1、建筑專業(yè)審圖要點(diǎn)（征求稿）修訂狀態(tài)編制日期審核日期批準(zhǔn)日期一、目的為提高設(shè)計(jì)院建圖紙質(zhì)量，便于集團(tuán)設(shè)計(jì)管理中心和區(qū)域公司設(shè)計(jì)部管理人員分階段有目的、有重點(diǎn)的對(duì)建筑專業(yè)相關(guān)圖紙進(jìn)行審核，提高審圖效率、保證出圖節(jié)點(diǎn)，特制定建筑專業(yè)審圖要點(diǎn)。本審圖要點(diǎn)應(yīng)作為設(shè)計(jì)合同附件，要求設(shè)計(jì)院根據(jù)本審圖要求進(jìn)行自審，提高設(shè)計(jì)效率。本審圖要點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了在建筑方案設(shè)計(jì)階段對(duì)方案文本的審核；在施工圖設(shè)計(jì)階段對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件的審核；對(duì)前期、營(yíng)銷等各部門對(duì)于設(shè)計(jì)技術(shù)資料提資的技術(shù)審核。二、目錄1、建筑技術(shù)圖紙的審核2、相關(guān)專業(yè)審核3、配合前期測(cè)繪技術(shù)資料審核4、配合營(yíng)銷技術(shù)資料審核5、經(jīng)濟(jì)性分析審核項(xiàng)目建筑專業(yè)設(shè)計(jì)審圖要點(diǎn)（

2、通用類）審核分項(xiàng)-序號(hào)審圖要點(diǎn)設(shè)計(jì)自檢自檢備注一、技術(shù)圖紙審核總圖與指標(biāo)（設(shè)計(jì)院項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)二次復(fù)核）1總圖是否與方案內(nèi)審、總體設(shè)計(jì)內(nèi)審意見(jiàn)一致，如有修改，修改的原因是否書面通知*集團(tuán)并同意是否*2總圖應(yīng)明確表示各出入口與市政道路標(biāo)高、交通流線及站點(diǎn)之間關(guān)系。并核對(duì)周邊市政道路的標(biāo)高、出入口位置的準(zhǔn)確性。應(yīng)與景觀豎向設(shè)計(jì)一致。主要道路停車港灣應(yīng)有明確設(shè)計(jì)*3繪制一層組合平面圖，將道路關(guān)系、各出入口關(guān)系、進(jìn)排風(fēng)井、配套設(shè)施、土標(biāo)高、分區(qū)管理圍墻位置等反映在圖面上*4景觀總圖中對(duì)于建筑總平面的修改也應(yīng)反映在圖面上，確保一致性。景觀設(shè)計(jì)單位應(yīng)在規(guī)劃定稿前介入，別墅、排屋類建筑定位應(yīng)讓位于景觀，充分考

3、慮景觀公共界面（街景）與私密界面（私家庭院）空間的定位5a.總圖中的變電站（箱變）、垃圾壓縮站、垃圾收集房、煤氣調(diào)壓站、門衛(wèi)、圍墻等是否根據(jù)要求已經(jīng)布置是否有各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)是否b.總圖中排風(fēng)口、地下車庫(kù)出入口、變電站、垃圾壓縮站、垃圾收集房、煤氣調(diào)壓站等建筑物與住宅建筑間距是否滿足環(huán)評(píng)要求是否C.人防出入口、排風(fēng)口是否已在總圖中準(zhǔn)確體現(xiàn)是否*6地庫(kù)出入口、排風(fēng)口等應(yīng)滿足：a.機(jī)動(dòng)車庫(kù)出入口數(shù)量是否按照消防和停車數(shù)量設(shè)計(jì)。機(jī)動(dòng)車庫(kù)出入口與城市道路規(guī)劃紅線距離是否滿足與小區(qū)內(nèi)部道路距離是否可以停一輛車位置是否主樓地庫(kù)與大地庫(kù)原則上應(yīng)連通地庫(kù)出入口與住宅間距應(yīng)為10m,如10m必須按照環(huán)評(píng)要求處理

