1、武漢長印印房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司土地評估估工作手手冊版 本 號：發(fā)布日期期：20004年年4月66日發(fā)放編號號：持 有 者：武漢長印印房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司目 錄錄 HYPERLINK l _Toc70218223 一、土地地評估工工作內(nèi)容容 PAGEREF _Toc70218223 h 2422 HYPERLINK l _Toc70218224 1獲取土土地資料料 PAGEREF _Toc70218224 h 2422 HYPERLINK l _Toc70218225 2資料審審核 PAGEREF _Toc70218225 h 2442 HYPERLINK l _Toc70218226 3初步

2、評評估 PAGEREF _Toc70218226 h 2443 HYPERLINK l _Toc70218227 4初步評評估決策策 PAGEREF _Toc70218227 h 2433 HYPERLINK l _Toc70218228 5簽訂合合作意向向書 PAGEREF _Toc70218228 h 2444 HYPERLINK l _Toc70218229 6實(shí)地調(diào)調(diào)研 PAGEREF _Toc70218229 h 2444 HYPERLINK l _Toc70218230 7提交項項目評估估報告 PAGEREF _Toc70218230 h 2244 HYPERLINK l _Toc

3、70218231 8決策層層決策 PAGEREF _Toc70218231 h 2245 HYPERLINK l _Toc70218232 9擬定合合同及合合同談判判 PAGEREF _Toc70218232 h 2455 HYPERLINK l _Toc70218233 10合同同決策 PAGEREF _Toc70218233 h 2245 HYPERLINK l _Toc70218234 11進(jìn)入入實(shí)施階階段 PAGEREF _Toc70218234 h 2446 HYPERLINK l _Toc70218235 二、土地地評估工工作流程程 PAGEREF _Toc70218235 h 2

4、477 HYPERLINK l _Toc70218236 三、各種種文件格格式和表表格 PAGEREF _Toc70218236 h 2448 HYPERLINK l _Toc70218237 項目資料料清單 PAGEREF _Toc70218237 h 2248 HYPERLINK l _Toc70218238 項目成本本估算標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)表格格 PAGEREF _Toc70218238 h 2499 HYPERLINK l _Toc70218239 初步評估估報告提提綱 PAGEREF _Toc70218239 h 2550 HYPERLINK l _Toc70218240 初步評估估會議議議程

5、PAGEREF _Toc70218240 h 2551 HYPERLINK l _Toc70218241 初步評估估會議備備忘錄 PAGEREF _Toc70218241 h 2252 HYPERLINK l _Toc70218242 項目評估估計劃書書 PAGEREF _Toc70218242 h 2533 HYPERLINK l _Toc70218243 實(shí)地調(diào)查查內(nèi)容及及方式 PAGEREF _Toc70218243 h 2254 HYPERLINK l _Toc70218244 項目評估估報告 PAGEREF _Toc70218244 h 2255第四部分分：土地地評估一、土地地評估工

6、工作內(nèi)容容1獲取土土地資料料內(nèi)容界定定：在初初步接觸觸之后，土地方方/合作作方提供供土地（項目）的相關(guān)關(guān)資料，便于展展開初步步評估工工作。負(fù)責(zé)部門門：與合合作方初初步接觸觸的聯(lián)系系人/營營銷副總總執(zhí)行部門門：市場場部工作步驟驟：聯(lián)系人介介紹總監(jiān)監(jiān)與土地地方/合合作方認(rèn)認(rèn)識以總監(jiān)名名義，提提出資料料清單（見附件件1）接收土地地方/合合作方提提供資料料并歸檔檔2資料審審核內(nèi)容界定定：在土土地方/合作方方提供土土地（項項目）的的相關(guān)資資料后，對資料料進(jìn)行審審核，檢檢查土地地方/合合作方提提供的資資料是否否全面而而準(zhǔn)確，如不全全面，請請土地方方/合作作方補(bǔ)充充。負(fù)責(zé)部門門：營銷銷副總執(zhí)行部門門：市場場

