1、YCF正版可修改PPT（本科）資產(chǎn)評估NO3教學課件 21實際高等教育應(yīng)用型系列規(guī)劃教材第三章 評估方法資金時間價值收益法市場法成本法清算價格法各資產(chǎn)評估方法的關(guān)系、選擇與配合使用 學習目標了解資產(chǎn)評估的收益法、市場法、成本法和清算價格法的基本概念； 明確收益法、市場法、成本法的優(yōu)缺點； 熟悉收益法、市場法、成本法和清算價格法的應(yīng)用條件； 掌握收益法、市場法、成本法和清算價格法的評估思路及操作程序； 掌握收益法、市場法、成本法和清算價格法的具體計算方法及基本參數(shù)。第三章 評估方法 能力目標能靈活運用資金時間價值公式對資產(chǎn)進行估值計算； 能正確理解收益法、市場法、成本法對評估參數(shù)的要求； 能正確

2、理解各類評估方法的異同點和選擇思路； 能根據(jù)所掌握的資料合理選擇相匹配的評估方法； 能熟練運用收益法、市場法與成本法評定被估資產(chǎn)價值。第三章 評估方法案例導入二手車交易市場中的一場討論 在一個二手車交易市場中，一群人圍著一輛待售的夏利車討論價格。李四說：“這輛車至少還可以再用7年，應(yīng)該值4 000元。如果用它去招攬送貨生意，每月也有不少收益?！迸赃叺耐跗吡⒓床煌饬恕Ｋf：“這車最多就值3 500元，因為夏利車的性能太一般了，況且這種車型有些老舊，上個月一輛用了3年、同樣類別、型號的夏利車只賣了3 500元?！贝蠹夷阋谎晕乙徽Z地爭論不休。作為賣家的陳六發(fā)表意見了。他說：“這輛車最少能值6 00

3、0元，我買車花費50 000元，繳納各種稅費，辦理牌照等手續(xù)共花費4 000元。這車才剛用了兩年，且保養(yǎng)得也挺好?！钡谌?評估方法章節(jié)Contents01第一節(jié)資金時間價值一、資金時間價值的含義、來源與計算方法 （一）資金時間價值的含義資金時間價值是指資金經(jīng)歷一定時間的投資和再投資所增加的價值。資金在其周轉(zhuǎn)使用過程中隨時間因素的變化而變化的價值的實質(zhì)是資金周轉(zhuǎn)使用后帶來的利潤或?qū)崿F(xiàn)的增值。由于不同時間的資金價值不同，所以評估人員在進行價值對比時必須將不同時間的資金折算為同一時間的資金后才能進行比較。 一、資金時間價值的含義、來源與計算方法 （二）資金時間價值的來源節(jié)欲論1.投資者要進行投資就

4、必須推遲消費，被投資者對投資者推遲消費的耐心應(yīng)給予報酬。這種報酬的量應(yīng)與推遲的時間成正比。也就是說，資金時間價值是由“耐心”創(chuàng)造的。一、資金時間價值的含義、來源與計算方法勞動價值論2.包含增值額在內(nèi)的全部價值是在生產(chǎn)過程中形成的。其中，增值部分是工人創(chuàng)造的剩余價值。也就是說，資金時間價值真正來源于工人創(chuàng)造的剩余價值。一、資金時間價值的含義、來源與計算方法單利1.單利只對本金計息，而對利息不計息。相關(guān)計算公式為式中，I為利息；P為本金或現(xiàn)值；r為利息率；n為計息期；F單利為單利本利和。 （三）資金時間價值的計算方法一、資金時間價值的含義、來源與計算方法復(fù)利2.復(fù)利不只對本金計息，對利息也計息。相

5、比較而言，復(fù)利更能確切地反映本金及其增值部分的時間價值。 一次支付復(fù)利本利和的計算公式為 式中，P為本金或現(xiàn)值；r為利息率；n為計息期；F復(fù)利為復(fù)利本利和或終值。 一、資金時間價值的含義、來源與計算方法一、資金時間價值的含義、來源與計算方法【例3-1】二、資金時間價值的計算由于復(fù)利能更好地反映資金的時間價值。因此，資產(chǎn)評估人員在評估中通常用復(fù)利對資金的時間價值進行計算。計算資金時間價值的實質(zhì)就是將不同時點上的資金價值進行換算。在資產(chǎn)評估中，為便于分析、比較、評估，人們必須把不同時點的時間價值折算成相同時點的價值。 二、資金時間價值的計算 （一）現(xiàn)值終值的計算終值又稱將來值、本利和，是指發(fā)生在未

6、來時點的資金價值。終值計算就是計算現(xiàn)在擁有的一定數(shù)額的資金在未來某個時點的數(shù)額。 現(xiàn)值終值又稱復(fù)利終值，即已知現(xiàn)值求終值，是指一定數(shù)量的本金在一定的利率下按照復(fù)利的方法計算出的若干時期以后的本金和利息?，F(xiàn)值終值的計算公式為 FP（1r）n式中，P為現(xiàn)值；r為利息率；n為計息期；F為終值。二、資金時間價值的計算現(xiàn)值終值計算公式中的（1r）n稱為現(xiàn)值終值系數(shù)或復(fù)利終值系數(shù)，可表示為（FP，r，n）。例如，（FP， 8%，6）表示利率為8%，計息期為6的現(xiàn)值終值系數(shù)?，F(xiàn)值終值系數(shù)可以通過查現(xiàn)值終值系數(shù)表獲得。 現(xiàn)值終值的計算公式可表示為 FP（FP,r,n）二、資金時間價值的計算 （二）終值現(xiàn)值的計

7、算現(xiàn)值，即現(xiàn)在的價值，是指發(fā)生在現(xiàn)在時點的資金價值。終值現(xiàn)值計算就是計算未來時點上一定數(shù)額的資金相當于現(xiàn)在多少數(shù)額的資金。 把終值按適當?shù)恼郜F(xiàn)率折算成現(xiàn)值的過程稱為折現(xiàn)。終值現(xiàn)值計算又稱復(fù)利現(xiàn)值計算，即已知終值求現(xiàn)值，是指未來一定時間的特定資金按復(fù)利計算的現(xiàn)在價值，是為取得未來一定本利和現(xiàn)在所需要的本金。終值現(xiàn)值的計算公式為 二、資金時間價值的計算終值現(xiàn)值計算公式中的 稱為終值現(xiàn)值系數(shù)或復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)，可用符號表示為（PF，r，n）。例如，（PF，8%，6）表示利率為8%，計息期為6的終值現(xiàn)值系數(shù)。終值現(xiàn)值系數(shù)可以通過查終值現(xiàn)值系數(shù)表獲得。 終值現(xiàn)值的計算公式可表示為 PF（PF，r，n）二、資

