1、第四節(jié)房屋征收評(píng)估知識(shí)點(diǎn)一：房屋征收補(bǔ)償內(nèi)涵為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（被征收人）給予公平補(bǔ)償。被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。房屋征收補(bǔ)補(bǔ)償內(nèi)容容“3+1”（1）被征征收房屋屋價(jià)值的的補(bǔ)償；（2）因征征收房屋屋造成的的搬遷、臨臨時(shí)安置置的補(bǔ)償償；（3）因征征收房屋屋造成的的停產(chǎn)停停業(yè)損失失的補(bǔ)償償市、縣級(jí)人人民政府府應(yīng)當(dāng)制制定補(bǔ)助助和獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)辦法，對(duì)對(duì)被征收收人給予予補(bǔ)助和和獎(jiǎng)勵(lì)。知識(shí)點(diǎn)二：房屋征征收評(píng)估估4特點(diǎn)1估價(jià)數(shù)數(shù)量大房屋征收往往往是由由于舊城城改造、新新建和改改建城市市道路交交通、新新建大型型基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施等而而引起，隨

2、隨著我國(guó)國(guó)城市建建設(shè)的不不斷加快快，必不不可少地地發(fā)生大大規(guī)模的的房屋征征收，導(dǎo)導(dǎo)致征收收數(shù)量大大、待征征收的戶戶數(shù)多，由由此帶來(lái)來(lái)的房屋屋征收估估價(jià)數(shù)量量很大，少少則一、二二幢，多多則成片片乃至一一個(gè)或多多個(gè)小區(qū)區(qū)。2涉及面面廣，社社會(huì)影響響大從企事業(yè)單單位來(lái)說(shuō)說(shuō)，征收收不僅涉涉及到企企事業(yè)財(cái)財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)補(bǔ)償問(wèn)題題，而且且涉及到到企事業(yè)業(yè)單位的的生存和和職工家家庭的生生活問(wèn)題題。從居民個(gè)人人來(lái)說(shuō)，房房屋仍是是當(dāng)今我我國(guó)大多多數(shù)城市市居民的的最大財(cái)財(cái)產(chǎn)。因因此，房房屋征收收評(píng)估涉涉及到千千家萬(wàn)戶戶的切身身利益，所所產(chǎn)生的的社會(huì)影影響很大大。3估價(jià)對(duì)對(duì)象復(fù)雜雜，需要要協(xié)調(diào)各各種關(guān)系系一次估價(jià)中中還會(huì)

3、面面對(duì)大量量的房屋屋，面對(duì)對(duì)征收人人和眾多多的被征征收人，由由于各自自對(duì)自身身利益的的維護(hù)，會(huì)會(huì)出現(xiàn)不不同的意意見(jiàn)，導(dǎo)導(dǎo)致估價(jià)價(jià)的重要要工作之之一是協(xié)協(xié)調(diào)各種種利益關(guān)關(guān)系。4補(bǔ)償價(jià)價(jià)格關(guān)聯(lián)聯(lián)性強(qiáng)就同一城市市而言，同同一時(shí)期期同一地地段同種種類(lèi)型房房屋的征征收補(bǔ)償償價(jià)之間間，同一一時(shí)期同同一地段段不同類(lèi)類(lèi)型房屋屋的征收收補(bǔ)償價(jià)價(jià)之間，同同一時(shí)期期不同地地段同種種類(lèi)型房房屋的征征收補(bǔ)償償價(jià)之間間都具有有價(jià)格相相互關(guān)聯(lián)聯(lián)性。如如果忽視視了這種種關(guān)聯(lián)性性，就可可能引發(fā)發(fā)征收沖沖突。知識(shí)點(diǎn)三：房屋征征收評(píng)估估的相關(guān)關(guān)7項(xiàng)規(guī)定定1 房屋屋征收評(píng)估對(duì)象房屋征收評(píng)評(píng)估前，房房屋征收收部門(mén)應(yīng)應(yīng)當(dāng)組織織有關(guān)單單位

4、對(duì)被被征收房房屋情況況進(jìn)行調(diào)調(diào)查，明明確評(píng)估估對(duì)象。評(píng)評(píng)估對(duì)象象應(yīng)當(dāng)全全面、客客觀，不不得遺漏漏、虛構(gòu)構(gòu)。房屋征收部部門(mén)應(yīng)當(dāng)當(dāng)向受托托的房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)提提供征收收范圍內(nèi)內(nèi)房屋情情況，包包括已經(jīng)經(jīng)登記的的房屋情情況和未未經(jīng)登記記建筑的的認(rèn)定、處處理結(jié)果果情況。對(duì)于已經(jīng)登登記的房房屋，其其性質(zhì)、用用途和建建筑面積積，一般般以房屋屋權(quán)屬證證書(shū)和房房屋登記記簿的記記載為準(zhǔn)準(zhǔn)；房屋屋權(quán)屬證證書(shū)與房房屋登記記簿的記記載不一一致的，除除有證據(jù)據(jù)證明房房屋登記記簿確有有錯(cuò)誤外外，以房房屋登記記簿為準(zhǔn)準(zhǔn)。對(duì)于于未經(jīng)登登記的建建筑，應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照市、縣縣級(jí)人民民政府的的認(rèn)定、處處理結(jié)果果進(jìn)行評(píng)評(píng)估。問(wèn)答題出出題

5、點(diǎn)：房屋征征收前征征收部門(mén)門(mén)需要做做哪些工工作？或或說(shuō)：房房屋征收收中性質(zhì)質(zhì)、用途途、建筑筑面積如如何確定定？2房屋征征收評(píng)估目的a.被征收收房屋價(jià)價(jià)值評(píng)估估目的應(yīng)應(yīng)當(dāng)表述述為“為房屋屋征收部部門(mén)與被被征收人人確定被被征收房房屋價(jià)值值的補(bǔ)償償提供依依據(jù)，評(píng)評(píng)估被征征收房屋屋的價(jià)值值”。b.用于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換換房屋價(jià)價(jià)值評(píng)估估目的應(yīng)應(yīng)當(dāng)表述述為“為房屋屋征收部部門(mén)與被被征收人人計(jì)算被被征收房房屋價(jià)值值與用于于產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換房屋屋價(jià)值的的差價(jià)提提供依據(jù)據(jù)，評(píng)估估用于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換換房屋的的價(jià)值”。3房屋征征收評(píng)估范圍被征收房屋屋評(píng)估范范圍包括括合法的的被征收收建筑物物及其占占用范圍圍內(nèi)的建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)和

6、其他他不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，不包包括違法法建筑和和超過(guò)批批準(zhǔn)期限限的臨時(shí)時(shí)建筑。4房屋征征收4房屋征征收評(píng)估時(shí)點(diǎn)a.被征收收房屋價(jià)價(jià)值評(píng)估估時(shí)點(diǎn)為為房屋征征收決定定公告之之日。b.產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換房屋屋價(jià)值評(píng)評(píng)估時(shí)點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與與被征收收房屋價(jià)價(jià)值評(píng)估估時(shí)點(diǎn)一一致。5房屋征征收評(píng)估價(jià)值內(nèi)內(nèi)涵被征收房屋屋價(jià)值是是指被征征收房屋屋及其占占用范圍圍內(nèi)的土土地使用用權(quán)在不不被征收收的情況況下，由由熟悉情情況的交交易雙方方以公平平交易方方式在評(píng)評(píng)估時(shí)點(diǎn)點(diǎn)自愿進(jìn)進(jìn)行交易易的金額額，但不不考慮被被征收房房屋租賃賃、抵押押、查封封等因素素的影響響。不考慮租賃賃的影響響，是指指評(píng)估被被征收房房屋無(wú)租租約限制制的價(jià)值值；不考考慮抵押押