4、實(shí)施排風(fēng)井與住宅間距應(yīng)為10m,排風(fēng)口底部距離室外地面不宜小于。（或按當(dāng)?shù)匾?guī)范要求）*7紅、藍(lán)線劃示應(yīng)注意：規(guī)劃道路紅線應(yīng)取得規(guī)劃或測(cè)繪部門劃示紅線的電子文件，不得依據(jù)土地局的界址點(diǎn)自行繪制道路紅線河道藍(lán)線應(yīng)取得水務(wù)部門劃示藍(lán)線的電子文件，不得依據(jù)土地局的界址點(diǎn)自行繪制河道藍(lán)線C.小區(qū)內(nèi)所有單體，包括基礎(chǔ)、附屬設(shè)施、道路是否控制在紅線內(nèi)是否*8面積計(jì)算應(yīng)注意：地上建筑面積與地下建筑的面積在修規(guī)與方案階段應(yīng)適當(dāng)放大（建議地上1-2%，地下2%,地上可放大保溫面積）從可研一修規(guī)一方案一施工圖依次面積逐步核實(shí)縮小（避免因施工圖建筑面積超過(guò)項(xiàng)目可研批文、IC卡招標(biāo)建筑面積，導(dǎo)致規(guī)證無(wú)法辦理）。同時(shí)應(yīng)注

5、意總圖設(shè)計(jì)階段應(yīng)按照土地出讓文件的上限申報(bào)技術(shù)指標(biāo)，給后期規(guī)證增容留有可能性。C.屋頂層、架空層等按規(guī)范可不計(jì)入容積率的面積，必須計(jì)入總建筑面積應(yīng)在方案階段評(píng)估架空層面積、挑高面積、地下室面積（抬高周邊道路大于1米）、地面停車庫(kù)等所損失的計(jì)容可銷面積，原則上預(yù)估房地部門預(yù)測(cè)可售面積/地上計(jì)容面積95%圖紙上的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)需與報(bào)監(jiān)（建）表、審圖備案表上內(nèi)容一致。同時(shí)提供各類主力房型的面積段與比例表，并確認(rèn)與方案設(shè)計(jì)任務(wù)書一致（須注意地下設(shè)備間等用房分?jǐn)傄?guī)則）一、技術(shù)總圖與指標(biāo)（設(shè)計(jì)院項(xiàng)目*9a.配套用房（如門衛(wèi)、變配電所、物業(yè)、業(yè)委會(huì)、居委會(huì)、社區(qū)用房等）面積和位置是否已與規(guī)劃局、街道、供電所等

6、相關(guān)部門充分溝通確認(rèn)，并在報(bào)批圖紙與指標(biāo)中體現(xiàn)。分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的整體地塊閉路電視機(jī)房、弱電控制中心、消防控制中心是否遺漏是否b.應(yīng)注意陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、平臺(tái)等不同計(jì)算方式（有頂陽(yáng)臺(tái)計(jì)半面積、無(wú)頂露臺(tái)、平臺(tái)圖紙審核負(fù)責(zé)人應(yīng)二次復(fù)核）不計(jì)面積，具體應(yīng)征詢當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)劃與測(cè)繪部門）C.應(yīng)注意不同地區(qū)當(dāng)?shù)孛娣e計(jì)算規(guī)定的差異*10退界、間距應(yīng)注意：因公司通常在初步方案完成即進(jìn)入樁基施工圖階段，因此方案設(shè)計(jì)單位在標(biāo)識(shí)建筑退紅線、藍(lán)線、綠線距離，南北、東西間距時(shí)，應(yīng)計(jì)算至裝飾面（非結(jié)構(gòu)面），同時(shí)在滿足規(guī)范的前提下留一定的的余量，住宅建議放大2%。施工圖設(shè)計(jì)單位出總圖時(shí)應(yīng)予以復(fù)核（避免因飾面層變厚、凸出的異形裝飾構(gòu)筑

