1、 目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc112342933 第一部分項目概述 PAGEREF _Toc112342933 h 3 HYPERLINK l _Toc112342934 可行性研究報告的編制背景 PAGEREF _Toc112342934 h 3 HYPERLINK l _Toc112342935 （一）可行性研究報告名稱 PAGEREF _Toc112342935 h 3 HYPERLINK l _Toc112342936 （二）可行性報告編制單位 PAGEREF _Toc112342936 h 4 HYPERLINK l _Toc11234293

2、7 （三）可行性研究報告的編制依據(jù) PAGEREF _Toc112342937 h 4 HYPERLINK l _Toc112342938 項目現(xiàn)場概況 PAGEREF _Toc112342938 h 4 HYPERLINK l _Toc112342939 可行性研究結論 PAGEREF _Toc112342939 h 5 HYPERLINK l _Toc112342940 第二部分項目宏觀投資環(huán)境及市場研究 PAGEREF _Toc112342940 h 6 HYPERLINK l _Toc112342941 項目所在城市宏觀投資背景 PAGEREF _Toc112342941 h 6 HY

3、PERLINK l _Toc112342942 （一）城市的基本背景 PAGEREF _Toc112342942 h 6 HYPERLINK l _Toc112342943 （二）全市宏觀經(jīng)濟形勢 PAGEREF _Toc112342943 h 7 HYPERLINK l _Toc112342944 二、天津房地產(chǎn)市場概況 PAGEREF _Toc112342944 h 10 HYPERLINK l _Toc112342945 （一）房地產(chǎn)投資勢頭強勁 PAGEREF _Toc112342945 h 11 HYPERLINK l _Toc112342946 （2）土地市場相對疲軟 PAGERE

4、F _Toc112342946 h 11 HYPERLINK l _Toc112342947 （三）房價快速增長 PAGEREF _Toc112342947 h 11 HYPERLINK l _Toc112342948 （四）市場供需基本平衡，但需求相對趨緊 PAGEREF _Toc112342948 h 13 HYPERLINK l _Toc112342949 （5）2006年市場供需預測分析 PAGEREF _Toc112342949 h 14 HYPERLINK l _Toc112342950 （六）市場特征分析 PAGEREF _Toc112342950 h 15 HYPERLINK

5、l _Toc112342951 三、項目周邊市場情況 PAGEREF _Toc112342951 h 17 HYPERLINK l _Toc112342952 第三部分項目市場定位 PAGEREF _Toc112342952 h 18 HYPERLINK l _Toc112342953 一、主要消費群體的定位與分析 PAGEREF _Toc112342953 h 18 HYPERLINK l _Toc112342954 （一）目標客戶主要構成 PAGEREF _Toc112342954 h 18 HYPERLINK l _Toc112342955 （二）目標客戶的主要特征 PAGEREF _T

6、oc112342955 h 19 HYPERLINK l _Toc112342956 （3）目標客戶群體購買力分析 PAGEREF _Toc112342956 h 19 HYPERLINK l _Toc112342957 (4) 總結 PAGEREF _Toc112342957 h 20 HYPERLINK l _Toc112342958 二、產(chǎn)品定位 PAGEREF _Toc112342958 h 20 HYPERLINK l _Toc112342959 3.戶型定位 PAGEREF _Toc112342959 h 21 HYPERLINK l _Toc112342960 四、項目建議書評審

7、意見 PAGEREF _Toc112342960 h 22 HYPERLINK l _Toc112342961 第四部分項目經(jīng)濟分析 PAGEREF _Toc112342961 h 23 HYPERLINK l _Toc112342962 一、項目總體經(jīng)濟技術指標 PAGEREF _Toc112342962 h 23 HYPERLINK l _Toc112342963 2、項目開發(fā)建設的組織實施方案 PAGEREF _Toc112342963 h 23 HYPERLINK l _Toc112342964 （一）施工方法 PAGEREF _Toc112342964 h 23 HYPERLINK

8、l _Toc112342965 （二）發(fā)展規(guī)劃設想與分析 PAGEREF _Toc112342965 h 23 HYPERLINK l _Toc112342966 （三）發(fā)展進展 PAGEREF _Toc112342966 h 24 HYPERLINK l _Toc112342967 3.項目成本明細 PAGEREF _Toc112342967 h 25 HYPERLINK l _Toc112342968 4、項目收益 PAGEREF _Toc112342968 h 27 HYPERLINK l _Toc112342969 （一）項目銷售價格的確定 PAGEREF _Toc112342969

9、h 27 HYPERLINK l _Toc112342970 （2）項目收入 PAGEREF _Toc112342970 h 28 HYPERLINK l _Toc112342971 五、項目利潤 PAGEREF _Toc112342971 h 28 HYPERLINK l _Toc112342972 六、資金來源和支出 PAGEREF _Toc112342972 h 28 HYPERLINK l _Toc112342973 7、現(xiàn)金流分析 PAGEREF _Toc112342973 h 29 HYPERLINK l _Toc112342974 八、盈虧平衡分析 PAGEREF _Toc112

