1、項目工程管理策劃書編制： * 項目公司年月日目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第一章：工程概況 1 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 項目概況 1 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 項目工程管理的特點和難點 1 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第二章：項目管理目標與管理思路 1 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 項

2、目管理目標 1 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 工程進度目標 1工程質量及安全文明目標 1 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 工程成本目標 1 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 項目管理思路 1作好施工前期準備工作 1 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 加強技術標準、施工規(guī)范的管理工作 1 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 抓關鍵時間節(jié)點，確保總

3、體進度 2明確責任范圍，規(guī)范場內管理 2 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 完善項目團隊管理 2加強與政府協(xié)作部門特別是質監(jiān)站的溝通 2 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 對總包單位的管理 2 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 對分包單位的管理要點 3 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 總分包的管理協(xié)調 3 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 其它

4、4 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 第三章：項目的范圍劃分 5 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 項目總平面圖 5 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 總承包商施工范圍劃分 5 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 標段劃分圖 5 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 各標段概況 6 HYPERLINK l bookmark48 o Current Doc

5、ument 專業(yè)分包工程、甲購材料設備及甲定乙購材料設備清單 6分包施工范圍劃分原則 6 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 專業(yè)分包工程清單 6 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 甲購材料設備及甲定乙購材料設備清單 7 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 第四章：項目的組織架構與管理原則 8 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 項目公司組織架構 8 HYPERLINK l bookmark58 o C

6、urrent Document 項目公司組織架構 8 HYPERLINK l bookmark60 o Current Document 項目公司項目公司工作職責及崗位職責 8 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 項目公司對總包單位及監(jiān)理單位的管理原則 9總包單位管理原則 9監(jiān)理單位管理原則 9 HYPERLINK l bookmark68 o Current Document 第五章：工程進度管理 9 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 項目總體開發(fā)計劃 9 HYPERLINK l bookmar

7、k72 o Current Document 項目公司工程施工進度節(jié)點計劃 10 HYPERLINK l bookmark74 o Current Document 工程進度計劃的特點 10 HYPERLINK l bookmark76 o Current Document 工程進度控制措施 10總包施工進度計劃審核 10施工過程中施工進度計劃審核 10總包施工協(xié)調管理 10 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 獎懲機制 11 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 甲方分包工程施工進度計劃控制 11項

8、目公司內部計劃協(xié)調 11 HYPERLINK l bookmark82 o Current Document 第六章：工程質量及安全文明管理 11 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 工程質量與安全管理目標 11 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 工程質量管理目標 11 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 安全文明施工管理目標 13質量與安全管理獎罰措施 13 HYPERLINK l bookmark92 o Current Document 質量與

9、安全管理指導思想 13 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 優(yōu)選隊伍，杜絕多層轉包 13 HYPERLINK l bookmark96 o Current Document 強化過程監(jiān)督 14 HYPERLINK l bookmark98 o Current Document 利用監(jiān)理的力量，強化質量及安全控制 14 HYPERLINK l bookmark100 o Current Document 溝通與支持 14 HYPERLINK l bookmark102 o Current Document 6.3 工程質量管理措施 14 HYPER

10、LINK l bookmark104 o Current Document 圖紙審查制度 14 HYPERLINK l bookmark106 o Current Document 施工單位質量保證體系 14 HYPERLINK l bookmark108 o Current Document 設備材料進場驗收制度 15 HYPERLINK l bookmark110 o Current Document 戰(zhàn)前培訓制度 15 HYPERLINK l bookmark118 o Current Document 樣板驗收制度 16項目質量管理要點 18 HYPERLINK l bookmark1

11、22 o Current Document 技術方案先行制度 19 HYPERLINK l bookmark124 o Current Document 質量通病處理 19 HYPERLINK l bookmark126 o Current Document 日常質量管理 19 HYPERLINK l bookmark128 o Current Document 設計協(xié)調問題 20 HYPERLINK l bookmark130 o Current Document 質量事故處理 20 HYPERLINK l bookmark132 o Current Document 分戶驗收把握竣工驗收最

12、后防線 20 HYPERLINK l bookmark134 o Current Document 入住前質量檢查和維修 20 HYPERLINK l bookmark136 o Current Document 成品保護措施 20 HYPERLINK l bookmark138 o Current Document 6.4 安全文明施工管理 21 HYPERLINK l bookmark140 o Current Document 安全文明施工控制要點 21 HYPERLINK l bookmark142 o Current Document 安全文明施工檢查制度 22 HYPERLINK

13、l bookmark144 o Current Document 第七章：工程成本管理 23 HYPERLINK l bookmark146 o Current Document 項目成本控制目標 23 HYPERLINK l bookmark148 o Current Document 項目成本控制措施 23 HYPERLINK l bookmark150 o Current Document 圖紙審查 23 HYPERLINK l bookmark152 o Current Document 變更簽證管理 23 HYPERLINK l bookmark154 o Current Docum

14、ent 進度款支付 23 HYPERLINK l bookmark156 o Current Document 第八章：項目的溝通管理 23 HYPERLINK l bookmark158 o Current Document 進場知會 23 HYPERLINK l bookmark160 o Current Document 周例會 23 HYPERLINK l bookmark162 o Current Document 工程月報 23 HYPERLINK l bookmark164 o Current Document 里程碑形象進度 24 HYPERLINK l bookmark166

15、 o Current Document 文件的收發(fā)、傳閱 24 HYPERLINK l bookmark168 o Current Document 文件的歸檔 24 HYPERLINK l bookmark170 o Current Document 第九章：項目的風險與對策 25 HYPERLINK l bookmark172 o Current Document 進度控制風險與對策 25 HYPERLINK l bookmark174 o Current Document 質量控制風險與對策 25 HYPERLINK l bookmark176 o Current Document 成本

