1、常見無效房屋買賣合同法律實(shí)務(wù)探悉 常見無效房房屋買賣合同同法律實(shí)務(wù)探探悉房屋買賣合合同糾紛涉及及資金數(shù)額龐龐大，法律事事實(shí)復(fù)雜，交交易周期漫長長，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)巨大，對(duì)交交易當(dāng)事人利利害攸關(guān),還還涉及到產(chǎn)權(quán)權(quán)、價(jià)款、原原承租戶的利利益等多種問問題，這些都都離不開買房房合同的效力力問題。所以以如何認(rèn)定房房屋買賣合同同的效力，顯顯得尤為重要要。因而在房房屋買賣糾紛紛訴訟中，雙雙方都應(yīng)首先先考慮買房合合同是否合法法有效。筆者者結(jié)合審判實(shí)實(shí)踐僅就幾種種常見無效房房屋買賣合同同的情形做一一探討。一、房地產(chǎn)產(chǎn)分離出賣，合合同無效。由于房屋是是建筑在土地地上的，為土土地的附著物物，具有不可可分離性，因因此，房屋

2、的的所有權(quán)通過過買賣而轉(zhuǎn)讓讓時(shí)，該房屋屋占用范圍內(nèi)內(nèi)的土地使用用權(quán)也必須同同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨隨房屋轉(zhuǎn)移。如如果出賣人將將房產(chǎn)和土地地使用權(quán)分別別賣與不同的的買受人，或或者出賣房屋屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房房屋所有權(quán)而而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓讓土地使用權(quán)權(quán)，買受人可可以提出這種種買賣合同無無效。然而，在實(shí)實(shí)際的房地產(chǎn)產(chǎn)買賣中，因因?yàn)橐恍┎灰?guī)規(guī)范的操作時(shí)時(shí)常會(huì)出現(xiàn)一一手交了錢、一一手交了貨而而“兩證”卻卻未能完整兌兌現(xiàn)的尷尬：要么缺少土土地證，要么么一時(shí)拿不出出房產(chǎn)證。而而一方面，賣賣方急于將房房產(chǎn)出手;另另一方面，買買方卻望而卻卻步要撤出交交易，紛爭由由此而生。在在這樣的情形形下，法律是是認(rèn)定解除交交易還是交易易繼續(xù)?我們們就

3、結(jié)合如下下案例做一分分析。2003年年下半年，蔡蔡先生與某市市第一房地產(chǎn)產(chǎn)交易中心有有限公司簽了了一份認(rèn)購購書。雙方方約定，蔡先先生確定認(rèn)購購和平大道回回龍小區(qū)B55幢別墅，房房屋產(chǎn)權(quán)系曹曹某所有，總總價(jià)為83萬萬元。雙方還還確認(rèn)了該房房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證證號(hào)及房產(chǎn)面面積。當(dāng)天，蔡蔡先生向交易易中心支付了了3萬元定金金，并保證在在簽訂認(rèn)購書書后15天內(nèi)內(nèi)與交易中心心簽訂房屋買買賣合同。交交了定金后，蔡蔡先生到房產(chǎn)產(chǎn)和國土管理理部門查證，發(fā)發(fā)現(xiàn)那套別墅墅的房產(chǎn)證所所有人確實(shí)是是曹某，但土土地證的所有有人卻是某公公司。經(jīng)進(jìn)一一步了解，原原來這家公司司將那塊地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給另一家家公司后，另另一家公司沒沒有辦理土

4、地地過戶手續(xù)，便便在地上建了了那套別墅并并銷售給了曹曹某，曹某雖雖辦了房產(chǎn)證證，但未經(jīng)國國土管理部門門辦理土地證證。所以，到到了約定簽訂訂買賣合同的的那天，蔡先先生拒絕簽訂訂正式的房屋屋買賣合同，并并要求交易中中心退還他已已付的定金。而交易中心心則稱，該公公司所代銷的的房屋僅限于于房產(chǎn)，不包包括地產(chǎn)，公公司不能接受受蔡先生的要要求。由此，一一個(gè)要求退錢錢，一個(gè)要求求賣房，雙方方協(xié)商不下，蔡蔡先生訴諸法法院。一審法院經(jīng)經(jīng)審理認(rèn)為，和和平大道回龍龍小區(qū)B5幢幢別墅的產(chǎn)權(quán)權(quán)人，沒有依依法取得這套套別墅占用范范圍內(nèi)的土地地使用權(quán)并領(lǐng)領(lǐng)取權(quán)屬證書書，而房地產(chǎn)產(chǎn)交易中心將將這套別墅代代理銷售給蔡蔡先生的行