7、、查封封因素的的影響，是是指評(píng)估估價(jià)值中中不扣除除被征收收房屋已已抵押擔(dān)擔(dān)保的債債權(quán)數(shù)額額、拖欠欠的建設(shè)設(shè)工程價(jià)價(jià)款和其其他法定定優(yōu)先受受償款。6房屋征征收評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)對(duì)被征收房房屋價(jià)值值的補(bǔ)償償，不得得低于房房屋征收收決定公公告之日日被征收收房屋類(lèi)類(lèi)似房地地產(chǎn)的市市場(chǎng)價(jià)格格。7房屋征征收評(píng)估因素被征收房屋屋價(jià)值評(píng)評(píng)估應(yīng)當(dāng)當(dāng)考慮被被征收房房屋的區(qū)區(qū)位、用用途、建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)、新舊舊程度、建建筑面積積以及占占地面積積、土地地使用權(quán)權(quán)等情況況。被征收房屋屋室內(nèi)裝裝飾裝修修價(jià)值，機(jī)機(jī)器設(shè)備備、物資資等搬遷遷費(fèi)用，以以及停產(chǎn)產(chǎn)停業(yè)損損失等補(bǔ)補(bǔ)償，由由征收當(dāng)當(dāng)事人協(xié)協(xié)商確定定；協(xié)商商不成的的，可以以委托房房地

8、產(chǎn)估估價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)通過(guò)評(píng)評(píng)估確定定。問(wèn)答題出出題點(diǎn)：房屋征征收應(yīng)考考慮哪些些因素？裝飾裝裝修補(bǔ)償償應(yīng)如何何考慮？知識(shí)點(diǎn)四：房屋征征收評(píng)估估方法和和結(jié)果確確定（一）房屋屋征收評(píng)評(píng)估方法法被征收房屋屋的類(lèi)似似房地產(chǎn)產(chǎn)有交易易的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)選用用市場(chǎng)法法評(píng)估；被征收收房屋或或者其類(lèi)類(lèi)似房地地產(chǎn)有經(jīng)經(jīng)濟(jì)收益益的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)選用用收益法法評(píng)估；被征收收房屋是是在建工工程的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)選用用假設(shè)開(kāi)開(kāi)發(fā)法評(píng)評(píng)估?？梢酝瑫r(shí)選選用兩種種以上評(píng)評(píng)估方法法評(píng)估的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)選用兩兩種以上上評(píng)估方方法評(píng)估估。被征收房屋屋的類(lèi)似似房地產(chǎn)產(chǎn)是指與與被征收收房屋處處在同一一供求范范圍內(nèi)，并并在用途途、規(guī)模模、建筑筑結(jié)構(gòu)、新新舊程度度、檔次次

9、、權(quán)利利性質(zhì)等等方面相相同或者者相似的的房地產(chǎn)產(chǎn)。（二）房屋屋征收評(píng)評(píng)估結(jié)果果確定被征收房屋屋價(jià)值選選用兩種種或者兩兩種以上上評(píng)估方方法評(píng)估估的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)對(duì)各各種評(píng)估估方法的的測(cè)算結(jié)結(jié)果進(jìn)行行校核和和比較分分析后，合合理確定定評(píng)估結(jié)結(jié)果。房房屋征收收評(píng)估價(jià)價(jià)值結(jié)果果應(yīng)當(dāng)以以人民幣幣為計(jì)價(jià)價(jià)的貨幣幣單位，精精確到元元。知識(shí)點(diǎn)五：房屋征征收評(píng)估估技術(shù)路路1市場(chǎng)法法評(píng)估技術(shù)路線（1）收集集和測(cè)算算類(lèi)似房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格收集與被征征收房屋屋的區(qū)位位、用途途、權(quán)利利性質(zhì)、檔檔次、新新舊程度度、規(guī)模模、建筑筑結(jié)構(gòu)等等相同或或者相似似的房地地產(chǎn)。類(lèi)似房地產(chǎn)產(chǎn)的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格是是指被征征收房屋屋的類(lèi)似似房地產(chǎn)產(chǎn)在評(píng)估估

10、時(shí)點(diǎn)的的平均交交易價(jià)格格。類(lèi)似似房地產(chǎn)產(chǎn)的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格應(yīng)應(yīng)當(dāng)通過(guò)過(guò)搜集評(píng)評(píng)估時(shí)點(diǎn)點(diǎn)近期類(lèi)類(lèi)似房地地產(chǎn)的實(shí)實(shí)際成交交價(jià)格，剔剔除偶然然的和不不正常的的因素以以后計(jì)算算得出。類(lèi)類(lèi)似房地地產(chǎn)的實(shí)實(shí)際成交交價(jià)格以以真實(shí)成成交、可可以質(zhì)證證或者房房地產(chǎn)交交易登記記的實(shí)際際成交價(jià)價(jià)格為依依據(jù)。（2）修正正類(lèi)似房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格將被征收房房屋與類(lèi)類(lèi)似房地地產(chǎn)進(jìn)行行交易情情況、市市場(chǎng)狀況況、房地地產(chǎn)狀況況的比較較和修正正，確定定比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格。（3）確定定被征收收房屋價(jià)價(jià)格根據(jù)類(lèi)似房房地產(chǎn)比比準(zhǔn)價(jià)格格，采用用簡(jiǎn)單算算術(shù)平均均法、加加權(quán)算術(shù)術(shù)平均法法確定被被征收房房屋最終終評(píng)估價(jià)價(jià)格。2 收益益法評(píng)估估技術(shù)路線當(dāng)被征收房

11、房屋為商商業(yè)用途途時(shí)應(yīng)當(dāng)當(dāng)采用收收益法，其其技術(shù)路路線是通通過(guò)市場(chǎng)場(chǎng)法測(cè)算算被征收收房屋的的租金，進(jìn)進(jìn)而確定定被征收收房屋當(dāng)當(dāng)前的凈凈收益并并預(yù)測(cè)其其未來(lái)的的凈收益益，然后后將其折折現(xiàn)來(lái)求求取被征征收房屋屋市場(chǎng)價(jià)價(jià)值。3 成本本法評(píng)估估技術(shù)路線首先求取被被征收房房屋的土土地重新新購(gòu)建價(jià)價(jià)格、建筑物物的重新新購(gòu)建價(jià)價(jià)格和建筑物物折舊，然然后將土土地和建建筑物的的重新購(gòu)購(gòu)建價(jià)格格減去建建筑物折折舊求取取被征收收房屋的的價(jià)格。4假設(shè)開(kāi)開(kāi)發(fā)法評(píng)估技術(shù)路路線（1）測(cè)算算續(xù)建完完成后的的價(jià)值首先根據(jù)在在建工程程規(guī)劃條條件、現(xiàn)現(xiàn)狀，利利用市場(chǎng)場(chǎng)法和長(zhǎng)長(zhǎng)期趨勢(shì)勢(shì)法測(cè)算算續(xù)建完完成后的的價(jià)值。（2）測(cè)算算續(xù)建成

