1、住宅小區(qū)規(guī)劃及建筑設(shè)計前期調(diào)研匯報陳念 李錦華案例分析上?！傍櫯R”社區(qū)住宅項目案例分析兩地塊合計技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分項合計備注總用地面積（）31034 總建筑面積（）153204 地上建筑面積（）109860 其中 住宅（）98874.6 其中保障房（）4939 5%=4938.93平方自持住宅（）14076 15%住宅減去千人指標(biāo)327平方商品房（）7985980%住宅減去千人指標(biāo)1744平方住宅配套（）2071 商業(yè)10975 10%其中菜場2000 自持電信2000 自持LOFT2195 20%可售會所200 自持街鋪4580 自持地下建筑面積（）43450 其中人防面積3600（

2、）其中 地下機(jī)動車車庫41355 1280個車位其中10%地上地下非機(jī)動車車庫2094 1397個車位住宅戶（套）數(shù)1095 容積率3.54 項目位于靜安區(qū)中興路與鴻興路交界處地理位置優(yōu)越，距離各商圈車行距離在15分鐘，公共交通距離半小時內(nèi)案例分析交通分析案例分析復(fù)合社區(qū)、業(yè)態(tài)互補(bǔ)、客戶區(qū)分、開發(fā)交錯、持續(xù)增值住宅：全高層，高區(qū)視野及低區(qū)景觀資源商業(yè)：持有商業(yè)統(tǒng)一招商運(yùn)營，打造街區(qū)氛圍持有住宅：兩棟分置的服務(wù)式公寓，酒店式管理、獨(dú)立出入保障房：多層形態(tài)放置菜場上部，對后排視線遮擋最小低區(qū)-內(nèi)部景觀資源高區(qū)-外部視野資源案例分析2022/10/12地面步行系統(tǒng)入口景觀軸線公共街區(qū)空間規(guī)劃生成（+

3、0.00m開放空間系統(tǒng)）鴻興路開放街區(qū)并聯(lián)兩個BLOCK案例分析沿街商業(yè)規(guī)劃生成（+5.00m公共空間系統(tǒng)）商業(yè)體量一方面形成公共開放街道，另一方面圍合成內(nèi)向組團(tuán)空間案例分析空中景觀步行系統(tǒng)層屋頂花園社區(qū)會所規(guī)劃生成（+12.00m半公共空間系統(tǒng)）三維從下至上，屬性由公共到半公共再到私密案例分析洋房自持物業(yè)高層住宅垂直交通商業(yè)社區(qū)會所保障性住宅LOFT產(chǎn)品分布多類型居住業(yè)態(tài)案例分析4.公共綠地：社區(qū)活動、共享交流1.街區(qū)開放：營造適宜的街區(qū)步行體驗2.近人尺度：商業(yè)配套、社區(qū)大門、綠化界面案例分析3.社區(qū)圍合：沿街商業(yè)、風(fēng)雨連廊萬科米公寓案例分析萬科25米公寓建筑類型為多層公寓，總戶數(shù)為341

4、套. 其中以25戶型為主力戶型。25極致小戶型公寓絕對主導(dǎo)萬科MI公寓標(biāo)準(zhǔn)層。萬科米公寓建筑面積為25，實際室內(nèi)使用面積約17（含飄窗），其余為公攤面積，得房率較低。公寓戶型整體方正，在25內(nèi)提供客廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房、書房等多種功能的復(fù)合空間。帶有迷你飄窗臺，保證了房間的采光與通透性。起居室案例分析臥室與客廳融為一體，業(yè)主可以根據(jù)自己的生活喜好，在桌椅、大床的收疊變化之中，隨意打造會客模式、辦公模式、睡眠模式三位一體的生活模式。通過空間共享，提供客廳、臥室、衛(wèi)生間、書房等多種功能的復(fù)合空間。會客、聚會模式睡眠、休閑模式辦公、學(xué)習(xí)模式衛(wèi)生間米公寓小衛(wèi)生間，置物架依墻而設(shè)，洗發(fā)液及毛巾掛鉤、毛