5、為為，違反了我我國城市房房地產(chǎn)管理法法的相關(guān)規(guī)規(guī)定，即房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵抵押時(shí)，房屋屋的所有權(quán)和和該房屋占用用范圍內(nèi)的土土地使用權(quán)同同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵抵押;未依法法登記領(lǐng)取權(quán)權(quán)屬證書的房房地產(chǎn)，不得得轉(zhuǎn)讓。因此此，法院一審審判定：蔡先先生與某市第第一房地產(chǎn)交交易中心有限限公司簽訂的的認(rèn)購書無無效;交易中中心應(yīng)返還蔡蔡先生3萬元元定金。交易中心不不服一審判決決提出上訴。其其上訴理由有有三：第一，蔡蔡先生認(rèn)購該該別墅時(shí)，是是對(duì)該房產(chǎn)做做了充分了解解才同意認(rèn)購購的。第二，認(rèn)認(rèn)購書上所所有條款約定定的都是“房房產(chǎn)”，要求求簽訂的也是是“房屋”買買賣合同，從從未包括地產(chǎn)產(chǎn)。第三，房房屋所有權(quán)與與土地使用權(quán)權(quán)是兩

6、個(gè)不同同的產(chǎn)權(quán)，我我國沒有實(shí)行行房、地產(chǎn)權(quán)權(quán)利主體一致致的原則，而而一審將房屋屋所有權(quán)與土土地使用權(quán)混混為一談，是是錯(cuò)誤的。就就第三個(gè)理由由，交易中心心做了進(jìn)一步步說明：首先先，土地與建建筑物各為獨(dú)獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，因而房產(chǎn)產(chǎn)與地產(chǎn)是兩兩個(gè)不同的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，曹某依依法領(lǐng)取了房房產(chǎn)證，當(dāng)然然有百分之百百的權(quán)利處分分該別墅，將將之轉(zhuǎn)讓他人人;其次，土土地與房屋既既然各為獨(dú)立立的不動(dòng)產(chǎn)，難難免會(huì)出現(xiàn)土土地與房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人不一致致的情況。曹曹某只有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然只只能處分房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，而不能能處分地產(chǎn)權(quán)權(quán);再次，我我國城市房房地產(chǎn)管理法法在制定過過程中，該法法草案中曾規(guī)規(guī)定：國家實(shí)實(shí)行城市國有有土地使用權(quán)權(quán)和土地

7、上的的房屋等建筑筑物及其附著著物所有權(quán)的的主體一致，即即房地產(chǎn)權(quán)利利主體一致。但但因?qū)徸h中有有委員反對(duì)，這這條規(guī)定后被被刪除。所以以，我國沒有有實(shí)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利主體一一致的原則。交交易中心同時(shí)時(shí)指出，由于于房地產(chǎn)交易易操作中的不不規(guī)范，歷史史上不僅遺留留了許多諸如如有房產(chǎn)證沒沒有土地證的的問題，就是是現(xiàn)在全市990%的商品品房也都沒有有辦理土地分分割證，實(shí)踐踐中普遍存在在房地產(chǎn)權(quán)利利主體分離的的現(xiàn)象，難道道這些有房產(chǎn)產(chǎn)證而沒有土土地分割證的的商品房，都都不能轉(zhuǎn)讓嗎嗎?對(duì)此，蔡先先生則認(rèn)為，我我國城市房房地產(chǎn)管理法法起草過程程中，未形成成正式法律文文件的觀點(diǎn)，不不能成為定案案的依據(jù)。對(duì)對(duì)方還稱“

8、全全市90%的的商品房也都都沒有辦理土土地分割證，難難道這些有房房產(chǎn)證而沒有有土地分割證證的商品房都都不能轉(zhuǎn)讓嗎嗎?”而事實(shí)實(shí)上，本案中中交易中心代代銷的房產(chǎn)，連連“大證”都都沒有，根本本談不上土地地分割證的問問題。中級(jí)法院二二審認(rèn)為，我我國城市房房地產(chǎn)管理法法、城市市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓管理規(guī)定明明確：房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房房屋所有權(quán)和和該房屋占用用范圍內(nèi)的土土地使用權(quán)同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。城城市房屋權(quán)屬屬登記管理辦辦法也規(guī)定定，房屋權(quán)屬屬登記應(yīng)遵循循“房屋所有有權(quán)和該房占占用范圍內(nèi)的的土地使用權(quán)權(quán)，權(quán)利主體體一致”的原原則。所以，交交易中心的抗抗辯理由，不不符合法律規(guī)規(guī)定。而該中中心與蔡某簽簽訂認(rèn)購書書，代理銷