8、金時間價值的計算【例3-2】二、資金時間價值的計算 （三）年金的計算在日常經(jīng)濟生活中，人們經(jīng)常會遇到企業(yè)或個人在一段時期內(nèi)定期支付或收取一定量貨幣的現(xiàn)象。例如，定期支付等額財產(chǎn)租賃費，定期支付養(yǎng)老金，按月計提固定資產(chǎn)折舊，等等。這種現(xiàn)金的收付與平常的一次性收付款相比有兩個明顯的特點：一是定期收付，即每隔相等的時間段收款或付款一次；二是金額相等，即每次收到或付出的貨幣金額相等。在資金時間價值原理中，凡是每隔相等的時間段收入或支付相等的款項均稱為年金。年金是指在一定時間內(nèi)定期收入或定期支付相等數(shù)額的款項。二、資金時間價值的計算年金終值的計算1.年金終值是一定時期內(nèi)每期期末等額收付款項，第n期期末的

9、復(fù)利終值之和。年金終值的計算是已知年金求終值。年金終值的計算公式為 年金終值計算公式中的稱為年金終值系數(shù)或年金復(fù)本利系數(shù)，可表示為（FA，r，n）。例如，（FA，8%，6）表示利率為8%，計息期為6的年金終值系數(shù)。年金終值系數(shù)可以通過查年金終值系數(shù)表獲得。 年金終值的計算公式可表示為 FA（FA，r，n）二、資金時間價值的計算【例3-3】二、資金時間價值的計算終值年金的計算2.終值年金是指為了在第n期期末一次性收取或支出一筆款項，現(xiàn)在需要在每期期末等額投入或存入的金額。終值年金的計算是已知終值求年金。終值年金的計算公式為 終值年金計算公式中的稱為基金年存系數(shù)或終值年金系數(shù)，可表示為(AF，r，

10、n）。例如，（AF，8%，6）表示利率為8%，計息期為6的終值年金系數(shù)。終值年金系數(shù)可以通過查終值年金系數(shù)表獲得。 終值年金的計算公式可表示為 A=F (AF，r，n）二、資金時間價值的計算【例3-4】二、資金時間價值的計算年金現(xiàn)值的計算3.年金現(xiàn)值是指為在每期期末收取或支出等額款項，現(xiàn)在需要一次性投入或存入的金額。年金現(xiàn)值的計算是已知年金求現(xiàn)值。年金現(xiàn)值的計算公式為 年金現(xiàn)值計算公式中的稱為年金現(xiàn)值系數(shù)，可表示為（PA，r，n）。例如，（PA，8%，6）表示利率為8%，計息期為6的年金現(xiàn)值系數(shù)。年金現(xiàn)值系數(shù)可以通過查年金現(xiàn)值系數(shù)表獲得。 年金現(xiàn)值的計算公式可表示為 PA（PA，r，n）二、資

11、金時間價值的計算【例3-5】二、資金時間價值的計算現(xiàn)值年金的計算4.現(xiàn)值年金是指現(xiàn)在一次性投入或存入一定的金額，則在每期期末等額收取或支出等額款項的數(shù)額。 現(xiàn)值年金的計算是已知現(xiàn)值求年金。現(xiàn)值年金的計算公式為 現(xiàn)值年金計算公式中的稱為投資回收系數(shù)或現(xiàn)值年金系數(shù)，可表示為(AP，r，n）。例如，（AP，8%，6）表示利率為8%，計息期為6的現(xiàn)值年金系數(shù)?，F(xiàn)值年金系數(shù)可以通過查現(xiàn)值年金系數(shù)表獲得。 現(xiàn)值年金的計算公式可表示為 A=P(AP，r，n）二、資金時間價值的計算【例3-6】二、資金時間價值的計算綜上所述，不同時點下計算資金時間價值的方法不同，有關(guān)復(fù)利系數(shù)也各異，如表3-2所示。章節(jié)Cont

12、ents02第二節(jié)收益法一、收益法的基本含義所謂收益，是指一定期限內(nèi)收入超過費用的部分。收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。 收益法服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價值。一般來說，任何一個理智的投資者在購置或投資某一資產(chǎn)時，所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給其帶來的回報（收益額）。收益法利用投資回報和收益折現(xiàn)等技術(shù)手段，把評估對象的預(yù)期產(chǎn)出能力和獲利能力作為評估標的來估測評估對象的價值。根據(jù)評估對象的預(yù)期收益來評估其價值容易被資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)各方接受。 二、收益法的基本前提收益法

13、是根據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或本金化處理來估測資產(chǎn)價值的方法。它涉及三個基本要素：一是被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益，二是折現(xiàn)率或本金化率，三是被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時間。因此，能否清晰地把握上述三個要素就成為能否運用收益法的基本前提。從這個意義上說，應(yīng)用收益法必須具備以下幾個前提條件：二、收益法的基本前提（1） 被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以被預(yù)測并可以用貨幣來衡量。評估對象的預(yù)期收益必須能被合理預(yù)測。這就要求被評估資產(chǎn)與其經(jīng)營收益之間存在較為穩(wěn)定的比例關(guān)系，以及影響資產(chǎn)預(yù)期收益的主要因素（包括主觀因素和客觀因素）也應(yīng)是比較明確的。評估人員可以據(jù)此分析和測算被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益。二、收益法的基本前

14、提（2） 資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔的風險也可以被預(yù)測并可以用貨幣來衡量。評估對象所具有的行業(yè)風險、地區(qū)風險及企業(yè)風險是可以用于比較和測算的，是測算折現(xiàn)率或資本化率的基本參數(shù)之一。評估對象所處的行業(yè)不同、地區(qū)不同和企業(yè)不同，資產(chǎn)擁有者的獲利風險也不同。對投資者來說，風險大的投資要求的回報率高，風險小的投資要求的回報率也低。 （3） 被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以被預(yù)測。評估對象的獲利期限即評估對象的壽命，也是影響其價值和評估值的重要因素之一。三、收益法的基本程序采用收益法進行評估的基本程序如下： （1） 預(yù)測收益。預(yù)測收益是指對資產(chǎn)未來預(yù)期收益進行預(yù)測。首先，收集并驗證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)