10、342974 h 29 HYPERLINK l _Toc112342975 9. 敏感性分析 PAGEREF _Toc112342975 h 30 HYPERLINK l _Toc112342976 （一）開發(fā)成本波動對利潤的影響 PAGEREF _Toc112342976 h 30 HYPERLINK l _Toc112342977 （2）平均售價波動對利潤的影響 PAGEREF _Toc112342977 h 30 HYPERLINK l _Toc112342978 (3)、成本和價格敏感性分析比較 PAGEREF _Toc112342978 h 30 HYPERLINK l _Toc11

11、2342979 第五節(jié) 可行性研究結論 PAGEREF _Toc112342979 h 30 HYPERLINK l _Toc112342980 一、經(jīng)濟效益分析 PAGEREF _Toc112342980 h 30 HYPERLINK l _Toc112342981 二、擬投資原因及潛在風險 PAGEREF _Toc112342981 h 31 HYPERLINK l _Toc112342982 （一）擬投資理由 PAGEREF _Toc112342982 h 31 HYPERLINK l _Toc112342983 (2) 潛在風險 PAGEREF _Toc112342983 h 32 H

12、YPERLINK l _Toc112342984 三、社會效益分析 PAGEREF _Toc112342984 h 33第一部分項目概述可行性研究報告的編制背景（一）可行性研究報告名稱天津市南口路地塊可行性研究報告（二）可行性報告編制單位榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)部（三）可行性研究報告的編制依據(jù)一、國家相關政策法規(guī)二、天津地塊整理信息土地招商3. 訪問記錄、市場調研數(shù)據(jù)和資料四、天津土地交易中心信息5.天津市政府網(wǎng)站項目現(xiàn)場概況南口路地塊位于天津市河北區(qū)中環(huán)內(nèi)，東靠西鳳路，南靠南口路，西靠天津電器研究所。地理位置優(yōu)越，土地具有良好的交通條件和升值潛力。位置圖如下：通過多種信息渠道，預計天津土地

13、交易中心將在本月底或6月初發(fā)布土地掛牌公告。目前，除北側三個礦用電器廠員工宿舍和南側商業(yè)銀行外，該地塊現(xiàn)狀已被拆除，起拍價為2.58億元。規(guī)劃指標及要求如下：土地出讓面積6.88萬平方米，即103.2畝；該土地為住宅用地，容積率小于等于2.3，可建建筑面積不大于15824平方米，建筑密度小于等于30%，綠地率大于等于或等于 40%；土地使用權授予期限為70年。經(jīng)經(jīng)濟測算，該地塊的合理交易價格為34613.28萬元（其中土地出讓金33540萬元，契稅1006.2萬元，土地出讓金67.08萬元），即地價2187.39元/；土地最高價37808.35萬元（含土地出讓金36636萬元），即樓面價238

14、9.30元/?？尚行匝芯拷Y論工程總造價：62565.95萬元項目銷售收入：87032萬元項目利潤：19635.77萬元項目成本利潤率：31.38%項目內(nèi)部收益率：52.01%項目凈現(xiàn)值：16122萬元項目投資回收期：1.56年通過對該項目的整體經(jīng)濟項目評價，可以得出該項目投資回報率相對合理、投資回收期短、項目風險相對較小、規(guī)模符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的結論，因此該項目是可行的。第二部分項目宏觀投資環(huán)境及市場研究項目所在城市宏觀投資背景（一）城市的基本背景天津是中國四個直轄市之一。也是北方最大的沿海開放城市和航運中心。面積11919.7平方公里，屬暖半濕潤大陸性季風氣候。轄6個市區(qū)（和平、河東、河西、河

15、北、南開、虹橋）， 4個郊區(qū)（東麗區(qū)、晉南區(qū)、西青區(qū)、北辰區(qū)）、濱海新區(qū)（塘沽、漢沽、大港）和5縣（吉縣） 、寶坻、寧河、靜海、武清）。 2005年底，全市常住人口1043萬人，其中城鎮(zhèn)人口783.06萬人。天津擁有發(fā)達的鐵路、公路、航運、航空等交通網(wǎng)絡。京山、京滬兩大鐵路線在境內(nèi)交匯，成為北方鐵路交通樞紐；京資、京通6條國道穿境天津；天津港是中國北方最大的綜合性貿(mào)易港口，擁有全國最大的集裝箱碼頭；天津濱海國際機場是華北地區(qū)重要的客運機場，也是華北地區(qū)最大的航空貨運機場。中央;2006年3月，國務院常務會議原則通過了天津城市總體規(guī)劃（2005-2020年），明確了天津成為中國北方經(jīng)濟中心和國際