16、控制風險與對策 26 HYPERLINK l bookmark178 o Current Document 其它 26 HYPERLINK l bookmark180 o Current Document 第十章：項目的總體協(xié)調 27 HYPERLINK l bookmark182 o Current Document 場地條件 27 HYPERLINK l bookmark184 o Current Document 銷售開放展示要求 27 HYPERLINK l bookmark186 o Current Document 施工場地平面布置 29 HYPERLINK l bookmark1

17、88 o Current Document 民擾情況 29 HYPERLINK l bookmark190 o Current Document 對外協(xié)調工作 29第一章：工程概況項目概況可引用規(guī)劃說明書內容（附原始地貌圖、用地紅線圖、地塊周邊詳圖、規(guī)劃總平面圖）項目工程管理的特點和難點項目工程特點、難點從以下幾方面考慮：從項目地理位置、場地條件、周邊環(huán)境充分考慮施工特點、難點。從設計圖紙考慮施工特點、難點。從質量要求、進度要求方面考慮施工特點、難點。4、從施工組織設計充分考慮施工特點、難點。5 從施工單位多，組織和管理特點、難點。6、從施工時間、季節(jié)、氣候等方面考慮施工特點、難點。第二章 ：

18、項目管理目標與管理思路項目管理目標2.1.1 工程進度目標達到預定進度目標（具體描述）且必須滿足公司總進度要求2.1.2 工程質量及安全文明目標 達到預定質量目標（具體描述） 安全文明目標（具體描述，可見第六章）2.1.3 工程成本目標控制在公司投資計劃范圍內滿足成本管理中心的要求（具體描述）項目管理思路2.2.1 作好施工前期準備工作 僅供參考：主體施工前包括場平、支護及擋墻、市政、樁基工程，主體進場前的前期工程最少能滿足 主體進場施工條件，特別市政道路的開通相當關鍵，考慮到目前市政管線的最終規(guī)劃尚未決定，根據項目 的特點，將施工必經之道的小區(qū)路在主體施工先完成至水泥穩(wěn)定層，用做施工道路用，

19、作好場內臨時排水 設施；市政路管線的施工在環(huán)境施工同時進行。加強技術標準、施工規(guī)范的管理工作僅供參考： 針對設計的特點， 結合成本及確保工程質量， 在總包合同中附加一套建設技術標準及要求，1特別是將規(guī)范中未明確的，加上本公司以及外項目中成熟的經驗或教訓，統(tǒng)一在合同中以建設技術標準及 要求體現(xiàn)，其內容包括各專業(yè)、各分項工程的具體要求，并有必要的節(jié)點大樣圖以已明示。此部分詳見合 同文本。抓關鍵時間節(jié)點，確?？傮w進度僅供參考： 針對本項目工期緊的特點， 在總包合同中細化時間進度節(jié)點要求， 其中包括明確每組團的：（1）基礎結構完成時間：（2）主體結構達到預售房要求的完成時間：（3）主體結構封頂時間：（

20、4）樣板房的主體、砌體、外墻工程完成時間：（5）外墻施工（外架拆除）完成時間：（6）室外工程（包括室外管網及景觀工程）完成時間：（7）樣板房及周邊環(huán)境展示開放時間： 并在合同中明確達到相關進度節(jié)點的獎罰措施， 加強以合同的方式進行現(xiàn)場管理， 同時也為我方的計 劃工作的開展明確了要求。明確責任范圍，規(guī)范場內管理 僅供參考：本項目占地面積較大，多家施工單位場內施工，為更加規(guī)范場內的施工管理，有必要對施 工場內的施工管理進行責任分區(qū)，以利于施工有條進行。各責任范圍內由承包人承擔施工場地安全文明施工和保衛(wèi)工作，對工地內和進入工地內的各種人 員（包括分包單位、材料供應商的人員、客戶、參觀者、銷售等人員）

21、進行管理、并負責提供和維修工 地的各種照明、生活設施、圍護設施（圍墻） 、道路等，并負責發(fā)包人在現(xiàn)場的各種設施及財物的保衛(wèi) 工作，防止被盜和丟失。小區(qū)內主干道部份已修至水泥石屑穩(wěn)定層，由于本項目* 期共有多家施工單位在場地內施工，小區(qū)內主干道應作為施工期間各家施工單位共同使用的施工道路。承包人應負責修建小 區(qū)主干道的臨時排水明溝，保證施工期間排水的通暢；承包人負責小區(qū)主干道施工期間的維護修補，在 施工期間，應保持小區(qū)道路的平整度、密實度達到正常通車的標準（具體明確各家承包人負責的范圍） 承包人負責場地施工入口的管理，包括在施工入口處設洗車池清洗車輛，設門崗保衛(wèi)工地。同時工人需 統(tǒng)一著裝、配帶工

22、牌上崗，鋼管腳手架需刷好油漆，安全網需干凈。附圖：2.2.5完善項目 團隊管理僅供參考：執(zhí)行首問負責制、 限時辦理制； 合理分工， 資源共享，員工培訓， 規(guī)范、流程化管理， 形成一個高效、執(zhí)行力強的團隊。 （具體描述）2.2.6 加強與政府協(xié)作部門特別是質監(jiān)站的溝通 僅供參考：工程關鍵部位如基坑支護、基槽（樁） 、轉換層、標準層、屋面、基礎、主體結構等重要 分項、分部工程驗收及工程驗收，質監(jiān)部門均要進行監(jiān)督和控制。2.2.7 對總包單位的管理僅供參考： 總包項目組織架構管理、總包專職人員配置管理、總包專業(yè)工人熟練程度及配置管理、總包施工 設備管理、總包施工方案審核管理、總包施工進度管理、總包施

