1、 .DOC資料. 廣州市房地產(chǎn)市場研究報告分析作者：日期：廣州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告投資管理部編制（2012年8月）目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc332383688 一、城市概況 PAGEREF _Toc332383688 h 1 HYPERLINK l _Toc332383689 1.1地理區(qū)位 PAGEREF _Toc332383689 h 1 HYPERLINK l _Toc332383690 1.2 行政劃分 PAGEREF _Toc332383690 h 2 HYPERLINK l _Toc332383691 1.3 人文環(huán)境 PAGEREF _

2、Toc332383691 h 2 HYPERLINK l _Toc332383692 1.4 交通情況 PAGEREF _Toc332383692 h 3 HYPERLINK l _Toc332383693 二、廣州市宏觀經(jīng)濟分析 PAGEREF _Toc332383693 h 5 HYPERLINK l _Toc332383694 2.1 經(jīng)濟總量分析 PAGEREF _Toc332383694 h 5 HYPERLINK l _Toc332383695 2.2 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟分析 PAGEREF _Toc332383695 h 6 HYPERLINK l _Toc332383696 2.3 固定

3、資產(chǎn)投資分析 PAGEREF _Toc332383696 h 8 HYPERLINK l _Toc332383697 2.4 居民消費力分析 PAGEREF _Toc332383697 h 8 HYPERLINK l _Toc332383698 三、廣州市城市戰(zhàn)略與規(guī)劃 PAGEREF _Toc332383698 h 10 HYPERLINK l _Toc332383699 3.1 城市發(fā)展戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc332383699 h 10 HYPERLINK l _Toc332383700 3.1.1城市定位 PAGEREF _Toc332383700 h 10 HYPERLINK

4、l _Toc332383701 3.1.2 以廣州為核心構建珠三角一小時都市圈，引領區(qū)域發(fā)展 PAGEREF _Toc332383701 h 11 HYPERLINK l _Toc332383702 3.2 城市規(guī)劃戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc332383702 h 15 HYPERLINK l _Toc332383703 3.2.1 人口規(guī)模 PAGEREF _Toc332383703 h 17 HYPERLINK l _Toc332383704 3.2.2 用地規(guī)模 PAGEREF _Toc332383704 h 17 HYPERLINK l _Toc332383705 3.2.3 城鎮(zhèn)

5、體系 PAGEREF _Toc332383705 h 18 HYPERLINK l _Toc332383706 3.2.4 片區(qū)劃分 PAGEREF _Toc332383706 h 19 HYPERLINK l _Toc332383707 3.2.5 交通體系 PAGEREF _Toc332383707 h 21 HYPERLINK l _Toc332383708 3.3 重大經(jīng)濟項目動態(tài) PAGEREF _Toc332383708 h 24 HYPERLINK l _Toc332383709 四、廣州市房地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc332383709 h 26 HYPERLINK

6、l _Toc332383710 4.1 房地產(chǎn)市場投資開發(fā)分析 PAGEREF _Toc332383710 h 26 HYPERLINK l _Toc332383711 4.2 房地產(chǎn)市場消費分析 PAGEREF _Toc332383711 h 27 HYPERLINK l _Toc332383712 4.3 房地產(chǎn)市場結構分析 PAGEREF _Toc332383712 h 28 HYPERLINK l _Toc332383713 4.4房地產(chǎn)政策 PAGEREF _Toc332383713 h 30 HYPERLINK l _Toc332383714 五、廣州市土地市場分析 PAGEREF

7、 _Toc332383714 h 34 HYPERLINK l _Toc332383715 5.1 土地交易情況分析 PAGEREF _Toc332383715 h 34 HYPERLINK l _Toc332383716 5.2 土地市場分析 PAGEREF _Toc332383716 h 36 HYPERLINK l _Toc332383717 六、廣州市五證辦理前提條件 PAGEREF _Toc332383717 h 38 HYPERLINK l _Toc332383718 七、廣州市品牌開發(fā)商分析 PAGEREF _Toc332383718 h 38 HYPERLINK l _Toc3

8、32383719 八、我司進駐廣州市場分析 PAGEREF _Toc332383719 h 39一、城市概況1.1地理區(qū)位廣州市是廣東省省會，廣東省政治、經(jīng)濟、科技、教育和文化的中心。廣州市地處中國大陸南方，廣東省的中南部，珠江三角洲的北緣，接近珠江流域下游入?？凇Ｆ浞秶菛|經(jīng)112度57分至114度3分，北緯22度26分至23度56分。東連惠州市、東莞市，西鄰佛山市、中山市，北通清遠市、韶關市，南瀕南海。由于珠江口島嶼眾多，水道密布，有虎門、蕉門、洪奇門等水道出海，使廣州成為中國遠洋航運的優(yōu)良海港和珠江流域的進出口岸。廣州又是京廣、廣深、廣茂和廣梅汕鐵路的交匯點和華南民用航空交通中心，與全國

9、各地的聯(lián)系極為密切，因此，廣州有中國“南大門”之稱。廣州市總面積為7434.40平方千米，占全省陸地面積的4.21%。其中，市轄10區(qū)面積3843.43平方千米。2010年末，廣州市戶籍總人口為806.14萬人，比上年末增加11.52萬人。其中市區(qū)人口664.29萬人。廣州市空間區(qū)位圖1.2 行政劃分中華人民共和國成立后，廣州市的行政隸屬關系和行政區(qū)劃設置，有過幾次較大的變動和調(diào)整。調(diào)整后的行政區(qū)劃，廣州市轄越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、花都區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、蘿崗區(qū)10個區(qū)和從化市、增城市2個縣級市。市轄10區(qū)面積3843.43平方千米，占全市總面積的51.7%;2個縣級市

10、面積3590.97平方千米，占48.3%。1.3 人文環(huán)境一座有2200多年悠久歷史的文化名城，自秦漢以來，廣州就是嶺南的政治、經(jīng)濟、文化中心。廣州的文物古跡眾多，現(xiàn)有國家、省、市三級文物保護單位共219個，其中全國重點文物保護單位19個，省級文物保護單位41個，市級文物保護單位159個。廣州宗教歷史源遠流長。佛教、道教、伊斯蘭教、天主教、基督教五大宗教俱全，廣州宗教文化底蘊深厚。至2010年末，經(jīng)政府批準依法登記開放的宗教活動場所72處，還有1處外國人宗教活動臨時地點。最為特別的是在廣州舊中軸線上分布了五大宗教近10間重點寺觀教堂，勾勒出宗教文化與廣州歷史文化相互交融的獨特人文景觀，增添了廣

