1、 HYPERLINK 上海市住住宅物業(yè)業(yè)管理規(guī)規(guī)定(上海市市住宅物物業(yè)管理理規(guī)定 20010年12月28日 177:533 （20004年8月19日上海海市第十十二屆人人民代表表大會常常務委員員會第十十四次會會議通過過20110年12月23日上海海市第十十三屆人人民代表表大會常常務委員員會第二二十三次次會議修修訂）第一一章總則則第一一條為了了規(guī)范住住宅物業(yè)業(yè)管理活活動，維維護業(yè)主主和物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)的合合法權益益，根據(jù)據(jù)中華華人民共共和國物物權法、國務務院物物業(yè)管理理條例和和其他有有關法律律、行政政法規(guī)，結(jié)合本本市實際際情況，制定本本規(guī)定。第二二條本市市行政區(qū)區(qū)域內(nèi)住住宅物業(yè)業(yè)管理、使用及及其

2、監(jiān)督督管理，適用本本規(guī)定。第三三條本規(guī)規(guī)定所稱稱住宅物物業(yè)管理理（以下下簡稱物物業(yè)管理理），是是指住宅宅區(qū)內(nèi)的的業(yè)主通通過選聘聘物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)，由業(yè)業(yè)主和物物業(yè)服務務企業(yè)按按照物業(yè)業(yè)服務合合同約定定，或者者通過其其他形式式，對房房屋及配配套的設設施設備備和相關關場地進進行維修修、養(yǎng)護護、管理理，維護護相關區(qū)區(qū)域內(nèi)的的環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生和秩秩序的活活動。本規(guī)規(guī)定所稱稱業(yè)主，是指房房屋的所所有權人人。本規(guī)規(guī)定所稱稱使用人人，是指指房屋的的承租人人和實際際居住人人。本規(guī)規(guī)定所稱稱物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)，是指指依法取取得獨立立法人資資格、具具有相應應資質(zhì)，從事物物業(yè)服務務的企業(yè)業(yè)。第四四條市房房屋行政政管理部部門

3、負責責全市物物業(yè)管理理的監(jiān)督督管理工工作。區(qū)區(qū)、縣房房屋行政政管理部部門負責責本轄區(qū)區(qū)內(nèi)物業(yè)業(yè)管理的的監(jiān)督管管理；其其設立的的房屋管管理辦事事機構(gòu)（以下簡簡稱房管管辦事處處）承擔擔相關具具體事務務。市和和區(qū)、縣縣房屋行行政管理理部門履履行以下下職責：（一一）業(yè)主主大會和和業(yè)主委委員會的的業(yè)務指指導與監(jiān)監(jiān)督管理理；（二二）物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)和從從業(yè)人員員的監(jiān)督督管理；（三三）專項項維修資資金歸集集、使用用的指導導與監(jiān)督督；（四）物物業(yè)使用用和維護護的監(jiān)督督管理；（五五）物業(yè)業(yè)管理方方面的其其他監(jiān)督督管理職職責。第五五條區(qū)、縣人民民政府應應當建立立住宅小小區(qū)綜合合管理工工作制度度，組織織區(qū)、縣縣相關

4、行行政管理理部門和和單位，部署、推進和和協(xié)調(diào)轄轄區(qū)內(nèi)物物業(yè)管理理各項工工作，并并指導監(jiān)監(jiān)督業(yè)主主大會、業(yè)主委委員會的的各項工工作。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民民政府和和街道辦辦事處應應當建立立本轄區(qū)區(qū)住宅小小區(qū)綜合合管理工工作制度度，協(xié)調(diào)調(diào)和處理理轄區(qū)內(nèi)內(nèi)物業(yè)管管理綜合合事務和和糾紛，指導監(jiān)監(jiān)督業(yè)主主大會、業(yè)主委委員會的的組建及及日常運運作。第六六條市物物業(yè)管理理行業(yè)協(xié)協(xié)會是實實行行業(yè)業(yè)服務和和自律管管理的社社會組織織，依法法制定和和組織實實施自律律性規(guī)范范，組織織業(yè)務培培訓，對對物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)之間的的糾紛進進行調(diào)解解，維護護物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)合法權權益。本市市鼓勵物物業(yè)服務務企業(yè)加加入市物物業(yè)管理理行業(yè)協(xié)協(xié)會

5、。第二二章業(yè)主主及業(yè)主主大會第七七條住宅宅小區(qū)，包括分分期建設設或者兩兩個以上上單位共共同開發(fā)發(fā)建設的的住宅小小區(qū)，其其設置的的配套設設施設備備是共用用的，應應當劃分分為一個個物業(yè)管管理區(qū)域域；但被被道路、河道等等分割為為兩個以以上自然然街坊或或者封閉閉小區(qū)，且能明明確共用用配套設設施設備備管理、維護責責任的，可以分分別劃分分為獨立立的物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域。第八八條房屋屋行政管管理部門門負責核核定物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域。規(guī)劃劃行政管管理部門門在住宅宅建設工工程設計計方案審審查時，應當征征求區(qū)、縣房屋屋行政管管理部門門對物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域的預預劃意見見。建設設單位在在申請辦辦理住宅宅建設工工程規(guī)劃劃許可證證

6、的同時時，應當當向區(qū)、縣房屋屋行政管管理部門門提出劃劃分物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域的申申請，區(qū)區(qū)、縣房房屋行政政管理部部門應當當在五日日內(nèi)核定定物業(yè)管管理區(qū)域域。建設設單位在在房屋銷銷售時，應當將將區(qū)、縣縣房屋行行政管理理部門核核定的物物業(yè)管理理區(qū)域范范圍，通通過合同同約定方方式向物物業(yè)買受受人明示示。第九九條尚未未劃分或或者需要要調(diào)整物物業(yè)管理理區(qū)域的的，區(qū)、縣房屋屋行政管管理部門門應當會會同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民民政府或或者街道道辦事處處，按照照第七條條的規(guī)定定，結(jié)合合當?shù)鼐泳用裎瘑T員會、村村民委員員會的布布局劃分分物業(yè)管管理區(qū)域域。調(diào)整整物業(yè)管管理區(qū)域域的，還還應當征征得專有有部分占占建筑物物總面積積過半數(shù)數(shù)

7、的業(yè)主主且占總總?cè)藬?shù)過過半數(shù)的的業(yè)主同同意。物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域調(diào)整整后，區(qū)區(qū)、縣房房屋行政政管理部部門應當當在相關關物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)公告告。第十十條建設設單位在在辦理房房屋交付付使用許許可手續(xù)續(xù)時，應應當向房房管辦事事處提交交下列資資料：（一一）竣工工總平面面圖，單單體建筑筑、結(jié)構(gòu)構(gòu)、設備備竣工圖圖，配套套設施、地下管管網(wǎng)工程程竣工圖圖等竣工工驗收資資料；（二二）設施施設備的的安裝、使用和和維護保保養(yǎng)等技技術資料料；（三三）物業(yè)業(yè)質(zhì)量保保修文件件和物業(yè)業(yè)使用說說明文件件；（四四）物業(yè)業(yè)管理所所必需的的其他資資料。建設設單位在在辦理物物業(yè)承接接驗收手手續(xù)時，應當向向物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)移交前前款規(guī)定

