1、 HYPERLINK 南京市房產(chǎn)產(chǎn)面積測測算實(shí)施施細(xì)則為進(jìn)一步貫貫徹執(zhí)行行南京市市房產(chǎn)管管理局下下發(fā)的南南京市房房產(chǎn)面積積測算規(guī)規(guī)則（20007年1月1日起實(shí)實(shí)施），規(guī)規(guī)范房產(chǎn)產(chǎn)面積測測算工作作，根據(jù)據(jù)規(guī)則則中的的有關(guān)規(guī)規(guī)定，結(jié)結(jié)合我市市的實(shí)際際制定本本實(shí)施細(xì)細(xì)則。本實(shí)施細(xì)則則是對規(guī)規(guī)則中中房產(chǎn)面面積測算算內(nèi)容的的細(xì)化和和補(bǔ)充。第一章 總則1.1 房房屋建筑筑面積測測算的目目的房屋建筑面面積測算算是利用用測繪技技術(shù)和方方法，采采集和表表述房屋屋及房屋屋用地的的相關(guān)信信息，為為城市規(guī)規(guī)劃、土土地管理理、房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)、產(chǎn)藉藉管理、房房地產(chǎn)開開發(fā)等提提供基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)和和資料。1.2 房房屋建筑筑面積

2、測測算的內(nèi)內(nèi)容 房屋建筑面面積測算算的內(nèi)容容包括房房屋數(shù)據(jù)據(jù)采集、房房產(chǎn)圖測測繪、房房屋建筑筑面積計(jì)計(jì)算、成成果資料料的整理理、檢查查、審核核與歸檔檔。 1.3 房房屋建筑筑面積測測算的類類型 房屋建筑面面積測算算的類型型包括預(yù)預(yù)售房屋屋建筑面面積測算算、竣工工房屋建建筑面積積測算、變變更房屋屋建筑面面積測算算。1.3.11預(yù)售房房屋建筑筑面積測測算根據(jù)據(jù)政府行行政主管管部門核核發(fā)的建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證及及核準(zhǔn)的的設(shè)計(jì)圖圖等資料料進(jìn)行。所所出具的的測繪成成果供建建設(shè)單位位用于房房地產(chǎn)預(yù)預(yù)售審批批、銷售售和備案案等。1.3.22 竣工房房屋建筑筑面積測測算根據(jù)據(jù)竣工房房屋現(xiàn)狀狀、政府府行政主

3、主管部門門核發(fā)的的建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證及及核準(zhǔn)的的設(shè)計(jì)圖圖、設(shè)計(jì)計(jì)說明等等資料進(jìn)進(jìn)行。所所出具的的測繪成成果供申申請人用用于辦理理房屋權(quán)權(quán)屬登記記。1.3.33 變更房房屋建筑筑面積測測算根據(jù)據(jù)房屋現(xiàn)現(xiàn)狀、政政府行政政主管部部門核發(fā)發(fā)的相關(guān)關(guān)資料或或申請人人的申請請資料進(jìn)進(jìn)行。所所出具的的測繪成成果供申申請人用用于辦理理房屋權(quán)權(quán)屬登記記。1.4 房房屋建筑筑面積測測算的成成果 房屋建筑面面積測算算的成果果主要包包括：房房屋基本本信息、測測算依據(jù)據(jù)、現(xiàn)場場查勘記記錄、處處置方案案、房產(chǎn)產(chǎn)分幅平平面圖、分分層分戶戶圖、成成果報(bào)告告、審核核意見、變變更記錄錄等資料料。 第二章 房房屋測量量的一般

4、般規(guī)定2.1 房房屋測量量的基本本原則房屋以幢為為單位進(jìn)進(jìn)行測量量。測量量點(diǎn)位可可以是分分隔墻、柱柱或界釘釘?shù)冉缰分伏c(diǎn)。2.2 計(jì)計(jì)算房屋屋面積的的基本條條件結(jié)構(gòu)牢固；具備有有上蓋（不不包含檐檐口）；有圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)或或柱；層層高2.220米以上上。房屋屋上蓋、圍圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)或柱的的建筑材材料以規(guī)規(guī)劃核準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的的材料為為準(zhǔn)。2.3 房房屋面積積2.3.11 房屋的的建筑面面積房屋建筑面面積系指指房屋外外墻（柱柱）勒腳腳以上各各層的外外圍水平平投影面面積，包包括陽臺(tái)臺(tái)、挑廊廊、地下下室、室室外樓梯梯等的面面積。2.3.22 房屋的的套內(nèi)建建筑面積積房屋的套內(nèi)內(nèi)建筑面面積由房房屋套內(nèi)內(nèi)使用面面積，套套

