1、 2021年 廣州市住宅地產(chǎn)研究分析報(bào)告 2021年 一、早期向東產(chǎn)業(yè)向東、城市沒向東、也向南南沙定位錯(cuò)了十幾年，北優(yōu)為水源，但是商業(yè)無妨，所以白云區(qū)商業(yè)即將很厲害二、現(xiàn)在要：南、西、北三面開展 第一章、廣州市開展的“前生今世 一、早期向東產(chǎn)業(yè)向東、城市沒向東、也向南南沙定位錯(cuò)了十 第二章、廣州開展的“后生來世 廣州“西南北中的四大商業(yè)中心和城市核心地帶 第二章、廣州開展的“后生來工程白云商圈番禺睡城商圈荔灣之芳村商圈花都區(qū)域生活商業(yè)核心商圈：天河+越秀海珠商圈東部開發(fā)區(qū)未形成商圈增城區(qū)域生活商業(yè)從化區(qū)域生活商業(yè)主城四大核心商圈外圍商圈工程白云商圈番禺荔灣之芳村商圈花都區(qū)域生活商業(yè)核心商圈：天

2、河 第三章、“廣佛同城開展態(tài)勢分析報(bào)告 第三章、“廣佛同城開展態(tài)勢分析報(bào)告 未來芳村地區(qū)是“廣州西商業(yè)中心。 第三章、“廣佛同城開展態(tài)勢分析報(bào)告 未來芳村地區(qū)是“廣州西商業(yè)中心。 全市常住人口中，中心城區(qū)為772萬人，占60.84%，新城區(qū)為334萬人，占26.33%，縣級市為163萬人，占%。 第二局部、市場分析報(bào)告 第一章、廣州市社會經(jīng)濟(jì)開展態(tài)勢分析 全市常住人口中，中心城區(qū)為772萬人，占60.84%，新GDP是2021年數(shù)據(jù)，來源于廣州市統(tǒng)計(jì)局 第二局部、市場分析報(bào)告 第一章、廣州市社會經(jīng)濟(jì)開展態(tài)勢分析 二、廣州市常住人口各區(qū)分布與GDP關(guān)聯(lián)分析GDP是2021年數(shù)據(jù)，來源于廣州市統(tǒng)計(jì)

3、局 第二局部、 第二局部、市場分析報(bào)告 第一章、廣州市社會經(jīng)濟(jì)開展態(tài)勢分析 三、廣州各區(qū)人口與密度分析 第二局部、市場分析報(bào)告 一、廣州市社會經(jīng)濟(jì)開展態(tài)勢分析全市經(jīng)濟(jì)保持較快開展，2005年至2021年廣州保持雙位數(shù)字增長率，經(jīng)濟(jì)開展勢頭良好，對商業(yè)開展有著重大支撐作用。2021年，廣州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值GDP10604.48億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年下同增長13.0%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值189.05億元，增長3.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值3950.64億元，增長13.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值6464.79億元，增長13.2%。單位：億元以效勞經(jīng)濟(jì)為主體，不斷加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級步伐。廣州整體產(chǎn)業(yè)構(gòu)造偏

4、重第三產(chǎn)業(yè) 對商業(yè)開展有強(qiáng)大的促進(jìn)作用. 一、廣州市社會經(jīng)濟(jì)開展態(tài)勢分析全市經(jīng)濟(jì)保持較快開展 二、廣州市居民收入增長及消費(fèi)潛力分析過去幾年，廣州城市居民人均可支配收入呈現(xiàn)逐年上漲趨勢，其中07年廣州市居民可支配收入增長幅度高達(dá)13.2%，城市人口消費(fèi)力度水平高，含有較高消費(fèi)力。城鄉(xiāng)居民收入水平不斷提高。據(jù)城鄉(xiāng)居民家庭抽樣調(diào)查，全年城市居民家庭人均可支配收入30658元，增長11.0%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長7.6%。單位：元 二、廣州市居民收入增長 三、廣州市消費(fèi)物價(jià)態(tài)勢分析消費(fèi)價(jià)格明顯上升。全年城市居民消費(fèi)價(jià)格總水平上升3.2%，其中，消費(fèi)品價(jià)格上升4.1%，效勞工程價(jià)格上升1.2%。隨著0