15、的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營前景、財務(wù)狀況、市場形勢及經(jīng)營風險等；其次，分析測算評估對象的未來預(yù)期收益。評估對象的未來預(yù)期收益既可以是有限期的收益，也可以是無限期的收益。 （2） 確定折現(xiàn)率或本金化率。投資者應(yīng)結(jié)合銀行基準利率、國債利率及評估對象獲利的穩(wěn)定性綜合確定折現(xiàn)率或本金化率。三、收益法的基本程序（3） 確定獲利年限。投資者應(yīng)根據(jù)評估對象的自然壽命、技術(shù)壽命、經(jīng)濟壽命、產(chǎn)業(yè)周期、經(jīng)濟周期、國家法規(guī)政策等確定獲利年限。 （4） 用折現(xiàn)率或本金化率將評估對象的未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值。 （5） 分析確定評估結(jié)果，即在綜合分析的基礎(chǔ)上確定評估的最終結(jié)論。四、收益法的基本參數(shù)四、收益法的基本參數(shù) （一）收

16、益額收益額是運用收益法評估資產(chǎn)價值的基本參數(shù)之一。收益額是指根據(jù)投資回報的原理，使資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。四、收益法的基本參數(shù)（3） 收益額必須是被估資產(chǎn)直接形成的，完全歸屬被估資產(chǎn)所獲得的收益，而非被估資產(chǎn)與其他資產(chǎn)共同獲得的收益。 （2） 用于資產(chǎn)評估的收益額通常是資產(chǎn)的客觀收益，而不一定是資產(chǎn)的實際收益。（1） 收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)時收益額。資產(chǎn)評估中的收益額有以下幾個比較明確的特點：四、收益法的基本參數(shù)收益額的上述特點是非常重要的。評估人員在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)密切關(guān)注收益額的特點，以便合理運用收益法來估測資產(chǎn)的價值。資產(chǎn)的種類較多，不

17、同種類資產(chǎn)收益額的表現(xiàn)形式不完全相同，如企業(yè)的收益額通常表現(xiàn)為凈利潤或凈現(xiàn)金流量，而房地產(chǎn)的收益額則通常表現(xiàn)為純收益等。四、收益法的基本參數(shù) （二）折現(xiàn)、折現(xiàn)率、資本化率折現(xiàn)1.資金具有時間價值。發(fā)生在不同時點上的等額資金的價值不等。等額資金發(fā)生在將來時點的價值低于發(fā)生在現(xiàn)在時點的價值。將未來的資金換算成現(xiàn)值，價值不變，而數(shù)額會變小。人們把將未來的資金換算成現(xiàn)值的過程稱為折現(xiàn)。折現(xiàn)是一個時間優(yōu)先的概念。四、收益法的基本參數(shù)折現(xiàn)率2.（1） 折現(xiàn)率的含義。折現(xiàn)率是根據(jù)資金具有時間價值這一特性，按復(fù)利計息原理把未來一定時期的預(yù)期收益折合成現(xiàn)值過程中所用的比率。若將來值一定，發(fā)生的時點一定，則折現(xiàn)率

18、越高，收益現(xiàn)值越低。折現(xiàn)率的微小變化會造成資產(chǎn)評估結(jié)果的巨大差異。四、收益法的基本參數(shù)（2） 折現(xiàn)率的本質(zhì)。在正常的資本市場和產(chǎn)權(quán)市場條件下，任何資產(chǎn)都會產(chǎn)生一定的收益，任何一項投資的回報率都不應(yīng)低于該投資的機會成本。折現(xiàn)率就是某一價值的資產(chǎn)充當投資時的報酬率。資產(chǎn)評估中的折現(xiàn)率反映的是資產(chǎn)的期望報酬率。因此，從本質(zhì)上來說，折現(xiàn)率是一種期望投資回報率，是投資者在投資風險一定的情況下對投資所期望的回報率。 在用收益法評估資產(chǎn)價值時，折現(xiàn)率反映的是對應(yīng)于某一風險狀態(tài)下的該資產(chǎn)的期望投資回報率或期望報酬率。 四、收益法的基本參數(shù)（3） 折現(xiàn)率的構(gòu)成。從構(gòu)成上看，資產(chǎn)評估中的折現(xiàn)率包括無風險報酬率、風

19、險報酬率和通貨膨脹率。 無風險報酬率又稱安全利率，是指沒有投資限制和障礙，任何投資者在幾乎不冒任何風險的情況下就可以長期而穩(wěn)定獲得的投資報酬率。顯而易見，投資者在選擇投資方式時，只有當資產(chǎn)的期望報酬率高于無風險報酬率時才有可能實施投資行為。因此，從構(gòu)成上看，資產(chǎn)評估中的折現(xiàn)率至少應(yīng)包括無風險報酬率。無風險報酬率的取值一般參照同期國庫券利率或銀行利率。四、收益法的基本參數(shù) 風險報酬率是指在數(shù)量上超過無風險報酬率的那部分投資回報率。風險報酬率是對風險投資的一種補償。風險報酬率與投資風險成正比：風險大者，報酬率也高；反之，報酬率也低。當把資金存入銀行或購買國庫券時，風險很低，利率也就低；而將資金投向

20、房地產(chǎn)、股票等資產(chǎn)時，報酬率高，風險也大。因此，從構(gòu)成上來看，資產(chǎn)評估中的折現(xiàn)率不僅包括無風險報酬率，還包括風險報酬率，即 折現(xiàn)率=無風險報酬率+風險報酬率 在資產(chǎn)評估中，因資產(chǎn)的行業(yè)分布、種類、市場條件等不同，所以風險報酬率亦不相同。 四、收益法的基本參數(shù) 通貨膨脹率是指貨幣發(fā)行量超過流通中貨幣必要量的部分與實際所需要的貨幣量之比。其可用于反映通貨膨脹、貨幣貶值的程度。通貨膨脹的存在意味著未來貨幣資產(chǎn)的縮水。 如果風險報酬率不包含通貨膨脹率，那么折現(xiàn)率又可表示為 折現(xiàn)率=無風險報酬率+風險報酬率+通貨膨脹率 四、收益法的基本參數(shù)資本化率3.與折現(xiàn)率相近的一個概念是資本化率。資本化是指投入資產(chǎn)

21、的回收過程。資本化率又稱本金化率，是指收回投資的速度，即每年按多大比率收回投入資本。它等于資產(chǎn)收益與資產(chǎn)價格之比。四、收益法的基本參數(shù)四、收益法的基本參數(shù) （三）收益期限收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間，通常以年為時間單位。它由評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測定。五、收益法中的主要技術(shù)方法收益法的評估思路就是將資產(chǎn)未來預(yù)期收益進行折現(xiàn)或資本化率，使其成為被估資產(chǎn)的評估值。收益法實際上是在將資產(chǎn)未來預(yù)期收益進行折現(xiàn)或本金化的思路下若干具體方法的集合。從大的方面來看，收益法的具體方法可以分為若干類：一是針對評估對象未來預(yù)期收益有無限期的情況分為