23、工質量管理、總包安全管理、總包樣 板先行制度管理、總包售樓配合管理。1）總包項目組織架構的管理 有完善的項目組織管理架構，項目經理要有同類項目施工經驗且需與大型房地產公司協(xié)作過，領 導能力、協(xié)調能力強，精力充沛，為人正直；技術經理需大專以上文化，工程師職稱，有同類項目 施工經驗且最好與大型房地產公司協(xié)作過。以上兩人需經甲方考察認定，各專業(yè)施工員需經項目公司專業(yè)工程師考察認定，考察合格后方 可上崗，并在施工過程中一經發(fā)現(xiàn)不合我方要求者，立即通知總包進行更換。2）總包施工設備管理 所有進場大型機械設備均應年檢合格，安裝合格，經相關單位部門驗收合格后方能使用。3）總包施工方案審核管理 臨時用電、安全

24、文明、測量、基坑支護、樁基、施工總組、腳手架、塔吊安裝、防水、消防等 均進行施工方案審核，未經審核或審核不合格，不得施工。4）總包施工進度管理 開工前就進行施工總計劃審核，施工過程中應審核月進度、周進度計劃，并與總計劃進行對比， 不符者應要求總包采取加人加設備或延長作業(yè)時間等措施，及時進行調整，可進行獎罰激勵措施。5）總包施工質量管理 主體施工階段，實行施工樣板先行制度，要求先驗收后隱蔽，鋼筋、水泥、混凝土等先報驗或 試配后使用，重要的施工節(jié)點如混凝土澆灌等實行旁站監(jiān)督，并做好旁站記錄，建筑材料實行先報 審再進場后見證送檢的原則；裝修階段，實行材料樣板封樣制度、施工樣板先行制度，在拆模、砌 筑

25、、抹灰實行必要的停滯點，嚴控砂漿配比的實施，采用口頭、書面、違約金、更換不稱職施工人 員、局部暫停施工等措施。6）總包安全管理 專職安全員需持證上崗并對現(xiàn)場安全管理力度要大，項目公司現(xiàn)場工程師均有權有責對現(xiàn)場安 全進行檢查、監(jiān)督，采用口頭、書面、罰款、局部暫停施工，更換不稱職施工人員等措施。7）總包樣板先行制度管理 所有的分項工程均應進行施工樣板，等樣板得到監(jiān)理、項目公司確認后（需設計研發(fā)中心及設 計院確認的，一同確認） ，方可大面積展開。8）總包售樓配合管理 開盤前，在售樓區(qū)域，堆放的一切材料、設備等應按項目公司的要求撤出；開盤后，要求售樓 區(qū)域與施工區(qū)域隔離，基于二期售樓通道與施工通道共用

26、的情況，制定在銷售展示期間施工通道及 銷售通道管理使用規(guī)定，既要保證展示售樓需要，也要滿足施工需要。根據具體情況進行編制2.2.8 對分包單位的管理要點僅供參考： 1）與總包實行工序面書面交接制度 總包交出工序面，應是已完成且質量合格的，如果工序面不合格，分包可拒絕接受，如果接受， 由分包負責；分包完成后，再書面反交給總包，如質量不合格，總包可拒絕接受，如果接受，由總 包負責。2）與總包簽訂書面配合協(xié)議制度 分包進場前，與總包簽訂書面配合協(xié)議，在安全、文明施工方面，總包有權有責對分包實行管 理，在垂直運輸方面，服從總包安排，如有爭議，由監(jiān)理、業(yè)主工程師協(xié)調。2.2.9 總分包的管理協(xié)調僅供參考

27、： 1）總包管理工作包括： 驗收：分包單位對所承包工程范圍的施工質量、進度和竣工資料的完整性負責；總包負責監(jiān)督、 檢查和有關驗收、竣工資料備案手續(xù)辦理。進度協(xié)調：總包單位應在開工后 * 日內提交分包工程的進出場時間，經甲方監(jiān)理、確認后執(zhí)行； 協(xié)調日常工作，按月提供對各分包工程的進度要求。合同付款： 分包工程在支付進度款時， 分包單位向總包提交形象進度及付款申請， 經總包確認后， 提交監(jiān)理公司、甲方才能向分包單位支付工程款。安全文明施工：分包單位進場后，總包負責對其現(xiàn)場安全和文明施工進行管理；分包工程施工過 程中及竣工后，甲方負責督促分包單位將易破壞部分進行包裝保護。2）總包配合工作包括： 在分

28、包工程施工前，按甲方及分包單位的要求完成有關的土建項目施工，提供具備各分包工程施 工的條件。提供必要的測量定位線；與分包單位核對各分包工程圖紙與總包圖紙間相關聯(lián)的尺寸、標高等數 據是否統(tǒng)一，并對所提交資料的準確性負責。提供工地現(xiàn)有的垂直運輸、腳手架供分包工程使用，如需拆除應報甲方批準； 提供施工、生活用水用電接口，水電費由分包單位負責；提供辦公和生活便利、加工場地等； 提供分包人員、材料、設備進場條件；吊裝、堆放、保管條件； 清理分包工程施工場地；負責在交叉施工過程中，采取措施保護分包工程成品，分包工程的成品遭到破壞， （除當場抓住 破壞者外）全部責任由分包單位承擔80%，總包單位承擔 20%