12、成本和應(yīng)應(yīng)得利潤(rùn)潤(rùn)根據(jù)在建工工程建設(shè)設(shè)進(jìn)度，測(cè)測(cè)算后續(xù)續(xù)建設(shè)成成本、管管理費(fèi)用用、銷(xiāo)售售費(fèi)用、銷(xiāo)銷(xiāo)售稅費(fèi)費(fèi)、投資資利息、續(xù)續(xù)建利潤(rùn)潤(rùn)和購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)在建工工程的稅稅費(fèi)。（3）測(cè)算算在建工工程價(jià)值值將續(xù)建完成成后價(jià)值值扣除續(xù)續(xù)建成本本和費(fèi)用用，確定定在建工工程價(jià)值值。知識(shí)點(diǎn)六：房屋征征收評(píng)估估工作流流程七步步走（一）評(píng)估估機(jī)構(gòu)如如何選定定？【問(wèn)問(wèn)答題的的出題點(diǎn)點(diǎn)】房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)由由被征收收人在規(guī)規(guī)定時(shí)間間內(nèi)協(xié)商商選定；在規(guī)定定時(shí)間內(nèi)內(nèi)協(xié)商不不成的，由由房屋征征收部門(mén)門(mén)組織被被征收人人投票并并以得票票多的當(dāng)當(dāng)選，或或者采取取搖號(hào)、抽抽簽等隨隨機(jī)方式式確定。具具體辦法法由省、自自治區(qū)、直直轄市制制定。房地

13、產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)不不得采取取迎合征征收當(dāng)事事人不當(dāng)當(dāng)要求、虛虛假宣傳傳、惡意意低收費(fèi)費(fèi)等不正正當(dāng)手段段承攬房房屋征收收評(píng)估業(yè)業(yè)務(wù)。（二）評(píng)估估機(jī)構(gòu)業(yè)業(yè)務(wù)如何何承攬？【問(wèn)答答題的出出題點(diǎn)】房屋征收范范圍內(nèi)的的征收評(píng)評(píng)估工作作，原則則上由一一家房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)承承擔(dān)。房房屋征收收范圍較較大的，可可以由兩兩家以上上房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)共同同承擔(dān)。兩家以上房房地產(chǎn)估估價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)承擔(dān)的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)明確一一家房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)為為牽頭單單位；牽牽頭單位位應(yīng)當(dāng)組組織相關(guān)關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)就評(píng)評(píng)估對(duì)象象、評(píng)估估時(shí)點(diǎn)、價(jià)價(jià)值內(nèi)涵涵、評(píng)估估依據(jù)、評(píng)評(píng)估假設(shè)設(shè)、評(píng)估估原則、評(píng)評(píng)估技術(shù)術(shù)路線、評(píng)評(píng)估方法法、重要要參數(shù)選選取

14、、評(píng)評(píng)估結(jié)果果確定方方式等進(jìn)進(jìn)行溝通通，統(tǒng)一一標(biāo)準(zhǔn)。（三）評(píng)估估委托（三）評(píng)估估委托房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)選選定后，房房屋征收收部門(mén)應(yīng)應(yīng)當(dāng)在110日內(nèi)向估估價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)出具房房屋征收收評(píng)估委委托書(shū)，并并與估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)簽簽訂房屋屋征收評(píng)評(píng)估委托托合同。房房屋征收收評(píng)估委委托書(shū)應(yīng)應(yīng)當(dāng)載明明委托人人的名稱(chēng)稱(chēng)、委托托的房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)的的名稱(chēng)、評(píng)評(píng)估目的的、評(píng)估估對(duì)象范范圍、評(píng)評(píng)估要求求以及委委托日期期等內(nèi)容容。房屋征收評(píng)評(píng)估委托托合同應(yīng)應(yīng)當(dāng)載明明10項(xiàng)事項(xiàng)項(xiàng)同第一一章第三三節(jié)p600的內(nèi)容容一樣（四）評(píng)估估準(zhǔn)備和和業(yè)務(wù)開(kāi)開(kāi)展估價(jià)機(jī)構(gòu)與與房屋征征收部門(mén)門(mén)簽訂房房屋征收收評(píng)估委委托合同同后，應(yīng)應(yīng)制訂相相應(yīng)工作作計(jì)

15、劃，指派本機(jī)構(gòu)中與房屋征收評(píng)估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)展評(píng)估工作。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。（五）實(shí)地地查勘的的內(nèi)容有有哪些？或說(shuō)實(shí)實(shí)地查勘勘中應(yīng)注注意些什什么？【問(wèn)問(wèn)答題的的出題點(diǎn)點(diǎn)，結(jié)合合第一章章p66實(shí)地查查勘的內(nèi)內(nèi)容一起起回答】【注意】被被征收人人應(yīng)當(dāng)協(xié)協(xié)助房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)被征收收房屋進(jìn)進(jìn)行實(shí)地地查勘，提提供或者者協(xié)助搜搜集被征征收房屋屋價(jià)值評(píng)評(píng)估所必必需的情情況和資資料。房屋征收部部門(mén)、被征收收人和房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在實(shí)地地查勘記記錄上簽簽字或者者蓋章確確認(rèn)。被被征收人人拒絕在在實(shí)地查查勘記錄錄上簽字字或者蓋蓋章的，應(yīng)

16、應(yīng)當(dāng)由房房屋征收收部門(mén)、房房地產(chǎn)估估價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)和無(wú)利利害關(guān)系系的第三三人見(jiàn)證證，有關(guān)關(guān)情況應(yīng)應(yīng)當(dāng)在評(píng)評(píng)估報(bào)告告中說(shuō)明明。（六）初步步評(píng)估結(jié)結(jié)果公示示房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照房屋征征收評(píng)估估委托書(shū)書(shū)或者委委托合同同的約定定，向房房屋征收收部門(mén)提提供分戶戶的初步步評(píng)估結(jié)結(jié)果。分分戶的初初步評(píng)估估結(jié)果應(yīng)應(yīng)當(dāng)包括括評(píng)估對(duì)對(duì)象的構(gòu)構(gòu)成及其其基本情情況和評(píng)評(píng)估價(jià)值值。房屋屋征收部部門(mén)應(yīng)當(dāng)當(dāng)將分戶戶的初步步評(píng)估結(jié)結(jié)果在征征收范圍圍內(nèi)向被被征收人人公示。公示期間，房房地產(chǎn)估估價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安安排注冊(cè)冊(cè)房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)師師對(duì)分戶戶的初步步評(píng)估結(jié)結(jié)果進(jìn)行行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)說(shuō)明解釋釋。存在在錯(cuò)誤的的，房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)當(dāng)修正