22、有限期的評估方法和無限期的評估方法，二是針對評估對象預(yù)期收益額的情況分為等額收益評估方法和非等額收益評估方法。為了便于學習收益法中的具體方法，下面對這些具體方法中所用的字符含義做統(tǒng)一的規(guī)定：五、收益法中的主要技術(shù)方法P評估值。 N年序號。 Pn未來第n年的評估值。 Ri未來第i年的預(yù)期收益。 r 折現(xiàn)率或資本化率。 ri第i年的折現(xiàn)率或資本化率。 n 收益年期。 A年金。五、收益法中的主要技術(shù)方法 （一）預(yù)期純收益等額的評估方法五、收益法中的主要技術(shù)方法預(yù)期純收益等額且收益期有限1.這種情況下的評估值的計算公式為 這是一個在估價實務(wù)中經(jīng)常運用的計算公式。其成立的條件是純收益每年不變；資本化率固

23、定且大于零；收益年期有限，為n。五、收益法中的主要技術(shù)方法【例3-7】五、收益法中的主要技術(shù)方法【例3-8】五、收益法中的主要技術(shù)方法預(yù)期純收益等額且收益期永續(xù)2.如果評估對象的預(yù)期收益可永續(xù)，且預(yù)期純收益不變，那么應(yīng)首先預(yù)測評估對象的年收益，然后對其收益進行本金化處理，確定評估值。在資本化率固定的條件下，有以下計算公式： P=A/r 該式成立的條件是純收益每年不變，資本化率固定且大于零，收益年期無限。 上述公式實際是年金現(xiàn)值公式的特殊形式。推導過程如下： 當n時，則PA/r五、收益法中的主要技術(shù)方法【例3-9】五、收益法中的主要技術(shù)方法 （二）預(yù)期純收益非等額的評估方法五、收益法中的主要技術(shù)

24、方法資產(chǎn)預(yù)期純收益非等額且收益期有限1.（1） 資產(chǎn)預(yù)期純收益一直是非等額的，收益期有限。如果評估對象的預(yù)期收益期是有限的且預(yù)期純收益不等，那么應(yīng)先預(yù)測其有限期內(nèi)各期的收益額，然后以適當?shù)恼郜F(xiàn)率對各期的收益額進行折現(xiàn)再求和。各期的收益額折現(xiàn)之和即評估值，計算公式為五、收益法中的主要技術(shù)方法【例3-10】五、收益法中的主要技術(shù)方法【例3-11】五、收益法中的主要技術(shù)方法（2） 資產(chǎn)預(yù)期純收益在前期是非等額，但在若干年后是等額的，收益年期有限?；居嬎愎綖?上式成立的條件有純收益在n年（含第1年）以前有變化，純收益在n+1年（含第n+1年）以后保持不變，總收益年期有限為m，r大于零。五、收益法中

25、的主要技術(shù)方法【例3-12】五、收益法中的主要技術(shù)方法該房屋的剩余使用年限為20年，已經(jīng)使用5年，從第6年起尚可獲得收益年限為15年。后15年的租金收益折現(xiàn)計算如下： 該房屋的正常轉(zhuǎn)讓價格P1P241.8970.84112.73（萬元）五、收益法中的主要技術(shù)方法資產(chǎn)預(yù)期純收益非等額且收益期永續(xù)2.資產(chǎn)預(yù)期純收益在前期非等額，在后期等額，收益年限為永續(xù)期。基本計算公式為 上式成立的條件有純收益在n年（含第n年）以前有變化，純收益在n+1年以后（含第n+1年）保持不變，收益年期無限，r大于零。五、收益法中的主要技術(shù)方法【例3-13】五、收益法中的主要技術(shù)方法同步資料人們不必刻意統(tǒng)計資產(chǎn)評估收益法中

26、有多少種具體方法、有多少個數(shù)學表達式，在運用收益法評估資產(chǎn)時，重要的不是套用這些具體方法和數(shù)學表達式，而是正確理解收益法的評估思路，恰當選擇收益法中的各個基本參數(shù)，合理確定、把握各個基本參數(shù)。正確選擇具體的資產(chǎn)評估方法六、收益法的優(yōu)缺點 （一）收益法的優(yōu)點（1） 充分考慮了資產(chǎn)未來收益和資金時間價值，能真實和準確地反映資產(chǎn)的資本化價值。（2） 與投資決策相結(jié)合，評估結(jié)果易于被買賣雙方接受。六、收益法的優(yōu)缺點 （二）收益法的缺點（1）準確確定、把握收益額、折現(xiàn)率、收益年限等相關(guān)參數(shù)的難度較大，易受主觀判斷和未來不可控、不可預(yù)見因素的影響，需要評估人員具備較高的研究和判斷能力。（2）評估范圍受限，

27、不適合對不具有綜合獲利能力和沒有連續(xù)性收益的資產(chǎn)進行評估。章節(jié)Contents03第三節(jié)市場法一、市場法的基本含義一、市場法的基本含義從市場法的含義可以發(fā)現(xiàn)，市場法是資產(chǎn)評估中若干評估思路中的一種。它是根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思路及方法判斷資產(chǎn)價值的評估技術(shù)規(guī)程。因為任何一個理智的投資者在購置某項資產(chǎn)時，他所愿意支付的價格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價。評估人員在運用市場法時要充分利用類似資產(chǎn)的成交價格信息，并以此為基礎(chǔ)判斷和估測被評估資產(chǎn)的價值。顯然，運用已被市場檢驗了的結(jié)論來評估被評估資產(chǎn)是容易被資產(chǎn)業(yè)務(wù)各當事人接受的。因此，市場途徑是資產(chǎn)評估中最為直接、最具說服力的評

28、估途徑之一。當然，通過市場途徑及其方法進行資產(chǎn)評估尚需滿足一些最基本的條件。 一、市場法的基本含義下面以到小商品市場購物為例介紹市場法的運用。該市場交易的商品是大眾化的日常用品，市場上有眾多的買者和賣者。他們之間自愿進行平等交易。價格是買賣雙方討價還價競爭形成的，既非政府官定價格，也非賣方商定價格。買賣雙方地位平等，非強買強賣，也非關(guān)聯(lián)交易。雙方信息對稱，都有足夠的時間和機會獲得足夠的市場信息。雙方都不急于快速買進或賣出，都有機會全面了解市場行情。那么，在這個市場上形成的成交價格基本上可以反映市場行情，應(yīng)是這個選購品在該區(qū)域市場的公開市場價格。人們可以選擇剛成交的交易實例作為評估同樣功能的選購