16、港口城市的發(fā)展定位?！笆晃濉逼陂g，天津的規(guī)劃發(fā)展目標是全區(qū)GDP年均增長12%，人均GDP超過7000美元，財政收入年均增長16%以上。它將成為現(xiàn)代化的國際港口大都市和中國北方重要的經(jīng)濟中心。成為全國首批基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的地區(qū)之一。（二）全市宏觀經(jīng)濟形勢一、經(jīng)濟總量2005年，天津國民經(jīng)濟快速穩(wěn)定增長，實現(xiàn)全市生產(chǎn)總值3663.86億元，按可比價格計算，比2004年增長14.5 %，連續(xù)10個季度增長14%以上。達到522.86億元。財政收入達到725.52億元，占全市生產(chǎn)總值的比重為19.8%，同比增長26.8%，實現(xiàn)“十一五”期間財政收入500億元的重大突破。2.購買力和消費水平“十一五”

17、期間，天津市城鎮(zhèn)居民收入進入快速增長階段。 2005年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12639元，比上年增長10.2%；城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為36.7%，同比下降0.5個百分點。城鎮(zhèn)居民人均消費支出9653元，同比增長9.7%，其中住房支出1292元，同比增長5.0%。三、城市居民生活水平2005年，天津市城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為25.70平方米，比2004年增加1.5平方米。預計2006年天津市城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為26.58平方米。根據(jù)天津市2005-2020年中長期發(fā)展規(guī)劃， 2010年天津市人均住宅建筑面積將達到30.00平方米，未來幾年年均增長率為0.855 。平方米。4 、固定資產(chǎn)投

18、資“十一五”期間，天津社會固定資產(chǎn)投資進入年均增長15%以上的高位時期。 2003年突破1000億元大關，連續(xù)三年保持20%以上的增長速度。 2005年，天津全社會固定資產(chǎn)投資1516.84億元，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資1385.56億元。五、天津市2006年主要預期目標2006年全市經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預期目標是：、國內(nèi)生產(chǎn)總值增長12%；、財政收入增長17%以上；。全社會固定資產(chǎn)投資增長20%；。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長10%以上；6.天津城市規(guī)劃天津城市發(fā)展規(guī)劃的思路是將舊區(qū)改造與新區(qū)建設相結合，對破舊的中心城區(qū)進行持續(xù)改造。今明兩年重點改造河北區(qū)（據(jù)規(guī)劃部門介紹，南口路周邊為河北區(qū)重點改造

19、區(qū)域）和虹橋。同時，積極建設一批配套設施齊全、人居環(huán)境較好的新型住宅小區(qū)。天津市區(qū)重點建設和發(fā)展七個大型住宅板塊（梅江板塊、東板塊、奧運板塊、西南板塊、老城廂板塊、東南板塊和海河板塊（不含濱海新區(qū)）。其中梅江板塊（梅江13號所屬區(qū)域） 、奧林匹克板塊（電影制片廠所屬區(qū)域） 、西南板塊、老城廂板塊和海河板塊是2003年前開發(fā)建設的。設施和生活氛圍都比較好，市場成熟度和認可度都比較高。東部地區(qū)（皖東小馬路片區(qū)、德義達二橋項目） ，不存在相互競爭、共建的發(fā)展趨勢。國道沿線項目有所呼應，但與其他行業(yè)相比，規(guī)模和發(fā)展勢頭遜色。然而，隨著國家沿海開發(fā)重點發(fā)展戰(zhàn)略的實施，東部地區(qū)由于其獨特的區(qū)位特點和區(qū)位優(yōu)

20、勢，勢必面臨有利局面。發(fā)展機會。東南板塊地區(qū)趨于中低檔。后期規(guī)劃的項目將以低密度高端住宅為主，與大梅江的氣勢相呼應。該板塊區(qū)域在天津的主要發(fā)展方向之上，長期形勢看好?？偠灾?，天津市的主要規(guī)劃和發(fā)展如下圖所示，以和平區(qū)中心板塊（紅色橢圓表示）向周邊地區(qū)擴展。二、天津房地產(chǎn)市場概況2005年，天津房地產(chǎn)市場持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資勢頭依然強勁，房價穩(wěn)中有升，但增速明顯回落。市場供應充足，但受宏觀經(jīng)濟政策影響，市場需求出現(xiàn)一定程度小幅萎縮。（一）房地產(chǎn)投資勢頭強勁盡管受多項宏觀調控政策影響，2005年房地產(chǎn)投資增速達到24.1%，僅比2004年低0.74個百分點。2003年以來，天津房地產(chǎn)投資一直

