業(yè) 態(tài)，楊浦區(qū)外來人口眾多，用地域美食以解思鄉(xiāng)情節(jié)。.在4大百

10、貨面前，本項目的商業(yè)體量與之競爭必定有魚死網(wǎng)破 之感。.效仿徐家匯美羅城的錯位經(jīng)營思路以數(shù)碼廣場作為主題有一 定的不便之處，周邊存在眾多的數(shù)碼類業(yè)態(tài)，數(shù)碼類物業(yè)得以 存活的條件并非拼體量拼規(guī)模，價格才是關鍵因素。從長遠發(fā) 展角度來看，如不與規(guī)模化的數(shù)碼類商家合作存活期將更加有 限，目前市場上較知名的數(shù)碼類知名商家有賽博、頤高、宏圖 三胞、太平洋數(shù)碼，而本區(qū)域已進駐了三家，唯一可以洽談的 只有太平洋數(shù)碼，對本項目的后期局限性過大，且區(qū)域缺乏消 費群體的支撐。四、推廣思路行方寸路，以“食”天下.響應區(qū)域商業(yè)的整體定位，以發(fā)揚“美食”文化為重點。五、定位建議享受生活的最遐逸之處莫過于行遍天下，嘗盡天下美食，本項目讓所有懂得生活的人，只行寸步，便能嘗盡大江南北所有美食。打開中國版圖，以區(qū)域或各地菜系特點劃分類同種類為樓層定位：一樓“秀麗江南”該樓層為本幫菜、江浙蘇菜系為主，在這一樓層能享受到江浙美食文化的精致典雅；二樓“百味蜀地”該樓層以川、湘、渝等地菜系為主，在這一樓層美食中的重口感麻辣得到了最好的詮釋；三樓“豪邁邊疆”該