29、商品價格的參照物；同時，為了排除個別交易的偶然性，人們可以三個以上的近期成交的交易實例為參照物評估同樣功能的選購品的價格，這個評估結(jié)果會更貼近市場，更容易被交易各方接受。 二、市場法的基本前提 采用市場法進行資產(chǎn)評估需要滿足以下兩個最基本的前提條件：（1） 要有一個充分活躍的公開市場。（2） 公開市場上要有與被估資產(chǎn)具有可比性的資產(chǎn)的交易活動。二、市場法的基本前提 可比性具體體現(xiàn)在以下幾個方面： 參照物與被估資產(chǎn)在功能上具有可比性。參照物與被估資產(chǎn)在功能上相同或相似，具有可比性。 參照物與被估資產(chǎn)所處的市場條件具有可比性。參照物與被估資產(chǎn)所處的市場供求、競爭狀況等方面相同或相似。參照物與被估資

30、產(chǎn)應(yīng)處于同一區(qū)域市場。 參照物成交日與被估資產(chǎn)的評估基準日接近。參照物成交日與被估資產(chǎn)的評估基準日即使有差別，也應(yīng)在一個適度的范圍內(nèi)。同時，兩者的差別必須是可以調(diào)整的。三、市場法的基本程序 （一）選擇參照物可比性問題，即評估對象與參照物應(yīng)盡可能相同或相似。評估人員應(yīng)選擇與評估對象相同或相似的參照物。數(shù)量問題。不論參照物與評估對象如何相似，為了避免某個參照物個別交易中的特殊因素和偶然因素對成交價及評估值的影響，評估人員通常選擇3個以上的參照物。國外在正常情況下要求至少有45個交易案例才能有效運用市場法。（1）（2）三、市場法的基本程序 （二）在評估對象與參照物之間選擇比較因素一般來說，評估對象與

31、參照物的比較因素主要有以下幾個： （1） 時間因素。時間因素是指參照物的成交日與評估基準日的差異。時間因素的實質(zhì)是市場條件因素。資產(chǎn)評估確認與判斷的是資產(chǎn)的價值量，其時間差異調(diào)整主要基于對不同時間的市場條件差異的考量，即參照物的成交日與評估基準日的市場條件差異。在一般情況下，資產(chǎn)的價格會隨市場供求關(guān)系的變化而變化。所以，時間因素調(diào)整取決于參照物的成交日與評估基準日的市場條件及供求關(guān)系的差異情況。時間因素修正的實質(zhì)是不同時點的物價指數(shù)差異修正。 三、市場法的基本程序（2） 區(qū)域因素。區(qū)域因素是指參照物所在區(qū)域與被評估資產(chǎn)所在區(qū)域條件的差異對被評估資產(chǎn)評估值的影響。區(qū)域因素對不動產(chǎn)價格的影響尤為突

32、出。三、市場法的基本程序（3） 功能因素。資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價值的主體，是影響資產(chǎn)價值的重要因素之一。在資產(chǎn)評估中強調(diào)資產(chǎn)的使用價值或功能并不是從純粹抽象意義上去說，而是從資產(chǎn)的功能并結(jié)合社會需求，以及資產(chǎn)實際發(fā)揮效用的角度來考慮的。也就是說，在社會需要的前提下，資產(chǎn)的功能越好，價值越高，反之亦然。例如，如果評估對象是機器設(shè)備，那么功能因素應(yīng)是資產(chǎn)的實體特征、質(zhì)量、技術(shù)含量、規(guī)格型號、制造工藝水平、生產(chǎn)效率等；如果評估對象是企業(yè)，那么功能因素可能就是企業(yè)的生產(chǎn)能力和獲利能力；如果評估對象是不動產(chǎn)，那么功能因素應(yīng)是其個別因素。 三、市場法的基本程序（4） 交易條件。交易條件主要包括交易批量、交

33、易動機、交易時間等。交易批量不同，交易對象的價格就可能不同。交易動機也對資產(chǎn)交易價格有影響。在不同時間交易，資產(chǎn)的交易價格也會有差別。三、市場法的基本程序以上各因素是評估人員運用市場法經(jīng)常涉及的一些可比性因素。評估人員在具體運用市場法進行評估時，還要視評估對象的具體情況考慮具體可比因素，如房地產(chǎn)評估中的地理位置因素，機器設(shè)備評估中的制造廠家、資產(chǎn)規(guī)格型號等。所以，評估人員應(yīng)根據(jù)不同種類資產(chǎn)價值形成的特點，將對資產(chǎn)價值形成影響較大的因素選為比較因素。 三、市場法的基本程序 （三）對比指標，量化差異根據(jù)前面所選定的對比指標，評估人員應(yīng)在參照物及評估對象之間進行比較，并將兩者的差異進行量化，如資產(chǎn)功

34、能指標。盡管參照物與評估對象的功能相同或相似，但在生產(chǎn)能力、產(chǎn)品質(zhì)量，以及在資產(chǎn)運營過程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差異。運用市場法的一個重要環(huán)節(jié)就是將參照物與評估對象對比指標之間的上述差異數(shù)量化和貨幣化。三、市場法的基本程序 （四）在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標差異 市場法是以參照物的成交價格作為評定估算評估對象價值的基礎(chǔ)。在這個基礎(chǔ)上將已經(jīng)量化的參照物與評估對象對比指標差異進行調(diào)增或調(diào)減，就可以得到以每個參照物為基礎(chǔ)的評估對象的初步評估結(jié)果。初步評估結(jié)果與所選擇的參照物個數(shù)密切相關(guān)。三、市場法的基本程序 （五）綜合分析確定評估結(jié)果按照一般要求，評估人員運用

35、市場法通常應(yīng)選擇三個以上的參照物。所以，在一般情況下，運用市場法評估的初步結(jié)果也有三個以上。根據(jù)資產(chǎn)評估的一般慣例，正式的評估結(jié)果只能是一個，這就需要評估人員對若干初步評估結(jié)果進行綜合分析以確定最終的評估結(jié)果。在這個環(huán)節(jié)上沒有什么硬性規(guī)定，其結(jié)果主要是取決于評估人員對參照物的把握和對評估對象的認識。當然，如果參照物與評估對象的可比性都很好，評估過程中沒有明顯的遺漏或疏忽，那么采用算術(shù)平均法或加權(quán)平均法等方法將初步評估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評估結(jié)果也是可以的。 四、市場法中的具體方法市場途徑是指在一種評估思路下的若干具體評估方法的集合。它是由若干具體評估方法組成的。根據(jù)參照物與評估對象的差異程度或相似程