7、物等因素而引起退界不夠）轉(zhuǎn)角處退界應(yīng)以切點(diǎn)連線為界，而非圓弧線C.部分地區(qū)環(huán)評(píng)部門也會(huì)提出建筑退界要求，應(yīng)提前征詢上海項(xiàng)目建筑間距應(yīng)嚴(yán)格按照上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定P57-60頁(yè)所示圖例執(zhí)行，其他地區(qū)項(xiàng)目遵照當(dāng)?shù)匾?guī)范地下室退紅線，對(duì)于退界線內(nèi)存在構(gòu)筑物基礎(chǔ)時(shí)，退界距離應(yīng)滿足綜合管線設(shè)置*11綠化率、集中綠化率在建筑總圖中應(yīng)按照土地招標(biāo)與規(guī)劃要求的最小值或接近最小值表達(dá)；當(dāng)綠化率及建筑密度等指標(biāo)與規(guī)劃要求較為接近時(shí)（尤其別墅區(qū)），必須進(jìn)行精確計(jì)算，同時(shí)應(yīng)與景觀方案總圖基本一致*12垃圾壓縮站位置選擇應(yīng)避免主要人流方向，且應(yīng)考慮夏季風(fēng)向影響（要有2個(gè)門，一個(gè)門要面向小區(qū)外，便于環(huán)衛(wèi)車直接清理垃圾

8、）*13分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，機(jī)電用房（如變配電室、消控中心、弱電機(jī)房、消防水泵房等）及配套用房（如物業(yè)管理中心、業(yè)委會(huì)、居委會(huì)、活動(dòng)室等）必須在一期開(kāi)發(fā)中進(jìn)行設(shè)計(jì)及建設(shè)，否則將影響預(yù)售證的辦理及交房，其中物業(yè)管理中心等配套用房在辦理物業(yè)招投標(biāo)及預(yù)售證前，必須取得審圖證并完成面積預(yù)測(cè)。如果配套用房在項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)中不宜設(shè)在一期范圍內(nèi)的，為滿足上述要求可臨時(shí)設(shè)置在一期某棟建筑內(nèi)，待后期開(kāi)發(fā)跟進(jìn)時(shí)再將一期配套用房釋放監(jiān)控中心與消控中心宜合為一室，選址為一層或B1層，并結(jié)合物管確定分區(qū)原則和數(shù)量設(shè)計(jì)說(shuō)明*14設(shè)計(jì)說(shuō)明應(yīng)注意：構(gòu)造做法必須與詳圖所示一致，與各專業(yè)深化圖紙一致（幕墻等）具體做法必須與合同附件

9、中的房屋交付標(biāo)準(zhǔn)一致C.門窗篇、保溫篇內(nèi)容必須與節(jié)能報(bào)告、報(bào)建表一致d.竣工備案階段須對(duì)設(shè)計(jì)說(shuō)明重新審核修訂日照15日照分析應(yīng)注意：*a因考慮*集團(tuán)方案完成即進(jìn)入啟動(dòng)區(qū)樁基施工圖階段，因此啟動(dòng)區(qū)日照應(yīng)在滿足規(guī)范的前提下留610分鐘余量（避免因外立面、屋頂設(shè)備等引起的日照不足）b出正式樁位施工圖前，施工圖設(shè)計(jì)單位應(yīng)取得規(guī)劃部門認(rèn)可的第三方單位的日照審核蓋章報(bào)告，否則不得出圖（應(yīng)注意不同地區(qū)日照審核的規(guī)定）*c應(yīng)避免追求立面效果，外立面復(fù)雜的凸出凹進(jìn)，如標(biāo)準(zhǔn)層裝飾板與線條、裝飾柱變化、頂部立面變化等遮擋住戶的采光，甚至產(chǎn)生日照問(wèn)題。如無(wú)法避免，設(shè)計(jì)院應(yīng)列表將影響住戶的單元號(hào)、相關(guān)影響、解釋口徑在銷

