1、綜合體的物業(yè)類型復雜，一般包括五星級酒店、購物中心、寫字樓、公寓。綜合體物業(yè)包含大量智能化設備，例如，樓宇自動化系統(tǒng)，智能化中央空調系統(tǒng)，技術含量高，需要較高的專業(yè)水平維護。鑒于綜合體物業(yè)類型管理要求高，物業(yè)設施含量高，日常運營管理要求高，因此，我們需要考慮采用基于知識的綜合體物業(yè)管理體系。一、綜合體物業(yè)管理特點1. 綜合合體物業(yè)業(yè)管理的的任務由于于城市綜綜合體通通常是收收益性物物業(yè)，因因此，城城市綜合合體物業(yè)業(yè)管理的的任務并并不僅僅僅是傳統(tǒng)統(tǒng)物業(yè)管管理所包包含的“對房屋屋及配套套的設施施設備和和相關場場地進行行維修、養(yǎng)護、管理”，而且且更重要要的任務務是實現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)中中長期凈凈收益最最大化，并

2、保持持和提高高物業(yè)的的市場價價值以及及未來發(fā)發(fā)展?jié)摿α?。綜合合體物業(yè)業(yè)管理在在衛(wèi)生和和綠化方方面可以以分片管管理，在在智能化化工程方方面可以以統(tǒng)一管管理并負負責工程程維護費費用單獨獨核算。根據(jù)據(jù)物業(yè)管管理規(guī)定定，需要要考慮根根據(jù)物業(yè)業(yè)不同性性質收費費不同，其中五五星級酒酒店和購購物中心心的收費費要略高高一些。2.商業(yè)綜綜合體物物業(yè)基本本的管理理職能為為：辦公室室(含前前臺、財財務、采采購、倉倉庫);客服中中心(客客戶服務務、投訴訴處理、維修報報修、商商務服務務、房屋屋租賃等等);工程管管理(供供水、供供電、供供氣、空空調、電電梯、消消防、通通訊等設設備的運運行、維維護、維維修、管管理;公公共部

3、位位裝潢維維修維護護等);公共秩秩序管理理(含中中控室、安護、重大活活動配合合、停車車場管理理等);環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生管理理(含消消殺、綠綠化和團團膳)?；颈緳C構配配置為辦辦公室、物業(yè)部部、管理理部?？煽梢愿鶕?jù)據(jù)具體情情況進行行調整。3. 物業(yè)業(yè)管理收收費特點點由于于綜合體體物業(yè)管管理復雜雜要求高高,收費費要高于于普通物物業(yè)。二、綜合體體物業(yè)管管理公司司的組織織架構和和團隊建建設工程程部：電電梯維護護工程師師、網(wǎng)絡絡設備維維護工程程師、空空調工程程師、電電器技工工(負責責強電、消防設設備維護護等)。由于于綜合體體物業(yè)設設施多，物業(yè)管管理人員員素質要要求高，需要注注重知識識共享和和培訓。為了了管理商商

4、業(yè)設施施的便利利性，一一般購物物中心物物業(yè)管理理處由商商業(yè)管理理公司垂垂直管理理。三、綜合體體前期物物業(yè)管理理服務介介入方案案綜合合體前期期物業(yè)管管理服務務包括在在項目規(guī)規(guī)劃、建建設與驗驗收交付付階段的的前期介介入，開開盤區(qū)的的物業(yè)管管理服務務，物業(yè)業(yè)的接管管驗收、入伙與與裝修管管理策劃劃及房屋屋質量遺遺留問題題的處理理流程等等。根據(jù)據(jù)項目開開發(fā)各階階段的工工作重點點的不同同，物業(yè)業(yè)管理公公司將委委派相對對應的人人員參與與前期物物業(yè)管理理服務工工作，充充分發(fā)揮揮開發(fā)商商自有物物業(yè)的資資源優(yōu)勢勢，確保保產品更更具人性性化優(yōu)勢勢與恒久久的品質質。項目目規(guī)劃設設計階段段(一一)參與與人員前期期介入小

5、小組：物物業(yè)管理理公司業(yè)業(yè)務副總總經(jīng)理、項目經(jīng)經(jīng)理、工工程主管管、財務務部經(jīng)理理可以聘聘請專家家參與，增加專專業(yè)力量量。(二二)主要要工作內內容1.從物業(yè)業(yè)管理角角度對項項目的整整體布局局提出建建議，如如在綜合合體項目目中，前前期介入入小組對對物業(yè)管管理用房房的位置置、臨時時停車場場的設置置等提出出建議。2.參與項項目的規(guī)規(guī)劃，如如在本項項目中，前期介介入小組組對綜合合體出入入口設計計、人車車分流、地下車車庫預留留各單元元入口、小區(qū)景景觀區(qū)道道路設置置殘疾人人通道等等的建議議。成都都萬象城城市綜合合體購物物中心下下沉廣場場和主要要入口3.全程參參與公共共設施設設備的配配套設計計、方案案制定與與