29、；（具體內容根據合同確定，不能與合同矛盾，或將此內容寫入合同）分包工程竣工后，由分包單位和總包辦理移交手續(xù)，總包負責該分包工程的成品保護工作，移交 后保護不周造成損失概由總包負責；按圖紙、規(guī)范要求等完成分包工程預留預埋（線管須穿通鐵絲） ，修補分包工程施工損壞，完成 分包工程安裝后的修補及塞縫； （具體內容根據合同確定，或將此內容寫入合同）2.2.10 其它僅供參考： 總包在編制 項目總施工進度計劃 時，應充分考慮甲方分包工程和甲方供貨材料的影響， 將其編制在內。施工過程中，總包應按時組織甲方分包工程和甲方供貨材料的進場，為其提供必要的作業(yè) 條件和作業(yè)環(huán)境。各分包商在進場前，項目公司對其施工周

30、期要求進行交底，各分包商按照要求編制施工進度計劃 并上報施工組織設計 ，項目公司聯(lián)合監(jiān)理公司審核施工組織設計中機械設備配置、人力資源配置、 材料供應計劃能否滿足施工進度要求，提出整改意見，反饋給各分包商，各分包商修正后重新報審。根據本項目特點和我司的實際情況，下面列出了在本項目中需要重點加強管理的分包單位，以及對這 些分包的管理要點：1）樣板房裝修、會所精裝修分包單位加強對樣板房、會所裝修單位資質和質量保證體系的審查。樣板房施工工期緊、圖紙和材料的提供時間較遲。監(jiān)理、甲方專業(yè)工程師在審核圖紙時須按設計 使用的功能來進行審核；項目公司需和材料工程師一起選擇主要材料樣板；電視、電話、可視對講 等設

31、備的管線預埋，項目公司對照設計看其是否達到交樓標準要求，提出自己的意見；樣板房施工之前，監(jiān)理、甲方專業(yè)工程師需對施工單位進行水電方面的交接，特別是給水管在進 場至施工完畢后都需加壓力表，以便隨時檢查有無破壞；強化對樣板房、會所裝修材料的檢驗，審查其是否滿足環(huán)保要求；裝修過程中，監(jiān)理、甲方各專業(yè)工程師進行分階段隱蔽工程驗收。督促施工單位對裝修材料進行 保護；裝修完成后，督促施工單位進行設備調試，按照裝修完后的使用功能進行檢查；會所精裝修應注意幕墻、鋼結構與會所主體的配合施工。2）防水分包單位嚴格審查防水施工單位的資質，確保其具有防水施工的能力；加強防水使用材料的檢驗。防水材料進場時，需對其材料的

32、配合比、品質、防水輔材的性能等進 行檢查；做防水層之前，要求總包單位對基層進行檢查，達到條件才允許移交給防水施工單位。防水基層 要處理干凈，陰陽角處做成弧形；甲方、監(jiān)理需對防水施工的每個分項進行驗收，特別是防水層的厚度，管洞口、陰陽角等加強部 位的檢查，進行閉水試驗，檢查無滲漏。防水層做完后，防水分包單位應知會總包單位、其他分包 單位對其加以保護。3）電梯安裝分包單位加強對進場項目經理及施工班組人員資質及該公司質量保證體系的審查，特別要考察電梯公司對 現(xiàn)場項目負責人的授權力度和管理經驗是否滿足我司要求，杜絕不合格人員進場管理和施工；加強對電梯施工管理人員進場后的培訓。特別要注意把我司電梯安裝總

33、計劃及與配合售樓電梯安 裝分計劃對施工單位進行詳細的知會，以便達成共識；審查電梯施工進度計劃、施工組織設計及施工方案的可行性。所有電梯需在監(jiān)理單位和甲方的共 同檢查確認下，才能投入使用；建立電梯施工單位與總包順暢的溝通渠道，以便電梯公司人員盡快熟悉總包的管理要求，避免不 必要的沖突。 （如電梯施工計劃和總包施工計劃是否協(xié)調；前后工序交叉作業(yè)的配合；安全文明施 工及生活區(qū)及加工區(qū)的劃分等） ；督促監(jiān)理單位對電梯安裝的每一分項工序進行檢查，并形成記錄向甲方工程師匯報。甲方對重要 安裝部位視情況進行抽查。并對監(jiān)理的檢查情況進行考核，以便激發(fā)監(jiān)理管理的積極性和責任感；電梯安裝驗收完成后，應及時督促施工

34、單位對遺留的缺陷進行整改，并完成對物業(yè)的培訓和移交；嚴禁電梯安裝公司進行分包（如確有必要，需征得甲方的審核并許可） 。對相應管理人員的更換， 需書面通知甲方并征得同意，否則不能更換。違者將給予罰款處罰。4）門窗施工分包單位5）外墻保溫分包單位6）強電安裝分包單位7）弱電安裝分包單位第三章：項目的范圍劃分項目總平面圖總平面布置原則：根據設計要求及房屋構造特點合理安排布置；根據現(xiàn)場實際地形，最大限度利用施工場地；與總包單位協(xié)調，確保機械擺放、材料堆放及材料加工廠位置滿足施工要求，同時不阻礙施工通道， 不影響銷售展示；現(xiàn)場辦公室區(qū)域應與施工區(qū)域有一定的隔離；水電接口應靠近施工區(qū)域，合理布置水電管線，

35、采用較短路線，同時應盡量避免管線交叉；應滿足文明施工及消防要求?？偝邪淌┕し秶鷦澐?.2.1 標段劃分圖若項目劃分若干標段，則在此節(jié)作一定的描述3.2.2 各標段概況按下表列明各標段概況，并對標段特點作分析表格 某標段概況樓號層數地下室層數結構形式建筑面積2（ M2 ）樓棟數總計 （ 棟） ：建筑面積總計 （M） ：該標段特點分析：視具體情況填寫 該標段估算總包造價：視具體情況填寫專業(yè)分包工程、甲購材料設備及甲定乙購材料設備清單 3.3.1 分包施工范圍劃分原則 在保證工程質量、進度及設計效果的前提下，能由總包單位施工的工程盡量不采用分包形式。專業(yè)性 較強，且總包不具備相應資質的工程應由專業(yè)