17、正。（七）提交交評(píng)估報(bào)報(bào)告分戶初步評(píng)評(píng)估結(jié)果果公示期期滿后，房房地產(chǎn)估估價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向向房屋征征收部門(mén)門(mén)提供委委托評(píng)估估范圍內(nèi)內(nèi)被征收收房屋的的整體評(píng)評(píng)估報(bào)告告和分戶評(píng)評(píng)估報(bào)告告。房屋屋征收部部門(mén)應(yīng)當(dāng)當(dāng)及時(shí)將將分戶評(píng)評(píng)估報(bào)告告送達(dá)被被征收人人。整體評(píng)估報(bào)報(bào)告和分分戶評(píng)估估報(bào)告應(yīng)應(yīng)當(dāng)由負(fù)負(fù)責(zé)房屋屋征收評(píng)評(píng)估項(xiàng)目目的兩名名以上注注冊(cè)房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)師簽字字，并加加蓋房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)公公章。不不得以印印章代替替簽字。（八）解釋釋說(shuō)明被征收人或或者房屋屋征收部部門(mén)對(duì)評(píng)評(píng)估報(bào)告告有疑問(wèn)問(wèn)的，出出具評(píng)估估報(bào)告的的房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)當(dāng)向其作作出解釋釋和說(shuō)明明。（九）資料料保管房屋征收評(píng)評(píng)估業(yè)務(wù)務(wù)完成后后

18、，房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)當(dāng)將評(píng)評(píng)估報(bào)告告及相關(guān)關(guān)資料立立卷、歸歸檔保管管，供房房地產(chǎn)管管理部門(mén)門(mén)、房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)行業(yè)組組織等查查驗(yàn)。知識(shí)點(diǎn)七：房屋征征收復(fù)核核評(píng)估和和鑒定第一步：申申請(qǐng)復(fù)核核評(píng)估被征收人或或者房屋屋征收部部門(mén)對(duì)評(píng)評(píng)估結(jié)果果有異議議的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)自收收到評(píng)估估報(bào)告之之日起110日內(nèi)，向向原房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)申申請(qǐng)復(fù)核核評(píng)估。申申請(qǐng)復(fù)核核評(píng)估的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)提出書(shū)書(shū)面復(fù)核核評(píng)估申申請(qǐng)，指指出評(píng)估估結(jié)果存存在的問(wèn)問(wèn)題。第二步：復(fù)復(fù)核評(píng)估估房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)當(dāng)自收收到書(shū)面面復(fù)核評(píng)評(píng)估申請(qǐng)請(qǐng)之日起起10日內(nèi)對(duì)評(píng)評(píng)估結(jié)果果進(jìn)行復(fù)復(fù)核。復(fù)復(fù)核后，改改變?cè)u(píng)評(píng)估結(jié)果果的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)重新新出具評(píng)評(píng)估報(bào)告告

19、；評(píng)估估結(jié)果沒(méi)沒(méi)有改變變的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)書(shū)面面告知復(fù)復(fù)核評(píng)估估申請(qǐng)人人。第三步：評(píng)評(píng)估專(zhuān)家家鑒定被征收人或或者房屋屋征收部部門(mén)對(duì)房房地產(chǎn)估估價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)的復(fù)核核結(jié)果有有異議的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)自收到到復(fù)核結(jié)結(jié)果之日日起10日內(nèi)，向向被征收收房屋所所在地評(píng)評(píng)估專(zhuān)家家委員會(huì)會(huì)申請(qǐng)鑒鑒定。評(píng)評(píng)估專(zhuān)家家委員會(huì)會(huì)應(yīng)當(dāng)組組成專(zhuān)家家組，對(duì)對(duì)復(fù)核結(jié)結(jié)果進(jìn)行行鑒定。專(zhuān)專(zhuān)家組成成員為33人以上單單數(shù)，其其中房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)師不得得少于三三分之二二。評(píng)估專(zhuān)家委委員會(huì)應(yīng)應(yīng)當(dāng)自收收到鑒定定申請(qǐng)之之日起110日內(nèi)，對(duì)對(duì)申請(qǐng)鑒鑒定評(píng)估估報(bào)告的的評(píng)估程程序、評(píng)評(píng)估依據(jù)據(jù)、評(píng)估估假設(shè)、評(píng)評(píng)估技術(shù)術(shù)路線、評(píng)評(píng)估方法法選用、參參數(shù)選取取、評(píng)估估結(jié)果確

20、確定方式式等評(píng)估估技術(shù)問(wèn)問(wèn)題進(jìn)行行審核，出出具書(shū)面面鑒定意意見(jiàn)。經(jīng)評(píng)估專(zhuān)家家委員會(huì)會(huì)鑒定，評(píng)評(píng)估報(bào)告告不存在在技術(shù)問(wèn)問(wèn)題的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)維持持評(píng)估報(bào)報(bào)告；評(píng)評(píng)估報(bào)告告存在技技術(shù)問(wèn)題題的，出出具評(píng)估估報(bào)告的的房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)當(dāng)改正，重重新出具具評(píng)估報(bào)報(bào)告?！窘滩陌咐?4】國(guó)有土土地上房房屋征收收估價(jià)報(bào)報(bào)告封面（略）目錄（略）致估價(jià)委托托人函（略略）注冊(cè)房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)師師聲明（略略）估價(jià)假設(shè)和和限制條條件（略略）市區(qū)宏業(yè)業(yè)路5號(hào)房屋屋征收補(bǔ)補(bǔ)償價(jià)格格評(píng)估結(jié)結(jié)果報(bào)告告（節(jié)選選）一、估價(jià)委委托人（略略）二、估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)（略略）三、估價(jià)對(duì)對(duì)象根據(jù)房屋屋征收決決定公告告（字20111第號(hào)），本本次估價(jià)價(jià)對(duì)象

21、是是指位于于市區(qū)宏業(yè)業(yè)路5號(hào)擬征征收的房房地產(chǎn)。根據(jù)房屋征征收部門(mén)門(mén)提供的的被征收收房屋情情況與資資料，并并經(jīng)房屋屋征收部部門(mén)、被被征收人人、房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)共共同實(shí)地地查勘，估估價(jià)對(duì)象象位于市區(qū)宏業(yè)業(yè)路5號(hào)，四四至為：東至三街，南南至宏業(yè)業(yè)路，西西臨空地地，北臨臨民宅。該該處臨近近大道，周周邊道路路有二路、三路、宏宏業(yè)路及及干道，交交通比較較便利，但但道路狀狀況、特特別是排排水狀況況較差。周周邊商業(yè)業(yè)設(shè)施有有區(qū)商場(chǎng)場(chǎng)、商場(chǎng)等等；金融融網(wǎng)點(diǎn)有有建設(shè)銀銀行、中中信實(shí)業(yè)業(yè)銀行、工工商銀行行分理處處；醫(yī)療療設(shè)施有有市第九九醫(yī)院、第一職職工醫(yī)院院等；休休閑娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施有有區(qū)公園園、公園等等；教育育配套