9、銷售的和平大大道回龍小區(qū)區(qū)B5幢別墅墅，未依法取取得土地使用用權(quán)并領(lǐng)取土土地證，違反反了上述法律律法規(guī)的規(guī)定定，因此代銷銷房產(chǎn)存在權(quán)權(quán)利瑕疵，蔡蔡先生有權(quán)拒拒簽買賣合同同，并要求退退還定金。終終審判決：駁駁回上訴，維維持原判。本案中合同同雙方對(duì)房屋屋和土地權(quán)利利主體是否必必須一致的爭爭議，與我國國房地產(chǎn)登記記管理的歷史史淵源有關(guān)。目目前我國不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)關(guān)分散，土地地管理部門和和房產(chǎn)管理部部門分別主管管土地權(quán)屬登登記和房屋權(quán)權(quán)屬登記，而而且其所依據(jù)據(jù)的法律也不不同，房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記是按按照建設(shè)部頒頒布的城市市房屋權(quán)屬登登記管理辦法法來執(zhí)行，土土地權(quán)屬管理理則按照國土土資源部頒布布的土地登登記規(guī)

10、劃執(zhí)執(zhí)行。但是，房房屋和房屋附附著的土地作作為不動(dòng)產(chǎn)的的兩個(gè)范疇，有有著先天的緊緊密聯(lián)系，在在形態(tài)上這兩兩者也是密不不可分的。人人為將其剝離離并由兩個(gè)部部門管理，既既不符合國際際慣例，又給給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利利人登記機(jī)關(guān)關(guān)和司法機(jī)關(guān)關(guān)帶來了很多多麻煩，特別別是在房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和抵抵押時(shí)，分開開操作除了導(dǎo)導(dǎo)致法律上的的問題以外，還還可能導(dǎo)致法法律的漏洞，客客觀上也造成成了社會(huì)實(shí)踐踐與司法實(shí)踐踐中的矛盾和和爭議。目前，在法法院的司法審審判實(shí)踐中，基基本上適用“房房地一體的原原則”。本案案的判決也是是根據(jù)城市市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓管理規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋屋所有權(quán)和該該房屋占用范范圍內(nèi)的土地地使用權(quán)同時(shí)時(shí)轉(zhuǎn)讓

11、”。由由于上訴人并并未依法取得得土地使用權(quán)權(quán)證書，所以以其代理銷售售的房產(chǎn)存在在權(quán)利瑕疵，最最終導(dǎo)致了銷銷售方的敗訴訴。 此外，還需注意意的一點(diǎn)是，我我國物權(quán)法法(草案)確確定了我國不不動(dòng)產(chǎn)登記將將實(shí)行統(tǒng)一登登記制度，“即即當(dāng)事人可以以向房屋或土土地登記機(jī)構(gòu)構(gòu)申請(qǐng)一并辦辦理城市房屋屋所有權(quán)和土土地使用權(quán)登登記”，相信信隨著我國立立法工作的不不斷進(jìn)步和發(fā)發(fā)展，類似的的法律問題和和法律爭議將將會(huì)越來越少少。二、產(chǎn)權(quán)主主體有問題，合合同無效。出賣房屋的的主體必須是是該房屋的所所有權(quán)人。非非所有權(quán)人出出賣他人房屋屋的，其買賣賣行為無效。房房屋的產(chǎn)權(quán)為為數(shù)人共有的的，必須征得得共有人同意意才能出賣。出出

12、賣共有房屋屋時(shí)，須提交交共有人同意意的證明書。部部分共有人未未取得其他共共有人同意，擅擅自出賣共有有房屋的，其其買賣行為也也無效。但在在實(shí)踐中要具具體問題具體體分析。如姜某與錢錢某是夫妻關(guān)關(guān)系，19998年8月購購買了某小區(qū)區(qū)某幢4066室房屋，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記在丈丈夫錢某名下下。因夫妻矛矛盾姜某于11999年77月搬出4006室住回娘娘家。20000年6月錢錢某背著姜某某與蔡某簽訂訂了房屋買賣賣合同，將4406室以776000元元出售給蔡某某。商談過程程中，錢某出出示了房屋所所有權(quán)證，帶帶蔡某實(shí)地察察看了房屋，并并謊稱其妻姜姜某同意出賣賣房屋。在房房管部門辦理理產(chǎn)權(quán)變更登登記手續(xù)時(shí)，錢錢某提交了房