5、內(nèi)墻體體面積，套套內(nèi)陽臺(tái)臺(tái)建筑面面積三部部分組成成。2.3.22.1 房屋套套內(nèi)使用用面積是是指房屋屋套內(nèi)全全部可供供使用的的空間面面積。不不包括在在結(jié)構(gòu)面面積內(nèi)的的套內(nèi)煙煙囪、通通風(fēng)道、管管道井等等均計(jì)入入使用面面積，內(nèi)內(nèi)墻面裝裝飾厚度度計(jì)入使使用面積積。2.3.22.2 房屋的的套內(nèi)墻墻體面積積是指套套內(nèi)使用用空間周周圍的圍圍護(hù)或承承重墻體體或其他他承重支支撐體所所占的面面積，其其中各套套之間的的分隔墻墻和套與與公共建建筑空間間的分隔隔墻以及及外墻（包包括山墻墻）等共共有墻，均均按水平平投影面面積的一一半計(jì)入入套內(nèi)墻墻體面積積。套內(nèi)內(nèi)自有墻墻體（柱柱），按按水平投投影面積積全部計(jì)計(jì)入套內(nèi)內(nèi)

6、墻體面面積。2.3.22.3 套內(nèi)陽陽臺(tái)建筑筑面積是是指套內(nèi)內(nèi)各陽臺(tái)臺(tái)建筑面面積之和和，均按按陽臺(tái)外外圍與房房屋外墻墻之間的的水平投投影面積積計(jì)算。2.3.33 房屋分分?jǐn)偨ㄖ娣e是是指房屋屋套內(nèi)建建筑面積積依比例例分?jǐn)偟玫玫降墓补灿胁课晃坏慕ㄖ娣e。2.4 房房屋測量量儀器設(shè)設(shè)備和邊邊長丈量量、面積積計(jì)算數(shù)數(shù)據(jù)取值值要求房屋測量應(yīng)應(yīng)使用相相對誤差差小于1/8800的儀器器和工具具。房屋邊長丈丈量以米米為單位位。丈量量結(jié)果取取位至0.001米。房屋面積以以平方米米為單位位。計(jì)算算結(jié)果取取位至 0.01 平方米米。2.5 房房屋邊長長丈量、面面積測算算限差規(guī)規(guī)定房屋復(fù)測結(jié)結(jié)果與原原成果差差值

7、符合合限差要要求的仍仍使用原原測繪成成果。2.5.11 房屋面面積測算算的精度度要求房屋面積測測算的精精度，按按房產(chǎn)產(chǎn)測量規(guī)規(guī)范面面積精度度的二級級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)執(zhí)行：限 差 ： 中誤差 ： 式中：S為為房屋建建筑面積積，單位位為平方方米。2.5.22 房屋邊邊長、層層高測量量限差要要求房屋邊長、層層高測量量限差，按按面積精精度對應(yīng)應(yīng)測量邊邊長的要要求D （0.002+00.0001D） D ：限限差。D ：相鄰鄰界址點(diǎn)點(diǎn)間的距距離。單單位為米米。2.5.33 實(shí)測邊邊長與圖圖紙?jiān)O(shè)計(jì)計(jì)邊長實(shí)測邊長尺尺寸與規(guī)規(guī)劃核準(zhǔn)準(zhǔn)圖上設(shè)設(shè)計(jì)尺寸寸的較差差值滿足足2.55.2的限差差時(shí)，可可認(rèn)為實(shí)實(shí)際房屋屋邊長與與設(shè)

8、計(jì)值值相符。第三章 房屋屋邊長數(shù)數(shù)據(jù)采集集方式房屋邊長數(shù)數(shù)據(jù)采集集有兩種種方式：一是依依據(jù)設(shè)計(jì)計(jì)圖紙，即即從建筑筑施工圖圖上獲取取房屋邊邊長數(shù)據(jù)據(jù)；二是是實(shí)地丈丈量取得得房屋邊邊長數(shù)據(jù)據(jù)。3.1 房房屋邊長長數(shù)據(jù)的的圖上采采集竣工并且有有建筑施施工圖的的房屋，從從建筑施施工圖上上采集邊邊長數(shù)據(jù)據(jù)時(shí)，應(yīng)應(yīng)對實(shí)地地分段邊邊長和總總長度進(jìn)進(jìn)行檢核核。若實(shí)實(shí)地丈量量的尺寸寸與對應(yīng)應(yīng)圖紙上上的尺寸寸之差符符合規(guī)定定時(shí)，該該房屋的的邊長可可采用建建筑施工工圖上標(biāo)標(biāo)注的尺尺寸。3.1.11 房屋外外墻體的的厚度以以結(jié)構(gòu)厚厚度計(jì)算算，設(shè)計(jì)計(jì)有保溫溫墻體的的，保溫溫墻體的的厚度計(jì)計(jì)入外半半墻。3.2 房房屋邊長