6、設備選選型工作作，前期期介入小小組從管管理需要要、使用用便利、維護經(jīng)經(jīng)濟性等等方面對對公共設設施設備備的配套套提出建建議，參參與設備備采購、安裝及及維保合合同的洽洽談工作作。通過過上述工工作，管管理公司司與設備備供應商商建立了了良好的的溝通渠渠道，維維保合同同的簽訂訂使得管管理公司司、業(yè)主主及開發(fā)發(fā)商的利利益均得得到有效效的保護護。4.參與廣廣場綠化化與空中中花園景景觀系統(tǒng)統(tǒng)設計的的論證，前期介介入小組組重點從從后期維維護的角角度對綠綠化植物物樹種、景觀的的選擇、噴灌系系統(tǒng)的布布局、保保養(yǎng)期的的維護保保養(yǎng)標準準等方面面提出建建議。5.參與物物業(yè)管理理用房的的位置及及功能劃劃分布局局討論，依照相

7、相關法律律法規(guī)對對物業(yè)管管理用房房的面積積提出要要求。6.參與寫寫字樓和和公寓戶戶型討論論會，前前期介入入小組將將管理公公司已托托管小區(qū)區(qū)中業(yè)主主對戶型型設計的的意見、裝修中中的常見見改動等等情況反反饋給開開發(fā)商，以便開開發(fā)商選選擇最優(yōu)優(yōu)化的戶戶型設計計方案。7.參與綜綜合體建建筑外立立面的討討論，從從管理維維護和安安全管理理的角度度提出有有關建議議。8.物業(yè)管管理市場場調查及及目標客客戶群分分析，物物業(yè)管理理作為房房地產開開發(fā)的后后續(xù)服務務，必須須切實掌掌握目標標客戶群群的需求求，制定定出有針針對性的的管理服服務措施施。施工工圖設計計階段(一一)參與與人員前期期介入小小組，以以管理公公司總經(jīng)

8、經(jīng)理、管管理處經(jīng)經(jīng)理為主主。(二二)在管管理的角角度主要要關注以以下內容容，根據(jù)據(jù)實際情情況提出出合理化化建議1.土建1)對屋面面、有防防水要求求的衛(wèi)生生間(廚廚房)等等防水材材料的選選擇;2)門、窗窗的材質質;3)屋面及及管道井井檢修口口的位置置及尺寸寸;4)地區(qū)氣氣候差異異對房屋屋質量的的特殊要要求;5)空調外外掛機預預留位的的尺寸、冷凝水水的統(tǒng)一一收集;6)煙道、排氣道道的位置置,餐飲飲業(yè)態(tài)建建議集中中區(qū)域布布置;7)廣場、道路用用飾面磚磚的互換換性及清清潔的便便利性。2.配套1)室內管管道、計計量器具具、智能能化設施施布置的的合理性性，及給給業(yè)主造造成的影影響;2)各種設設備產生生的噪

9、音音對業(yè)主主的影響響;3)各種設設備總控控制開關關是否設設在公共共區(qū)域內內;4)各種設設備設施施的能源源消耗;5)室外管管線、管管道井布布局的合合理性，及給業(yè)業(yè)主造成成的影響響;6)智能化化設施的的可靠性性、適用用性與經(jīng)經(jīng)濟性。施工工階段(一一)參與與人員前期期介入小小組，由由管理處處經(jīng)理牽牽頭，適適時安排排工程維維修人員員參與。(二二)主要要關注以以下內容容，對影影響后期期管理的的項目提提出合理理化建議議1.地產公公司招標標工作介介入1)供方門門、窗質質量及售售后服務務評價;2)公共設設施設備備質量標標準及后后期維修修保養(yǎng)成成本條款款的制定定。2.施工介介入1)房屋質質量控制制;2)隱蔽工工

10、程檢查查驗收記記錄;3)設計變變更記錄錄的收集集;4)設施、設備的的安裝調調試及操操作培訓訓;5)成品保保護;6)綜合體體和小區(qū)區(qū)體育設設施、兒兒童游樂樂設施質質量;三、綜合體體購物中中心部分分物業(yè)管管理方案案購物物中心是是城市綜綜合體最最重要的的部分之之一，其其技術系系統(tǒng)和服服務功能能也是綜綜合體各各個部分分中最為為復雜的的。一方方面，需需要針對對顧客心心理和行行為需要要及特征征，在購購物空間間布局布布置、環(huán)環(huán)境營造造、交通通、導購購等各種種服務設設施的運運行和管管理上必必須采取取有效措措施，例例如，邀邀請專門門導示系系統(tǒng)公司司設置好好導示標標志和臨臨時標志志;另一一方面，針對商商家需要要，

