1、第5章 房地產(chǎn)評估5.1 房地產(chǎn)評估概述5.2 市場途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.3 收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.4 剩余法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.5 成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.1 房地產(chǎn)評估概述5.1.1房地產(chǎn)的概念及特征1）土地及土地權(quán)利（1）土地（2）土地的特性（3）土地權(quán)利2）建筑物5.1 房地產(chǎn)評估概述3）房地產(chǎn)特性（1）位置固定性及區(qū)域性。（2）長期使用性。（3）保值與增值趨勢。（4）投資風(fēng)險性。（5）政策限制性。5.1 房地產(chǎn)評估概述5.1.2房地產(chǎn)評估原則1）合法性原則。2）最有效使用原則5.1 房地產(chǎn)評估概述5.1.3房地產(chǎn)價格及其影響因素1）

2、房地產(chǎn)價格及其種類（1）按照房地產(chǎn)權(quán)益劃分（2）按照房地產(chǎn)的實物形態(tài)劃分（3）按房地產(chǎn)價格表示的單位劃分5.1 房地產(chǎn)評估概述2）房地產(chǎn)價格的特征（1）房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。（2）房地產(chǎn)的價格有兩種基本表現(xiàn)形式，即房地產(chǎn)交易價格和房地產(chǎn)租金價格。（3）房地產(chǎn)價格容易受個別因素的影響，一般情況下容易受買賣雙方的偏好、討價還價的能力，以及感情因素的影響。3）房地產(chǎn)的價格與房地產(chǎn)的評估價值5.1 房地產(chǎn)評估概述4）影響房地產(chǎn)價格及評估價值的因素（1）一般因素經(jīng)濟因素社會因素行政因素（2）區(qū)域因素（3）個別因素土地的個別因素建筑物的個別因素5.1 房地產(chǎn)評估概述5）房地產(chǎn)評估程序（1）明確評估

3、基本事項明確評估目的明確評估對象明確評估價值類型明確評估基準(zhǔn)日簽訂評估委托協(xié)議或合同5.1 房地產(chǎn)評估概述（2）制訂工作計劃初選擬采用的評估途徑及其方法確定評估投入的人員確定評估作業(yè)步驟及進度安排（3）實地勘察與收集資料實地勘察收集資料（4）測算待評估資產(chǎn)評估價值（5）綜合分析確定評估結(jié)果（6）撰寫房地產(chǎn)評估報告5.2 市場途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.2.1市場售價類比法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用1）市場售價類比法的基本思路與一般數(shù)學(xué)式2）市場售價類比法的評估步驟（1）廣泛搜集房地產(chǎn)交易資料。（2）選擇可供比較的交易實例作為參照物。（3）進行市場交易情況修正。（4）進行交易日期修正。（5）進

4、行區(qū)域因素修正。（6）進行個別因素修正。（7）確定待評估房地產(chǎn)評估價值。3）市場售價類比法的估價案例5.2 市場途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.2.2基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法及其估價步驟1）基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的含義2）基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的估價步驟（1）收集有關(guān)資料（2）確定被評估宗地因素修正系數(shù)（3）求取土地轉(zhuǎn)讓年限修正系數(shù)（4）計算交易時間修正系數(shù)（5）確定容積率修正系數(shù)（6）計算市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)（7）計算被評估宗地地價5.2 市場途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.2.3市場租金倍數(shù)法5.2.4路線價估價法在土地使用權(quán)評估中的應(yīng)用1）路線價估價法的基本思路及運用范圍2）路線價估價法的估價

5、步驟（1）劃分路線價區(qū)段（2）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度（3）確定路線價（4）制定深度指數(shù)表和其他修正率表（5）計算各地塊的價格3）路線價估價法舉例5.3 收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.3.1收益途徑及其方法評估房地產(chǎn)的適用范圍5.3.2收益途徑及其方法評估房地產(chǎn)的基本步驟5.3 收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.3.3不同類型房地產(chǎn)正常收益的測算1）實際收益、個別收益與正常（客觀）收益2）實際費用和正常（客觀）費用3）不同類型房地產(chǎn)正常收益（1）出租型房地產(chǎn)正常收益的估測（2）直接經(jīng)營型房地產(chǎn)正常收益的估測（3）自用或尚未使用房地產(chǎn)正常收益的估測5.3 收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

6、4）房地產(chǎn)正常收益流類型的判斷（1）固定租金型；（2）等差數(shù)列型；（3）遞增遞減型；（4）其他有規(guī)則的變化情形。5）房地產(chǎn)收益年限的測定5.3 收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.3.4折現(xiàn)率或資本化率的估測1）關(guān)于折現(xiàn)率或資本化率的進一步說明在房地產(chǎn)評估中，折現(xiàn)率或資本化率主要有以下幾種：（1）土地折現(xiàn)率或資本化率（2）建筑物折現(xiàn)率或資本化率（3）房地產(chǎn)綜合折現(xiàn)率或資本化率5.3 收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用2）折現(xiàn)率或資本化率估測的基本思路和方法（1）市場租價比法（2）安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值法（3）各種投資收益率排序插入法（4）資金成本加權(quán)平均法5.3 收益途徑及其方法在房地產(chǎn)

7、評估中的應(yīng)用5.3.5房地產(chǎn)評估中的殘余估價法1）殘余估價法的適用前提和適用范圍（1）適用前提（2）適用范圍2）殘余估價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用（1）由房地產(chǎn)收益評估土地價值（2）由房地產(chǎn)收益評估建筑物價值5.3.6殘余估價法應(yīng)用舉例5.4 剩余法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.4.1剩余法的基本思路及運用范圍5.4.2剩余法的數(shù)學(xué)表達式及估價步驟1）剩余法的數(shù)學(xué)表達式2）剩余法的估價步驟（1）調(diào)查待評估土地的基本情況（2）選擇最佳的開發(fā)利用方式（3）估計建設(shè)期（4）預(yù)測土地開發(fā)完成后的樓價（5）估測各項成本費用（6）計算并確定地價5.4.3剩余法運用舉例5.5 成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.5.1成本途徑及其方法的基本思路及應(yīng)用范圍5.5.2成本途徑及其方法在土地使用權(quán)評估中的估價步驟1）計算土地取得費2）計算土地開發(fā)費3）計算投資利息4）計算投資利潤5.5 成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5）確定土地增值收益6）確定土地使用權(quán)的功效損失7）確定土地經(jīng)濟性貶值8）求取待評估土地使用權(quán)的評估價值5.5 成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.5.3成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的操作步驟新建房地產(chǎn)的評估