1、中山房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案項(xiàng)目系列工作方案總體定位思路總體 推廣思路第一部分 中山市社會與經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體態(tài)勢分析第一章、中山市社會發(fā)展總體態(tài)勢中山市是廣東省轄地級市，下設(shè)24 個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，位于珠江三角洲中南部，北接廣州，南連珠海，毗鄰深圳與港澳，全市總面積1800平方公里，年平均溫度22C,戶籍人口 135萬。中山市是偉大的民主革命 先驅(qū)孫中山先生的故鄉(xiāng) ， 全國唯一以偉人名字命 名的城市， 又是著名的僑鄉(xiāng)， 有旅居世界五大洲 87 個(gè)國家和地區(qū)的海外僑胞、 港澳臺同胞 80 多萬人。 這里社會穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、 民風(fēng)淳樸、 治安良好、 生活殷實(shí)， 整個(gè)城市洋溢著文明、 祥和、 健康向上的氛圍。政治環(huán)境進(jìn)

2、入 21 世紀(jì)，中山市以“增創(chuàng)新優(yōu)勢，更上一層樓”，率先基本實(shí)現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化為總?cè)蝿?wù)、 總目標(biāo)統(tǒng)攬全局， 實(shí)施“外向帶動”、 “科教興市”和“可持續(xù)發(fā)展”三大戰(zhàn)略， 全面貫徹落實(shí)市委、 市政府確立的“工業(yè)立市”等重大決策， 突出抓好體制創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、 產(chǎn)業(yè)升級和擴(kuò)大開放， 積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)增長方式的根本性轉(zhuǎn)變以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整， 切實(shí)提高經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量和效益，保持全市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、 健康發(fā)展和社會全面進(jìn)步。力爭2010 年全市基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，實(shí)現(xiàn)體制創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)繁榮、社會進(jìn)步、 環(huán)境優(yōu)美， 成為文明富庶的現(xiàn)代化名人城市。 未來 15 年內(nèi)要建立起綜合競爭力較強(qiáng)、具有明顯地區(qū)

3、優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)體系；生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、人民生活富足、社會保障健全的生活體系；統(tǒng)一開放、競爭有序的市場體系；高效廉潔、勤政務(wù)實(shí)、協(xié)調(diào)規(guī)范的行政管理體系。文化環(huán)境 中山作為民主革命先驅(qū)孫中山先生的故鄉(xiāng)， 在中國近現(xiàn)代史上曾寫下了光輝的一頁，也留下了不少頗具科學(xué)價(jià)值的歷史名人文物。中山民性愛國愛鄉(xiāng)、 勤勞敦厚、 富于進(jìn)取、勇于創(chuàng)新、靈活求實(shí)、思想開放。民風(fēng)平和有禮，與人為善，團(tuán)結(jié)互助，崇尚正義。中山市人民政府在80 年代擬定“團(tuán)結(jié)、愛國、求實(shí)、創(chuàng)新”為中山人精神。中山民間藝術(shù)豐富，其中有中山民歌、舞龍獅鶴鳳、崖口飄色等。中山是民歌之鄉(xiāng)，其中以咸水歌和高棠歌最有特色，這兩種民歌已有300 多年的歷史。中山的旅

4、游資源豐富， 她集名人勝地、 新穎的城市人文景觀和水鄉(xiāng)田園風(fēng)光為一體，透發(fā)出誘人的嶺南新風(fēng)情。經(jīng)濟(jì)環(huán)境 中山市是我國沿海開放城市之一， 近年來大力推進(jìn) “工業(yè)強(qiáng)市” 戰(zhàn)略，先后建成了全國包裝印刷基地、 國家健康科技產(chǎn)業(yè)基地、 電子信息產(chǎn)業(yè)基地、 民營科技園等技術(shù)含量較高的工業(yè)園區(qū)， 基本形成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為龍頭， 以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品為拳頭的多元化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，有樂百氏飲料、耶魯固力門鎖、凱達(dá)精細(xì)化工、華帝燃?xì)饩?、嘉華電子等一批國內(nèi)外知名的工業(yè)品牌。小欖五金、古鎮(zhèn)燈飾、沙溪休閑服、大涌紅木家具、南頭空調(diào)、黃圃食品等區(qū)域特色經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，產(chǎn)品在全國占有較大的市場分額。基礎(chǔ)設(shè)施及城鄉(xiāng)建設(shè)【交通運(yùn)輸】 中山市的

5、投資環(huán)境具有較強(qiáng)的吸引力。全市現(xiàn)有公路總里程1153 公里，形成了以國道和干線公路及京珠高速公路為骨架的四通八達(dá)的公路網(wǎng)； 90 公里半徑范圍內(nèi)有廣州、深圳、珠海、香港、澳門等5 大機(jī)場；鐵路運(yùn)輸經(jīng)由廣州通達(dá)全國各地。目前，隨著神灣港的開通， 中山已形成東有中山港、 南有神灣港、 北有小欖港的 “品” 字形碼頭布局，其中，中山港的集裝箱年吞吐量更是躋身全國十強(qiáng)、世界百強(qiáng)。從中山港往香港航程僅需75 分鐘。中山供水供電充足，并初步建成以城區(qū)為樞紐，貫通各鎮(zhèn)區(qū)、大中型企業(yè)的寬帶高速大容量的信息網(wǎng)絡(luò)，形成了“中山信息高速公路” ?？拓涍\(yùn)輸保持平穩(wěn)，港口吞吐能力迅猛增長。 2000 年末全市擁有各種民

6、用汽車11.15萬輛， 機(jī)動船 0.29 萬艘， 分別增長15.6%和 5.1%； 公路通車總里程1153 公里，公路密度為每百平方公里64.05 公里。 全年水陸兩路實(shí)現(xiàn)貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量26.86 億噸公里， 比上年增長 7.7%；旅客周轉(zhuǎn)量40.33 億人公里，增長13.0%；港口吞吐量849.5 萬噸，增長25.5%。【郵電通訊】 中山市全年完成郵電業(yè)務(wù)收入 30.18 億元，比上年增長 9.4%。全市年末程控電話交換機(jī)總?cè)萘?1.87 萬門，實(shí)際用戶 55.90 萬戶，增長13.6%。電話主線普及率達(dá)到 41.46 對 / 百人。移動電話交換機(jī)總?cè)萘?23.8 萬門，實(shí)際用戶突破127.54

7、 萬戶，增長42.9%。國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)用戶 51.74 萬戶，增長 1.42 倍；寬帶用戶 2.25 萬戶，增長 2.18 倍?！灸茉礂l件】 中山市全年發(fā)電量22.14 億千瓦時(shí)，實(shí)現(xiàn)村通電率100%。供水供電有效 地保證了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活需要。環(huán)境保護(hù)2000年，全市狠抓工業(yè)污染治理，共完成環(huán)境污染治理項(xiàng)目68個(gè)，總投資0.61億元，增長56.7%。工業(yè)三廢治理成果得到進(jìn)一步鞏固。在全市31.8平方公里的城市建成區(qū)面積中，環(huán)境噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)覆蓋率為59.43%;煙塵控制達(dá)標(biāo)區(qū)覆蓋率為100%生活污水處理量為 3359萬噸，生活污水處理率達(dá) 60.3%。目前，市區(qū)的綠地面積 920公頃，綠 化覆蓋

8、率為36.7%,人均公共綠地11平方米。綠化建設(shè)大大地提高了城市的環(huán)境質(zhì)量和文 化品味。自改革開放以來，中山市在經(jīng)濟(jì)建設(shè)與生態(tài)環(huán)境可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展方面取得了長足的進(jìn)步，環(huán)境 綜合整治定量考核連年獲居全省前列，先后被授予“國家衛(wèi)生城市”、“全國城市規(guī)劃管理先進(jìn)單位”、“全國園林城市”、“全國環(huán)保模范城市”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“全國暢通工程模范城市”、“全國創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)城市”、“廣東省文明城市”、聯(lián)合國人居中心頒發(fā)的人居榮譽(yù)獎(jiǎng)”和“國家環(huán)境保護(hù)模范城市”、以及“全國生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點(diǎn)地區(qū)” 等殊榮，充分展示了中山市重視環(huán)境建設(shè)，以環(huán)境保護(hù)推動經(jīng)濟(jì)、社會和城市發(fā)展所取得的成績。第二章、中山