5、8年的金融危機(jī)到來，09年居民消費(fèi)價(jià)格出現(xiàn)負(fù)增長，但是對居民消費(fèi)支出影響力有限，2021年居民隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇逐步釋放，同時(shí)廣州也是國內(nèi)開展最蓬勃消費(fèi)市場之一，未來商業(yè)的開展前景樂觀。 三、廣州市消費(fèi)物價(jià)態(tài)勢分析消費(fèi)價(jià)格明顯上升。全年 四、廣州市社會消費(fèi)態(tài)勢分析在2021年，廣州消費(fèi)零售總額已位于北京和上海之后的第三名，當(dāng)年人均消費(fèi)支出到達(dá)20836位居全國之首，近年廣州經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定快速增長狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)開展在需求為消費(fèi)品市場的穩(wěn)定增長創(chuàng)做利好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，加上收入不斷上升，增加市民消費(fèi)意愿和購置能力，為消費(fèi)市場活潑提供了強(qiáng)大動力。在2021年社會消費(fèi)零售總額已到4476億元，環(huán)比增長24.2%，消費(fèi)能

6、力旺盛。按照規(guī)劃，廣州市將建立世界級汽車基地等六大產(chǎn)業(yè)基地，到2021年，工業(yè)增加值8000億元，社會消費(fèi)品零售總額超1萬億元。 四、廣州市社會消 第二局部、市場分析報(bào)告 第六章、廣州市住宅房地產(chǎn)開展態(tài)勢研究分析 一、廣州市經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況分析2021年 ，廣州市生產(chǎn)總值GDP12303億元，從2007年開場，廣州GDP都保持在10%以上增長根據(jù)GDP與房地產(chǎn)關(guān)系的橫向圖，廣州房地產(chǎn)近年都處在高速開展的狀態(tài)高速開展的房地產(chǎn)市場為工程的開展創(chuàng)造了良好的氣氛和環(huán)境GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系小于4%4%-5%5%-8% 大于8% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 廣州GDP近年增長幅度都保持在10%以上

7、，房地產(chǎn)處于高速開展期 二、房地產(chǎn)近期銷售情況一房地產(chǎn)銷售穩(wěn)健 自2021年3月實(shí)行嚴(yán)厲的調(diào)控政策以來，廣州房地產(chǎn)經(jīng)歷了觀望和萎縮階段，2021年還受到亞運(yùn)會召開建立工地停工的影響，今年2月份回到低谷，全市銷售面積僅35萬平米。但經(jīng)過近1年多的時(shí)間消化，房地產(chǎn)銷售在“以價(jià)換量政策、降準(zhǔn)降息政策的利好帶動下，剛需發(fā)力，銷售量逐步釋放，銷售量在5月到達(dá)頂峰92萬平，以后各月均維持在80-90萬平的高位。 二、房 二、廣州一年以來樓市價(jià)格變化表 二、廣州一年以來樓市價(jià)格變化表 三、2021年廣州土地供求情況分析一、經(jīng)營性土地供給量減少 土地公開出讓整體呈現(xiàn)減少局面2021年，廣州市10區(qū)土地公開出讓

8、524.43萬平方米，同比減少25.6%。其中住宅用地公開出讓206.75萬平方米，同比增加16.6%。商服用地公開出讓72.21萬平方米，同比減少17.3%。工業(yè)用地公開出讓220.08萬平方米，同比減少44.9%。2021年土地公開出讓整體呈現(xiàn)減少的局面：商服用地減少接近兩成，工業(yè)用地減少超過四成，住宅用地雖有一定增長，但成交率僅為71%為歷史上的較低水平?？傮w來看，土地一級市場需求趨于減弱，市場總體表現(xiàn)平淡。 三、2021年廣州土地供求情況分析一、經(jīng) 二、土地市場運(yùn)行特征 城市外圍住宅用地開發(fā)加快 2021 年廣州市住宅用地出讓成交集中在蘿崗區(qū)、南沙區(qū)及番禺區(qū)三個(gè)區(qū)域合計(jì)占全市成交量的7

