1、一級造價工程師案例分析-土建/安裝第 2 頁第 1 頁1.工程建設其他費案例分析-土建/安裝公式集定義：比如用地（征地費用）監(jiān)理費、聯(lián)調費等計算：工程費百分比=工程建設其他費如：工程費為 1000 萬,工程建設其它費的費率為 5%；土地單價土地數(shù)量=工程建設其他費（部分） 2.預備費基本預備費定義：用來應對工程量變化（如設計變更）計算：（工程費+工程建設其他費）百分比（題目中只會描述基本預備費的費率）差價預備費計算例題 1：某建設項目建筑安裝工程費 5000 萬元,設備購置費 3000 萬元,工程建設其他費用 2000 萬元,基本預備費率為 5%,項目建設前期年限為 1 年,建設期為3 年,各

2、年投資計劃額為：第一年完成靜態(tài)投資的 20%,第二年完成靜態(tài)投資的60%,第三年完成靜態(tài)投資的 20%,年均投資價格上漲率為 6%,求建設項目建設期間價差預備費。解：基本預備費：（5000+3000+2000）5%=500（萬元）靜態(tài)投資：5000+3000+2000+500=10500（萬元）第一年完成投資：1050020%=2100（萬元）第一年漲價預備費：PF1=2100（1+6%）1（1+6%）0.5（1+6%）1-1-1=191.8（萬元）第二年完成投資：1050060%=6300（萬元）第二年漲價預備費：PF2=6300（1+6%）1（1+6%）0.5（1+6%）2-1-1=987

3、.9（萬元）第三年完成投資：1050020%=2100（萬元）第三年漲價預備費：PF3=2100（1+6%）1（1+6%）0.5（1+6%）3-1-1=475.1（萬元）建設期漲價預備費：PF=191.8+987.9+475.1=1654.8（萬元） 3.建設期利息定義：建設期利息主要是指在建設期內發(fā)生的為工程項目籌措資金的融資費用及債務資金利息。（通俗講解一下）注意：建設期利息全部計入固定資產。（舉例說明）建設期不還本也不付息。計算：口訣：當年借款半計利息，以前各年全額計息。2000 10% = 1002（ 1000 + 2000 + 100） 10% = 2602和合計：100+260=3

4、60（萬元）第三年又借 2000 萬元（ 2000 + 2000 + 100 + 1000 + 260） 10% =？2計算五連環(huán)一級造價工程師案例分析-土建/安裝第 PAGE 8 頁第 PAGE 9 頁建設期利息（發(fā)生在建設期當年借款半計利息,以前各年全額計息。例題 2：第一年借款 1000 萬,第二年借 2000 萬,年利率 7.2%（按月計息）,問建設期利息?名義利率與實際利率之間的換算,實際利率=（1+名義利率/年計息次數(shù)）年計息次數(shù)-1長期借款利息：（發(fā)生在運營期）來源：由于建設期借貸不還本也不付息,本息之和在運營期初作為本金在運營期生息。等額還本付息（等額本息法）：注：運營期內某幾

5、年等額還本付息（即每年應還的本息和相等）A=P(A/P，i，n)=P(1+)(1+)1例題 3：（1）同定資產投資估算總額為 5263.90 萬元（其中包括無形資產 600萬元）。建設期 2 年,運營期 8 年；（2）本項目固定資產投資來源為自有資金和貸款。自有資金在建設期內均衡投入；貸款總額為 2000 萬元，在建設期內每年貸入 1000 萬元。貸款年利率 10%（按年計息）。貸款合同規(guī)定的還款方式為： 運營期的前 4 年等額還本付息。無形資產在運營期 8 年中均勻攤入成本。固定資產殘值 300 萬元,按直線法折舊,折舊年限 12 年。計算運營期前三年的本和息各是多少。建設期貸款利息計算：第

6、 1 年貸款利息=（0+1000+2）10%=50（萬元）第 2 年貸款利息=（1000+50）+1000+210%=155（萬元） 建設期貸款利息總計=50+155=205（萬元）第 3 年年初累計借款額為 2205 萬元,則運營期的前 4 年應償還的等額本息：第一年利息：220510%=220.5 本金：695.61-220.5=475.11第二年利息：（2205-475.11）10%=172.99本金：695.61-172.99=522.62第三年利息：（2205-475.11-522.62）10%=120.73本金：695.61-120.73=574.88折、攤折：折舊（例：固定資產折