22、設(shè)設(shè)施有第小學(xué)、中學(xué)等等。被征收房屋屋總建筑筑面積為為29995，被征收房屋屋總建筑筑面積為為29995，占占地面積積為25001。其其中，非非住宅建建筑面積積19996，至至估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)，已已征收補(bǔ)補(bǔ)償及拆拆遷完畢畢。住宅宅建筑面面積999，本本次評(píng)估估范圍為為住宅部部分，為為l幢2層住宅宅樓（1樓部分分住宅現(xiàn)現(xiàn)狀用途途為商業(yè)業(yè)門(mén)面），建建筑面積積999。該該房屋建建成于20世紀(jì)50年代，整整體外觀觀比較陳陳舊，基基礎(chǔ)無(wú)不不均勻沉沉降，墻墻體有少少量細(xì)微微裂紋，部部分外墻墻空鼓、起起沙、剝剝落嚴(yán)重重，局部部有滲水水現(xiàn)象；預(yù)制鋼鋼筋混凝凝土樓板板，紅瓦瓦坡屋頂頂，局部部滲漏，普普通木門(mén)門(mén)窗，表表

23、面油漆漆剝落，風(fēng)風(fēng)化、腐腐朽；單單跑樓梯梯，水泥泥踏板，局局部破損損；電線線局部老老化，上上、下水水管道銹銹蝕。房房屋內(nèi)部部一般為為水泥地地面，少少數(shù)鋪3000mm3000mm地板磚磚，磨損損較大；內(nèi)墻面面刮大白白，有空空鼓、起起砂、剝剝落嚴(yán)重重，少數(shù)數(shù)部位12m油漆墻墻裙，局局部剝落落；樓板板底面刮刮大白，少少數(shù)簡(jiǎn)單單塑料扣扣板吊頂頂；衛(wèi)生生間為共共用，地地面鋪3000mm3000mm地板磚磚、瓷磚磚墻裙，少少數(shù)水泥泥地面、內(nèi)內(nèi)墻面上上部混合合砂漿抹抹面?！炯m錯(cuò)1】缺缺建筑結(jié)結(jié)構(gòu)的說(shuō)說(shuō)明。【糾錯(cuò)2】缺缺估價(jià)對(duì)對(duì)象權(quán)益益狀況說(shuō)說(shuō)明，如如產(chǎn)權(quán)人人、土地地使用權(quán)權(quán)性質(zhì)、土土地使用用權(quán)剩余余年限等等

24、情況說(shuō)說(shuō)明。四、估價(jià)目目的為確定被征征收房屋屋價(jià)值的的補(bǔ)償提提供依據(jù)據(jù)，評(píng)估估被征收收房屋的的價(jià)值。具具體包括括：居住住用途下下的住宅宅區(qū)位價(jià)價(jià)，商業(yè)業(yè)用途的的門(mén)面房房區(qū)位價(jià)價(jià)和實(shí)物物狀況下下的房屋屋重置現(xiàn)現(xiàn)價(jià)。五、估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)2011年年4月15日。 【糾糾錯(cuò)】20111年教材材新要求求，缺估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)確定理理由。本本報(bào)告估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)為房房屋征收收決定公公告之日日。六、價(jià)值定定義本次估價(jià)的的價(jià)值內(nèi)內(nèi)涵是指指估價(jià)對(duì)對(duì)象被征征收房屋屋于估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)類(lèi)類(lèi)似房地地產(chǎn)的市市場(chǎng)價(jià)格格?！炯m錯(cuò)】是是20111年真題題的考點(diǎn)點(diǎn)，正確確的表述述為：“被征收收房屋價(jià)價(jià)值是指指被征收收房屋及及其占用用范圍內(nèi)內(nèi)的土地

25、地使用權(quán)權(quán)在不被被征收的的情況下下，由熟熟悉情況況的交易易雙方以以公平交交易方式式在評(píng)估估時(shí)點(diǎn)自自愿進(jìn)行行交易的的金額，但但不考慮慮被征收收房屋租租賃、抵抵押、查查封等因因素的影影響?！逼?、估價(jià)依依據(jù)（略略）八、估價(jià)原原則（略略）九、估價(jià)方方法根據(jù)估價(jià)對(duì)對(duì)象用途途、估價(jià)價(jià)目的、當(dāng)當(dāng)?shù)胤康氐禺a(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)狀況，以以及房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等要要求，本本次估價(jià)價(jià)選用市市場(chǎng)法（住住宅區(qū)位位價(jià)）、收益法法（商業(yè)業(yè)區(qū)位價(jià)價(jià)）和成本法法（房屋屋重置成成本價(jià)）（估價(jià)方法定義略）。【糾錯(cuò)】應(yīng)應(yīng)對(duì)選用用的評(píng)估估方法進(jìn)進(jìn)行適用用性分析析，詳細(xì)細(xì)說(shuō)明所所選用方方法的理理由。十、估價(jià)結(jié)結(jié)果根據(jù)估價(jià)分分析與測(cè)測(cè)算，估估價(jià)對(duì)

26、象象被征收收房屋在在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)20111年4月15日的住住宅區(qū)位位價(jià)為41994元/，大大寫(xiě)：人人民幣肆肆仟壹佰佰玖拾四四元每平平方米；估價(jià)對(duì)對(duì)象房屋屋重置現(xiàn)現(xiàn)價(jià)為472元/，大大寫(xiě)：人人民幣肆肆佰柒拾拾貳元每每平方米米；估價(jià)價(jià)對(duì)象商商業(yè)區(qū)位位價(jià)為60550元/，大大寫(xiě)：人人民幣陸陸仟零伍伍拾元每每平方米米，詳見(jiàn)見(jiàn)房屋屋重置價(jià)價(jià)格一覽覽表?！炯m錯(cuò)1】住住宅區(qū)位位價(jià)人民民幣大寫(xiě)寫(xiě)四錯(cuò)誤誤，應(yīng)為為肆。【糾錯(cuò)2】估估價(jià)結(jié)果果缺總價(jià)價(jià)及人民民幣大寫(xiě)寫(xiě)。房屋重置價(jià)價(jià)格一覽覽表 序號(hào)產(chǎn)別產(chǎn)權(quán)人房屋地址結(jié)構(gòu)重置價(jià)格（元/）成新率現(xiàn)價(jià)（元/）l私何某6單元1號(hào)號(hào)磚混三等890530%4722私王某6單元2號(hào)號(hào)

27、磚混三等890530%4723私徐某6單元3號(hào)號(hào)磚混三等890530%4724私祝某6單元4號(hào)號(hào)磚混三等890530%4725私肖某7單元1號(hào)號(hào)磚混三等890530%4726私俞某7單元2號(hào)號(hào)磚混三等890530%4727私劉某7單元3號(hào)號(hào)磚混三等890530%4728私朱某7單元4號(hào)號(hào)磚混三等890530%4729私黃某7單元5號(hào)號(hào)磚混三等890530%47210私秦某7單元5號(hào)號(hào)磚混三等890530%47211私劉某7單元6號(hào)號(hào)磚混三等890530%47212私肖某8單元1號(hào)號(hào)磚混三等890530%47213私周某8單元2號(hào)號(hào)磚混三等890530%47214私姚某8單元3號(hào)號(hào)磚混三等890