9、8%。此外，荔灣區(qū)大坦沙一用地面積超27萬平方米的大型地塊成交，使本年度區(qū)域出讓成交達(dá)34.23萬平方米占全市的比重達(dá)17%。主要原因是受調(diào)控政策影響。中心城區(qū)住宅用地出讓節(jié)奏有所放緩，主要靠舊城改造擠出及都市邊緣區(qū)擴(kuò)張產(chǎn)生少量供給，地塊面積普遍較小，隨著廣州市區(qū)輻射度的擴(kuò)大，大量的住房需求促使城市外圍的住宅用地的開發(fā)速度明顯加快。 三、2021年廣州土地供求情況分析 二、土地市場運(yùn)行特征 城市外圍住宅用地開發(fā) 2021年廣州土地供求經(jīng)營性土地供給量減少 土地公開出讓整體呈現(xiàn)減少局面2021年，廣州市10區(qū)土地公開出讓524.43萬平方米，同比減少25.6%。其中住宅用地公開出讓206.75萬

10、平方米，同比增加16.6%。商服用地公開出讓72.21萬平方米，同比減少17.3%。工業(yè)用地公開出讓220.08萬平方米，同比減少44.9%。2021年土地公開出讓整體呈現(xiàn)減少的局面：商服用地減少接近兩成，工業(yè)用地減少超過四成，住宅用地雖有一定增長，但成交率僅為71%為歷史上的較低水平?？傮w來看，土地一級市場需求趨于減弱，市場總體表現(xiàn)平淡。 2021年廣州土地供求經(jīng)營性土地供給量減少 四、廣州房地產(chǎn)政策大勢解讀分析歷年政策走勢圖政策展望1、房產(chǎn)稅加緊制定和出臺 3.保障性住房建立將繼續(xù)加大 受08年年底優(yōu)惠政策刺激，09年年初成交量快速上升國十一條 取消優(yōu)惠國十條 差異信貸新國五條限購令、差異

11、信貸新國八條二套房首付提至六成進(jìn)一步限購限購細(xì)那么明碼標(biāo)價(jià)一次性公開房源，明碼標(biāo)價(jià)銷售商業(yè)市場不受政策限制一次性降低銀行存準(zhǔn)率0.5% 2021.02.24 央行二次降準(zhǔn)一次性降低銀行存準(zhǔn)率0.5% 2021.05.18 央行三次降準(zhǔn)一次性降低銀行存準(zhǔn)率0.5% 2021.07.06 央行降息 2021.08.08 央行降息存貸款利率降低0.25及0.31百分點(diǎn)，首付最低85%折 四、 五、廣州住宅市場走勢規(guī)那么 維持目前走勢，以價(jià)換量，但成交量同期相比趨向上升 小幅窄幅震蕩，房價(jià)總體將趨于平穩(wěn)，銷售面積趨向平穩(wěn) 房價(jià)與銷售量將邁入穩(wěn)定通道，鑒于廣州強(qiáng)勁的購房需求，量價(jià)緩步上升 構(gòu)造表現(xiàn)： 高

12、端物業(yè)：由于限購、土地增值稅等政策的影響，高端物業(yè)短期內(nèi)受影響較大，銷售或有波動；但中長期仍具有保值增值性中低端物業(yè)：首付三成以及限貸政策將在一定程度上影響剛性和改善性需求，中低端住宅受影響較小總體走勢預(yù)測： 第一階段第二階段第三階段 經(jīng)濟(jì)方面，廣州GDP產(chǎn)值逐年上漲，2021年超1.3萬億，近年增長幅度都保持在10%以上，固定投資增長速度較快，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)開展奠定了良好根底，從而為房地產(chǎn)開展提供了強(qiáng)有力保障。1、經(jīng)濟(jì)走勢 3、住宅地產(chǎn) 4、商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)市場情況看，針對住宅的調(diào)控政策進(jìn)一步緊縮，調(diào)控初期對住宅成交有一定影響。經(jīng)過一年多市場盤整，根本調(diào)整到位，將維持穩(wěn)定的態(tài)勢。而商業(yè)市場并未