36、度不同，市場法可以分為直接比較法、比率乘數(shù)法和類比調(diào)整法。 四、市場法中的具體方法 （一）直接比較法直接比較法是指直接利用參照物的交易價格及參照物的某個基本特征與評估對象的同個基本特征進行比較，從而判斷評估對象價值的一類方法。其基本計算公式為 或?qū)ο髢r值=參照物合理成交價格 直接比較法直觀、簡捷，便于操作，但難以找到相似度極高或相同的參照物。 直接比較法主要包括但不限于以下幾種評估方法： 四、市場法中的具體方法現(xiàn)行市價法1.當評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，評估人員可以直接以評估對象或參照物在評估基準日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。例如，

37、可上市流通的股票和債券可以其在評估基準日的收盤價作為評估價值，批量生產(chǎn)的設(shè)備、汽車等可以同品牌、同型號、同規(guī)格、同廠家、同批量的設(shè)備、汽車等的現(xiàn)行市場價格作為評估價值。四、市場法中的具體方法市價折扣法2.四、市場法中的具體方法【例3-14】四、市場法中的具體方法功能價值類比法3.功能價值類比法又稱類比估價法，是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間的功能差異并進行調(diào)整以估算評估對象價值的方法。資產(chǎn)的功能與價值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況。 （1） 資產(chǎn)的價值與功能存在線性關(guān)系的情況通常被稱作生產(chǎn)能力比例法。其數(shù)學表達式一般表述為 資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格評估對象的

38、生產(chǎn)能力參照物的生產(chǎn)能力 四、市場法中的具體方法當然，功能價值類比法不僅表現(xiàn)在資產(chǎn)的生產(chǎn)能力這一項指標上，還可以通過對參照物與評估對象的其他功能指標的對比，利用參照物成交價格推算出評估對象價值。四、市場法中的具體方法【例3-15】四、市場法中的具體方法（2） 資產(chǎn)的價值與功能存在指數(shù)關(guān)系的情況通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。其數(shù)學表達式一般表述為 資產(chǎn)評估價值參照物成交價格（評估對象的生產(chǎn)能力參照物的生產(chǎn)能力）x四、市場法中的具體方法【例3-16】四、市場法中的具體方法物價指數(shù)調(diào)整法4.物價指數(shù)調(diào)整法又稱價格指數(shù)調(diào)整法，是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的

39、時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，利用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價值的方法。四、市場法中的具體方法（1） 物價指數(shù)按其所包括范圍的不同可分為以下幾種： 個別物價指數(shù)，反映某種資產(chǎn)價格水平升降程度的指數(shù)。 分類物價指數(shù)，反映某類資產(chǎn)價格水平升降程度的指數(shù)。 綜合物價指數(shù)，反映各類資產(chǎn)價格總水平升降程度的指數(shù)。 決定或影響資產(chǎn)價格水平的首先是個別物價指數(shù)，然后是分類物價指數(shù)。因此，評估人員在評估中應(yīng)優(yōu)先選用個別物價指數(shù)，然后選用分類物價指數(shù)。綜合物價指數(shù)通常不被采用。 四、市場法中的具體方法（2） 物價指數(shù)按其計算時所采用基準期的差別可分為以下幾種： 定基物價指數(shù)。定基物價指數(shù)是指以某一固定時期為基期計算的

40、價格指數(shù)。定基物價指數(shù)通常以某一年為基期來計算。資產(chǎn)評估價值可根據(jù)定基物價指數(shù)進行修正。其計算公式為 或資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格（1+定基物價指數(shù)）四、市場法中的具體方法【例3-17】四、市場法中的具體方法【例3-18】四、市場法中的具體方法 環(huán)比物價指數(shù)。環(huán)比物價指數(shù)是指以上一期為基期計算的價格指數(shù)。資產(chǎn)評估價值可根據(jù)環(huán)比物價指數(shù)進行修正。其計算公式為 資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格參照物成交日至評估基準日各期環(huán)比物價指數(shù)的乘積或 資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格參照物成交日至評估基準日各期的（1+環(huán)比物價變動指數(shù)）的乘積四、市場法中的具體方法【例3-19】四、市場法中的具體方法【例3-20】

41、四、市場法中的具體方法四、市場法中的具體方法成新率價格調(diào)整法 5.成新率價格調(diào)整法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評估對象價值的方法。其計算公式為 資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格（評估對象成新率參照物成新率） 成新率價格調(diào)整法一般只適用于評估對象與參照物之間僅存在成新程度差異的情況。當然，此方法略加改動也可以作為評估對象與參照物成新程度差異調(diào)整率和差異調(diào)整值的方法。 四、市場法中的具體方法由于直接比較法對參照物與評估對象的可比性要求較高，在具體評估過程中尋找參照物可能會受到限制，因而直接比較法的使用也會相對受到一定的制約。四、市場法中的具體方

42、法 （二）比率乘數(shù)法如果同一市場上相似的房地產(chǎn)與其成本之間、同口徑上市企業(yè)的股票價格與每股年收益之間、同口徑上市企業(yè)的股票價格與企業(yè)每股凈資產(chǎn)之間分別存在大致相同的固定比率值，就可以采用比率乘數(shù)法。比率乘數(shù)法是指將能直接反映被估資產(chǎn)價值的經(jīng)濟指標值與市場上類似資產(chǎn)的價格及該經(jīng)濟指標值的平均比率相乘，以此來估算被估資產(chǎn)價值的方法。 比率乘數(shù)法是以被估資產(chǎn)的價格與某一經(jīng)濟指標之間存在大致相同的固定比率的普遍存在為前提的。比率乘數(shù)法可以選用的衡量資產(chǎn)價值存在固定比率的經(jīng)濟指標種類有很多，下面只介紹簡單的三種。四、市場法中的具體方法（1） 成本市價率。成本市價率是同一市場上相似的資產(chǎn)的價格與成本的比率

43、。成本市價率法是以評估對象的合理成本與同一市場上相似資產(chǎn)的平均成本市價率的乘積來估算被估資產(chǎn)價值的方法。相關(guān)計算公式為 資產(chǎn)評估價值=評估對象的合理成本相似資產(chǎn)的平均成本市價率四、市場法中的具體方法【例3-21】四、市場法中的具體方法四、市場法中的具體方法【例3-22】四、市場法中的具體方法（3） 市凈率。市凈率是上市企業(yè)的股票價格與企業(yè)每股凈資產(chǎn)的比率。市盈率法是以被估企業(yè)的凈資產(chǎn)與同口徑上市企業(yè)的平均市凈率的乘積來估算被估企業(yè)價值的方法。相關(guān)計算公式為 資產(chǎn)評估價值=被估企業(yè)的凈資產(chǎn)同口徑上市企業(yè)的平均市凈率 四、市場法中的具體方法【例3-21】四、市場法中的具體方法四、市場法中的具體方法