36、分包商承包，如防水施工、電梯施工等。3.3.2 專業(yè)分包工程清單例：供參考專業(yè)分包工程清單序號分包工程序號分包工程1施工圍墻工程25陽臺欄桿制作安裝工程2基巖爆破工程26樣板房裝飾63土石方工程27樣板房空調設備供貨與安裝工程4擋土支護工程28有線電視綜合信息網入網工程5樁基工程29室外環(huán)境欄桿制作安裝工程6甲方臨建辦公室工程30不銹鋼信報箱制作安裝工程施工合同7綠化工程31水池防護涂料工程8市政綠化帶臨時圍欄工程32燃氣安全及智能化管理系統(tǒng)工程9會所觀光電梯及自動扶梯采購、安裝工程33室內網球館及大堂空調機供貨與安裝工程10施工用變壓器安裝工程34水泵房設備供貨及安裝工程合同 （ 甲分包 ）

37、11人防地下室防護設備制作安裝工程35會所窗簾制作安裝合同12防水工程36屋頂泛光照明工程13白蟻防治施工工程37變配電所及外線高壓電纜安裝工程14網球館專業(yè)施工工程38瀝青混凝土路面及道牙15燃氣安裝工程39室內網球場及中心賽場彈性面層施工工程16幕墻和鋼結構工程40智能化設備采購及安裝工程17電梯招標工程41發(fā)電機環(huán)保降噪安裝工程18廣告牌鋼結構施工合同42停車場標識及劃線施工19景觀假山塑石工程43落地窗防護欄制作安裝工程20會所及網球館室內裝飾工程44邊坡支護工程21室外給水及室外消防管網工程承包合同45臨時電梯安裝工程22網球館室內裝修施工合同46廣播音響設備安裝工程23水景工程47

38、土石方測量工程24前廣場 會所及網球館景觀照明安裝工程48外墻保溫工程3.3.3甲購材料設備及甲定乙購材料設備清單例，供參考甲購材料設備清單（具體按合同確定）序 號編號材料（設備）名稱序 號編號材料（設備）名稱1GW-JG-01室外工程的環(huán)境雕塑、小品、黃蠟 石、卵石、體育、游戲、休閑設施 等26GW-JG-03室外木制構件工程2GW-JG-02消防報警設備27GW-JG-04室外特種石材甲定乙購材料設備清單（具體按合同確定）序 號編號材料（設備）名稱序號編號材料（設備）名稱一建筑裝飾材料一建筑裝飾材料1GW-JDYG-01住宅外墻磚20GW-JDYG-20鋁型材2GW-JDYG-02會所外墻

39、磚21GW-JDYG-21鋁合金門窗玻璃73GW-JDYG-03電梯廳及前室地磚22GW-JDYG-22五金配件4GW-JDYG-04電梯廳及前室墻磚5GW-JDYG-05架空層地磚二安裝材料6GW-JDYG-06架空層墻磚23GW-JDYG-23母線槽7GW-JDYG-07玻璃磚24GW-JDYG-24電纜橋架（ A*B）8GW-JDYG-08泳池專用瓷磚25GW-JDYG-25三箱（電表、 照明、 動力）9GW-JDYG-09室外鋪地水泥磚26GW-JDYG-26應急照明10GW-JDYG-10室外石材27GW-JDYG-27出口指示燈（單、雙面）11GW-JDYG-11外墻涂料28GW-

40、JDYG-28風機12GW-JDYG-12陽臺欄桿及防腐涂料工程29GW-JDYG-29潛污泵13GW-JDYG-13入戶門30GW-JDYG-30泡沫罐14GW-JDYG-14電梯前室門31GW-JDYG-31減壓閥15GW-JDYG-15管井門32GW-JDYG-32消火栓16GW-JDYG-16入戶門鎖33GW-JDYG-33開關插座17GW-JDYG-17防火卷簾34GW-JDYG-34PVC 電線管18GW-JDYG-18屋面保溫材料35GW-JDYG-35電梯廳、住宅大堂燈具19GW-JDYG-19鋼制防火門36GW-JDYG-36廚房煙道第四章：項目的組織架構與管理原則項目公司組

41、織架構4.1.1 項目公司組織架構以構架圖形式表示，具體到員工個人的崗位及姓名（須符合公司相關規(guī)定）4.1.2 項目公司工作職責及崗位職責按項目公司崗位設置情況編寫：1）項目公司工作職責：2）項目公司總經理工作職責3）項目公司總工工作職責4）本項目土建工程師工作職責5）本項目電氣工程師工作職責6）本項目給排水工程師工作職責7）本項目暖通工程師工作職責8）項目公司對總包單位及監(jiān)理單位的管理原則4.2.1 總包單位管理原則 （僅供參考）1 ）總包單位管理原則：利用合同條款和完善的管理制度對施工單位規(guī)范管理，有效控制，以充分調動 施工單位的工作自主性和積極性，達到互利雙贏的效果。2）對總包項目班子的

42、管理：要求總包單位項目班子機構健全，符合投標文件和合同的規(guī)定，項目經理 和技術負責人應經甲方考察認可，施工五大員應持證上崗；3）對項目管理程序的管理： 項目施工應制定施工組織設計和各項施工方案， 施工過程程序應遵循施工 合同、建設工程質量管理條例、建設工程監(jiān)理規(guī)范以及甲方各項工程管理制度中的各項規(guī)定，工序 交接、工序驗收、隱蔽驗收、中間驗收、往來函件等均應按規(guī)定程序進行。4）現(xiàn)場配合協(xié)調的原則：總包單位負責項目施工現(xiàn)場的總體配合協(xié)調工作，配合各參與建設的單位， 為各分包單位提供施工條件，并對其進行質量、安全各方面的總包管理。總包單位應對甲方各種銷 售行為進行配合和提供協(xié)助5）文函往來管理原則：