13、房屋所有權(quán)證證、結(jié)婚證、偽偽造姜某簽名名的出售房屋屋委托書和托托人取得的關(guān)關(guān)于委托書屬屬姜某出具的的證明。20000年8月月蔡某付清了了房款，領(lǐng)取取了406室室產(chǎn)權(quán)證后搬搬入406室室居住，對(duì)房房屋還進(jìn)行了了裝璜。嗣后后，姜某發(fā)現(xiàn)現(xiàn)406室被被賣，遂以錢錢某、蔡某侵侵犯其房屋所所有權(quán)為由向向法院提起訴訴訟，要求確確認(rèn)房屋買賣賣無效。對(duì)該案的法法律適用存在在三種意見：第一種意見見認(rèn)為，4006室是姜某某、錢某的夫夫妻共有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)，共同享有有所有權(quán)，錢錢某處分夫妻妻共有財(cái)產(chǎn)未未經(jīng)姜某同意意，侵犯了姜姜某的房屋所所有權(quán)，錢某某與蔡某的房房屋買賣無效效;第二種意意見認(rèn)為，4406室房屋屋產(chǎn)權(quán)登記在在錢某

14、名下，在在房屋買賣合合同簽訂過程程中蔡某有充充分的理由相相信406室室房屋產(chǎn)權(quán)屬屬錢某所有，交交易過程中也也盡了適當(dāng)?shù)牡淖⒁?，依?jù)據(jù)物權(quán)公示原原則確認(rèn)房屋屋買賣關(guān)系有有效;第三種種意見認(rèn)為，雖雖然錢某作為為共有人之一一處分了共有有財(cái)產(chǎn)，但蔡蔡某作為第三三人不知道姜姜某不同意出出售406室室，是善意的的，而且支付付了相應(yīng)的房房價(jià)，已辦理理了產(chǎn)權(quán)變更更登記手續(xù)，應(yīng)應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)關(guān)系有效，姜姜某的損失可可向錢某另行行主張。第一一種觀點(diǎn)從無無權(quán)處分的角角度著力保護(hù)護(hù)共有人的權(quán)權(quán)利，第二種種觀點(diǎn)根據(jù)物物權(quán)公示原則則側(cè)重維護(hù)財(cái)財(cái)產(chǎn)交易安全全，均有一定定的法律落腳腳點(diǎn)和適用上上的合理性。第第三種觀點(diǎn)蘊(yùn)蘊(yùn)含著保

15、護(hù)善善意第三人合合法權(quán)益的原原則，針對(duì)房房產(chǎn)部分共有有人擅自出賣賣共有財(cái)產(chǎn)的的復(fù)雜情況，區(qū)區(qū)別不同情況況作出不同處處理，本案中中蔡某符合善善意取得要件件，確認(rèn)買賣賣關(guān)系有效。筆筆者贊同第三三種觀點(diǎn)。第一，有明明確的法律根根據(jù)。最高人人民法院關(guān)關(guān)于貫徹執(zhí)行行若干干問題的意見見(試行)第第89條規(guī)定定“在共同共共有關(guān)系存續(xù)續(xù)期間，部分分共有人擅自自處分共有財(cái)財(cái)產(chǎn)的一般認(rèn)認(rèn)定無效，但但第三人善意意、有償取得得財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三三人的合法權(quán)權(quán)益”，該司司法解釋從某某一角度規(guī)定定了善意取得得制度的適用用，針對(duì)的是是共同共有財(cái)財(cái)產(chǎn)，其內(nèi)容容的外延應(yīng)理理解為包含共共同共有的房房產(chǎn)，案例符符合司法解釋釋規(guī)