8、定的資料料。業(yè)主主可以向向房管辦辦事處、物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)申請查查詢本物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)第一款款規(guī)定的的資料。第十一條條業(yè)主在在物業(yè)管管理活動動中，除除享有中華人人民共和和國物權權法、國務院院物業(yè)業(yè)管理條條例規(guī)規(guī)定的權權利外，還有權權提議召召開首次次業(yè)主大大會會議議。業(yè)主主在物業(yè)業(yè)管理活活動中，應當履履行中中華人民民共和國國物權法法、國國務院物業(yè)管管理條例例規(guī)定定的義務務。業(yè)主主應當直直接或者者通過建建設單位位、物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)向業(yè)業(yè)主委員員會提供供聯(lián)系地地址、通通訊方式式。第十十二條業(yè)業(yè)主大會會由一個個物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)的全全體業(yè)主主組成。一個個物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)，房房屋出售售并交付付使用的

9、的建筑面面積達到到百分之之五十以以上，或或者首套套房屋出出售并交交付使用用已滿兩兩年的，應當召召開首次次業(yè)主大大會會議議，成立立業(yè)主大大會。但但只有一一個業(yè)主主的，或或者業(yè)主主人數(shù)較較少且經(jīng)經(jīng)全體業(yè)業(yè)主一致致同意，決定不不成立業(yè)業(yè)主大會會的，由由業(yè)主共共同履行行業(yè)主大大會、業(yè)業(yè)主委員員會職責責。第十十三條物物業(yè)管理理區(qū)域符符合本規(guī)規(guī)定第十十二條第第二款所所列應當當成立業(yè)業(yè)主大會會條件之之一的，建設單單位應當當在三十十日內(nèi)向向物業(yè)所所在地的的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府或者者街道辦辦事處提提出成立立業(yè)主大大會的書書面報告告，并提提供下列列資料：（一）物物業(yè)管理理區(qū)域核核定意見見；（二二）物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)用

10、房房和業(yè)主主委員會會用房（以下合合稱物業(yè)業(yè)管理用用房）配配置證明明；（三三）業(yè)主主清冊和和物業(yè)建建筑面積積；（四四）物業(yè)業(yè)出售并并交付使使用時間間；（五五）已籌籌集的專專項維修修資金清清冊。建設設單位未未及時書書面報告告的，業(yè)業(yè)主可以以向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民民政府或或者街道道辦事處處提出成成立業(yè)主主大會的的書面要要求。第十十四條鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人人民政府府或者街街道辦事事處應當當在接到到建設單單位書面面報告或或者業(yè)主主書面要要求后的的六十日日內(nèi)，會會同區(qū)、縣房屋屋行政管管理部門門組建業(yè)業(yè)主大會會籌備組組（以下下簡稱籌籌備組）。籌備備組應當當自成立立之日起起七日內(nèi)內(nèi)，將成成員名單單在物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)公公告。籌備

11、備組由業(yè)業(yè)主代表表，建設設單位代代表，鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人人民政府府或者街街道辦事事處代表表，房管管辦事處處代表，物業(yè)所所在地居居民委員員會或者者村民委委員會代代表組成成?；I備備組人數(shù)數(shù)應當為為單數(shù)，其中業(yè)業(yè)主代表表應當符符合本規(guī)規(guī)定第十十九條第第二款的的規(guī)定，人數(shù)所所占比例例應當不不低于籌籌備組總總?cè)藬?shù)的的二分之之一?；I籌備組組組長由鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人人民政府府或者街街道辦事事處代表表擔任?；I備備組中的的業(yè)主代代表，由由街道辦辦事處或或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民民政府組組織業(yè)主主推薦產(chǎn)產(chǎn)生。業(yè)主主對籌備備組成員員有異議議的，由由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府或者者街道辦辦事處協(xié)協(xié)調(diào)解決決。第十十五條籌籌備組應應當做好好以下籌籌備工作作

12、：（一）確確認并公公示業(yè)主主身份、業(yè)主人人數(shù)以及及所擁有有的專有有部分面面積；（二二）確定定首次業(yè)業(yè)主大會會會議召召開的時時間、地地點、形形式和內(nèi)內(nèi)容；（三三）草擬擬管理規(guī)規(guī)約、業(yè)業(yè)主大會會議事規(guī)規(guī)則；（四四）確定定首次業(yè)業(yè)主大會會會議表表決規(guī)則則；（五五）制定定業(yè)主委委員會成成員候選選人產(chǎn)生生辦法，確定業(yè)業(yè)主委員員會成員員候選人人名單；（六六）制定定業(yè)主委委員會選選舉辦法法；（七七）完成成召開首首次業(yè)主主大會會會議的其其他準備備工作。前款款內(nèi)容應應當在首首次業(yè)主主大會會會議召開開十五日日前在物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)公告。業(yè)主對對公告內(nèi)內(nèi)容有異異議的，籌備組組應當記記錄并作作出答復復?；I備組應應當

13、自成成立之日日起九十十日內(nèi)，組織召召開首次次業(yè)主大大會會議議?；I備備組在業(yè)業(yè)主委員員會依法法成立后后自行解解散。第十十六條業(yè)業(yè)主大會會除履行行中華華人民共共和國物物權法、國務務院物物業(yè)管理理條例規(guī)定的的職責外外，還可可以決定定業(yè)主委委員會的的工作經(jīng)經(jīng)費、撤撤銷業(yè)主主小組不不適當?shù)牡臎Q定。第十十七條業(yè)業(yè)主大會會會議可可以采用用集體討討論形式式，也可可以采用用書面征征求意見見的形式式。業(yè)主主大會會會議應當當有物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)專專有部分分占建筑筑物總面面積過半半數(shù)的業(yè)業(yè)主且占占總?cè)藬?shù)數(shù)過半數(shù)數(shù)的業(yè)主主參加。業(yè)主主大會作作出決定定，應當當經(jīng)專有有部分占占建筑物物總面積積過半數(shù)數(shù)的業(yè)主主且占總總?cè)藬?shù)過

14、過半數(shù)的的業(yè)主同同意。業(yè)業(yè)主大會會決定籌籌集和使使用專項項維修資資金，或或者改建建、重建建建筑物物及其附附屬設施施的，應應當經(jīng)專專有部分分占建筑筑物總面面積三分分之二以以上的業(yè)業(yè)主且占占總?cè)藬?shù)數(shù)三分之之二以上上的業(yè)主主同意。業(yè)主主可以委委托代理理人參加加業(yè)主大大會會議議，代理理人應當當持業(yè)主主書面委委托書并并依據(jù)委委托人對對所議事事項的意意見進行行投票表表決。第十十八條首首次業(yè)主主大會會會議通過過的議事事規(guī)則，應當就就業(yè)主大大會的議議事方式式、表決決程序、業(yè)主小小組的設設立、業(yè)業(yè)主委員員會的組組成、任任期、罷罷免和補補選等事事項作出出約定。第十十九條業(yè)業(yè)主委員員會由業(yè)業(yè)主大會會會議選選舉產(chǎn)生生