11、在垃垃圾收集集與處理理，貨物物的運輸輸、裝卸卸等服務務設施運運行和管管理以及及營銷推推廣的組組織和管管理上，也要采采取有效效措施。購物物中心物物業(yè)管理理任務一一般包括括1. 購物物中心的的前期介介入2.購物中中心的裝裝修管理理3.保安和和錄像監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng) 確保保對購物物顧客的的無打擾擾服務4.購物中中心的清清潔5. 機電電設施維維護6. 電腦腦系統(tǒng)結結算整個個購物中中心物業(yè)業(yè)管理相相關費用用對于于購物中中心在前前期介入入方面，要重點點開展中中央空調調系統(tǒng)的的節(jié)能以以及綜合合體物業(yè)業(yè)管理成成本預算算四、購物中中心的裝裝修管理理1. 購物物中心裝裝修管理理的流程程與重點點-以深深圳華潤潤萬象城城為

12、例安全全第一,防火是是裝修管管理的重重點。方方便商戶戶裝修,將商戶戶裝修手手冊等及及時發(fā)放放到商戶戶手中。2、購物中中心內主主力百貨貨商場“二次裝裝修”的的要求和和標準概概述百貨貨商場的的裝修按按內容和和階段不不同可分分為“一一次裝修修”和“二次裝裝修”?！耙淮未窝b修”是指為為其經(jīng)營營的各種種業(yè)態(tài)提提供基本本的物業(yè)業(yè)基礎設設施、基基礎條件件、硬件件環(huán)境。包括為為滿足業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營營的需要要對基建建工程的的必要修修整和裝裝修，包包括天棚棚、地面面、柱體體、墻面面、樓梯梯、通道道等;為為經(jīng)營需需要提供供的必要要基礎設設施，包包括水、電、空空調、消消防、安安防、廣廣播、通通訊設備備、網(wǎng)絡絡工程、照明、電

13、梯等等;為滿滿足商場場營銷需需要而進進行的設設施、促促銷設施施等?！岸窝b修修”是指指以“一一次裝修修”為基基礎，為為展示品品牌和商商品形象象，按照照商場要要求的標標準，進進行的二二次裝飾飾裝修。主要包包括貨架架、柜臺臺、壁柜柜、形象象、陳列列、燈光光、色彩彩等?！岸窝b裝修”主主要是由由各品牌牌商家自自己進行行，因此此制定好好“二次次裝修”的要求求和標準準，對于于實現(xiàn)商商場整體體裝修的的統(tǒng)一協(xié)協(xié)調，達達到二次次裝修的的目的和和效果具具有重要要意義。“二二次裝修修”的目目的是為為了更好好的展示示品牌和和商品形形象，形形成良好好的賣場場氛圍，體現(xiàn)商商場的經(jīng)經(jīng)營定位位、經(jīng)營營特色、企業(yè)文文化。所

14、所以商場場的“二二次裝修修”一要要符合商商場的經(jīng)經(jīng)營定位位要求，二要符符合商場場的企業(yè)業(yè)文化要要求，三三要符合合商場的的整體形形象要求求，四要要充分展展示品牌牌形象和和商品形形象。成都都萬象城城購物中中心組織織好商場場的“二二次裝修修”工作作要遵循循以下原原則：一、彰顯個個性與整整體協(xié)調調統(tǒng)一的的原則?！岸未窝b修”既要體體現(xiàn)商家家品牌、商品的的特性與與獨特的的形象，又要與與商場的的整體定定位、樓樓層、賣賣區(qū)的定定位協(xié)調調一致。二、統(tǒng)一安安排，獨獨立執(zhí)行行的原則則?！岸窝b修修”要依依商場的的統(tǒng)一開開業(yè)、調調整計劃劃統(tǒng)一安安排，同同時每個個品牌又又要獨立立設計、制作完完成各自自的裝修修。三、

15、效率與與質量統(tǒng)統(tǒng)一的原原則?！岸窝b裝修”既既要保證證時間和和工期的的要求，又要保保證裝修修質量，做到不不忽視每每一個細細節(jié)，不不浪費點點滴時間間。四、安全第第一，規(guī)規(guī)范施工工的原則則?！岸窝b修修”施工工過程中中各品牌牌商家的的裝修要要按要求求規(guī)范施施工，把把安全放放在首位位，嚴格格執(zhí)行消消防、用用電、安安全制度度按操作作流程規(guī)規(guī)范施工工。五、打造精精品與厲厲行節(jié)約約的原則則。各品品牌在“二次裝裝修”中中要注重重設計精精心制作作，打造造品牌形形象，同同時又要要杜絕在在材料使使用和制制作工程程上的浪浪費現(xiàn)象象?！岸窝b修修”工作作要遵循循和符合合以下具具體要求求：一、商場形形象管理理的要求