16、定的情形形，蔡某的合合法權(quán)益應(yīng)予予保護(hù);第二二，兼顧了其其他共有人的的利益。根據(jù)據(jù)民法上的過過錯(cuò)原則，蔡蔡某在房屋買買賣過程中已已盡有相應(yīng)的的注意義務(wù)，按按普通人的常常識(shí)和能力，無無從進(jìn)一步審審查共有人姜姜某對(duì)出賣的的意思表示，主主觀上沒有過過錯(cuò)，錢某故故意對(duì)蔡某和和姜某隱瞞實(shí)實(shí)情，完成了了法律上認(rèn)可可的房屋交付付行為，致姜姜某的權(quán)利受受到侵害，過過錯(cuò)責(zé)任在錢錢某，姜某可可通過向過錯(cuò)錯(cuò)方主張賠償償?shù)氖侄潍@得得司法救濟(jì);第三，從社社會(huì)效益的角角度，若判令令買賣無效，一一則勢(shì)必發(fā)生生返還財(cái)產(chǎn)的的后果，造成成法律關(guān)系再再次調(diào)整，打打破已形成的的穩(wěn)定，并產(chǎn)產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)的耗耗費(fèi)，二則帶帶來人們對(duì)房房產(chǎn)交易安

17、全全疑慮，不利利于維護(hù)動(dòng)態(tài)態(tài)交易安全。三、侵犯優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)，合合同無效。房屋所有人人出賣共有房房屋時(shí)，在同同等條件下，共共有人有優(yōu)先先購買權(quán)。房房屋所有人出出賣已租出房房屋時(shí)，須提提前3個(gè)月通通知承租人，在在同等條件下下，承租人有有優(yōu)先購買權(quán)權(quán)。所謂“同同等條件”，主主要是指房價(jià)價(jià)同等，還包包括房價(jià)交付付期限、方式式同等。房屋屋所有人出賣賣房屋時(shí)侵犯犯共有人、承承租人優(yōu)先購購買權(quán)的，共共有人、承租租人可以請(qǐng)求求法院宣告該該房屋買賣無無效。張先生兩年年前在市區(qū)向向某房產(chǎn)公司司租了一間商商鋪，簽了兩兩年的租賃合合同，合同于于2005年年3月到期。22005年22月，房產(chǎn)公公司準(zhǔn)備將這這家商鋪出售售

18、，向張先生生發(fā)出了意意見征詢書，征征詢購買意向向。意見征征詢書上列列明房屋每平平方米價(jià)格88500元，總總價(jià)90多萬萬元，辦理手手續(xù)的定金為為2萬元。但但當(dāng)3月份張張先生的租賃賃合同快到期期準(zhǔn)備向房產(chǎn)產(chǎn)公司購買這這間商鋪時(shí)，才才得知房產(chǎn)公公司已在幾天天前與一位王王先生簽訂了了商鋪出售合合同。事后，張張先生得知，王王先生購買商商鋪的總價(jià)只只有85萬元元，而且支付付的定金也只只有1萬元。張張先生于是向向法院起訴，要要求房產(chǎn)公司司解除與王先先生的合同，并并以與王先生生簽訂的購房房條件與自己己簽訂合同。法院審理認(rèn)認(rèn)為，根據(jù)民民法通則和合合同法的規(guī)定定，出租人出出賣租賃房屋屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)提提前3個(gè)月通通知承

19、租人。承承租人在同等等條件下，享享有優(yōu)先購買買權(quán)。房產(chǎn)公公司雖然在出出售房屋前征征詢了承租人人張先生的意意見，但沒有有把給予王先先生的優(yōu)惠條條件告知張先先生，而且在在3個(gè)月期限限未滿時(shí)就與與王先生簽訂訂合同，其行行為已經(jīng)侵犯犯了張先生的的優(yōu)先購買權(quán)權(quán)。法院最后后判令房產(chǎn)公公司與王先生生簽訂的買賣賣合同無效，由由房產(chǎn)公司按按照與王先生生簽訂的合同同條款與張先先生簽訂合同同。我國城市市私有房屋管管理?xiàng)l例第第11條規(guī)定定：“房屋所所有權(quán)人出賣賣出租房屋，須須提前三個(gè)月月通知承租人人，在同等條條件下，承租租人有優(yōu)先購購買權(quán)?！弊钭罡呷嗣穹ㄔ涸?984年年關(guān)于貫徹徹執(zhí)行民事政政策法律若干干問題的意見見規(guī)