28、530%47215私秦某8單元4號(hào)號(hào)磚混三等890530%47216私夏某8單元5號(hào)號(hào)磚混三等890530%472十一、估價(jià)價(jià)人員（略略）十二、估價(jià)價(jià)作業(yè)日日期2011年年4月11日至4月21日。十三、估價(jià)價(jià)報(bào)告使使用期限限本估價(jià)報(bào)告告使用期期限自出出具之日日起為半半年。評(píng)估技術(shù)報(bào)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)對(duì)象實(shí)物物狀況描描述與分分析（略略）二、估價(jià)對(duì)對(duì)象權(quán)益益狀況描描述與分分析（略略）三、估價(jià)對(duì)對(duì)象區(qū)位位狀況描描述與分分析1區(qū)域概概況估價(jià)對(duì)象位位于市區(qū)，區(qū)位于市城區(qū)區(qū)東北部部，東南南鄰區(qū)，西西接區(qū)，北北瀕江，南南倚湖。全全區(qū)土地地面積4793k，轄10個(gè)街道道辦事處處，217個(gè)（家家）居委委會(huì)，現(xiàn)現(xiàn)有人

29、口口4189萬(wàn)人。2區(qū)域交交通狀況況區(qū)道路路交通由由大道、大道、大道三三條干線線連貫東東西，大道、四路、八路、路、號(hào)公路路疏通南南北，構(gòu)構(gòu)成區(qū)現(xiàn)有有城區(qū)道道路網(wǎng)骨骨架，對(duì)對(duì)外連接接其他城城區(qū)，對(duì)對(duì)內(nèi)有機(jī)機(jī)連接各各片區(qū)。對(duì)對(duì)外交通通系統(tǒng)由由鐵路編編組站，長(zhǎng)長(zhǎng)途汽車(chē)車(chē)客運(yùn)站站，工業(yè)港港及區(qū)外貿(mào)貿(mào)碼頭區(qū)區(qū)，長(zhǎng)途途客運(yùn)碼碼頭以及及沿江其其他對(duì)外外碼頭構(gòu)構(gòu)成。3基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施狀況況區(qū)供水水由現(xiàn)有有的5座自來(lái)來(lái)水廠供供應(yīng)，總總供水量量45萬(wàn)t/d；排水水系統(tǒng)分分雨水排排放和污污水排放放，雨水水排放統(tǒng)統(tǒng)一按市總體體規(guī)劃實(shí)實(shí)施，排排水泵站站能滿足足需要，污污水排放放由污水水處理廠廠處理后后直接排排入江湖湖；區(qū)域域

30、供電設(shè)設(shè)備完善善并與市市政供電電網(wǎng)連接接，能滿滿足企業(yè)業(yè)用電需需求；區(qū)區(qū)內(nèi)已開(kāi)開(kāi)通22萬(wàn)門(mén)程程控電話話并開(kāi)通通國(guó)際互互聯(lián)網(wǎng)的的電信大大樓，同同時(shí)提供供國(guó)際互互聯(lián)網(wǎng)的的寬帶接接入和國(guó)國(guó)內(nèi)外各各類(lèi)通訊訊業(yè)務(wù)。4環(huán)境條條件全區(qū)綠化覆覆蓋率達(dá)達(dá)35%，人均均公共綠綠地面積積58，名名列全市市前列。區(qū)環(huán)境境質(zhì)量屬屬市輕度度污染區(qū)區(qū)，主要要污染物物為二氧氧化硫、氮氮氧化物物及少量量硫化氫氫等。5產(chǎn)業(yè)集集聚狀況況區(qū)是以以冶金工工業(yè)為主主體，并并由一定定規(guī)模的的機(jī)械、石石化、造造船、建建材、建建筑、能能源等工工業(yè)的新新型工業(yè)業(yè)區(qū)。區(qū)區(qū)內(nèi)有市鋼鐵鐵公司、區(qū)造船船廠等大大型工業(yè)業(yè)企業(yè)，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集聚聚度高，形形成了以

31、以重工業(yè)業(yè)為主的的企業(yè)集集群。四、市場(chǎng)背背景描述述與分析析（略）五、最高最最佳利用用分析（略略）六、估價(jià)方方法適用用性分析析（略）七、估價(jià)測(cè)測(cè)算過(guò)程程（一）市場(chǎng)場(chǎng)法評(píng)估估被征收收房屋住住宅區(qū)位位價(jià)的測(cè)測(cè)算過(guò)程程1搜集交交易實(shí)例例估價(jià)人員通通過(guò)對(duì)估估價(jià)對(duì)象象同一供供求圈內(nèi)內(nèi)類(lèi)似房房地產(chǎn)交交易市場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)查查和分析析，搜集集與估價(jià)價(jià)對(duì)象相相類(lèi)似的的房地產(chǎn)產(chǎn)交易實(shí)實(shí)例，通通過(guò)比較較和篩選選，選取取了五宗宗相鄰地地塊住宅宅房地產(chǎn)產(chǎn)一般交交易實(shí)例例作為可可比實(shí)例例，可比比實(shí)例資資料如下下表所示示：表3311可比實(shí)例資資料表 表331abcde坐落位置22街坊66門(mén)1層2號(hào)4街坊522門(mén)10號(hào)18街坊444

32、門(mén)3層10號(hào)20街坊99門(mén)8層13號(hào)7街坊附22門(mén)2幢4層6號(hào)房屋用途住宅住宅住宅住宅住宅地段等級(jí)住宅四級(jí)住宅四級(jí)住宅四級(jí)住宅四級(jí)住宅四級(jí)交易目的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓交易情況正常正常正常正常正常交易單價(jià)5408元元/4950元元/4500元元/4560元元/5300元元/交易時(shí)間近期近期近期近期近期建筑結(jié)構(gòu)磚混一等磚混三等磚混三等鋼混二等磚混一等建筑成新90%70%60%60%85%基礎(chǔ)設(shè)施水、電、衛(wèi)衛(wèi)水、電、衛(wèi)衛(wèi)水、電、衛(wèi)衛(wèi)水、電、衛(wèi)衛(wèi)水、電、衛(wèi)衛(wèi)配套設(shè)施齊全齊全齊全齊全齊全【糾錯(cuò)1】可可比實(shí)例例d是一個(gè)個(gè)鋼混二二等，與與估價(jià)對(duì)對(duì)象結(jié)構(gòu)構(gòu)不相同同，不適適宜做可可比實(shí)例例?！炯m錯(cuò)2】交交易時(shí)間

33、間都是近近期，表表述太粗粗略、不不規(guī)范，后后邊無(wú)法法進(jìn)行交交易日期期調(diào)整，應(yīng)應(yīng)指出具具體的交交易日期期。【糾錯(cuò)3】缺缺權(quán)益狀狀況修正正。2交易情情況修正正因?yàn)樗x可可比實(shí)例例均為正正常交易易情況下下的實(shí)例例，所以以交易情情況不做做修正，則則可比實(shí)實(shí)例a、b、c、d、e交易情情況修正正系數(shù)均均為1000/1000。3交易時(shí)時(shí)間調(diào)整整因?yàn)樗x可可比實(shí)例例的交易易單價(jià)均均為近期期市場(chǎng)交交易價(jià)格格，與估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)較近，市市場(chǎng)價(jià)格格相對(duì)較較穩(wěn)定，所所以交易易時(shí)間不不做調(diào)整整，則可可比實(shí)例例a、b、c、d、e交易時(shí)時(shí)間調(diào)整整系數(shù)均均為1000/1000。4區(qū)位價(jià)價(jià)格的確確定區(qū)位價(jià)格的的確定根根據(jù)房地地產(chǎn)的