15、，依法法履行職職責。業(yè)業(yè)主委員員會由五五人以上上單數(shù)組組成，任任期為三三年到五五年。業(yè)主委委員會成成員應當當符合國國務院物業(yè)管管理條例例規(guī)定定的條件件。業(yè)主主有損壞壞房屋承承重結(jié)構(gòu)構(gòu)、違法法搭建、破壞房房屋外貌貌、擅自自改變物物業(yè)使用用性質(zhì)、欠交物物業(yè)服務務費或者者專項維維修資金金、違法法出租房房屋等情情形且未未改正的的，不得得擔任業(yè)業(yè)主委員員會成員員；擔任任業(yè)主委委員會成成員后出出現(xiàn)上述述情形的的，應當當按照業(yè)業(yè)主大會會確定的的規(guī)則予予以罷免免。業(yè)主主委員會會履行下下列職責責：（一一）召集集業(yè)主大大會會議議，報告告物業(yè)管管理的實實施情況況；（二二）代表表業(yè)主與與業(yè)主大大會選聘聘的物業(yè)業(yè)服務企

16、企業(yè)簽訂訂物業(yè)服服務合同同；（三三）及時時了解業(yè)業(yè)主、物物業(yè)使用用人的意意見和建建議，督督促業(yè)主主交納物物業(yè)服務務費，監(jiān)監(jiān)督和協(xié)協(xié)助物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)履行行物業(yè)服服務合同同；（四四）監(jiān)督督管理規(guī)規(guī)約的實實施；（五五）業(yè)主主大會賦賦予的其其他職責責。業(yè)主主委員會會應當接接受業(yè)主主大會和和業(yè)主的的監(jiān)督。第二二十條業(yè)業(yè)主委員員會主任任、副主主任由業(yè)業(yè)主委員員會選舉舉產(chǎn)生。業(yè)主主委員會會主任負負責主持持業(yè)主委委員會日日常工作作，并履履行以下下職責：（一一）召集集和主持持業(yè)主委委員會會會議；（二二）提出出業(yè)主委委員會會會議議題題；（三三）按照照業(yè)主大大會會議議的決定定，簽署署有關文文書。業(yè)主主委員會會主任

17、因因故不能能履行職職責時，由副主主任履行行。第二二十一條條業(yè)主委委員會自自選舉產(chǎn)產(chǎn)生之日日起三十十日內(nèi)，持下列列文件向向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府或者者街道辦辦事處備備案：（一一）業(yè)主主大會會會議記錄錄和會議議決定；（二二）業(yè)主主大會議議事規(guī)則則；（三三）管理理規(guī)約；（四四）業(yè)主主委員會會成員的的名單和和基本情情況。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民民政府或或者街道道辦事處處對依法法選舉產(chǎn)產(chǎn)生的業(yè)業(yè)主委員員會出具具業(yè)主大大會、業(yè)業(yè)主委員員會備案案證明和和印章刻刻制證明明。業(yè)主主委員會會應當依依法刻制制和使用用印章。第二二十二條條業(yè)主大大會會議議分為定定期會議議和臨時時會議。業(yè)主大大會定期期會議應應當按照照業(yè)主大大會議事事規(guī)則

18、的的規(guī)定召召開。經(jīng)經(jīng)百分之之二十以以上業(yè)主主提議，業(yè)主委委員會應應當組織織召開業(yè)業(yè)主大會會臨時會會議。召開開業(yè)主大大會會議議，業(yè)主主委員會會應當事事先將會會議時間間、地點點、議題題和議程程書面通通知所在在地房管管辦事處處、居民民委員會會或者村村民委員員會，邀邀請房管管辦事處處、居民民委員會會或者村村民委員員會派代代表參加加，并聽聽取房管管辦事處處、居民民委員會會或者村村民委員員會的意意見、建建議。業(yè)主主委員會會不依法法組織召召開業(yè)主主大會會會議的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府或者者街道辦辦事處應應當督促促其限期期召開；逾期不不召開的的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民民政府或或者街道道辦事處處可以應應業(yè)主要要求組織織召開業(yè)業(yè)

19、主大會會會議。第二二十三條條業(yè)主委委員會應應當建立立定期接接待制度度，聽取取業(yè)主和和使用人對對物業(yè)管管理和業(yè)業(yè)主委員員會日常常工作的的意見和和建議，接受業(yè)業(yè)主和使使用人的的咨詢、投訴和和監(jiān)督。業(yè)主主委員會會應當建建立工作作記錄制制度，做做好業(yè)主主大會會會議、業(yè)業(yè)主委員員會會議議、物業(yè)業(yè)服務合合同協(xié)商商簽訂活活動，以以及物業(yè)業(yè)管理中中各項重重要事項項的記錄錄，并妥妥善保管管。業(yè)主主委員會會應當建建立信息息公開制制度，按按照規(guī)定定及時公公布業(yè)主主大會和和業(yè)主委委員會作作出的決決定、物物業(yè)服務務企業(yè)選選聘、物物業(yè)服務務合同等等物業(yè)管管理中的的各項決決定和重重大事項項；定期期公布專專項維修修資金和和公

20、共收收益收支支；接受受業(yè)主查查詢所保保管的物物業(yè)管理理信息。第二二十四條條業(yè)主委委員會任任期屆滿滿的兩個個月前，應當書書面報告告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府或者者街道辦辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府或者者街道辦辦事處應應當在六六十日內(nèi)內(nèi)會同區(qū)區(qū)、縣房房屋行政政管理部部門組建建換屆改改選小組組，由換換屆改選選小組組組織召開開業(yè)主大大會會議議選舉產(chǎn)產(chǎn)生新一一屆業(yè)主主委員會會。換屆屆改選小小組由業(yè)業(yè)主代表表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民民政府或或者街道道辦事處處代表，房管辦辦事處代代表，物物業(yè)所在在地居民民委員會會或者村村民委員員會代表表組成。換屆改改選小組組人數(shù)應應當為單單數(shù)，其其中業(yè)主主代表應應當符合合本規(guī)定定第十九九條第二二

21、款的規(guī)規(guī)定，人人數(shù)所占占比例應應當不低低于換屆屆改選小小組總?cè)巳藬?shù)的二二分之一一。換屆屆改選小小組組長長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民民政府或或者街道道辦事處處代表擔擔任。自換換屆改選選小組產(chǎn)產(chǎn)生至新新一屆業(yè)業(yè)主委員員會選舉舉產(chǎn)生期期間，業(yè)業(yè)主委員員會不得得組織召召開業(yè)主主大會會會議對下下列事項項作出決決定：（一一）選聘聘、解聘聘物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)；（二二）除管管理規(guī)約約規(guī)定情情形之外外的物業(yè)業(yè)維修、更新、改造等等重大事事項；（三三）其他他重大事事項。第二二十五條條業(yè)主委委員會應應當自換換屆改選選小組成成立之日日起十日日內(nèi)，將將其保管管的有關關財務憑憑證、業(yè)業(yè)主清冊冊、會議議紀要等等檔案資資料、印印章及其其他屬于