7、部工作時間間：1個個工作日日工作步驟驟：根據(jù)資料料清單，檢查各各項送審審資料是是否齊全全檢查單項項資料內(nèi)內(nèi)容是否否全面或或準(zhǔn)確如果資料料準(zhǔn)確，復(fù)印并并歸檔，將復(fù)印印件用作作初步評評估如果資料料有漏缺缺，請總總監(jiān)聯(lián)系系土地方方/合作作方補(bǔ)充充資料3初步評評估內(nèi)容界定定：根據(jù)據(jù)土地方方/合作作方提交交土地（項目）的相關(guān)關(guān)資料，對土地地方/合合作方、項目（土地）情況、項目所所在地的的市場情情況進(jìn)行行初步評評估。負(fù)責(zé)部門門：營銷銷副總/工程副副總執(zhí)行部門門：市場場部/工工程部工作步驟驟：根據(jù)資料料提供的的數(shù)據(jù)，進(jìn)行初初步的項項目成本本估算（項目成成本估算算標(biāo)準(zhǔn)表表格見附附件2）市場場部負(fù)責(zé)責(zé)提交工程程

8、部審閱閱通過innterrnett網(wǎng)絡(luò)、人員關(guān)關(guān)系網(wǎng)，了解項項目所在在地的市市場情況況、合作作方情況況。市市場部負(fù)負(fù)責(zé)根據(jù)收集集到的資資料，整整理并形形成初步步評估報報告（報報告提綱綱見附件件3）市場部部負(fù)責(zé)提交報告告市場場部負(fù)責(zé)責(zé)4初步評評估決策策內(nèi)容界定定：領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)層聽取取市場部部的初步步評估匯匯報，并并對合作作與否做做出初步步?jīng)Q策。負(fù)責(zé)部門門：市場場部決策層級級：公司司總經(jīng)理理/總監(jiān)監(jiān)參與人員員：市場場部、工工程部的的跟進(jìn)人人員工作步驟驟：初步評估估匯報（WORRD文檔檔）會會議議程程見附件件4做出初步步評估決決議（或或提出初初步合作作前提條條件）市場部負(fù)負(fù)責(zé)撰寫寫初步評評估匯報報會議備備

9、忘錄（范本見見附件55）如提出合合作前提提條件，由總監(jiān)監(jiān)與土地地方/合合作方協(xié)協(xié)商將前面收收集到的的資料及及會議備備忘錄轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)交策劃劃部5簽訂合合作意向向書內(nèi)容界定定：公司司總裁與與土地方方/合作作方簽訂訂合作意意向書負(fù)責(zé)部門門：總經(jīng)經(jīng)理/營營銷副總總執(zhí)行部門門：市場場部/律律師工作步驟驟：擬定合作作意向書書（范本本見附件件6）簽訂合作作意向書書提交項目目評估工工作計劃劃給合作作方（范范本見附附件7）6實(shí)地調(diào)調(diào)研內(nèi)容界定定：到項項目所在在地進(jìn)行行調(diào)研負(fù)責(zé)部門門：營銷銷副總執(zhí)行部門門：市場場部工作步驟驟：市場部該該項目的的負(fù)責(zé)人人向總監(jiān)監(jiān)、合作作方提交交市場調(diào)調(diào)研計劃劃書（調(diào)調(diào)研計劃劃書范本本見附

10、件件8）（調(diào)研內(nèi)內(nèi)容及方方式見附附件9）與土地方方/合作作方進(jìn)行行項目交交流會，了解其其要求及及意向約見當(dāng)?shù)氐厍拔迕牟邉潉澊砉炯靶行袃?nèi)人士士，了解解市場格格局及人人文情況況對項目所所在地市市場進(jìn)行行調(diào)研，收集市市場數(shù)據(jù)據(jù)7提交項項目評估估報告內(nèi)容界定定：根據(jù)據(jù)市場數(shù)數(shù)據(jù)，分分析整理理成項目目評估報報告，提提交決策策建議負(fù)責(zé)部門門：營銷銷副總/工程副副總執(zhí)行部門門：市場場部工作步驟驟：資料分析析、整理理撰寫報告告（報告告提綱見見附件110）成本-效效益分析析部分，市場部部完成后后提交工工程審閱閱8決策層層決策內(nèi)容界定定：集團(tuán)團(tuán)決策層層聽取策策劃部的的項目評評估匯報報，并對對合作與與否做

11、出出決策。負(fù)責(zé)部門門：總經(jīng)經(jīng)理/總總監(jiān)/市市場部決策層級級： 董董事會工作步驟驟：項目評估估匯報（POWWERPPOINNT形式式）做出決策策（或提提出合作作條件）如提出合合作條件件，由總總裁與土土地方/合作方方協(xié)商9擬定合合同及合合同談判判內(nèi)容界定定：根據(jù)據(jù)董事會會的意見見，擬定定合同并并進(jìn)行合合同談判判。負(fù)責(zé)部門門：總經(jīng)經(jīng)理執(zhí)行部門門：總監(jiān)監(jiān)/市場場部/律律師決策層級級：集團(tuán)團(tuán)董事會會工作步驟驟：擬定合同同（范本本見附件件10）市場場部/律律師合同具體體條款談?wù)勁锌偪偨?jīng)理、總監(jiān)、律師形成最終終版本合合同市市場部/律師10合同同決策內(nèi)容界定定：集團(tuán)團(tuán)決策層層根據(jù)最最終版本本合同做做出最終終決