7、舊）折扣 =固定資產原值 殘值折舊年限（固定資產使用年限）固定資產原值：建設投資形成固定資產的部分+建設期利息攤：攤銷（無形資產、其他資產攤銷）無形資產其、他資產攤銷攤銷 =例題 4：攤銷年限項目建設期 1 年，建設期貸款 500 萬,貸款年利率 6%,建設投資 1200 萬元,形成固定資產 1000 萬,無形資產 200 萬,殘值率為 5%,固定資產使用年限 10 年,無形資產按 5 年攤銷,求折舊、攤銷。解：折舊 =固定資產原值殘值折舊年限（固定資產使用年限）原值：1000 + 5006%=1015；2殘值：10155%=50.75；折舊 = 101550.75=96.425；10撤銷：2

8、00=40。5總成本總成本=經營成本+折舊+攤銷+利息+維持運營費（經、折、攤、息、維）經營成本：外購原材料、燃料及動力費+工資及福利費+修理費+其他費（定義式） 經營成本：大多數(shù)情況直接告訴你（注：要特別注意細節(jié),如：計算期、運營期、投產期、達產期）營業(yè)收入、銷項稅、進項稅、增值稅、附加稅營業(yè)收入=單件產品價格數(shù)量稅的本質（買家給賣家的,以顧客去商店買衣服為例說明）銷項稅、進項稅（確定主體）增值稅=銷項稅進項稅（三個主體,兩個環(huán)節(jié)）計稅基礎（裸價、凈價、不含稅價）以施工單位為主體,銷項稅和營業(yè)收入相關,進項稅和經營成本相關（以施工單位、業(yè)主、供貨商為例）附加稅=增值稅附加稅率增值稅=當年銷項

9、稅額-當年可抵扣的進項稅額-上年未抵扣完的進項稅額8.利潤總額、所得稅、凈利潤利潤總額粗略計算利潤總額：利潤總額=營業(yè)收入-稅-總成本費用+補貼收入補貼收入：題目直接會告知你,是國家白給的一筆錢,用于支持農業(yè)、環(huán)保及高新技術產業(yè)。精確計算利潤總額：利潤總額=營業(yè)收入（含銷項稅）-總成本（含進項稅）-增值稅稅金增值稅附加+補貼利潤總額=營業(yè)收入（不含銷項稅）-總成本（不含進項稅）-增值稅附加+補貼公式解析：利潤總額=營業(yè)收入（含銷項稅）-總成本（含進項稅）-增值稅稅金-增值稅附加+補貼=營業(yè)收入（不含銷項稅）+銷項稅-總成本（不含進項稅）+進項稅）+=銷項稅進項稅+=增值稅+.所得稅計稅基數(shù)：利

10、潤總額-上年虧損補貼收入中免稅部分稅率：25%所得稅：計稅基數(shù)25%凈利潤凈利潤=利潤總額-所得稅（簡化）所得稅=利潤總額25%（簡化）凈利潤=利潤總額75% 9.四個指標總投資收益率的計算與財務評價融資前,總投資收益率=正常年份（或運營期內年平均）息稅前利潤/總投資100%注：息稅前利潤=利息+利潤總額資本金凈利潤率的計算與財務評價融資后,資本金凈利潤率=正常年份（或運營期內年平均）凈利潤/項目資本金100%注：資本金的來源：（1）建設投資中的資本金；（2）流動資金中的資本金。（以上為盈利指標）利息備付率=息稅前利潤/當年應付利息100%償債備付率=（息稅折舊攤銷前利潤-所得稅）/當年本息之

11、和100% 解析：（息稅折舊攤銷前利潤-所得稅）是最大的償債能力=折舊+攤銷+息稅前利潤-所得稅=折舊+攤銷+利息+利潤總額-所得稅=折舊+攤銷+利息+凈利潤（折舊+攤銷+凈利潤：還本）息稅折舊攤銷前利潤-所得稅=營業(yè)收入（不含銷項稅額）+補貼收入-經營成本（不含進項稅額）-增值稅附加-所得稅=營業(yè)收入（含銷項稅額）+補貼收入-經營成本（含進項稅額）-增值稅-附加稅金-所得稅盈虧平衡分析盈虧平衡點：利潤總額=0 時所對應的產量或單價利潤總額=營業(yè)收入（不含銷項稅）-總成本（不含進項稅）-增值稅附加=0 總成本（不含進項稅）=固定成本+可變總成本（含進項稅）建立一元次方程，假設產量和單價,求出產