22、于業(yè)主大大會所有有的財物物移交物物業(yè)所在在地房管管辦事處處保管。業(yè)主大大會、業(yè)業(yè)主委員員會依法法需要使使用上述述物品的的，物業(yè)業(yè)所在地地房管辦辦事處應應當及時時提供。新一一屆業(yè)主主委員會會選舉產(chǎn)產(chǎn)生后，應當在在三十日日內(nèi)向鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人人民政府府或者街街道辦事事處辦理理換屆備備案手續(xù)續(xù)，并由由物業(yè)所所在地房房管辦事事處在備備案后十十日內(nèi)，將其保保管的前前款所述述物品移移交新一一屆業(yè)主主委員會會。拒不不移交第第一款所所述物品品的，新新一屆業(yè)業(yè)主委員員會可以以請求物物業(yè)所在在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民民政府或或者街道道辦事處處督促移移交，物物業(yè)所在在地公安安機關應應當予以以協(xié)助。第二二十六條條不再擔擔任業(yè)主主委員會

23、會成員的的，應當當在十日日內(nèi)將其其保管的的本規(guī)定定第二十十五條第第一款所所述物品品移交業(yè)業(yè)主委員員會；拒拒不移交交的，業(yè)業(yè)主委員員會可以以按照本本規(guī)定第第二十五五條第三三款規(guī)定定處理。第二二十七條條業(yè)主委委員會出出現(xiàn)成員員人數(shù)不不足二分分之一或或者其他他無法正正常運作作情形的的，業(yè)主主大會應應當作出出決定啟啟動補選選或者提提前換屆屆改選程程序。第二二十八條條業(yè)主委委員會的的名稱、所轄區(qū)區(qū)域范圍圍、成員員、業(yè)主主大會議議事規(guī)則則和管理理規(guī)約發(fā)發(fā)生變更更的，業(yè)業(yè)主委員員會應當當在三十十日內(nèi)向向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府或者者街道辦辦事處辦辦理變更更備案手手續(xù)。因物物業(yè)管理理區(qū)域調(diào)調(diào)整、房房屋滅失失或者其其

24、他原因因致使業(yè)業(yè)主委員員會無法法存續(xù)的的，業(yè)主主委員會會應當在在三十日日內(nèi)向鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人人民政府府或者街街道辦事事處辦理理注銷備備案手續(xù)續(xù)。第二二十九條條按照本本規(guī)定第第二十一一條、第第二十五五條、第第二十八八條規(guī)定定，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民民政府或或者街道道辦事處處受理業(yè)業(yè)主委員員會備案案后，應應當在二二十日內(nèi)內(nèi)完成備備案手續(xù)續(xù)，并將將備案資資料抄送送區(qū)、縣縣房屋行行政管理理部門。第三三十條同同一物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)有有兩幢以以上房屋屋的，可可以以幢幢、單元元為單位位成立業(yè)業(yè)主小組組。業(yè)主主小組由由該幢、單元的的全體業(yè)業(yè)主組成成。業(yè)主主小組應應當履行行下列職職責：（一一）推選選業(yè)主代代表出席席業(yè)主大大會會議

25、議，表達達本小組組業(yè)主的的意愿；（二二）決定定本小組組范圍內(nèi)內(nèi)住宅共共用部位位、共用用設施設設備的維維修、更更新、改改造和養(yǎng)養(yǎng)護；（三三）決定定本小組組范圍內(nèi)內(nèi)的其他他事項。業(yè)主主小組議議事由該該業(yè)主小小組產(chǎn)生生的業(yè)主主代表主主持。業(yè)業(yè)主小組組行使前前款規(guī)定定職責的的程序，參照本本物業(yè)管管理區(qū)域域業(yè)主大大會議事事規(guī)則執(zhí)執(zhí)行。第三十十一條居居民委員員會、村村民委員員會設立立的人民民調(diào)解委委員會，可以依依法調(diào)解解本地區(qū)區(qū)業(yè)主、業(yè)主委委員會、物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)之間的的物業(yè)管管理糾紛紛。第三三章物業(yè)業(yè)管理服服務第三三十二條條物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)應當按按照國家家有關規(guī)規(guī)定，取取得相應應資質(zhì)。房屋屋行政管管理部

26、門門應當依依法對物物業(yè)服務務企業(yè)的的服務活活動實施施監(jiān)督檢檢查。第三三十三條條物業(yè)服服務項目目經(jīng)理應應當取得得相應的的資格證證書。物業(yè)業(yè)服務項項目經(jīng)理理承接物物業(yè)管理理區(qū)域數(shù)數(shù)量和建建筑面積積的規(guī)范范，由市市房屋行行政管理理部門制制定。第三三十四條條市房屋屋行政管管理部門門應當根根據(jù)物業(yè)業(yè)服務合合同履行行、投訴訴處理和和日常檢檢查等情情況，建建立物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)信用用檔案庫庫和物業(yè)業(yè)服務項項目經(jīng)理理信用檔檔案庫。第三三十五條條選聘物物業(yè)服務務企業(yè)前前，業(yè)主主委員會會應當擬擬定選聘聘方案。選聘方方案應當當包括擬擬選聘物物業(yè)服務務企業(yè)的的資質(zhì)、管理實實績要求求、物業(yè)業(yè)服務內(nèi)內(nèi)容和收收費標準準、物業(yè)

27、業(yè)服務合合同期限限和選聘聘方式等等內(nèi)容。選聘聘方案經(jīng)經(jīng)業(yè)主大大會會議議表決通通過后，業(yè)主委委員會應應當在物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)公告。第三三十六條條選聘物物業(yè)服務務企業(yè)的的，應當當通過本本市統(tǒng)一一的物業(yè)業(yè)管理招招投標平平臺公開開招標，但業(yè)主主大會決決定繼續(xù)續(xù)聘用原原物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)或者業(yè)業(yè)主大會會決定采采用協(xié)議議選聘等等其他方方式的除除外。市房房屋行政政管理部部門負責責建立本本市統(tǒng)一一的物業(yè)業(yè)管理招招投標平平臺，為為選聘物物業(yè)服務務企業(yè)提提供指導導和服務務。第三三十七條條建設單單位在申申請房屋屋預售許許可前，應當參參照市房房屋行政政管理部部門制作作的示范范文本，制定臨臨時管理理規(guī)約和和房屋使使用說

28、明明書，作作為房屋屋銷售合合同的附附件。臨時時管理規(guī)規(guī)約應當當對物業(yè)業(yè)的使用用和維護護管理、業(yè)主義義務、違違反臨時時管理規(guī)規(guī)約應當當承擔的的責任等等事項作作出規(guī)定定，但不不得與法法律、法法規(guī)、規(guī)規(guī)章相抵抵觸，不不得侵害害物業(yè)買買受人的的合法權權益。臨臨時管理理規(guī)約應應當報區(qū)區(qū)、縣房房屋行政政管理部部門備案案。房屋屋使用說說明書應應當載明明房屋平平面布局局、結(jié)構(gòu)構(gòu)、附屬屬設備，注明房房屋承重重結(jié)構(gòu)的的房屋結(jié)結(jié)構(gòu)圖，不得占占用、移移裝的共共用部位位、共用用設備，以及其其他有關關安全合合理使用用房屋的的注意事事項。建設設單位與與物業(yè)買買受人簽簽訂的房房屋銷售售合同，應當包包含前期期物業(yè)服服務合同同約