11、州歷史文化名城的風采。廣州是全國著名的華僑之鄉(xiāng)，也是全國華僑最多的大城市。據(jù)統(tǒng)計，廣州市有華僑華人、港澳同胞和歸僑、僑港澳眷屬共計352.35萬人。此外，廣州的外國人士眾多，近年來自 HYPERLINK /view/6546.htm t _blank 非洲和中東的外籍人士急劇增加，被人稱為“ HYPERLINK /view/34015.htm t _blank 第三世界 HYPERLINK /view/9554.htm t _blank 首都”，目前主要聚居在越秀區(qū) HYPERLINK /view/3998500.htm t _blank 小北路、 HYPERLINK /view/807471

12、7.htm t _blank 礦泉街道以及白云區(qū) HYPERLINK /view/2571552.htm t _blank 三元里街道一帶。廣州是嶺南文化的中心地。 HYPERLINK /view/16733.htm t _blank 粵劇是最有代表性的地方劇，享有“南國紅豆”的盛譽。流行于粵、港、澳和東南亞等地區(qū)。廣州大部居民以講 HYPERLINK /view/600124.htm t _blank 廣州話為主，少部分居民講 HYPERLINK /view/9817.htm t _blank 客家話或 HYPERLINK /view/3474.htm t _blank 潮汕話，全市居民基本

13、能講普通話。1.4 交通情況廣州為華南最大的交通樞紐，擁有海陸空全方位暢通無阻的交通條件?？者\ HYPERLINK /view/78680.htm t _blank 廣州白云機場始建于20世紀30年代，是中國大陸三大國際航空樞紐機場之一，旅客吞吐量居全國第二、世界第十九位，是我國連接世界各地的重要口岸和國際航空樞紐，在中國民用機場布局中具有舉足輕重的地位。 HYPERLINK /view/2976670.htm t _blank 廣州新白云國際機場是國家“十五”期間重點建設項目，是國內(nèi)規(guī)模最大、功能最先進、現(xiàn)代化程度最高的國家級樞紐機場。飛行4F級；廣州空港綜合保稅區(qū)正式獲得國務院批復，這標志

14、著國內(nèi)面積最大的空港綜合保稅區(qū)正式設立。海運2006年港口貨物吞吐量突破3億噸，居中國沿海港口第三位，世界港口第五位；現(xiàn)已與世界170多個國家和地區(qū)的500多個港口有貿(mào)易往來， 黃埔新港和新沙港位于廣州東部、珠江的出?？冢鶠槿A南地區(qū)最大的集裝箱碼頭。 蓮花山港、 HYPERLINK /view/483817.htm t _blank 南沙港、廣州開發(fā)區(qū)穗港碼頭和增城新塘港已開通往返香港的客、貨輪，花都區(qū)開通往返香港的貨輪。內(nèi)河可沿東、西、北江航道溝通廣東省各地和廣西，與100多條河道相連接。鐵路廣州市是華南地區(qū)的鐵路樞紐，鐵路交通發(fā)達，擁有廣州站、廣州東站、廣州南站、廣州北站、廣州西站五個客

15、貨運站，京廣鐵路、京九鐵路、廣茂鐵路、廣珠鐵路、廣深鐵路、廣九鐵路、廣梅汕鐵路交匯與此，此外，武廣高鐵、廣深港高鐵、南廣高鐵穿境而過，西部沿海高速鐵路也正在建設中。廣州地鐵是廣州的城市軌道交通系統(tǒng)，已開通了1、2、3、4、5、8號線、廣佛線、APM線，6、7、9號線也正在建設中。為打造珠三角1小時生活圈的輕軌系統(tǒng)也正在建設中，其中廣珠輕軌的廣州南至珠海北段已開通。公路以三道環(huán)線為系帶，連接各國道，貫通廣東省內(nèi)98%以上的縣、市、鎮(zhèn)，并接鄰近省市的公路網(wǎng)絡。城市快速交通骨架網(wǎng)：內(nèi)環(huán)路、環(huán)城高速公路、北二環(huán)高速公路、新國際機場高速公路、華南南路一期工程、廣園東路、四條內(nèi)環(huán)路放射線、珠二環(huán)等。 高速

16、公路廣州為華南最大的交通樞紐。最重要的高速公路有 HYPERLINK /view/1150705.htm t _blank 廣清高速公路、 HYPERLINK /view/1676341.htm t _blank 京港澳高速（原 HYPERLINK /view/136651.htm t _blank 京珠高速公路）、廣惠高速、 HYPERLINK /view/230152.htm t _blank 廣深高速公路、 HYPERLINK /view/2783975.htm t _blank 廣佛高速公路、廣三高速公路、 HYPERLINK /view/4456730.htm t _blank 廣肇

17、高速公路、 HYPERLINK /view/3893209.htm t _blank 廣梧高速公路、 HYPERLINK /view/4884154.htm t _blank 廣賀高速公路、廣河高速公路、 HYPERLINK /view/1573423.htm t _blank 廣深沿江高速公路、 HYPERLINK /view/2600102.htm t _blank 廣明高速公路、珠三角外環(huán)高速公路。二、廣州市宏觀經(jīng)濟分析2.1 經(jīng)濟總量分析數(shù)據(jù)來源：廣東省統(tǒng)計年鑒2011；廣東省各市經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報廣州作為廣東省的省會城市，無論是經(jīng)濟總量還是發(fā)展速度一直位于廣東省前列，2011年，

18、廣州市的GDP總量為12303.12億元，在全省排名第一。2011年廣東省全年GDP增速為10.0%，全國GDP增速為9.2%，廣州市全年GDP增速為11.0%，雖然較上年有所放緩，但GDP增速穩(wěn)定，增勢好過全國和全省。數(shù)據(jù)來源：廣州市市歷年經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報廣州市GDP總量一直都保持增長，在2010年突破萬億，達到10748.28億元，GDP總量也一直都保持有10%以上的增長速度，說明經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)，經(jīng)濟運行良好 。2.2 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟分析數(shù)據(jù)來源：廣州市市歷年經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報廣州市產(chǎn)業(yè)結構逐年優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP比例不斷上升，在2009年達到60%，并持續(xù)上升。2011年，廣州市

19、一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重由上年的1.8：37.2：61.0調(diào)整為1.7：36.8：61.5，第三產(chǎn)業(yè)比重提高0.5個百分點。三大支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值雖一直呈現(xiàn)增長的態(tài)勢，但是受國際、國內(nèi)環(huán)境影響較大，增速起伏大。2011年，三大支柱產(chǎn)業(yè)受日本大地震沖擊，增長放緩。全市工業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值7580.35億元，同比增長11.4%，增速比全市規(guī)模以上工業(yè)平均增速低1.5個百分點。汽車制造業(yè)完成產(chǎn)值3066.32億元，同比增長3.4%；電子產(chǎn)品制造業(yè)完成產(chǎn)值2024.75億元，同比增長11.5%；石油化工制造業(yè)完成產(chǎn)值2489.28億元，同比增長23.8%，增速比全市規(guī)模以上工業(yè)平均增速高10.