5、巾桿合并架節(jié)省空間的同時也增加整潔性。為充分利用每一厘米的空間，米公寓摒棄傳統(tǒng)電熱水器，采用了超薄款的即熱型電熱水器設(shè)計，極大的節(jié)省了空間，使得狹小的空間不顯得局促。案例分析收納空間利用隔板，在玄關(guān)設(shè)計入戶鞋柜，衛(wèi)生間設(shè)計拖把收納空間、洗護(hù)用品安置處，全能烤漆衣柜及內(nèi)膽收納箱，書桌設(shè)計全能書柜、書桌抽屜及柜頂收納空間等。案例分析飄窗萬科米公寓的超大飄窗，尺寸高40厘米，寬60厘米，長180厘米，增加了室內(nèi)的使用空間，增加了室內(nèi)的采光、通風(fēng)及通透性。飄窗左側(cè)樹狀多功能層板置物架，保證了足夠的收納空間用于存放各種書刊，包括裝飾品、書本、報紙、雜志等。案例分析1.得房率是評價房子的很重要的標(biāo)準(zhǔn)，米公

6、寓建筑面積25，實際室內(nèi)使用面積約17（含飄窗），其余為公攤面積，得房率相當(dāng)?shù)汀?.從米公寓樣板間就可以看出來，這房子只適合單身或者沒準(zhǔn)備要孩子的年輕夫婦使用，騰不出空間給孩子了。要是戶主以后有孩子了怎么辦？3.在公共空間功能設(shè)計上采用傳統(tǒng)的方式，并無太多特色，年輕人在公寓中生活沒有太多樂趣。采用傳統(tǒng)小的公共入戶大堂和狹長的電梯走道，租客間缺乏公共的交流活動空間，年輕人很難在這里認(rèn)識更多的朋友，難以有家的感覺。存在問題案例分析基地分析政府規(guī)劃本次設(shè)計選擇基地地塊位于華陽路街道內(nèi)華陽路街道地處上海市長寧區(qū)的東北部，靠近市級中心末端，同時也靠近徐家匯副中心政府規(guī)劃現(xiàn)有大面積的四類居住用地，主要是原

7、農(nóng)村居民住宅用地，呈現(xiàn)出臟亂差的環(huán)境在土地使用規(guī)劃圖中我們可以看到，基地將成為三類居住用地“三類居住用地”主要是針對在工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)和學(xué)校（尤其是大學(xué)）等功能區(qū)中配套建設(shè)的居住建筑物用地，主要容納企業(yè)單身職工或?qū)W校單身師生員工居住，這類居住建筑物往往作為工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)和學(xué)校的附屬配套設(shè)施出現(xiàn)。華陽社區(qū)土地使用現(xiàn)狀圖 華陽社區(qū)土地使用規(guī)劃圖 基地范圍E1A-16， E1A-10， E1A-07 三個地塊總用地面積：28830平方米政府規(guī)劃地理位置長寧區(qū)三號街坊舊改地段,萬航渡路與江蘇北路交界處。歷史信息長寧區(qū)3號街坊舊改地塊華陽社區(qū)控制性說細(xì)規(guī)劃C0401013號街坊是規(guī)劃為聯(lián)合開發(fā)的住宅用地居

8、民反饋：”2012年第1號公告舊改在基本完成后，3街坊處于停滯狀態(tài)，長寧支路279弄1號-13號成了被遺忘的角落，一期舊改后的環(huán)境臟亂差，碎石瓦礫成堆、垃圾遍地、雜草叢生一人多高。”基地分析商圈中山公園商圈曹楊路商圈曹家渡商圈 基地分析交通便利地鐵：距11、13號線隆德路站427米距2、11號線江蘇路站830米公交車：44、44區(qū)、62、136、323、562、923、13、13區(qū)、54、316、765、45、319、321均在附近設(shè)有步行可達(dá)的站點(diǎn)基地分析教育設(shè)施現(xiàn)狀學(xué)校較多 教育設(shè)施完善 可達(dá)性較高大學(xué)主要有：華東政法大學(xué)和華東師范大學(xué)中學(xué)主要有：上海省吾中學(xué)、上海市三女子中學(xué)、同濟(jì)附屬第