29、定的的內(nèi)容，以及建建設工程程規(guī)劃許許可文件件載明的的建設項項目平面面布局圖圖，并在在房屋交交接書中中列明物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)歸全體體業(yè)主所所有的配配套設施施設備。建設設單位不不得將物物業(yè)共用用部分的的所有權權或者使使用權單單獨轉(zhuǎn)讓讓。第三三十八條條建設單單位應當當在物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域地面面上配置置獨用成成套的物物業(yè)管理理用房，其中物物業(yè)服務務企業(yè)用用房按照照物業(yè)管管理區(qū)域域房屋總總建筑面面積的千千分之二二配置，但不得得低于一一百平方方米；業(yè)業(yè)主委員員會用房房按照不不低于三三十平方方米配置置。在物物業(yè)交付付時，物物業(yè)管理理用房由由建設單單位交付付物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)代管，并在業(yè)業(yè)主大會會成立后后三十日

30、日內(nèi)無償償移交給給業(yè)主大大會。規(guī)劃劃行政管管理部門門在核發(fā)發(fā)建設工工程規(guī)劃劃許可證證時，應應當在許許可證附附圖上注注明物業(yè)業(yè)管理用用房的具具體部位位。區(qū)、縣房屋屋行政管管理部門門在核發(fā)發(fā)房屋預預售許可可證和辦辦理房屋屋所有權權初始登登記時，應當注注明物業(yè)業(yè)管理用用房室號號。物業(yè)業(yè)管理用用房不得得擅自變變更位置置，也不不得分割割、轉(zhuǎn)讓讓、抵押押。第三三十九條條物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)的下下列配套套設施設設備歸業(yè)業(yè)主共有有：（一）物物業(yè)管理理用房；（二二）門衛(wèi)衛(wèi)房、電電話間、監(jiān)控室室、垃圾圾箱房、共用地地面架空空層、共共用走廊廊；（三三）物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)按按規(guī)劃配配建的非非機動車車車庫；（四四）物業(yè)業(yè)

31、管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的的共有綠綠化、道道路、場場地；（五五）建設設單位以以房屋銷銷售合同同或者其其他書面面形式承承諾歸全全體業(yè)主主所有的的物業(yè)；（六六）其他他依法歸歸業(yè)主共共有的設設施設備備。建設設單位申申請房屋屋所有權權初始登登記時，應當提提出前款款規(guī)定的的配套設設施設備備登記申申請，由由房地產(chǎn)產(chǎn)登記機機構(gòu)在房房地產(chǎn)登登記冊上上予以記記載，但但不頒發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)權證書書。第四四十條物物業(yè)服務務企業(yè)應應當按照照物業(yè)服服務合同同的約定定，提供供相應的的服務。物業(yè)服服務合同同可以約約定下列列服務事事項：（一）物物業(yè)共用用部位、共用設設施設備備的使用用管理和和維護；（二二）共有有綠化的的維護；（三三）共有有區(qū)

32、域的的保潔；（四四）共有有區(qū)域的的秩序維維護；（五五）車輛輛的停放放管理；（六六）物業(yè)業(yè)使用中中對禁止止性行為為的管理理措施；（七七）物業(yè)業(yè)維修、更新、改造和和養(yǎng)護費費用的賬賬務管理理；（八八）物業(yè)業(yè)檔案資資料的保保管；（九九）業(yè)主主大會或或者業(yè)主主委托的的其他物物業(yè)服務務事項。物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)可以以將物業(yè)業(yè)服務合合同中的的專項服服務事項項委托給給專業(yè)性性服務企企業(yè)，但但不得將將物業(yè)服服務合同同約定的的全部事事項一并并委托給給他人。第四四十一條條物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)提供物物業(yè)服務務，應當當遵守下下列規(guī)定定：（一一）符合合國家和和本市規(guī)規(guī)定的技技術標準準、規(guī)范范；（二二）及時時向業(yè)主主、使用用人告知

33、知安全合合理使用用物業(yè)的的注意事事項；（三三）定期期聽取業(yè)業(yè)主的意意見和建建議，改改進和完完善服務務；（四四）配合合居民委委員會、村民委委員會做做好社區(qū)區(qū)管理相相關工作作。物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)應當當協(xié)助做做好物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的的安全防防范工作作。第四四十二條條物業(yè)服服務合同同期限屆屆滿的三三個月前前，業(yè)主主委員會會應當組組織召開開業(yè)主大大會，作作出續(xù)聘聘或者另另聘物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)的決決定，并并將決定定書面告告知物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)。業(yè)業(yè)主大會會決定續(xù)續(xù)聘且物物業(yè)服務務企業(yè)接接受的，業(yè)主委委員會與與物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)應當在在物業(yè)服服務合同同屆滿前前重新簽簽訂物業(yè)業(yè)服務合合同。物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)決定定物業(yè)服

34、服務合同同期限屆屆滿后不不再為該該物業(yè)管管理區(qū)域域提供物物業(yè)服務務的，應應當提前前三個月月書面告告知業(yè)主主委員會會。物業(yè)業(yè)服務合合同期限限屆滿后后，業(yè)主主大會沒沒有作出出續(xù)聘或或者另聘聘物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)決定，物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)按照原原合同繼繼續(xù)提供供服務的的，原合合同權利利義務延延續(xù)。在在合同權權利義務務延續(xù)期期間，任任何一方方提出終終止合同同的，應應當提前前三個月月書面告告知對方方。第四四十三條條物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)應當建建立和保保存下列列檔案和和資料：（一）小區(qū)共共有部分分經(jīng)營管管理檔案案；（二二）小區(qū)區(qū)監(jiān)控系系統(tǒng)、電電梯、水水泵、電電子防盜盜門等共共用設施施設備檔檔案及其其運行、維修、養(yǎng)護記記

35、錄；（三三）水箱箱清洗記記錄及水水箱檢測測報告；（四四）住宅宅裝飾裝裝修管理理資料；（五五）業(yè)主主清冊；（六六）物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)或者者建設單單位與相相關公用用事業(yè)單單位簽訂訂的供水水、供電電、垃圾圾清運、電信覆覆蓋等書書面協(xié)議議；（七七）物業(yè)業(yè)服務活活動中形形成的與與業(yè)主利利益相關關的其他他重要資資料。物業(yè)業(yè)服務合合同終止止時，物物業(yè)服務務企業(yè)應應當向業(yè)業(yè)主委員員會移交交本規(guī)定定第十條條第一款款和前款款規(guī)定的的檔案和和資料，以及物物業(yè)管理理用房。第四四十四條條物業(yè)服服務收費費應當遵遵循合理理、公開開、質(zhì)價價相符的的原則。物業(yè)業(yè)服務收收費實行行政府指指導價和和市場調(diào)調(diào)節(jié)價，同一物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)