12、策。負(fù)責(zé)部門門：總裁裁/總監(jiān)監(jiān)決策層級級：董事事會工作步驟驟：提交最終終版本合合同最終決策策11進(jìn)入入實(shí)施階階段內(nèi)容界定定：根據(jù)據(jù)合同條條款組建建項目公公司負(fù)責(zé)部門門：項目目管理中中心二、土地地評估工工作流程程2.1情況是否全面8決策層決策10合同決策退出流程否初步接觸1獲取土地資料2資料審核3初步評估4初步評估決策6實(shí)地調(diào)研 4.1協(xié)商合作前提4.2合作前提是否符合7提交土地評估報告8.1 協(xié)商合作條件8.2合作條件是否符合9擬定合作合同9.1合同談判11進(jìn)入實(shí)施是進(jìn)入土地儲備資料庫否肯定肯定條件否是條件肯定肯定條件5簽訂合作意向書三、各種種文件格格式和表表格項目資料料清單土地使用用權(quán)證地塊

13、的準(zhǔn)準(zhǔn)確地址址、紅線線圖及電電子文件件；規(guī)劃設(shè)計計要點(diǎn)；初步的技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)數(shù)據(jù)；前期的可可行性分分析報告告；地質(zhì)勘探探資料；原有土地地方的背背景資料料及其希希望的合合作方式式；所在區(qū)的的分區(qū)規(guī)規(guī)劃及未未來對地地塊產(chǎn)生生重大影影響的市市政設(shè)計計建設(shè)情情況；項目地塊塊周邊配配套情況況；對項目地地塊的分分析及相相關(guān)的市市場調(diào)研研報告。項目成本本估算標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)表格格序號項目取定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)計算基礎(chǔ)礎(chǔ)合計總面積單單方造價價(元/m2)可售面積積單方造造價(元/m2)備注1土地成本本萬元1.1土地成本本元/平方方米 平方米按提供資資料1.2其他土地地費(fèi)用 - - 2前期費(fèi)用用萬元2.1開辦費(fèi)用用2.2設(shè)計費(fèi)用用元/

14、平方方米 平方米按總建筑筑面積2.3前期勘探探費(fèi)元/平方方米 平方米按總建筑筑面積3基礎(chǔ)設(shè)施施配套工工程費(fèi)萬元3.1道路工程程元/平方方米 平方米按用地面面積的220%計計算3.2供電工程程元/平方方米 平方米按總建筑筑面積3.3供水工程程元/平方方米 平方米按總建筑筑面積3.4電訊、智智能化系系統(tǒng)工程程元/平方方米 平方米按總建筑筑面積3.5排水管道道工程元/平方方米 平方米按總建筑筑面積3.6小區(qū)園林林綠化工工程費(fèi)元/平方方米 平方米按用地面面積的330%計計算3.7會所元/平方方米 平方米按建筑概概算3.8幼兒園元/平方方米 .平方米米 - - - 按建筑概概算4建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)萬元4

15、.1住宅建安安費(fèi)用元/平方方米 平方米按建筑概概算,毛坯房房裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)5開發(fā)期稅稅費(fèi)萬元5.1配套建設(shè)設(shè)費(fèi)元/平方方米 平方米按總建筑筑面積5.2人防易地地建設(shè)費(fèi)費(fèi)元/平方方米 平方米按總建筑筑面積5.3質(zhì)監(jiān)/安安監(jiān)委托托費(fèi)2.0 元按工程造造價5.5工程報建建費(fèi).1 元按工程造造價5.6勞動定額額測定費(fèi)費(fèi)1.5 元按工程造造價5.7招投標(biāo)信信預(yù)算編編制費(fèi)1.0 元按工程造造價5.8工程監(jiān)理理費(fèi)1.0%元按工程造造價5.9物業(yè)管理理基金2.0%元按工程造造價6不可預(yù)見見費(fèi)3.0%1+2+3+44+57企業(yè)管理理費(fèi)3.0%2+3+48銷售費(fèi)用用3.0%銷售額9財務(wù)成本本（年息息6%） - - 開