16、求。各品品牌專柜柜是置身身于商場場整體之之中的一一員，因因此各品品牌專柜柜的裝修修風格、色彩、陳列等等要符合合商場的的整體形形象定位位要求，其形象象色彩其其要與所所在樓層層、賣區(qū)區(qū)及周邊邊相鄰品品牌柜組組協(xié)調一一致。二、商場裝裝修工作作計劃和和進度要要求。各各品牌、柜組“二次裝裝修”要要按照商商場的“裝修”整體工工作計劃劃和進度度按時完完成裝修修任務，以保證證開業(yè)或或調整計計劃的如如期完成成。三、要遵循循商場“二次裝裝修”的的施工管管理要求求。商場場的“二二次裝修修”同時時有許多多品牌柜柜組進行行施工和和安裝，所以保保持和維維護良好好的秩序序、保證證施工安安全、財財產和人人生安全全十分重重要，

17、因因此各品品牌柜組組必須按按照商場場的“二二次裝修修”施工工管理要要求組織織施工。四、遵守和和執(zhí)行商商場的“二次裝裝修管理理”工作作流程。為完成成好“二二次裝修修”工作作商場制制定了完完善的商商裝工作作流程包包括裝修修方案審審核、形形象設計計審核、圖紙審審核、材材料審核核、施工工隊伍審審核以及及施工管管理、驗驗收等工工作流程程，各品品牌柜組組要按照照商場的的“二次次裝修”工作流流程與商商場相關關部門配配合接受受相關的的管理和和指導。五、遵守和和執(zhí)行相相關的安安全、消消防等標標準和技技術規(guī)范范，保證證施工和和制作質質量。各各品牌柜柜組的“二次裝裝修”還還要遵照照執(zhí)行有有關部門門關于安安全、消消防

18、、等等管理規(guī)規(guī)定和技技術要求求、材料料、工藝藝要求等等，使得得裝修結結束后能能夠通過過驗收安安全使用用。百貨貨商場“二次裝裝修”的的標準，因商場場的經(jīng)營營定位，具體的的市場環(huán)環(huán)境和物物業(yè)條件件會有所所差別。各商場場應根據(jù)據(jù)商場的的經(jīng)營定定位、市市場環(huán)境境、企業(yè)業(yè)文化、物業(yè)特特點制定定好“二二次裝修修”的標標準，用用以規(guī)范范和指導導各品牌牌柜組的的“二次次裝修”。“二二次裝修修”的標標準大體體分為以以下幾部部分內容容：一、色彩使使用標準準。根據(jù)據(jù)企業(yè)VVI的要要求以及及商場的的經(jīng)營定定位、業(yè)業(yè)態(tài)形式式、商品品賣區(qū)特特點等制制定“二二次裝修修”的色色彩使用用標準和和規(guī)范。在標準準中明確確列出應應當

19、使用用的色彩彩和禁止止使用色色彩。二、品牌形形象設計計和展示示柜、貨貨架設計計制作標標準。明明確規(guī)定定出品牌牌形象墻墻的高度度、貨架架、展示示柜、試試衣間的的高度、規(guī)格尺尺寸要求求和制作作標準。三、柜位設設計、動動線規(guī)劃劃標準。標列出出柜位的的朝向，貨架的的擺放和和朝向，及通道道、動線線和顧客客的基本本流向。四、商品陳陳列標準準。指出出商品陳陳列的要要求、原原則和陳陳列方式式。五、裝修材材料使用用標準。根據(jù)商商場的經(jīng)經(jīng)營定位位和當?shù)氐氐难b修修材料市市場情況況，規(guī)定定應當使使用的裝裝修材料料和禁止止使用的的裝修材材料。六、電力和和燈光照照明標準準。限定定可以使使用的電電力容量量、應達達到的燈燈光

20、效果果、可以以使用和和禁止使使用的照照明燈具具。七、消防和和安保標標準，列列明在商商裝設計計和施工工中應執(zhí)執(zhí)行的消消防和安安保標準準。做好好“二次次裝修”工作，要注意意解決好好以下問問題：1、做好“二次裝裝修”的的計劃和和組織工工作。2、設計和和做好“二次裝裝修”的的工作流流程。3、為品牌牌和柜組組提供準準確的柜柜位圖紙紙、詳盡盡的賣場場規(guī)劃、企業(yè)文文化、經(jīng)經(jīng)營定位位信息和和明確的的裝修指指導建議議。4、做好品品牌裝修修方案、形象、圖紙的的審核指指導工作作。5、及時的的與品牌牌商家溝溝通，互互通想法法。6、做好施施工中的的跟蹤工工作，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時解解決。7、加強管管理和服服務，做做好品牌牌