9、長數(shù)據(jù)的的實(shí)地采采集3.2.11 竣工房房屋存在在一些圓圓形、弓弓形等其其它不規(guī)規(guī)則形狀狀，且無無建筑施施工圖可可獲得相相應(yīng)的圖圖形元素素時(shí)，可可使用全全站儀等等測量工工具沿不不規(guī)則形形狀邊線線實(shí)測若若干特征征點(diǎn)或拐拐點(diǎn)的點(diǎn)點(diǎn)位坐標(biāo)標(biāo)，通過過解析法法計(jì)算面面積。3.2.22 當(dāng)房屋屋邊長較較長且直直接測量量有困難難時(shí)，或或需要檢檢核總邊邊長與分分段之和和無法直直接測量量總邊長長的，可可采用全全站儀測測繪坐標(biāo)標(biāo)后計(jì)算算相應(yīng)的的總邊長長值。3.2.33 按柱外外圍計(jì)算算面積，而而柱子上上下由不不同直徑徑（截面面）多節(jié)節(jié)柱體構(gòu)構(gòu)成時(shí)，邊邊長以柱柱邊離地地面2.220米處進(jìn)進(jìn)行測量量。3.2.44 當(dāng)

10、建筑筑物設(shè)計(jì)計(jì)層高小小于2.110米或大大于2.330米時(shí)，可可只檢核核測量一一個(gè)層高高值；當(dāng)當(dāng)設(shè)計(jì)層層高在大大于2.110米和小小于2.330米之間間的范圍圍時(shí)，應(yīng)應(yīng)在不同同位置測測量3個(gè)以上上層高值值取平均均數(shù)作為為實(shí)測層層高值。3.2.55 在凈高高測量時(shí)時(shí)，應(yīng)在在不同位位置測量量3個(gè)以上上凈高值值，取平平均數(shù)作作為實(shí)測測凈高值值。第四章 房房屋總層層數(shù)與所所在層次次4.1 房房屋層高高全部在在2.220米以上上的層面面計(jì)算層層數(shù)。假假層、附附層（夾夾層）、插插層、閣閣樓（暗暗樓）、裝裝飾性塔塔樓以及及突出屋屋面的設(shè)設(shè)備間、水水箱間等等不計(jì)層層數(shù)。房屋總層數(shù)數(shù)為房屋屋自然層層數(shù)與地地下層

11、數(shù)數(shù)之和。自然層數(shù)是是指按規(guī)規(guī)劃核準(zhǔn)準(zhǔn)的室內(nèi)內(nèi)地坪0以上的的層數(shù)，0以下為為地下層層數(shù)。 0標(biāo)高設(shè)設(shè)計(jì)在房房屋中間間部位且且0以上的的凈高超超過房間間凈高1/2的層面面計(jì)入自自然層數(shù)數(shù)。4.2 所所在層次次是指產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的的房屋在在該幢樓樓房中的的層次。地地下層次次以負(fù)數(shù)數(shù)表示。第五章 房房屋邊長長數(shù)據(jù)的的采集5.1 房房屋邊長長數(shù)據(jù)采采集要求求5.1.11 多產(chǎn)權(quán)權(quán)房屋按按戶室、共共有部位位進(jìn)行邊邊長數(shù)據(jù)據(jù)采集。5.1.22 單產(chǎn)權(quán)權(quán)房屋的的邊長數(shù)數(shù)據(jù)應(yīng)分分層采集集。5.1.33 測量邊邊長的記記錄應(yīng)在在實(shí)地完完成，不不得依據(jù)據(jù)事后回回憶補(bǔ)充充或隨意意涂改數(shù)數(shù)據(jù)。5.2 房房屋分戶戶建筑面面積

12、計(jì)算算邊長量量取規(guī)定定5.2.11 戶室與與戶室之之間的共共墻、戶戶室與共共有部位位之間的的共墻、共有部位與共有部位之間的共墻，均以墻體中線為界線，半墻厚度尺寸分別計(jì)入相應(yīng)戶室的邊長或共有部位的邊長。5.2.22 電梯井井周圍結(jié)結(jié)構(gòu)墻體體的內(nèi)外外，規(guī)劃劃設(shè)計(jì)有有隔音墻墻的，將將隔音墻墻與分隔隔墻（包包括隔音音墻與分分隔墻之之間的空空隙）視視為一道道復(fù)合墻墻體，以以復(fù)合墻墻體的中中線量取取半墻尺尺寸。5.2.33 室外樓樓梯、外外走廊、陽陽臺(tái)與戶戶室或共共有部位位之間的的隔墻，其其墻體厚厚度的一一半尺寸寸計(jì)入相相應(yīng)戶室室或共有有部位，另另一半尺尺寸計(jì)入入外半墻墻。5.2.44 以柱、墻墻體等構(gòu)構(gòu)