20、9個百分點。2.3 固定資產(chǎn)投資分析數(shù)據(jù)來源：廣州市市歷年經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報廣州市固定資產(chǎn)投資總額一直保持增長，但增速呈現(xiàn)倒U型。在2010年亞運累積高基數(shù)的條件下，2011年基礎設施建設放緩，固定資產(chǎn)投資增速在2010年呈現(xiàn)大幅度回落，2011年固定資產(chǎn)投資3413.58億元，同比增長10.0%，增速低于全國（不含農(nóng)戶，23.8%）和全?。?7.6%）平均增速，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資1306.74億元，同比增長32.8%，占固定資產(chǎn)投資的38.28%。2.4 居民消費力分析數(shù)據(jù)來源：廣州市市歷年經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報廣州市社會消費品零售總額一直呈現(xiàn)增長的趨勢，且每年保持在500億元以上的增

21、長額，2011年社會消費品零售總額5243.02億元，同比增長17.1%，增速高于全?。?6.3%），與全國持平。2007年至2011年間增速有所欺負，但都保持在15%以上，消費需求依然旺盛。數(shù)據(jù)來源：廣州市市歷年經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報廣州市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額連年增長，2011年突破一萬億元，但是從2008年開始，增速逐步放緩，到2011年放緩至10.4%。數(shù)據(jù)來源：廣州市市歷年經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報2011年，廣州市城市居民人均可支配收入34438元，同比增長12.3%，增速低于全國（14.1%）；增長速度從2009年開始每年遞增，人均可支配收入在2010年突破30000元，城鎮(zhèn)居民人均可

22、支配收入穩(wěn)步提高。三、廣州市城市戰(zhàn)略與規(guī)劃3.1 城市發(fā)展戰(zhàn)略珠三角地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008-2020）（以下簡稱“綱要”）對廣州市的城市發(fā)展戰(zhàn)略目標提出了明確要求：“廣州市要充分發(fā)揮省會城市的優(yōu)勢,增強高端要素集聚、科技創(chuàng)新、文化引領和綜合服務功能，進一步優(yōu)化功能分區(qū)和產(chǎn)業(yè)布局，建成珠江三角洲地區(qū)一小時城市圈的核心。優(yōu)先發(fā)展高端服務業(yè)，加快建設先進制造業(yè)基地，大力提高自主創(chuàng)新能力，率先建立現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。增強文化軟實力，提升城市綜合競爭力，強化國家中心城市、綜合性門戶城市和區(qū)域文化教育中心的地位，提高輻射帶動能力。強化廣州佛山同城效應，攜領珠江三角洲地區(qū)打造布局合理、功能完善、聯(lián)系緊密的

23、城市群。將廣州建設成為廣東宜居城鄉(xiāng)的首善之區(qū)，建成面向世界、服務全國的國際大都市”。根據(jù)廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（2010-2020），對未來廣州市城市總體發(fā)展戰(zhàn)略目標確定為：以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，以世界先進城市為標桿，打造綜合性門戶城市、南方經(jīng)濟中心、世界文化名城，實現(xiàn)國家中心城市的定位。將廣州建設成為廣東宜居城鄉(xiāng)的“首善之區(qū)”，和服務全國、面向世界的國際大都市。 3.1.1城市定位廣州的定位為：國家中心城市-綜合性門戶城市、南方經(jīng)濟中心、世界文化名城。國家中心城市構建面向國際的中心功能，擴大國際影響，帶動區(qū)域融入全球化。打造國際門戶和綜合交通樞紐，發(fā)展成為亞太地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化交流活動中心

24、和交通信息服務樞紐。形成全球化進程中保持國家長遠利益和核心競爭力的產(chǎn)業(yè)集群。突出高端引領和輻射帶動能力，攜領區(qū)域一體化發(fā)展。展示民族精神與現(xiàn)代文化，探索經(jīng)濟開放、體制改革、社會和諧和生態(tài)文明的科學發(fā)展道路。綜合性門戶城市強化在珠三角一小時城市圈的中心地位，強化在統(tǒng)籌珠江東西兩翼產(chǎn)業(yè)發(fā)展和優(yōu)質(zhì)生活圈建設的攜領作用，強化在泛珠三角地區(qū)的集聚輻射和綜合服務能力。與周邊城市優(yōu)勢互補、分工合作，協(xié)同發(fā)展，構建珠三角一小時城市圈的核心，成為中國參與全球發(fā)展的世界級都會區(qū)的中心城市。南方經(jīng)濟中心建設具有廣泛區(qū)域影響的國際商貿(mào)中心、物流中心、信息資訊中心和南方生產(chǎn)服務中心，成為現(xiàn)代國際城市。 世界文化名城充分

25、發(fā)揮嶺南文化的發(fā)源地、改革開放的策源地、國際交流活動的集聚地和國家歷史文化名城的優(yōu)勢，弘揚歷史文化，保護歷史文化名城風貌，形成傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文明交相輝映、具有高度包容性、多元化的世界文化名城。3.1.2 以廣州為核心構建珠三角一小時都市圈，引領區(qū)域發(fā)展根據(jù)珠江三角洲城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃，珠江三角洲地區(qū)將形成“一脊三帶五軸”的發(fā)展軸帶體系。強化城鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)的軸線拓展態(tài)勢，構建由一條環(huán)珠江口灣區(qū)的區(qū)域發(fā)展“脊梁”（“一脊”）、三條東西向分布的功能拓展帶（“三帶”），以及五條南北向貫聯(lián)的“城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)”聚合軸（“五軸”）等共同組成的網(wǎng)絡狀發(fā)展軸（帶）體系，以線（發(fā)展軸帶）聚點（城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)地區(qū)）、以點帶面（都