9、市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體態(tài)勢分析一、中國“三大經(jīng)濟(jì)圈”發(fā)展態(tài)勢比較隨著二十年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國三個(gè)“大三角經(jīng)濟(jì)圈”的格局業(yè)已落定，它們是：以北 京為龍頭的“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”、“長三角經(jīng)濟(jì)圈”、“珠三角經(jīng)濟(jì)圈”。2000年中國“三大經(jīng)濟(jì)圈”經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析指標(biāo)“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”“長三角經(jīng)濟(jì)圈”“珠三角經(jīng)濟(jì)圈”人口及所占全國比重4000萬（占全國的 6%）7000萬（占全國的10.6%）4000萬（占全國的 6%）面積及所占 全國比重7萬平方公里（占全國的 0。7%）10萬平方公里（占全國的1%）4萬平方公里（占全國的0。4%）涵才 范圍京津冀、遼東半島、山東半島上海、蘇南及浙東北共 15個(gè)城市粵港澳在內(nèi)共14個(gè)城市

10、代表性城市北京、天津、唐山、保定、廊坊 等上海、南京、蘇州、無錫、常州、揚(yáng)州、 鎮(zhèn)江、南通、泰州、杭州、寧波、湖州、 嘉興、紹興、舟山廣州、深圳、佛山、珠海、東 莞、惠州、中山等GDP及所占全國比重6000億（占全國的 6%）17000多億（占全國的 20%26000億（占全國的 30%）綜上可知，珠三角地區(qū)即廣東省和香港，是中國經(jīng)濟(jì)總量最大的地區(qū)。廣東省和港澳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)迄今為止國內(nèi)最大； 但面對長江三角洲以上海為龍頭的新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，珠三角應(yīng)已體現(xiàn)出諸多劣勢，要勇于應(yīng)對挑戰(zhàn)，在新時(shí)期的新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展里找到自己定位， 找到自己更佳的發(fā)展渠道，這一點(diǎn)，對珠三角各個(gè)發(fā)展城市來講都是一樣一一亦

11、即是：在新一輪經(jīng)濟(jì)條件下，珠三角地區(qū)如何找到自己定位和發(fā)展的模式？二、廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體態(tài)勢分析：珠江東西岸的發(fā)展比較廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展分為東岸和西岸。東岸為主、西岸為次。廣東珠江西岸和東岸的經(jīng)濟(jì)經(jīng)二十年高速發(fā)展，目前已呈現(xiàn)較大差異， 其中深圳東 莞以比鄰香港的優(yōu)勢，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越改革開放初期同水平的珠海中山， 20年后的今天，西 岸已遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于東岸，如下表分析：珠江東西岸的發(fā)展比較經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)珠江東岸（深圳、東莞）珠江四岸（珠海、中山、江門）GDP總量（1988年）120.8億元133.6億元GDP總量（2001年）2533.6億元1345.5億元比1988年GDP總量增長261倍47倍西岸比東岸+

12、11%-50%目前，珠江三角洲東、西兩岸在引進(jìn)外資發(fā)展出口加工企業(yè)和外向型經(jīng)濟(jì)方面差距也很 明顯。2000年，深圳實(shí)際利用外資25.9億美元，東莞為11.5億美元，而同年珠海、中山與江門實(shí)際利用外資分別為8.65億美元、6.43億美元及8.27億美元。截止2001年，港澳臺在深圳、東莞兩地共投資規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)2368家，而在珠海、中山、江門三地僅有1502家，只為東岸的六成。東、西兩岸外資利用規(guī)模不同造成兩岸出口額的差距拉大，2001年，西岸三市的出口僅是東岸兩市的1/5。三、中山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體態(tài)勢分析中山市200年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工業(yè)生產(chǎn)、外貿(mào)出口、民營經(jīng)濟(jì)、農(nóng)村收入保持高速增長, 主要經(jīng)濟(jì)

13、指標(biāo)全面攀升。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)同比增長備注國內(nèi)生產(chǎn)總值415.53億元16.50 %工業(yè)總產(chǎn)值 工業(yè)產(chǎn)銷率1344.02 億元97%28.41 %2000年，中山工業(yè)總產(chǎn)值超過了江門、珠 海，是廣東省繼深圳、卜州、佛山、東莞后， 第五個(gè)工業(yè)總產(chǎn)值突破千億兀的城市。2000年14月份中山工業(yè)總產(chǎn)值更是超過 了順德、南海、惠州工業(yè)銷售額919億元出口銷售額305億元32.2%居民儲蓄存款額462.86億元17.55 %中山是“廣東四小虎”之一，和東莞一樣，中山是廣東兩個(gè)唯一以鎮(zhèn)組成的地級市之一，是珠三角重點(diǎn)發(fā)展的城市。 在對全省21個(gè)地市可持續(xù)發(fā)展的進(jìn)程中的經(jīng)濟(jì)水平與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、科技進(jìn)步與人口素質(zhì)、社會

14、發(fā)展與居民生活水平以、生態(tài)環(huán)境與自然資源等四個(gè)方面、16項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行了綜合評估， 中山的綜合得分、經(jīng)濟(jì)水平與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得分分別排全省第五和第四（2000年廣東經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書），充分表現(xiàn)了中山經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展在珠江西岸的具有較高地位。但是，中山的發(fā)展依然與珠江東岸地區(qū)以及相鄰的地區(qū)相比還有很大的差距，還需要進(jìn)一步提升城市實(shí)力。第二部分中山市城市發(fā)展總體趨勢分析第一章、中山城市歷史定位分析、中山市區(qū)位分析（一）、區(qū)位距廣州、深圳、珠海、香港、澳門五大城市在一小時(shí)車程內(nèi)（二）、交通二條中樞公路五大國際機(jī)場三個(gè)港口市內(nèi)公路1153公里；京珠高速、107國道過境。五大國際機(jī)場 在100公里內(nèi)。中山港到香港僅 75

15、分鐘；東有中山港、南有神灣港、北有小欖港， “品”字形碼頭布局；中山港集裝箱年吞吐量全國十強(qiáng)、世界百強(qiáng)。中山市處在珠江西岸，比鄰佛山和廣州，南連珠海，因珠海地域狹小而顯然成為兩個(gè)最 容易一體化的城市。中山東面環(huán)海，有漫長的海岸線，中山港更是全國著名的大港。但是在廣東，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展永遠(yuǎn)取決于和香港的區(qū)位關(guān)系，中山更是因?yàn)槠又榻靼兑挥?，與香港距離較遠(yuǎn)，所以，在歷史上的發(fā)展動力遠(yuǎn)不具有深圳東莞的優(yōu)勢。所以，一旦“珠港澳大橋”建成通車后，中山市的區(qū)位環(huán)境，將在珠三角地區(qū)首屈一指地優(yōu)越。二、中山市城市歷史定位分析（一）、中山城市歷史定位中山市依仗廣大的海外華僑文化及自身努力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展在區(qū)位并不優(yōu)越的珠

16、江西岸，能取得如今成就和較大優(yōu)勢，難能可貴、相當(dāng)不易。所以，中山城市影響力在國內(nèi)中小城市中可謂相當(dāng)一流。 中山以環(huán)境追求可持續(xù)發(fā)展的 產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展思路應(yīng)該是強(qiáng)于東莞， 在國內(nèi)的經(jīng)營城市的策略中， 中山的歷屆領(lǐng)導(dǎo)都相當(dāng) 出色。中山的歷史發(fā)展和現(xiàn)今城市定位于是可以總結(jié)為：1、“國家園林城市”2、全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展百強(qiáng)城市3、“偉人故里”及“國家生態(tài)旅游城市（二）、中山歷史定位的解釋解釋為社會發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的意義就是：以環(huán)境、以產(chǎn)業(yè)、以品牌三位一體，追求和達(dá)到城市的可持續(xù)發(fā)展。 歷史的定位和經(jīng)營策略， 可謂相當(dāng)正確、相當(dāng)聰明和得體。依仗以上三個(gè)輪子，所以，中山以1800平方公里的彈丸之地，才在國內(nèi)取

