1、廣益農(nóng)貿(mào)大市場規(guī)劃及招商銷售方案2012年10月1招商目的1、提振市場投資信心，以租促售，營造商業(yè)氛圍；2、把握商業(yè)業(yè)商，進(jìn)行前期培育，盤活整個(gè)農(nóng)貿(mào)市場，盡快把安置區(qū)的商戶整體搬遷到市場來，實(shí)現(xiàn)早搬入、早營業(yè)。主題提煉匯聚萬家之精華，造就農(nóng)貿(mào)第一城2周邊商業(yè)業(yè)態(tài)素描：1. 西河中心區(qū)集中了本區(qū)域的主要生活商業(yè)配套： 包括藥店、小型超市、建材、服裝、美容美發(fā)、醫(yī) 院診所、賓館、銀行。2. 西河鎮(zhèn)廣場至鎮(zhèn)政府路商業(yè)：主要為美容美發(fā)，賓館、以及安置區(qū)等南雜店3. S225大街業(yè)態(tài)：主要為汽車、機(jī)械維修類店鋪；靠廣場附件有批發(fā)超市、餐飲、醫(yī)院、鞋店、服裝店等4. 半邊街大街業(yè)態(tài)：主要為服裝、美容美發(fā)、

2、賓館、五金類店鋪；5. 滑石場業(yè)態(tài)：主要為服裝、美容美發(fā)、賓館、五金類店鋪；3周邊商業(yè)業(yè)態(tài)綜述：廣場附近的商業(yè)配套為本地區(qū)居民的生活提供了基本配套，但是數(shù)量較少，種類單一，檔次屬于中低檔；汽修、特產(chǎn)店集中，與本地普通居民日常需求關(guān)聯(lián)不大；銀行、超市、服裝店等業(yè)態(tài)不完善，難以滿足消費(fèi)者高層次的需求；周邊道路（半邊街、鎮(zhèn)政府路、S225）業(yè)態(tài)凌亂，不完整，為本案在商業(yè)上的提升形成基礎(chǔ)。滑石場商業(yè)氛圍相對成熟，本案可利用相對靠近的位置，以主題街區(qū)的特色形成對該區(qū)域業(yè)態(tài)的補(bǔ)充。4商業(yè)布局原則：1、控制業(yè)態(tài)檔次：在招商主體店的選擇及后期租賃協(xié)助中，有意識地契合“社區(qū)精品體驗(yàn)街區(qū)”定位；2、通過商鋪面積選

3、擇商業(yè)業(yè)態(tài)：在招商店的選擇上，根據(jù)商鋪面積選定特定業(yè)態(tài)及商家；3、 形成對周邊業(yè)態(tài)的補(bǔ)充和完善：西河具備一定的基本生活配套，但是不完整，本案的業(yè)態(tài)布局應(yīng)對其形成補(bǔ)充，并成為區(qū)域的特色商業(yè)中心。5業(yè)態(tài)及布局建議：一、零售型社區(qū)業(yè)態(tài)：中小型超市藥店家居飾品店服裝鞋帽店6干洗店書報(bào)廳西點(diǎn)面包店 煙酒專營店美容美發(fā)店鮮花水果店通信店7零售型商店建議布局在住宅商鋪：形成相對集中的生活類業(yè)態(tài)區(qū)域；2. 位于小區(qū)主要出入口附近，方便社區(qū)居民購物。該部分商鋪面積在50-100方，大部分在50方左右，底層面積在50方左右,適中的面積適合此類小規(guī)模店鋪經(jīng)營。具體根據(jù)實(shí)際情況及店面大小做適當(dāng)調(diào)整。8二、服務(wù)型社區(qū)業(yè)

