1、房地產(chǎn)運營管理流程從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個階段， 即可行性研究和項目決策階段、建設(shè)前期準備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。第一章：項目決策階段房地產(chǎn)項目可行性研究階段行性研究。1、可行性研究的內(nèi)容決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容有：項目概況；開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定；規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護；資源供給及資本運作方案；環(huán)境影響和環(huán)境保護；項目開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究；開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃；項目經(jīng)濟及社會效益分析；結(jié)論及建議。2、可行性研究小組成員知識組成：經(jīng)濟師、市

2、場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師。3、可行性研究的工作階段投資機會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地進行初步內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。項目的評估和決策。4、可行性研究步驟可行性研究按 5 個步驟進行：項目公司接受委托或集團公司董事會立項；調(diào)查研究；方案選擇與優(yōu)化；財務(wù)評價和經(jīng)濟評價；編制可行性研究報告。5第二章：前期準備階段開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主

3、要方式通過行政劃撥方式取得；舊城改造取得中標地塊國有土地使用權(quán)；轉(zhuǎn)讓取得；出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得；通過司法裁決取得；通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。二、征地拆遷，申辦并取得房屋拆遷許可證。三、拆遷的主要內(nèi)容包括：房屋拆建，如危舊房改造；城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；環(huán)境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴個重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項目的前期工作階段。三、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報資料：填寫城市房屋拆遷申請表一式五份；建設(shè)項目批準文件；建設(shè)用地規(guī)劃許

4、可證；國有土地使用權(quán)批準文件（建設(shè)用地批準書或劃撥決定書）；拆遷代辦單位和評估機構(gòu)資料；拆遷安置計劃和方案（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途證明；拆遷補償資金來源及預(yù)算資金額度）。第三章：規(guī)劃設(shè)計一、申辦項目選址定點，取得建設(shè)項目選址意見書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并取得建設(shè)項目選址意見書的附件：規(guī)劃設(shè)計（土地使用）條件。建設(shè)項目選址申請；委托設(shè)計單位設(shè)計，送審設(shè)計方案。紅線圖和施工圖。建筑方案報建分兩階段。規(guī)劃方案審批階段，取得規(guī)劃建筑方案批準意見書；5 3 三、申辦建設(shè)工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。五、 建設(shè)項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)，確定勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工隊伍。六、申辦施工許可證第四章：項目銷售階段一、申辦銷售許可證縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。二、商品房銷售及按揭辦理1、銷售前期準備工作（可委托銷售代理公司進行）；2、銷售合同的簽訂；3、按揭辦理。第五章：交付使用階段還應(yīng)申請綜合驗收。二、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗收3 門申報建設(shè)工程規(guī)劃驗收。三、進行權(quán)屬登記，取得商品房權(quán)屬證明書