26、市區(qū)和城鎮(zhèn)群），整合、優(yōu)化城鎮(zhèn)群空間結構，并形成向內(nèi)陸和海外多方向強勁輻射的空間發(fā)展態(tài)勢。 在珠江三角洲區(qū)域發(fā)展“脊梁”中，廣州主城區(qū)是高端服務中心，廣州東部地區(qū)、南沙、花都白云等作為重要發(fā)展節(jié)點。廣州主城區(qū)同時是北部城鎮(zhèn)拓展帶核心，以及由廣佛肇組成的中部都市區(qū)的核心地帶。以“快速軌道網(wǎng)”和“高速公路網(wǎng)”作為1小時都市圈的交通體系骨架，實現(xiàn)1小時城市圈和經(jīng)濟圈以廣州為中心的珠三角交通時空圈“快速軌道網(wǎng)”主要解決城際的公共交通，“高速公路網(wǎng)”著重于私人轎車交通和貨運，二者相輔相成，形成一個快速干道網(wǎng)絡，能較好地解決都市圈內(nèi)部城市間的連通，實現(xiàn)1小時軌道網(wǎng)和3小時高速網(wǎng)的都市圈目標。結合軌道網(wǎng)進一

27、步完善各類基礎設施網(wǎng)絡。以“區(qū)域共享”和“珠三角同城化”理念為發(fā)展導向，以“雙港雙高”（以世界級的空港、海港為龍頭，以內(nèi)外銜接的高速鐵路、高速公路網(wǎng)絡為支撐）為核心建設開放的現(xiàn)代綜合交通運輸體系，一小時都市圈將以世界級的白云機場、南沙港、鐵路新客站三大樞紐為龍頭，推進珠三角綜合運輸體系，特別是城際鐵路網(wǎng)絡的建設（公共交通）和高速公路網(wǎng)絡（私人交通和貨運交通）的優(yōu)化改善，實現(xiàn)廣州與珠三角地區(qū)和鄰近城市60分鐘互達；廣州中心城區(qū)至珠三角任何一個地級市不超過90分鐘。打造以廣州為中心的2小時全省軌道交通出行圈；構筑輻射省內(nèi)所有地級市的高速公路網(wǎng)絡，實現(xiàn)廣州市區(qū)至廣東省任一地級市以及泛珠三角任一省會城

28、市，均有高速公路直達。（1）建設“一環(huán)、七射、三聯(lián)絡”的城際軌道交通網(wǎng)絡規(guī)劃以廣州為中心的“一環(huán)、七射、三聯(lián)絡”的城際線路（城際軌道交通線在廣州境內(nèi)長度約326公里）。一環(huán)：廣佛環(huán)線-廣莞惠-穗莞深；七放射：廣清城際、廣佛肇城際、廣佛江珠城際、廣珠城際、穗莞深城際、廣莞惠城際和廣惠城際；三聯(lián)絡：廣佛城際、肇順南城際和中南莞城際。（2）建設“兩環(huán)十五射”的高速公路主干網(wǎng)區(qū)域高速公路網(wǎng)絡結構示意圖構建以廣州、佛山主城區(qū)為核心，覆蓋珠三角，輻射華南地區(qū)的“兩環(huán)八主七次”的環(huán)型放射狀的高速公路網(wǎng)絡。構筑以廣州為中心的區(qū)域高速公路格局，成為華南地區(qū)高速公路網(wǎng)絡中心、公路客貨運輸樞紐；加強機場、港口、鐵路

29、樞紐與高速公路的聯(lián)系，強化高速公路、公路與城市道路的銜接，構筑一體化綜合運輸網(wǎng)絡；實現(xiàn)廣州至廣東省任一地級市、廣州至泛珠三角地區(qū)任一省會城市的高速公路直達，廣州中心城區(qū)高速公路至廣佛莞主要地區(qū)不超過一小時，至珠三角任何一個地級市不超過90分鐘。兩條環(huán)線珠二環(huán)高速-廣明高速、珠三環(huán)高速-中江高速。十五條放射線主干高速路：京珠高速、廣深高速、廣深沿江高速、廣珠東線高速、廣珠西線高速、廣佛高速、新廣肇-二廣高速一般高速路：廣清高速、機場高速-廣州至樂昌高速、大廣高速、廣河高速、廣江高速公路、廣明-江羅高速、廣三-廣梧高速、廣惠高速。3.2 城市規(guī)劃戰(zhàn)略2009年，按照“繼承、發(fā)展、創(chuàng)新、提升”的原則

30、，結合新的發(fā)展背景與形勢，制定了新時期的城市規(guī)劃戰(zhàn)略目標：強調(diào)區(qū)域視角，主動謀劃、不斷加強區(qū)域服務職能，建設國際城市與國家中心城市，帶動區(qū)域參與全球產(chǎn)業(yè)分工；建設公共管理與服務、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、交通等中心職能，凸顯廣東省省會和珠三角核心城市地位；推進廣佛同城化，為區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展提供示范。繼續(xù)推進“南拓、北優(yōu)、東進、西聯(lián)”戰(zhàn)略，同步實施“中調(diào)”，構建層級分明、職能明確的城鎮(zhèn)體系，完善城市功能，優(yōu)化形成舒展的緊湊型多中心網(wǎng)絡型空間結構；識別重要的空間戰(zhàn)略要點；提出從外延拓展戰(zhàn)略向內(nèi)涵提升戰(zhàn)略轉移，明確從“拓展”走向“優(yōu)化提升”的城市總體發(fā)展戰(zhàn)略。3.2.1 人口規(guī)模2000年戰(zhàn)略規(guī)劃提出廣州市域適宜的總

31、人口約1200-1500 萬人。根據(jù)研究，在確保水資源和土地資源基本滿足人口增長需求的前提下，保持經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)增速的前提下，廣州市2020年城鄉(xiāng)總人口適宜規(guī)模在約為1300萬人。與廣東省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃相銜接，規(guī)劃2020年廣州市常住人口規(guī)模為1280萬人，其中城鎮(zhèn)人口約1170萬人，農(nóng)村人口約130萬人。3.2.2 用地規(guī)模協(xié)調(diào)廣州市土地利用總體規(guī)劃大綱（2006-2020），在保障重點建設項目和基礎設施建設用地的前提下，采取有效措施，嚴格控制建設用地規(guī)模。規(guī)劃2020 年廣州市城鄉(xiāng)建設用地規(guī)模控制在1772平方公里以內(nèi)。3.2.3 城鎮(zhèn)體系構建由主城區(qū)副城區(qū)衛(wèi)星城小城鎮(zhèn)形成的組團發(fā)展、相互協(xié)調(diào)