13、成陽臺(tái)臺(tái)圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)的，以以圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)的外外圍量取取尺寸，突突出圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)的的構(gòu)造物物不計(jì)入入陽臺(tái)尺尺寸。5.2.55 地下空空間（含含地下室室）進(jìn)行行房屋邊邊長丈量量時(shí)，因因無法丈丈量外墻墻厚度尺尺寸的，外外墻厚度度尺寸可可取施工工圖的設(shè)設(shè)計(jì)值。5.2.66 斜屋面面、墻體體向內(nèi)或或向外傾傾斜的建建筑空間間，凈高高在2.110米處無無墻體的的，丈量量時(shí)無外外半墻尺尺寸。5.2.77 房屋外外墻面貼貼（掛）有有裝飾材材料的，裝裝飾材料料厚度不不計(jì)入房房屋邊長長。5.2.88 各層墻墻體厚度度不一致致的，分分別丈量量墻體厚厚度。5.2.99 架空層層的外側(cè)側(cè)墻體厚厚度按其其上一層層的墻體體厚度尺尺

14、寸計(jì)算算。當(dāng)層層面內(nèi)有有部分為為架空空空間時(shí)，架架空部位位外側(cè)墻墻體厚度度按本層層面相鄰鄰?fù)鈮窈穸瘸叽绱缬?jì)算。第六章 房房屋面積積計(jì)算規(guī)規(guī)定6.1 計(jì)計(jì)算全部部建筑面面積的范范圍6.1.11 單層房屋屋按一層層計(jì)算建建筑面積積；多層層房屋按按各層建建筑面積積的總和和計(jì)算。6.1.22 房屋內(nèi)內(nèi)的夾層層、插層層、技術(shù)術(shù)層、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換層及及其樓梯梯間、電電梯間等等其層高高在2.220 米以上上的部位位。6.1.33 穿過房房屋的通通道，房房屋內(nèi)的的門廳、大大廳，均均按一層層計(jì)算建建筑面積積。門廳廳、大廳廳內(nèi)的回回廊部分分，層高高在2.220米以上上的部位位，按其其水平投投影計(jì)算算建筑面面積。6.1.

15、44 樓梯間間、電梯梯（觀光光梯）井井、管道道井、通通風(fēng)井、提提物井、垃垃圾道等等均計(jì)入入房屋自自然層建建筑面積積。房屋屋主墻體體外的管管道井、通通風(fēng)井等等，層高高在2.220米以上上的按一一層計(jì)算算建筑面面積。6.1.55 各種類類型的樓樓梯，按按其對應(yīng)應(yīng)的空間間部位計(jì)計(jì)算建筑筑面積。6.1.66 房屋天天面上的的樓梯間間、水箱箱間、電電梯機(jī)房房等層高高在2.220米以上上的部位位。6.1.77 斜面結(jié)結(jié)構(gòu)房屋屋及平頂頂房屋，按按其凈高高在2.110米以上上的部位位計(jì)算建建筑面積積。6.1.88 挑樓按按其外圍圍水平投投影計(jì)算算建筑面面積。6.1.99 嵌入主主墻體內(nèi)內(nèi)的設(shè)備備部位，按按主墻

16、體體外圍水水平投影影計(jì)算建建筑面積積。6.1.110 全封閉閉的室外外樓梯，按按各層水水平投影影計(jì)算建建筑面積積。6.1.111 房屋主主墻體投投影范圍圍內(nèi)的走走廊、架架空部位位，按其其外圍水水平投影影計(jì)算建建筑面積積。6.1.112 房屋主墻墻體外，與與房屋相相連的封封閉走廊廊、門廊廊，按其其外圍水水平投影影計(jì)算建建筑面積積。6.1.113 房屋間間封閉的的架空通通廊，按按其外圍圍水平投投影計(jì)算算建筑面面積。6.1.114 地下室室、半地地下室及及其相應(yīng)應(yīng)出入口口，按其其外墻（不不包括采采光井、防防潮層及及保護(hù)墻墻）外圍圍水平投投影計(jì)算算建筑面面積。6.1.115 幕墻等等作為房房屋圍護(hù)護(hù)結(jié)