17、得了相當(dāng)大的發(fā)展；才在國內(nèi)中小城市中，具備了佼佼者的知名度、城市競爭力和城市美譽(yù)度。尤其是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，一個(gè)城市的美譽(yù)度是高于一切的資本。國內(nèi)能象中山一樣，具備環(huán)境、產(chǎn)業(yè)（經(jīng)濟(jì)）、品牌美譽(yù)度的城市少之又少，這是中山高于一切的資本和對中國 城市發(fā)展策略道路的啟迪。第二章、中山市城市發(fā)展趨勢分析一、珠江東西岸發(fā)展優(yōu)劣勢比較長期以來，東岸因與香港的地理優(yōu)勢關(guān)系，決定了經(jīng)濟(jì)的長足發(fā)展，而東岸因偏居珠江西部一隅，得不到大力發(fā)展的機(jī)遇。珠江東西岸發(fā)展優(yōu)劣勢比較珠江東岸珠江四岸優(yōu)勢1、業(yè)已具備雄厚的經(jīng)濟(jì)和社會基礎(chǔ)2、在雄厚基礎(chǔ)上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速度1、距中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心港廣深最近2、較低廉的成本3、具備更廣闊

18、的幅員和可持續(xù)發(fā)展空間劣勢1、社會和經(jīng)濟(jì)承載力已過于透支2、已顯現(xiàn)劣勢的經(jīng)濟(jì)成本3、地區(qū)發(fā)展已日趨飽和，產(chǎn)生反作用力1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力不夠2、相比東岸與香港的區(qū)位距離更遠(yuǎn)珠江東岸作為廣東經(jīng)濟(jì)重地其地位不言而喻。但其劣勢也已盡顯，尤其是經(jīng)營成本劣 勢、環(huán)境污染劣勢、可持續(xù)發(fā)展空間劣勢一一總而言之，珠三角東岸地區(qū)的劣勢和瓶頸依 然盡顯。珠三角發(fā)達(dá)地區(qū)的資產(chǎn)和資本正面臨向外逃逸，經(jīng)營成本的增加，可持續(xù)發(fā)展空 間的制約，使珠三角東岸地區(qū)無可避免地面臨著再發(fā)展、再進(jìn)步的難題。而反觀珠三角西岸，巨大的土地資源，良好的勞動力素質(zhì)，巨大的可持續(xù)發(fā)展空間和 巨大的低成本的吸引力一一都無一例外地吸引著資本和昭示著良

19、好的強(qiáng)勁動力。作為距離港澳最近的待發(fā)展城市，珠江西岸的珠海、中山、佛山、江門再向西，必將 是下一個(gè)十年更具發(fā)展速度的區(qū)域。珠三角西岸作為港澳地區(qū)、廣東與大西南廣闊腹地之間的重要通道，將成為廣東對外 經(jīng)濟(jì)合作的重點(diǎn)、廣東未來經(jīng)濟(jì)增長的重要區(qū)域，廣東的重心必將由珠江東岸向西岸轉(zhuǎn)移。二、中山城市發(fā)展趨勢判斷一一“港珠澳大橋”對珠江西岸和中山的根本性、巨大提升作用“港珠澳大橋”已獲國家計(jì)委批準(zhǔn)、擬在2007年建成的通車，“港珠澳大橋”建成后，對珠三角西岸甚至中國西部的意義都極為重大。根據(jù)“港珠澳大橋”丫型方案，跨海大橋連接香港、澳門兩個(gè)特別行政區(qū)和珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)。大橋建成后，香港到珠海只需15分鐘，也使

20、整個(gè)珠三角西岸成為今日的深圳和東莞，將使今日的珠海成為深圳羅湖、福田類似的區(qū) 域；將使中山變成南山、寶安一樣的城市地位。并且，可縱深地對廣西、云南、貴州、四川和重慶等內(nèi)地省市的經(jīng)濟(jì)輻射，它不僅會成 為大珠三角的一條交通干線，也會成為整個(gè)華南地區(qū)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一條重要紐帶?？绾４髽蚴沟脧V東西部各市縣都可以在當(dāng)天直達(dá)香港，廣西、四川等地也可以更加便捷地與香港交流溝通。大珠三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)腹地也因此得到延伸和拓展，有利于該地區(qū)國際競爭力的提高和升級。香港、澳門、珠三角將實(shí)現(xiàn)更為理想的整合與分工，并共同提升競爭實(shí)力?！案壑榘拇髽颉钡牧㈨?xiàng)和興建，將從根本上使經(jīng)濟(jì)發(fā)展原本已良好的中山，成為下一個(gè)深圳，將使底

21、氣原本已足的中山超越佛山而具備得天獨(dú)厚的最優(yōu)良發(fā)展態(tài)勢。所以，“港珠澳大橋”的興建，將在十年到十五年之內(nèi)，使中山成為一個(gè)翻天覆地變 化的珠三角地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?。這是中山發(fā)展歷史上最大、最優(yōu)越的一次契機(jī)。第三章、中山市城市發(fā)展未來趨勢定位中山城市發(fā)展在“港珠澳大橋”興建情況下，將受的根本性、巨大影響：將使整個(gè)珠三角西岸成為今日的深圳和東莞，將使今日的珠海成為深圳羅湖、福田類 似的區(qū)域；將使中山變成南山、寶安一樣的城市地位?！案壑榘拇髽颉睂⑹怪楹Ｖ猩匠蔀榈诙€(gè)深圳：I文對中山城市熱劃的影響將易翻天覆地?，F(xiàn)政府規(guī)劃部門應(yīng)配合和研究現(xiàn)今的“港珠澳大橋”興建態(tài)勢，對中山城市定位修正 的同時(shí)，對城市

22、發(fā)展規(guī)劃做出相應(yīng)的呼合和調(diào)整部署。隨著“珠港澳大橋”打通整個(gè)西岸大通道，中山將成為深圳或者至少成為東莞，成為珠 三角和中國最具發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展條件的城市。中山市應(yīng)該審視大勢， 給自己更精確、更具發(fā)展推動力的城市定位。所以，未來中山必須調(diào)整自己城市定位，中山未來城市定位我們策劃應(yīng)該是：1、與珠海一起成為“新深圳”；2、中山成為珠江西岸的“龍頸”，上接香港珠海的“龍頭”，下舞西岸廣大 區(qū)域的“龍身”，作用和地位至關(guān)重要。3、未來十年與港深、珠澳（中山）、廣州并列為華南城市的“三極”第三部分 中山市城市規(guī)劃態(tài)勢分析第一章、中山城市規(guī)劃歷史、現(xiàn)狀、趨勢分析一、中山市城市規(guī)劃歷史分析中山市位于珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)

23、重心位置， 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美， 空氣清新、氣候宜人，城市基礎(chǔ)設(shè)施建筑比較完善，配套設(shè)施齊全，人文氣息濃厚，城市整體環(huán)境非常優(yōu)良。所以，中山從產(chǎn)業(yè)和環(huán)境并重的戰(zhàn)略出發(fā)， 城市定位重心不在于重工業(yè)， 而在于第三產(chǎn)業(yè)和輕工業(yè)。 其現(xiàn)有環(huán)境優(yōu)勢決定了城市功能更適合于一個(gè)集居住、休閑、娛樂、旅游、 科教文衛(wèi)等于一體的人居城市。中山城市建成區(qū)是由原石歧鎮(zhèn)發(fā)展而成，城市已建成區(qū)域 168 平方公里，戶籍人口 28 萬。東南二面環(huán)山，西北二面是水鄉(xiāng)平原。中山城市發(fā)展是典型的中國小城鎮(zhèn)的城市化進(jìn)程， 從村莊到小鎮(zhèn)， 再在近二十年的發(fā)展中擴(kuò)張為一個(gè)小城市。中山城市規(guī)劃狀態(tài)良好， 是中國少有的規(guī)劃良好的小城市之一， 尤