32、的市域城鎮(zhèn)體系。主城區(qū)主城區(qū)一個，是市域政治、經(jīng)濟、文化、科教、綜合服務中心。副城區(qū)副城區(qū)六個，包括番禺、黃埔-蘿崗兩個副中心，空港新城、南沙濱海新城，荔城、街口兩個片區(qū)中心，具有較強綜合服務功能。衛(wèi)星城衛(wèi)星城是位于主城區(qū)和副城區(qū)外圍，專項功能鮮明、相對獨立，有一定輻射能力的重點城鎮(zhèn)。小城鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)是城鎮(zhèn)人口規(guī)模小于15萬的中心鎮(zhèn)和一般建制鎮(zhèn)，產(chǎn)業(yè)具有一定特色，是吸引農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集中，帶動鄉(xiāng)村發(fā)展的前沿城鎮(zhèn)。市域城鎮(zhèn)空間體系構成類別數(shù)量名稱及范圍主城區(qū)1主城區(qū)（荔灣、越秀、天河、海珠、白云白云五線及流溪河以南）副城區(qū)6番禺副中心黃埔-蘿崗副中心空港新城南沙濱海新城增城片區(qū)中心從化片區(qū)中心衛(wèi)星城

33、2知識城（九龍）、新塘小城鎮(zhèn)25太平、鰲頭、良口（中心鎮(zhèn)）、呂田、溫泉；獅嶺、炭步、梯面、花山、花東、赤坭；大崗、化龍、欖核；江高、太和（中心鎮(zhèn)）、鐘落潭（中心鎮(zhèn)）、人和；石灘、中新、派潭、正果、小樓；萬頃沙、橫瀝；3.2.4 片區(qū)劃分2000年戰(zhàn)略規(guī)劃將市域劃定為五大片區(qū)：都會區(qū)、花都片區(qū)、番禺片區(qū)、增城片區(qū)和從化片區(qū)。實施“八字方針“空間戰(zhàn)略以來，空間格局拉開，初步形成了功能較明確的五大片區(qū)?？紤]到發(fā)展戰(zhàn)略轉型，行政區(qū)劃調(diào)整，功能與布局的相互關聯(lián)，對片區(qū)劃分做了進一步優(yōu)化完善，片區(qū)劃分如下：全市市域范圍劃分為主城區(qū)、東部片區(qū)、番禺片區(qū)、南沙片區(qū)、北部片區(qū)、增城分區(qū)和從化片區(qū)等七個片區(qū)。主城

34、區(qū)：包括荔灣、越秀、天河、海珠、白云白云五線及流溪河以南。主要功能是廣東省行政管理中心，珠江三角洲世界級城鎮(zhèn)群的高端生產(chǎn)性服務業(yè)中心，包括商務會展、商貿(mào)、金融中心、華南科教文化中心。城市主要人口居住地、歷史文化名城核心區(qū)。2020年，主城區(qū)總人口525萬，建設用地規(guī)模控制在371平方公里。東部片區(qū)：包括黃埔、蘿崗以及增城新塘鎮(zhèn)。為區(qū)域港口，珠江三角洲現(xiàn)代物流中心，先進制造業(yè)基地和技術創(chuàng)新中心，歷史文化旅游基地、配套產(chǎn)業(yè)的居住城區(qū)。2020年，東部片區(qū)總人口143萬，建設用地規(guī)模控制在257平方公里。番禺片區(qū)：即為番禺區(qū)。鐵路客運交通樞紐，商貿(mào)、旅游綜合服務中心、高等教育基地、重型裝備制造業(yè)基地

35、之一，承接主城區(qū)人口疏解的居住城區(qū)。2020年，番禺片區(qū)總人口204萬，建設用地規(guī)模控制在284平方公里。南沙片區(qū)：南沙區(qū)。國際樞紐港口、臨港工業(yè)集聚區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)、配套服務完備的宜居濱海新城。2020年，南沙片區(qū)總人口55.5萬，建設用地規(guī)?？刂圃?24平方公里。北部片區(qū)：包括花都區(qū)和白云區(qū)北部。區(qū)域航空樞紐、臨空型先進制造業(yè)基地、國際物流服務中心、特色農(nóng)業(yè)示范區(qū)和生態(tài)宜居城區(qū)。2020年，北部片區(qū)總人口177萬，建設用地規(guī)模控制在374平方公里。增城片區(qū)：增城市除新塘以外的其他地區(qū)。特色生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、現(xiàn)代制造業(yè)基地、區(qū)域生態(tài)旅游基地。2020年，增城片區(qū)總人口98萬，建設用地規(guī)?？刂?/p>

36、在188平方公里。從化片區(qū)：從化市域。特色生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、區(qū)域生態(tài)旅游基地、水源涵養(yǎng)地2020年，從化片區(qū)總人口96萬，建設用地規(guī)?？刂圃?70平方公里。3.2.5 交通體系總體目標（1）城市空間外延增長中，應在“雙快”復合走廊系統(tǒng)的支撐下構建多中心、組團式發(fā)展的空間擴展結構在市域層級布置長距離市域快速軌道、市郊鐵路、BRT以及高快速路聯(lián)系。在片區(qū)層級布置中長距離大運量快速公交系統(tǒng)、城市快速路聯(lián)系，并與外圍高速公路系統(tǒng)接駁。（2）城市空間優(yōu)化與提升調(diào)整中，應在“雙快雙緩”交通組合系統(tǒng)的支撐下構建差異化功能布局城區(qū)在片區(qū)層級布置組織型的功能差異化的跨組團的中短距離交通聯(lián)系。重點借助組團中心之間預