17、構(gòu)的的，按幕幕墻等計(jì)計(jì)算建筑筑面積；同一樓樓層外墻墻既有主主墻，又又有幕墻墻的，以以主墻為為準(zhǔn)計(jì)算算建筑面面積，墻墻厚按主主墻體厚厚度計(jì)算算。6.1.116 有柱或或圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)、不不完全封封閉的車車庫、倉倉儲(chǔ)等專專用房屋屋。6.1.117 依坡地地建筑的的房屋，利利用吊腳腳做架空空層、有有圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)的，其其凈高在在2.110米以上的的部位。6.1.118 與室內(nèi)內(nèi)相通的的伸縮縫縫、沉降降縫，能能正常利利用的部部位。6.1.119 落地窗窗其凈高高在2.110米以上上的部位位。6.1.220 對傾斜斜、弧狀狀等非垂垂直墻體體的房屋屋，凈高高在2.110米以上上的部位位。房屋屋墻體向向外傾斜斜，超

18、出出底板外外沿的，以以底板與與圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)相接接處的外外圍水平平投影計(jì)計(jì)算建筑筑面積。6.1.221 房屋外外墻外側(cè)側(cè)的保溫溫隔熱層層。6.1.222 其它有有與以上上情況類類似的，參參照執(zhí)行行。6.2 計(jì)計(jì)算一半半建筑面面積的范范圍6.2.11 房屋主主墻體外外，與房房屋相連連有上蓋蓋和柱、不不封閉的的走廊、門門廊，按按其上蓋蓋水平投投影面積積的一半半計(jì)算。6.2.22 獨(dú)立柱柱、單排排柱的建建筑物，按按其上蓋蓋水平投投影面積積的一半半計(jì)算。6.2.33 陽臺(tái)（無無論是否否封閉）、有有圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)未封封閉的走走廊、挑挑廊，均均按其圍圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)外圍水水平投影影面積的的一半計(jì)計(jì)算。6.2.44 不封

19、閉閉的架空空通廊，按按其上蓋蓋與圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)外外圍水平平投影重重疊部分分面積的的一半計(jì)計(jì)算。6.2.55 不封閉閉的室外外樓梯，按按各層水水平投影影面積的的一半計(jì)計(jì)算。6.2.66 其它有有與以上上情況類類似的，參參照執(zhí)行行。6.3 不不計(jì)算建建筑面積積的范圍圍6.3.11 層高在2.220米以下下的房屋屋。6.3.22 突出房房屋墻面面的柱、梁梁等構(gòu)件件、配件件、裝飾飾柱、裝裝飾性的的玻璃幕幕墻、垛垛、勒腳腳、臺(tái)階階、無柱柱雨棚等等。6.3.33 房屋之之間無上上蓋的架架空通廊廊。6.3.44 房屋的的天面、挑挑臺(tái)、露露臺(tái)、天天面上的的花園、泳泳池、水水箱。6.3.55 作為公公共道路路街巷通

20、通行的騎騎樓、過過街樓下下的底層層。6.3.66 利用引引橋、高高架路、高高架橋、路路面作為為頂蓋建建造的房房屋。6.3.77 活動(dòng)房房屋、臨臨時(shí)房屋屋。6.3.88 獨(dú)立煙煙囪、水水塔、罐罐、池、地地下人防防干、支支線。6.3.99 與房屋屋室內(nèi)不不相通的的房屋間間伸縮縫縫、沉降降縫。6.3.110 與室內(nèi)內(nèi)不相通通的類似似于陽臺(tái)臺(tái)、挑廊廊、檐廊廊的建筑筑。6.3.111 本層無無頂蓋或或頂蓋不不能完全全覆蓋的的陽臺(tái)、走走廊、挑挑廊。6.3.112 飄窗。6.3.113 設(shè)計(jì)上上與陽臺(tái)臺(tái)相連且且位置、尺尺寸明確確的設(shè)備備部位。6.3.114 已計(jì)算建建筑面積積的樓梯梯下方空空間。6.3.11

21、5 屋面上上有頂蓋蓋但無圍圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)的觀景景建筑設(shè)設(shè)施。6.3.116 其它有有與以上上情況類類似的，參參照執(zhí)行行。第七章 房房屋面積積計(jì)算特特別規(guī)定定7.1 設(shè)設(shè)計(jì)在陽陽臺(tái)內(nèi)的的花池、管管道及裝裝飾等部部位均計(jì)計(jì)入陽臺(tái)臺(tái)建筑面面積。7.2 房房屋內(nèi)有有類似于于陽臺(tái)功功能的空空中花園園、入戶戶花園等等部位，按按陽臺(tái)計(jì)計(jì)算建筑筑面積。7.3 相相鄰套型型間貫通通的類似似陽臺(tái)的的部位，按按套內(nèi)分分隔墻劃劃分后計(jì)計(jì)入各相相關(guān)套內(nèi)內(nèi)面積。7.4 利利用屋頂頂斜面結(jié)結(jié)構(gòu)作陽陽臺(tái)頂蓋蓋的，斜斜面結(jié)構(gòu)構(gòu)完全覆覆蓋陽臺(tái)臺(tái)，且陽陽臺(tái)地面面距斜面面結(jié)構(gòu)凈凈高均在在2.110米以上上，按有有頂蓋陽陽臺(tái)計(jì)算算面積7.