13、受其影響，再加上通脹持續(xù)的背景，更多投資性資金流向商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致商業(yè)市場供不應(yīng)求態(tài)勢日趨明顯，量價(jià)齊升趨勢加強(qiáng)2、土地方面 土地供給量不大，且大局部是外圍區(qū)域，中心城區(qū)土地供給稀缺，使得中心城區(qū)的物業(yè)賣少減少，有的甚至是絕版，從而，使得其價(jià)格保持剛性。 小 結(jié)：1、經(jīng)濟(jì)走勢 3、住宅地產(chǎn) 4、商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)市場情況看 第七章、廣州市芳村區(qū)荔灣區(qū)住宅房地產(chǎn)市場詳細(xì)分析 一、2021至2021年荔灣區(qū)土地成交情況 第七章、廣州市芳村區(qū)荔灣區(qū)住宅房地產(chǎn)市場詳細(xì)分析 第七章、廣州芳村區(qū)荔灣區(qū)住宅房地產(chǎn)市場詳細(xì)分析 二、舊荔灣樓盤研究分析樓盤較多，但可售的余貨少，客戶選擇性缺乏；該區(qū)域核心圈層的價(jià)格

14、相對較高，普遍去到22000元/平米左右，而逸翠灣那么樹立了該區(qū)域的價(jià)值標(biāo)桿，銷售價(jià)格約27000元/平米。 第七章、廣州芳村區(qū)荔灣區(qū)住宅房地產(chǎn)市場詳細(xì)分析 三、原芳村樓盤情況分析該區(qū)域在售工程余貨較少，集中了綜合質(zhì)素一般的樓盤均價(jià)約在16000-18000元/平米之間。 小結(jié)：該區(qū)域住宅供給量有所增加，9個(gè)在售工程，當(dāng)中4個(gè)工程在加推新貨。大荔灣在售樓盤情況逸翠灣荔灣嶺南灣畔逸彩新世界荔港南灣萬科柏悅灣 西灣陽光在售保利公園九里中鐵荔灣國際城路勁雋龍灣本工程 四、新荔灣主要在售樓盤分析小結(jié)：該區(qū)域住宅供給量有所增加，9個(gè)在售工程，當(dāng)中4個(gè)工程在 五、本地塊區(qū)域代表性樓盤情況分析戶型面積為82

15、-140平米，精裝修價(jià)格17000-19000元/平米中鐵荔灣國際城 五、本地塊區(qū)域代表性樓盤情況分析戶型面積為82戶型面積為56-143平米，精裝修價(jià)格16000-18500元/平米保利公園九里 五、本地塊區(qū)域代表性樓盤情況分析戶型面積為56-143平米，精裝修價(jià)格16000-18500工程根本指標(biāo)該工程位于荔灣區(qū)黃沙大道，緊鄰珠江，去往本工程地塊僅10分鐘車程。周邊交通狀況較好公交車總站、地鐵站，江景資源是該工程核心賣點(diǎn)，但周邊商業(yè)、生活配套欠缺。憑借產(chǎn)品定位包裝及白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈的規(guī)劃前景，打造了目前荔灣區(qū)高價(jià)值標(biāo)桿性樓盤。和黃逸翠灣 五、本地塊區(qū)域代表性樓盤情況分析工程根本指標(biāo)該工程位于荔

16、灣區(qū)黃沙大道，緊鄰珠江，去往本工程地 戶型配比及銷售情況該工程在產(chǎn)品定位上以中大戶型為主，且各戶型面積大于市場上同類產(chǎn)品的面積， 頂層多為復(fù)式單位，另有少局部頂樓平層單位帶空中花園、游泳池； 五、本地塊區(qū)域代表性樓盤情況分析和黃逸翠灣 戶型配比及銷售情況該工程在產(chǎn)品定位上以中大戶型為 價(jià)格走勢該工程價(jià)格走勢一路看漲，由開盤初期的15000元/平米均價(jià)飆升至27000元/平米。價(jià)格跟隨市場變動調(diào)整，該工程入市時(shí)間在08年低谷期，遵循“低開高走價(jià)格策略，推出了鄰近馬路的 單位，裝修標(biāo)準(zhǔn)為普通精裝標(biāo)準(zhǔn)；隨著09年3月市場的回暖，價(jià)格開場出現(xiàn)小幅上升，所推出的貨量質(zhì)素逐漸偏高；2021年春節(jié)后，在持續(xù)