24、其以綠地和城市景觀見長，在國內(nèi)享有盛名，是一座具備規(guī)劃發(fā)展明星氣質(zhì)的城市。二、中山市城市規(guī)劃現(xiàn)狀分析中山同中國大多急劇發(fā)展的城市一樣，分為老新兩個(gè)城區(qū)。從城市實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀，老城區(qū)又分為很明顯的西南北三個(gè)區(qū)域。分析如下：（一） 、老城區(qū)1、北區(qū)北區(qū)是中山歷史的最老區(qū)域， 匯聚了大量城區(qū)人口， 城市發(fā)展動力和狀況已飽和， 且有大量危房、 城中村。 所以， 在北區(qū)作為中山老區(qū)的發(fā)展空間已飽和之后， 中山城市的發(fā)展擴(kuò)張成為必然。2、南區(qū)因?yàn)榈乩淼脑颍?中山城市南區(qū)作為城市的工業(yè)區(qū)地帶， 構(gòu)成了一個(gè)已既成的臟亂區(qū)域，所以，城市不往這里發(fā)展是必然的。南區(qū)作為工業(yè)的老區(qū)只能想大多數(shù)中國工業(yè)小鎮(zhèn)一樣，在很長

25、一段時(shí)間內(nèi)維持當(dāng)年深圳八卦嶺似的現(xiàn)狀， 不能在城市主要功能中的商貿(mào)居住領(lǐng)域里扮演重要角色。所以，南區(qū)是一個(gè)規(guī)劃和定位的城鄉(xiāng)結(jié)合部式的工業(yè)區(qū)域。3、西區(qū)西區(qū)更比鄰老城區(qū)的北區(qū)，但西區(qū)因?yàn)榈乩砦恢玫木壒剩辉诔鞘幸?guī)劃發(fā)展的主方向。西區(qū)的發(fā)展只能借助中山主要發(fā)展所以，西區(qū)的發(fā)展定位和方向只能是城市的非主軸領(lǐng)域,方向東區(qū)的帶動。三、中山市城市規(guī)劃趨勢方向分析從“一縱（興中路）二橫（孫文路、中山路）老城區(qū)模式”，向“一縱（長 江路）一橫（博愛路）”新城區(qū)模式優(yōu)化的規(guī)劃趨勢思想。（一）、一縱（興中路）二橫（孫文路、中山路）“老城區(qū)模式”中山發(fā)展前二十年，基本完成了現(xiàn)有城區(qū)的一縱（興中路）、二橫（孫文路、中

26、山路） 的老城區(qū)建設(shè)。在老城區(qū)中，興中道和二條橫路孫文、 中山路形成了城市的主干街道和城市 軸線。（二）、一縱（長江路）一橫（博愛路）的“新城區(qū)模式”規(guī)劃趨勢但老城區(qū)的飽和，使中山城市選擇了往東走的方向。 往東走的原因是城市自然發(fā)展的必 然選擇，加上中山要充分發(fā)展成為一個(gè)港口城市，呼應(yīng)和連接已開發(fā)富有成效的火炬區(qū)。所以，東區(qū)成為了中山發(fā)展的必然選擇和規(guī)劃方向。中山城市中心沿博愛路向東遷移，城市中軸線也由長江路代替興中道，中山的新市區(qū)必將以東區(qū)為中心、發(fā)展方向和輻射源，沿博愛路向東延伸。這一趨勢不可改變；并充分表明政府發(fā)展東區(qū)，讓城市中心東移，與港口對接的決心和 信心。中山必將建成類似珠海卻比珠

27、海更具經(jīng)濟(jì)實(shí)力的海洋港口城市。中山中心城區(qū)以“一縱（興中路）二橫（孫文路、中山路）老城區(qū)模式”向“一縱（長 江路）一橫（博愛路）”模式發(fā)展的狀態(tài)于是成為必然。第二章、中山市新區(qū)一一東區(qū)發(fā)展和規(guī)劃態(tài)勢分析一、中山東區(qū)發(fā)展態(tài)勢分析中山東區(qū)發(fā)展定位1、東區(qū)現(xiàn)狀政府機(jī)關(guān)部門（市法院、交警支隊(duì)、軍分區(qū)）、單位（電視臺、移動公司、博愛醫(yī)院）、 學(xué)校（一中、中專）2、東區(qū)發(fā)展定位和規(guī)劃趨勢（1）、高尚文化區(qū)中山城市發(fā)展的文教科研區(qū)，現(xiàn)有學(xué)校包括中山市第一中學(xué)高中部、市技校等（2）、會展商貿(mào)區(qū)政府規(guī)劃紫馬嶺南片區(qū)：即會展中心及相關(guān)市政配套形成的新興中心區(qū)域，類似大城市的CBDD（3）、旅游休閑居住區(qū)1、已現(xiàn)有

28、部分高檔樓盤：雍逸廷、雍和庭、華凱花園、優(yōu)雅山房等，形成高尚居住區(qū)的基礎(chǔ)；2、區(qū)域環(huán)境空氣素質(zhì)極好，適宜成為旅游休閑居住區(qū)域。（4）、東區(qū)的發(fā)展趨勢小結(jié)未來中山的城市 CB的口文化中心，類似于廣州天河北，是中山發(fā)展的核心。二、中山東區(qū)中心區(qū)域一一“紫馬嶺南片區(qū)”規(guī)劃態(tài)勢分析“紫馬嶺南片區(qū)”規(guī)劃建設(shè)的目的是牽引中山城市中心東移，將東區(qū)打造成中山城市 CBD。這是中山城市中心向港口靠近，發(fā)展成海洋港口城市的動力，是東區(qū)發(fā)展騰飛的動 力?！白像R嶺南片區(qū)”規(guī)劃態(tài)勢分析* 對也X三 一車規(guī)劃組織結(jié) 勾 g X三由甚一四點(diǎn)紫馬嶺公園、金字山公園、三角塘公園、東部自然山體四個(gè)城市重要綠化節(jié)點(diǎn)三軸線1、博愛路

29、景觀帶形成的東大門城市入口景觀軸線2、外環(huán)路快速過境干線形成的城市交通軸線3、長江路作為城市南北發(fā)展新軸線的發(fā)展動力軸兩大區(qū)1、東部的居住區(qū)2、西部的會展綜合區(qū)會展中心建筑群作為城市新興標(biāo)志性地標(biāo)分布在紫馬嶺一一金字山景觀軸線上，其配套商務(wù)、行政辦公 以及城市其他綜合辦公設(shè)施沿博愛六路南側(cè)呈帶狀布置，并向長江中路兩側(cè)延伸。其余配套居住用地結(jié)合金 字山、三角塘等自然山體，因山就勢，建設(shè)成中低密度的、高低錯(cuò)落的、景觀層次豐富的新興居住社區(qū)。1各三橫博愛路未來中山市東西向的主要綠化景觀軸線和東西向交通主干道，更多的承擔(dān)生 活性的交通系 統(tǒng)興文路外環(huán)路快速路主要承擔(dān)中山市的過境交通三 t口 鄉(xiāng)三9 火

30、四縱十八號路、二 十八號路、長 江中路、十九 號路長江中路為中山市環(huán)城快速交通網(wǎng)的一部分，是中山市南北交通大動脈和南 北主要綠化景觀軸線，是中山巾東部地區(qū)的發(fā)展動力；十八號路、二十八號 路、興文路等次干道是連接南片區(qū)內(nèi)部各功能區(qū)域的主要骨架。中山市房地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告第一部分中山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析第一章、中山房地產(chǎn)市場近年來交易情況分析2000年，中山市房地產(chǎn)市場總體交易（包括土地轉(zhuǎn)讓、一手商品房銷售和二手房買賣） 的成交宗數(shù)為27266宗，與去年同期相比下降了0. 2%成交面積641. 65萬平方米，與去年同期相比上升了 3. 2%;成交金額為73. 53億元，與上年同期相比上升了1.6% 以