43、 總包單位與各單位的文函往來應遵守合同及其他管理制度的規(guī)定， 對加方發(fā)文 應在規(guī)定期限內進行回復， 對甲方指令應貫徹執(zhí)行并進行回復， 如有異議的應在規(guī)定期限內進行書 面回函。6）安全文明施工管理原則： 總包總體負責施工現(xiàn)場安全文明施工管理， 應制定專項安全文明施工管理 方案，成立安全文明施工領導小組，安全主任應持證上崗；協(xié)調管理現(xiàn)場參與建設各單位的安全文 明施工，接受甲方監(jiān)理及政府職能部門進行安全文明施工檢查。4.2.2 監(jiān)理單位管理原則 （僅供參考）項目公司應為監(jiān)理機構創(chuàng)造良好的工作條件，明確工作授權，使監(jiān)理機構能按照我司工程管理思 想和要求開展監(jiān)理工作。監(jiān)理機構在按建設工程監(jiān)理規(guī)范 、監(jiān)理

44、合同、經甲方審批的監(jiān)理規(guī)劃及細則開展現(xiàn)場監(jiān)理工作 的同時，接受甲方項目工程組的現(xiàn)場管理和指令。項目總監(jiān)理工程師受甲方工程經理的直接領導，項 目總監(jiān)和甲方項目工程組專業(yè)工程師共同統(tǒng)籌管理監(jiān)理機構其他監(jiān)理人員的監(jiān)理工作。工程經理每月 考核項目總監(jiān)的工作，項目總監(jiān)和甲方項目工程組專業(yè)工程師每月共同考核監(jiān)理人員的工作?？偙O(jiān)職責：建設工程監(jiān)理規(guī)范規(guī)定的監(jiān)理職責；甲方工程經理關于工程管理指派的其他工作。監(jiān)理人員職責： 建設工程監(jiān)理規(guī)范規(guī)定的監(jiān)理職責；甲方工程組關于工程管理而指派的其他工 作，甲方工程現(xiàn)場指令。激勵機制：根據監(jiān)理合同制定相應的激勵機制和現(xiàn)場補貼方案，鼓勵監(jiān)理機構各監(jiān)理人員。監(jiān)理工作檢查要點：

45、詳公司作業(yè)文件第五章：工程進度管理項目總體開發(fā)計劃該項目分幾期開發(fā)，各期開工、竣工時間（須滿足公司總進度計劃要求）項目公司工程施工進度節(jié)點計劃僅供參考） 1 ） 一標段 * 棟，* 組團* 棟開工日期： 20* 年 * 月 * 日竣工日期： 20* 年 * 月* 日（完成土建竣工驗收， 要求建筑物內外裝修及室外環(huán)境全部完成） ；20* 年 * 月*日（取得竣工驗收備案回執(zhí)） ；合同總工期： * 日歷天2）單項分項工程工期約定：承包人必須滿足以下單項分項工程工期 ，以通過監(jiān)理工程師及發(fā)包人代表驗收簽字確認的時間為準。（1）主體結構封頂： 20* 年 * 月* 日（2）樣板房的主體、砌體、外墻工程

46、完成：20* 年 * 月 *日（3）外墻施工（外架拆除）完成： 20* 年 * 月* 日（4）室外工程（包括室外管網及景觀工程）完成：20* 年 * 月* 日（5）樣板房及周邊環(huán)境展示開放： 20* 年 * 月* 日工程進度計劃的特點具體描述工程進度控制措施 5.4.1 總包施工進度計劃審核 僅供參考：總包單位確定后，項目開工前，總承包商根據施工合同要求編制施工組織設計和項 目總施工進度計劃 ，上報監(jiān)理公司。監(jiān)理公司審核總承包商項目總施工進度計劃的合理性和可行性，與以及施工組織設計中有關 施工進度計劃的技術保證措施和項目管理保證措施的有效性。審核通過后，則轉送項目公司審核。項目公司著重審核總承

47、包商 項目總施工進度計劃 與施工組織設計 的各關鍵工期節(jié)點的符合性。 對其中配合銷售的工作應由具體的安排。對其中的不符合項，督促總包單位進行整改；審批通過后的項目總施工進度計劃將作為總包合同 的一部分?？偝邪贪磁鷾实捻椖靠偸┕みM度計劃組織施工，監(jiān)理公司按此計劃進行監(jiān)督。施工過程中施工進度計劃審核 僅供參考：施工總承包商按照項目總施工進度計劃編制施工月度計劃，并細化至周計劃、以至于 日計劃，項目公司工程部予以審核各細部計劃與項目總施工進度計劃的符合性和合理性。5.4.3 總包施工協(xié)調管理 僅供參考：對于甲方分包工程和甲方供貨材料，總承包商按合約規(guī)定收取總包管理費，將其納入總包 管理范圍之內。

48、總包在編制 項目總施工進度計劃 時，應充分考慮甲方分包工程和甲方供貨材料的影響， 將其編制在內。施工過程中，總包應按時組織甲方分包工程和甲方供貨材料的進場，為其提供必要的作業(yè)條件和作業(yè) 環(huán)境。10項目公司負責協(xié)調和監(jiān)督總包和甲方分包程、甲供材料供應商的關系?？偝邪贪凑枕椖靠偸┕みM度計劃和各細部施工計劃，組織施工。 每周監(jiān)理例會，項目公司和監(jiān)理公司負責審核上周工程完成情況，與上周施工計劃作對比，對工期滯 后情況，監(jiān)理公司協(xié)助總承包商查明原因，制定切實可行的趕工措施方案，以滿足月度施工計劃，該方案 報項目公司存檔。每月總承包商提交工程月報 ，項目公司和監(jiān)理公司負責審核上月工程完成情況，與上月施工