21、上的參參謀?！岸窝b修修”工作作是商場場開業(yè)籌籌備和調調整時的的重要工工作之一一，因此此必須明明確“二二次裝修修”的要要求，制制定好“二次裝裝修”的的標準和和工作流流程，做做好管理理和服務務，把“二次裝裝修”工工作做好好。二次次裝修中中商戶應應該向購購物中心心物業(yè)管管理公司司提交的的資料:1、租戶提提交的施施工圖紙紙應至少少包括下下列內容容：1) 效果果圖2) 平面面布置圖圖3) 天花花布置圖圖4) 立面面圖、剖剖面圖(包括店店面、櫥櫥窗、燈燈箱和招招牌)5) 地面面鋪裝圖圖6) 空調調施工圖圖(包括括設計說說明、水水管圖、風管圖圖)7) 電氣氣圖(包包括結線線系統(tǒng)圖圖、照明明線路圖圖、插座

22、座線路圖圖)8) 弱電電系統(tǒng)施施工圖(含網(wǎng)絡絡、電話話、CCCTV、音響等等)9) 給、排水(污)施施工圖(租區(qū)內內如有衛(wèi)衛(wèi)生間、茶水間間、洗手手盆等設設計)100) 套套有專業(yè)業(yè)消防公公司設計計圖框的的消防系系統(tǒng)施工工圖(包包括消防防噴淋布布置圖、消防報報警布置置圖消防防排煙布布置圖)2、餐飲類類租戶另另須增加加以下圖圖紙1) 廚房房排油煙煙施工圖圖2) 給、排水(污)施施工圖3) 燃氣氣管道及及報警裝裝置布置置圖(政政府指定定專業(yè)施施工單位位出具)北京京朝陽大大悅城餐餐飲商戶戶3.名品購購物中心心與百貨貨裝飾設設計管理理規(guī)定1.1 品品牌商指指定的裝裝飾設計計公司應應提供經(jīng)經(jīng)國家主主管部委

23、委認可的的有效資資質證書書及營業(yè)業(yè)執(zhí)照、裝飾業(yè)業(yè)績等。1.2 通通過商場場審核的的公司應應在規(guī)定定時間內內提供AA4 及及以上幅幅面的裝裝飾現(xiàn)場場平面圖圖、立面面圖、 效 果果圖、施施工圖、天花燈燈位圖、電氣圖圖，圖紙紙應詳盡盡標注材材質品牌牌型號、尺寸，電氣圖圖應詳細細標注單單燈功率率、分項項功率、總功率率。圖紙紙通過審審批后，辦理施施工手續(xù)續(xù)。1.3 出出圖周期期應嚴格格遵守我我方規(guī)定定的時間間進行設設計。1.4 柜柜體高度度未作特特殊要求求的應遵遵守以下下原則：a. 服裝裝類、鞋鞋類低柜柜高度 13550mmm以下。b. 珠寶寶、飾品品、化妝妝品類低低柜高度度 9550mmm，炮臺臺展柜

24、高高 13350mmm以下下。1.5 高高柜長度度嚴格按按照“TT”字墻墻的限位位制作。1.6 模模特地臺臺高 1150mmm,深深 8000mmm櫥窗玻玻璃高度度應到頂頂，鑲嵌嵌不銹鋼鋼、烤漆漆木飾面面、烤漆漆鋁合金金邊框， 2FF以上商商鋪不能能制作模模特底臺臺及櫥窗窗玻璃。1.7 柜柜體面層層應選用用烤漆或或高檔防防火板(機器無無縫折邊邊)、嚴嚴禁選用用波音軟軟片及大大芯板外外刮膩子子面層。1.8 柜柜體必須須加裝易易擦洗踢踢腳板。1.9 消消防栓請請按國家家最新消消防要求求采用不不燃材質質進行裝裝飾處理理。容易易燃燒的的材料和和電焊作作業(yè)區(qū)必必須分隔隔3米以以上。1.10 1F商商鋪化

25、妝妝品區(qū)吊吊楣尺寸寸為 2250mmm厚 4000mm高高，2FF3F門門楣尺寸寸詳見商商場規(guī)劃劃圖。商商鋪入口口不小于于 2米米，2FF、3FF門楣統(tǒng)統(tǒng)一為嵌嵌入式門門楣。門門楣材質質請選用用烤漆玻玻璃、金金屬、石石材等不不易變形形、開裂裂材質。1.11 地面鋪鋪裝材料料必須與與通道地地面保持持一平，與通道道地面銜銜接處用用 5mmm寬不不銹鋼條條收口。1.12 地面找找平層不不得直接接使用水水泥砂漿漿，應使使用水泥泥壓力板板或塑料料基膜進進行間隔隔，再進進行地面面鋪設。1.13 試衣間間設計嚴嚴格按照照商場要要求進行行設計，通頂設設計請考考慮空調調消防問問題。1.14 裝飾材材料應使使用符