31、下各表數(shù)據(jù)顯示，中山房地產(chǎn)市場的發(fā)展依然平穩(wěn)、正常。一、中山房地產(chǎn)市場總體交易情況分析自房改政策出臺后，中山房地產(chǎn)飛速發(fā)展， 市場十分活躍，超過國內(nèi)其它同等城市發(fā)展 水平。下表是中山19982000年間房地產(chǎn)市場的交易情況：中山房地產(chǎn)市場總體交易情況指標(biāo)一手房交易情況二手房交易情況宗數(shù)成交回積（萬仃）成交金額（億兀）宗數(shù)成交回積（萬仃）成交金額（億兀）98 0085002000同比增長-6.7%-3.5%-1.1%25.7%21.4%18.8%合計(jì)4756412143（注：以上數(shù)據(jù)均摘自中山市國土資源管理局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）小結(jié)：1、中山房地產(chǎn)年交易量 190萬平米，相對于150萬常住人口和 1800

32、平方公里面積來講， 每 年的房地產(chǎn)交易量已很大。2、每年交易50個(gè)億，意味著，一個(gè) 10億元產(chǎn)值的盤，占其五分之一，銷售難度情形可以 預(yù)見。3、由表可以看出， 中山房地產(chǎn)自98年房改政策普及以來， 中山房地產(chǎn)市場一手房銷售和二 手房交易，呈逐年大幅上漲趨勢。但至 2002年，本地房地產(chǎn)整體消費(fèi)疲軟，加上香港經(jīng)濟(jì) 滑坡使外銷市場下降，中山一手房市場呈下降趨勢。4、中山因經(jīng)濟(jì)富裕，在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，一手市場依然是主流，但隨著二次置業(yè)高峰的到 來、房價(jià)的上漲、房地產(chǎn)政策和市場的規(guī)范，二手交易將逐漸放大，二次置業(yè)的高峰，二手 房交易將保持上漲勢頭。、中山消費(fèi)者置業(yè)次數(shù)情況分析置業(yè)次數(shù)1999 年200

33、0年（19月）購買目的1999 年2000年（19月）一手房交 易情況二次以上137. 73%38. 44%改善條件37. 44%31 . 22%首次置業(yè)62. 27%61 . 56%解決居住32. 19%37. 49%其它30. 37%31 . 29%二手房交 易情況二次以上:32. 85%31 . 54%改善條件35. 37%35. 48%首次置業(yè)67. 15%68. 46%解決居住41 . 83%42. 3%其它22. 80%22. 22%小結(jié)：分析結(jié)果顯示，無論是一手市場還是二手市場，首次置業(yè)皆占三分之二以上，表明首次置業(yè)依然是中山房地產(chǎn)市場交易的主流。但二次置業(yè)占三分之一則更表明，

34、中山人的富裕程度，及對換房的需求一一表明二次置 業(yè)人士強(qiáng)大的購買能力和巨大市場承接力。第二章、中山房地產(chǎn)主要競爭樓盤比較分析、各主要競爭樓盤基本資料水云軒奕翠園雍逸廷優(yōu)雅山房陽光花地藍(lán)波灣地址東區(qū)起灣道東側(cè)東區(qū)柏苑路東區(qū)博愛路博愛四路38號北區(qū)東明路西區(qū)發(fā)展商中山市華鴻房地產(chǎn)新鴻基地產(chǎn)雅居樂集團(tuán)盈豐創(chuàng)建地產(chǎn)中山東盛房地產(chǎn)華策置地規(guī)劃設(shè)計(jì)中山市設(shè)計(jì)院珠江外資設(shè)計(jì)院雅居樂集團(tuán)加拿大設(shè)計(jì)公司廣州美院園林設(shè)計(jì)廣東棕桐園林公司貝爾高林雅居樂集團(tuán)NAK （加拿大）廣州美院物業(yè)管理戴德梁行康業(yè)雅居樂物業(yè)港基物業(yè)天英物業(yè)華策物業(yè)占地面積58666.66 m223211.479 m296423.19 m2100

35、050 m281788 m2433550 m2總建面積130000 m2535047 m2198977 m2126000 m2175860 m2700000 m2建筑密度15.50%21.80%17.20%23%容積率1.781.51.51.072.151.6綠化率68%55%46.80%60%33.6%55%規(guī)劃 形態(tài)點(diǎn)式圍合：中心景觀小 高層胡景園林花園洋房歐陸小鎮(zhèn)加拿大風(fēng)格， 低密度設(shè)計(jì)碟式樓體，顯現(xiàn)陽光和 綠色兩大主題全環(huán)境江景社 區(qū)總戶數(shù)6803794 （總）93891010582413車位數(shù)770戶數(shù)比1: 1931約60010581960、各主要競爭樓盤定位分析總體定位定位差異顧

36、客差異形象體現(xiàn)規(guī)劃體現(xiàn)之差異奕翠園高檔定位綜合高檔盤本地、香港高檔顧客綜合優(yōu)良一綜合高水平，歐陸風(fēng)雍逸廷高檔定位綜合高檔盤本地、香港高檔顧客綜合優(yōu)良綜合高水平，歐陸風(fēng)磯茵新城森林度假社區(qū)周末居所、第二居所本地、珠三角、香港高檔顧客森林風(fēng)光借山水之利勢優(yōu)雅山房高檔定位休閑、北美風(fēng)格本地、香港高檔顧客北美休閑雅致北美休閑之自然、朗闊水云軒高檔定位“空中別墅”本地高檔顧客戶型特色欲以水營造而實(shí)際未達(dá)陽光花地中高檔定位綜合中高檔盤本地大眾化中高檔顧客綜合較好規(guī)劃實(shí)在、能打動顧客藍(lán)波灣中高檔定位江景、郊外中高檔盤_本地普通化顧客綜合平常規(guī)劃不佳，綜合水準(zhǔn)低三、各主要競爭樓盤區(qū)位分析區(qū)位社會人文現(xiàn)狀分析區(qū)

37、域發(fā)展趨勢評估奕翠園周邊環(huán)境不佳，雜亂；配套較少東區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ?，該盤發(fā)展用地較大雍逸廷處于文化、景觀的較佳區(qū)位；但商業(yè)配套不力屬于已建成區(qū)，已無發(fā)展空間。凱茵新城森林風(fēng)景勝地，距城市不遠(yuǎn)，對有車族有吸引力幾年之內(nèi)只能做風(fēng)景區(qū)度假盤優(yōu)雅山房小環(huán)境處于火葬場，一點(diǎn)致命屬于已建成區(qū)，已無發(fā)展空間。水云軒東區(qū)起灣道，交通干道影響，周邊條件較成熟東區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ螅摫P已無發(fā)展空地陽光花地位于北區(qū)，人口雜亂，環(huán)境不佳非主要發(fā)展區(qū)，但地產(chǎn)的發(fā)展空間還有藍(lán)波灣遠(yuǎn)郊結(jié)合部，環(huán)境復(fù)雜，遠(yuǎn)不成熟西部郊外，要發(fā)展尚待時(shí)日四、各主要競爭樓盤戶型分析（一）、各主要競爭樓盤戶型及面積列表總戶數(shù)二房三房四房其它面積戶數(shù)面積戶

38、數(shù)面積戶數(shù)面積戶數(shù)水云軒68080 9256118127146151（復(fù)式）306342.16（空中別墅）64奕翠園3794約84108約10860約145108220270 （復(fù)式）36雍逸廷93886 7327597 114240116133177137156 （五房）177優(yōu)雅山房91077 86801001338013313474212226 （復(fù)式五房三廳）12陽光花地105855 9010291 110142120150324050（一房）151175（復(fù)式）16、14藍(lán)波灣241378 88約8697 125約95116133約63145155 （五房）約73注：面積均為建筑面積

39、。（二）、中山房地產(chǎn)市場各戶型統(tǒng)計(jì)分析戶型面積類別占市場比例80平米以下戶型13. 89%80-100平米戶型32. 22%100-150平米戶型48. 89%復(fù)式等超大戶型5%（三）、各主要競爭樓盤戶型比例分析巧二房三房四房|五房復(fù)式奕翠園34%19%35%12%雍逸廷29%26%19%19%7%優(yōu)雅山房32%33%30%5%水云軒陽光花地33%47%10%藍(lán)波灣藍(lán)波灣戶型比率圖口二房二廳三房二廳 口四房二廳 口五房二廳小結(jié)：中山人購房戶型設(shè)計(jì)兩極分化比較明顯，中山房地產(chǎn)市場對戶型的接受以二三房為主。表現(xiàn)在部分樓盤戶型過分偏大，有的樓盤戶型又過分偏小，而中山房地產(chǎn)市場對戶型面積的要求以中小戶