21、保持20%以上的增速，這表明天津房地產(chǎn)市場進入了旺盛的投資需求期。（2）土地市場相對疲軟2005年天津土地市場略顯平淡，主要表現(xiàn)在兩個方面。一是地價漲幅明顯回落。與2004年16.3%的漲幅相比，2005年土地交易價格漲幅僅為3.9%。其中，住宅用地成交價格上漲2.9%；二是土地成交量與2004年相比也有明顯下降。截至2005年11月，全市土地成交總量（不含保稅區(qū)）112.6萬平方米，同比下降84.6%。 .土地成交面積59263平方米，同比下降85.4%。（三）房價快速增長據(jù)有關部門統(tǒng)計，2005年天津市累計成交均價為4132元/，比2004年全年均價（3302元/）上漲25.13%，200

22、4年上漲21.4%與2003年相比，市區(qū)商品房均價突破5000元/大關。下半年，外環(huán)線內(nèi)5000元/以下的樓盤屈指可數(shù)。中環(huán)線內(nèi)商品房均價突破6000元/。從2005年天津商品房價格走勢來看，一季度的消費慣性源于消費慣性，房價繼續(xù)沿著2004年底的軌跡平穩(wěn)緩慢上漲。一年一個臺階（2003年2700元/，2004年3300元/，2005年4100元/）。預計2006年天津整體房價將達到5000元/。2006年以來，天津商品房均價一直保持在4900元/以上，其中河西區(qū)和南開區(qū)價格居高不下，分別達到6500元/和6200元/。 2月以來，河北區(qū)房價水平達到5100-5300元/的水平。從河北區(qū)的市場

23、情況和目前的價格水平來看，該區(qū)房價上漲空間較大。預計2006年河西區(qū)、南開區(qū)、河東區(qū)和河北區(qū)商品房均價將分別達到6800元/、6500元/、5700元/和5500元/。2006年1-4月天津主城區(qū)房價示意圖如下：（四）市場供需基本平衡，但需求相對趨緊盡管受一系列宏觀調控政策影響，天津商品房供應市場依然強勁。全年新開發(fā)商品房建筑面積3470.56萬平方米，同比增長21.1%，其中商品房2827.87萬平方米，同比增長21.1%。全年新增商品房供應1187萬平方米。與市場供給形成鮮明對比的是，市場需求受宏觀政策影響較大。 2月以來，月度需求基本呈下降趨勢。全年商品房成交面積980萬平方米，比上年下

24、降18%。每個月的交易情況如下圖所示：（5）2006年市場供需預測分析一、2006年住房需求總量預計在1868萬平方米左右（一）從人口增長和平均居住面積看2005年天津市常住人口1046萬人，其中城鎮(zhèn)人口556萬人，人均居住面積25.7平方米。根據(jù)天津市2005-2020年中長期發(fā)展規(guī)劃，2006年天津市人口預計達到1076萬人，其中城鎮(zhèn)人口574萬人，比2005年增加18萬人。預計2006年天津市區(qū)人均居住面積將達到26.58平方米。到2010年，天津市區(qū)人均居住面積30平方米，年均增加0.855平方米。因此，房屋剛性需求的計算公式如下：剛性需求=新增人口的“驅動需求” +現(xiàn)有人口的“改善需

25、求”=26.58 /人18萬+0.85 5 /人574萬=478 萬平方米+490 萬平方米=968 萬平方米預計2006年住房剛性需求約為968萬平方米。（二）拆遷帶來的“被動”需求分析2005年天津市區(qū)拆遷面積180萬平方米。據(jù)政府統(tǒng)計，2006年拆遷量將略大于2005年，預計拆遷量將達到200萬平方米左右。按照拆遷量與新房需求1：3的關系，將形成600萬平方米的住宅需求。(3) 、從“轉讓型”需求分析1300萬平方米。受年中宏觀政策影響，全年實際成交量約1000萬平方米，抑制需求約300萬平方米。去2006年市場消化。綜合以上三項數(shù)據(jù)，預計2006年天津市住房需求量為1868萬平方米左右

26、。二、2006年住房供應情況相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析， 2006年天津市房地產(chǎn)投資計劃比上年增長22%，達到400億元；新項目計劃比上年增長25%，達到2000萬平方米。今年的房地產(chǎn)建筑面積計劃達到3500萬平方米。（六）市場特征分析一、產(chǎn)品特性分析( 1 )住宅平均面積呈明顯下降趨勢由于全市住宅整體均價有所上漲，但消費群體的整體購買力并沒有明顯提升，市民對控制購房總價的實際需求更加關注功能齊全的經(jīng)濟型戶型。 .為更好地滿足天津消費群體的需求，住宅戶均面積呈明顯下降趨勢，經(jīng)濟型戶型如80-90兩居室、 105-110三居室需求區(qū)間臥室產(chǎn)品也拓展到了中高端。( 2 )小高層和高層建筑將成為住宅建筑形態(tài)的