37、留的快速公共交通通道，并依托軌道交通樞紐，構建常規(guī)公交線路及慢行等為補充的多模式公交服務體系。交通系統(tǒng)支撐串珠式發(fā)展城市空間結構大力構筑一個暢順通達、運行高效的道路網(wǎng)絡系統(tǒng)，實現(xiàn)廣州市任意兩個相鄰副中心之間均有高快速路直接連接，所有中心鎮(zhèn)均有高快速路通過。具體目標：打造市域“102060”機動車交通時空圈，即保證機動車在廣州市域范圍的各重點發(fā)展區(qū)、重要節(jié)點進入高快速路網(wǎng)絡系統(tǒng)不超過10分鐘，由任何一點進入高快速路網(wǎng)絡系統(tǒng)不超過20分鐘，中心城區(qū)至市域任何地區(qū)不超過60分鐘。高速公路網(wǎng)主要包括“兩環(huán)四廊”，串聯(lián)了主要對外交通樞紐、工業(yè)、倉儲物流等功能組團，承擔城市主要對外交通功能與城際間高速聯(lián)系

38、功能。同時充分發(fā)揮綜合交通樞紐對區(qū)域客流、貨流的集散功能。高速公路在市域內(nèi)同時承擔了城市快速交通的功能，與城市快速路共同構成城市快速交通系統(tǒng)。兩環(huán)指1號環(huán)線和2號環(huán)線四廊指以京珠為主的北向走廊、以廣深、廣惠為主的東向走廊、以京珠為主的南向走廊和以廣三、廣佛為主的向西走廊?？焖俾肪W(wǎng)主要包括“四環(huán)四廊”，串聯(lián)了主中心與各片區(qū)公共中心，承擔市域范圍內(nèi)各功能分區(qū)、功能組團之間的聯(lián)系功能。四環(huán)指內(nèi)環(huán)、新外環(huán)和兩個高速公路環(huán)線四廊指以京珠為主、新廣從為輔的廣從廊道，以機場高速、廣清為主、廣花為輔的廣花廊道，以廣園、廣汕為主的東部廊道，以京珠高速、南沙港快線、東新高速為主的南部廊道。城市軌道交通是一種大運量

39、的客運公交系統(tǒng)，應確立軌道交通在城市公共交通中的主體地位，帶動交通結構的轉型，優(yōu)化交通資源的配置。2020年軌網(wǎng)規(guī)劃目標是“3060”時空和“6540（7070）”客運目標，即：3060時空目標-環(huán)城高速內(nèi)30分鐘可到達市中心，外圍副城區(qū)60分鐘可到達市中心；6540（7070）客運目標-公共交通占機動化出行量達到65%（主城區(qū)占70%），軌道交通占總公交出行量達到40%（主城區(qū)占70%）。軌道交通系統(tǒng)主要包括“兩環(huán)六射”，串聯(lián)了對外客運交通樞紐、公共中心、居住、休閑游憩、公共交通樞紐，承擔市域范圍內(nèi)大運量的客運交通。3.3 重大經(jīng)濟項目動態(tài)廣州白云機場擴建工程正式開工總投資188.54億元，

40、計劃建設第三條跑道及二號航站樓，設計年旅客吞吐量8000萬人次。昨日，廣州白云國際機場（以下簡稱白云機場）擴建工程開工儀式正式舉行。按照預計，白云機場擴建工程其中第三跑道工程計劃將于2014年建成，二號航站樓工程則計劃于2016年建成。屆時，白云機場將成為繼北京首都機場、上海浦東機場之后，國內(nèi)第三個擁有三條跑道的民用機場。白云機場也將被打造成為世界級國際航空樞紐。廣州市新一輪城市軌道交通近期建設規(guī)劃獲國家批復近日，國家發(fā)展改革委正式批復廣州市新一輪城市軌道交通建設規(guī)劃，同意我市新建7條共228.9公里城市軌道交通線路,這標志著廣州軌道交通建設將進入新一輪大發(fā)展。該規(guī)劃實施后,全市軌道交通運營里

41、程將超過500公里，屆時市民利用包括地鐵在內(nèi)的公共交通出行率將達60。此次批復的七條新線分別為：軌道交通8號線北延段工程（白云湖文化公園），長約15公里。軌道交通13號線首期工程（魚珠象頸嶺），線路長約28.3公里。14號線一期工程（嘉禾望崗街口），線路長約51.2公里。軌道交通21號線工程（天河公園增城廣場），線路長約58.7公里。4號線南延伸工程（金洲南沙客運港），線路長約11.7公里。軌道交通11號線工程（火車站東站火車站），線路長約42.4公里。知識城線工程（原14號線支線）（新和鎮(zhèn)龍），線路長約21.6公里。十二五”規(guī)劃綱要將南沙新區(qū)建設列為粵港澳合作重大項目南沙區(qū)在“十二五”期間，

42、將以智慧、低碳、綠色發(fā)展為理念，以臨港產(chǎn)業(yè)高端化、城鄉(xiāng)發(fā)展一體化、提升新城配套服務功能，確立五大發(fā)展定位，包括珠三角航運物流商貿(mào)中心、華南地區(qū)重要的臨港先進制造業(yè)基地、粵港澳創(chuàng)新合作模式的先行區(qū)、珠三角區(qū)域性商業(yè)服務和科技創(chuàng)新中心、國際化智慧濱海生態(tài)新城。 南沙目前在建項目：1、南沙影視動漫文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。2、南沙游艇會：投資2.7億元，將作為內(nèi)地和港澳地區(qū)游艇停泊游艇的主要基地，試點粵港澳游艇“一證通”政策。3、大型郵輪碼頭及配套大型商貿(mào)中心：打造粵港澳郵輪市場對接的樞紐節(jié)點和大珠三角郵輪經(jīng)濟的后勤服務中心。建成后，國內(nèi)外居民可乘坐豪華游輪直達南沙郵輪碼頭。4、南沙高端醫(yī)療城：集聚國內(nèi)外著

43、名醫(yī)學專家，最終形成國際高端醫(yī)療城。5、香港科技大學霍英東研究院：2010年招收首批研究生。6、南沙現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園：總投資3.26億元人民幣，將打造供港澳鮮活農(nóng)產(chǎn)品基地。廣州著力打造7個重點項目廣州著力打造納入省實施規(guī)劃綱要“四年大發(fā)展”“十大工程”中涉及廣州的7個重點項目，加快轉型升級，建設幸福廣州。七個重點項目：中新廣州知識城、南沙新區(qū)、廣州國際生物島、中科院廣州工業(yè)技術研究院工研院、華南新藥創(chuàng)制中心、琶洲國際會展商務區(qū)、珠江新城-員村金融商務區(qū)。中新廣州知識城起步區(qū)批準建設日前，中新廣州知識城起步區(qū)項目獲國家發(fā)改委核準批復同意建設。中新知識城位于廣州市蘿崗區(qū)九龍鎮(zhèn)，建設面積8.08平