44、 （三）類比調(diào)整法四、市場法中的具體方法類比調(diào)整法具有適用性強、應(yīng)用廣泛的特點，但該方法對信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，而且要求評估人員具有較豐富的評估經(jīng)驗、市場閱歷和評估技巧。因為類比調(diào)整法可能要對參照物與評估對象的若干可比因素進行對比分析和差異調(diào)整，所以如果沒有足夠的數(shù)據(jù)資料以及對資產(chǎn)功能、市場行情的充分了解和把握，是很難準確地評定估算出評估對象價值的。四、市場法中的具體方法市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異調(diào)整估算出評估對象價值的各種方法。其基本數(shù)學表達式為 資產(chǎn)評估價值=參照物售價功能差異值時間差

45、異值交易情況差異值或 資產(chǎn)評估價值=參照物售價功能差異修正系數(shù)時間差異修正系數(shù)交易情況差異修正系數(shù)四、市場法中的具體方法資產(chǎn)評估交易中的特殊情況主要有以下幾種： （1） 通常，有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體（如親友、有利害關(guān)系的公司、公司與本單位職工）之間都會以低于市價的價格進行交易。 （2） 交易時有特別的動機。這以急于出售或急于購買最為典型。例如，有人為了擴大經(jīng)營面積而收購鄰近的建設(shè)用地，往往會使交易價格提高。 （3） 買方或賣方不了解市場行情，往往會使房地產(chǎn)的交易價格偏高或偏低。 （4） 其他特殊交易的情形。例如，契稅本應(yīng)由買方負擔，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。 （5） 特殊的交易方式，如拍賣、招標等。四

46、、市場法中的具體方法評估人員在分析了交易情況的特殊性后，就要將特殊情況的交易修正為正常交易。上述第四種情況可直接計算。但對于其他一些交易情況，就要測定其交易價格與正常價格發(fā)生偏差的程度，并需要經(jīng)過分析量化處理，這時評估人員對市場的了解及豐富的評估經(jīng)驗就顯得至關(guān)重要。通過對交易情況的修正，即可將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格。四、市場法中的具體方法【例3-24】四、市場法中的具體方法四、市場法中的具體方法評估人員運用直接比較法，根據(jù)表3-4中各種因素的個別因素直接對比分析，得出地塊H、M、N的個別因素總評分值分別為100、100、104。四、市場法中的具體方法地塊H、M、N三地塊的容積率

47、的最高限額依次為8、10、9。容積率修正指數(shù)可通過容積率修正系數(shù)表查得。地塊H、M、N的容積率修正指數(shù)依次為3.482、3.981、3.737，三地塊H、M、N的剩余使用年限依次為38年、32年、40年，經(jīng)分析土地折現(xiàn)率為5%。試確定地塊H的正常使用權(quán)價格。四、市場法中的具體方法根據(jù)以上資料，地塊H的正常使用權(quán)價格估算過程如下： （1） 交易情況修正。評估對象交易情況指數(shù)通常設(shè)為100，參照地塊M、N的交易情況差異修正系數(shù)分別計算如下：（2） 期日修正。期日修正系數(shù)的計算公式為 四、市場法中的具體方法（3） 區(qū)域因素修正。區(qū)域因素修正系數(shù)的計算公式為 （4） 個別因素修正。個別因素修正系數(shù)的計

48、算公式為 四、市場法中的具體方法四、市場法中的具體方法（6） 剩余使用年限修正。剩余使用年限修正指數(shù)的計算公式為式中，r為土地折現(xiàn)率；n為地塊剩余使用年限。四、市場法中的具體方法（7） 確定初步評估值。初步評估值的計算公式為 初步評估值=交易實例成交價交易情況差異修正系數(shù)期日修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)容積率修正系數(shù)剩余使用年限修正系數(shù)（8） 確定最終評估值。由于參照地塊M的初步評估值與參照地塊N的初步評估值比較接近，故以其算術(shù)平均值為最終評估值。 最終評估值=（3.617 5+3.526 4）2=3.572（萬元） 五、市場法的優(yōu)缺點 （一）市場法的優(yōu)點（1） 取價依據(jù)直接來源于

49、市場，評估值更能反映市場的現(xiàn)實情況，最符合資產(chǎn)評估公允價值理念，評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。（2） 方法直觀簡單，易于操作。五、市場法的優(yōu)缺點 （二）市場法的缺點（1）確定評估對象與參照物之間的比較因素及量化差異難度較大，需要憑借評估人員的專業(yè)判斷。（2）適用范圍受限，使用前提嚴格，需要有公開活躍的市場，不適用于對專用機器設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)及受地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)的評估。章節(jié)Contents04第四節(jié)成本法一、成本法的基本含義成本法又稱重置成本法。對于那些既無公開市場又無綜合獲利能力的評估項目，市場法和收益法都無法解決，而成本法卻能迎刃而解。在我國國有企業(yè)改革初期，成本法曾被

50、廣泛應(yīng)用于對國有資產(chǎn)的評估。成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。一、成本法的基本含義在條件允許的情況下，任何潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。成本法的基本思路是通過重建或重置被評估資產(chǎn)所需的成本費用來判斷資產(chǎn)價值。如果投資對象不是全新的，那么投資者所愿意支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎(chǔ)上扣除實體性貶值；如果投資對象存在因功能、技術(shù)落后而造成產(chǎn)能較低、成本較高的現(xiàn)象，那么還要扣除功能性貶值；如果投資對象還存在因環(huán)境因素而造成收

51、益降低的現(xiàn)象，那么還要扣除經(jīng)濟性貶值。成本法下資產(chǎn)評估價值的計算公式為 資產(chǎn)評估價值=重置成本實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值 一、成本法的基本含義成本法是以再取得被評估資產(chǎn)的重置成本為基礎(chǔ)的評估方法。由于被評估資產(chǎn)的再取得成本的有關(guān)數(shù)據(jù)和信息來源較廣泛，并且資產(chǎn)重置成本與資產(chǎn)的現(xiàn)行市價及收益現(xiàn)值也存在內(nèi)在聯(lián)系和替代關(guān)系，所以成本法也是一種被廣泛應(yīng)用的評估方法。二、成本法的基本前提二、成本法的基本前提成本法要滿足以下幾個基本前提條件： （1） 被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。 （2） 被評估資產(chǎn)的實體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及功能必須與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有可比性。 （3） 被評估資產(chǎn)