20、定：“房房主出賣房屋屋時(shí)在同等條條件下，原房房客優(yōu)先購買買的權(quán)利應(yīng)予予保護(hù)?！弊钭罡呷嗣穹ㄔ涸宏P(guān)于貫徹徹執(zhí)行民法通通則若干問題題的意見試行行第1188條規(guī)定：“承承租人在同等等條件下，享享有優(yōu)先購買買權(quán)，出租人人未按此規(guī)定定出賣房屋的的，承租人可可以請(qǐng)求人民民法院宣告該該房屋買賣無無效?！?因因此，在此案案中，房產(chǎn)公公司與王先生生簽訂的購房房合同顯然侵侵犯了原承租租人張先生的的優(yōu)先購房權(quán)權(quán)，張先生的的訴訟請(qǐng)求理理應(yīng)得到法院院的支持。一方面，根根據(jù)最高人民民法院意見見(試行)第118 條的規(guī)定，出出租人出賣房房屋時(shí)未盡通通知義務(wù)，致致使承租人喪喪失行使先買買權(quán)機(jī)會(huì)的，承承租人可以請(qǐng)請(qǐng)求人民法院院

21、宣告該房屋屋買賣無效。由由此可知，承承租人的先買買權(quán)具有物權(quán)權(quán)的效力，可可以對(duì)抗第三三人。依中中華人民共和和國公司法和和中華人民民共和國合伙伙企業(yè)法的的規(guī)定，在股股東依法轉(zhuǎn)讓讓其不動(dòng)產(chǎn)出出資或者合伙伙人依法轉(zhuǎn)讓讓其不動(dòng)產(chǎn)份份額時(shí)，如果果事先未取得得其他股東或或者合伙人的的同意，其轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效效。所以，其其他股東或者者合伙人的先先買權(quán)亦具有有物權(quán)的效力力。但共有人人的先買權(quán)是是否具有物權(quán)權(quán)的效力，不不無疑問。依依照最高人民民法院意見見(試行)第89條的的規(guī)定，部分分共有人擅自自處分共有財(cái)財(cái)產(chǎn)的，一般般認(rèn)定無效。但但第三人善意意，有償取得得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)護(hù)第三人合法法利益;對(duì)其其他共有人

22、的的損失，由擅擅自處分共有有財(cái)產(chǎn)的人賠賠償。所以，第第三人在取得得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是是惡意的(不不論有償或者者無償)，享享有先買權(quán)的的共有人可以以請(qǐng)求人民法法院宣告該不不動(dòng)產(chǎn)買賣是是無效的;第第三人在取得得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是是善意的、有有償?shù)?，并且且依法辦理了了產(chǎn)權(quán)過戶登登記手續(xù)，享享有先買權(quán)的的共有人就不不能主張?jiān)摬徊粍?dòng)產(chǎn)買賣無無效，只能向向出賣該不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的共有人人請(qǐng)求損害賠賠償。另一方方面，先買權(quán)權(quán)人應(yīng)當(dāng)在一一定期限內(nèi)行行使先買權(quán)，否否則，先買權(quán)權(quán)人無限拖延延表示是否購購買，義務(wù)人人出賣其不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利就就無法得到實(shí)實(shí)現(xiàn)。所以，最最高人民法院院意見(試行)第1118條規(guī)定定，出租人出出賣出租房屋屋，應(yīng)提前

23、三三個(gè)月通知承承租人。承租租人于接到通通知后至出租租人出賣房屋屋之前未予以以書面表示購購買的，視為為放棄。股東東轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)出資或者者合伙人轉(zhuǎn)讓讓其不動(dòng)產(chǎn)份份額，依照法法律規(guī)定，亦亦得盡通知義義務(wù)，由其他他股東或者合合伙人決定是是否同意。但但對(duì)于共有人人出賣不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)時(shí)，對(duì)其他他共有人有無無通知義務(wù)，法法無明文，在在解釋上應(yīng)認(rèn)認(rèn)為出賣人負(fù)負(fù)有通知義務(wù)務(wù)。出賣人及及時(shí)告知先買買權(quán)人后，先先買權(quán)人在指指定期限或者者合理期限內(nèi)內(nèi)不作是否購購買表示的，即即喪失先買權(quán)權(quán)，出賣人可可以將其不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)出賣給第第三人。 四、非法轉(zhuǎn)讓讓，合同無效效。根據(jù)城市市房地產(chǎn)管理理法的規(guī)定定，下列房地地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓讓(包括買