12、量或單價即可例題 5：某項目正常年份設計生產能力為 100 萬件某產品,年固定成本為 580 萬元（不含可抵扣進項稅）,單位產品不含稅銷售價預計為 56 元，單位產品不含稅可變成本估算額為 40 元。企業(yè)適用的增值稅稅率為 13%,增值稅附加稅稅率為 12%，單位產品平均可抵扣進項稅預計為 5 元。解：盈虧平衡點，即：利潤總額=0,設產量盈虧平衡產量為 Q利潤總額=營業(yè)收入（不含銷項稅）-總成本（不含進項稅）-增值稅附加=0 56Q-（580+40Q）-（56Q13%-5Q）12%=0Q=36.88（萬件）生產能力指數(shù)法式中：C2擬建項目的靜態(tài)投資額； C1類似項目的靜態(tài)投資額；Q2擬建項目生

13、產能力； Q1類似項目生產能力；n生產能力指數(shù)，若已建類似項目的生產規(guī)模與擬建項目生產規(guī)模相差不大， Q1 與 Q2 的比值在 0.52 之間，可取 n1；f綜合調整系數(shù)。12.系數(shù)估算法擬建項目的靜態(tài)投資 C=E（1+fP1+f2P2+f3P+.）+1 E-擬建項目根據當時當?shù)貎r格計算的設備購置費； 1-擬建項目的其他費用。P1，P2,P3-已建項目中建筑安裝工程費及其他工程費等與設備購置費的比例； F1,f2,f3-由于時間地點因素引起的定額、價格、費用標準等變化的綜合調整系數(shù)；13.綜合調整系數(shù)K=a%K1+b%K2+c%K3+d%K4a%，b%，c%,d%-類似工程預算的人工費材料費、

14、施工機具使用費、企業(yè)管理費占預算成本的比重。K1,K2,K3,K4-擬建工程地區(qū)與類似工程預算造價在人工費、材料費、施工機具使用費、企業(yè)管理費之間的差異系數(shù)。16.無形資產及其他資產攤銷費年攤銷費（無形資產+其他資產）/攤銷年限17.名義利率和有效利率有效利率：r：名義利率；m：一個利率周期內的計息周期數(shù)18.最大能力償還法償還本金=未分配利潤+折舊費+攤銷費償還利息=當期期初借款余額利率19.財務評價指標財務評價指標公式說明總投資收益率EBIT TI100%EBIT：正常年份的年息稅前利潤； TI：項目總投資（=建設投資+建設期利息+流動資金）資本金凈利潤率NP 100% ECNP：正常年份

15、的年凈利潤或運營期內年平均凈利潤；EC 資本金【2 本（建設期資本金、流動資金資本金）】償債備付率EBITDA-TAX PDEBITDA：息稅前利潤加折舊和攤銷；TAX-企業(yè)所得稅；PD-應還本付息金額；20.敏感度系數(shù)（S ）=/AF/式中：F/F不確定性因素 F 的變化率； A/A 不確定性因素 F 發(fā)生 F 變化時， 評價指標 A 的相應變化率（變化后變化前）變化前評價：敏感度系數(shù)的絕對值越大，說明這個因素對這個指標越敏感21.利用價值工程進行功能成本改進利用價值工程進行功能成本改進的解題思路如下：說明：此處的各項功能可理解為影響成本的各影響因素或分部分項工作計算各項功能的功能指數(shù) Fi

16、 Fi該功能得分/各功能得分一級造價工程師案例分析-土建/安裝第 PAGE 14 頁第 PAGE 13 頁計算各項功能的成本指數(shù) CiCi該功能的成本或造價/各功能的成本或造價計算各項功能的價值指數(shù) ViVi該功能項目的功能指數(shù)/該功能項目的成本指數(shù)確定各項功能的目標成本某功能的目標成本該功能項目的功能指數(shù)總目標成本確定各項功能的成本降低期望值C：某功能的成本降低值C該項功能的目前成本（改進前的成本）該項功能的目標成本把成本降低額最大的功能列為首要成本改進對象。類別名稱公式系數(shù)符合關系一次支付1.一次支付終值已知 P，求 FF=P（1+i）n復利終值系數(shù)（1+i）n,記作（F/P，i,n）互為