44、方公里，總投資金額120億元。四、廣州市房地產(chǎn)市場分析4.1 房地產(chǎn)市場投資開發(fā)分析數(shù)據(jù)來源：廣州市市歷年經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量連年增長，2007年至2008年增長速度緩慢，增速低于10%，2009年開始，增大速度加快，增速由2009年的7.1%增到到2011年的32.8%，開發(fā)總量在2011年突破1000億元，達到1306.74億元。數(shù)據(jù)來源：廣州市市歷年經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報廣州市2007年至2011年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定投資的比例都保持在30%左右， 2010年最低，為30.14%，2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資1306.74億元，同比增長32.8%，占固定資產(chǎn)投資

45、的38.28%。4.2 房地產(chǎn)市場消費分析歷年廣州市十區(qū)商品住宅供求情況2011年廣州市十區(qū)商品住宅預售面積為687萬平米，環(huán)比下降7%，商品住宅成交面積共557萬平米，環(huán)比下降15%。從歷年商品住宅市場供求關系來看，2008、2010、2011三年商品住宅市場呈現(xiàn)相對的供大于求的狀態(tài)，其余年份都呈供不應求的狀態(tài)，2011年整體吸納率僅為81%，趨近08年的歷史地位，市場形式嚴峻。2008年房地產(chǎn)市場主要受到全球金融危機的影響，商品住宅需求大幅減少，導致供應過剩情況出現(xiàn)，2009年房地產(chǎn)市場開始回暖，成交量達到歷史最高峰，2010年政府開始調(diào)控樓市，市場供求開始翻轉，至2011年供求比例進一步

46、拉大，在政策不斷調(diào)控下需求下滑至歷史低位，接近2008年水平。歷年新建商品住宅成交情況從歷年商品住宅市場成交情況看，從2009年開始市場整體成交金額連續(xù)三年下降，2011年成交金額環(huán)比下降13%；均價方面整體保持上升趨勢，但2011年成交價格上升幅度僅為2.7%，基本趨近2010年水平，房地產(chǎn)整體市場價值回歸成為趨勢（即投資價值減少）。4.3 房地產(chǎn)市場結構分析數(shù)據(jù)來源：陽光家緣從2010上半年-2012上半年廣州新增供應面積對比圖上可以看到，2012上半年廣州新增供應面積主要集中在70200平方米面積區(qū)間內(nèi)，與過去兩年相比集中區(qū)間有逐年放大的趨勢，同時，70110平方米面積區(qū)間的占比與去年相

47、若，但與2010上半年占比接近60%相比，2012年僅接近40%有所減少，而130200平方米面積區(qū)間的占比明顯增多，從2010上半年占比約12%到2012上半年約30%。另外，50平方米以下小戶型也有明顯增多。數(shù)據(jù)來源：陽光家緣戶型結構上，從2010上半年-2012上半年廣州新增供應戶型對比圖上可以看到，2012上半年廣州新增供應戶型也與過去兩年有較為明顯的變化，過去兩年供應戶型主要以二三房為主，其比例基本占75%以上，而2012上半年供應戶型中三房仍然是主體，但相較過去兩年也有微降，而二房戶型則明顯減少，兩種戶型占比約62%，同時四房戶型有逐年遞增的趨勢。另外，一房小戶也有明顯供應增多。這

48、表現(xiàn)出廣州市商品住宅供應面積結構有從70110平方米的二房、小三房等中小入門戶型向130200平方米的大三房、四房等中大改善戶型轉變的趨勢，而50平方米一房小戶本年供應也有所增多。數(shù)據(jù)來源：陽光家緣從2010上半年-2012上半年廣州成交面積對比圖上可以看到，廣州成交面積主要集中在70150平方米區(qū)間內(nèi)，其中以70130區(qū)間內(nèi)最為集中。70110平方米區(qū)間比例仍然保持較高的水平，相對去年尚有所增加；但最為突出的是110150平方米戶型有逐漸增加的趨勢，同時70平方米以下小型單位保持成交低位，而200平方米以上的豪宅單位成交明顯減少。數(shù)據(jù)來源：陽光家緣而戶型方面，從2010上半年-2012上半年

49、廣州成交戶型對比圖上可以看到，二三房呈現(xiàn)高度集中，尤其三房戶型相對過去兩年呈現(xiàn)出飆升的狀態(tài)，二房比例微減，四房比例基本持平，而一房單位和復式別墅等大型單位則顯著減少。由此可見，廣州成交商品住宅戶型中，雖然有戶型需求改善化的特征，即從70110平方米二房或小三房戶型向130150平方米大三房戶型變化的特點，但150平方米四房以上的戶型卻未呈現(xiàn)顯著的增加。同時，一房單間公寓類戶型和150平方米以上大戶型或復式別墅戶型的減少，表現(xiàn)成交戶型有更向實用戶型集中的特征。4.4房地產(chǎn)政策整體房地產(chǎn)政策特點分析： 2011年的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要分兩步走：一、是以直接調(diào)控房價為基礎的政策，主要目的是穩(wěn)定市場，遏

50、制房價上漲過快，表現(xiàn)為短期性的政策，包括限購、限價、限貸及間接影響了房地產(chǎn)市場的金融貨幣政策；二、是以結構調(diào)控為基礎的政策，主要目的是實現(xiàn)房地產(chǎn)制度的變革， 表現(xiàn)為長期性的政策，包括擴大保障房的建設規(guī)模、房產(chǎn)稅的試行、增加地方政府收入的一系列政策。中央的整體調(diào)控思路清晰，是以短期抑制住房價上漲結合長期制度性變革的全方位調(diào)控， 最終目標是實現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。 2011年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策主要包括四個方面：土地政策、金融稅收政策、房地產(chǎn)政策及地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策。 土地政策方面加大土地供應、規(guī)范土地供應體制、加強保障房用地供給、規(guī)范各個城市建設用地使用權審批、成為全年土地政策的主題。政策