40、型為主。四、樓盤價(jià)格分析最高價(jià)最低價(jià)均價(jià)水云軒500031803600.5奕翠園4082.5雍逸廷3754優(yōu)雅山房500028004232.4陽光花地420035003800藍(lán)波灣340021002727.5五、樓盤顧客分析主要顧客二房顧客三房顧客四房顧客復(fù)式顧客水云軒白領(lǐng)、私營企業(yè)主、老總退休人士、新婚夫婦三口之家、私營商家、中 級白領(lǐng)私營業(yè)主、高級白領(lǐng)私營企業(yè)主、企業(yè) 老總奕翠園私營業(yè)主；醫(yī)生律師設(shè)計(jì)師； 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主，港澳客新婚夫婦、醫(yī)生律師 會計(jì)師、設(shè)計(jì)師等三口之家，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主， 機(jī)關(guān)單位負(fù)責(zé)人私營企業(yè)主，港澳投 資商人雍逸廷港澳客、中山二次置業(yè)者本地、海外退休人士， 新婚夫婦歸僑、本地

41、經(jīng)商華僑事業(yè)有成者，內(nèi)地、 本地各一半事業(yè)有成者，內(nèi)地、 本地各一半優(yōu)雅山房10%老人、50%港澳客博愛 醫(yī)院、律師設(shè)計(jì)師等老人、新婚夫婦，外 來夫婦港澳人士、高級白領(lǐng)港澳人士、私營企業(yè) 主、商人港澳人士、私營企 業(yè)主、商人陽光花地三口之家、中高級白領(lǐng)、私 營企業(yè)主單身白領(lǐng)、孤寡老人新婚夫婦，準(zhǔn)備結(jié)婚的單 身一族私營企業(yè)主、大戶人 家私營業(yè)主、成功人 士藍(lán)波灣工薪階層和成功人士年輕夫婦或三口之家3040歲成功人士，工薪 階層、外商、港澳臺3040歲人士為主， 本外地人都有4050歲的成功 人士小結(jié):1、中山房地產(chǎn)顧客市多為成功人+、高級 白領(lǐng)或境外人十;2、各階層人+對購房有相對的詵擇和標(biāo)準(zhǔn)；

42、3、占大多數(shù)人口的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人+1井城購房不多，表明市區(qū)的吸附力沅沅不夠。六、樓盤購買動因分析購買動機(jī)購買抗性戶型評價(jià)水云軒近城區(qū)，空中別墅產(chǎn)品差異價(jià)格高；起灣道交通干道噪聲多空中別墅即豪華又有洋房風(fēng)味鑾翠園孩子上學(xué)需要；新鴻基品牌；未有現(xiàn)樓，外環(huán)境不佳雍逸廷品牌、產(chǎn)品、區(qū)位價(jià)格過高，物業(yè)管理費(fèi)高主流戶型設(shè)計(jì)精巧，實(shí)用率高優(yōu)雅山房度假；退休享受生活老人背靠火葬場；名與“優(yōu)雅山墳”諧音戶型坐向好陽光花地名校臨立，會所設(shè)備齊全，文化活動多價(jià)格高入住率高，社區(qū)文化豐富，綠化設(shè)施獨(dú)特藍(lán)波灣空氣清新，獨(dú)有江景產(chǎn)品不理想一般小結(jié)：隨著觀念的變化，中山市民在選擇樓盤時(shí)優(yōu)先考慮的前五位因素主要是:1、物業(yè)所處的地段

43、、交通及周邊環(huán)境，占被調(diào)查人數(shù)的40%;2、其次是規(guī)劃完善的優(yōu)美小區(qū)環(huán)境，發(fā)展商實(shí)力、信譽(yù)、及物業(yè)品牌，區(qū)內(nèi)或附近有幼兒園和中小學(xué)校，良好的治安及先進(jìn)的保安系統(tǒng)等；3、同時(shí)，風(fēng)水對樓盤開發(fā)的成敗有著關(guān)鍵性的決定作用。七、樓盤銷售分析滯銷戶型滯銷原因促銷手段暢銷戶型暢銷原因水云軒一樓戶型； 觀云居1、一樓私密性較差；2、 面向金恒大酒店無景觀92 m2以上二房僅售27 萬；滯銷戶型一口價(jià)空中別墅中空大廳、大陽臺、大落地玻璃 窗，視野開闊奕翠園面向小區(qū)路的 三房二廳一梯四戶，無景觀暫無首層、向中央湖景 的三、四房1、首層送花園；2、向湖景、樓 間距寬雍逸廷部分首層單位沒花園送，潮濕送裝修、打折扣，

44、降 價(jià)或送車位二三四房實(shí)用率高，空間大優(yōu)雅山 房二房二廳部分單位面向交通干道1、價(jià)格83折；2、“精 英戶型”送裝修，三房二廳、復(fù)式面向小區(qū)中心景觀陽光花 地三房二廳二期開發(fā)，面向街道和小 區(qū)右上角售一次性付款9.2折，供木H 9.3折一房、三房二廳 (旭日閣)前者專針對單身白領(lǐng)階層；后者 面對陽光會所下的游泳池藍(lán)波灣復(fù)式面積大，總價(jià)高買房送車二、四房總體售價(jià)低，月供低過交租小結(jié)：1、綜上所述，各樓盤戶型滯銷的原因主要包括：(1)、頻臨交通要道，景觀、朝向和居住環(huán)境較差；(2)、面積大，總價(jià)高；(3)、戶型的其它質(zhì)素如私密性差、樓層低等。2、各樓檎暢銷戶型則各有千秋：原因豐要在干：(1)、戶型

45、的設(shè)計(jì)、定位符合部分客戶群體的消費(fèi)水平、消費(fèi)心理和消費(fèi)需要;(2)、景觀好，產(chǎn)品整體質(zhì)素高是部分戶型暢銷的最主要原因；(3)、朝向好、間隔合理、樓間距較寬；(4)、價(jià)格控制比較合理；(5)、產(chǎn)品的某個(gè)細(xì)部(如產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、定位等)成為打動消費(fèi)者的亮點(diǎn)；八、樓盤園林景觀分析園林特色園林風(fēng)格水云軒以水為主，配以名貴植物品種，熱帶風(fēng)情風(fēng)格，配合嶺南風(fēng)情花草雍逸廷小區(qū)綠化率達(dá)52%,精致高雅歐式風(fēng)格優(yōu)雅山房人造山和水錯(cuò)落有致加拿大北美風(fēng)格，規(guī)劃十個(gè)主題花園組成，由一條不規(guī)則湖景貫穿陽光花地中心景觀創(chuàng)造良好古典韻味的日式園林藍(lán)波灣倚江而打造的江景園林現(xiàn)代中國的園林設(shè)計(jì)格局小結(jié):中山樓盤的園林景觀在中小城市

46、中屬于較好雖同大城市相比有差距，但園林的打造已代表了中小城市的一種先進(jìn)。九、樓盤配套分析小區(qū)配套水云軒興建中的室內(nèi)外泳池、網(wǎng)球場、乒乓球場、籃球場、緩跑徑、健身館、老年活動中心、兒童活動場所、棋牌室、桑拿浴室、 卡拉OK廳、電腦室、閱覽室、兒童溫習(xí)室奕翠園室外泳池一個(gè)、規(guī)劃中的兒童嬉水池、桑拿浴室、蒸汽浴室、優(yōu)雅茶座、中/西餐廳、豪華宴會廳、兒童游樂室、園藝花園及休憩雅座；雍逸廷室內(nèi)外泳池各一，網(wǎng)球場、羽毛球場、乒乓球場、壁球場、健身館、臺球室規(guī)劃中優(yōu)雅山房興建中的室外泳池、網(wǎng)球場、羽毛球場、乒乓球場、籃球場、健身館、臺球室、老年活動中心、棋牌室、桑拿浴室、卡 拉OK廳、電腦室、閱覽室、兒童溫