9、七中學(xué)等基地分析基地分析住宅小區(qū)分布現(xiàn)狀住宅分布狀態(tài)良好 較集中 基地分析商場分布現(xiàn)狀大商場主要分布于長寧路及萬航渡路附近小的便利店均勻分布于個小區(qū)入口處2022/10/12應(yīng)對不同的需求能容納一部分本地原有居民和外來人口的同時為公寓小區(qū)，中學(xué)，來買菜的人提供更好的環(huán)境？基地分析人群需求分析1.現(xiàn)場調(diào)研訪談2.目標(biāo)人群總結(jié)2022/10/12本地老年人拆遷地環(huán)境差，小區(qū)缺乏公共交往休息空間，只能坐在街邊。老人熟悉的街區(qū)場所感和鄰里交往模式，平常仍然跟鄰居有聯(lián)系與互動。現(xiàn)場調(diào)研訪談2022/10/12本地居民周邊環(huán)境條件差，缺少交通便利可達(dá)性好的公共空間，綠地和服務(wù)設(shè)施，生活品質(zhì)低。現(xiàn)場調(diào)研訪談

10、2022/10/12省吾中學(xué)學(xué)校門口直接對著地塊上臟亂差的環(huán)境，交通不便現(xiàn)場調(diào)研訪談菜場外地攤販基地周邊有著菜場集市等商業(yè)的需求，是周邊居民日常生活和交往的重要組成部分，同時也是外地生意者的經(jīng)濟(jì)和生活來源?，F(xiàn)場調(diào)研訪談什么是單身公寓？單身公寓又稱為“普通出租式青年公寓”，它是現(xiàn)代房屋租賃發(fā)展到一定階段出現(xiàn)的新興細(xì)分市場。租賃式單身公寓在提供基本住宿之余，功能更為健全，設(shè)計更為人性化。一般由專業(yè)的物業(yè)公司提供標(biāo)準(zhǔn)化的管理和服務(wù)，以便滿足現(xiàn)代單身青年的日常起居要求隨著城市人口的增長，越來越多的年輕人來到城市，為了能夠在城市中更好的生存，他們需要一個好的居住空間，租賃式單身公寓適時的出現(xiàn)，解決了這部

11、分人的需求目標(biāo)人群總結(jié)單身青年單身公寓與酒店、個人租住房的差別酒店多為標(biāo)準(zhǔn)間，有少數(shù)套房，面積較小沒有廚房只有簡單的居住條件天/間相對較短簡單家具，簡單電器標(biāo)準(zhǔn)化配置標(biāo)準(zhǔn)化裝修大廳，各式餐廳，健身中心，游泳池，宴會廳等高級會所服務(wù)對象主要面對有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的消費(fèi)者臨時住所，注重舒適性和公服務(wù)項目單身公寓根據(jù)設(shè)計方案，需求不同有各種戶型和房間月/間（套）、年/間（套）相對較長，多為半年以上家電配置相對齊全，居住者可根據(jù)自己需要自行預(yù)定或購買公共餐廳、休憩角、閱覽室等常規(guī)休息場所面向青年白領(lǐng)這一特定的細(xì)分市場“臨時的家”，注重家的氛圍、起居的舒適性和私密性個人租房根據(jù)自己要求自行選擇租住，可單租或

