1、建筑物及在建工程評(píng)估第一節(jié) 概述一、概念與特性房地產(chǎn)：本章講狹義房地產(chǎn)，指土地上的永久性建筑物和由它們衍生出來的所有權(quán)。特點(diǎn)：1、位置固定性2、長(zhǎng)期使用性3、個(gè)體差異性4、投資風(fēng)險(xiǎn)性 投資額大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)、空間位置固定5、經(jīng)濟(jì)地理位置可變性6、受政策、環(huán)境等因素的影響明顯7、具有保值增值趨勢(shì)二、房地產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格的關(guān)系房地產(chǎn)價(jià)值是在交易前由評(píng)估人員給出的公正性價(jià)值判斷。房地產(chǎn)價(jià)格是交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格，是對(duì)價(jià)值的反映。三、房地產(chǎn)價(jià)格的種類（一）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)劃分1.土地價(jià)格2.建筑物價(jià)格3.房地產(chǎn)價(jià)格房地合一的價(jià)格。（二）按房地產(chǎn)價(jià)格的形成方式劃分1.市場(chǎng)交易價(jià)格2.評(píng)估價(jià)格根據(jù)使用目的

2、及其作用分為基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等。前三項(xiàng)由政府制定并定期公布。（三）按房地產(chǎn)的交易方式劃分拍賣價(jià)格：采用拍賣方式形成的成交價(jià)格。招標(biāo)價(jià)格：采用招標(biāo)方式形成的成交價(jià)格。協(xié)議價(jià)格：采用協(xié)議方式形成的成交價(jià)格。（四）按房地產(chǎn)的權(quán)屬性質(zhì)劃分所有權(quán)價(jià)格：是指房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)格。使用權(quán)價(jià)格：是指房地產(chǎn)使用權(quán)的交易價(jià)格。轉(zhuǎn)讓價(jià)格：是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其合法的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人時(shí)所形成的價(jià)格。抵押價(jià)格：是指為貸款抵押的房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)格。（五）按房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位劃分房地產(chǎn)總價(jià)格：是指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格?？梢允强偟貎r(jià)、總房?jī)r(jià)、房地總價(jià)。房地產(chǎn)單位價(jià)格：是指分?jǐn)偟椒康禺a(chǎn)單位面積的

3、價(jià)格。樓面地價(jià)：又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。其計(jì)算公式為：樓面地價(jià)=土地總價(jià)格建筑總面積=土地單價(jià)容積率容積率=建筑占地總面積建筑總面積例4-1：某棟6層的建筑物占地面積為500平方米，首層建筑面積為350平方米，2至6層每層建筑面積為280平方米。試計(jì)算容積率。容積率=（350+2805）/500=3.5例4-2：有一宗地，占地面積為500平方米，地上建有一幢3層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價(jià)為3000元/平方米，則樓面地價(jià)為多少？樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率=3000/2=1500元/平方米四、房地產(chǎn)的評(píng)估步驟（自己看!）五、房地產(chǎn)的評(píng)估原

4、則1、合法性原則合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。2、最有效使用原則是指房地產(chǎn)的評(píng)估應(yīng)該以獲利最大的使用方式來衡量其評(píng)估價(jià)值。也就是說，房地產(chǎn)的評(píng)估應(yīng)該以土地獲利最大的使用用途和使用強(qiáng)度作為房地產(chǎn)的評(píng)估前提和基礎(chǔ)。3、供求原則由于供給缺乏彈性及壟斷的存在，使該原則受到限制。4、替代原則評(píng)估時(shí)可找一些與被評(píng)估房地產(chǎn)具有替代性的房地產(chǎn)作為參照物。5、房地合一原則原因：房產(chǎn)和地產(chǎn)價(jià)格的性質(zhì)不同。表現(xiàn)在：1）建筑物和土地相結(jié)合使房地產(chǎn)最終成為商品2）建筑物環(huán)境質(zhì)量的區(qū)別是由土地產(chǎn)生的，它在很大程度上影響建筑物的價(jià)格。6、評(píng)估基準(zhǔn)期原則該原則要求房地產(chǎn)評(píng)估值應(yīng)該是評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)期的客觀合理價(jià)值。第