49、計劃 作對比，對工期滯后情況，監(jiān)理公司協(xié)助總包查明原因，制定切實可行的趕工措施方案，趕工效果應體現(xiàn) 在下月施工進度計劃中，以滿足項目總施工進度計劃 ，該方案報項目公司存檔。5.4.4 獎懲機制除了一般的獎懲制度外，在合同中、施工過程中根據需要，增加關鍵節(jié)點獎懲機制：配合銷售工作、 主體封頂、外架拆除等。工期目標處罰措施： （此部份應綜合考慮成本及合同約定）例： 僅供參考1）施工過程中的節(jié)點計劃處罰標準：每一棟樓的每一個關鍵節(jié)點每拖延一天處罰20000 元。每一棟樓設三個關鍵節(jié)點，即結構封頂、外腳手架拆除、單體竣工。2）整體工程的竣工備案計劃，每拖延一天處罰 5 萬元，不足一天按一天算。 （考慮

50、與合同的約定是否相 符，是否可以改為后期的工程款的支付也予以順延）5.4.5 甲方分包工程施工進度計劃控制僅供參考：各分包商在進場前，項目公司對其施工周期要求進行交底，各分包商按照要求編制施工 進度計劃 ，并上報施工組織設計 （專項施工方案） ，項目公司聯(lián)合監(jiān)理公司審核施工組織設計中 機械設備配置、人力資源配置、材料供應計劃能否滿足施工進度要求，提出整改意見，反饋給各分包商， 各分包商修正后重新報審。5.4.6 項目公司內部計劃協(xié)調 僅供參考：項目公司與成本管理中心、設計研發(fā)中心、營銷策劃中心溝通，在充分考慮：總包、分包、 甲供、限價及指定品牌材料清單、招投標計劃、設計計劃、營銷計劃的基礎上，

51、根據項目總控制計劃 要求，編制切實可行的相關工作計劃：當施工計劃、 招投標計劃、 設計計劃、 營銷計劃中某一項發(fā)生變化時， 項目公司組織召開工程協(xié)調會， 在不影響公司項目總體計劃關鍵目標的前提下，協(xié)調調整各有關計劃；對影響公司項目總體計劃 關鍵目標的，應上報公司總經理層。項目公司將調整后的項目實施計劃下發(fā)至監(jiān)理公司和總承包商，總承包商相應調整施工計劃，重 新報監(jiān)理公司和項目經理部審核。第六章：工程質量及安全文明管理工程質量與安全管理目標6.1.1 工程質量管理目標僅供參考）達到合同質量標準（以量化指標說明，如有效投訴率等）例：11工程質量標準：滿足本合同的技術標準及以下要求：幕墻、鋁合金門窗滲

52、水率為零；廚房、衛(wèi)生間、屋面、地下車庫(室)漏水、滲水率為零；外墻磚應精確排磚，不得使用小于半磚的外墻磚鋪貼，要求密縫鋪貼的飾面磚，接縫寬度為 1.0mm 0.2mm；抹灰及涂飾面：要求達到高級抹灰和高級涂飾標準，并滿足以下要求；項次項目允許偏差 (mm)檢驗方法1立面垂直度2用 2m垂直尺檢查2表面平整度2用 2m 靠尺檢查3陰陽角方正2用直角檢測尺檢查拉5m線,不足 5m 拉通線,用鋼尺檢4墻裙、勒腳上口直線度2查墻面及地面不允許出現(xiàn)空鼓和裂縫、裂紋(包括結構裂縫和抹灰裂縫裂紋)標準層凈高 hH-a-2cm，其中 H為建筑層高， a 為樓板結構厚度。室內墻體抹灰層厚度不超過 2cm。飾面磚

53、粘貼的允許偏差：項次項目允許偏差( mm)檢驗方法外墻面磚內墻面磚1立面垂直度21用 2m 垂直檢測尺檢查2表面平整度21用 2m 靠尺和塞尺檢查3陰陽角方正22用直角檢測尺檢查4接縫直線度21拉 5m線，不足 5m 拉通線，用鋼直尺檢查5接縫高低差10.5用鋼直尺和塞尺檢查6接縫寬度11用鋼直尺檢查主體外立面施工時底部先行施工部分，在其后施工上部的外立面時必須同底部先行施工部分的外 立面在質量、顏色、排磚等各方面保持一致。樓面水泥砂漿找平層施工前結構面需清洗干凈，閉水檢查，修補裂縫，不滲漏后方可施工找平層。7.1.2.2 投訴率目標項目入伙時：總投訴率 90 條每百戶的有效投訴率；墻體開裂投

54、訴率 0.1 條每戶的有效投訴率；12衛(wèi)生潔具投訴率 0.1 條每戶的有效投訴率；門窗投訴率 0.2 條每戶的有效投訴率；裝飾投訴率 0.2 條每戶的有效投訴率；電氣投訴率 0.1 條每戶的有效投訴率；給排水投訴率 0.1 條每戶的有效投訴率；部品投訴率 0.2 條每戶的有效投訴率；樓板開裂投訴率 0.05 條每戶的有效投訴率；衛(wèi)生間滲漏率 0.01 條每戶的有效投訴率。. . .6.1.2 安全文明施工管理目標安全施工管理目標 例： 僅供參考實現(xiàn)安全生產達到 “五無”目標，即無死亡、無重傷、無火災、無中毒、 無倒塌；一般安全事故頻率控制 在 1.2 以內，安全達標。文明施工管理目標 達到重慶