16、發(fā)成本本費(fèi)用合合計萬元1+2+3+44+5+6+77+8+910銷售稅費(fèi)費(fèi)5.5%萬元萬元銷售成本本萬元初步評估估報告提提綱合作方簡簡介合作方的的背景合作方的的優(yōu)劣勢勢合作方邀邀請我方方合作的的目的合作方提提出的合合作條件件目錄 HYPERLINK l _Toc68577841 第一篇 項項目概況況及區(qū)域域理解 HYPERLINK l _Toc68577842 一、項目目選址及及基本情情況 HYPERLINK l _Toc68577843 二、區(qū)域域綜合環(huán)環(huán)境 HYPERLINK l _Toc68577844 三、區(qū)域域經(jīng)濟(jì)特特征與前前景 HYPERLINK l _Toc68577845 四、

17、區(qū)域域規(guī)劃發(fā)發(fā)展動向向 HYPERLINK l _Toc68577846 第二篇項項目開發(fā)發(fā)背景 HYPERLINK l _Toc68577847 一、城市市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況 HYPERLINK l _Toc68577848 二、 城城市房地地產(chǎn)市場場發(fā)展概概況 HYPERLINK l _Toc68577849 三、 城城市商貿(mào)貿(mào)市場競競爭格局局 HYPERLINK l _Toc68577850 第三篇發(fā)發(fā)展商概概況 HYPERLINK l _Toc68577851 第四篇項項目開發(fā)發(fā)機(jī)會與與風(fēng)險規(guī)規(guī)避 HYPERLINK l _Toc68577852 一、開發(fā)發(fā)機(jī)會 HYPERLINK

18、l _Toc68577853 二、開發(fā)發(fā)風(fēng)險及及規(guī)避 HYPERLINK l _Toc68577854 第五篇項項目開發(fā)發(fā) HYPERLINK l _Toc68577855 一、功能能規(guī)劃 HYPERLINK l _Toc68577856 二、理念念定位 HYPERLINK l _Toc68577857 三、總體體規(guī)劃 HYPERLINK l _Toc68577858 四、建筑筑單體 HYPERLINK l _Toc68577859 五、園林林及配套套 HYPERLINK l _Toc68577860 六、開發(fā)發(fā)計劃 HYPERLINK l _Toc68577861 七、營銷銷策略要要點(diǎn) HY

19、PERLINK l _Toc68577862 1、營銷銷推廣策策略 HYPERLINK l _Toc68577863 2、時間間安排 HYPERLINK l _Toc68577864 第六篇項項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析 HYPERLINK l _Toc68577865 一、經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo) HYPERLINK l _Toc68577866 二、成本本效益分分析 HYPERLINK l _Toc68577867 三、銷售售價格預(yù)預(yù)測 HYPERLINK l _Toc68577868 四、資金金回籠計計劃 HYPERLINK l _Toc68577869 五、財務(wù)務(wù)分析 HYPERLINK l _Toc685

20、77870 第七篇銀銀企合作作初步評估估會議議議程會議主題題：XXX項目初初步評估估會議會議時間間：2000X.X.XX會議地點(diǎn)點(diǎn)： 參與人員員：總經(jīng)經(jīng)理 營銷副副總 工程副副總會議議程程：研究部XXXX（人員名名稱）進(jìn)進(jìn)行項目目初步評評估匯報報參與人員員就項目目初步評評估報告告展開提提問參與人員員對項目目進(jìn)行討討論形成初步步評估會會議決議議初步評估估會議備備忘錄會議主題題：XXX項目初初步評估估會議會議時間間：2000X.X.XX會議地點(diǎn)點(diǎn)：參與人員員：XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX撰寫人：XXXX會議決議議：對項目的的基本觀觀點(diǎn)項目合作作的前提提條件需注意的的問

21、題該項目各各項工作作的負(fù)責(zé)責(zé)人項目評估估計劃書書工作時間間評估工作作的時間間從20003年年x月xx日x月xx日評估人員員負(fù)責(zé)人：品牌管管理中心心 總監(jiān)監(jiān) xxxx執(zhí)行人：xxxx xxxx xxxx聯(lián)系人：xxxx 電話：234456778900工作安排排階段 時間內(nèi)容負(fù)責(zé)人備注市場調(diào)研研階段X月x日日-x日日到達(dá)xxxx市xxxX月x日日-x日日交流會xxxX月x日日-x日日地塊考察察xxxX月x日日-x日日市場調(diào)研研xxxX月x日日-x日日離開xxxx市xxx評估匯報報階段X月x日日-x日日撰寫報告告xxxX月x日日-x日日評估匯報報xxx實(shí)地調(diào)查查內(nèi)容及及方式調(diào)查項目目調(diào)查內(nèi)容容調(diào)查方