4、態(tài)銀 行流行服裝店茶坊咖啡店西餐廳9美容店保健按摩休閑形象設(shè)計(jì)游戲娛樂高及運(yùn)動(dòng)休閑10服務(wù)型社區(qū)業(yè)態(tài)主要布局于3、5號棟：1.吸引城中心及周邊溢出消費(fèi)人群;2. 主要業(yè)態(tài)與沿線現(xiàn)有商鋪形成區(qū)分；3.此處大面積二層商鋪適合較大規(guī)模的商家入駐。此類商家的進(jìn)駐對于商業(yè)街氛圍的形成起較大的拉動(dòng)作用，因此需要主動(dòng)聯(lián)絡(luò)商家，進(jìn)行招商,并出臺優(yōu)惠政策。11 商鋪布局建議：121根據(jù)商鋪大小選擇性招商。幢號商鋪房號數(shù)量面積（平米）建議招商業(yè)態(tài)1幢50平米左右五金、水暖、建筑輔助材料200地板、燈飾展示、或百貨商品批發(fā)2幢美容美發(fā)、形象設(shè)計(jì)、音像，洗衣店等3幢、5幢流行服裝店、鞋帽專賣、飾品、家居床上用品等3幢

5、、5幢后鋪及車庫特色小吃、燒烤等飲食、早點(diǎn)、夜宵等休閑餐飲3幢、5幢15層生活超市、大型家私、休閑會所、大型娛樂機(jī)構(gòu)6幢攤位和商鋪蔬菜、肉食、水果等農(nóng)產(chǎn)品零售與批發(fā)8幢建材衛(wèi)浴、燈飾家私保健按摩招商策略：13 招商優(yōu)惠方式建議：免租期進(jìn)駐：目前項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不成熟，預(yù)留免租期可用作店面裝修，觀察市場培育的效果。本案可設(shè)定免租期為12個(gè)月，36個(gè)月，特殊鋪面、主力店品牌商家另行協(xié)商考慮。租金付款方式設(shè)定：1、一次性繳納3年租金者，免租期延長12個(gè)月。從第二年開始每年租金遞增10%；2、一次性繳納6年租金者，免租期延長36個(gè)月。從第二年開始每年10%；14 周邊家貿(mào)市場行情分析：類別規(guī)格年租金元

6、/年區(qū)域地段肉檔1.2*2.15000-8000新化勞動(dòng)局門面,簽一年免半年租金菜檔1.2*2.14000-8000魚雜貨門面1.2*2.15000-9000新化城南市場,簽一年合同,無免租金優(yōu)惠肉檔1.2*2.110000菜檔1.2*2.18000門面1.2*2.120000西河趕集攤位400-800板子10元/天各鄉(xiāng)鎮(zhèn)集市攤位10-15元/天15本農(nóng)貿(mào)市場參考月租金根據(jù)周邊農(nóng)貿(mào)市場租金的水平,但考慮到招商及商業(yè)氛圍培育期需要，可適當(dāng)降低租金水平，同時(shí)需考慮到公司的利益，不可將租金設(shè)置過低。建議以上述年租金價(jià)為底線,優(yōu)惠政策為簽三年免一年,第二年為優(yōu)惠價(jià),前提是需一次性交付租金。序號項(xiàng)目類別

7、數(shù)量規(guī)格（長*寬）租金（元/年）1231干貨區(qū)181.2*2.0m0200025002鹵食區(qū)80200025003豆制品120200025004水果區(qū)100200025005蔬菜區(qū)220200025006肉食區(qū)270250035007水產(chǎn)區(qū)120200025008家禽區(qū)75.45*40 300035009熟食區(qū)35.3*40 3000350010早點(diǎn)區(qū)33*5.10 3000350011炒貨區(qū)22.7*3.650 2500300012冷凍食品區(qū)75.54*40 3000400013商鋪283*4(有門)04000600016序號優(yōu)惠政策1先報(bào)名者（前提是已交訂金），可享受優(yōu)先選攤位/鋪面的權(quán)利

8、2所有報(bào)名者交納保證金簽訂協(xié)議后，可享受一年免租金期，只須交納管理費(fèi)50元/月3殘疾人、軍烈家屬可另享受租金9折優(yōu)惠，并免管理費(fèi)，衛(wèi)生費(fèi)用等。 優(yōu)惠政策17本地商鋪行情分析： 店鋪面積年租金月租金(元/平米/月)區(qū)域地段西河精剪坊7222800元/年26.39西河S225線上新中源陶瓷408000/年16.67西河S225線上老海批發(fā)部7012000元/年14.29滑石街邊美的照明403000元/年6.5鎮(zhèn)政府對面老街不鋼店3012000元/年33.33老街半街不鋼店307000元/年19.44半邊街半邊街店408500元/年17.71半邊街垣旺超市4012000元/年25孟公街尾香街餅城20