34、交交易價(jià)格格扣除房房屋重置置現(xiàn)價(jià)的的價(jià)格，房房屋價(jià)格格的確定定根據(jù)房房屋的重重置價(jià)格格、樓層層、成新新率等綜綜合確定定，具體體詳見(jiàn)下下表：表3322abcde坐落位置22街坊66門(mén)l層2號(hào)4街坊522門(mén)10號(hào)18街坊444門(mén)3層10號(hào)20街坊99門(mén)8層13號(hào)7街坊附22門(mén)2幢4層6號(hào)交易單價(jià)5480元元/4950元元/4500元元/4560元元/5300元元/交易情況修修正100/1100100/1100100/1100100/1100100/1100交易時(shí)間修修正100/1100100/1100100/1100100/1100100/1100修正后交易易單價(jià)5480元元/4950元元/450

35、0元元/4560元元/5300元元/重置價(jià)格1110元元/890元/890元/1010元元/1110元元/建筑成新90%70%60%60%85%區(qū)位價(jià)格448l元元/4327元元/3966元元/3974元元/4356.5元/注：房屋重重置價(jià)依依據(jù)20004年市物價(jià)價(jià)局、市房產(chǎn)產(chǎn)局關(guān)關(guān)于印發(fā)發(fā)市房屋屋重置價(jià)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的通知知而確確定。區(qū)位價(jià)格444811修正正后交易易單價(jià)554800重置置價(jià)格111100成新新率900%5區(qū)域因因素調(diào)整整估價(jià)人員通通過(guò)調(diào)查查分析估估價(jià)對(duì)象象所在區(qū)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)住宅最最看重的的區(qū)域因因素的各各種因素素，通過(guò)過(guò)分析市市場(chǎng)資料料，并結(jié)結(jié)合估價(jià)價(jià)經(jīng)驗(yàn)，選選取以下下幾種因因子

36、作為為比較基基礎(chǔ)，各各因子均均以估價(jià)價(jià)對(duì)象為為比較基基準(zhǔn)，取取指數(shù)為為100，采用用打分法法對(duì)區(qū)域域因素進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整，具體體見(jiàn)下表表：【糾錯(cuò)】缺缺可比實(shí)實(shí)例區(qū)域域因素情情況說(shuō)明明表。區(qū)域因素調(diào)調(diào)整情況況表 表333估價(jià)對(duì)象abcde繁 華程 度距市、區(qū)商商業(yè)中心心距離1001029898100102交 通便 捷主要道路距距離1001021009898100公交車(chē)站網(wǎng)網(wǎng)10010210010098102環(huán) 境狀 況環(huán)境污染100100100100100100衛(wèi)生狀況100100100100100100景觀自然環(huán)境1001021029898102人文景觀100100100100100100配套設(shè)施

37、基礎(chǔ)設(shè)施100100100100100100公共服務(wù)配配套100100100100100100小區(qū)內(nèi)配套套設(shè)施1001021009999100區(qū)域因素修修正系數(shù)數(shù)分別如如下a：區(qū)域因因素調(diào)整整系數(shù)1000/10021100/10221000/11021000/10001100/10001000/11021000/10001100/10001000/11001000/1002090557b：區(qū)域因因素調(diào)整整系數(shù)1000/9881000/11001000/10001100/10001000/11001000/10021100/10001000/11001000/10001100/100010000

38、4c：區(qū)域因因素調(diào)整整系數(shù)1000/9881000/9981100/10001000/11001000/10001100/981000/10001100/10001000/11001000/999107332d：區(qū)域因因素調(diào)整整系數(shù)1000/10001100/981000/9881000/11001000/10001100/981000/10001100/10001000/11001000/999106225e：區(qū)域因因素調(diào)整整系數(shù)1000/10021100/10001000/11021000/10001100/10001000/11021000/10001100/10001000/11001

39、000/10000942236區(qū)位比比準(zhǔn)價(jià)格格計(jì)算a：4488100905574055844（元/）b：4322711000044322873（元/）c：3966611073324255631（元/）d：3977411062254222238（元/）e：4355650942234011513（元/）因?yàn)橐陨细鞲鞅葴?zhǔn)實(shí)實(shí)例調(diào)整整后的區(qū)區(qū)位價(jià)格格差別較較小，所所以取以以上5個(gè)比準(zhǔn)準(zhǔn)實(shí)例修修正后價(jià)價(jià)格的算算術(shù)平均均值作為為最終比比準(zhǔn)平均均區(qū)位價(jià)價(jià)格。比準(zhǔn)區(qū)位價(jià)價(jià)格（40558444322873425563142222384011513）/54199420441994（元/）由于估價(jià)委委托人未未提供估

40、估價(jià)對(duì)象象房屋所所有權(quán)證證書(shū)及土土地使用用權(quán)證書(shū)書(shū)，故估估價(jià)人員員無(wú)法核核實(shí)估價(jià)價(jià)對(duì)象土土地使用用權(quán)類(lèi)型型。估價(jià)價(jià)對(duì)象建建成于19558年，該該年代建建成的房房屋土地地使用權(quán)權(quán)類(lèi)型為為劃撥，本本次評(píng)估估設(shè)定估估價(jià)對(duì)象象建成后后土地使使用權(quán)類(lèi)類(lèi)型沒(méi)有有改變，即即估價(jià)對(duì)對(duì)象土地地使用權(quán)權(quán)類(lèi)型為為劃撥。由于本次評(píng)估所收集的5個(gè)可比實(shí)例土地使用權(quán)類(lèi)型均為劃撥，故比準(zhǔn)區(qū)位價(jià)格無(wú)需扣除出讓金。（二）成本本法評(píng)估估被征收收房屋現(xiàn)現(xiàn)價(jià)的測(cè)測(cè)算過(guò)程程【糾錯(cuò)】估估價(jià)對(duì)象象房屋過(guò)過(guò)于老舊舊，不適適宜成本本法估價(jià)價(jià)。1房屋重重置價(jià)格格的確定定被征收房屋屋建筑結(jié)結(jié)構(gòu)共可可分為鋼鋼混、磚磚混、磚磚木及簡(jiǎn)簡(jiǎn)易四大大類(lèi)。其其

41、重置價(jià)價(jià)格根據(jù)據(jù)市物物價(jià)局、市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理局局關(guān)于印印發(fā)市房屋屋重置價(jià)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的通知知（字20004號(hào)）確確定。本報(bào)告中的的房屋重重置價(jià)格格是指采采用與估估價(jià)對(duì)象象建筑物物相同的的建筑材材料、建建筑構(gòu)配配件、房房屋設(shè)備備和建筑筑技術(shù)工工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，開(kāi)發(fā)建造與估價(jià)對(duì)象建筑物（不含土地）相同的全新建筑物應(yīng)支出的勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建造費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金等必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。本報(bào)告中的的重置現(xiàn)現(xiàn)價(jià)是指指房屋重重置價(jià)格格減去應(yīng)應(yīng)計(jì)折舊舊后的余余額。表3344市房屋屋重置價(jià)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)表 表334結(jié)構(gòu)類(lèi)型等級(jí)重置價(jià)格（元/）鋼混一等1800二等1550三等130