5、二節(jié) 建筑物及其分類不講!第三節(jié) 建筑物的評(píng)估一、影響建筑物價(jià)值的因素基本因素：房屋建筑成本、稅金、建房利潤(rùn)、其他附加費(fèi)、國(guó)家征收的土地使用費(fèi)。其他因素：經(jīng)濟(jì)地理因素；環(huán)境因素；房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)；房屋設(shè)備；房屋附屬設(shè)施；地段、層次、朝向；房屋的磨損和完好程度；用途；產(chǎn)權(quán)等。二、建筑物評(píng)估的特性1.受土地使用權(quán)年限的制約大多情況下，以土地使用權(quán)剩余年限為準(zhǔn)來評(píng)估建筑物的價(jià)值。2.單獨(dú)評(píng)估地上建筑物可以采用成本法3.建筑物的評(píng)估應(yīng)該在適法的前提下進(jìn)行包括國(guó)家的政策、法規(guī)。三、房屋建筑物現(xiàn)場(chǎng)勘察規(guī)模大的，可分為A、B、C三類，以明確重點(diǎn)，區(qū)別對(duì)待。注意：了解房屋現(xiàn)狀和使用情況；做好勘察記錄。四、建筑物評(píng)

6、估的成本法是從建筑物的再建造或投資角度，估算待估建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，再扣減由于各種損耗因素造成的貶值，從而求得建筑物價(jià)值的評(píng)估方法。其計(jì)算公式為：建筑物評(píng)估價(jià)值=建筑物重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值（一）建筑物重置成本構(gòu)成 1.土地取得費(fèi)用是指企業(yè)以受讓方式取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款，或者企業(yè)以劃撥方式取得土地使用權(quán)所支付的征地拆遷及各種補(bǔ)償費(fèi)用。2.前期工程費(fèi)規(guī)劃和可行性研究費(fèi)；測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)。3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4.建筑安裝工程費(fèi)是指房屋建筑物及其基地的全部建筑安裝工程所消耗的費(fèi)用。（1）直接工程費(fèi)施工過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。（2）間接費(fèi)企業(yè)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他費(fèi)

7、用（3）計(jì)劃合理利潤(rùn)是指為開發(fā)建設(shè)建筑物而應(yīng)獲得的平均利潤(rùn)。（4）稅金是指在房屋開發(fā)建設(shè)過程中需交納的各種稅項(xiàng)，如營(yíng)業(yè)稅等。 （5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指由開發(fā)商支付的非經(jīng)營(yíng)性用房、附屬工程的建設(shè)費(fèi)用。5.工程附加支出6.資金成本（二）建筑物重置成本的測(cè)算方法 1.重編預(yù)算法 該方法是按工程預(yù)算的編制方法，評(píng)估對(duì)象成本構(gòu)成項(xiàng)目按現(xiàn)時(shí)價(jià)格重新估算其重置成本。用這種方法估算其重置成本，準(zhǔn)確性相對(duì)比較高，但是費(fèi)時(shí)。該方法用于：估算建筑物的更新重置成本；評(píng)估構(gòu)造比較簡(jiǎn)單的建筑物。2.預(yù)決算調(diào)整法是以待估建筑物決算中的工程量為基礎(chǔ)，按現(xiàn)行工程預(yù)算價(jià)格、費(fèi)率將其調(diào)整為按現(xiàn)價(jià)計(jì)算的建筑工程造價(jià)，再加上間接成

8、本，估算出建筑物重置成本。使用該方法的前提：以建筑物原工程量是合理的為假設(shè)前提，且有完整的工程預(yù)決算檔案資料。3.指數(shù)調(diào)整法。是指根據(jù)待估建筑物的賬面成本，運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)或其他相關(guān)價(jià)格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。 該方法由于方法本身的緣故，在推算待估建筑物重置成本的準(zhǔn)確性方面略顯不足。因此，應(yīng)盡量控制此法的使用范圍。對(duì)于大型、價(jià)高的建筑物一般不宜采用此法。一般只限使用于單位價(jià)值小、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，以及運(yùn)用其他方法有困難的建筑物的重置成本估算。另外，待估建筑物賬面成本不清、不實(shí)的，也不宜采用此法。重置成本=賬面成本價(jià)格指數(shù)例：某企業(yè)一簡(jiǎn)易倉庫，賬面價(jià)值為100000元，建筑面積為100

9、0平方米，竣工于1999年底。要求估算2004年底該倉庫的重置成本。經(jīng)查詢，企業(yè)所在地區(qū)建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格環(huán)比指數(shù)2000-2004年分別為：10%、16%、20%、9%和5% 。（1）計(jì)算價(jià)格指數(shù)。X=(1+10%)(1+16%)(1+20%)(1+5%)100% =175.25%（2）估算倉庫重置成本重置成本=100000 175.25%=175250元4.市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查法（1）向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)管理部門調(diào)查向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行咨詢重置價(jià)格信息；向當(dāng)?shù)囟~管理站咨詢工程造價(jià)調(diào)整系數(shù)和重置價(jià)格信息；向當(dāng)?shù)亟ㄎ?guī)劃局咨詢房屋建筑收費(fèi)的地方性規(guī)定。（2）向有關(guān)單位調(diào)查向建筑企業(yè)調(diào)查工程造價(jià)信息；向房地產(chǎn)開發(fā)公司調(diào)查