9、36000元/年150孟公街中老王批發(fā)部407000元/年14.58孟公街頭平均日租金（去掉最高和最低）20.9218本項(xiàng)目參考月租金銷售單價(jià)總價(jià)月租金年租金回報(bào)率5300元265000元20.92元/平米/月12552元/年4.7%12.00元/平米/月7200元/年2.7%根據(jù)周邊商鋪日租金的水平,本案商鋪日租金在20.92元/平米/月時(shí)，回報(bào)率適中。但考慮到招商及商業(yè)氛圍培育期需要，可適當(dāng)降低租金水平，同時(shí)需考慮到已購業(yè)主的利益，不可將租金設(shè)置過低。/平米/月為底線。注：此處設(shè)定面積為50平米19條件日租金（元/平米/月） 第1年第2年第3年第4年第5年第6年平均一次性繳納3年租金；免租

10、期延長至12個(gè)月。01213.2一次性繳納6年租金；免租期延長至36個(gè)月。01213.214.5215.9717.579.2注：此處設(shè)定初始日租金為12元/平米/月，按10%遞增，簽約客戶合同期內(nèi)按固定價(jià)收取，20根據(jù)以上分析：日租金設(shè)定在12元/平米/月時(shí)，采用上述招商優(yōu)惠方式，租金水平將產(chǎn)生較強(qiáng)競爭力。因此，可以考慮以12元/平米/月為底線，根據(jù)不同商鋪的大小和位置，以及商家品牌優(yōu)勢，設(shè)定租金水平。21 優(yōu)惠政策序號優(yōu)惠政策1先報(bào)名者（前提是已交訂金），可享受優(yōu)先選門面的權(quán)利2所有報(bào)名者交納保證金簽訂協(xié)議后，可享受一年免租金期，只須交納公共費(fèi)用0.9元/平米/月,公共費(fèi)用包括(衛(wèi)生清理費(fèi)、

11、公共電費(fèi)、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)等)3租賃期間，有優(yōu)先購買房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)利，只針對公司自有門面。4殘疾人、大學(xué)生創(chuàng)業(yè)可另享受租金9折優(yōu)惠，并免管理費(fèi)。）其中大學(xué)生應(yīng)為近三年畢業(yè)大學(xué)生）221招商商鋪先租后售，帶租約銷售，保證業(yè)主租金收益,同時(shí)保證商戶利益；2購買其他商鋪者，可選擇獲贈(zèng)其所購鋪面的租憑合同，享受未來租金收益；（確保招商成功后執(zhí)行，同時(shí)需根據(jù)商鋪位置設(shè)定租金水平，避免高風(fēng)險(xiǎn)。）有意向租賃商鋪者，可根據(jù)其經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)模予以租賃，并在簽定租賃合同后銷售。3. 銷售時(shí)機(jī)選擇：前期以商街宣傳和招商為主，在50%以上招商任務(wù)完成后主推銷售,并可將折扣價(jià)格提高；此階段投資者對經(jīng)營前景具較大想象空間。 4

12、. 優(yōu)先權(quán)：主營商家在同等條件下?lián)碛猩啼伒膬?yōu)先續(xù)簽權(quán)和購買權(quán)；小區(qū)住戶自營或投資商鋪，在同等條件下享有優(yōu)先權(quán)。銷售策略：23對于成功招商的招商專員,應(yīng)設(shè)立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。農(nóng)貿(mào)市場攤位 開業(yè)前凡超過60個(gè)以上的，每超過一個(gè)每攤位獎(jiǎng)勵(lì)100元商 鋪 開業(yè)前超過30個(gè)以上的，每超過一個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)200元， 商場整層招租成功簽約的獎(jiǎng)勵(lì)1000元/戶。 招商獎(jiǎng)勵(lì)強(qiáng)勢廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢，讓全鎮(zhèn)及鄰鎮(zhèn)甚至縣城人民過 來消費(fèi)。在其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)通往縣城的路口等重要路段設(shè)廣告宣傳指引牌,廣告主題目“消費(fèi)購物新去向,吃喝玩樂在西河”,引導(dǎo)領(lǐng)鎮(zhèn)消費(fèi)者以后批發(fā)購物沒必要跑縣城不定期的搞文藝匯演，吸引市民前來觀光消費(fèi)，積聚人氣。