17、倒數(shù)2.一次支付終值已知 F，求現(xiàn)PP=F（1+i）-n復利現(xiàn)值系數(shù)（1+i）-n 記作（P/F，i,n）等額支付3.等額支付終值已知 A，求 F年金終值系數(shù) i（1+in-1），記作（F/A，i，n）互為倒數(shù)4.償債基金已知 F，求 AA Fi 1 (1 i)n償債基金系數(shù) n-1（i）記作（A/F，i，n）5.等額支付現(xiàn)值已知 A，求 P(1 i)n 1P Ai(1 i)n年金現(xiàn)值系數(shù) n（1+in-1），記作（P/A，i，n）互為倒數(shù)6.資金回收已知 P，求 Ai(1 i)nA P(1 i)n 1資本回收系數(shù) n-1（1+i），記作（A/P，i，n）工程量偏差合同價款的調整方法（1）綜合

18、單價的調整原則。當實際工程量與招標工程量清單出現(xiàn)偏差超過 15% 時，調整原則為：當工程量增加 15%以上時，增加部分的工程量應予調低；當工程量減少 15%以上時，減少后剩余部分的應予調高。210當時Q11.15Q0 時，若P0P2（1+15%），該類項目的綜合單價：P1 按照P2（1+15%）調整，若 P0P （1+15%），則 P =P當 Q1P2（i-l）（1+15%），該類型的綜合單價： P2（i-l）（1+15%）調整；若 P0P2（i-l）（1+15%），則 P1=P0其中 P0-承包人在工程量清單中填報的綜合單價P1按照最終完成工程量重新調整后的綜合單價P2發(fā)包人招標控制價相應項

19、目的綜合單價L承包人報價浮動率價格調整公式因人工、材料、工程設備和施工機具臺班等價格波動影響合同價款時，根據投標函附錄中的價格指數(shù)和權重表約定的數(shù)據，按以下價格調整公式計算差額并調整合同價款：式中P需調整的價格差額；P0根據進度付款、竣工付款和最終結清等付款證書中，承包人應得到的已完成工程量的金額；此項金額應不包括價格調整、不計質量保證金的扣留和支付、預付款的支付和扣回；變更及其他金額已按現(xiàn)行價格計價的，也不計在內； A定值權重（即不調部分的權重）；B1,B2,B3,Bn各可調因子的變值權重（即可調部分的權重）,為各可調因子在投標函投標總報價中所占的比例；工程預付款的扣回按合同約定方式扣款。起

20、扣點算法。從未施工工程尚需的主要材料及構件的價值相當于工程預付款數(shù)額時起扣，此后每次結算工程價款時，按材料所占比重扣減工程價款， 至工程竣工前全部扣清。T=P-MN式中：T起扣點M工程預付款限額N主要材料所占比重P承包工程價款總額25.清單合同價的構成合同總價分部分項費用措施項目費用其他項目費用規(guī)費稅金單位工程合同價款（分部分項工程費措施項目費其他項目費）（1規(guī)費費率）（1稅金稅率） 其中：分部分項工程費（分部分項工程量相應分部分項綜合單價）措施項目費以項計價的措施項目費（措施項目清單量相應措施綜合單價）其他項目費暫列金額專業(yè)工程暫估價計日工總承包服務費【注意： 材料暫估價不在此處，含在分部分

21、項綜合單價中】綜合單價人工費材料費機械費管理費利潤由承包人承擔的風險費用規(guī)費和稅金應按國家、省級或行業(yè)建設主管部門的規(guī)定計算，不得作為競爭性費用26.質量保證金【注意是否有質保函】扣留方式：逐月扣或竣工時一次扣留計算方法：質量保證金（簽證工程款履行合同中出現(xiàn)的索賠款、變更款、簽證等費用）質量保證金扣留比例（3%）注意：所有的工程款、索賠款、變更、簽證費都應計算質量保證金27.進度款進度結算款=簽證工程款-質保金-業(yè)主自供材【不取管利規(guī)稅】-應扣回的預付款+索賠款+變更費用+簽證費用提示：也可以根據合同約定，考慮支付比例發(fā)生合同工程工期延誤的，應按照下列規(guī)定確定合同履行期的價格調整：因非承包人原因導致工期延誤的，計劃進度日期后續(xù)工程的價格，應采取計劃進度日期與實際進度日期兩者的較高者。因承包人原因導致工期延誤的，計劃進度日期后續(xù)工程的價格，應采用計劃進度日期與實際進度日期兩者的較低者。28.投資偏差（CV）=已完工程計劃投資（BCWP）-已完工程實際投資（ACWP）=實際工程量量（計劃單價-實際單價）上式中結果為正值表示投資節(jié)約，結果為負值表示投資超支29.進度偏差（SV）=已完工程計劃時間-已完工程實際時間=已完工程計劃投資（BCWP）-擬完工程計劃投資（BCWS）=（實際工程量-擬完工程量）計劃單價進度偏差為