55、市文明施工和標準化工地的要求，爭創(chuàng)市級文明建筑工地。售樓環(huán)境的文明施工要求售樓環(huán)境區(qū)域與施工區(qū)域必須用圍板分隔，圍板高度不低于1.8m，圍欄外部應做簡易裝飾，色彩與周圍環(huán)境協(xié)調；為了保證看樓人員的安全，現(xiàn)場必須設置足夠的安全指示牌，標明看樓人員安全注意事項；售樓環(huán)境區(qū)域內施工現(xiàn)場的管理人員、作業(yè)人員必須配佩工作卡。工作卡由總包單位制作，工作 卡內應有本人相片、姓名、所屬單位、工種或職務，管理人員和作業(yè)人員的標卡應分顏色區(qū)別；售樓環(huán)境區(qū)域內嚴禁堆放材料，注意防火，并配備必要的防火器具，以及派專人對該區(qū)域內的衛(wèi) 生進行清潔、清理垃圾，施藥除“四害” ;施工單位若要在售樓區(qū)內施工，必須經甲方的同意。

56、質量與安全管理獎罰措施(根據合同約定執(zhí)行，若項目公司的獎懲能達到 平衡，不另增加成本可以考慮進行獎勵)質量與安全管理指導思想6.2.1 優(yōu)選隊伍，杜絕多層轉包(僅供參考)選擇承包方時，要考察承包方的成本構成、管理組織架構是否適應我們的成本控制目標是有必要的。杜絕層層轉包是我們選擇承包商的重要指標。優(yōu)選選擇高效、重信譽、管理組織扁平化、管理成本低 的工程公司。136.2.2強化過程監(jiān)督（僅供參考）1）承建商的質量保證體系、管理模式、管理水平、上級公司的支持等對工程質量影響很大。2）強調過程監(jiān)管，加強對監(jiān)理公司的管理，通過監(jiān)理公司實施對承建商嚴格質量控制。3）重點監(jiān)管工程承包商的管理體系是否足夠并

57、有效運作，協(xié)調各方的關系，關注承建商的成本控制，評 價供方的表現(xiàn)。6.2.3利用監(jiān)理的力量，強化質量及安全控制（僅供參考）1） 監(jiān)理單位是現(xiàn)場質量、進度、安全文明管理和施工單位間協(xié)調的主要責任單位，并協(xié)助項目公司進行 成本控制，項目公司依據監(jiān)理合同（包括招標文件、投標書） 、經批準的監(jiān)理規(guī)劃、現(xiàn)行的法規(guī)和規(guī) 范，對監(jiān)理單位進行有效管理和監(jiān)控是一項特別重要的工作，是保證項目管理正常進行的重要保證。2） 現(xiàn)場工程師要經常與監(jiān)理人員進行有效溝通，使其了解公司的管理思路、工作方式，盡快與項目公司 合拍。3）現(xiàn)場工程師要樹立監(jiān)理單位的威信，充分發(fā)揮監(jiān)理單位的作用，為監(jiān)理單位開展工作創(chuàng)造良好的外部 環(huán)境。

58、6.2.4 溝通與支持（僅供參考）1） 溝通活動：與主要承建商，特別是其領導層建立正確的關系，工程應獲得其公司層面的支持。2） 管理與技術支持：設計交底；施工節(jié)點與細部交底；技術標準交底；施工工藝交底；施工組織與配合交底；質量控制點交底；樣板驗收交底。3）財務支持：按合同及時支付。工程質量管理措施6.3.1 圖紙會審制度（僅供參考） 開工前，由項目公司組織，總承包商、設計院、設計研發(fā)中心、監(jiān)理公司參加，進行設計交底和圖紙 會審，并形成圖紙會審紀要。對設計圖紙中容易忽略、容易出現(xiàn)錯誤的地方進行專項審查。6.3.2 施工單位質量保證體系（僅供參考）總承包商在開工前，根據項目工程特點和合同規(guī)定的質量

59、目標，編制項目質量計劃 ，并上報項目 公司和監(jiān)理公司。項目公司協(xié)助監(jiān)理公司審查其質量保證體系、質量保證措施、主要工程施工方案選擇的14 合理性和有效性，并將意見以書面形式反饋給總承包商進行修改。6.3.3 設備材料進場驗收制度（僅供參考）不論是甲供材料設備、還是承包商供應的材料設備，進場時，施工單位應通知監(jiān)理、甲方對照合同要 求、樣板以及相關標準規(guī)范進行驗收，影響結構和使用功能的，還要按照要求進行見證取樣試驗。未經檢驗合格，任何材料不得使用在工程上。 對檢驗不合格者，應將該設備材料做上標志，進行隔離，并盡快作退場處理。6.3.4 戰(zhàn)前培訓制度（僅供參考）6.3.4.1 戰(zhàn)前培訓對象戰(zhàn)前培訓是指

60、在重要的分部分項工程施工之前，由項目公司工部組內部組織的關于該項工程施工管理 要點的培訓、學習制度。培訓由項目公司的總工負責組織，整個項目的工程管理人員必須全體參加。需進行培訓的分部分項工程包括：土方工程、擋土支護工程、基礎工程、主體工程、砌體工程、建筑 裝飾工程、屋面及防水工程、樓地面工程、門窗工程、電氣工程、給排水工程、通風與空調工程、電梯工 程、樣板房及精裝修工程、室外環(huán)境及綠化工程、驗樓及入伙，以及其他有必要進行培訓的工程。6.3.4.2 培訓時間培訓時間為各分部分項工程開始實施前一周。6.3.4.3 培訓制度要求1）項目總工在培訓開始前三天知會負責講評的工程師做好講評的準備工作。該工