22、式式調(diào)查渠道道調(diào)查結(jié)論論宏觀經(jīng)濟(jì)背景城市概況況：資源源，區(qū)位位，面積積、人口口，主要要經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展指標(biāo)標(biāo)、產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)，主要知知名企業(yè)業(yè)分布，文化特特色；資料收集集網(wǎng)站：當(dāng)當(dāng)?shù)厝嗣衩裾?、統(tǒng)計局局、中經(jīng)經(jīng)網(wǎng)。城市統(tǒng)統(tǒng)計年鑒鑒、近近兩年社社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)統(tǒng)計公公報對比全國國和周邊邊主要城城市，了了解城市市在區(qū)域域和全國國經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展格局局中的地地位，了了解城市市經(jīng)濟(jì)增增長情況況判斷城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展走走勢，以以宏觀把把握項目目的區(qū)域域經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展背景景和投資資環(huán)境。居民消費(fèi)費(fèi)水平：人均可可支配，社會消消費(fèi)零售售，商品品價格指指數(shù)，居居民儲蓄蓄余額，恩格爾爾系數(shù)；主要發(fā)展展計劃：“十五”發(fā)展計計劃|、相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)行

23、業(yè)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略和計計劃；城市規(guī)劃建設(shè)情況城市發(fā)展展現(xiàn)狀：總體功功能和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)布局局，土地地利用，交通情情況；城市總體體規(guī)劃：未來發(fā)發(fā)展格局局、城市市主要發(fā)發(fā)展方向向、各組組團(tuán)新區(qū)區(qū)定位、交通規(guī)規(guī)劃；城市房地地產(chǎn)土地地供求情情況；重大城市市建設(shè)項項目和舊舊城改造造情況；資料收集集訪談市志，市市城建志志，城市建建設(shè)年鑒鑒，房地產(chǎn)產(chǎn)年鑒城市規(guī)劃劃局、國國土局權(quán)權(quán)威人士士中大市政政建設(shè)項項目現(xiàn)場場考察詳細(xì)了解解項目區(qū)區(qū)域的現(xiàn)現(xiàn)狀和未未來發(fā)展展定位、交通條條件、分析主要要建設(shè)項項目對項項目的影影響。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況近幾年房房地產(chǎn)（主要是是商品住住宅）總總體供應(yīng)應(yīng)和成交交數(shù)據(jù)、各片區(qū)區(qū)數(shù)據(jù)、明星樓樓盤、明明

24、星開發(fā)發(fā)商、價價格走勢勢資料收集集訪談踩盤調(diào)查查房地產(chǎn)產(chǎn)年鑒、政府府房地產(chǎn)產(chǎn)期刊、網(wǎng)站房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)驗人士士，包括括開發(fā)、代理、媒體地地產(chǎn)版主要片區(qū)區(qū)代表性性房地產(chǎn)產(chǎn)項目調(diào)調(diào)查了解房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展歷程程、總體體供求情情況、了解代表表性樓盤盤情況，分析市市場反應(yīng)應(yīng)和成敗敗原因企業(yè)企業(yè)管理理構(gòu)架、發(fā)展構(gòu)構(gòu)想、核核心資源源和能力力資料收集集訪談企業(yè)簡介介、刊物物企業(yè)主要要管理人人士了解企業(yè)業(yè)資源，評估其其開發(fā)能能力項目地塊現(xiàn)狀狀地形地地貌、地地質(zhì)水文文基本情情況、周周邊景觀觀資源和和配套設(shè)設(shè)施資料收集集訪談現(xiàn)場踏勘勘項目資料料企業(yè)訪談?wù)劻私忭椖磕抠Y源條條件項目評估估報告合作方簡簡介合作方的的背景合作方的的優(yōu)劣勢勢合作方邀邀請我方方合作的的目的合作方提提出的合合作條件件項目的基基本情況況土地獲取取途徑地理位置置及地址址規(guī)劃設(shè)計計要點(diǎn)（用地性性質(zhì)、用用地面積積、容積積率、建建筑密度度、各類類型物業(yè)業(yè)的建筑筑面積、限高、特殊限限制）基本技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)（土地成成本、各各種稅費(fèi)費(fèi)要