12、多人合租月/間（套）、年/間（套）相對較長，多為一年隨意性較大，與房東自身條件和主觀意愿配置設(shè)備無對象范圍非常廣泛，多以流動人口為主主要用于睡眠、休息；對附加功能要求較少房間計價方式居住時間室內(nèi)配套公共區(qū)配套服務(wù)對象提供功能目標(biāo)人群總結(jié)單身青年選擇地段應(yīng)考慮的因素有一定人流量,人口相對密集上班族比較容易聚集的地方生活社區(qū)較為成熟，對于餐飲、超市、便利店、銀行等的配套設(shè)施齊全交通較為發(fā)達(dá)，靠近軌道交通或公交車站良好的投資價值公寓所在地段本身未來有巨大升值空間公寓選擇的地段環(huán)境是出租者相對熟悉的區(qū)域可供參考的地點(diǎn)比較靠近城市商圈的地段或靠近比較成熟的社區(qū)青年白領(lǐng)比較聚集的商務(wù)中心、寫字樓、科技園區(qū)

13、附近或公交直達(dá)地青年人長期習(xí)慣生活的大學(xué)城或?qū)W校附近地區(qū)科技館、圖書館等青年人比較熟悉的標(biāo)志性場所周邊軌道交通樞紐附近，或公交車可直達(dá)軌道交通的區(qū)域也可利用舊城改造難以規(guī)劃的小片區(qū)來建單身公寓，以便充分利用現(xiàn)有土地目標(biāo)人群總結(jié)單身青年地段要求:社區(qū)環(huán)境和地段選擇必須考慮青年人的需求1.原有的鄰里關(guān)系2.空間需求3.場所感目標(biāo)人群總結(jié)老年人本地原有老年人的需求1.地形應(yīng)盡可能平坦以減少陡斜的步道，坡道或踏步。相對平坦的現(xiàn)場可促進(jìn)步行這是一種高度理想的運(yùn)動。2.周邊不應(yīng)以主要交通干線為界。以便于購物，逛公園而不必穿過主要街道。3.基本的商業(yè)設(shè)施，如超市，干洗店，藥房等，應(yīng)盡可能鄰近并易于前往。4.

14、基本的地區(qū)公共設(shè)施如文化館，保健服務(wù)和娛樂設(shè)施等都要靠近。就此而論應(yīng)注意到對許多老年人來說其最大步行半徑應(yīng)為0.804公里。5.公共交通應(yīng)直達(dá)建設(shè)場地，由于許多為老年人服務(wù)的項目，如專門的就醫(yī)條件，往往不在本區(qū)而在其它區(qū)。6.場地不宜直接鄰近學(xué)?；騼和螛穲龌驗榍嗄昱c成人所活躍出入的娛樂區(qū)。7.場地應(yīng)有足夠的面積，以滿足開展戶外靜止性與運(yùn)動性的娛樂活動的要求。目標(biāo)人群總結(jié)老年人老年公寓項目選址特點(diǎn)目標(biāo)人群總結(jié)老年人老年公寓規(guī)劃特點(diǎn)道路人車分流，避免老人的行動不便而與車發(fā)生危險，無障礙設(shè)計，為老人的不方便生活提供處處提供方便，開闊空間活動場所，提供老人的戶外活動空間，增加休息座椅，方便老人隨時休息。多層公寓為主；多功能綜合樓（老年大學(xué)、老年活動中心）；配餐中心（就餐、配送）；休閑茶棧（品茗、座談、棋牌等活動）；老年醫(yī)院及護(hù)理院；會所（游泳池、健身房、水療館、會務(wù)活動中心）；商業(yè)街（設(shè)有小超市、理發(fā)店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等）；綠化景觀，（綠化覆蓋率50%以上；喬木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、噴泉、涼亭等）；風(fēng)雨連廊（公寓與公寓，公寓與會所、配餐中心、老年醫(yī)院及護(hù)理院之間相互連接）；戶外活動場地、停車場。 目標(biāo)人群總結(jié)老年人社區(qū)配套需求設(shè)計概念生成