10、工程造價(jià)和商品房市價(jià)信息；向有關(guān)企事業(yè)單位調(diào)查工程造價(jià)和商品房市價(jià)信息；向產(chǎn)權(quán)登記部門調(diào)查房屋價(jià)格信息。（三）建筑物實(shí)體性貶值的估算建筑物實(shí)體性貶值是指建筑物在使用過程中由物理、化學(xué)因素引起的，因人工使用或自然力影響而形成的價(jià)值損失。估算方法有：1.使用年限法。是指利用建筑物的實(shí)際已使用年限占建筑物全部使用壽命（年限）的比率作為建筑物有形損耗率；或以估測(cè)建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用壽命（年限）的比率作為建筑物的成新率。建筑物實(shí)體性貶值率=已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）100%2.評(píng)分法。是指評(píng)估人員借助于建筑物成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，分解建筑物整體成新率評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，以及按不同構(gòu)成部分的

11、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)照打分，得出建筑物的成新率，再通過成新率來計(jì)算建筑物實(shí)體性貶值率的評(píng)估方法。成新率=（結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分G+裝修部分合計(jì)得分 S+設(shè)備部分合計(jì)得分 B）G、S、B分別為每部分的評(píng)分修正系數(shù)。建筑物實(shí)體性貶值率=1-建筑物成新率 建筑物成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，可參考原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部于1984年頒發(fā)的房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)表4-1。 修正系數(shù)見表4-2.例4-4：某混合結(jié)構(gòu)三層建筑，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)打分，結(jié)構(gòu)部分得分為70分，裝修部分得分為50分，設(shè)備得分為70分。又通過查詢相關(guān)數(shù)據(jù)可知，結(jié)構(gòu)部分修正系數(shù)為0.6，裝修部分修正系數(shù)為0.2，設(shè)備部分修正系數(shù)為0.2，試測(cè)算該建筑的成新率。被評(píng)

12、估建筑的成新率=（70 0.6+50 0.2+70 0.2）/100 100%=66%（四）建筑物功能性貶值的估算建筑物功能性貶值是指由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。原因：1.建筑物用途與使用強(qiáng)度不合理造成的功能性貶值。這種貶值是相對(duì)于其所占用的土地的最佳使用而言的。其功能性貶值的量，相當(dāng)于建筑物所占用土地的現(xiàn)實(shí)用途與其最佳使用之間的價(jià)值差。在具體評(píng)估時(shí)，還要考慮建筑物是房地合一評(píng)估，還是房地分估，再來分析判定其功能性貶值。 2.建筑物的設(shè)計(jì)以及結(jié)構(gòu)上的缺陷，將導(dǎo)致建筑物不能充分發(fā)揮其應(yīng)有功能和最大限度發(fā)揮其效用。該部分貶值

13、可用被評(píng)估建筑物的有效使用面積與其建筑面積的比例，與正常建筑物有效使用面積與其建筑面積的比例的差額來測(cè)算。3.建筑物的裝修、設(shè)備與其總體功能的不協(xié)調(diào)，也會(huì)造成建筑物的功能性貶值。（五）建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的估算。建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價(jià)值貶損。主要表現(xiàn)為利用率下降，從而導(dǎo)致收益下降。所以有：建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值=五、建筑物評(píng)估的市場(chǎng)法市場(chǎng)法是與在近期內(nèi)發(fā)生或即將發(fā)生的同類型區(qū)域類似建筑物交易價(jià)格為基礎(chǔ)，經(jīng)必要的修正來確定待估建筑物最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。房屋建筑物評(píng)估的市場(chǎng)法與土地使用權(quán)評(píng)估相比，有關(guān)區(qū)域因素、交易情況、交易時(shí)間等的修正方面一樣（參見土地使用權(quán)評(píng)估），只是個(gè)別因素方面不同。（一）市場(chǎng)房?jī)r(jià)對(duì)照法掌握參照物的市場(chǎng)成交價(jià)格，并剔除地價(jià)的因素，然后將被評(píng)估房屋建筑物與參照物進(jìn)行對(duì)比，分析兩者的差異并量化，在參照物市場(chǎng)成交價(jià)格的基礎(chǔ)上作出調(diào)整和修正，得到被評(píng)估建筑物評(píng)估值。（二）單位造價(jià)調(diào)整法是以現(xiàn)行單位建筑面積的造價(jià)為基礎(chǔ)，調(diào)整估算待估建筑物市場(chǎng)價(jià)值的一種方法。其步驟為：1.搜集與被評(píng)估建筑物相同結(jié)構(gòu)、相同用途的建筑物的現(xiàn)行單位造價(jià)，以此作為評(píng)估待估建筑物價(jià)值的基礎(chǔ)。2.調(diào)整被評(píng)估建筑物在地基處理、室內(nèi)結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、