22、5 建建筑物內(nèi)內(nèi)由于自自然層數(shù)數(shù)不同，樓樓（電）梯梯間的層層數(shù)按其其所在部部位的層層數(shù)計(jì)算算面積。7.6 機(jī)機(jī)（非）動(dòng)動(dòng)車等坡坡道下方方規(guī)劃核核準(zhǔn)的，且且層高在在2.220米以上上的空間間計(jì)算建建筑面積積。7.7 房房屋內(nèi)走走道兩端端無論是是否封閉閉均計(jì)算算全部建建筑面積積。7.8 走走道與大大廳相接接無明顯顯分界線線的，若若面積計(jì)計(jì)算的分分?jǐn)偟燃壖売兴畈顒e，應(yīng)應(yīng)以走道道與大廳廳相接處處為界，按按各自分分?jǐn)偟燃壖壏謩e計(jì)計(jì)算。7.9 建建筑物內(nèi)內(nèi)門廳、大大廳等的的上空部部位（上上空跨越越多個(gè)自自然層）周周邊的外外圍墻體體，按跨跨越的自自然層以以各層水水平投影影計(jì)算面面積。第八章 共共有面積積的

23、分?jǐn)倲?.1 共共有面積積分?jǐn)傋褡裱脑瓌t協(xié)議優(yōu)先原原則。有有合法的的分割文文件或協(xié)協(xié)議時(shí)，以以協(xié)議為為準(zhǔn)進(jìn)行行分?jǐn)傆?jì)計(jì)算；無無分割文文件或協(xié)協(xié)議時(shí)，根根據(jù)房屋屋共有建建筑面積積的使用用功能，按按共有面面積相關(guān)關(guān)房屋的的套內(nèi)建建筑面積積比例進(jìn)進(jìn)行分?jǐn)倲傆?jì)算。分割文件或或協(xié)議應(yīng)應(yīng)由共有有面積的的所有相相關(guān)權(quán)利利人共同同簽署，協(xié)協(xié)議內(nèi)容容不能侵侵犯公共共利益和和第三方方利益，否否則不能能視為有有效的分分割文件件或協(xié)議議。文件件或協(xié)議議對產(chǎn)權(quán)權(quán)分割的的部位和和分割方方式應(yīng)明明確、一一致且無無異議。8.2 共共有面積積分?jǐn)倓潉澐值脑瓌t依據(jù)規(guī)劃部部門核準(zhǔn)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)計(jì)圖，劃劃分共有有部位的的使用功功能和

24、服服務(wù)范圍圍。設(shè)計(jì)計(jì)圖上的的共有部部位使用用功能和和服務(wù)范范圍反映映不明確確的，應(yīng)應(yīng)由設(shè)計(jì)計(jì)、建設(shè)設(shè)單位共共同出具具使用說說明。8.3 共共有面積積分?jǐn)偲淦渌瓌t則房屋建筑面面積的分分?jǐn)傆?jì)算算以幢為為單位，本本幢的共共有建筑筑面積不不分?jǐn)偟降狡渌贝?，它幢幢的共有有建筑面面積也不不分?jǐn)偟降奖敬?。低一級共有有面積參參與高一一級共有有面積的的分?jǐn)偂?.3.11 套內(nèi)建建筑面積積均參與與共有建建筑面積積的分?jǐn)倲偂?.3.22 共有建建筑面積積分?jǐn)偤蠛螅粍潉澐指魈滋追课莘址謹(jǐn)偹玫霉灿薪ńㄖ娣e積的界線線。8.3.33 無法認(rèn)認(rèn)定使用用功能和和服務(wù)范范圍的建建筑空間間不得作作為共有有建筑面面積分?jǐn)倲?/p>