27、主體隨著城市現(xiàn)代化的發(fā)展，以及土地資源的稀缺和價格的上漲，小高層和高層建筑逐漸成為建筑形式的主體。( 3 )混合居住模式將成為主流將人口除以財富總量的概念將被淡化，共同的價值取向將成為界定生活群體的新標準。因此，單個項目的產(chǎn)品線更長，產(chǎn)品適應性更廣。( 4 ) “大街區(qū)組團”更加開放的規(guī)劃形式將逐漸受到關注由于住宅區(qū)規(guī)模的不斷擴大，社區(qū)對城市的開放性將變得非常重要，更多的社區(qū)道路系統(tǒng)將向城市開放，封閉的群體將控制在更小的范圍內(nèi)。（ 5 ）在建筑風格上，由簡約走向豐富通過現(xiàn)代、時尚、豐富的建筑屋檐，實現(xiàn)建筑的藝術功能，最終將建筑藝術轉化為客戶價值。2、競爭特征分析（一）住房支付總額成最敏感因素，

28、居民消費更加理性由于近幾年天津房價快速增長，且期內(nèi)房價增速遠高于同期人均可支配收入增速，房價逐漸成為影響住房消費的關鍵因素。 .同時，受限于支付能力，住房支付總額的控制成為廣大購房者最敏感的問題（2005年商品房支付總額在50萬元以內(nèi)，商品房在60萬元以內(nèi)） 2006 年元）。此外，隨著房地產(chǎn)開發(fā)進入品牌時代，消費者更加關注開發(fā)商的口碑、業(yè)績和行業(yè)美譽度，產(chǎn)品競爭細化到項目品牌、售后服務、綜合性價比等方面，家購買者的消費行為更加理性。（二）質量和品牌競爭成為區(qū)域市場競爭的主體通過對部分待售樓盤的調查發(fā)現(xiàn)，同一地區(qū)的產(chǎn)品“同質化”程度較高。在目前天津商品房高價位的情況下，購房者對區(qū)域價格差異的敏

29、感度顯得比較低，因此價格不是同區(qū)域的競爭對手。產(chǎn)品質量、品牌和開發(fā)商實力在該領域的競爭尤為重要。一方面，外地知名地產(chǎn)商加快進駐天津步伐，樹立當?shù)刂群推放菩?；另一方面，本土開發(fā)商也開始越來越重視自有品牌的建設，并正在嘗試向其他城市擴張。三、項目周邊市場情況根據(jù)天津市未來城市發(fā)展規(guī)劃，從今年開始，南口路沿線（智成路至浦濟河路）將成為河北區(qū)重點規(guī)劃改造區(qū)域。沿線道路將成為河北區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。目前，該地區(qū)待售或待售物業(yè)相對較少，近年來開發(fā)的商品住宅項目也相對較少。周邊僅有的新樓盤是金品家園（在售，銷售率超過85%）和風和良里（年初）。售罄） 。由于本項目與金品家園合豐和里具有相同的地域性，因

30、此本項目具有可比性。通過對金品家園和風和利項目的考察，綜合分析得出以下幾點：1、該區(qū)域是中低檔商品房相對集中的區(qū)域。目前，區(qū)內(nèi)在建項目（金品佳園、豐和日麗二期）及近年建成的住宅區(qū)（東?；▓@、山?；▓@、盛景花園等）在規(guī)劃及配套設施方面社區(qū)），該地區(qū)商品房和住宅產(chǎn)品質量不高，檔次較低。2、參考該地區(qū)待售樓盤（金品家園）的產(chǎn)品質量和價格水平，結合5000元/以上地區(qū)二手房價格水平，可以確定目前該地區(qū)商品房價格水平超過5000元/。預計2006年全區(qū)新建商品房價格將達到5500元/。3、項目區(qū)域目標客戶群為天津市中低收入群體。從購買目的來看，兒童房購買、拆遷購買和周邊改善需求的主要需求相對較少，投資需

31、求相對較少。4、從產(chǎn)品需求特征來看， 80-100平米的兩居室和110平米左右的小三居室是區(qū)域市場需求的熱點，而面積為125平米以上的比較少。從金品家居的銷售情況來看，市場對80平方米以下的小戶型也反應良好。5、該區(qū)建成項目和子新建項目的產(chǎn)品基本采用磚混板結構，以多層住宅為主。第三部分項目市場定位一、主要消費群體的定位與分析（一）目標客戶主要構成1.圍繞情節(jié)“改進”的客戶群體南口路及沿線新建住宅小區(qū)相對較少，僅售罄的豐和里和金品家園在售，而周邊其他新建商品房的戶型、社區(qū)環(huán)境及配套設施均處于劣勢。相對落后，所以肯定有更多的足夠的。 “改良”客戶群是該項目的主要目標消費群體之一。2、拆遷戶，尤其是