24、賣賣)：1、以以出讓方式取取得土地使用用權(quán)的，不符符合轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)條件的;2、司法機(jī)機(jī)關(guān)和行政機(jī)機(jī)關(guān)依法裁定定、決定查封封或者以其他他形式限制房房地產(chǎn)權(quán)利的的;3、依法法收回土地使使用權(quán)的;44、共有房地地產(chǎn)，未經(jīng)其其他共有人書書面同意的;5、權(quán)屬有有爭議的;66、未依法登登記領(lǐng)取權(quán)屬屬證書的;77、法律、行行政法規(guī)規(guī)定定禁止轉(zhuǎn)讓的的其他情形。舉例說明：2004年年7月美籍華華人孫先生，與與福安花園一一棟三層小樓樓的主人李某某簽了“轉(zhuǎn)讓讓協(xié)議”，約約定李某將這這棟樓及所占占用的土地使使用權(quán)，一并并轉(zhuǎn)讓給孫先先生，總價(jià)款款68萬元。當(dāng)當(dāng)天，孫先生生即向李某交交付定金4萬萬元。按雙方方約定，余款款

25、64萬元應(yīng)應(yīng)在土地證、房房產(chǎn)證辦到孫孫先生的名下下后，由孫先先生一次性付付清。后經(jīng)雙雙方協(xié)商，孫孫先生又付了了20多萬元元房款后，李李某同意讓孫孫先生入住。入入住后孫先生生又付了部分分房款雙方也也辦結(jié)了土地地證過戶手續(xù)續(xù)。但孫先生生事后得知，李李某的這套房房尚未辦理報(bào)報(bào)建手續(xù)和房房屋產(chǎn)權(quán)登記記。為了買下下這套房，孫孫先生不僅補(bǔ)補(bǔ)辦了相關(guān)手手續(xù)，還繳納納了有關(guān)費(fèi)用用及罰款。22005年11月，孫先生生取得了房產(chǎn)產(chǎn)證。李某得得知孫先生已已經(jīng)取得了房房產(chǎn)證，便要要求向他支付付購房余款336萬元。孫孫先生則稱，李李某利用他不不了解中國法法律及土地、房房屋等情況，故故意隱瞞房屋屋屬違章建筑筑的事實(shí)，與與

26、他簽訂了“轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，因因而主張兩人人簽的協(xié)議無無效，提出退退房。兩人各各執(zhí)其理，爭爭執(zhí)不下。李李某遂將孫先先生告上法庭庭，提起要求求支付購房余余款之訴;而而孫先生也一一肚子委屈，向向法庭反訴要要求退房并追追回已付的337萬余元。一審法院受受理了此案。經(jīng)經(jīng)審理認(rèn)為，孫孫先生和李某某簽訂的是房房屋買賣合同同，李某具有有該房的土地地使用權(quán)，其其簽訂合同時(shí)時(shí)雖尚未依法法登記領(lǐng)取房房產(chǎn)證，但孫孫先生使用受受讓的房屋后后，已依法補(bǔ)補(bǔ)辦了相關(guān)的的手續(xù)，并辦辦結(jié)了房產(chǎn)證證，所以應(yīng)當(dāng)當(dāng)認(rèn)定這一買買賣房屋的合合同，是雙方方的真實(shí)意思思表示，內(nèi)容容合法，應(yīng)屬屬有效合同，受受法律保護(hù)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行行下去，即孫孫先生應(yīng)當(dāng)向向李某付清購購房余款。22005年99月，一審判判決：孫先生生應(yīng)向李某支支付余款近336萬元;李李某應(yīng)向?qū)O先先生償付相關(guān)關(guān)費(fèi)用5.88萬余元。堅(jiān)持該買賣賣合同無效，雙雙方應(yīng)互相返返還的孫先生生上訴后，中中級(jí)法院二審審認(rèn)為，雖然然李某與孫先先生簽訂合同同時(shí)，轉(zhuǎn)讓的的房屋并不具具備轉(zhuǎn)讓條件件，但是，孫孫先生在受讓讓該房后，在在一審訴訟前前，已補(bǔ)辦了了相關(guān)手續(xù)，取取得了房產(chǎn)證證，作為買房房人其購買目目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。根據(jù)我國國有關(guān)司法解解釋，兩人的的房屋買賣行行為，可認(rèn)定定為有效，應(yīng)應(yīng)繼續(xù)履行。本案所涉及及的則是房屋屋轉(zhuǎn)讓時(shí)是否否辦理房屋權(quán)權(quán)屬登記的法法