13、招產(chǎn)品展銷會，年貨展銷會，或汽車展銷會等商業(yè)活動(dòng)，通過廣告宣傳吸引各鎮(zhèn)消費(fèi)者前來，不定期的積聚人氣 商業(yè)氛圍241、 現(xiàn)場招商 在商貿(mào)中心現(xiàn)場設(shè)立招商部（設(shè)市場管理部或售樓部），現(xiàn)場咨詢招商事宜2、 設(shè)計(jì)招商手冊或DM單 設(shè)計(jì)制作內(nèi)容詳細(xì)的招商手冊，說透生意機(jī)會和生意成本，作為項(xiàng)目的宣傳資料，A：利用縣內(nèi)協(xié)會資源，進(jìn)行品牌商戶洽談及資料派發(fā)；B：在招前前期階段，采取定人定點(diǎn)的方式，造訪品牌商家，派發(fā)宣傳資料，進(jìn)行定向招商，3、 新聞推廣及廣告招商 A；在招商階段，在媒體上（新化臺、孟公、爐觀等周邊媒體）發(fā)布招商信息，同時(shí)考慮可通過新聞推廣方式，進(jìn)行一定的媒體炒作。B；在三大碗樓頂上樹立招商廣告

14、牌，以便吸引更多的過路的商家關(guān)注。4、 派單 給各類的目標(biāo)客戶送去招商畫冊，既可摸清商戶想法，又可以和客戶建立良好的關(guān)系。5、 報(bào)紙或（DM，百域廣告）廣告、短信群發(fā)6、 活動(dòng)推廣* 邀請產(chǎn)業(yè)政府領(lǐng)導(dǎo)，行業(yè)協(xié)會，知名商家代表親臨現(xiàn)場，增進(jìn)投資者信心，需先前進(jìn)行推廣積累一家資源再進(jìn)行。 推廣策略25序號項(xiàng)目名稱投放地段數(shù)量估計(jì)費(fèi)用（元）備注1樓頂廣告牌三大碗樓上210000或國斌超市樓上那塊2門面門頭噴繪每個(gè)門面上12010000招牌位，農(nóng)貿(mào)市場、商場外墻廣告、3招商手冊派發(fā)50004000派發(fā)目標(biāo)客戶4DM單或百域派發(fā)100003000派發(fā)目標(biāo)客戶5媒體廣告電視臺410000新化電視臺，部分鄉(xiāng)

15、鎮(zhèn)臺6路燈廣告路燈位14000西河自有路燈位7短信群發(fā)手機(jī)號碼段100006008合 同簽約客戶50010009宣傳車外宣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)集市5000500010其他不可預(yù)計(jì)費(fèi)用4000011合計(jì)87600費(fèi)用預(yù)算26商業(yè)服務(wù)中心職能：專業(yè)商業(yè)管理部門，統(tǒng)一管理。確保良好商業(yè)氛圍；租戶管理：完善管理租戶檔案；審定商家經(jīng)營內(nèi)容、商鋪裝修風(fēng)格；租戶協(xié)調(diào)，了解商家的情況，協(xié)助商家經(jīng)營。項(xiàng)目推廣：舉辦各類活動(dòng)，提升人氣，促進(jìn)商家營業(yè)額增長，提升租賃物業(yè)的租金水平。商業(yè)管理部門：27商家替換，持續(xù)招商在項(xiàng)目第一次成功招商后，經(jīng)過項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營，經(jīng)營團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目運(yùn)營的各個(gè)時(shí)間階段，根據(jù)各商家的運(yùn)營狀況以及各個(gè)階段的商家品牌調(diào)整策略，對商家進(jìn)行調(diào)整，使商街具有持久活力。財(cái)務(wù)管理、績效管理、法務(wù)支持制定和管理預(yù)算、處理應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款；審定經(jīng)營績效，處理項(xiàng)目運(yùn)營中的各種法律事務(wù)，包括違約欠租等，維護(hù)業(yè)主的利益。28招商時(shí)機(jī)選擇：10月中上旬啟動(dòng)招商工作；11月開始商業(yè)街正式推廣。2013年元月1號開業(yè)（農(nóng)貿(mào)市場）建議：適當(dāng)拉長招商期