25、。8.3.44 竣工已已經(jīng)過分分?jǐn)偯娣e積測算的的房屋，由由于部分分拆除導(dǎo)導(dǎo)致共有有面積發(fā)發(fā)生變化化的，分分?jǐn)偯娣e積不再重重新計(jì)算算。8.3.55 房屋竣竣工已經(jīng)經(jīng)過分?jǐn)倲偯娣e測測算，由由于局部部變更導(dǎo)導(dǎo)致共用用部位發(fā)發(fā)生變化化的，原原分?jǐn)偡椒绞奖３殖植蛔?。變變更部位位的原分分?jǐn)偯娣e積和新產(chǎn)產(chǎn)生的共共有面積積，按相相關(guān)房屋屋的套內(nèi)內(nèi)建筑面面積比例例進(jìn)行分分?jǐn)傆?jì)算算。8.4 共共有面積積按比例例分?jǐn)偟牡挠?jì)算公公式Si = KSi SiK = Si式中：K為共有有面積的的分?jǐn)傁迪禂?shù)(取位至小小數(shù)點(diǎn)后后6位數(shù))； Sii為參加加分?jǐn)偟牡母鲉卧變?nèi)建建筑面積積，平方方米; Si為各單單元參加加分?jǐn)偹?/p>

26、得的分分?jǐn)偯娣e積，平方方米； Si為需要分分?jǐn)偟墓补灿忻娣e積總和，平平方米；Si為為參加分分?jǐn)偟母鞲鲉卧滋變?nèi)建筑筑面積總總和，平平方米。8.5 共共有建筑筑面積的的分?jǐn)傤愵悇e一級分?jǐn)偯婷娣e：幢幢分?jǐn)偟牡墓灿薪ńㄖ娣e積。是指幢內(nèi)為為整幢房房屋服務(wù)務(wù)的共有有部位的的建筑面面積。二級分?jǐn)偯婷娣e：功功能區(qū)分分?jǐn)偟墓补灿薪ㄖ娣e。是指幢內(nèi)專專為功能能區(qū)服務(wù)務(wù)的共有有部位的的建筑面面積。三級分?jǐn)偯婷娣e：層層分?jǐn)偟牡墓灿薪ńㄖ娣e積。是指房屋各各層次內(nèi)內(nèi)，為本本層服務(wù)務(wù)的共有有部位的的建筑面面積。8.6 共共有建筑筑面積的的分?jǐn)偺幪幚?.6.11 獨(dú)立成成幢的住住宅房屋屋中，有有的單元元為多層層，有的

27、的單元為為小高層層（或高高層）時(shí)時(shí)，多層層單元和和小高層層（或高高層）單單元?jiǎng)澐址植煌牡姆謹(jǐn)倕^(qū)區(qū)域，分分別為各各分?jǐn)倕^(qū)區(qū)域服務(wù)務(wù)的共有有面積在在各分?jǐn)倲倕^(qū)域內(nèi)內(nèi)進(jìn)行分分?jǐn)?。多層房屋指指自然層層?shù)在七七層以下下的房屋屋。規(guī)劃劃核準(zhǔn)為為61層的房房屋，視視為多層層房屋。小小高層或或高層房房屋指自自然層在在七層以以上的房房屋。8.6.22 獨(dú)立成成幢的住住宅多層層房屋中中，有的的單元安安裝有電電梯，有有的單元元未安裝裝電梯時(shí)時(shí)，有電電梯單元元和無電電梯單元元?jiǎng)澐譃闉椴煌牡姆謹(jǐn)倕^(qū)區(qū)域，分分別為各各分?jǐn)倕^(qū)區(qū)域服務(wù)務(wù)的共有有面積在在各分?jǐn)倲倕^(qū)域內(nèi)內(nèi)進(jìn)行分分?jǐn)偂?.6.33 單身公公寓按層層設(shè)計(jì)具具有層

28、分分?jǐn)偟墓补灿胁课晃粫r(shí)，按按層設(shè)立立分?jǐn)傁迪禂?shù)。8.6.44 設(shè)計(jì)有有連家店店的住宅宅樓，整整幢房屋屋按住宅宅樓的計(jì)計(jì)算方法法計(jì)算建建筑面積積。8.6.55 房屋中中有物業(yè)業(yè)、社區(qū)區(qū)等附屬屬用房的的，附屬屬用房與與其所在在區(qū)域劃劃為同一一功能區(qū)區(qū)或分?jǐn)倲倕^(qū)參與與共有共共用部位位分?jǐn)偂?.6.66 多功能能綜合樓樓根據(jù)設(shè)設(shè)計(jì)功能能，將多多功能綜綜合樓中中計(jì)入房房屋分?jǐn)倲偯娣e的的共有面面積，按按幢、功功能區(qū)、層層劃分為為三個(gè)分分?jǐn)傤悇e別，然后后按此三三個(gè)類別別依次分分?jǐn)?。同同一功能能區(qū)內(nèi)可可根據(jù)設(shè)設(shè)計(jì)使用用狀況的的不同，分分別設(shè)立立分?jǐn)倕^(qū)區(qū)。8.6.77 辦公樓樓中每幾幾層設(shè)計(jì)計(jì)有中庭庭的，這這幾