32、河北區(qū)和虹橋區(qū)的拆遷戶。隨著今明兩年河北區(qū)和虹橋區(qū)的大規(guī)模改造，必然會有巨大的拆遷需求。由于本項目定位為中檔普通住宅，價格水平相對于其他中心城區(qū)較低。在這個群體中，有一定數(shù)量的群體具有購買項目的資金能力。此外，近年來天津市其他城區(qū)大規(guī)模的城市拆遷改造，以及天津市區(qū)房價的快速上漲，導致大量拆遷戶買不起新房或二手房。 .該項目的價格優(yōu)勢勢必會吸引大量其他城區(qū)的拆遷戶。3. 周邊首次置業(yè)者目標客戶群主要是需要為子女結婚和購房的適齡青年，該目標客戶群具有強烈的住房需求。4. 其他城市地區(qū)的買家由于近幾年天津房價快速上漲，不少購房者“望房而嘆”。除河北區(qū)、虹橋區(qū)外，全市其他城區(qū)房價基本在6000元/水平

33、。項目價格5500元/ 價格水平（明年開市時的價格水平）勢必會吸引大量其他城區(qū)的購房者。（二）目標客戶的主要特征1、項目附近獨立經(jīng)營的個體工商戶、教師、企事業(yè)單位工作人員等家庭月收入水平總則在3500元以上。2、家庭成員人數(shù)總則為3-5人，主要用于購買項目周邊的改良房、拆遷購房、結婚購房、子女購房。（3）目標客戶群體購買力分析本項目住宅平均建筑面積約96平方米，均價5500元/平方米。每間房子的總價約為52.8萬元。首付30%（約15.8萬元），貸款70%（約37萬元）。元），還款期限為20年，每月還本付息約2500元。據(jù)有關統(tǒng)計，2005年天津市家庭人均可支配收入12639元。以一個普通的三

34、口之家計算，家庭年可支配收入為37917元，月均可支配收入約為3160元，高于每月還款額。 660元。在不考慮目標客戶群未來收入增長的情況下，項目建議家庭月收入3500元以上的目標客戶群完全有經(jīng)濟能力購買項目住宅。(4) 總結市場消化率方面，由于天津目前正在整治的南開路中心區(qū)（志城路至浦濟河路段）靠近浦濟河路、豫關路和天津中環(huán)路，交通便利，地理位置相對較 周邊生活配套齊全，價格水平更符合擬定目標客戶群的心理價位和實際購買力，在滿足區(qū)域市場需求，吸引目標客戶。從擬建目標客戶群的數(shù)量和購買力來看，擬建目標客戶群完全可以消化項目。二、產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位為：中檔普通住宅小區(qū)形象定位：簡單、便捷、健康、人

35、文生活產(chǎn)品定位原因：A、項目位于重點改造規(guī)劃的南口路生活區(qū)。目前，該區(qū)域基本為中低檔商品房。與其他在建建筑或新建建筑相比，本項目具有規(guī)模優(yōu)勢。該項目適合定位為中檔住宅區(qū)。B、定位為中檔住宅區(qū)，有利于樹立項目在該區(qū)域的產(chǎn)品形象。與目前的低檔商品房不同，該項目在產(chǎn)品檔次、價值和價格上都能更大程度地迎合擬建的目標客戶群。實際需求和購買力才能最大程度地贏得市場。C、周邊超市、醫(yī)院、菜市場等生活配套齊全，世紀聯(lián)華、易初蓮花等大型超市近在咫尺。新建的天津第一醫(yī)院離項目100米不遠，離南口路菜市場也不遠。只有200米距離。D、項目周邊污染源極少，綠化程度高。緊鄰北寧公園、西固公園、北運河等休閑娛樂場所，擁有

36、健康生態(tài)的人居環(huán)境。E、項目周邊有河北工業(yè)大學、玉彌勒小學、鐵一、二、十四、天津外苑中學等多所名校，文化底蘊較為深厚。3.戶型定位根據(jù)天津房地產(chǎn)政策情況、樓盤供需情況、片區(qū)樓盤情況、目標客戶群需求情況，確定本項目戶型定位。1 、根據(jù)建設部等七部委通知，天津市明確普通商品房標準：建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積比國家標準120平方米高出20% 。2 、隨著普通住宅產(chǎn)品主要供給區(qū)價格的上漲，市民對控制購房總價的實際需求更加關注功能齊全的中小戶型，對購房的需求量較大。此類產(chǎn)品。3、區(qū)內(nèi)樓盤戶型以中小戶型為主。比如金品之家的戶型主要是小二房79-98平米，大二房106.64平米，小三房104-10