36、內(nèi)實施同同一物業(yè)業(yè)服務內(nèi)內(nèi)容和標標準的，物業(yè)服服務收費費執(zhí)行同同一價格格標準。具體辦辦法由市市人民政政府另行行制定。物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)可以以根據(jù)業(yè)業(yè)主的委委托提供供物業(yè)服服務合同同約定以以外的服服務項目目，服務務報酬由由雙方協(xié)協(xié)商確定定。物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)應當當在物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)書書面公布布物業(yè)服服務項目目及其收收費標準準。第四十五五條前期期物業(yè)服服務合同同生效之之日至出出售房屋屋交付之之日的當當月發(fā)生生的物業(yè)業(yè)服務費費用，由由建設單單位承擔擔。出售售房屋交交付之日日的次月月至前期期物業(yè)服服務合同同終止之之日的當當月發(fā)生生的物業(yè)業(yè)服務費費用，由由物業(yè)買買受人按按照房屋屋銷售合合同約定定的前期期物

37、業(yè)服服務收費費標準承承擔；房房屋銷售售合同未未約定的的，由建建設單位位承擔。業(yè)主主應當根根據(jù)物業(yè)業(yè)服務合合同約定定，按時時交納物物業(yè)服務務費；業(yè)業(yè)主逾期期不交納納物業(yè)服服務費的的，業(yè)主主委員會會應當督督促其交交納；物物業(yè)服務務企業(yè)可可以依法法向人民民法院起起訴。業(yè)主主轉(zhuǎn)讓物物業(yè)時，應當與與物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)結(jié)清物物業(yè)服務務費；未未結(jié)清的的，買賣賣雙方應應當對物物業(yè)服務務費的結(jié)結(jié)算作出出約定，并告知知物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)。第四四十六條條利用物物業(yè)共用用部分獲獲取的收收益，歸歸共同擁擁有該物物業(yè)的業(yè)業(yè)主所有有，主要要補充專專項維修修資金，也可以以按照業(yè)業(yè)主大會會的決定定用于業(yè)業(yè)主委員員會工作作經(jīng)費或或者

38、物業(yè)業(yè)管理方方面的其其他需要要。第四四十七條條經(jīng)專有有部分占占建筑物物總面積積過半數(shù)數(shù)的業(yè)主主且占總總?cè)藬?shù)過過半數(shù)的的業(yè)主同同意，業(yè)業(yè)主可以以自行管管理物業(yè)業(yè)，并對對下列事事項作出出決定：（一一）自行行管理的的執(zhí)行機機構(gòu)；（二二）自行行管理的的內(nèi)容、標準、費用和和期限；（三三）聘請請專業(yè)機機構(gòu)的方方案；（四四）其他他有關自自行管理理的內(nèi)容容。電梯梯、消防防、技防防等涉及及人身、財產(chǎn)安安全以及及其他有有特定要要求的設設施設備備管理，應當委委托專業(yè)業(yè)機構(gòu)進進行維修修和養(yǎng)護護。業(yè)主主大會可可以委托托具有資資質(zhì)的中中介機構(gòu)構(gòu)對管理理費用、專項維維修資金金、公共共收益等等進行財財務管理理，根據(jù)據(jù)委托財財

39、務管理理合同開開通專項項維修資資金賬戶戶，并應應當向業(yè)業(yè)主每季季度公布布一次自自行管理理賬目。業(yè)主主自行管管理物業(yè)業(yè)的具體體范圍和和實施辦辦法由市市人民政政府另行行制定。第四四章物業(yè)業(yè)的使用用和維護護第四四十八條條物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)承接物物業(yè)時，應當對對移交的的房屋及及配套設設施設備備和相關關場地進進行檢查查驗收，并對相相關資料料進行核核對接收收。物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)應當當自承接接驗收之之日起七七日內(nèi)簽簽署驗收收確認書書。第四四十九條條建設單單位應當當按照國國家規(guī)定定的保修修期限和和保修范范圍，承承擔物業(yè)業(yè)的保修修責任。建設單單位委托托物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)維修的的，應當當與物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)另行行簽訂委委

40、托協(xié)議議。建設設單位應應當在房房屋所有有權初始始登記前前，將物物業(yè)保修修金交存存至指定定專戶，專項用用于保修修期內(nèi)物物業(yè)維修修的保障障。保修修期內(nèi)，物業(yè)保保修金不不足的，建設單單位應當當補足；保修期期滿后，物業(yè)保保修金有有余額的的，應當當返還建建設單位位。物業(yè)業(yè)保修金金監(jiān)管實實行統(tǒng)一一交存、資金歸歸屬不變變、?？羁顚Ｓ?、政府監(jiān)監(jiān)管的原原則。第五五十條業(yè)業(yè)主、使使用人應應當遵守守國家和和本市的的規(guī)定以以及臨時時管理規(guī)規(guī)約、管管理規(guī)約約，按照照房屋安安全使用用規(guī)定使使用物業(yè)業(yè)。禁止止下列損損害公共共利益及及他人利利益的行行為：（一一）損壞壞房屋承承重結(jié)構(gòu)構(gòu)；（二二）違法法搭建建建筑物、構(gòu)筑物物；（

41、三三）破壞壞房屋外外貌；（四四）擅自自改建、占用物物業(yè)共用用部分；（五五）損壞壞或者擅擅自占用用、移裝裝共用設設施設備備；（六六）存放放不符合合安全標標準的易易燃、易易爆、劇劇毒、放放射性等等危險性性物品，或者存存放、鋪鋪設超負負荷物品品；（七七）排放放有毒、有害物物質(zhì)；（八八）發(fā)出出超過規(guī)規(guī)定標準準的噪聲聲；（九九）法律律、法規(guī)規(guī)和規(guī)章章禁止的的其他行行為。第五十十一條業(yè)業(yè)主、使使用人裝裝飾裝修修房屋，應當遵遵守國家家和本市市的規(guī)定定以及臨臨時管理理規(guī)約、管理規(guī)規(guī)約。業(yè)主主、使用用人裝飾飾裝修房房屋的，應當事事先告知知物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)。物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)應當當將裝飾飾裝修工工程的禁禁止行為為和

42、注意意事項告告知業(yè)主主、使用用人。在業(yè)業(yè)主、使使用人裝裝飾裝修修房屋期期間，物物業(yè)服務務企業(yè)應應當對裝裝飾裝修修房屋情情況進行行現(xiàn)場巡巡查，業(yè)業(yè)主應當當予以配配合。第五五十二條條業(yè)主、使用人人應當按按照規(guī)劃劃行政管管理部門門批準或或者房地地產(chǎn)權證證書載明明的用途途使用物物業(yè)，不不得擅自自改變物物業(yè)使用用性質(zhì)。確需需改變物物業(yè)使用用性質(zhì)的的，由區(qū)區(qū)、縣規(guī)規(guī)劃行政政管理部部門會同同區(qū)、縣縣房屋行行政管理理部門提提出允許許改變物物業(yè)使用用性質(zhì)的的區(qū)域范范圍和方方案，并并召開聽聽證會聽聽取利害害關系人人意見后后，報區(qū)區(qū)、縣人人民政府府決定。在允允許改變變物業(yè)使使用性質(zhì)質(zhì)的區(qū)域域范圍內(nèi)內(nèi)，具體體房屋單單