51、出臺主要針對地方政府及開發(fā)商，政策的目的其一，是保證土地供應，控制土地成交價格；其二，是加大保障房、廉租房等保障型住房的土地供應以達到調(diào)整住宅用地供應結構的目的，從而解決保障型住宅的土地供應問題。 金融稅收政策主要是從宏觀和微觀兩個方面進行調(diào)控，宏觀方面主要是以調(diào)控經(jīng)濟通脹、資本流動性過剩為主，包括六次提升準備金率、三次加息和三次上調(diào)住房公積金存款利率來控制經(jīng)濟過熱及房地產(chǎn)市場過熱的問題，稱為穩(wěn)健的貨幣政策，實質(zhì)上是緊縮貨幣政策；微觀方面以允許保障房建設市場融資，在商品房市場成交環(huán)節(jié)增大交易成本為主。雖然金融宏觀調(diào)控針對經(jīng)濟通脹及流動性過剩等經(jīng)濟情況，但對房地產(chǎn)行業(yè)影響是空前的大，一方面銀行無

52、錢可貸使得開發(fā) 商融資困難，另一方面是購房者購房成本大幅增加，剛性需求受到廣泛影響，其市場影響超越限購，也是本年房地產(chǎn)市場走低的主要因素之一。 房地產(chǎn)政策方面共計出臺了10條政策進行全方位調(diào)控，包括“新八條”、最新“國五條”、 正式試點征收房產(chǎn)稅等。從市場供給方面到銀行貸款方面再到成交環(huán)節(jié)層層布控，決心和力度前所未有，可以稱為“最嚴厲政策年”。政策調(diào)控主要從地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行、以及購房者四個方面加強了調(diào)控。 針對地方政府調(diào)控方面，中央要求加大保障性質(zhì)住宅的土地供應、擴大二三線城市限購范圍、制定年度房價調(diào)控目標、并加大對地方政府的監(jiān)控力度，廣州市通過制定全年調(diào)控目標、規(guī)范住宅建筑面

53、積等措施緊跟國家調(diào)控方向，積極對市房地產(chǎn)進行調(diào)控、規(guī)范。重點政策分析： -關于貫徹住建部等部委宏觀調(diào)控政策促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見（穗國房 字20101311號）基本內(nèi)容：廣州限購政策明確規(guī)定廣州戶籍家庭和常住非戶籍家庭只能新購一套商品房，不能提供一年納稅和社保證明的外地家庭不能在廣州購買商品房，未滿18歲的人士不能單獨購買商品住房以及暫停第三套房公積金貸款等措施。-“新八條”關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知 基本內(nèi)容：通知指出，1、進一步落實地方政府責任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建

54、住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。2、加大保障性安居工程建設力度。3、調(diào)整完善相關稅收政策，加強稅收征管。調(diào)整個人轉讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。 4、強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。5、嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅決糾正，嚴肅查處。6、合理引導住房需求

55、。原則上對已有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊數(shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 7、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制。8、堅持和強化輿論引導。 政策解讀：確定了2011年繼續(xù)、深入的整體調(diào)控基調(diào)，分別從確定年度調(diào)控目標、加大保障房供應、增加房產(chǎn)二手交易成本、提高首次二次購房成本等八個方面拉開了2011年的全方位調(diào)控的序幕。 -最新“國五條”房價上漲過快二三線城市需要

56、采取限購措施 基本內(nèi)容：貫徹落實國務院確定的各項調(diào)控政策，房價過高的地區(qū)要加大調(diào)控力度；1、確保今年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設；2、嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機投資性購房；3、房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購施；4、確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放；5、規(guī)范住房租賃市場，抑制租金過快上漲。 政策解讀：再次強調(diào)調(diào)控不動搖，要求控制二三線房價上漲的過快趨勢，收緊信貸、控制投機購房，此次政策的出臺基本把投資型客戶擠出了市場，市場進入剛性需求。并且使得購房者的市場預期開始發(fā)生變化。 -國土資源部關于堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度的

57、意見 基本內(nèi)容：一、正確把握土地招拍掛出讓政策的調(diào)控作用；二、完善住房用地招拍掛計劃公示制度；三、調(diào)整完善土地招拍掛出讓政策，（一）限定房價或地價，以掛牌或拍賣方式出讓政策性住房用地，（二）限定配建保障性住房建設面積，以掛牌或拍賣方式出讓商品住房用地，（三） 對土地開發(fā)利用條件和出讓地價進行綜合評定，以招標方式確定土地使用權人；四、大力推進土地使用權出讓網(wǎng)上運行；五、完善土地招拍掛出讓合同 政策解讀：意見肯定了“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用綜合條件最佳”等四種招拍掛創(chuàng)新做法，要求各地選擇適當?shù)耐恋爻鲎尫绞胶驼?，落實政府促進土地合理布局、節(jié)

58、約集約利用，有效合理調(diào)整房價地價，保障民生，穩(wěn)定市場預期目標。 -上收22城市建設用地審批權 基本內(nèi)容：除原規(guī)定需報國務院批準用地84個城市外，自2011年起，新增了秦皇島、鎮(zhèn)江、南通、揚州、泰州、嘉興、紹興、臺州、溫州、馬鞍山、德州、東營、威海、南陽、江門、惠州、珠海、佛山、中山、東莞、桂林以及三亞。根據(jù)土地管理法相關規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃實行分級審批?！笆?、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在一百萬以上的城市以及國務院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務院批準?！蓖恋毓芾矸ㄍ瑫r還規(guī)定，土地利用年度計劃的編制審批程序與土地利用總體規(guī)劃的編制審批程序相同。 政策解讀

59、：首先，是要堅守農(nóng)業(yè)用地紅線。其次，監(jiān)控地方政府土地性質(zhì)轉變等的非規(guī)范用 地審批，進一步規(guī)范土地市場，主要針對旅游用地、高爾夫用地的監(jiān)控審批。五、廣州市土地市場分析5.1 土地交易情況分析廣州市十區(qū)2011年土地供應成交結構分析-供應情況：全年土地出讓金額，住宅占比66%，合計出讓740萬平米2011年，廣州市十區(qū)土地共計出讓197宗，合計用地面積740萬平方米，住宅用地出讓59宗，面積275萬平米（其中流拍撤銷宗數(shù)約32宗）；商業(yè)用地38宗，面積76萬平方米；工業(yè)用地72宗，面積314萬平方米；其他用地17宗，52萬平方米。全年工業(yè)用地供應比重最大，占全市土地供應面積的43%，其供應區(qū)域主要集中在蘿崗、南沙兩區(qū)；其次，住宅用地占比為37%，其供應主要集中在白云、番禺、南沙、蘿崗