47、習(xí)室；現(xiàn)已建成緩跑徑、兒童活動場所（沙池、秋千、滑梯等）陽光花地室內(nèi)外泳池各一（室內(nèi)恒溫）、網(wǎng)球場三個(gè)、乒乓球場、健身館、臺球室、緩跑徑、室內(nèi)兒童泳池、棋牌室、桑拿浴室、卡拉OK廳、電腦室、閱覽室、兒童溫習(xí)室，無單獨(dú)的老年活動中心藍(lán)波灣規(guī)劃中的網(wǎng)球場、乒乓球場、籃球場、壁球場、健身館、臺球室；老年活動中心、兒童活動場所、棋牌室、桑拿浴室、卡拉OK廳、電子游戲室、電腦室、閱覽室、兒童溫習(xí)室亦在規(guī)劃中只有基本的“藍(lán)波灣公園”小結(jié)：1、小區(qū)外城市配套成熟的城市建成區(qū)為中山市民最喜愛。成熟的城市建成區(qū)， 生活配套設(shè)施完善， 是中山人購房的喜愛，大城市的郊外大盤，尚不是中山人購房的主流理念。2、小區(qū)內(nèi)配

48、套設(shè)施中山市民對小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施， 比如大而全的會所有所看重， 這是幾個(gè)大盤跟風(fēng)而造成。 實(shí)際上會所以實(shí)用為好， 大而豪華的會所，會成為明日黃花。作為銷售道具用的豪華性會所， 必將向人性化的、實(shí)際化的方向轉(zhuǎn)變。另外小區(qū)的運(yùn)動和文化設(shè)施，會被人們越來越看重， 這里面有較大的創(chuàng)造空間，可令未來的小區(qū)的發(fā)展商們發(fā)揮。十、樓盤物業(yè)管理分析物管機(jī)構(gòu)服務(wù)理念管理費(fèi)（/）客戶評價(jià)水小戴德梁行執(zhí)行ISO9002標(biāo)準(zhǔn)2元服務(wù)殷勤，物業(yè)管理較滿意雍逸廷雅居樂專業(yè)服務(wù)2. 6元|管理名符其實(shí)，服務(wù)周到優(yōu)雅山房盈豐專業(yè)服務(wù)2元物業(yè)管理、保安服務(wù)態(tài)度良好陽光花地天英全心全意服務(wù)2元贊不絕口，物業(yè)管理員就象家庭成員藍(lán)波灣

49、華策讓您和您的家人永遠(yuǎn)滿意1. 5元管理不嚴(yán)密，園林的維護(hù)和保養(yǎng)不足小結(jié):嚴(yán)密的保安和物業(yè)管理可以使樓盤保值增值，贏得口碑，讓業(yè)主住得放心。引進(jìn)專業(yè)品牌的物業(yè)管理公司，是大中城市房地產(chǎn)開發(fā)商增加樓盤賣點(diǎn)的貫常做法。而且，開發(fā)商把物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)外包可以保證項(xiàng)目小區(qū)管理的質(zhì)量，控制物業(yè)管理費(fèi)用，提升樓盤檔次。同時(shí)，也可以減少日后開發(fā)商與業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的糾紛。第三章、中山房地產(chǎn)主要競爭對手分析雅居樂集團(tuán)中山開發(fā)樓盤市場優(yōu)勢市場策略發(fā)展方向雍景園、雍逸廷、凱 茵豪園、凱茵新城、1、品牌；2、歷史和實(shí)力；3、本地資源；4、 綜合運(yùn)作水平規(guī)?；?、集團(tuán)化發(fā)展；以品牌和 知名度號令市場，內(nèi)外銷相結(jié)合發(fā)展高端

50、產(chǎn)品，重點(diǎn)轉(zhuǎn)向 廣州雅居樂集團(tuán)是中山開發(fā)規(guī)模最大、知名度最高、市場影響力最深遠(yuǎn)的第一大品牌。中山房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展、提前成熟，最大原因是因?yàn)檠啪訕芳瘓F(tuán)的存在、發(fā)展和帶動。新鴻基地產(chǎn)集團(tuán)中山開發(fā)樓盤市場優(yōu)勢市場策略發(fā)展力向奕翠園一期1、品牌；2、政府支持；3、實(shí)力；4、資源整 合；5、項(xiàng)目規(guī)模大規(guī)模圈地，以品牌開拓市場；先緩后急、穩(wěn)重開拓中山 市場新鴻基地產(chǎn)是香港及國際性地產(chǎn)集團(tuán)，擁有超強(qiáng)實(shí)力、資本及企業(yè)機(jī)制。新鴻基進(jìn)入中山，將帶給房地產(chǎn)市場、繼而政府規(guī)劃以巨大影響，利用國際性大品牌的作用，產(chǎn)生最巨大的影響力，使市場走向真正的洗牌。隨著新鴻基集團(tuán)的加入，中山房地產(chǎn)市場更加趨向白熱化。各大發(fā)展商

51、大 規(guī)模圈地、全能化、規(guī)模化、超水平發(fā)展、使中山房地產(chǎn)市場比其它同類城市 相比更成熟，更規(guī)范。第四章、中山房地產(chǎn)市場價(jià)格分析從可知高檔樓盤存在一個(gè)心理關(guān)口價(jià)一一毛坯房建筑面積3500元/itf（或3600元/itf）。因此，在競爭激烈的中高檔市場，售價(jià)限制在28003500元/ itf會更具市場競爭力。第五章、中山房地產(chǎn)顧客分析、中山房地產(chǎn)顧客分類分析（一）、中山房地產(chǎn)顧客分類分析分類年限評估區(qū) 域1999 年2000 年本一手房交易52. 51%57. 71%1、房地產(chǎn)市場消費(fèi)者市區(qū)與外來人口各占62% 38%市內(nèi)購房群體規(guī)模有境外一手房交易5. 51%6. 62%擴(kuò)大的趨勢；市外一手房交易

52、41 . 95%35. 67%2、首次置業(yè)與二次置業(yè)的比例約為 4: 6,二次置業(yè)更有增長的可能；本市二手房交易76. 12%75. 93%3、行為特征更多地強(qiáng)調(diào)個(gè)性和生活品味，張揚(yáng)自己，注重健康、文化、娛境外二手房交易2. 33%2. 08%樂、休閑。市外二手房交易21 . 55%21 . 99%小結(jié)：1、中山城區(qū)的吸附力不夠，購房以城區(qū)住戶為主；2、中山作為最早占領(lǐng)香港市場的珠三角城市，以雅居樂為代表，隨著香港的經(jīng)濟(jì)不景氣，和珠三角樓市的遍地發(fā)展，中山外銷樓市的量越來越小，已風(fēng)光不再;3、珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，各鎮(zhèn)皆很強(qiáng)，造成了鎮(zhèn)以上城區(qū)的核心匯集力不足，中山房（二）、中山房地產(chǎn)各年齡段顧客

53、消費(fèi)特征分析1、2735歲年齡段職業(yè)高收入白領(lǐng)、企業(yè)高級職員、自由職業(yè)者、私營企業(yè)主文化背景有一定的教育基礎(chǔ)、大專及以上學(xué)歷者是我們首先的主要對象區(qū)域中山市區(qū)、遷移至中山的外地人消費(fèi)心理特征關(guān)注生活、重視親情、關(guān)注下一代成長；理性為基礎(chǔ)、感性為指引；具有一定的理性消費(fèi)觀，不盲目追求低價(jià)格、 追求高水準(zhǔn)生活質(zhì)素、追求簡約、時(shí)尚、潮流的生活；愛好運(yùn)動、追求健康活力；2、3542歲年齡段職業(yè)私營企業(yè)主、有穩(wěn)定工作和收入的企事業(yè)高層干部、高收入白領(lǐng)、企業(yè)高級職員、自由職業(yè)者文化背景有一定的文化基礎(chǔ)，中專以上文化層次區(qū)域中山市區(qū)，遷移至中山的外地人消費(fèi)心理 特征對孩子的成長和老人的養(yǎng)老問題考慮較多，尤其