43、元的業(yè)業(yè)主需要要改變使使用性質(zhì)質(zhì)的，應應當符合合法律、法規(guī)以以及管理理規(guī)約，經(jīng)有利利害關系系的業(yè)主主同意后后報區(qū)、縣房屋屋行政管管理部門門審批，并依法法向其他他行政管管理部門門辦理有有關手續(xù)續(xù)。第五五十三條條物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)業(yè)主、使使用人在在物業(yè)使使用、裝裝飾裝修修過程中中有違反反國家和和本市有有關規(guī)定定以及臨臨時管理理規(guī)約、管理規(guī)規(guī)約行為為的，應應當依據(jù)據(jù)有關規(guī)規(guī)定或者者臨時管管理規(guī)約約、管理理規(guī)約予予以勸阻阻、制止止；勸阻阻、制止止無效的的，應當當在二十十四小時時內(nèi)報告告業(yè)主委委員會和和有關行行政管理理部門。有關行行政管理理部門在在接到物物業(yè)服務務企業(yè)的的報告后后，應當當依法對對違法

44、行行為予以以制止或或者處理理。第五五十四條條供水、供電、供氣等等專業(yè)單單位應當當承擔分分戶計量量表和分分戶計量量表前管管線、設設施設備備的維修修養(yǎng)護責責任。第五五十五條條物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)，規(guī)規(guī)劃用于于停放機機動車的的車位、車庫的的歸屬，由當事事人通過過出售、附贈或或者出租租等方式式約定。占用業(yè)業(yè)主共有有的道路路或者其其他場地地用于停停放機動動車的車車位，屬屬于業(yè)主主共有。建設設單位所所有的機機動車停停車位向向業(yè)主、使用人人出租的的，其收收費標準準應當按按照價格格主管部部門的規(guī)規(guī)定執(zhí)行行。車輛輛在全體體共用部部分的停停放、收收費和管管理等事事項，由由業(yè)主大大會決定定。業(yè)主主大會決決定對車車輛停

45、放放收費的的，參照照價格主主管部門門的規(guī)定定確定收收費標準準。業(yè)主主大會成成立前，車輛在在物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)停放放的，其其收費標標準應當當按照價價格主管管部門的的規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。車主主對車輛輛有保管管要求的的，由車車主和物物業(yè)服務務企業(yè)另另行簽訂訂保管合合同。公安安、消防防、搶險險、救護護、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)等特種種車輛執(zhí)執(zhí)行公務務時在物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)停放，不得收收費。第五五十六條條物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)的機機動車停停車位，應當提提供給本本物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)的業(yè)業(yè)主、使使用人使使用。建建設單位位尚未出出售的停停車位，應當出出租給業(yè)業(yè)主、使使用人停停放車輛輛。停車車位不得得轉(zhuǎn)讓給給物業(yè)管管理區(qū)域域外的單單位、個

46、個人；停停車位有有空余的的，可以以臨時出出租給物物業(yè)管理理區(qū)域外外的單位位、個人人。物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)停停放車輛輛，不得得影響其其他車輛輛和行人人的正常常通行。第五五十七條條新建商商品住宅宅、公有有住宅以以及住宅宅區(qū)內(nèi)的的非住宅宅物業(yè)出出售時，物業(yè)出出售人和和買受人人應當按按照國家家和本市市的規(guī)定定交納專專項維修修資金。專項維維修資金金應當用用于物業(yè)業(yè)共用部部分的維維修、更更新和改改造，不不得挪作作他用。第五五十八條條未建立立首期專專項維修修資金或或者專項項維修資資金余額額不足首首期籌集集金額百百分之三三十的，業(yè)主應應當按照照國家和和本市的的相關規(guī)規(guī)定、管管理規(guī)約約和業(yè)主主大會的的決定，及時補

47、補建或者者再次籌籌集專項項維修資資金。補建建或者再再次籌集集專項維維修資金金應當采采用分期期交納的的方式，并由物物業(yè)服務務企業(yè)在在收取物物業(yè)服務務費時予予以代收收；業(yè)主主大會也也可以決決定由業(yè)業(yè)主一次次性交納納。業(yè)主申請請房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登登記或者者抵押登登記時，應當同同時向房房地產(chǎn)登登記機構(gòu)構(gòu)提供已已足額交交納專項項維修資資金的相相關憑證證。第五五十九條條專項維維修資金金應當存存入銀行行專戶，按幢立立賬、按按戶核算算。受委委托的物物業(yè)服務務企業(yè)每每半年至至少公布布一次專專項維修修資金和和公共收收益的收收支情況況，接受受業(yè)主的的監(jiān)督。第六六十條專專項維修修資金使使用實行行工程審審價和使使用程序序?qū)?/p>

48、核。業(yè)主主委員會會任期屆屆滿前，應當在在換屆改改選小組組的指導導下委托托有資質(zhì)質(zhì)的中介介機構(gòu)對對專項維維修資金金、公共共收益的的使用情情況以及及業(yè)主委委員會工工作經(jīng)費費進行財財務審計計。第六六十一條條物業(yè)維維修、更更新、改改造和養(yǎng)養(yǎng)護的費費用，按按照下列列規(guī)定承承擔：（一一）專有有部分的的所需費費用，由由擁有專專有部分分的業(yè)主主承擔；（二二）部分分共用部部分的所所需費用用，由擁擁有部分分共用部部分業(yè)主主按照各各自擁有有的房屋屋建筑面面積比例例共同承承擔；（三三）全體體共用部部分的所所需費用用，由物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的全體體業(yè)主按按照各自自擁有的的房屋建建筑面積積比例共共同承擔擔。按照照本規(guī)定定

49、設立專專項維修修資金的的，部分分共用部部分、全全體共用用部分的的維修、更新和和改造費費用在專專項維修修資金中中列支。但物業(yè)業(yè)的共用用部分屬屬于人為為損壞的的，費用用應當由由責任人人承擔。第六六十二條條物業(yè)部部分共用用部分的的維修、更新和和改造應應當由部部分共用用的業(yè)主主決定，并經(jīng)專專有部分分占部分分共用部部分建筑筑物總面面積三分分之二以以上的業(yè)業(yè)主且占占部分共共用部分分總?cè)藬?shù)數(shù)三分之之二以上上的業(yè)主主同意，其他決決定事項項，應當當經(jīng)專有有部分占占部分共共用部分分建筑物物總面積積過半數(shù)數(shù)的業(yè)主主且占部部分共用用部分總總?cè)藬?shù)過過半數(shù)的的業(yè)主同同意。前款款決定不不得與業(yè)業(yè)主大會會對全體體共用部部分作

50、出出的決定定相抵觸觸；對上上述決定定，業(yè)主主委員會會應當執(zhí)執(zhí)行。第六六十三條條機動車車停車場場（庫）的維修修、養(yǎng)護護費用由由其所有有人承擔擔。機動動車停車車場（庫庫）的專專項維修修資金按按照物業(yè)業(yè)管理專專項維修修資金標標準交納納，納入入業(yè)主大大會的專專項維修修資金賬賬戶管理理，單獨獨核算。第六六十四條條建設單單位未按按照規(guī)定定提出成成立業(yè)主主大會書書面報告告前，專專項維修修資金不不得動用用，住宅宅共用部部位、共共用設施施設備需需要維修修、更新新和改造造的，應應當由建建設單位位承擔物物業(yè)維修修責任。建設設單位已已經(jīng)按照照規(guī)定提提出成立立業(yè)主大大會的書書面報告告但業(yè)主主大會尚尚未成立立期間，需要動