10、售前以書面形式提交*集團(tuán)*d注意地區(qū)差異及門窗設(shè)計(jì)修改可能存在的日照問(wèn)題*e每個(gè)凸出干主體的建筑體量，都必須進(jìn)行日照和日照間距（別墅類）的復(fù)核一技術(shù)圖紙審核得房率*16各層公共面積分?jǐn)偤螅ò凑债?dāng)?shù)胤康鼐譁y(cè)繪要求），得房率：高層住宅原則上應(yīng)大于80%，小高層住宅應(yīng)大于85%，高層類住宅、公寓式辦公應(yīng)大于75%，高層辦公宜大于70%，商業(yè)中心宜大于60%消防*17總圖中出入口的數(shù)量、道路寬度和轉(zhuǎn)彎半徑、消防車道設(shè)置、消防車道的寬度、消防車道的轉(zhuǎn)彎半徑、消防車道的凈高要求、消防登高場(chǎng)地大小、布置數(shù)量及離建筑距離、建筑的沿街長(zhǎng)度及總長(zhǎng)等是否滿足消防的要求停車、地庫(kù)出入口與排風(fēng)井等*18應(yīng)核對(duì)報(bào)規(guī)地上、

11、地下停車位與景觀圖紙、地庫(kù)車位劃分深化與驗(yàn)收?qǐng)D紙一致。如有變化，應(yīng)充分考慮對(duì)住戶的承諾地下車庫(kù)層數(shù)，停車方式等是否合理應(yīng)考慮大地庫(kù)與住宅地下室脫離還是連通，不同標(biāo)高的處理。單車停車經(jīng)濟(jì)性控制指標(biāo)原則上控制在30/輛以下（地形復(fù)雜的地庫(kù)和人防地庫(kù)指標(biāo)可適當(dāng)放寬）。中高端物業(yè)應(yīng)考慮人車分流的物業(yè)管理模式C.住宅原則上不應(yīng)做地下二層停車庫(kù)，非高端商業(yè)辦公不應(yīng)做地下三層停車庫(kù)。如確實(shí)無(wú)法滿足停車要求，設(shè)計(jì)院應(yīng)提交專題分析報(bào)告給*集團(tuán)確認(rèn)。經(jīng)適房、低利潤(rùn)項(xiàng)目應(yīng)盡量減少地下車庫(kù)的面積（必要時(shí)可征詢規(guī)劃部門后采用地面設(shè)置遠(yuǎn)期機(jī)械停車方式解決）普通住宅項(xiàng)目因機(jī)械式地下停車位不可售及后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本高，原則盡量

12、不做。經(jīng)適房項(xiàng)目由于補(bǔ)貼政策的不同，應(yīng)充分進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性核算，可考慮做機(jī)械式停車庫(kù)住宅地下車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)宜采用自然通風(fēng)；商業(yè)地下車庫(kù)的崗?fù)さ篱l設(shè)置應(yīng)考慮蓄車位置地下車庫(kù)車輛出入口如按照雙向車道設(shè)計(jì)，則車道凈寬不應(yīng)小于，其中側(cè)壁考慮干掛石材時(shí)，結(jié)構(gòu)凈寬不宜小于；側(cè)壁為涂料墻面時(shí)，結(jié)構(gòu)凈寬不宜小于應(yīng)確保地庫(kù)凈高大于，特別是主通道；如確屬管線等原因達(dá)不到此標(biāo)高要求，設(shè)計(jì)院應(yīng)書面提交*集團(tuán)確認(rèn)位置與高度地庫(kù)出入口應(yīng)有設(shè)置防止路面水進(jìn)入的措施，如排水溝（或坡道處理等）地下汽車庫(kù)坡道或自行車坡道兩側(cè)為隔墻時(shí)，應(yīng)在坡道兩側(cè)做混凝土擋水墻翻邊，翻邊寬度應(yīng)為250mm，高度不小于250mm。翻邊做法在建筑、結(jié)構(gòu)坡道詳