37、8平米。還有一些56.18平方米和57.11平方米的一居室戶型，而大面積戶型相對較少（戶型面積分別為127.41平方米、 142.83平方米和147.41平方米）。4、經(jīng)調查，本項目目標客戶群的住房消費能力為50萬元-55萬元，對80-100平方米內(nèi)的兩居室、110平方米內(nèi)的三居室等經(jīng)濟型戶型的需求比較大。待確定區(qū)域如下：單位面積80 _80-9090100 _100-110110-120120以上部分5%20%40%20%10%5%房屋類型2室2廳1室1廳2室2廳2室2廳2室2廳3房2廳3房1廳3房2廳3房2廳四、項目建議書評審意見由于項目所在區(qū)域是天津市房地產(chǎn)價格和產(chǎn)品檔次相對較低的城區(qū)，

38、該區(qū)域消費群體的收入水平有限，對產(chǎn)品價格和支付總額的敏感性最為強烈。因此，控制開發(fā)成本對于吸引有效需求尤為重要。重要的。同時，考慮到地塊的經(jīng)濟技術指標，建議本項目產(chǎn)品定位為中檔產(chǎn)品，以中小戶型為主，以11層樓板式小高層為主。上升，輔以部分18層高層住宅（推薦項目規(guī)劃設計）此時可適當考慮少量板式6層多層住宅，簡約、健康、人文理念本項目以簡約的建筑風格、清晰的立面效果、優(yōu)美的社區(qū)景觀、完善的社區(qū)設施和人性化的物業(yè)管理為突出特點。第四部分項目經(jīng)濟分析一、項目總體經(jīng)濟技術指標土地出讓為凈出讓，面積6.88公頃103.2畝。用地性質：住宅；建筑密度30%；體積比2.3；綠地率40%。租期：70年。由于該

39、地塊經(jīng)濟技術指標的要求，本項目擬建設的物業(yè)如下：項目數(shù)量評論住宅158240地下車庫7912軍民兩用地下車庫2、項目開發(fā)建設的組織實施方案（一）施工方法建議采用公開招標的方式選擇建設單位，聘請工程監(jiān)理人員，有效控制工程的工期、造價和質量。（二）發(fā)展規(guī)劃設想與分析由于我公司是第一次在天津開發(fā)房地產(chǎn)項目，對天津市場的認識存在一定的不足，綜合考慮該項目的開發(fā)風險規(guī)避和項目未來定價策略的調整，該項目計劃分兩個階段開發(fā)。一期將在地塊南半部開發(fā)，建筑面積約7.55萬平方米（其中地下車庫約3600平方米），完成售樓中心及樣板樓項目。南半部緊鄰南口路，便于項目成熟社區(qū)規(guī)模的形成和人氣的聚集。也有利于項目前期的

40、推進和二期的造勢，最終有利于整個項目的運營和資金的快速回籠。二期開發(fā)北半部，總面積約9.06萬平方米（其中地下車庫約4300平方米），最終完成整個項目的開發(fā)。隨著項目北半部的建設，該項目的人氣更加集中，加上社區(qū)的形成和配套設施的完善，銷售價格有望上漲，可以獲得更好的利潤。（三）發(fā)展進展開發(fā)期25個月，初步規(guī)劃、設計、勘察、勘察、手續(xù)、招投標等共4個月；建設工期15個月，建筑封頂后2個月內(nèi)完成室外配套，開工建設。第 3 個月開始銷售。整個項目的銷售基本在建設完成后5個月結束，銷售期共計18個月。施工進度如下：第一階段：2006 年 11 月 - 2007 年 10 月第二階段：2007年2月-2

41、008年1月詳情請參考（附錄2）開發(fā)進度表3.項目成本明細土地成本以外的成本明細見下表：項目名稱總成本（萬元）單位成本（元/m 2 ）評論1 、建設成本17,084.001,079.63小高層、高層住宅158241000.00電梯126079.6370部電梯2.項目前期費用340.22 _21.50規(guī)劃設計費795.00住宅設計費19012.00地質勘探322.00支付計量費80.50監(jiān)督費322.003.政府收費431.4427.27散裝水泥140.90建筑面積 0.33元墻面裝修費382.40勞保統(tǒng)籌費795.00白蟻防治費322.00清糞費473.00確認測繪費241.50物業(yè)登記費47

42、3.00完成申請費80.50交易服務費二十一1.30投資金額的0.12%質量監(jiān)督費110.70工程成本 0.07%技術服務費140.90防雷審核241.511500元+建筑面積1.5元/平方米2圖紙審查241.50環(huán)評費120.76印花稅50.30中標成本0.03%招標服務費322.00合同成本0.2%四、安裝工程5,285.22334.00氣體76048.00自來水39625.00污水、雨水45929.00電145692.00雙回路： 92 ；單回路： 83加熱1851117.00住宅92 ，二級管網(wǎng)25央視473.00聰明的31620.005 、環(huán)境配套791.2050.00景觀、綠化47