51、動用專項項維修資資金的，物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)應當提提出維修修實施方方案，由由物業(yè)所所在地的的居民委委員會或或者村民民委員會會組織征征詢業(yè)主主意見，經(jīng)全體體共用部部分業(yè)主主依法討討論通過過后，由由物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)組織實實施。僅僅涉及部部分共用用部分的的，可以以提交涉涉及共用用部分的的業(yè)主依依法討論論通過。維修修費用經(jīng)經(jīng)市房屋屋行政管管理部門門指定的的中介機機構(gòu)審價價后，在在專項維維修資金金中列支支。第六六十五條條業(yè)主應應當定期期對物業(yè)業(yè)進行維維修養(yǎng)護護，并按按照規(guī)定定檢測和和鑒定。物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)應當當根據(jù)物物業(yè)服務務合同的的約定，履行物物業(yè)維修修養(yǎng)護義義務。物業(yè)業(yè)出現(xiàn)國國家和本本市規(guī)定定的必須須維

52、修養(yǎng)養(yǎng)護的情情形時，業(yè)主或或者物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)應當當及時履履行維修修養(yǎng)護義義務。第六六十六條條發(fā)生下下列緊急急情況時時，物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)應當當立即采采取應急急防范措措施，并并制定維維修、更更新方案案，同時時向業(yè)主主委員會會和物業(yè)業(yè)所在地地房管辦辦事處報報告：（一一）電梯梯、水泵泵故障影影響正常常使用的的；（二二）消防防設施損損壞，消消防部門門出具整整改通知知書的；（三三）外墻墻墻面有有脫落危危險、屋屋頂或外外墻滲漏漏等情況況，嚴重重影響房房屋使用用和安全全，經(jīng)有有資質(zhì)的的鑒定機機構(gòu)出具具證明的的。前款款規(guī)定涉涉及維修修費用需需要動用用住宅專專項維修修資金的的，業(yè)主主大會成成立前，物業(yè)服服務企業(yè)

53、業(yè)應當持持有關材材料，報報區(qū)、縣縣房屋行行政管理理部門審審核同意意，并經(jīng)經(jīng)具有相相應資質(zhì)質(zhì)的中介介機構(gòu)審審價后，在專項項維修資資金中直直接列支支；業(yè)主主大會成成立后，物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)應當持持有關材材料，向向業(yè)主委委員會提提出列支支住宅專專項維修修資金，由業(yè)主主委員會會審核同同意，報報區(qū)、縣縣房屋行行政管理理部門備備案，并并經(jīng)具有有相應資資質(zhì)的中中介機構(gòu)構(gòu)審價后后，在專專項維修修資金中中列支。發(fā)生生本條第第一款所所列情形形，未按按規(guī)定實實施維修修和更新新、改造造的，區(qū)區(qū)、縣房房屋行政政管理部部門可以以組織代代為維修修，維修修費用在在專項維維修資金金中列支支。第六六十七條條物業(yè)存存在房屋屋結(jié)構(gòu)安安

54、全隱患患或者被被鑒定為為危險房房屋，可可能危及及公共利利益或者者他人合合法權益益時，責責任人應應當及時時維修養(yǎng)養(yǎng)護，有有關業(yè)主主應當予予以配合合。責任任人不履履行維修修養(yǎng)護義義務的，可以由由物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)報經(jīng)業(yè)業(yè)主大會會同意或或者直接接按照管管理規(guī)約約的規(guī)定定，代為為維修養(yǎng)養(yǎng)護或者者采取應應急防范范措施，費用由由責任人人承擔。第六六十八條條物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)的房房屋外墻墻應當保保持整潔潔和完好好，并定定期進行行清洗或或者粉刷刷，具體體辦法由由市人民民政府另另行制定定。第六六十九條條物業(yè)共共用部分分需要維維修、養(yǎng)養(yǎng)護、更更新、改改造的，相關專專有部分分的業(yè)主主、使用用人應當當予以配配合。供水水

55、、供電電、供氣氣、信息息、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、郵政政、民防防等專業(yè)業(yè)單位進進行相關關作業(yè)需需要進入入物業(yè)管管理區(qū)域域的,物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)應當予予以配合合；需要要進入專專有部分分的，相相關業(yè)主主、使用用人應當當予以配配合。上述述作業(yè)造造成共有有部分或或者專有有部分損損失的,責任人人應當依依法恢復復原狀、承擔賠賠償責任任。第五五章法律律責任第七七十條違違反本規(guī)規(guī)定的行行為，法法律、行行政法規(guī)規(guī)或者本本市其他他法規(guī)有有處罰規(guī)規(guī)定的，依照有有關法律律、法規(guī)規(guī)處理。第七七十一條條業(yè)主、使用人人違反管管理規(guī)約約應當承承擔相應應的民事事責任。對違反反管理規(guī)規(guī)約的，業(yè)主委委員會應應當予以以勸阻、制止；對不聽聽勸阻的的，業(yè)

56、主主委員會會可以在在物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)就相相關情況況予以公公示；相相關業(yè)主主可以依依法向人人民法院院提起民民事訴訟訟。第七七十二條條發(fā)現(xiàn)物物業(yè)服務務企業(yè)不不再符合合原資質(zhì)質(zhì)等級條條件的，房屋行行政管理理部門應應當責令令限期改改正；逾逾期不改改正的，重新核核定其資資質(zhì)等級級，其中中原資質(zhì)質(zhì)等級為為一級的的，報國國務院建建設主管管部門處處理。第七七十三條條建設單單位違反反本規(guī)定定第十三三條第一一款規(guī)定定，未將將物業(yè)管管理區(qū)域域符合業(yè)業(yè)主大會會成立條條件的情情況書面面報告物物業(yè)所在在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民民政府或或者街道道辦事處處，或者者未按照照規(guī)定提提供有關關資料的的，由區(qū)區(qū)、縣房房屋行政政管理部部門責令令限期改改正，可可處一萬萬元以上上十萬元元以下的的罰款。第七七十四條條違反本本規(guī)定第第三十三三條第一一款規(guī)定定，物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)聘用用的物業(yè)業(yè)服務項項目經(jīng)理理未取得得相應的的資格證證書的，由區(qū)、縣房屋屋行政管管理部門門責令物物業(yè)服務務企業(yè)限限期改正正，并可可處五萬萬元以上上二十萬萬元以下下的罰款款。第七七十五條條建設單單位違反反本規(guī)定定第四十十九條第第二款規(guī)規(guī)定，未未交存物物業(yè)保修修金的，由區(qū)、縣房屋屋行政管管理部門門責令限限期改正正；逾期期不改正正的，處處一萬元元以上五五萬元以以下的罰罰款，并并自逾期期之日起起按日加加收萬分分之三的的滯納金金。第七七十六條條違反本本規(guī)定第第五十條條第二款款第