52、必須是可以再生的，或可以復(fù)制的。不能再生或復(fù)制的評估資產(chǎn)一般不適用重置成本法。二、成本法的基本前提（4） 應(yīng)當具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上的。許多信息資料、指標需要通過歷史資料來獲得。現(xiàn)時資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。 （5） 被評估資產(chǎn)必須是隨著時間的推移具有貶值特性的資產(chǎn)。隨著時間的推移，價值不降反升的資產(chǎn)有古董、文物等。評估人員對這些資產(chǎn)不能采用重置成本法。三、成本法的評估程序（1）（2）（3）（4）（5）評估人員運用成本法評估資產(chǎn)的步驟如下：確定被估資產(chǎn)，收集與被估資產(chǎn)有關(guān)的重置成本資料和歷史資料。根據(jù)收集的有關(guān)資料確定被估資產(chǎn)的重置成本。確定被估資產(chǎn)的

53、使用年限，包括名義使用年限、實際已使用年限、尚可使用年限等。估算被估資產(chǎn)的各種貶值，包括實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值。確定被估資產(chǎn)的評估值。四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 （一）重置成本的含義及其估算重置成本的含義1.簡單地說，資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。 復(fù)原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。 更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標準，新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)

54、所需的費用。四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 新技術(shù)、新材料的采用與技術(shù)的進步總會使資產(chǎn)的建造投資成本更低，使更新重置成本小于復(fù)原重置成本。二者的差額構(gòu)成超額建造成本。超額建造成本是功能性貶值的一部分。復(fù)原重置成本與更新重置成本的關(guān)系可用計算公式表示為 復(fù)原重置成本=更新重置成本+超額建造成本 在選擇重置成本時，若復(fù)原重置成本和更新重置成本均可取時，應(yīng)優(yōu)先選擇更新重置成本。這是因為若選擇復(fù)原重置成本，還需要扣除超額建造成本。 四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 重置成本的估算2.資產(chǎn)的重置成本可以通過若干種方法估算得到。下面主要介紹在評估實務(wù)中應(yīng)用較為廣泛的幾種方法： （1） 重置核算法。重

55、置核算法又稱細節(jié)分析法、核算法，是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。在實際估算過程中，重置核算法又具體劃分為兩種類型，即購買型和自建型。四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 購買型。購買型是以購買資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過程，是通過市場詢價來確定資產(chǎn)重置成本的方法。購買型又稱市場詢價法，其實質(zhì)是市場法中的現(xiàn)行市價法在成本法中的應(yīng)用。市場詢價法是確定重置成本最簡單、最有效、最可信的方法，是確定重置成本首先應(yīng)考慮的方法。如果被估資產(chǎn)屬于不需要運輸、安裝的資產(chǎn)，那么購置價就是資產(chǎn)的重置成本。如果被評估資產(chǎn)需要運輸、安裝，那么資產(chǎn)的重置成本是由資產(chǎn)的現(xiàn)

56、行購買價、運雜費、安裝調(diào)試費及其他必要費用構(gòu)成的。四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 購買型資產(chǎn)分為國產(chǎn)和進口兩種。如果評估對象是進口類資產(chǎn)，那么應(yīng)首先考慮詢問出口國的市場價格。其計算公式分別為 國產(chǎn)：重置成本=購買價+運雜費+安裝調(diào)試費+其他稅費 進口：重置成本=CIF價評估基準日外匯匯率+外貿(mào)手續(xù)費+銀行財務(wù)費+進口稅費+國內(nèi)運雜費+安裝調(diào)試費+其他稅費 四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 【例3-25】四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 自建型。自建型是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)的重置方式。它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益或利潤等分析和計算出資產(chǎn)的重置成本。

57、購買型與自建型相比，購買型更符合評估理念，因為它充分考慮了市場因素對價格的影響，而自建型僅僅考慮了生產(chǎn)者的意圖。需要強調(diào)的是，重置核算法與會計核算中的成本核算法有本質(zhì)的區(qū)別。成本核算法不包括開發(fā)者的合理收益或利潤，重置核算法則必須考慮開發(fā)者的合理收益或利潤。四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 （2） 價格指數(shù)法。重置成本估算的價格指數(shù)法是市場法中的物價指數(shù)調(diào)整法在重置成本估算中的應(yīng)用。 定基價格指數(shù)法。用定基價格指數(shù)法計算資產(chǎn)重置成本的計算公式為 四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 【例3-26】四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 定基價格變動指數(shù)法。用定基價格變動指數(shù)法計算資產(chǎn)重置成本的計算

58、公式為 資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)購建時的賬面價值（1+價格變動指數(shù)）四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 【例3-27】四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 環(huán)比價格指數(shù)法。用環(huán)比價格指數(shù)法計算資產(chǎn)重置成本的計算公式為 資產(chǎn)重置成本資產(chǎn)購建時的賬面價值a1a2aian式中，ai為第i年環(huán)比價格指數(shù)，i=1，2，3，n；n為資產(chǎn)從購建使用開始到評估時的年限數(shù)。四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 【例3-28】四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 環(huán)比價格變動指數(shù)法。用環(huán)比價格變動指數(shù)法計算資產(chǎn)重置成本的計算公式為 資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)購建時的賬面價值（1+b1）（1+b2）（1+bi）（1+bn）式中，bi為

59、第i年的環(huán)比價格變動指數(shù)，i=1，2，3，n；n為資產(chǎn)從購建使用開始到評估時的年限數(shù)。四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 【例3-29】四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 同步思考與訓練問題：價格指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別是什么？分析與提示：價格指數(shù)法與重置核算法都是重置成本估算中較常用的方法，但二者具有以下幾個明顯的區(qū)別： （1） 價格指數(shù)法估算的重置成本僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。 四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 （2）

60、 價格指數(shù)法建立在不同時期的某種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上，而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上。對于一項技術(shù)進步較快的資產(chǎn)來說，采用價格指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。 明確價格指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別有助于判斷和選擇重置成本估算方法。當然，價格指數(shù)法和重置核算法也有相同點，即都建立在利用歷史資料的基礎(chǔ)上。因此，評估人員在應(yīng)用上述兩種方法時應(yīng)當注意分析、判斷資產(chǎn)評估對象的重置成本口徑與委托方提供歷史資料（如財務(wù)資料）的口徑是否一致。 四、成本法中四大參數(shù)的含義及其估算 （3） 功能價值類比法。功能價值類比法又稱類比估價法、指數(shù)估價法，是指利用某些資產(chǎn)的功能（生產(chǎn)能