26、合合消防要要求的綠綠色環(huán)保保產品;玻璃均均應為夾夾膠、鋼鋼化等安安全玻璃璃。1.15 圍擋應應嚴格按按照商場場要求進進行制作作，圍擋擋畫面請請設計精精美、簡簡單，以以品牌LLOGOO底紋為為準。1.16 天花石石膏板請請選用112mmm國優(yōu)防防水石膏膏板。五、 城市市綜合體體物業(yè)管管理必須須十分重重視服務務功能的的開發(fā)和和運用1.首先，管理者者必須充充分有效效地開發(fā)發(fā)和運用用城市綜綜合體各各個部分分的服務務功能。城市綜綜合體各各個部分分都有自自身服務務功能的的體現(xiàn)方方式。例例如，對對于商務務辦公樓樓，必須須注重打打造商務務平臺。在提供供基礎物物業(yè)管理理服務的的前提下下，必須須充分挖挖掘客戶戶的

27、商務務需求，提供全全面的商商務服務務。與此此同時，根據(jù)商商務辦公公的專門門特性，在燈光光、色彩彩、小品品、導示示系統(tǒng)等等環(huán)境元元素的營營造上形形成品位位，創(chuàng)造造良好的的商務空空間和商商務環(huán)境境。購物物中心是是城市綜綜合體最最重要的的部分，其技術術系統(tǒng)和和服務功功能也是是綜合體體各個部部分中最最為復雜雜的。一一方面，需要針針對顧客客心理和和行為需需要及特特征，在在購物空空間布局局布置、環(huán)境營營造、交交通、導導購等各各種服務務設施的的運行和和管理上上必須采采取有效效措施;另一方方面，針針對商家家需要，在垃圾圾收集與與處理，貨物的的運輸、裝卸等等服務設設施運行行和管理理以及營營銷推廣廣的組織織和管理

28、理上，也也要采取取有效措措施。物物業(yè)管理理公司配配合商業(yè)業(yè)經(jīng)營公公司組織織的大型型客戶營營銷活動動，配合合維持秩秩序，保保障顧客客安全。與專專業(yè)電子子商務公公司可以以建立合合作關系系，對于于網(wǎng)絡營營銷客戶戶，可以以協(xié)助小小區(qū)居民民收貨和和收費管管理。2 其次，整個綜綜合體各各個部分分服務功功能的相相互關系系必須達達到高度度和諧和和共生的的狀態(tài)。城市綜綜合體是是一個完完整的有有機系統(tǒng)統(tǒng)。在這這個系統(tǒng)統(tǒng)中，每每個部分分的服務務功能要要求是不不同的，例如，在公寓寓、寫字字樓和酒酒店，就就需要安安靜、舒舒緩的環(huán)環(huán)境，而而購物中中心則需需要熱烈烈的商業(yè)業(yè)氣氛，但綜合合體各部部分的服服務功能能又是相相互依

29、存存的。一般般在商圈圈內,占占地面積積較少的的綜合體體以購物物中心為為主，例例如，深深圳萬象象城綜合合體就是是以購物物中心和和商業(yè)街街區(qū)為主主，寫字字樓為輔輔助。例如如，購物物中心與與人們的的日常生生活最為為密切，能夠形形成城市市范圍的的市場并并吸引和和支持其其他功能能，可以以提供生生活性、愉快性性和豐富富性的生生活，以以滿足人人們的多多樣化選選擇，能能夠充分分滿足各各類階層層的消費費需求，是綜合合體中的的核心部部分;在城城市中央央商務區(qū)區(qū),一般般以寫字字樓為主主,寫字字樓需要要公寓和和酒店作作為周圍圍重要的的配套，其自身身則是城城市綜合合體的主主要功能能，操縱縱著大部部分資金金流和物物流方向

30、向，決定定著綜合合體的地地位和功功能。例例如，東東京中城城就是典典型的以以寫字樓樓為主的的綜合體體，購物物中心面面積較小小。東京京中城綜綜合體各各設施面面積 辦公室室：約3330,0000m2 住宅：約1111,0000mm2(約約5300間) 五星級級酒店：約488,0000m22(約2250間間) 購物中中心：約約57,0000m2 其他：23,0000m2 地下55層、地地上544層3.現(xiàn)代綜綜合體需需要運用用高科技技做好物物業(yè)管理理綜合合體的大大量機電電設施和和智能化化設備需需要采取取分類管管理措施施，對于于中央空空調等建建議與廠廠家中間間監(jiān)控連連接，及及早預警警發(fā)現(xiàn)問問題和維維護。電