13、圖中明確地下室機(jī)房應(yīng)考慮，土建完成后設(shè)備的運(yùn)輸安裝高度當(dāng)采用地面停車時(shí)，應(yīng)注意入口踏步、片墻、綠籬、室外消火栓對(duì)車輛上下車的影響地庫(kù)人行出入口、車行出入口、進(jìn)排風(fēng)豎井等應(yīng)由建筑方案設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，并由景觀設(shè)計(jì)公司優(yōu)化確認(rèn)，*集團(tuán)最終認(rèn)可。機(jī)電*19出正式報(bào)批方案前，設(shè)計(jì)院應(yīng)在征詢供電部門的基礎(chǔ)上，對(duì)于滿足供配電要求的配套建筑已做合理規(guī)劃與預(yù)留，供配電預(yù)留空間（參考尺寸）：K站（長(zhǎng)X寬X凈高）：13x24x4.5m（上海）16x16x4m（江蘇?。㏄站（長(zhǎng)X寬X凈高）：8x16x4m（卜海）18x10 x4m（江蘇省）箱變（長(zhǎng)X寬X凈高）：2m（卜海，具體數(shù)據(jù)以當(dāng)?shù)毓╇娋忠鬄闇?zhǔn)）K站原則上不應(yīng)設(shè)

14、置在地下供配電敏感建筑位置，如K站、P站、箱變等應(yīng)充分考慮其合理性，減輕對(duì)住戶的不利影響，同時(shí)避免布置在小區(qū)主入口區(qū)域20各專業(yè)施工圖階段應(yīng)考慮樣板區(qū)在先行施工完成后的配套總體接入。并在圖紙上有具體說(shuō)明21水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅等主體建筑投影范圍內(nèi)，以免噪聲或震動(dòng)引發(fā)投訴。給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越一技術(shù)圖紙審核安全與技防*22應(yīng)避免二戶陽(yáng)臺(tái)、空調(diào)板或屋面平臺(tái)相連，產(chǎn)生不安全因素。如不可避免應(yīng)采取高欄桿分隔、弧形防護(hù)倒刺欄桿、戶內(nèi)技防、公共部位窗增加技防與防盜窗等相關(guān)措施。建筑低層區(qū)域由于架空層或其他外立面變化（如外凸），住戶間有平臺(tái)或?qū)捑€條連接的，也應(yīng)注意上述問(wèn)題。封閉管理的小區(qū)，沿街商鋪和住宅

15、的交接面應(yīng)封閉處理。人防23人防設(shè)計(jì)院應(yīng)提交地下室人防面積優(yōu)化設(shè)計(jì)專題報(bào)告給*集團(tuán)確認(rèn)地下室人防不宜設(shè)計(jì)高于人員隱蔽的人防等級(jí)，住宅項(xiàng)目應(yīng)盡量爭(zhēng)取物資庫(kù)等級(jí)層高*24住宅的建筑層高不宜超過(guò)米，小型商業(yè)、辦公建筑層不宜超過(guò)米，大型商場(chǎng)建筑層高不宜超過(guò)米。（復(fù)式住宅的客廳，獨(dú)立式住宅和商業(yè)、辦公建筑的門廳、大廳、回廊、走廊等公共部分，影院、劇院、體育館、博物館、展覽館、獨(dú)立設(shè)置的大賣場(chǎng)等大型公共建筑不受本項(xiàng)限）七控高丁丄IT*25應(yīng)按照政府征詢意見(jiàn)嚴(yán)格控制控高（如航空限高、規(guī)劃限高），并注意是按絕對(duì)高度還是按建筑總高度控制建筑屋面設(shè)備與任何構(gòu)筑物高度均應(yīng)計(jì)入控高標(biāo)咼與覆土深度*26根據(jù)城市道路的絕

16、對(duì)標(biāo)高、城市排水和土方平衡量的要求，復(fù)核并確定小區(qū)的道路標(biāo)高及場(chǎng)地排水方向、室外場(chǎng)地標(biāo)高、建筑物的土標(biāo)高相當(dāng)于的絕對(duì)標(biāo)高（吳淞高程、黃海高程、85高程、珠江高程）*27車庫(kù)頂部覆土深度是否能滿足景觀設(shè)計(jì)院和總體管線走向的要求普通住宅項(xiàng)目大面積覆土宜控制在1.2m以內(nèi)。是否無(wú)障礙*28無(wú)障礙設(shè)計(jì)是否考慮周全是否溫保29里否理合否是保艱一保窗口口n-種各zt告齢卸忤防院值大法計(jì)K重俶匕如卄R規(guī)墻，溫法窗準(zhǔn)保加如標(biāo)外地，范的與析規(guī)頂家分新儲(chǔ)耐池別如目經(jīng)跟制對(duì)案時(shí)繪針?lè)郊皯?yīng)bc體自-*交提旦一案缶0E妙紙仔*M得Z獲在填剖血23*性e匕厶冃口335口0E以應(yīng)53*仙上單以足寬寬W匕其W以,0寬施O凈m