54、是子女教育問題，對小區(qū)配套要求甚高；被循規(guī)蹈矩的生活壓抑了許久 的激情等待爆發(fā)，希望有個(gè)性、有品味地張揚(yáng)自己；對高尚生活有向往性，同時(shí)期待價(jià)值回歸3、5565歲年齡段年齡5565歲職業(yè)基本無職業(yè)，年輕時(shí)代多是從事體育、教育、藝術(shù)、文化事業(yè)的前輩文化背景有一定的文化基礎(chǔ)，中專以上的文化層次區(qū)域中山市區(qū)消費(fèi)心理 特征消費(fèi)較理性，對房價(jià)考慮較多；會考慮到自身的養(yǎng)老等具體問題，對小區(qū)配套要求甚高；潛意識中仍然有年輕的向往； 喜歡將自己融入到社區(qū)的生活氣息中，害怕孤單（三）、中山房地產(chǎn)顧客置業(yè)次數(shù)、特征分析1、一次置業(yè)者消費(fèi)特征年齡2535歲文化素質(zhì)有一定的教育基礎(chǔ)、中專及以上學(xué)歷者是主要對象區(qū)域中山市

55、城南、城西、火炬開發(fā)區(qū)消費(fèi)心理1、第一次擁有獨(dú)立住房，私密性、個(gè)性化要求強(qiáng)；2、對總價(jià)敏感，要求能承受總價(jià)范圍內(nèi)的戶型，盡可能功能全（面積不一定大，但要求精致、多選擇）；3、具有一定的理性消費(fèi)觀，追求簡約、時(shí)尚、潮流的生活；4、購房一般容易沖動；特征關(guān)注生活、重視親情、關(guān)注下一低成長；理性為基礎(chǔ)，感性為指引；愛好運(yùn)動、追求健康活力購買意向二房二廳一衛(wèi)（6575 m2）；二房二廳二衛(wèi)（7080 m2）2、二次置業(yè)者消費(fèi)特征年齡3060歲職業(yè)個(gè)體工商戶、有穩(wěn)定工作和收入的企事業(yè)中高層干部、集團(tuán)購買者，遷戶至中山市的外地人文化素質(zhì)有一定的文化基礎(chǔ)，中專以上文化層次消費(fèi)心理1、需要改善居住環(huán)境；對環(huán)境

56、人文、小區(qū)景觀等最看重；2、消費(fèi)較理性，價(jià)格雖然是次要因素，但會貨比三家；3、對高尚生活有向往；4、對孩子的成長和老人的養(yǎng)老問題考慮較多，尤其是子女教育問題；5、住房要求環(huán)境好、功能齊全，面積不一定大，輔助功能會吸引他們；6、家是他們展示驕傲的地方；特征考慮子女和老人，對小區(qū)配套要求甚高；具體表現(xiàn)在：以小換大、舍近求遠(yuǎn)、環(huán)境差換好功能配套差換好，舉家遷徙；購買意向三房二廳一衛(wèi)（90130 m2）；四房二廳二衛(wèi)以上（）125 m2）、中山房地產(chǎn)消費(fèi)文化分析（一）、中山城市文化底蘊(yùn)分析1、人文氣息濃厚；2、本地人一般都比較富有，卻不想冒險(xiǎn)，強(qiáng)調(diào)小富為安；3、認(rèn)可時(shí)尚但不追捧，不愿為此花太大的代價(jià)；

57、4、生活和工作節(jié)奏平緩，樂于悠閑，安于現(xiàn)狀，缺乏拼搏精神（二）、中山居住文化習(xí)性分析1、中山人喜歡悠閑、舒適、 愜意的生活，反應(yīng)到住宅上則需要有優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境2、中山人喜歡區(qū)位條件優(yōu)越、 配套設(shè)施齊全的小區(qū)不但交通便利，市場、學(xué)校、商場、市政、銀行、休閑力M樂一應(yīng)俱有，而且環(huán)境要不失寧靜、優(yōu)美；3、要求社區(qū)文化氛圍濃厚，富有藝術(shù)氣息；4、要求居室寬敞，特別是客廳、餐廳、主人房要大，大堂要豪華、氣派；（三）、中山市民居住心理分析1、中山人較迷信，如果樓盤標(biāo)榜為風(fēng)水寶地，特別是利用有名的風(fēng)水大師做宣傳，會對樓盤銷售有莫大的好處；2、中山人喜歡居住小區(qū)有水環(huán)繞，認(rèn)為“水圍財(cái)”，水景豐富的小區(qū)在市場上

58、更具競爭力；3、年輕人有較強(qiáng)的崇洋心理，樓盤標(biāo)榜有外國名師規(guī)劃設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)歐陸（美）風(fēng)格，如法國浪漫情懷等，對年輕客戶群體更具吸引力；4、居民有一種比較普遍的心理就是追求居住的舒適度、社區(qū)價(jià)值、身份、地位體現(xiàn)；5、相當(dāng)多的居民對舊城區(qū)懷有感情，喜歡傳統(tǒng)的街區(qū)成熟的公共配套和完善生活，偏好居住在舊城區(qū)；隨著私家車的普及，居民淡化了接近鬧市區(qū)的觀念，越來越喜歡新區(qū)，但也更加重視居住樓盤的風(fēng)格、綠化、園林規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、子女就讀方便等問題；6、大門入口處最好預(yù)留玄關(guān)位；7、廚房門口最好不要正對大門入口，灶臺位置不能正對廚房門口，切忌入門見灶；灶臺位置上不能有梁，不能與廁所相對，不能與住宅朝向相反；

59、8、主人房睡眠區(qū)不能有梁。否則，橫梁壓頂，不吉利；主人房睡床位置不能正對廁所，床頭忌正對鏡子；（四）、中山居民消費(fèi)習(xí)慣分析1、新區(qū)樓盤消費(fèi)者重視開發(fā)商的品牌、樓盤的質(zhì)素；2、中山房地產(chǎn)有拒絕高層的表象。隨著市場消費(fèi)觀念的引導(dǎo)，帶電梯的小高層逐步為市民所接受，錯(cuò)層、躍式、復(fù)式等新穎格局受到追捧；3、地理位置合理，交通方便、配套設(shè)施齊全對有一定年齡的本地人更具吸引力；4、現(xiàn)代人越來越重視子女的教育，附近有名校的住宅小區(qū)倍受客戶青睞；5、引進(jìn)新的技術(shù)設(shè)備，如直飲水、寬帶上網(wǎng)、可視對講機(jī)等，會更愛業(yè)主的歡迎；6、為業(yè)主的健康著想，綠色環(huán)保的小區(qū)、產(chǎn)品是SARS后住宅消費(fèi)者居住追求的理想；7、居住朝向一

60、般強(qiáng)調(diào)坐北向南，南北對流。最不喜歡向西，因?yàn)橄奶齑嬖谖鲿裱谉岬膯栴}；8、本地消費(fèi)者一般喜歡房廳、飯廳寬敞、明亮；層高越高越好；窗戶要大，大飄窗較受市場歡迎；主人房可考慮落地大玻璃窗形式；第六章、中山房地產(chǎn)總體發(fā)育水平分析、中山房地產(chǎn)總體發(fā)展水平所處的階段中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段論中國房地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段第一階段第二階段第三階段市場發(fā)育程度短缺市場（供求平衡）過剩市場（包含結(jié)構(gòu)性短缺）相對飽和（結(jié)構(gòu)性過剩、全面過剩）買家認(rèn)識階段1認(rèn)地段認(rèn)家居認(rèn)環(huán)境認(rèn)服務(wù)管理品牌認(rèn)品牌產(chǎn)品提升階段二地段、家居環(huán)境、服務(wù)管理文化與生活方式競爭層面提升資源（土地）銷售、設(shè)計(jì)、資源整合方位全方位克爭（企業(yè)克爭）企業(yè)狀態(tài)