29、層視視為一個(gè)個(gè)整體，設(shè)為一個(gè)分?jǐn)倕^(qū)。8.6.88 商業(yè)功功能區(qū)內(nèi)內(nèi)有商場場和門面面房的，商商場與門門面房應(yīng)應(yīng)設(shè)為不不同的分分?jǐn)倕^(qū)。8.6.99 綜合樓樓中若規(guī)規(guī)劃核準(zhǔn)準(zhǔn)的0上下層層面用途途為商業(yè)業(yè)，劃分分功能區(qū)區(qū)時(shí)0上下的的商業(yè)設(shè)設(shè)為同一一功能區(qū)區(qū)。可根根據(jù)設(shè)計(jì)計(jì)功能的的不同或或業(yè)態(tài)的的不同設(shè)設(shè)不同分分?jǐn)倕^(qū)。8.6.110 單位自自建自用用綜合樓樓，地下下室內(nèi)有有人防部部位的，以0分割將整幢樓設(shè)為兩個(gè)功能區(qū)，為整幢樓服務(wù)的共有部位在兩個(gè)功能區(qū)分?jǐn)偂?.6.111 房屋內(nèi)0上下形形成同一一個(gè)產(chǎn)權(quán)權(quán)單元，且且只能從從產(chǎn)權(quán)單單元內(nèi)部部樓梯上上下層面面的，該該產(chǎn)權(quán)單單元按其其主出入入口所在在部位的的功

30、能區(qū)區(qū)劃定。非整體地下下室和地地面上房房屋合在在一起進(jìn)進(jìn)行面積積計(jì)算時(shí)時(shí)，0上下設(shè)設(shè)計(jì)為不不同用途途的，以以0為界，將將房屋按按地下部部分和地地上部分分劃為不不同的功功能區(qū)，共共有共用用部位分分別由其其服務(wù)區(qū)區(qū)域分?jǐn)倲偂?.6.112 地下室室相通地地面上獨(dú)獨(dú)立的兩兩幢以上上房屋，以以規(guī)劃室室內(nèi)地坪坪0劃分為為地上和和地下兩兩部分，地地上部分分分幢計(jì)計(jì)算房屋屋建筑面面積，地地下層單單獨(dú)計(jì)算算房屋建建筑面積積。地下下層內(nèi)為為地上部部分服務(wù)務(wù)的共用用部位不不予分?jǐn)倲偂Ｒ?guī)劃設(shè)計(jì)為為0以下有有多層地地下室，0以上有有多幢房房屋，只只要地下下層中有有一個(gè)層層面是貫貫通的整整體地下下室，則則以0為界上上、

31、下分分別計(jì)算算。8.6.113 位于底底層房屋屋內(nèi)為地地下室服服務(wù)的通通風(fēng)井，無無論通風(fēng)風(fēng)井及其其上部空空間的高高度為多多少，該該部位均均按通風(fēng)風(fēng)井計(jì)算算一層面面積，由由地下室室分?jǐn)偂?.6.114 地下室室車位按按套內(nèi)面面積計(jì)算算，只參參與樓梯梯間、外外墻體一一半及為為全樓服服務(wù)的共共有共用用部位的的分?jǐn)偂５叵率覂?nèi)的的進(jìn)風(fēng)機(jī)機(jī)房、排排風(fēng)機(jī)房房、集氣氣室、擴(kuò)擴(kuò)散室、濾濾毒室等等部位，若若位于人人防必建建面積范范圍，則則計(jì)入人人防面積積；若在在非人防防范圍，則則作為戶戶室單獨(dú)獨(dú)計(jì)算面面積。地下室內(nèi)既既有車位位又有商商業(yè)用房房時(shí)，為為地下室室服務(wù)的的進(jìn)風(fēng)機(jī)機(jī)房、排排風(fēng)機(jī)房房由其服服務(wù)區(qū)域域分?jǐn)偂?.6.115 地下室室內(nèi)的電電梯基坑坑按戶室室處理，只只分?jǐn)倝w面積積。第九章 參參與分?jǐn)倲偣灿妹婷娣e的其其他部位位9.1 一一幢房屋屋內(nèi)的地地下室、避避難層（間間）、架架空層、人人防地下下室、自自行車庫庫、停車車場（庫庫）、會(huì)會(huì)所（館館）、物物業(yè)管理理用房以以及設(shè)計(jì)計(jì)中未標(biāo)標(biāo)明用途途的各獨(dú)獨(dú)立單元元等作為