31、梯梯設施是是容易損損壞的設設備，人人為損壞壞一般占占據(jù)500%，需需要做好好電梯保保養(yǎng)教育育。綜合合體各類類物業(yè)對對網(wǎng)絡要要求較高高，需要要做好預預案，對對于接觸觸不良等等措施提提早考慮慮。六、 綜合合體五星星級酒店店物業(yè)管管理方案案五星星級酒店店的物業(yè)業(yè)管理納納入酒店店管理的的一個組組成部分分，具體體包括清清潔衛(wèi)生生、保安安和設施施維護?？照{等等設備維維護可以以統(tǒng)一由由綜合體體物業(yè)公公司下屬屬的工程程與設備備部維護護,電梯梯設備檢檢修等聯(lián)聯(lián)絡專業(yè)業(yè)電梯公公司負責責檢修。目前前市場有有大型專專業(yè)化酒酒店物業(yè)業(yè)管理公公司,例例如,廣廣州花園園酒店由由廣州珠珠江物業(yè)業(yè)酒店管管理有限限公司管管理,

32、經(jīng)過220年的的努力，珠江管管理已發(fā)發(fā)展成具具有酒店店管理、物業(yè)管管理、房房地產代代理、物物業(yè)清潔潔保養(yǎng)、管理人人才培訓訓、工程程機電維維修、飲飲食娛樂樂等多元元經(jīng)營的的公司,其組織織架構如如下:五星星級酒店店可以設設立專門門的物業(yè)業(yè)管理處處，負責責平時日日常工作作。五星星酒店要要求中央央空調和和電梯設設備完好好率較高高,因此此,必須須有專業(yè)業(yè)空調和和電梯維維修工程程師駐扎扎現(xiàn)場,對設備備即將到到期檢修修,提前前做好預預案,保保證設備備的較高高完好率率,此外外,對設設備的使使用壽命命需要在在交接中中明確,正確按按照中央央空調的的規(guī)程操操作,合合理使用用,避免免出現(xiàn)犧犧牲設備備壽命,造成較較大損

33、失失。一般般采取如如下措施施:1.業(yè)主和和酒店管管理委托托合同中中明確設設備使用用壽命。2.業(yè)業(yè)主或者者酒店管管理公司司和物業(yè)業(yè)管理公公司明確確設備使使用壽命命,做好好設備檔檔案移交交和設備備檢查工工作。洲際際酒店海海南皇冠冠假日酒酒店管理理糾紛案案例：220111年8月月30日日，三亞亞華宇發(fā)發(fā)出解約約通知書書，終止止了與洲洲際集團團的酒店店管理合合同。?由由于洲際際酒店管管理集團團在長達達六年的的管理過過程中，竟無一一年達到到并遠遠遠低于合合同中雙雙方約定定的經(jīng)營營業(yè)績，甚至曾曾為掩蓋蓋業(yè)績過過差的事事實，篡篡改向業(yè)業(yè)主匯報報的數(shù)字字，雖然然后被查查出，但但已給業(yè)業(yè)主造成成了不可可挽回的的

34、損失。七、寫字樓樓和公寓寓物業(yè)管管理方案案寫字字樓服務務重點保保證可靠靠性，供供電和網(wǎng)網(wǎng)絡系統(tǒng)統(tǒng)可靠性性納入重重點工作作。樓宇宇自動化化系統(tǒng)管管理和維維護實現(xiàn)現(xiàn)網(wǎng)絡化化和知識識化服務務，降低低物業(yè)管管理成本本。遠程程維護服服務，與與機電設設備供應應商專家家保持良良好的網(wǎng)網(wǎng)絡關系系，及時時得到遠遠程視頻頻指導。寫字字樓的出出租管理理是整個個物業(yè)管管理的重重點,要要根據(jù)物物業(yè)的檔檔次和定定位,選選擇最適適合的租租戶群體體,以高高檔5AA寫字樓樓為例,1000米以上上需要以以大企業(yè)業(yè)總部作作為主要要租賃對對象,一一般整個個樓層租租賃。1100米米一下樓樓層可以以分散租租賃,但但是500米以上上每層盡

35、盡量安排排兩家租租戶。深圳圳京基1100綜綜合體的的超高層層寫字樓樓與購物物中心綜綜合體寫字字樓出租租管理需需要充分分考慮行行業(yè)特征征,4AA級別寫寫字樓物物業(yè),如如果以金金融保險險為主,金融類類服務公公司可以以放在較較高樓層層,保險險類公司司盡量安安排在較較低樓層層,原則則是訪客客最多的的租賃單單位放在在較低樓樓層。超高高層寫字字樓的消消防管理理是重點點之一,由于超超高層火火災害難難以救援援,必須須將火險險消滅在在萌芽狀狀態(tài)。20011年年2月110日113時，沈陽皇皇朝萬鑫鑫國際大大廈(以以下簡稱稱“皇朝朝萬鑫”)B座座樓下鐵鐵皮圍欄欄矗立，幾名工工人守在在門口，禁止他他人進入入。路邊邊停