17、09年的高溫環(huán)境下，推出一線望江的A5棟單位，價(jià)格發(fā)生了一個(gè)質(zhì)的飛躍，27000元/平米均價(jià)與珠江新城片區(qū)樓價(jià)毗美。除了打無敵江景外，國際頂級豪華裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)、及白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃的逐漸明朗等利好 為該工程豪宅高端、高價(jià)形象奠定了根底。 五、本地塊區(qū)域代表性樓盤情況分析和黃逸翠灣 價(jià)格走勢該工程價(jià)格走勢一路看漲，由開盤初 工程目標(biāo)客戶群構(gòu)成早期客群構(gòu)成該項(xiàng)目是荔灣老城少有的社區(qū)型樓盤，吸引了大量周邊原著居民以及周邊專業(yè)市場檔主如：黃沙水產(chǎn)、清平藥材市場、文具批發(fā)商行等的客戶。客戶群的區(qū)域以荔灣區(qū)為主。近期客群構(gòu)成項(xiàng)目除了維系本身荔灣區(qū)客戶外，受高端物業(yè)形象的提升及老城稀缺的社區(qū)型樓盤、白鵝潭經(jīng)濟(jì)

18、圈的帶動，客戶群逐漸向外區(qū)域擴(kuò)散，如越秀東風(fēng)路、環(huán)市路等客戶、海珠（工業(yè)大道、南田路、沿江西等）、芳村（花地大道、芳村大道沿線等），少量天河區(qū)客戶。項(xiàng)目形象檔次的拔高江景資源的稀缺白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈的規(guī)劃利好和黃逸翠灣 五、本地塊區(qū)域代表性樓盤情況分析 工程目標(biāo)客戶群 六、荔灣區(qū)房地產(chǎn)市場特征匯總舊荔灣，舒適型，價(jià)格高舊芳村，實(shí)用型，平民價(jià)珠江為界，價(jià)格分化老荔灣客戶，地緣情節(jié)強(qiáng)新荔灣客戶，價(jià)格才是決定因素緊守荔灣向外區(qū)分散專業(yè)市場多，大批經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)人士環(huán)境與地緣情結(jié)比照，地緣情節(jié)是決定因素經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的老荔灣人緊守舊荔灣，舊荔灣區(qū)以大面積舒適產(chǎn)品為主受舊荔灣中心城區(qū)高房價(jià)推動，新荔灣人開場向外區(qū)尋

19、找實(shí)用型強(qiáng)，價(jià)格相對較低的產(chǎn)品小結(jié)：原居民占主導(dǎo)，外地的專業(yè)市場生意人就近一致選擇周邊置業(yè)，短期內(nèi)供貨量致局部客戶流向外區(qū)金沙洲。 六、荔灣區(qū)房地 七、荔灣典型工程客戶群構(gòu)成 七、荔灣典型工程客戶 八、荔灣區(qū)域市場分析對工程開發(fā)的啟示大荔灣潛在消費(fèi)群體大，但余貨少，供需失衡；1未來供應(yīng)產(chǎn)品向中大戶型變化；2 老城區(qū)單體樓居多，而社區(qū)型質(zhì)素高樓盤缺乏；3樓盤開發(fā)、供應(yīng)向芳村片區(qū)擴(kuò)散。4小結(jié)：芳村客戶可自然吸附，加大對幾大專業(yè)市場客戶的推廣力度，對大荔灣區(qū)域的客戶加以引導(dǎo)。在產(chǎn)品開發(fā)及推廣層面方向上可借鑒逸翠灣，以豪裝交樓標(biāo)準(zhǔn)提升整個(gè)工程檔次，并且在宣傳上樹立高端樓盤形象。 八、荔灣區(qū)域市 第三局部、區(qū)位價(jià)值發(fā)現(xiàn)論斷 第三局部、區(qū)位價(jià)值發(fā)現(xiàn)論斷大荔灣佛山南海、禪城海珠區(qū)地塊位于現(xiàn)荔灣原芳村區(qū)浣花路國覽醫(yī)械城旁，廣州與佛山南海相連處，處于廣州白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈中部區(qū)域，銜接廣州天河中心區(qū)與禪桂中心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯 一、區(qū)域互動關(guān)系大荔灣佛山南海、海珠區(qū)地塊位于現(xiàn)荔灣原芳村區(qū)浣花路國覽醫(yī)械城 二、區(qū)域互動關(guān)聯(lián)天河珠江新城CBD 二、區(qū)域互動關(guān)聯(lián)天河三、區(qū)域的地位價(jià)值天河珠江新城CBD三、區(qū)域的地位價(jià)值天河天河商圈白云商圈海珠商圈