17、設(shè)篩證鈾雨砂保過(guò)擋臍應(yīng)鬼等刖，得篷齪的不雨/候出置圭等突設(shè)匕員棚應(yīng)以人雨口寬及，入勵(lì)車面出F輛高筑俯一登建應(yīng)有防共汀并消公的行為等候并處店等車口酒員兩入&會(huì)行若備的可匕匕厶冃功等臥層下到落管水落的臺(tái)房顆有問(wèn)n匕/女厶曰層功準(zhǔn)甲標(biāo)伸縊，應(yīng)誥匕匕M厶冃日啖付可83地崖頂靈室翻下上制口繪入須出,道求目坡要CU-勺一n一項(xiàng)梯距刖樓仙地臥敏一技術(shù)圖紙審核亠和夾面有剖40口4致一應(yīng)對(duì)表窗1切需口42繪確明應(yīng)口he叱宀口電是部確每明4FTT二理合否是度寬口46*調(diào)協(xié)墻口47口寬49墊地水二塵除金合鋁設(shè)宜口50*、一口外咅了二勺室梯和樓室也勃管土t高樹(shù)小等冃露低AH陽(yáng)度降沉樓塔T門差65通口57露天坡道不可采

18、用環(huán)氧地坪漆，應(yīng)采用降搓、馬蹄鞍、或?yàn)r青路面58地下室應(yīng)有墻體防結(jié)露（或防霉變）技術(shù)措施59地下車庫(kù)地面環(huán)氧地坪漆應(yīng)采用毛面亮光漆二幕墻審核*60平、立、剖面、墻身大樣是否達(dá)到建筑預(yù)期，設(shè)計(jì)院建筑專業(yè)應(yīng)在幕墻上述圖紙上會(huì)簽*61石材幕墻塔樓或主體部分厚度宜控制在30mm以內(nèi)；石材立面排版應(yīng)充分考慮石材損耗夜景照明審核*62審核效果是否達(dá)到建筑預(yù)期、布點(diǎn)位置是否合理是否景觀審核*63景觀效果是否達(dá)到建筑預(yù)期是否64審核總圖道路系統(tǒng)、消防登高、轉(zhuǎn)彎半徑、消防通道凈高等是否符合建筑規(guī)范、消防規(guī)范。景觀圖紙中的道路位置、地面停車位位置與數(shù)量、綠化率、集中綠化率等關(guān)鍵指標(biāo)，是否與建筑報(bào)規(guī)審招圖完全一致是否其他審核65電梯、鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、空調(diào)設(shè)備、供電局、燃?xì)?、綜合管線設(shè)計(jì)圖最終提交設(shè)計(jì)成果必須得到設(shè)計(jì)單位或廠家、土建設(shè)計(jì)單位會(huì)簽。三配合前期測(cè)繪技術(shù)資料66提供給房地局預(yù)實(shí)測(cè)繪用圖紙電子文件應(yīng)與報(bào)規(guī)審照?qǐng)D、施工圖完全一致（避免由于版本差異造成實(shí)施面積與測(cè)繪面積有差異的嚴(yán)重后果，設(shè)計(jì)院應(yīng)采用合理有效的辦法區(qū)分圖紙版本）預(yù)測(cè)繪地上或地下總建筑面積，如與報(bào)規(guī)面積差異較大，設(shè)計(jì)院應(yīng)提交相關(guān)專項(xiàng)報(bào)告向*集團(tuán)說(shuō)明情