36、了一一輛寫著著“消防防”兩字字的白色色轎車，兩名消消防人員員拿著檢檢測儀器器，站在在大廈的的大屏幕幕下方進進行評估估。作為為沈陽地地標性建建筑之一一的皇朝朝萬鑫酒酒店，一一夜之間間變成了了黑色的的“空殼殼”。 著火的的B座樓樓棟窗戶戶基本破破碎，外外墻已經(jīng)經(jīng)面目全全非，顏顏色黝黑黑，A座座樓棟表表面也多多處呈現(xiàn)現(xiàn)過火的的痕跡。2月月3日零零時133分左右右，也就就是農歷歷兔年剛剛到來十十多分鐘鐘，位于于沈陽市市和平區(qū)區(qū)青年大大街3990號的的這家五五星級酒酒店，因因燃放煙煙花爆竹竹引燃樓樓外墻表表面裝飾飾材料發(fā)發(fā)生火災災，過火火面積約約1萬平平方米。當日99時許，大火被被成功撲撲滅，沒沒有造成

37、成人員傷傷亡。沈陽陽皇朝萬萬鑫國際際大廈坐坐落于沈沈陽最繁繁華的青青年大街街黃金地地段上，A、BB、C三三座超高高層塔樓樓呈“品品”字形形排列，底部以以裙樓共共享大廳廳連接，設有五五星級酒酒店、55A級寫寫字樓和和高級公公寓等，A座主主要為豪豪華五星星級酒店店和部分分寫字樓樓，頂尖尖高度為為2199米，BB座主要要為公寓寓，精裝裝修，高高度為1152米米。該項項目總投投資近330億元元人民幣幣，20008年年年底開開始對外外招商運運營?！皹菢翘?，消防隊隊員的水水槍高度度不夠，水和泡泡沫打不不上去?！绷硪灰晃荒繐魮粽叻Q，由于現(xiàn)現(xiàn)場集結結的多數(shù)數(shù)消防車車輛大多多使不上上勁，盡盡管有上上百臺消消防

38、車集集聚在火火場附近近，但多多數(shù)派不不上用場場，幾臺臺云梯車車升到最最高點，也只能能將水打打到六七七十米高高，而BB座公寓寓高達1152米米。這樣樣一來，人們只只能眼睜睜睜看著著這棟公公寓被燒燒得只剩剩下框架架，火勢勢也隨之之蔓延到到A座主主樓。失火火后的沈沈陽皇朝朝萬鑫國國際大廈廈。中國國青年報報記者 王 晨晨攝超高高層的監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)需要考考慮監(jiān)控控內部的的同時,還要能能夠監(jiān)控控外立面面,消防防系統(tǒng)要要能夠對對外墻起起火有滅滅火措施施。超高高層的電電梯管理理也是難難點,容容易引起起客戶投投訴,因因此,需需要培訓訓專業(yè)電電梯工程程師或者者是電梯梯維護公公司派出出工程師師和維修修技工駐駐扎。30

39、00米高高度電梯梯分區(qū)方方案酒店店式公寓寓服務可可以參考考五星酒酒店物業(yè)業(yè)管理服服務,酒酒店式服服務引進進公寓中中，提供供洗衣服服和送餐餐服務.酒店式式公寓盡盡量租賃賃給知識識分子群群體,便便于管理理,建立立有效的的管理秩秩序。八、綜合體體停車場場管理與與降低地地下空間間運營成成本的方方法充足足的停車車位和方方便的停停車場通通道是現(xiàn)現(xiàn)代購物物中心以以及綜合合體競爭爭力的重重要組成成部分。停車車場管理理是物業(yè)業(yè)管理的的重要組組成部分分,管理理重點是是防止盜盜竊,嚴嚴格按照照秩序停停放,采采用分區(qū)區(qū)停放管管理模式式,采用用電腦軟軟件規(guī)范范化管理理。以長長春國際際金融中中心為例例,酒店店和公寓寓停車位位專用，寫字樓樓和購物物中心建建議部分分停車位位通用，具體為為購物中中心設置置1000個停車車位，可可以混合合使用寫寫字樓2200個個停車位位。大型型綜合體體可能有有多種停停車方式式,包括括空中停停車和立立體停車車。以青青島JUUSCOO 為例例是地面面停車和和空中停停車結合合。大型型停車場場的地下下2層以以及更深深層需要要在設計計中考慮慮自然通通風，例例如，下下沉廣場場通達到到-1以以及-22層，-3層需需要考慮慮通風井井，否則則因為