43、530戶外道路316206、管理費791.2050.007 、銷售費用1,265.9280.00銷售收入的 1-1.5%8、財務費用1,647.00104.089.不可預見的費用316.4820.00全部的：27,952.671,766.47總面積6.88公頃258.0億元，地塊底價2.58億元。結合項目成本和利潤的基本計算，根據(jù)附表3（1）土地成本計算表，該地塊的地價比較合理。預計在起拍價基礎上增加30.00%33540萬元，契稅1006.2萬元，交易手續(xù)費67.08萬元，土地總成本346.1328萬元。本次經(jīng)濟估算土地成本為34613.28萬元。擬招標的最高土地價格為37808.35萬元，

44、其中土地出讓金36636萬元，契稅1099.08萬元，土地出讓金73.27萬元。詳見附件三（1）土地成本計算表。4、項目收益（一）項目銷售價格的確定綜合考慮該地塊周邊項目售價、項目預期投資回報、天津房地產(chǎn)市場大環(huán)境及區(qū)域市場未來價格預測，建議平均售價為：住宅：5500元/地下車位：100,000/個（2）項目收入項目數(shù)量平均價格總價住宅158,2405500元/87032萬元稅4830.28萬元凈銷售收入82201.72萬元備注：車位收入與建設成本基本持平，在計算人防建設成本和銷售凈收入時不考慮。具體計算如下：地下車位建設成本：79.12萬 *2600元/=2057.12萬元地下車位租金收入：

45、226*10萬元/個=2260萬元五、項目利潤該項目實現(xiàn)銷售凈收入82,201.72萬元，總成本62,565.95萬元，利潤總額19,635.77萬元，項目成本利潤率31.38%。計算如下：( 82,201.72 - 62,565.95 ) 62,565.95 = 31.38%詳見附表3（1）土地成本計算表六、資金來源和支出項目資金來源包括項目占用資金和預售收入，其中占用資金總額4.3億元，分6批投資，分別為6500萬元、4500萬元、1000萬元、8000萬元、3000萬元和2億元，并且正在開發(fā)中。期間分批返回公司。資本支出包括土地成本、其他費用、稅收和還款。詳情請參閱（附件四）-資金來源及

46、支出計算表7、現(xiàn)金流分析基準收益率的大小取決于銀行的利率、項目運營的風險程度、運營的目標和要求等。本項目以“銀行同期貸款利率”為6.48% ，因此基準收益率設定為 8%。財務凈現(xiàn)值：16122萬元財務內(nèi)部收益率：52.01%財務回收期：1.56年詳情請參閱（附件五）-現(xiàn)金流量表財務內(nèi)部收益率為52.01%，表明投資南口路地塊項目具有較好的經(jīng)濟效益。八、盈虧平衡分析1.當銷售率為100%時，盈虧平衡點的住宅平均銷售價格為A：(A x 15.824) x (1-5.55%) = 62,565.95A=4186元/2、銷售均價5500元/時，保本點銷售率為B：87,032.00 x B x (1-5

47、.55%) = 62,565.95B=76.11%該項目盈虧平衡點銷售率為76.11%，表明該項目存在一定的投資風險。9. 敏感性分析在規(guī)劃方案基本確定的情況下，影響項目利潤的主要因素是開發(fā)成本和銷售價格的變化。（一）開發(fā)成本波動對利潤的影響當工程總成本在正負5%的范圍內(nèi)波動時，工程利潤、利潤率和盈虧平衡的變化情況詳見附件二（2）。（2）平均售價波動對利潤的影響當項目平均售價在正負5%之間波動時，項目利潤、利潤率和盈虧平衡變化情況詳見附表2（3）。(3)、成本和價格敏感性分析比較通過附表二（2）和附表二（3）的對比分析可以看出，項目開發(fā)成本變動對利潤率的影響略高于銷售價格變動對利潤率的影響。因

48、此，在項目實施過程中，應控制成本，通過有效的營銷、良好的規(guī)劃設計，提高產(chǎn)品的附加值，進而提高銷售價格，實現(xiàn)利潤最大化。第五節(jié) 可行性研究結論一、經(jīng)濟效益分析項目銷售凈收入：82,201.72萬元工程總造價：62565.95萬元成本利潤率： 31.38%銷售利潤率：22.56%利潤總額： 19635.77萬元財務凈現(xiàn)值：16122萬元財務內(nèi)部收益率：52.01%財務回收期：1.56年通過經(jīng)濟測算，該項目具有較高的經(jīng)濟效益和較強的盈利能力，通過盈虧平衡點分析可知，該項目雖然存在一定的投資風險，但具有較高的投資價值。從建設規(guī)模、規(guī)劃用途、地價、投資規(guī)模、投資機會等方面來看，該項目適合公司發(fā)展戰(zhàn)略。同時，項目符合市場需求，目標客戶明確。二、擬投資原因及潛在風險（一）擬投資