42、0磚混一等1110二等1010三等估價(jià)對(duì)象為為磚混三三等 8900磚木一等l060二等810三等660簡(jiǎn)易5302成新率率的確定定因估價(jià)對(duì)象象建成于于l9558年，且且部分房房屋經(jīng)過(guò)過(guò)了一次次或多次次更新改改造或維維修，難難以通過(guò)過(guò)年限法法測(cè)定估估價(jià)對(duì)象象房屋的的成新率率，故通通過(guò)觀察察法測(cè)算算得出估估價(jià)對(duì)象象的成新新率。成成新率的的確定是是依據(jù)19884年原城城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)環(huán)境保保護(hù)部發(fā)發(fā)布的房房屋完損損等級(jí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、原原城鄉(xiāng)建建設(shè)環(huán)境境保護(hù)部部經(jīng)租租屋清產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)84城計(jì)字第754號(hào)及市物價(jià)局、市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知及相關(guān)資料，對(duì)建筑物的結(jié)構(gòu)、初裝修和設(shè)施等組成部分的完好程度

43、進(jìn)行鑒定評(píng)分，對(duì)各部分的評(píng)分進(jìn)行加權(quán)平均，最終確定估價(jià)對(duì)象房屋的成新率。調(diào)整后房屋屋得分（成成新）結(jié)構(gòu)部部分得分分g初裝裝修部分分得分s設(shè)備備部分得得分b其中：g為為結(jié)構(gòu)部部分所占占的權(quán)重重（07），s為初裝裝修部分分所占的的權(quán)重（015），b為設(shè)備備部分所所占的權(quán)權(quán)重（015）。表3355房屋地址宏業(yè)路5號(hào)號(hào)建筑結(jié)構(gòu)磚混三等耐用年限50年項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?shù)評(píng)定分?jǐn)?shù)結(jié)構(gòu)g1基礎(chǔ)有足夠承載載能力，有有輕微下下沉，基基本穩(wěn)定定25192承重結(jié)結(jié)構(gòu)基本完好，梁梁、板、柱柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)穩(wěn)定25173非承重重結(jié)構(gòu)有風(fēng)化、輕輕微裂紋紋1574屋面隔熱、防水水有輕微微裂紋，有有滲水現(xiàn)現(xiàn)象2085地面有起鼓、起起砂、剝

44、剝落現(xiàn)象象156小計(jì)：（112345）權(quán)重070399%裝飾s6門(mén)窗油漆有脫落落現(xiàn)象，有有腐蝕現(xiàn)現(xiàn)象，玻玻璃、五五金個(gè)別別殘缺25107內(nèi)外裝裝飾有空鼓，墻墻面剝落落稍大40138其他有輕微裂紋紋、風(fēng)化化現(xiàn)象351l小計(jì)：（6678）權(quán)重01551%設(shè)備b9供水、排排水基本暢通，管管道腐蝕蝕較多553210電氣氣照明老化程度高高，個(gè)別別零件殘殘缺、損損壞452l小計(jì)（91011）權(quán)重01580%估價(jià)對(duì)象房房屋的成成新率：gsb530%3被征收收房屋樓樓層調(diào)整整系數(shù)的的確定被征收房屋屋為1幢2層建筑筑物，根根據(jù)市房產(chǎn)產(chǎn)管理局局頒布的的有關(guān)規(guī)規(guī)定，3層以下下（含3層）房房屋不做做樓層調(diào)調(diào)整。故故估

45、價(jià)對(duì)對(duì)象不做做樓層調(diào)調(diào)整。4被征收收房屋朝朝向調(diào)整整系數(shù)的的確定估價(jià)對(duì)象建建筑物共共2層，1梯2戶，全全部為南南北朝向向，故不不做朝向向調(diào)整。5估價(jià)對(duì)對(duì)象建筑筑物現(xiàn)值值的確定定重置成本法法評(píng)估建建筑物的的價(jià)格，是是按現(xiàn)在在市場(chǎng)狀狀況、企企業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理水水平及建建筑材料料、人工工價(jià)格，施施工機(jī)械械費(fèi)用等等，重新新開(kāi)發(fā)建建造與估估價(jià)對(duì)象象一樣的的建筑物物所需的的全部支支出。在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，根根據(jù)建筑筑物的實(shí)實(shí)際使用用情況，折折舊扣除除建筑物物已使用用的價(jià)值值，得到到被征收收房屋重重置價(jià)格格的現(xiàn)值值。其計(jì)算公式式為：估價(jià)對(duì)象建建筑物現(xiàn)現(xiàn)值房房屋重置置價(jià)格成新率（1樓層層、朝向向調(diào)整系系數(shù)）89053

46、0%47170472（元/）（三）收益益法評(píng)估估拆遷房房屋商業(yè)業(yè)區(qū)位價(jià)價(jià)的測(cè)算算過(guò)程1年有效效租金收收入的測(cè)測(cè)算經(jīng)估價(jià)人員員實(shí)地調(diào)調(diào)查，估估價(jià)對(duì)象象1樓門(mén)面面（建筑筑面積2994）招招租價(jià)為為每月5070元/之間間。估價(jià)價(jià)對(duì)象周周邊商業(yè)業(yè)門(mén)面租租金都在在每月60元/左右右。參考考市房產(chǎn)產(chǎn)局20009年發(fā)布布的市20009年房屋屋租賃參參考租金金的通知知，結(jié)結(jié)合估價(jià)價(jià)對(duì)象周周邊同類(lèi)類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)的租賃賃情況，綜合確定估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域磚混三等五三成新商業(yè)門(mén)面的平均租金為每月60元/，根據(jù)市物價(jià)局、市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知，磚混三等重置全價(jià)為890元/，則平均重置全價(jià)為890元/，平

47、均成新單價(jià)為472元/，租金損失率和空置率為12%。則：【糾錯(cuò)1】年年有效毛毛收入中中沒(méi)考慮慮押金或或租賃保保證金的的利息收收入?！炯m錯(cuò)2】12%的空置置率取值值無(wú)依據(jù)據(jù)?！炯m錯(cuò)3】未未交代租租金內(nèi)涵涵。年有效租賃賃收入6012（112%）6336（元/）#2求求取年總總費(fèi)用年總費(fèi)用亦亦即租賃賃經(jīng)營(yíng)總總成本。它它包含：管理費(fèi)費(fèi)；維修費(fèi)費(fèi)；保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)；稅金。管理費(fèi)：指對(duì)出出租房屋屋進(jìn)行的的必要管管理所需需的費(fèi)用用，根據(jù)據(jù)估價(jià)對(duì)對(duì)象的實(shí)實(shí)際情況況，該類(lèi)類(lèi)用房管管理費(fèi)用用支出較較少，估估價(jià)中按按年有效效租金收收入的1%計(jì)取。管理費(fèi)年年總收益益1%633811%634（元/） 【糾糾錯(cuò)】管管理費(fèi)取取值不應(yīng)應(yīng)為實(shí)際際成本，而而應(yīng)采用用社會(huì)平平均客觀觀成本。維修費(fèi)：指為保保障房屋屋正常使使用每年年需支付付的修繕繕費(fèi)，按按相